22 C 202/2020

Plný text

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Aulickou, Ph.D., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 28 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 28 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 28 000 Kč od 1. 8. 2020 do zaplacení, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 15 849 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně (původně žalobkyně a)) se s [celé jméno původního účastníka] (původně žalobcem b)) domáhali po žalované každý zaplacení 14 000 Kč s příslušenstvím. Požadované částky představují dlužné nájemné za II. čtvrtletí roku 2020, k jejichž úhradě byla žalovaná povinna na základě smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 1. 1. 2020. Žalovaná v průběhu trvání nájemního vztahu oznámila žalobcům námitky týkající se kvality pronajatého prostoru s tím, že žalobci zvlášť závažným způsobem porušili své povinnosti. Žalobci část nároků akceptovali a s žalovanou se dohodli na tom, že dluh na nájemném nadále činí 14 000 Kč pro každého z nich. Zbylé námitky neuznali. Prostory užívala matka žalované od 1. 1. 2019, která nevznesla žádné výhrady k pronajatým prostorám. Závady na elektroinstalaci se netýkaly dlužného období, neboť žalobkyně zajistila opravu již dne 23. 3. 2020. Za závadu na dveřích žalovaná obdržela slevu 14 000 Kč. Co se týče údajného vytápění bytu žalobců, tato námitka je neurčitá.

2. Žalovaná nárok ani zčásti neuznala. Žalobcům oznámila několik vad na předmětu nájmu a upozorňovala je na nezpůsobilost užívání pronajatých prostor. Rozvody elektřiny byly v havarijním stavu, nedbalostí žalobců byla ohrožena na životě a není podstatné, že následně došlo k opravě. Neprosto nevyhovujícími vstupními dveřmi docházelo k úniku tepla, což mělo za následek vysoký nedoplatek na plynu. Žalovaná dále musela provést investice do předmětu nájmu, vyklízela sutiny ze dvora, vystavěla zeď za účelem zabránění vstupu osob nebo psů. Tyto investice přesahují sjednané nájemné a zvelebením prostor se žalobci se na její úkor obohatili. Žalobci tedy hrubě porušovali své povinnosti vůči žalované, která tak měla právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Vedle toho žalované vznikl nárok na slevu z nájmu a žalobcům tak ničeho nedluží. Navíc byla v rozhodném období omezena ve své podnikatelské činnosti opatřeními souvisejícími s pandemickou situací. Žalovaná rovněž odmítla, že by se s žalobci dohodla na tom, že dluh na nájemném za dobu od 1. 1. 2020 do 30. 6. 2020 nadále činí 14 000 Kč pro každého žalobce.

3. Žalobce b) dne 13. 12. 2020, tj. po podání žaloby, zemřel. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] byla žaloba o jeho nároku vyloučena k samostatnému projednání pod sp. zn. [spisová značka]. V rámci dědického řízení bylo určeno, že dědictví po něm nabývá žalobkyně. Soud proto usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] jednak určil, že na straně žalobce b) bude nadále pokračováno s žalobkyní a jednak řízení vedené pod sp. zn. [spisová značka] spojil ke společnému řízení s řízením vedeným pod sp. zn. [spisová značka]. Na straně žalující proto soud nadále jednal o celém nároku pouze s žalobkyní.

4. Soud ve věci nařídil jednání, na kterém provedl dokazování listinami, a sice nájemními smlouvami, výpisem z katastru nemovitostí, komunikací účastníků, včetně podacích lístků, návrhem dohody o skončení nájmu a výpovědí z nájemní smlouvy včetně podacích lístků, návrhem dohody o narovnání, předávacím protokolem, pracovním příkazem E-MO [číslo] zprávou o revizi elektrického zařízení, potvrzením o provedení platby na účet č. [bankovní účet], výpisem z účtu č. [bankovní účet] za březen 2020 a fotografiemi.

5. Na základě takto provedeného dokazování zjistil následující skutkový stav.

6. Žalobkyně a žalobce b) coby pronajímatelé uzavřeli dne 1. 1. 2020 nájemní smlouvu s žalovanou coby nájemkyní, jejímž předmětem byly nebytové prostory budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec]. Žalobci byli v posuzované době spoluvlastníky předmětných nebytových prostor, kdy každý vlastnil podíl o velikosti id. polovina vzhledem k celku. Účelem nájmu bylo provozování podnikatelské činnosti, zejména zahradnictví, prodej květin, dřevin, ovoce, dárkových předmětu atd. Bylo ujednáno, že zalévání bude probíhat na přilehlém nádvoří, které se nájemkyně zavázala na vlastní náklady vyklidit od stavebních sutin. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020. Účastníci se dohodli na nájemném ve výši 208 000 Kč ročně, s tím že bude hrazeno s čtvrtletní splatností po 52 000 Kč, a to k 15. dni posledního měsíce daného čtvrtletí. Cena nájmu dle čl. IV smlouvy nezahrnovala užívání přilehlého nádvoří s tím, že toto nájemné bude nájemcem kompenzováno vyklizením a odvozením stavební suti a přípravou pozemku pro jeho podnikatelskou činnost.

