8 C 148/2021

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr. Radomírem Josiek ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o určení neplatnosti a nicotnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor, a určení, že nájemní vztah trvá

I. Určuje se, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor s datem [datum] je neplatná.

II. Žaloba na určení, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor s datem [datum] je vůči žalobkyni listinou nicotnou a bez právního účinku, se zamítá.

III. Žaloba na určení, že nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovaným založený smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] nadále trvá, se zamítá.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladu řízení ve výši 15 653 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala určení, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor s datem [datum] je neplatná, určení, že tato výpověď je vůči žalobkyni listinou nicotnou a bez právního účinku a určení, že nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou založený smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] nadále trvá. Žalobu odůvodnila tím, že jako nájemce uzavřela s [celé jméno původní účastnice] smlouvu o nájmu nebytových prostor dne [datum], a to na dobu 10 let, na základě této smlouvy užívá nebytové prostory ve smlouvě specifikované. Žalobkyně obdržela výzvu k odstranění protiprávního vztahu a k řádnému užívání předmětu nájmu s datem [datum] podepsanou právním zástupcem žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], k níž byla přiložena plná moc k zastupování pro Mgr. [jméno] [příjmení]. Na výzvu reagovala sdělením, že k porušování povinností nájemce nedochází a následně žalobkyně obdržela od advokáta Mgr. [jméno] [příjmení] listinu s datem [datum] označenou jako výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor z [datum], opět s přiloženou kopií plné moci pro Mgr. [jméno] [příjmení]. Zmiňovaná listina ze dne [datum] dle názoru žalobkyně nemůže být právním jednáním žalované, neboť Mgr. [příjmení] nebyl zmocněn žalovanou k činění výzvy či výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor, a proto považuje toto právní jednání za nicotné. S opatrností však žalobkyně odeslala žalované i Mgr. [příjmení] námitky proti výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], v nichž podrobně argumentuje, proč není dán byť jediný výpovědní důvod, na což však nebylo reagováno, a proto se žalobkyně s opatrnosti domáhá soudního přezkumu ve smyslu ustanovení § 2314 odst. 3 občanského zákoníku a navrhuje určení neplatnosti této výpovědi. Naléhavý právní zájem v určovacích žalobách shledává žalobkyně v právní nejistotě, kdy nelze vyloučit zásahy žalované do práva nájmu žalobkyně směřující k ukončení nájemního vztahu a existencí rozporu v nájemním vztahu.

2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Namítala, že Mgr. [příjmení] byl zmocněn k zaslání výzvy k odstranění protiprávního vztahu s datem [datum] i k podání výpovědí smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], a to na základě plné moci s datem [datum]. Plná moc Mgr. [jméno] [příjmení] byla k listinám přiložena administrativní chybou. Tato advokátka zastupovala žalovanou v minulosti, před tím, než převzal právní zastoupení Mgr. [příjmení]. Žalovaná setrvávala na naplnění výpovědních důvodů uvedených v rámci výpovědi ze dne [datum], kdy žalobkyně dosud nezajistila revize elektrického zařízení přes výzvu žalované a hrubě porušuje své povinnosti ve smyslu ustanovení § 2309 písm. b) občanského zákoníku, kdy opakovaně znečišťuje nádvoří u předmětu nájmu, a to vypouštěním oleje a dalších provozních kapalin na nádvoří a brání řádnému užívání prostor dalším nájemcům. Specifikovala, že v souladu s nájemní smlouvou vyzvala žalobkyni k doložení revizní zprávy doporučeným dopisem z února 2020 a emailem ze dne [datum] žalobkyni oznámila, že původní revizní technik nemá k dispozici původní revizní zprávu a doporučuje revizní zprávu novou. Přestože žalovaná dala žalobkyni kontakt na revizního technika, revizní zpráva dosud zajištěna nebyla. Tuto skutečnost žalovaná považuje za hrubé porušení povinností nájemce. Žalovaná tvrdila, že před uzavřením smlouvy souhlasila pouze s tím, aby v jejich nebytových prostorách žalobkyně parkovala nanejvýš tzv. kontejnerový mercedes s hmotností kolem 5 tun, což bylo po dobu asi tří let dodržováno, posléze začala žalobkyně do areálu vjíždět s technikou nepoměrně vyšší hmotnosti, která zanechala na povrchu nádvoří poškození a znemožňovala výjezd nákladním automobilům jiného nájemce. Žalobkyně dále znečišťovala nádvoří objektu ve vlastnictví žalované provozními kapalinami z automobilů a těžké techniky, v důsledku čehož podala žalovaná podněty k příslušně správním orgánům.

3. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] zjistil soud, že [celé jméno původní účastnice] jako pronajímatel uzavřela s žalobkyní jako nájemcem smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byly nebytové prostory na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] představující sklad v hale F o výměře 100m2, garáž a dílna automobilů a strojů v budově H o výměře 145m2, přístřešek na nádvoří a zpevněná plocha k parkování strojů a automobilů. Nájem byl sjednán za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyně jako garáž a dílna pro vozidla a stroje. Doba nájmu byla sjednána na 10 let počínaje podpisem smlouvy.

4. Z plných mocí ze dne [datum] a [datum] zjistil soud, že [celé jméno původní účastnice] zmocnila Mgr. [jméno] [příjmení], advokátku se sídlem ve [obec], [ulice a číslo] k zastupování, mimo jiné k tomu, aby vykonávala veškeré úkony jejím jménem. Následně dne [datum] k tomuto zastupování zmocnila Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa].

5. Z výzvy k odstranění protiprávního vztahu a k řádnému užívání předmětu nájmu ze dne [datum] a sdělení žalobkyně k této výzvě zjistil soud, že Mgr. [jméno] [příjmení] jménem pronajímatelky [celé jméno původní účastnice] vyzval žalobkyni jako nájemce k odstranění protiprávního jednání a stavu, a popsala, že spočívá ve znečišťování nádvoří, k němuž dochází od června 2020, neboť je opakovaně znečišťována plocha zpevněného nádvoří, která je předmětem nájmu, k čemuž dochází vypouštěním oleje a dalších provozních kapalin ze strojů, které jsou na nádvoří parkovány, přičemž srážkové vody jsou z těchto zpevněných ploch odváděny pomocí dešťové kanalizace do biologického rybníka, v důsledku čehož hrozí kontaminace rybníku a následně úhyn ryb. Rovněž dochází k poškození asfaltové plochy na nádvoří. Naposledy došlo ke znečištění na nádvoří vypuštěním ropných látek z pracovního stroje [datum], když následně došlo toliko k částečnému odklizení znečištění a [datum] zbylé znečištění začalo odtékat do kanalizace a rybníka. K odstranění tohoto protiprávního jednání byla žalobkyně vyzvána do 14 dnů od doručení výzvy s poučením, že pokud k tomuto odstranění protiprávního jednání nedojde, zašle pronajímatel nájemci výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor. Žalobkyně na tuto výzvu reagovala dopisem, adresovaným zástupci pronajímatele, ve kterém uvádí, že k žádnému vypouštění oleje a dalších provozních kapalin nedochází a v minulosti nedocházelo. Rovněž nedochází k poškození povrchu nádvoří a není bráněno v užívání prostor dalším nájemcům. Byl připuštěn částečný únik provozních kapalin, konkrétně nafty a vznik fleku na asfaltu, přičemž tento problém byl okamžitě řešen.

6. Z výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] bylo zjištěno, že zástupce pronajímatelky Mgr. [příjmení] dal jménem pronajímatele žalobkyni výpověď z nájmu nebytových prostor, která byla odůvodněna tím, že přes výzvu k odstranění protiprávního vztahu ze dne [datum] žalobkyně porušuje hrubě povinnosti nájemce ve smyslu ustanovení § 2309 písm. b) OZ, a to tím, že v rozporu s nájemní smlouvou na nádvoří trvale parkuje namísto jednoho nákladního vozidla současně více vozidel, dále tahač s návěsem, který automobilem není a skladuje na zpevněné ploše jiné věci (paletu se součástkou silniční fréze). Dalším hrubým porušením povinnosti je nezajištění revize elektrického zařízení, které mají být činěny pravidelně v souladu s předpisy upravujícími tyto revize a posledním hrubým porušením povinnosti nájemce je znečištění biologického rybníka ve vlastnictví pronajímatele provozními kapalinami, pocházejícími z vozidel nájemce. V souladu s výpovědí byla žalobkyně vyzvána k vyklizení předmětu nájmu do dne [datum].

