4 C 31/2025

Plný text

Okresní soud v Havlíčkově Brodě rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Lebedou, Ph.D., ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B , advokátem Jméno advokáta C . se sídlem Adresa advokáta C pro přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy

I. Žaloba se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 21 152,94 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla přezkoumána oprávněnost výpovědi nájemní smlouvy, respektive její neplatnost. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce jako nájemce uzavřel se společností , právnická osoba, ., IČ: , IČO, , jako pronajímatelem dne 31. 1. 2018 nájemní smlouvu na jejímž základě byly žalobci jako nájemci pronajaty nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a to pozemky parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rod. dům, pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp./če., pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou dvanácti roků. Úplata za užívání předmětu nájmu byla sjednána tak, že nájemce v plné výši ponese a uhradí veškeré náklady na řádnou údržbu a opravy předmětu nájmu tak, aby byla zachována hodnota předmětu nájmu a nedocházelo ke zhoršování předmětu nájmu. Městský soud v Praze usnesením č. j. MSPH 90 , insolvenční spisová značka, -A-10 ze dne 18. listopadu 2022 zjistil úpadek pronajímatele společnosti , právnická osoba, . a prohlásil konkurs, insolvenčním správcem byla ustanovena žalovaná. Žalovaná dne 2. 12. 2024 doručila žalobci písemnou výpověď nájemní smlouvy datovanou dnem 20. 11. 2024 s tříměsíční výpovědní dobou, podanou z důvodu údajného porušení povinností nájemce dle čl. III odst. 1 nájemní smlouvy, resp. z důvodu údajného nezajištění provádění řádné údržby a oprav předmětu nájmu, z důvodu neudržování v platnosti pojištění předmětu nájmu a z důvodu tvrzení, že nájemce předmět nájmu užívá jen k rekreaci, a nikoliv k bydlení. Žalobce s výpovědí nesouhlasil a proti výpovědi podal dne 19. 12. 2024 písemné námitky. Námitky proti výpovědi byly žalované doručeny do datové schránky dne 19. 12. 2024. Žalobce podanou výpověď nepovažuje za platnou a vzhledem ke skutečnosti, že není dán platný důvod pro výpověď nájemní smlouvy, neboť žalobce jako nájemce své povinnosti jemu vyplývající z nájemní smlouvy neporušil. Žalobce žádá o soudní přezkum oprávněnosti výpovědi.

2. Žalovaná uvedla, že žalovaná z pozice insolvenčního správce dne 20. 11. 2024 vypověděla předmětnou nájemní smlouvu, a to z důvodu opakovaného závažného porušení povinností žalobcem. Žalobce podal dne 19. 12. 2024 proti výpovědi námitky. Dne 24. 2. 2025 podal ke zdejšímu soudu žalobu, kterou se domáhá přezkoumání oprávněnosti předmětné výpovědi a určení, že tato výpověď je neplatná. Žaloba došla k soudu dne 25. 2. 2025. Žalovaná poukazuje na nedodržení lhůty k podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, která podle § 2290 Obč. zák. činí 2 měsíce ode dne, kdy došla výpověď nájemci. Výpověď z nájemní smlouvy je datována ke dni 20. 11. 2024. Dle tvrzení žalobce mu došla dne 2. 12. 2024. Žaloba je datována ke dni 24. 2. 2025. Soud potvrdil, že mu žaloba došla dne 25. 2. 2025. Dle dikce zákona, došla-li výpověď žalobci dne 2. 12. 2024, lhůta pro podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájemní smlouvy běžela do 2. 2. 2025. Došla-li žaloba soudu dne 25. 2. 2025, právo žalobce bylo prekludováno. Dále žalovaná trvá na svých tvrzeních, uvedených ve výpovědi.

3. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav:

4. Z nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2018 a listu vlastnictví č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, soud zjistil, že žalobce jako nájemce uzavřel se společností , právnická osoba, ., IČ: , IČO, , jako vlastníkem a pronajímatelem dne 31. 1. 2018 nájemní smlouvu na jejímž základě byly žalobci jako nájemci pronajaty nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a to pozemky parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rod. dům, pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp./če., pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou dvanácti roků. Úplata za užívání předmětu nájmu byla sjednána tak, že nájemce v plné výši ponese a uhradí veškeré náklady na řádnou údržbu a opravy předmětu nájmu tak, aby byla zachována hodnota předmětu nájmu a nedocházelo ke zhoršování předmětu najmu. Nájem se sjednává za účelem bydlení.

5. Z Usnesení Městského soudu v Praze ze dne 18. 11. 2022, č.j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , insolvenční spisová značka, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, soud zjistil, že žalovaná je insolvenčním správcem společnosti , právnická osoba, ., IČ , IČO, , se sídlem , adresa, . Tomuto odpovídá i provedený důkaz výpis z obchodního rejstříku společnosti , právnická osoba, .

