8 C 22/2025

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr. Radomírem Josiekem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného o určení výše nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného bytu č. hodnota, nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží, v budově čp. Anonymizováno, na adresa, užívaného žalovaným jako nájemcem, činí 6 630 Kč měsíčně s účinností od 20. 1. 2025.

II. Řízení se zastavuje v části, ve které se žalobkyně domáhala určení nájemného nad částku 6 630 Kč měsíčně.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši 9 798,40 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku-Místku č. 19-223781/0710 VS: 8110002225 náklady řízení v rozsahu 18 % celkových nákladů s tím, že konkrétní částka bude uvedena v samostatném usnesení.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku-Místku č. 19-223781/0710 VS: 8110002225 náklady řízení v rozsahu 82 % celkových nákladů s tím, že konkrétní částka bude uvedena v samostatném usnesení.

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala určení, že výše nájemného bytu č. hodnota, v domě číslo popisné Anonymizováno, na adresa činí s účinností od 20. 1. 2025 částku 8 000 Kč měsíčně. Žalobu odůvodnila tím, že je vlastníkem a pronajímatelem předmětného bytu, jehož nájemcem je žalovaný. Její právní předchůdkyně Anonymizováno jako pronajímatel uzavřela s žalovaným dne 23. 12. 1993 nájemní smlouvu, na základě které přenechala žalovanému k užívání předmětný byt, a to na dobu neurčitou s účinnosti od 1. 1. 1994 a dle této smlouvy byl žalovaný povinen hradit měsíční nájemné ve výši 3 350 Kč, což do současné doby činí. Dle žalobkyně tato výše nájemného nedosahuje výše nájemného obvyklého v daném místě, a protože ve smlouvě nebylo ujednáno ani vyloučeno zvyšování sjednaného nájemného, navrhla žalobkyně žalovanému zvýšení měsíčního nájemného pouze o 20 %, to je o částku 670 Kč měsíčně, a to dopisem ze dne 21. 8. 2024. K uvedenému návrhu žalovaný sdělil, že s tímto návrhem nesouhlasí, proto se žalobkyně obrátila na soud předmětnou žalobou. Ke zjištění srovnatelného nájemného v daném místě žalobkyně v souladu s nařízením vlády č. 453/2013 použila způsob stanovení nájemného při použití nejméně tři srovnatelných nájemných. Žalovaný se zvýšením nájemného nesouhlasil a navrhovanou novou výší nájemného neuhradil ani třetí měsíc po doručení návrhu.

2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Namítal, že se zvýšením nájemného nesouhlasí, když nezná jiný způsob, jak přimět majitele bytu, aby se o svůj dům staral a nejenom zvyšoval nájemné.

3. Z nájemní smlouvy ze dne 23. 12. 1993 zjistil soud, že tuto nájemní smlouvu, jejímž předmětem je byt č. adresa, uzavřeli Anonymizováno jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce na dobu neurčitou, s účinností od 1. 1. 1994. V čl. 4 smlouvy je uvedeno, že výše nájemného a zálohy na ceny služeb se stanoví podle platných cenových předpisů ke dni uzavření této nájemní smlouvy ve znění vyhlášky č. 186/1993 Sb. Součástí této nájemní smlouvy byl evidenční list předmětného bytu, který obsahoval výpočet nájemného včetně služeb.

4. Z evidenčního listu k bytu č. hodnota, v domě na adresa s datem 17. 1. 2025 a opisu karty úhrad nájemného z předmětného bytu za dobu od ledna 2022 do prosince 2024 bylo zjištěno, že výše nájemného činí 3 350 Kč. Podlahová výměra bytu činí 81,76 m2 a započtená plocha 74,09 m2.

5. Z návrhu na zvýšení nájmu ze dne 21. 8. 2024 včetně doručenky a dopisu žalovaného ze 22. 10. 2024 zjistil soud, že žalobkyně navrhla žalovanému zvýšení nájemného pro byt č. hodnota,Anonymizováno na částku 4 020 Kč měsíčně s vysvětlením, že srovnatelné nájemné, obvyklé v daném místě činí 12 500 Kč měsíčně a s výzvou, nechť v případě souhlasu odešle zpět podepsaný přiložený dodatek k nájemní smlouvě a v případě nesouhlasu, nechť tento písemně sdělí do dvou měsíců od doručení návrhu. Žalovaný byl rovněž upozorněn, že pokud ve lhůtě dvou měsíců o doručení návrhu nesdělí, že se zvýšení nájemného souhlasí, bude žalobkyně nucena obrátit se se svým nárokem na příslušný soud. Návrh byl doručen žalovanému dne 11. 9. 2024 a žalovaný dopisem ze dne 22. 10. 2024 odmítnul požadavek na zvýšení nájemného s tím, že vzhled domu neodpovídá centru města, a proto nemíní přistoupit na zvýšení nájemného.