7. Z námitek proti výpovědi smlouvy z nájmu nebytových prostor s datem [datum] bylo zjištěno, že žalovaná zaslala tyto námitky pronajímateli i jejímu zástupci Mgr. [příjmení] s konstatováním, že výpovědní důvody nebyly naplněny. Poukazovala na to, že v předmětu nájmu je ujednáno parkování strojů a automobilů, tedy nikoli pouze jednoho automobilu. K doložení revizní zprávy namítala, že žalobkyni nebyla dodána původní revizní zpráva přes výzvu nájemce a pronajímatelka tedy neposkytla součinnost k vyhotovení revizní zprávy, a nakonec nesouhlasila s tím, že by docházelo k vypouštění oleje, který by měl být odveden do rybníka. Navíc nesouhlasila ani s tím, že by používáním strojů nájemce docházelo k poškození zpevněné plochy s tím, že tutéž plochu používají i další nájemci k vyjíždění s kamiony vybavenými návěsy. Vyzvala pronajímatele k plněné povinnosti pronajímatele s tím, že nedojde-li ke zpětvzetí výpovědi, bude podána žaloba na její neplatnost.

8. Z emailové korespondence žalobkyně a [celé jméno původní účastnice] za dobu od [datum] do [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně pronajímateli dne [datum] sdělila, že revizi elektrické soustavy provede v co nejkratším termínu, pouze by potřebovala poslední pravidelnou revizní zprávu nebo výchozí revizní zprávu, kterou žádala zaslat emailem, pokud možno do [datum]. V reakci pronajímatele z téhož dne bylo konstatováno, že revizní zprávy má revizní technik [příjmení] a příští týden je doručí. Následně dne [datum] sdělila, že technik staré revizní zprávy po skončení životnosti skartoval a doporučuje proto novou revizní zprávu. Poskytla žalobkyni kontakt na revizního technika [příjmení]. Žádost o revizní zprávu pronajímatelka zopakovala [datum].

9. Z kopií dokumentace tvořící spis [anonymizováno] záchranného sboru [anonymizováno] kraje s [číslo jednací] bylo zjištěno, že výše uvedený hasičský záchranný sbor prováděl šetření na základě podnětu [celé jméno původní účastnice] ze dne [datum]. V provozovně žalobkyně v areálu na zámeckém nádvoří v [obec] [číslo] byla provedena dne [datum] tematická požární kontrola dodržování povinností stanovených předpisy o požární ochraně, z čehož byl [datum] sepsán protokol o kontrole. Kontrolou provozu dílny a garáže v budově H a provozu skladu v budově F byl zjištěn nedostatek spočívající v tom, že nebyl označen hlavní vypínač elektrické energie, čímž nebyly vytvářeny podmínky pro hašení požáru a pro záchranné práce, čímž byla porušena zákonná povinnost uvedená v § 5 odst. 1 písm. d) zákona o požární ochraně a k odstranění tohoto nedostatku byla žalobkyně vyzvána do 30. 6. 2021. Jiné nedostatky kontrolou zjištěny nebyly.

10. Ze sdělení [obec] inspekce životního prostředí ze dne [datum] a podnětu ze dne [datum] bylo zjištěno, že [celé jméno původní účastnice] zaslala [obec] inspekci životního prostředí podnět s žádostí o sdělení, zda ze strany žalobkyně došlo k protiprávnímu jednání a k tomuto podnětu zaslala fotografie a videozáznam ze dne 4. 9. a [datum]. Správní orgán k tomuto podnětu sdělil, že mu nepřísluší podávat výklady ke zjištění kontrolních orgánů a sdělil, že z předložených pokladů vyplývá, že případem se v roce 2020 zabýval místně a věcně příslušný vodoprávní úřad, který danou situaci nevyhodnotil jako havárii, neboť událost ze dne 4. 9. 2020 nebyla jako havárie nahlášena a do evidence zaznamenána.

11. Z prohlášení nájemce [právnická osoba] ze dne [datum] zjistil soud, že v této listině jednatel výše uvedené společnosti prohlásil, že z důvodu znemožňování výjezdu jejich zaparkovaného nákladního automobilu a vleku kamionem pana [příjmení], který začal parkovat vedle jejich auta v září 2019, se se společníkem rozhodli najít si jiné parkovací místo v jiném areálu pro tento nákladní automobil a vlek a ne [datum] částečně ukončili nájemní smlouvu s pronajímatelkou [celé jméno původní účastnice]. Ostatní pronajaté prostory si nechali dál v nájmu.

