8 C 432/2021

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr. Radomírem Josiek ve věci žalobkyní: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně obě zastoupeny advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví přikázáním věci za náhradu

I. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně a), žalobkyně b) a žalovaného k pozemku parc. [číslo] zahrada, pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha, pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], vše evidováno na [list vlastnictví], k.ú. [část obce], [územní celek], se zrušuje a vypořádává takto: pozemek parc. [číslo] zahrada, pozemek parc. [číslo] – ostatní plocha, pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], vše evidováno na [list vlastnictví], k.ú. [část obce], [územní celek], se přikazují do podílového spoluvlastnictví žalobkyně a) a žalobkyně b), přičemž spoluvlastnický podíl žalobkyně a) na nemovitých věcech je o velikosti id. 23/36 a spoluvlastnický podíl žalobkyně b) na nemovitých věcech je o velikosti id. 13/36.

II. Žalobkyně a) je povinna zaplatit žalovanému jako přiměřenou náhradu částku ve výši 128 889 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobkyně b) je povinna zaplatit žalovanému jako přiměřenou náhradu částku ve výši 128 889 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni a) částku ve výši 23 611 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni a) na nákladech řízení částku 8 338,11 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyň.

VI. Žalobkyně b) a žalovaný nemají vzájemně právo na náhradu nákladů řízení.

VII. V části, ve které se žalobkyně a) domáhala proti žalovanému částky 36 938 Kč, se řízení zastavuje o částku 13 327 Kč.

1. Žalobkyně a) a b) se svou žalobou domáhaly zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků tohoto řízení k pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], vše evidováno na [list vlastnictví] v k. ú. [část obce] a jeho vypořádání tak, že všechny tyto movité věci se přikazují do podílového spoluvlastnictví žalobkyně a) a b) a po tomto vypořádání bude činit spoluvlastnický podíl žalobkyně a) [číslo] a žalobkyně b) [číslo] za přiměřenou náhradu ve výši 50 000 Kč od každé žalobkyně ve prospěch žalovaného. Později v souladu se znaleckým posudkem byla navrhovaná náhrada zvýšena na částku 128 889 Kč od každé žalobkyně ve prospěch žalovaného. Ve stejném řízení se žalobkyně a) domáhala proti žalovanému zaplacení částky 36 938 Kč, představující jeho podíl na nákladech, které žalobkyně a) vynaložila na zhodnocení rodinného domu. V této části následně vzala žalobu zpět o částku 13 327 Kč a domáhala se tedy zaplacení částky 23 611 Kč. Žaloba byla odůvodněna tím, že všichni tři účastníky jsou spoluvlastníky výše uvedených nemovitostí, přičemž žalobkyně a) disponuje spoluvlastnickým podílem o velikosti [číslo], druhá žalobkyně podílem o velikosti [číslo] a žalovaný spoluvlastnickým podílem o velikosti [číslo]. V domě [adresa] v [obec] – [část obce] bydlí matka žalobkyně a) a žalovaného, která je babičkou žalobkyně b). Žalovaný se s rodinou dlouhodobě nestýká od konce roku 2007 a není s nimi v žádném kontaktu. V roce 2021 měly žalobkyně zájem prodat pozemek parc. [číslo] – zahrada, kterou nikdo neužívá a nemá dostatek času se o ní starat, z toho důvodu napsaly žalovanému [datum] dopis o tomto záměru, na který žalovaný dosud nereagoval. Nereagoval ani na dopis ze dne [datum], kterým žalobkyně a) žalovaného informovala, že rodinný dům je ve špatném technickém stavu, vyžaduje renovaci a opravu a žádala jej o vyjádření. Bez reakce zůstal i další dopis ze dne [datum], ve kterém byl žalovaný žádán o vyjádření k rozsahu plánovaných a prováděných renovací a oprav rodinného domu a ve kterém bylo navrhováno zrušit stávající podílové spoluvlastnictví, stejně jako dopis ze dne [datum] s návrhem na zrušení podílového spoluvlastnictví. Za stávajících okolností žalobkyně nechtějí setrvat v podílovém spoluvlastnictví s žalovaným, a proto podaly žalobu na zrušení a vypořádání tak, že nemovitosti budou přikázány do podílového spoluvlastnictví žalobkyň za přiměřenou náhradu. Důvodem pro přikázání podílu žalovaného do jejich spoluvlastnictví je skutečnost, že disponují majoritním podílem na nemovitostech a jsou schopny se spolu dohodnout na společné správě, na rozdíl od žalovaného, pečují o matku žalobkyně a) a žalovaného, se kterou jsou v pravidelném styku, na rozdíl od žalovaného a výhradě osobně se o tyto nemovitosti starají a zajišťují jejich provoz, údržbu a správu. Žalobkyně a) provedla nutné opravy a rekonstrukce rodinného domu [adresa], za což vynaložila 664 884 Kč. Jednalo se o výměnu všech dveří a vrat domu, výměnu všech oken za plastová, provedení oprav venkovních omítek domu, provedení oprav vnějších nátěrů domu, renovaci rozvodu elektřiny v přízemí a prvním patře domu, obměnu omítek vnitřních a vymalování vnitřních stěn, pořízení nového bojleru v prádelně, nainstalování nových rolet a kompletně renovací tří balkonu. Těmito náklady zhodnotila společnou věc účastníků a žalovaný je povinen jí uhradit část těchto nákladů, které odpovídají jeho spoluvlastnickému podílu o velikosti [číslo], tj. 36 938 Kč. Později byla tato částka ponížena na 23 611 Kč s ohledem na zhodnocení věci o částku 425 000 Kč.