7. Této smlouvě předcházelo sjednání nájemní smlouvy ze dne 1. 10. 2019 mezi týmiž účastníky na dobu od 1. 10. 2019 do 31. 12. 2019 a předtím nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2019 mezi žalobci a [jméno] [celé jméno žalované], matkou žalované. Účel i cena nájmu byly ve všech smlouvách koncipovány shodně.

8. Mezi účastníky probíhala četná komunikace ohledně žalovanou uplatňovaných závad na předmětu nájmu. Žalobci v e-mailu ze dne 20. 4. 2020 odmítli poukazované vady a vyzvali žalovanou, aby doložila náklady za práce na dvorku, které po nich požaduje. Současně ji upozornili, že ve smlouvě bylo sjednáno nepeněžité plněné za užívání dvorku. Dne 19. 5. 2020 nechala matka žalované ukončit přívod plynu. Žalobci v e-mailu ze dne 23. 6. 2020 vyzvali žalovanou, aby nezasahovala do jejich nemovitosti a neodpojovala elektřinu ani plyn.

9. Dopisy ze dne 14. 5. 2020, odeslanými následujícího dne, žalovaná vyzvala žalobkyni k úhradě částky 2 000 Kč za únik tepla a 5 000 Kč za ztrátu zákazníků a času z důvodu vady na vstupních dveřích s odůvodněním, že oprava brana uvedené nevyřešila, a to ani přes urgence žalované ze dne 5. 6. 2019, 16. 12. 2019, 20. 1. 2020 a 29. 1. 2020. Dále vyzvala žalobkyni a) ke slevě na nájmu ve výši 26 000 Kč za každé čtvrtletí v období od 1. 1. 2019 do 23. 3. 2020 z důvodu havarijního stavu elektřiny. Z důvodu poklesu příjmu během pandemie koronaviru požádala o slevu z nájmu ve výši 13 000 Kč za měsíc březen 2020 a vždy ve výši 5 778 Kč za měsíc duben a květen 2020. Z důvodu nezákonného odběru elektřiny, zjištěného v březnu 2020, požádala o úhradu částky 2 575,73 Kč za období od 1. 1. 2019 do 30. 6. 2020. Nedatovaným dopisem, odeslaným dne 15. 5. 2020, žalovaná vyzvala žalobkyni a) k úhradě za odběr plynu v období od 1. 1. 2019 do 30. 4. 2020, jelikož zjistila, že stupačky vytápí byt žalobců, nikoliv jí pronajaté prostory.

10. V dopisu ze dne 15. 6. 2020 žalobci informovali žalovanou, že jim na nájemném dluží 52 000 Kč, celkem tedy 104 000 Kč. Na tuto částku započetli slevu na nájemném ve výši 2 x 7 000 Kč za závady na dveřích, 2 x 2 000 Kč z důvodu spotřeby elektrické energie (současně však odmítli, že by docházelo k nezákonnému odběru) a slevu 2 x 2 900 Kč z důvodu nouzového stavu, celkem tedy 2 x 11 900 Kč. Žalobci odmítli žalované poskytnout slevu na nájemném za odběr tepla a z důvodu vadných elektrorozvodů. Proto žalovanou vyzvali, aby jim každému uhradila 40 100 Kč. K témuž ji vyzvali rovněž v dopise ze dne 29. 6. 2020, v němž žalované současně sdělili, že na ukončení nájmu nepřistupují a nájem nepovažují za vypovězený.

11. Žalovaná dne 20. 6. 2020 koncipovala dohodu o ukončení nájmu prostor sloužících k podnikání ke dni 30. 6. 2020, a to z důvodu nedoléhání dveří, černého odběru elektřiny po instalaci nových rozvodů, vytápění stropních podhledů, kdy podlahové trubky sloužily jako podlahové topení v bytových prostorách žalobců a živé zásuvky. Žalovaná dále dne 25. 6. 2020 koncipovala výpověď z nájemní smlouvy ke dni 30. 6. 2020 z důvodu nedoléhání dveří a jejich neustálého otevírání, pro černý odběr elektřiny po instalaci nových rozvodů, vytápění stropních podhledů, kdy podlahové trubky sloužily jako podlahové topení v bytových prostorách žalobců. Žalovaná žalobce vyzvala, aby prostory převzali dne 30. 6. 2020. Obě listiny nebyly žádným z účastníků podepsány.

12. Dle předávacího protokolu ze dne 30. 6. 2020 žalobci převzali klíče od předmětu nájmu, nicméně současně uvedli, že nájem podle nich nadále trvá. Žalovaná odmítla protokol podepsat.

