15 C 20/2023

Plný text

Okresní soud v Havlíčkově Brodě rozhodl samosoudkyní Mgr. Dariou Vaňkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované, narozená dne Datum narození žalované naposledy bytem Adresa žalované zastoupená opatrovníkem Jméno opatrovníka sídlem Adresa opatrovníka o zaplacení 190.118 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 7.166 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 7.166 Kč od 1. 10. 2022 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

II. Ohledně zbývajícího požadavku žalobkyně vůči žalované na zaplacení částky 182.952 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 182.952 Kč od 1. 10. 2022 do zaplacení, se žaloba zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Soud přiznává advokátu Jméno opatrovníka, který byl usnesením Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 8. 11. 2023 č. j. 15 C 20/2023-52 ustanoven opatrovníkem žalované, odměnu a náhrady, jejichž výše bude určena po právní moci tohoto rozhodnutí samostatným rozhodnutím. Zaplatí je Česká republika – Okresní soud v Havlíčkově Brodě.

V. Žalobkyně je povinna nahradit České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě na nákladech řízení 96 % z odměny a náhrad soudem ustanoveného opatrovníka žalované, a to do tří dnů poté, co rozhodnutí o výši odměny ustanoveného opatrovníka nabude právní moci.

VI. České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě se vůči účastníkům řízení právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 4 % z odměny a náhrad soudem ustanoveného opatrovníka žalované nepřiznává.

1. Žalobou došlou soudu dne 5. 1. 2023 se žalobkyně vůči žalované domáhala zaplacení částky 190.118 Kč s příslušenstvím. Vylíčila, že dne 19. 11. 2021 uzavřela s žalovanou smlouvu o realitním zprostředkování exkluzivní týkající se zprostředkování příležitosti uzavření kupní smlouvy na prodej nemovitých věci v k.ú. adresa, obec adresa, zapsaných na LV č. hodnota, a to pozemků parc. č. Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno Příležitost k prodeji těchto nemovitostí byla ze strany žalobkyně žalované obstarána, když 13. 12. 2021 došlo k uzavření rezervační smlouvy, kterou se žalovaná zavázala prodat předmětné nemovitosti žalobkyní zajištěným zájemcům, a sice panu jméno FO a jméno FO. V rámci této rezervační smlouvy se žalovaná zavázala zajistit na svoje náklady nápravu stavu zápisu nemovitostí v katastru nemovitostí tak, aby byl v katastrální mapě zakreslen odpovídající tvar budovy. Bylo dohodnuto, že ze strany žalované bude vše zajištěno tak, aby v termínu do 31. 5. 2022 mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně ve věci nápravy zápisu nemovitostí v katastru nemovitostí poskytla žalované plnou součinnost, když v podstatě celou tuto záležitost pro žalovanou vyřídila. Jelikož bylo dodatečně zjištěno, že změny stavby byly provedeny bez patřičných povolení, vyžádalo si provedení nápravy stavu delší čas, než bylo původně předpokládáno a žalovaná tedy nesplnila svoji povinnost zajistit tuto nápravu tak, aby mohlo dojít k podpisu kupní smlouvy v termínu do 31. 5. 2022. I přes tuto skutečnost žalobkyně dohodla bez jakýchkoliv zvýšených nákladů pro žalovanou se zájemci o koupi nemovitostí, že tito byli ochotni čekat na vyřízení všech potřebných záležitostí a uzavřít kupní smlouvu i po datu 31. 5. 2022. Na žádost žalobkyně odmítla žalovaná podepsat dodatek k rezervační smlouvě s prodloužením termínu jejího trvání. Po vyřízení všech záležitostí na stavebním úřadě a katastrálním úřadě následně žalovaná odmítla v prodeji pokračovat, když nejprve požadovala zvýšení kupní ceny a následně žalobkyni oznámila, že má na koupi nemovitostí jiného svého zájemce, a to za situace, kdy žalobkyní zajištění zájemci měli stále zájem od žalované za dohodnutých podmínek nemovitosti koupit. Žalobkyně následně zjistila, že žalovaná smlouvou ze dne 25. 7. 2022 zřídila k nemovitostem zástavní právo pro Anonymizováno., čímž prodej nemovitostí zajištěným zájemcům zcela zhatila. V rámci smlouvy o realitním zprostředkování exkluzivní ze dne 19. 11. 2021 se žalovaná zavázala uhradit žalobkyni provizi za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy ve výši 9 % z částky 1.680.000 Kč + 21 % DPH, tedy celkem ve výši 182.952 Kč. Nárok na provizi vznikl žalobkyni obstaráním příležitosti k uzavření kupní smlouvy, což nastalo dnem 15. 12. 2021, tedy uzavřením rezervační smlouvy, jak sama žalovaná v čl. II odst. 3 této smlouvy stvrdila. Splatnost provize pak nastala v souladu s čl. IV odst. 4 smlouvy o realitním zprostředkování dnem 31. 5. 2021, a to z důvodu, že žalovaná v dohodnuté době neposkytla potřebnou součinnost k uzavření kupní smlouvy – nesplnila povinnost zajistit nápravu zápisu nemovitostí v katastru nemovitostí. Proto má žalobkyně vůči žalované nárok na úhradu provize za zprostředkování příležitosti k uzavření kupní smlouvy na prodej výše uvedených nemovitostí ve výši 182.952 Kč. V souvislosti se zprostředkováním prodeje nemovitostí žalobkyně uhradila za žalovanou nad rámec svých povinností náklady spojené s nápravou stavu zápisu nemovitostí v katastru nemovitostí, a to konkrétně náklady na vypracování geometrického plánu tituly před jménem jméno FO na zaměření stavby budovy na pozemku parc. č. Anonymizováno ve výši 5.666 Kč, úhradu správního poplatku za kolaudaci domu č.p. Anonymizováno a pozemku parc. č. Anonymizováno právnická osoba adresa ve výši 1.500 Kč.