12. Z provedeného důvodu záznamem DVD nosiče založeného na čl. 34 spisu obsahující videozáznam a fotografie ze dne 4. a [datum] bylo zjištěno, že na těchto fotografiích a videozáznamu je zachycena zpevněná plocha před budovami. Na videozáznamu je zachycen částečně zakrytý stroj, pod kterým se nachází nádoba naplněna zřejmě provozními kapalinami tohoto stroje. Dešťová voda, která kolem tohoto stroje odtéká do kanalizace je viditelně, ne příliš výrazně smíchána, nejspíše s ropnými látkami. Na fotografiích je zachycen opět tento stroj případně zaparkovaný tahač s návěsem.

13. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] bylo zjištěno, že na základě darovací smlouvy ze dne [datum] a ze dne [datum] se žalovaný stal mimo jiné výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří v k. ú. [obec].

14. Po zhodnocení výsledků provedeného dokazování vzal soud za prokázaný skutkový stav, dle kterého právní předchůdkyně žalovaného [celé jméno původní účastnice] jako tehdejší výlučný vlastník pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] uzavřela jako pronajímatel smlouvu o nájmu nebytových prostor s žalobkyní jako nájemcem na dobu 10 let počínaje [datum]. Předmětem nájmu byly nebytové prostory, označené jako sklad v hale F, garáž a dílna automobilů a strojů v budově H umístěné na tomto pozemku, přístřešek na nádvoří a blíže nespecifikovaná část tohoto pozemku tvořící zpevněnou plochu k parkování strojů a automobilů. Nájem byl sjednán za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyně a pronajaté prostory měly být užívány jako garáž a dílna pro vozidla a stroje. V čl. III. Smlouvy bylo ujednáno, že nájemce je povinen na svůj náklad provádět běžnou údržbu prostor i jejich obvyklé drobné opravy a odstraňovat závady a škody vzniklé jeho činností a bylo ujednáno, že nájemce na vlastní náklady bude zajišťovat v pronajatých prostorách pravidelné revize elektrického zařízení, příp. dalších zařízení, u nichž provádění revizí vyžadují právní předpisy. Dopisem ze dne [datum] právní zástupce pronajímatelky Mgr. [jméno] [příjmení] jejím jménem vyzval žalobkyni k odstranění protiprávního vztahu spočívajícího ve znečišťování nádvoří a popsaného tak, že k nim dochází vypouštěním oleje a dalších provozních kapalin ze strojů, které jsou zaparkovány na nádvoří v důsledku, kterých hrozí kontaminace biologického rybníku, do něhož je odváděna dešťová voda ze zpevněných ploch s tím, že k tomuto znečišťování dochází od června 2020 a naposledy se tak stalo [datum] vypouštěním ropných látek z pracovního stroje. K odklizení znečištění došlo pouze částečně. V případě, že nedojde k nápravě a odstranění protiprávního vztahu zašle pronajímatel okamžitou výpověď z nájmu nebytových prostor. Pronajímatelka udělila plnou moc k zastupování Mgr. [příjmení] dne [datum]. Na výzvu reagovala žalobkyně písemně a nesouhlasila s tím, že se dopouští jakéhokoliv protiprávního jednání. Bylo připuštěn jediný částečný únik provozních kapalin, a to nafty, přičemž situace byla řešena a znečištění není v současné době patrné. Listinou s datem [datum] dal zástupce pronajímatelky Mgr. [jméno] [příjmení] jejím jménem žalobkyni výpověď z nájmu nebytových prostor dle ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku, která byla odůvodněna tak že žalobkyně v rozporu s nájemním smlouvou parkuje na místo jednoho nákladního vozidla současně více vozidel a tahač s návěsem a na nádvoří skladuje paletu se součástkou k silniční fréze a v rozporu s nájemní smlouvou nezajistila revizi elektrického zařízení, ač tak má činit pravidelně, na vlastní náklady v souladu s předpisy upravující tyto revize. Další hrubým porušením povinnosti nájemce bylo znečištění biologického rybníku provozními kapalinami pocházejícími z vozidel nájemce. Současně byla žalobkyně vyzvána k vyklizení předmětu nájmu nejpozději [datum]. Proti této výpovědi podala žalobkyně námitky listinou s datem [datum], které spočívaly v tom, že parkování více strojů a automobilů nemůže být hrubým porušení povinností nájemce, neboť v nájemní smlouvy bylo u předmětu nájmu sjednáno parkování více strojů a automobilů a údajnému znečištění biologického rybníku nedošlo v důsledku vypuštění oleje a dalších provozních kapalin zaparkovaných na nádvoří patřících žalobkyni. K nedoložené revizní zprávě bylo namítáno, že to byl pronajímatel, který nedodal nájemci původní revizní zprávu přes prokazatelný požadavek, kdy nelze přenášet nedodržení zákonné povinnosti pronajímatele na nájemce. Ve vztahu k dodání této revizní zprávy mezi sebou účastníci vedli e-mailovou korespondenci, ve které žalobkyně na žádost pronajímatelky e-mailem z [datum] požádal o zaslání výchozí nebo poslední pravidelné revizní zprávy, aby mohla nechat zhotovit revizní zprávu, což bylo žalobkyni přislíbeno e-mailem z [datum], dle něhož má kopii poslední revizní zprávy revizní technik pan [příjmení] který jí následující týden doručí a následně dne [datum] bylo pronajímatelem sděleno, že pan [příjmení] staré revizní zprávy skartoval po skončení životnosti a nezůstaly mu ani v elektronické podobě. Následně bylo pronajímatelem opět žádáno o dodání revizní zprávy. Jak vyplývá ze sdělení české inspekce životního prostředí ze dne [datum], případem k němuž mělo dojít dne [datum], se zabýval místně a věcně příslušný vodoprávní úřad, který danou situaci nevyhodnotil jako havárii dle § 41 vodního zákona a z žádného jiného šetření nevyplynulo, že by dne [datum], příp. později došlo k úniku ropných látek do biologického rybníku ve vlastnictví tehdejšího pronajímatele.