2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] zjistil soud, že obě žalobkyně a žalovaný jsou spoluvlastníky nemovitostí, zapsaných na tomto listu vlastnictví, a to pozemku parc. [číslo] zahrada, [číslo] – ostatní plocha a [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa]. Podíl žalobkyně a) je v rozsahu [číslo], podíl žalobkyně b) v rozsahu 1/3 a podíl žalovaného v rozsahu [číslo].

4. Z dopisů ze dne [datum], [datum] a [datum] zjistil soud, že žalobkyně a) prvním dopisem žádala žalovaného o vyslovení souhlasu s prodejem pozemku se zahradní chatkou. Dopisem ze dne [datum] žádala žalovaného o vyjádření k opravám domu [adresa] představující výměnu všech dveří a vrat, výměnu všech oken za plastová, opravu venkovní omítky domu, opravu vnějších nátěrů, renovací rozvodu elektřiny, obměnu vnitřních omítek a vymalování všech vnitřních stěn, pořízení nového bojleru, nainstalování nových rolet a kompletní renovaci tří balkonu. Vyjádření žádala do 15 dnů od doručení zprávy. Posledním dopisem navrhla žalovanému zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k těmto nemovitostem tak, že spoluvlastnický podíl žalovaného připadne do spoluvlastnictví žalobkyň za zaplacení náhrady ve výši 100 000 Kč. Všechny tyto dopisy byly doručovány prostřednictvím České pošty na adresu žalovaného.

5. Z výzvy ze dne [datum] zjistil soud, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvaly žalovaného k uzavření dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví tak, jak bylo navrhováno již v dopise ze dne [datum] a současně se žalobkyně domáhala úhrady podílu na opravách domu ve výši 36 938 Kč, vše do 15 dnů s tím, že v opačném případě bude podána žaloba u soudu.

6. Z dalších listin, a to smlouvy o dílo ze dne [datum] včetně přílohy a předávacího protokolu, faktury č. 2020, faktury č. 2019 včetně potvrzení o provedené úhradě, smlouvy o dílo [číslo] včetně popisů prací a předávacího protokolu, faktury č. 2019, soupisu prací k faktuře č. 1908 včetně potvrzení o provedené úhradě, daňového dokladu k montáži ohřívače vody, paragonu ze dne [datum], smlouvy o dílo [číslo] potvrzení o provedené úhradě z [datum], [datum], dohody o narovnání z [datum] a faktury [číslo] bylo zjištěno, že žalobkyně a) uzavřela se zhotovitelem Ing. [příjmení] smlouvu o dílo, na základě které byly v domě [adresa] na ul. [ulice] v [obec] vyměněny dveře a vrata za celkovou cenu 86 919,30 Kč, přičemž tuto částku uhradila žalobkyně a). Dále tato žalobkyně zaplatila 83 552 Kč za dodávku a montáž plastových oken v domě [adresa] společnosti [právnická osoba] na základě faktury splatné 20. 7. 2019. Se [právnická osoba], natěrači [právnická osoba] uzavřela žalobkyně smlouvu o dílo [číslo] dle které byly ve stejném domě provedeny opravy fasády s fasádním nátěrem za cenu 41 128 Kč. Dílo bylo provedeno dne 15. 11. 2020. Za realizaci silikonového nátěru žalobkyně zaplatila 15 793 Kč a za renovaci elektroinstalace v domě [adresa] uhradila zhotoviteli [jméno] [příjmení] 87 000 Kč dne 26. 8. 2019. Za vymalování domu [adresa] uhradila částku 69 581 Kč v srpnu 2019. Dne [datum] uzavřela žalobkyně se zhotovitelem [jméno] [příjmení] [příjmení] smlouvu o dílo [číslo] jejímž předmětem byla rekonstrukce tří balkonů v domě [adresa] v [obec] a za toto dílo bylo po uzavření dohody o narovnání zaplaceno 253 000 Kč. Žalobkyně rovněž uhradila 7 000 Kč v lednu 2020 za instalaci ohřívače vody v prádelně tohoto domu a 20 833 Kč za montáž rolet v předmětném domě.

