10 C 23/2021

Plný text

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní Mgr. Jitkou Múčkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: Bedřich Adámek, narozený 20. 7. 1966 bytem Žarošice 14, 696 34 Žarošice o zaplacení částky 58 500 Kč s příslušenstvím

I. Řízení o zaplacení částky 4 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 4 000 Kč od 26. 9. 2020 do zaplacení se zastavuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 54 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 54 500 Kč od 26. 9. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 15 989 Kč k rukám jejího zástupce, advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení], do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou, doručenou soudu dne 27. 10. 2020, domáhala po žalovaném zaplacení částky 58 500 Kč s příslušenstvím. Požadovaná částka představuje co do částky 54 500 Kč bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného za neoprávněné užívání pozemku p. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je budova [adresa], v katastrálním území a obci [obec]. Uvedl, že účastníci sjednali dne [datum] nájemní smlouvu [číslo] ve které se žalovaný coby nájemce zavázal hradit žalobkyni od května 2018 nájemné ve výši 8 300 Kč měsíčně. Z důvodu neplacení nájemného žalobkyně dne [datum] vypověděla nájemní smlouvu bez výpovědní doby a současně vyzvala žalovaného k vyklizení a předání nemovitosti do 31. 5. 2019. Žalovaný nemovitost nevyklidil a nadále ji užíval. Za období od 1. 6. 2019 do 31. 8. 2020 žalobkyni vznikl nárok na náhradu za neoprávněné užívání nemovitosti v celkové výši 124 500 Kč. Žalovaný následně uhradil žalobkyni částku 70 000 Kč, pročež zůstal dlužen 54 500 Kč. Žalovaný rovněž dne [datum] písemně uznal svůj dluh co do částky 29 600 Kč, z něhož nic nezaplatil. Od uznání dluhu vznikla žalobkyni dále pohledávka ve výši 24 900 Kč za měsíce červen, červenec a srpen 2020 Celkem tedy žalovaná dluží 54 500 Kč. Žalobkyně se po žalovaném dále domáhala zaplacení částky 4 000 Kč, která představuje újmu žalobkyně spočívající v tom, že musela zajistit a zaplatit provedení elektrorevize a nové osazení elektroměru. Ačkoliv žalovaný tento dluh písemně uznal dne [datum], žalobkyni ničeho neuhradil.

2. Žalobkyně podáním ze dne 19. 4. 2021 vzala žalobu zpět ohledně zaplacení 4 000 Kč včetně zákonného úroku z prodlení z této částky, která dle žalobkyně představovala náklady na opětovnou instalaci plynoměru a na vypracování revizní zprávy. Podle § 96 odst. 1 a 2 o. s. ř. může žalobce vzít za řízení zpět návrh na jeho zahájení, a to zčásti nebo zcela. Je-li návrh vzat zpět, soud řízení zcela, popřípadě v rozsahu zpětvzetí návrhu, zastaví. S ohledem na skutečnost, že žalobkyně vzala žalobu zpět v části, v níž se domáhala zaplacení částky 4 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 4 000 Kč od 26. 9. 2020 do zaplacení, a to ještě před jednáním ve věci samé, soud řízení v souladu s ust. § 96 odst. 1, 2 o. s. ř. v požadovaném rozsahu zastavil. Předmětem dalšího řízení tak zůstala úhrada částky 54 500 Kč s příslušenstvím.

3. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil. Za splnění podmínek uvedených v § 115a o. s. ř. soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání.

4. Z listinných důkazů předložených žalobkyní soud zjistil následující skutkový stav.

5. Podle výpisu z katastru nemovitostí pro obec a k. ú. [obec], [list vlastnictví], byla žalobkyně k [datum] vlastníkem pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba domu [adresa]. Žalobkyně dle svého vyjádření nemovitost prodala dne 11. 2. 2021.

6. Žalobkyně (dříve [právnická osoba]) uzavřela dne [datum] s žalovaným nájemní smlouvu [číslo] jejímž předmětem byl nájem pozemku p. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je budova [adresa], v k. ú. a obci [obec] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od podpisu nájemní smlouvy, a to do konce prvního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla smlouva uzavřena s tím, že neoznámí-li některá smluvní strana alespoň 21 dnů před termínem ukončení nájmu, nájem se prodlužuje vždy o další měsíc. Nájemné bylo sjednáno ve výši 8 000 Kč měsíčně a bylo splatné k poslednímu dni příslušného kalendářního měsíce. Měsíční zálohy na dodávky vody byly sjednány ve výši 0 Kč. V nájemní smlouvě byla současně sjednána tzv. inflační doložka, na základě které byla žalobkyně oprávněna jednostranně jednou ročně zvyšovat nájemné podle míry inflace, a to počínaje měsícem, v němž bylo zvýšení nájmu písemně oznámeno nájemci.