2. Žalované byl usnesením Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 8. 11. 2023 č. j. 15 C 20/2023-52 z důvodu neznámého pobytu ustanoven opatrovník, který namítl, že v textu smlouvy byly prováděny změny, přičemž není zřejmé, zda je akceptovala žalovaná. Text smlouvy byl sepsán v textovém editoru, jsou však v něm rukou psané změny. Změnami došlo ke značnému navýšení provize. Dále namítl, že výše provize není přesně a srozumitelně určena, resp. není jednoznačně uvedena výše kupní ceny, když číselné vyjádření výše kupní ceny je v rozporu se slovním vymezením. Uvedené ujednání bylo dle opatrovníka nejasné, neurčité, klamavé a v rozporu s ustanovením § 9 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování i základními ustanoveními o ochraně spotřebitele. Proto namítl neplatnost smlouvy o zprostředkování. K nároku na zaplacení správního poplatku a nákladů na zpracování znaleckého posudku namítl, že ze skutkových tvrzení není zřejmé, zda jej odvozuje ze smluvních ujednání nebo jej pokládá za bezdůvodné obohacení žalobkyně či způsobenou škodu.

3. Soud vzal za prokázané, že mezi žalobkyní (jako zprostředkovatelem) a žalovanou (jako zájemcem) byla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování datovaná 19. 11. 2021, jíž se žalobkyně zavázala vyvíjet pro žalovanou činnost, aby měla žalovaná příležitost uzavřít kupní smlouvu o prodeji nemovitostí – pozemku č. parc. Anonymizováno, jehož součástí je stavba Anonymizováno, pozemek č. parc. Anonymizováno pozemek č. parc. Anonymizováno, pozemek č. parc. Anonymizováno, vše v obci adresa, katastrální území adresa, a to s třetí osobou vyhledanou žalobkyní. Žalovaná se zavázala zaplatit žalobkyni za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy provizi ve výši 9 % z ceny uvedené v čl. II 2. smlouvy plus 21 % DPH. Článek II 2. stanoví cenu požadovanou žalovanou za prodej nemovitostí ve výši 1.680.000 Kč, slovně však vyjádřeno jeden milion osm set tisíc korun českých. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 6 měsíců od podpisu smlouvy, tj. do 19. 5. 2021.