6. Z výpovědi ze dne 20. 11. 2024 vyplývá, že žalovaná z pozice insolvenčního správce dne 20. 11. 2024 vypověděla předmětnou nájemní smlouvu, a to z důvodu opakovaného závažného porušení povinností žalobcem. Důvodem výpovědi je porušení povinností nájemce uvedených v čl. III odst. 1 nájemní smlouvy, tedy neprovádění řádné údržby a oprav předmětu nájmu tak, aby nedocházelo ke zhoršování stavu předmětu nájmu mimo obvyklé opotřebení. Dále nebylo zajištěno provedení údržby a oprav předmětu nájmu. Předmět nájmu vykazuje částečnou vlhkost, poškození stěn, vzedmutou dlažbu (evidentně v důsledku spodní vlhkosti) a další poškození. Tyto ani jiné škody žalobce neřešil, ačkoliv je to jeho povinností jako nájemce. Vzhledem k tomu, že shora uvedené provádění oprav a údržba je dle čl. III odst.1 NS považováno za úhradu nájemného, došlo tím i k porušení povinnosti hradit nájemné po dobu minimálně třech měsíců. Dále došlo k porušení povinnosti nájemce udržovat v platnosti pojištění ve vztahu k předmětu nájmu, když pojištění zaniklo dne 18. 12. 2022, o čemž byl pronajímatel informován až v měsíci dubnu 2023. S ohledem na skutečnost, že předmět nájmu neužívá trvale, ale jen k příležitostné rekreaci, nikoliv však k trvalému bydlení, dovozuje žalovaná i porušení § 2269 odst. 1 občanského zákoníku. Uvedená nepřítomnost v předmětu nájmu vedla bohužel ke vzniku škody. Došlo tedy i k porušení čl. IV. odst. 3 nájemní smlouvy. Porušování povinností nájemce ve svém souhrnu vedlo ke snížení hodnoty předmětu nájmu, ke škodě na předmětu nájmu a v důsledku i ke snížení majetku pronajímatele, tedy insolvenčního dlužníka. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla nájemci. Nájem předmětu nájmu proto skončí nejpozději ke konci měsíce února 2025, nedohodnou-li se na skončení nájmu dříve. Dle § 2286 odst. 1. občanského zákoníku žalovaná poučuje o možnosti podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Dle § 2290 občanského zákoníku nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

7. Z námitek proti výpovědi ze dne 19. 12. 2024, doručenky datové zprávy a obálky vyplývá, že žalobce odeslal dne 19. 12. 2024 prostřednictvím datové schránky a následně poštou dne 20. 12. 2024 písemné námitky. Námitky proti výpovědi byly žalované doručeny dne 19. 12. 2024. Žalobce považuje výpověď za neplatnou, neboť nejsou dány důvody pro výpověď nájemní smlouvy. Blíže specifikuje jednotlivé námitky důvodnosti výpovědi, zejména uvádí, že údržba a oprava pronajatých nemovitých věcí byla ze strany žalobce řádně zajištěna a prováděna. Pokud jde o tvrzené porušení povinnosti udržovat v platnosti pojištění, pak žalobce uvádí, že ani tento výpovědní důvod není dán a jeho uplatnění je navíc také v rozporu s dobrými mravy. Nedošlo ani k porušení povinnosti dle § 2269 odst. I občanského zákoníku, neboť za dobu trvání nájmu nenastala situace, že by žalobce nebyl přítomen po dobu delší než dva měsíce nebo byl obtížně dostupný. Naopak v předmětu nájmu se zdržuje žalobce a jeho rodina pravidelně.

8. Z e-mailové zprávy od makléře pojišťovny ze dne 17. 12. 2024 a pojistné smlouvy uzavřené mezi , právnická osoba, a.s. a společností , právnická osoba, . vyplývá, že dříve uzavřená pojistná smlouva byla vypovězena z důvodu úpadku této společnosti.

9. Soud odkazuje na výše uvedené závěry plynoucí z provedeného dokazování s tím, že ve vztahu ke skutkovému stavu má za podstatné, že žalovaná je insolvenčním správcem společnosti , právnická osoba, . Žalobce uzavřel dne 31. 1. 2018 s touto společností nájemní smlouvu, jejíž předmětem byl nájem následujících nemovitostí: pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům; pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , součástí je stavba bez čp/če, garáž; pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v k.ú. , adresa, , zapsáno na LV č. , hodnota, . Žalovaná z pozice insolvenčního správce dlužníka dne 20. 11. 2024 vypověděla předmětnou nájemní smlouvu, a to z důvodu opakovaného závažného porušení povinností. Žalobce podal dne 19. 12. 2024 proti výpovědi námitky, které byly žalované doručeny téhož dne do datové schránky. Dne 25. 2. 2025 podal ke zdejšímu soudu žalobce tuto žalobu. Výpověď obsahuje poučení viz výše.10. , jméno FO, základě zjištěného skutkového stavu učinil soud následující právní závěry:

11. Mezi žalobcem a společností došlo k uzavření nájemní smlouvy ve smyslu § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o. z.“).