7. Dopisem ze dne 26. 4. 2018, odeslaným téhož dne, žalobkyně oznámila žalovanému zvýšení nájemného počínaje květnem 2018 o 300 Kč, tedy na celkovou částku 8 300 Kč.

8. Dopisem ze dne [datum], odeslaným téhož dne, vypověděla žalobkyně nájem bytu z důvodu neplacení nájemného s tím, že žalovaný ke dni 1. 5. 2019 dluží na nájemném a nedoplatku na vodě 8 300 Kč. Výpověď byla dána bez výpovědní doby a žalovaný byl současně vyzván k vyklizení a předání nemovitosti do 31. 5. 2019. Žalobkyně ve výpovědi dále uvedla, že pokud žalovaný do 31. 5. 2019 uhradí nedoplatek za nájem a pokuty ze dne 2. 5. 2019 ve výši 8 800 Kč a současně uhradí nájem za měsíc květem 2019 ve výši 8 300 Kč, stane se výpověď bezpředmětná.

9. Předžalobní výzvou ze dne 14. 9. 2020 byl žalovaný vyzván k úhradě náhrady za neoprávněné užívání nemovitosti za měsíce červen 2019 až srpen 2020 v částce 54 500 Kč, a to nejpozději do 25. 9. 2020.

10. Soudu je z úřední činnosti známo, že žalobkyně podala proti žalovanému a dále [jméno] Adámkovi žalobu na vyklizení nemovitosti na adrese [obec a číslo]. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], bylo řízení zastaveno pro zpětvzetí ze strany žalobkyně s odůvodněním, že žalovaní předmětnou nemovitost vyklidili a předali žalobkyni ke dni 23. 11. 2020.

11. Podle § 2295 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

12. Předložené listinné důkazy hodnotil soud podle ust. § 132 o. s. ř. a dospěl k závěru, že mezi účastníky vznikl nájemní vztah v souladu s ust. § 2235 a násl. o. z. Žalovanému jako nájemci z tohoto nájemního vztahu vyplývala mimo jiné povinnost platit sjednané nájemné v souladu s § 2217 o. z. ve spojení s § 2246 o. z., přičemž na základě § 2248 o. z. byla mezi účastníky dohodnuta možnost každoročního jednostranného zvyšování nájemného. Nájemné bylo v nájemní smlouvě sjednáno ve výši 8 000 Kč měsíčně, přičemž počínaje květnem 2018 bylo v souladu se smluvním ujednáním zvýšeno na 8 300 Kč.

13. Jde-li o předloženou výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], soud konstatuje, že tuto je s ohledem na její obsah nutno považovat za zdánlivé právní jednání podle § 553 odst. 1 o. z. Vypovídá-li nájem bytu pronajímatel bez výpovědní doby podle § 2291 o. z., zákon mu ukládá povinnost dostatečně určitě skutkově vymezit výpovědní důvod tak, aby z něj bylo naprosto zřejmé, z čeho přesně dovozuje na straně nájemce vzniklé zvlášť závažné porušení povinností vyplývajících z nájmu. Jak z obsahu výpovědi z nájmu vyplývá, žalobkyně ji dala žalovanému„ z důvodu dle § 2291 odst. 1 o. z. pro neplacení nájemného a nedoplatku na vodě s upřesněním, že ke dni 1. 5. 2019 dluží žalovaný na nájemném 8 300 Kč“. Odhlédnuto od toho, že výše„ nedoplatku na vodě“ nebyla žalobkyní ani tvrzena ani prokázána, je pro závěr soudu o nicotném právním jednání zcela zásadní to, že výpověď neobsahuje přesnou specifikaci, jak dospěla žalobkyně k celkové částce 8 300 Kč, za jaké konkrétní měsíce a v jakých jednotlivých částkách žalovaný na nájemném dluží. Pro možnost výpovědi z nájmu bytu pro zvlášť závažné porušování povinností ze strany nájemce je podle § 2291 odst. 2 o. z. je přitom třeba, aby nájemce nezaplatil nájemné za dobu alespoň tří měsíců. Výpověď zcela postrádá vymezení, za jaké tři měsíce žalovaný nájem neuhradil a jaké výše jeho dluh v jednotlivých měsících dluh dosáhl. Je tedy zcela zřejmé, že žalobkyní vymezený výpovědní důvod, jenž je uveden v písemné výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum], je zcela neurčitý. Předmětná písemná výpověď z nájmu bytu je pro svou neurčitost zdánlivým právním jednáním podle § 553 odst. 1 o. z., k němuž se podle § 554 o. z. nepřihlíží.