7. Ze znaleckého posudku znalkyně z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí [anonymizováno] [jméno] [příjmení] č. posudku [číslo] zjistil soud, že znalkyně při použití porovnávací metody ocenila pozemek parc. [číslo] jehož součástí je rodinný dům [adresa] a pozemek parc. [číslo] ostatní plocha, tvořící s tímto pozemkem funkční celek částkou 4 400 000 Kč. Zabývala se dále investicemi žalobkyně představující opravy a rekonstrukce rodinného domu v rozsahu výměny dveří a vrat rodinného domu, výměny všech oken za plastová, provedení oprav venkovní omítky domu, provedení oprav vnějších nátěrů domu, renovace rozvodu elektřiny, obměny vnitřních omítek s výmalbou všech vnitřních stěn, kompletní renovace tří balkonu a instalace nového bojleru v prádelně a nových rolet. Dospěla k závěru, že všechny tyto investice se nepromítly do obvyklé ceny v plné výši. Stanovila obvyklou cenu předmětných nemovitostí s odhlédnutím od stavebních úprav částkou 3 975 000 Kč, tuto částku odečetla od zjištěné obvyklé ceny nemovitostí ve výši 4 400 000 Kč a zhodnocení rodinného domu opravami a rekonstrukcemi, které byly provedeny v období července a srpna 2020 stanovila částkou 425 000 Kč. Stejná znalkyně ve svém znaleckém posudku [číslo] opět porovnávací metodou stanovila cenu pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] částkou 240 000 Kč. Oceňovanou nemovitost porovnala s nemovitostmi, které byly obchodovány v okolí v daném čase v cenových relacích od 200 000 Kč do 400 000 Kč a s ohledem na velikost pozemku a špatný technický stav chatky dospěla k uvedené ceně 240 000 Kč.

8. Po zhodnocení výsledků výše uvedeného dokazování vzal soud za prokázaný skutkový stav, dle kterého jsou obě žalobkyně a žalovaný spoluvlastníky nemovitostí, zapsaných na [list vlastnictví] v k. ú. [část obce], konkrétně pozemku parc. [číslo] – zahrada a pozemků tvořících funkční celek parc. [číslo] – ostatní plocha a parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům [adresa]. Podíl žalobkyně a) činí [číslo], podíl žalobkyně b) [číslo] a podíl žalovaného [číslo]. Hodnota pozemku parc. [číslo] činí dle znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] 240 000 Kč a hodnota pozemků parc. [číslo] jehož součástí je rodinný dům a které tvoří funkční celek činí dle této znalkyně 4 400 000 Kč. V předmětném domě bydlí matka žalobkyně a) a žalovaného, která je babičkou žalobkyně b). Žalovaný s žalobkyněmi nekomunikuje a nereaguje na jejich výzvy, týkajících se správy společných nemovitostí. V červnu 2021 žalobkyně a) seznámila žalovaného s nutností oprav a renovace společného domu a vymezila rozsah dohodnutých oprav a renovací s žádostí o vyjádření žalovaným, který však na výzvu opět nereagoval. Tyto opravy a rekonstrukce byly realizovány v červenci a srpnu 2019 a žalobkyně a) za ně vynaložila 664 884 Kč. Dle znaleckého posudku Ing. [příjmení] tyto práce navýšily hodnotu nemovitostí tvořících funkční celek na částku 4 400 000 Kč, přičemž bez těchto oprav a renovací by nemovitostí měly hodnotu 3 975 000 Kč. Provedením těchto stavebních úprav tedy došlo ke zhodnocení nemovitostí o 425 000 Kč. Žalobkyně sdělily žalovanému, že nehodlají s ním setrvat ve spoluvlastnictví a navrhovaly zrušení a vypořádání spoluvlastnictví tak, že spoluvlastnický podíl žalovaného připadne každé z žalobkyň v rozsahu 1/36. Současně žalobkyně a) požádala o úhradu podílu na vynaložených nákladech na zhodnocení věci. Žalovaný ani na toto nereagoval.

9. Podle § 1140 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 tohoto ustanovení, každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

10. Podle § 1143 o.z., nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

11. Podle § 1144 odst. 1 o.z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

12. Podle § 1147 o.z., není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

13. Podle § 1136 o.z., spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, b) náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci.