4. Podle § 578 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) platí, že chyby v psaní nebo v počtech nejsou právnímu jednání na újmu, je-li jeho význam nepochybný.

5. Právní jednání se posuzuje podle svého obsahu (§ 555 odst. 1 o. z.).

6. Podle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

7. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (§ 556 odst. 2 o. z.).

8. Soud na daný případ aplikoval závěry vyjádřené v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 1. 2022 sp. zn. 24 Cdo 1608/2021, podle kterých: „Soudní praxe je dlouhodobě ustálena v závěru, podle něhož náležitosti projevu vůle, který směřuje k určitému právnímu úkonu, je srozumitelnost, určitost a v některých případech i forma projevu. Nesrozumitelný je projev tehdy, jestliže nelze zjistit ani výkladem, co jím mělo být vyjádřeno (v důsledku vadného slovního nebo jiného zprostředkování). Určitost projevu se týká jeho obsahové stránky; neurčitý projev je sice srozumitelný, avšak nejistý je jeho obsah. Závěr o neurčitosti právního úkonu předpokládá, že ani jeho výkladem nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěli účastníci projevit.

9. Dle § 10 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení.

10. Dle § 10 odst. 3 zákona o realitním zprostředkování neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná; námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

11. Z předmětného smluvního ujednání ve smlouvě o realitním zprostředkování není zřejmé, jaká výše provize byla ujednána. Nebyla numericky vyjádřena hodnota provize. Nelze s ohledem na neznámý pobyt žalované zjistit, jakou projevila, nelze ji dovodit ani výkladem. V rezervační smlouvě ze dne 13. 12. 2021, jíž byla žalovaná účastnicí, byla uvedena kupní cena ve zcela jiné výši (1.740.000 Kč), než je uvedeno ve smlouvě o realitním zprostředkování. Vůli žalované nebylo možno zjistit ani z obsahu svědeckých výpovědí jméno FO ani jméno FO. Okolnost, že prodej nemovitosti byl inzerován za 1.680.000 Kč, není způsobilá ani nepřímo vůli žalované prokázat. 12. jméno FO vypověděla, že nebyla u sjednávání smlouvy o realitním zprostředkování, vše řešil jednatel žalobkyně pan jméno FO. Inzerovaná cena byla 1.680.000 Kč, ale nakonec se zvýšila. Ze smlouvy, která byla v kanceláři, viděla, že sjednaná provize byla 9 % (z její výpovědi však nevyplynulo, z jaké částky měla být počítána). jméno FO neměla k okolnostem uzavírání smlouvy žádné poznatky.

13. Jednatel žalobkyně jako účastník řízení nejistě uvedl, že kupní cena byla domluvena ve výši 1.680.000 Kč, provize 9 %. V písemném vyjádření udělal chybu. Všechny rukou psané věci ve smlouvě dělal on sám.

14. Soud uzavřel, že se nepodařilo prokázat vůli žalované ohledně výše provize, proto smlouvu o realitním zprostředkování v části týkající se ujednání o provizi (§ 576 o. z.) vyhodnotil jako neplatnou. Proto tu část žaloby, která se týkala nároku na zaplacení částky 182.952 Kč s příslušenstvím zamítl.

15. Ohledně zbývající části nároku na zaplacení 7.166 Kč představující částky zaplacené za žalovanou v souvislosti s vypracováním geometrického plánu a zaplacením správního poplatku vzal soud za prokázané, že fakturou č. 2022001 vyúčtoval geodet tituly před jménem jméno FO žalobkyni částku 5.666 Kč za vypracování geometrického plánu a souvisejících úkonů, týkající se přístavby chaty v Anonymizováno postavené na pozemku č. parc. Anonymizováno, resp. na pozemku č. parc. Anonymizováno. Výpisem z účtu žalobkyně vzal soud za prokázané, že žalobkyně dne 10. 1. 2022 uvedenou částku 5.666 Kč tituly před jménem jméno FO uhradila.