6. Z návrhu ze dne 1. 11. 2024 a vyjádření žalovaného ze dne 13. 11. 2024 zjistil soud, že žalobkyně zopakovala svůj návrh na zvýšení nájemného za účelem předejití soudnímu sporu s výzvou, nechť žalovaným sdělí do 10 dnů od doručení výzvy, zda změnil své stanovisko a s návrhem na zvýšení souhlasí. Žalovaný v reakci na tento dopis zopakoval, že nesouhlasí se zvýšením nájmu ze stejných důvodů jako v původním vyjádření.

7. Ze tří inzerátů založený na čísle listu 15-17 spisu zjistil soud, že realitními společnostmi byly inzerovány tři byty v městě adresa o velikosti 3+1 a podlahové výměře 66–67 m², přičemž byt na adresa byl nabízen za nájem ve výši 12 500 Kč měsíčně, stejně jako byt na adresa a byt na adresa byl inzerován za částku 15 700 Kč měsíčně. Inzeráty jsou ze dne 19. 6. 2024 a ze dne 6. 8. 2024.

8. Ze znaleckého posudku ze dne 20. 1. 2025 vyhotoveného znalcem z oboru ekonomika, specializace ceny a odhady nemovitostí tituly před jménem jméno FO zjistil soud, že znalec stanovil výši obvyklého nájemného bytu č. hodnota, na adresa částkou 6 630 Kč měsíčně. Při stanovení obvyklého nájemného vycházel z pěti realizovaných nájemních smluv, kdy se jednalo o nájemní smlouvy k bytům ve stejném domě, zhruba stejné dispozice a podlahové plochy jako byt č. hodnota. Tři z těchto bytů prošly standardní rekonstrukcí, u čtvrtého byla provedena pouze rekonstrukce elektroinstalace a jeden byt byl v původním stavu. Znalec se vypořádal i s námitkami žalovaného a při stanovení obvyklého nájemného vycházel i z celkového stavu domu, ve kterém se byt nachází. Stavebně technický stav budovy vyhodnotit jako zhoršený s tím, že na domě se provádí pouze nejnutnější údržba a na hranici životností jsou zábradlí lodžií, okna a dveře ve společných částech domu a výrazně chybí zateplení stavby. Přihlížel rovněž k tomu, že byt je prakticky v původním stavu pouze s vyměněnými okny, kdy podlahové krytiny, keramické obklady, zařizovací předměty a plechová kuchyňská linka již nesplňují současné estetické nároky na bydlení.

9. Po zhodnocení výsledků provedeného dokazování vzal soud za prokázaný skutkový stav, dle kterého je žalobkyně vlastníkem domu číslo popisné adresa, ve kterém se nachází i byt č. hodnota, o velikosti 3+1 s podlahovou plochou 81,76 m² a započtenou plochou 74,09 m², k němuž má s účinností od 1. 1. 1994 žalovaný právo nájmu, a to na základě nájemní smlouvy uzavřené s tehdejším pronajímatelem Anonymizováno dne 23. 12. 1993. Dle této smlouvy byly výše nájemného i zálohy na ceny služeb stanoveny podle platných cenových předpisů ke dni uzavření této nájemní smlouvy ve znění vyhlášky č. 176/1993 Sb. Dle žalobních tvrzení, které žalovaný nezpochybnil činila takto stanovená výše nájemného 3 350 Kč měsíčně. Dopisem ze dne 21. 8. 2024, který byl žalovanému doručen 11. 9. 2024, žalobkyně navrhla žalovanému zvýšení nájemného ve smyslu § 2249 občanského zákoníku na částku 4 020 Kč měsíčně a vyzvala jej k vyjádření k tomuto návrhu do dvou měsíců od doručení návrhu. Žalovaný s tímto zvýšením nesouhlasil s odůvodněním, že dům neodpovídá svým vzhledem centru města, což zopakoval i po opětovném návrhu na zvýšení nájemného ze dne 1. 11. 2020. Soud nevycházel při zjišťování srovnatelného nájemného, obvyklého v daném místě z inzerce předložené žalobkyní, a to proto, že ze samotných inzerátů nebylo možno zjistit, že jde s ohledem na stav bytu o byty srovnatelné, a navíc šlo pouze o nájemné navrhované, nikoliv prokazatelně sjednané. Z toho důvodu bylo srovnatelné nájemné zjišťováno ze znaleckého posudku znalce z oboru ekonomika, specializace ceny a odhady nemovitostí, přičemž znaleckým posudkem ze dne 10. 7. 2025 byla zjištěna obvyklá výše nájemného předmětného bytu částkou 6 630 Kč měsíčně.