14. Soud nicméně přihlédl ke skutečnosti, že nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou, a to se sjednanou možností prolongace vždy o další měsíc s tím, že dle čl. IV nájemní smlouvy bylo možné ukončit nájemní vztah písemným prohlášením některé smluvní strany alespoň 21 dnů před předpokládaným ukončením smlouvy o zájmu ukončit nájem. V § 555 a § 556 o. z. je stanoveno pravidlo, že právní jednání je třeba posoudit podle jeho obsahu a dle úmyslu jednajícího. Soud má za to, že listina označená jako výpověď z nájmu bytu sice není výpovědí z nájmu podle § 2291 o. z., tedy výpovědí před uplynutím sjednané nájemní doby (z důvodů blíže uvedených v odstavci 13. tohoto odůvodnění), ale na druhou stranu obsahuje jednoznačný projev vůle žalobkyně nepokračovat od následujícího měsíce v trvání nájmu. Tato listina byla vyhotovena a odeslána dne 2. 5. 2019, tj. 21 dnů před ukončením nájemního vztahu a nájemní vztah tudíž nezanikl z titulu nicotné výpovědi, ale prostým uplynutím sjednané nájemní doby ve spojení s prohlášením pronajímatele, že trvá na ukončení nájemního vztahu k 31. 5. 2019.

15. Přestože nájemní vztah mezi účastníky k datu 31. 5. 2019 skončil, žalovaný nemovitost nevyklidil a nadále ji v žalovaném období od 1. 6. 2019 do 31. 8. 2020 užíval. Nemovitost vyklidil až dne 23. 11. 2020. Žalobkyni proto ve smyslu § 2295 o. z. vznikl nárok na náhradu ve výši ujednaného nájemného, která za dobu měsíců červen 2019 až srpen 2020, tedy za celkem 15 měsíců, činí celkem 124 500 Kč. Jelikož žalovaný žalobkyni následně plnil v částce 70 000 Kč, zůstal žalobkyni dlužen 54 500 Kč. Soud proto uznal žalobu v rozsahu po jejím částečném zpětvzetí jako důvodnou a zavázal žalovaného k úhradě částky 54 500 Kč. S ohledem na prodlení žalovaného žalobkyni vznikl v souladu s § 1970 o. z. rovněž nárok na úrok z prodlení, jehož výši stanoví nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Žalobkyně požadovala zaplacení úroků z prodlení v zákonné výši od 26. 9. 2020 do zaplacení, tedy od prvního dne prodlení žalovaného, stanoveného v předžalobní výzvě ze dne 14. 9. 2020.

16. Soud nad rámec shora uvedeného dodává, že při svém rozhodování nebral v úvahu listinu ze dne [datum], označenou jako uznání dluhu, v níž žalovaný společně s [jméno] Adámkem uznali co do výše a důvodu dluh na nájemném a smluvních pokutách ve výši 29 600 Kč z titulu nájemní smlouvy [číslo]. Z této listiny nelze zjistit, jaký konkrétní dluh žalovaný uznal (zvláště se zřetelem k tomu, že předmětem žaloby je nárok žalobce na náhradu podle § 2295 o. z. po skončení nájmu), a jednak zde chybí specifikace, za jaké období má být tento závazek uznáván. Podle názoru soudu, uznává-li dlužník svůj závazek, je k platnosti tohoto právního jednání zcela nezbytné, aby byl závazek co do svého důvodu vymezen natolik konkrétně, aby z něj bylo zejména patrné, zda žalovaný uznal veškeré, nebo jen některé dlužné částky plynoucí z nájemní smlouvy. Závazek, jenž měl žalovaný uznat písemně dne [datum], není z tohoto hlediska identifikován co do svého důvodu a rozsahu natolik dostatečným způsobem, aby bylo možné vyloučit jeho zaměnitelnost s jiným titulem.

17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 146 odst. 2 věta první ve spojení s § 142 odst. 3 o. s. ř. Nahlíženo ryze z procesního hlediska, žalobkyně částečným zpětvzetím žaloby zavinila částečné zastavení řízení. Ve zbytku žaloby byla žalobkyně zcela úspěšná. Žalobkyně požadovala po žalovaném zaplacení částky 58 500 Kč, přičemž co do částky 4 000 Kč nebyla úspěšná (výše požadovaných zákonných úroků z prodlení nemá na poměr úspěchu a neúspěchu vliv). Žalobkyně tudíž byla co do 93 % úspěšná a ze 7 % neúspěšná. Jelikož byla neúspěšná v poměrně nepatrné části, soud jí přiznal nárok na náhradu nákladů řízení v plné výši 15 989 Kč Tyto náklady sestávají ze soudního poplatku zaplaceného ve výši 2 340 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 58 500 Kč sestávající z částky 3 460 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání soudu – sepis žaloby a předžalobní výzvy) včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 11 280 Kč ve výši 2 369 Kč.