12. Podle § 2201 o.z.: Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

13. Podle § 2286 o.z.: (1) Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

14. Podle § 2290 o.z.: Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

15. Podle § 2314 o.z.: (1) Vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. (2) Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. (3) Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

16. V dané věci má soud za to, že žaloba nebyla podána včas. Soud vychází z toho, že nájemní smlouva byla uzavřena za účelem bydlení. Neuplatní se tedy ustanovení § 2314 o.z., které spadá do zvláštních ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání. Vzhledem k tomu, že se nejedná o prostory sloužící k podnikání, tak se neuplatní lhůty spojené s námitkami proti výpovědi, ale uplatní se obecná úprava § 2290 s dvouměsíční prekluzivní lhůtou. Použití speciální úpravy nájmu prostoru sloužícího k podnikání pro jinou úpravu nájmu bytu a nájmu domu je bez výslovného odkazu v občanském zákoníku vyloučeno a ani analogická aplikace není možná. Ve vztahu k námitkám má soud tedy za to, že podané námitky neměly vliv na dvouměsíční lhůtu k podání žaloby k soudu. Pokud tedy žalobce, jak sám uvádí, obdržel výpověď dne 2. 12. 2024 a žaloba byla podána až 25. 2. 2025, tak žaloba je podána po lhůtě a právo žalobce je prekludováno. Právo na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem tak zaniklo. Oprávněnost výpovědi se presumuje. Soud se dále zabýval samotnou výpovědí a jejími náležitostmi. Pronajímatel je zatížen poučovací povinností o právu nájemce podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. Poučení by mělo obsahovat nejen upozornění na samotné právo nájemcovo, ale i poučení o lhůtě, ve které může nájemce své právo u soudu uplatnit (do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla). Pokud by pronajímatel nájemce řádně nepoučil o jeho právech, pak bude výpověď neplatná. Předmětná výpověď řádné poučení obsahuje. Tedy je zde uvedeno, že nájemce má právo se domáhat přezkumu výpovědi soudem i dvou měsíční lhůta a její počátek. Skutečnost, že u ustanovení § 2286 je nesprávně uveden odst. 1, ale správně se jedná o odst. 2 nemá co do svého obsahu vliv na obsah poučení, které je z pohledu soudu po obsahové stránce řádné. Výpověď musí být určitá, odpovídat dobrým mravům a zákonu. Z výpovědi musí být patrné, kdo ji činí, včetně projevu vůle této strany, vůči komu je činěna, musí obsahovat specifikaci nájemního vztahu, specifikaci bytu, jehož se týká. Vypovídá-li nájemní vztah pronajímatel, má rovněž povinnost uvést ve výpovědi výpovědní důvod (§ 2288 odst. 3), včetně jeho skutkové specifikace. Toto vše je ve výpovědi uvedeno a z pohledu soudu má výpověď všechny zákonné náležitosti a soud neshledal důvod její neplatnosti. Podanou výpověď soud neshledal ani v rozporu s dobrými mravy, když žalobce uvedl, že neobdržel před výpovědí výzvu k odstranění závadného stavu a dále, že je založena na vyfabulovaných a neexistujících důvodech. K tomuto soud uvádí, že samotná smlouva neobsahuje povinnost takovou výzvu učinit a žalobci byla poskytnuta zákonná lhůta domáhat se přezkoumání výpovědi soudem. Absence výzvy tedy není v rozporu s dobrými mravy a spolu s tvrzením o vyfabulovaných a neexistujících důvodech výpovědi se jedná o tvrzení týkající se přezkoumání důvodu výpovědi, které však bylo žalobci prekludováno z důvodu pozdního podání žaloby. S ohledem na výše uvedené soud žalobu zamítl.

17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, která byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 21 152,94 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 65 000 Kč sestávající z částky 3 700 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zast., , Anonymizováno, ve věci, účast na jednání) včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 5. 5. 2025 náhrada 5 031,77 Kč za 418 (, adresa, – , Anonymizováno, . , adresa, a zpět) ujetých km v částce 3 531,77 Kč (35,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 7,4 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 10 × 30 minut v částce 1 500 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 17 481,77 Kč ve výši 3 671,17 Kč.