16. Dne 25. 4. 2022 byla žalovaná stavebním úřadem v adresa vyzvána k zaplacení správního poplatku v celkové výši 1.500 Kč v souvislosti se zahájeným řízením o návrhu na vydání kolaudačního rozhodnutí přístavby a stavebních úprav domu č. p. Anonymizováno v Anonymizováno na pozemku č. parc. Anonymizováno v k. ú. adresa, a to na účet č. č. účtu pod variabilním symbolem var. symbol. Uvedený správní poplatek byl zaplacen z účtu jméno FO dne 27. 4. 2022.

17. Svědkyně jméno FO vypověděla, že se zjistilo, že tvar budovy byl v katastrální mapě jiný než ve skutečnosti. Bylo nutné katastrálnímu úřadu doložit zaměření budovy, resp. geometrický plán, proto oslovila tituly před jménem jméno FO. Byly s žalovanou dohodnuté, že tyto náklady budou uhrazeny z provize. Na stavebním úřadu platila správní poplatek, protože byla nutná rychlá platba; žalobkyně jí následně částku proplatila.

18. Smlouvou o realitním zprostředkování bylo v čl. V bod 4. účastníky řízení dohodnuto, že v případě sporných hranic pozemků je žalovaná jako vlastník povinna zabezpečit jejich zaměření a vyznačení v terénu odborně způsobilou osobou.

19. Kdo se na úkon jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (§ 2991 odst. 1 o. z.). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (§ 2991 odst. 2 o. z.).

20. Soud proto uložil žalované uhradit žalobkyni náklady vzniklé v souvislosti s vypracováním geometrického plánu, neboť tento měla dle smlouvy zajistit žalovaná. Učinila tak žalobkyně, která za žalovanou plnila, co měla plnit sama (§ 2991 odst. 2 o. z.). Stejné závěry soud učinil i ve vztahu k zaplacenému správnímu poplatku ve výši 1.500 Kč, neboť poplatníkem správního poplatku byla žalovaná, ke zmenšení majetku došlo na straně žalobkyně. Žalovaná je proto povinna žalobkyni vydat to, oč se na její úkor obohatila, a to včetně zákonného úroku z prodlení dle § 1970 o. z. ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a to od 1. 10. 2022, neboť předžalobní výzvou byla vyzvána k plnění ve lhůtě do 30. 9. 2022, tedy od následujícího dne se dostala do prodlení. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř., tj. v délce tří dnů.

21. Soud provedl ještě další důkazy, avšak s ohledem na výše uvedené skutkové závěry a právní hodnocení věci tyto již dále nehodnotil. Nezabýval se ani dalšími opatrovníkem vznesenými námitkami.

22. Každý z účastníků měl v řízení částečný úspěch, a proto soud náhradu nákladů poměrně rozdělil (§ 142 odst. 2 o.s.ř.). Žalobkyně byla ve věci úspěšná ze 4 %, žalovaná z 96 %, čistý úspěch žalované proto činí 92 %. Žalované však žádné náklady nevznikly, a proto soud rozhodl o tom, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

23. Usnesením Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 8. 11. 2023 č. j. 15 C 20/2023-52 byl žalované z důvodu neznámého pobytu ustanoven opatrovník. Soudem ustanovený zástupce má právo na odměnu (§ 140 odst. 2 o.s.ř.). Výše této odměny bude určena samostatným rozhodnutím poté, co tento rozsudek nabude právní moci, resp. poté, co bude poskytování právních služeb ukončeno.

24. Soud uložil neúspěšné žalobkyni v rozsahu procesního úspěchu žalované povinnost uhradit České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě na nákladech řízení 96 % z odměny a náhrad soudem ustanoveného opatrovníka žalovaného ve smyslu § 149 odst. 2 o. s. ř., o zbývající části těchto nákladů rozhodl výrokem VI. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Hradci Králové prostřednictvím podepsaného soudu, a to ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí soudu, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí nebo nařízení exekuce.