15. Podle § 2309 občanského zákoníku, Jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

16. Podle § 2228 odst. 1 občanského zákoníku, užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena.

17. Podle odst. 3 citovaného ustanovení, hrozí-li však v případě uvedeném v odstavci 1 naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, aniž nájemce vyzval k nápravě.

18. Podle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku, vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

19. Podle odst. 3 citovaného ustanovení, vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

20. Žalobkyně se v prvé řadě domáhala určení, že výpověď z nájmu s datem [datum] je vůči žalobkyni listinou nicotnou pro absenci zmocnění, je tedy vůči žalobkyni bez právního účinku. Z výše uvedené výpovědi z nájmu nebytových prostor s datem [datum] i z výzvy k odstranění protiprávního vztahu a k řádnému užívání předmětného nájmu z [datum] je patrno, že tato právní jednání učinil jménem tehdejší pronajímatelky její zástupce Mgr. [jméno] [příjmení] na základě plné moci z [datum], ve které tohoto advokáta pronajímatelka zmocňuje, aby ji ve všech právních věcech zastupoval, tedy mj. vykonával veškeré úkony. Z tohoto je patrno, že Mgr. [jméno] [příjmení] učinil tato právní jednání jako zmocněný zástupce jménem pronajímatelky, a proto výpověď z nájmu nemůže být nicotným právním jednáním či listinou nicotnou, jak se domnívá žalobkyně. Na tom nemění nic skutečnost, že k oběma listinám byla připojena plná moc, kterou udělila pronajímatelky Mgr. [jméno] [příjmení] dne [datum]. Tato plná moc byla nahrazena následnou plnou mocí udělenou právě pro Mgr. [příjmení], v důsledku čehož zanikla původní plná moc udělená Mgr. [příjmení] a nesprávné připojení této již zaniklé plné moci bylo vysvětleno administrativním pochybením. Soud proto v této části žalobu jako nedůvodnou zamítnul.

21. Dále se žalobkyně domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor dle ust. § 2314 odst. 3 občanského zákoníku podáním žaloby na určení neplatnosti výpovědi. V daném případě není nutné prokazovat naléhavý právní zájem na tomto určení. Soud se proto zabýval otázkou, zda byly naplněny formální požadavky na tuto výpověď i otázkou, zda byly naplněny zde uvedené výpovědní důvody. V daném případě se jednalo o výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání, které upravuje ust. § 2302 až 2315 občanského zákoníku. Předmětná výpověď byla vyhotovena písemně, byla doručena pronajímateli nejpozději 5. 1. 2021 (tentýž den uplatňuje žalobkyně námitky proti této výpovědi) a v této výpovědi jsou uvedeny její důvody, tedy výpověď po formální stránce obsahuje všechny potřebné náležitosti dle příslušných ustanovení občanského zákoníku.