10. Podle § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.), ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

11. Podle § 2249 odst. 3 o.z., souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

12. Z výše uvedené nájemní smlouvy ze dne 23. 12. 1993 vyplývá, že u předmětného bytu v nájmu žalovaného nebylo nájemné určeno ujednáním navrhovatele a nájemce nebo rozhodnutí soudu, ale na základě jiného právního předpisu, konkrétně vyhlášky č. 176/1993 Sb. Proto se k rozhodování o návrhu na zvýšení nájemného použije ustanovení § 2249 odst. 3 o.z., přičemž pronajímatel není omezen limity uvedenými v § 2249 odst. 1 o.z. a může žádat zvýšení nájemného až do výše nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Z uvedeného důvodu soud zjišťoval za pomoci znaleckého posudku obvyklou výši nájemného pro byt č. hodnota v nájmu žalovaného a zjistil, že obvyklá výše tohoto nájemného činí 6 630 Kč měsíčně. Soud proto v souladu s ustanovením § 2249 odst. 3 poslední věta o.z. rozhodl o nájemném do výše tohoto obvyklého nájemného s účinky ode dne podání žaloby a určil, že výše nájemného bytu č. hodnota, nacházejícího se v domě číslo popisné Anonymizováno, na adresa činí 6 630 Kč měsíčně s účinností od 20. 1. 2025.

13. Protože žalobkyně vzala zpět žalobu v části, ve které se domáhala určení výše nájemného nad částku 6 630 Kč měsíčně, soud postupem dle § 96 o.s.ř. v této části řízení zastavil.

14. Žalovaný v průběhu jednání, při němž byla věci rozhodnuta, žádal výměnu soudce s odůvodněním, že straní žalobkyni, což vyvozuje z toho, že soudce neuznává argumenty přednesené žalovaným. K tomu soudce uvádí, že k žádnému z účastníku řízení, právnímu zástupci žalobkyně ani k předmětu řízení nemá žádný vztah. Navíc uvedená námitka podjatosti se týká okolností, které spočívají v postupu soudce v řízení o projednávané věci, které dle § 14 odst. 4 o.s.ř. nemohou být důvodem k vyloučení soudce. Proto má soud za to, že tato námitka není důvodná.

15. Protože žaloba byla podána důvodně v rozsahu 82 % a nedůvodná byla z 18 %, postupoval soud dle ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř. a 146 odst. 2. věta prvá o.s.ř. a žalobkyni přiznal právo na náhradu nákladu řízení v rozsahu rozdílu mezi procesním úspěchem a neúspěchem žalobkyně, to je v rozsahu 64 %. Celkové náklady představují odměnu advokáta dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. za čtyři úkony právní v sazbě dle § 7a § 9 odst. 1 předmětné vyhlášky ve výši 2 300 Kč za jeden úkon představující přípravu a převzetí zastoupení, podání žaloby a účast u dvou jednání soudu. Další náklady představují čtyři režijní paušály po 450 Kč, což po zvýšení o DPH a připočtení zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč činí celkem 15 310 Kč. 64 % těchto nákladů představuje částku 9 798,40 Kč. Soud žalobkyni nepřiznal požadovanou odměnu a režijní paušál za další úkon, neboť provedení dalšího úkonu právní služby ze spisu nevyplývá, když například předžalobní výzva nebyla učiněna advokátem.

16. S ohledem na výše uvedený výsledek sporu a procesní úspěch každého z účastníků soud dle § 148 odst. 1 o.s.ř. stanovil povinnost žalobkyni zaplatit České republice náklady řízení v rozsahu 18 % celkových nákladů a žalovanému v rozsahu 82 % celkových nákladů s tím, že konkrétní částka bude uvedena v samostatném usnesení poté, co bude pravomocně rozhodnuto o odměně znalce za účast u soudního jednání. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Ostravě, prostřednictvím Okresního soudu ve Frýdku-Místku. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaný povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.