14. Žalobkyně a) a b) nemají zájem setrvat ve spoluvlastnictví s žalovaným, a proto ve smyslu ustanovení § 1140 žalobou požádaly o zrušení spoluvlastnictví poté, co žalovaný nereagoval na návrh uzavření dohody za tímto účelem. Protože žádný ze spoluvlastníků nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat, navíc v situaci, kdy žalovaný neprojevuje zájem o společnou věc a s ostatními spoluvlastníky nekomunikuje, vyhověl soud návrhu žalobkyň a dle ustanovení § 1143 o.z. rozhodl o zrušení jejich spoluvlastnictví k výše uvedeným nemovitostem. Současně rozhodl o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Protože s ohledem na výši podílu jednotlivých spoluvlastníků nelze společné nemovitosti rozdělit, aniž by se tím podstatně snížila jejich hodnota a žalobkyně navrhovaly přikázání společné věci do jejich spoluvlastnictví, soud tomuto návrhu přisvědčil a nemovitosti přikázal do jejich podílového spoluvlastnictví tak, že každé z nich byl přikázán podíl v rozsahu 1/36 celku. K tomuto rozhodnutí soud vedla skutečnost, že žalobkyně jsou vlastníky majoritního podílu společných věcí, přičemž žalovanému náleží pouze podíl v rozsahu 1/18. Zejména však bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že žalovaný o společnou věc neprojevuje zájem, nereaguje na výzvy ostatních spoluvlastníků k dispozicím s těmito věcmi případně k jejich opravám.

15. Protože žalovanému přísluší při tomto způsobu vypořádání přiměřená náhrada (§ 1147 o.z.), zabýval se soud i otázkou hodnoty těchto nemovitých věcí. Tato hodnota byla stanovena znaleckými posudky Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a celková hodnota těchto nemovitostí činí 4 640 000 Kč. S ohledem na výši podílu žalovaného v rozsahu 1/18 byla proto každá z žalobkyň zavázána zaplatit žalovanému na přiměřenou náhradu částku ve výši 128 889 Kč.

16. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně a) jako spoluvlastník vynaložila na stavební úpravy domu [adresa] částku 664 884 Kč, a to v zájmu ostatních spoluvlastníků, neboť šlo o úpravy, kterými byly provedené nutné opravy a renovace domu. Protože žalovaný s touto renovací nevyslovil souhlas, vznikl žalobkyni proti žalovanému nárok na poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, neboť se jednalo o náklad, který byl spoluvlastníkům k prospěchu (§ 1136 o.z.). Protože tento náklad měl za následek zhodnocení k společné věci o částku 425 000 Kč, je žalovaný povinen s ohledem na výši svého podílu v rozsahu 1/18 žalobkyni zaplatit poměrnou část náhrady ve výši 23 611 Kč. Protože tuto částku přes výzvu žalobkyni neuhradil, byl k této úhradě zavázán rozsudkem ve výroku II.

17. Při rozhodování o nákladech řízení vycházel soud ze skutečnosti, že v řízení bylo rozhodováno o dvou spojených věcech. Pokud jde o věc představující zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, v daném případě s ohledem na skutečnost, že soud není návrhem účastníků vázán, bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 2 o.s.ř., že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

18. V řízení o zaplacení náhrady za investici žalobkyně a) postupoval soud při rozhodování o náhradě nákladů řízení dle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. a dle ustanovení § 146 odst. 2 věta prvá o.s.ř. Žalobkyně a) se původně domáhala proti žalovanému zaplacení částky 36 938 Kč a po částečném zpětvzetí žaloby zůstalo předmětem tohoto řízení 23 611 Kč, přičemž z ničeho nevyplynulo, že co do částky 36 938 Kč byla žaloba podána důvodně. Důvodná byla žaloba co do částky 23 611 Kč, a proto soud za úkony právního zástupce žalobkyně do zpětvzetí žaloby přiznal právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 28 % celkových nákladů, představující rozdíl mezi jeho procesním úspěchem a neúspěchem s ohledem na rozsah důvodnosti podané žaloby (64 % - 36 %). V době, kdy předmětem řízení byla částka 36 938 Kč, učinil právní zástupce žalobkyně pět úkonů právní služby při sazbě 2 580 Kč a pět režijních paušálů po 300 Kč, což po navýšení o DPH činí celkem 17 424 Kč 28 % těchto nákladů představuje částku 4 878,72 Kč. Po částečném zpětvzetí žaloby činí odměna za jeden úkon 2 060 Kč a tento úkon představoval účast u nařízeného jednání. K této odměně je nutno připočíst jeden režijní paušál ve výši 300 Kč, cestovní náklady 299 Kč za cestu z [obec] do [obec] a zpět osobním vozidlem při délce trasy 40km a náhradu za promeškaný čas v rozsahu dvou započatých půlhodin po 100 Kč. Po navýšení o DPH představují náklady řízení po částečném zpětvzetí celkem 3 459,39 Kč. S ohledem na úspěch žalobkyně co do částky 23 611 Kč, jí přísluší právo na náhradu nákladů řízení v této části, tedy částka 3 459,39 Kč v plné výši. Soud proto přiznal žalobkyni a) proti žalovanému právo na náhradu nákladů řízení ve výši 8 338,11 Kč.