22. Pokud jde o důvod výpovědi, který je v písemnosti ze dne 17. 12. 2020 uveden, ten je spatřován v hrubém porušení povinnosti nájemce ve smyslu ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku, které spočívá v tom, že žalobkyně jako nájemce v rozporu s nájemní smlouvou parkuje na místo jednoho nákladního vozidla současně více vozidel (dodávkové vozidlo a dále tahač s návěsem) a dále skladuje na nádvoří paletu se součástkami k silniční fréze. Další hrubé porušení povinnosti spatřuje pronajímatel v nezajištění revize elektrického zařízení v rozporu s nájemní smlouvou, ač tak má činit pravidelně na vlastní náklady v souladu s předpisy upravujícími tyto revize a poslední hrubé porušení povinnosti nájemce je spatřováno v znečištění biologického rybníka ve vlastnictví pronajímatelky provozními kapalinami, které pocházejí z vozidel nájemce. Kromě toho je ve výpovědi z nájmu konstatováno, že žalobkyně vyjíždí na nádvoří těžkou technikou (tahač plus návěs), čímž je poškozován povrch nádvoří a dochází ke vzniku kolejí. Tuto skutečnost však mezi hrubé porušení povinnosti ve smyslu ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku pronajímatel jako důvod výpovědi nezmiňuje, proto se tímto důvodem soud při zkoumání naplnění výpovědních důvodů nezabýval. Z toho důvodu nebylo prováděno ani dokazování ke zmiňovaným vzniklým kolejím, avšak i bez tohoto dokazování je nutno připomenou, že žalobkyně nepochybně nebyla jediným nájemcem, který tahač s návěsem na nádvoří používal, jak vyplývá z prohlášení společnosti [právnická osoba] ze dne [datum]. K prvému tvrzenému porušení povinnosti nájemce spočívající v parkování současně více vozidel a skladování součástek k silniční fréze soud konstatuje, že parkováním více vozidel či strojů a skladování součástek k uvedenému stroji na zpevněné ploše pronajatého prostoru nedochází k porušení smluvní povinnosti ze strany nájemce, natož k porušení hrubému. V nájemní smlouvě v čl. I. je vymezen předmět a účel nájmu, přičemž je zde uvedeno, že nebytové prostory zde specifikované budou využívány jako garáž a dílna pro vozidla a stroje a zpevněná plocha, která je rovněž uvedena v předmětu nájemní smlouvy, je určena k parkování strojů a automobilů. V daném případě je uvedeno množné číslo, tedy je nepochybné, že smluvní strany si sjednaly, že nájemce bude užívat zpevněnou plochu k parkování strojů a automobilů a že pronajaté nebytové prostory bude užívat jako garáž a dílnu pro vozidla a stroje, z čehož vyplývá možnost parkování či uskladnění více než jednoho stroje či vozidel. Ze zmiňovaného sjednaného předmětu o účelu nájmu nelze dovodit, že žalobkyně jako nájemce není oprávněna na pronajatém pozemku parkovat tahač s návěsem, který je nutno nepochybně podřadit pod automobil. Další hrubé porušení povinnosti nájemce pronajímatel spatřoval v nezajištění revizí elektrického zařízení v rozporu se smluvním ujednáním. V souvislosti s touto smluvní povinnosti je nutno konstatovat, že ve smlouvě je ujednáno, že nájemce na vlastní náklady zajistí v pronajatých prostorách pravidelné revize elektrického zařízení, u nichž provádění revizi vyžadují právní předpisy. Příslušné právní předpisy stanoví pro pravidelné revize provozovaných elektrických zařízení lhůty, ve kterých mají být revize prováděny. Např. lhůta pro kancelářské prostory občanské prostory, domy a byty stanoví platnost 5 let pro pravidelnou revizi. Byla proto naprosto legitimní žádost nájemce, který po pronajímateli vyžadoval revizní zprávu výchozí či poslední pravidelnou revizní zprávu, aby mohl vyhodnotit, kdy podle nájemní smlouvy je povinen nechat na své náklady zhotovit další pravidelnou revizní zprávu. Protože žádná z požadovaných revizí nebyla nájemci pronajímatelem poskytnuta, nelze učinit závěr, že nájemce porušil svou smluvní povinnost a že platnost poslední pravidelné revizní zprávy již uplynula a zejména při nedostatku součinnosti pronajímatele nelze toto nezajištění revizní zprávy považovat za hrubé porušení povinnosti nájemce. Posledním tvrzeným hrubým porušením povinnosti nájemce mělo být znečištění biologického rybníka ve vlastnictví pronajímatele provozními kapalinami z vozidel nájemce. V řízení nebylo prokázáno, že by pronajímatel těmito provozními kapalinami předmětný biologický rybník znečistil. Kontaminace vod těmito provozními kapalinami nebyla zjištěna šetřením příslušného vodoprávního úřadu, na základě podnětu pronajímatelky nebytových prostor ani Českou inspekcí životního prostředí. Videozáznam ze dne [datum] sice ukazuje na to, že dešťové vody stékající do kanalizace okolo stroje uskladněného žalobkyní na pronajatém prostoru jsou zčásti kontaminovány možná ropnými látkami (naftou), ovšem zdaleka nelze konstatovat, že tím došlo ke znečištění biologického rybníku s ohledem na nezjištěné množství a zejména ničím nebylo prokázáno, že by to bylo způsobeno vypouštěním provozních kapalin ze strojů pronajímatele tak, jak se uvádí ve výzvě z 10. 9. 2020. Navíc nebylo prokázáno, že by k takové situaci došlo po 4. 9. 2020, tedy, že by žalovaný nepřistoupil k nápravě a ve znečišťování pokračoval přes výzvu učiněnou před podáním výpovědi. Naopak pronajímatel v této výzvě z 10.9.2020 pouze konstatuje hrozbu znečištění rybníka, avšak ničím neprokázal, že k tomuto znečištění skutečně došlo. Tedy ani tento výpovědní důvod nebyl naplněn a proto soud po přezkoumání předmětné výpovědi z nájmu určil, že tato výpověď je neplatná.

23. Při rozhodování o určovací žalobě, že nájemní vztah mezi účastníky založený nájemní smlouvou ze dne [datum] nadále trvá, dospěl soud k závěru, že na tomto určení není dán naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o.s.ř., a proto i v této části byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta. Naléhavý právní zájem na takovémto určení nemůže být v případě, že se nájemce současně domáhá neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor, o které soud věcně rozhodl. Pokud soud rozhodl, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor je neplatná, není zde právní nejistota žádného z účastníků nájemního vztahu o trvání nájemního vztahu v situaci, kdy tento nájemní vztah byl sjednán do roku 2029.

24. S ohledem na výsledek sporu, kdy žalobkyně byla ve sporu úspěšná pouze v jednom ze tří spojených řízení o určovacích žalobách rozhodl soud o náhradě nákladů řízení dle § 142 odst. 2 o.s.ř. tak, že žalované, která byla ve sporu úspěšnější přiznal právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 33 % těchto nákladů, což představuje rozdíl mezi procesním úspěchem žalované a jejím procesním neúspěchem (66 – 33). Celkové náklady žalované představovaly odměnu advokáta dle vyhl. č. 177/96 Sb. za sedm úkonů právní služby představující převzetí a přípravu právního zastoupení [celé jméno původní účastnice], vyjádření k žalobě ze dne [datum], doplnění skutečností a důkazu ze dne [datum] a [datum] a účast u třech jednání dne [datum], [datum] a [datum]. Další odměnu za úkon představující převzetí a přípravu právního zastoupení [celé jméno žalovaného], jehož vstup namísto původní žalované soud připustil usnesením ze dne [datum] v souvislosti se změnou vlastnického práva, soud nepřiznal, neboť tento účastník vstupuje do práv a povinností předchozího účastníka a právní zástupce, který doposud zastupoval jeho právního předchůdce, nebyl nucen provádět novou přípravu právního zastoupení. Dle § 12 odst. 3 předmětné vyhlášky se při spojení dvou a více věcí, pro něž spojení ke společnému projednání není stanoveno jiným právním předpisem, se za tarifní hodnotu považuje součet tarifních hodnot spojených, v daném případě 105 000 Kč (§ 9 odst. 3 písm. a) vyhl.). Za jeden úkon právní služby přísluší 5 300 Kč. Při sedmi úkonech činí odměna 37 100 Kč a po připočtení 7 režijních paušálů po 300 Kč a navýšení o DPH činí celkové náklady celkem 47 432 Kč 33 % těchto nákladů představuje částku 15 653 Kč.