13. Dne 17. 7. 2020 žalobci uznali, že jim žalovaná dne 14. 1. 2020 uhradila nájemné za I. čtvrtletí 2020 ve výši 52 000 Kč, pročež ji vyzvali k zaplacení zbylého dlužného nájemného ve výši 2 x 14 100 Kč. Odmítli žalované hradit náklady za vyklizení zahrady s odkazem na čl. IV nájemní smlouvy. Na to žalovaná reagovala dne 29. 7.2020 tak, že je ochotna akceptovat, že uhradí 14 000 Kč a obě strany vůči sobě nebudou do budoucna uplatňovat další nároky. V dopisu ze dne 6. 8. 2020 žalobci uvedli, že bylo dosaženo dohody a požadují doplacení nájemného v celkové výši 28 000 Kč. Dne 11. 8. 2020 žalovaná vyzvala žalobce k podepsání dohody o narovnání s tím, že si vzájemně nebudou ničeho dlužit. Žalovaná dále dne 30. 9. 2020 předložila soudu další návrh dohody o narovnání, obdobného obsahu.

14. V e-mailu ze dne 24. 3. 2020 žalovaná upozornila žalobkyni a) na vadnou elektřinu. Dle pracovního příkazu [anonymizováno] [číslo] vystaveného [právnická osoba], byla matka žalované upozorněna na špatný technický stav, došlo ke kontrole a plombování. Dle nedatovaného rozpisu prací vypracovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení] byla elektroinstalace v havarijním stavu. Došlo proto k provedení nových zásuvkových rozvodů v prodejně, podružného rozvaděče v obchodě a průchodu, došlo k přepojení světelných rozvodů do nového podružného rozvaděče v prodejně. Také došlo k odplombování, bylo provedeno přepojení v novém rozvaděči pro zásuvkový okruh. Dle zprávy [anonymizováno] [jméno] [příjmení] o výchozí revizi elektrického zařízení ze dne 24. 3. 2020 bylo elektrické zařízení z hlediska bezpečnosti schopno provozu. Žalobkyně téhož dne uhradila [jméno] [příjmení] částku 56 131,82 Kč za elektroinstalaci. Následně dne 26. 3. 2020 byla z téhož účtu žalobkyni vrácena částka 9 747 Kč.

15. Na předložených fotografiích je zachycen elektroměr a nádvoří plné sutin a dále zbudovaná zeď.

16. Soud neprovedl žalovanou eventuálně navrhovaný důkaz svědeckou výpovědí [anonymizováno] [jméno] [příjmení], zpracovatele odborného vyjádření k elektroinstalaci na předmětu nájmu, neboť nedobrý stav elektroinstalace byl prokázán již písemnými důkazy a mezi účastníky ani o tom nebylo sporu. Soud neprovedl ani důkaz videozáznamem zachycujícím otevírání dveří a prohlášením [jméno] [příjmení] ohledně poukazované závady plynu, neboť tyto důkazy by samy o sobě nemohly mít vliv na otázku započitatelnosti slevy oproti dlužnému jednání, jak bude uvedeno níže.

17. Podle § 2302 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), ustanovení tohoto pododdílu (pozn. soudu - zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání) se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

18. Podle § 2201 o. z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

19. Podle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podle § 2208 odst. 2 o. z., nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného.

20. Podle § 1982 odst. 1 o. z., dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle § 1987 odst. 1 o. z. jsou k započtení způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Podle odstavce 2 daného ustanovení, pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

21. Soud má na základě provedeného dokazování za prokázané, že mezi žalobci, coby podílovými spoluvlastníky předmětu nájmu, a žalovanou byla dne 1. 1. 2020 sjednána smlouva o nájmu nebytových prostor sloužících k podnikatelským účelům žalované podle § 2201 a násl. ve spojení s § 2302 a násl. o. z. Smlouva byla sjednána na dobu určitou od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020. Tato smlouva z časového hlediska bezprostředně navazovala na nájemní poměr založený nájemní smlouvou mezi týmiž účastníky ze dne 1. 10. 2019. Nájemné bylo sjednáno se čtvrtletní splatností, ve výši 52 000 Kč Vedle toho bylo ujednáno, že v nájemném není zahrnuta cena za užívání nádvoří s tím, že tato bude kompenzována vyklizením a odvozením stavební suti a přípravou pozemku pro podnikatelskou činnost žalované.

22. Soud má dále dokazováním za doložené, že nájemní vztah trval po celé II. čtvrtletí roku 2020, tj. od 1. 4. do 30. 6. 2020. Podstatná část argumentace žalované směřovala k tomu, že žalobci porušovali své povinnosti ze smlouvy takovým způsobem, že jí tím vzniklo právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby, příp. před uplynutím ujednané doby, a to s odkazem na § 2232 o. z. a § 2308 písm. c) o. z. Tato skutečnost však sama o sobě není s to způsobit zánik práva na placení nájemného po dobu, po kterou nájemní vztah prokazatelně trval, tedy celé II. čtvrtletí roku 2020. Jednak třeba konstatovat, že výpověď ukončuje nájemní vztah s účinky ex nunc. To znamená, že povinnost platit nájemné před výpovědí smlouvy zůstává nedotčena. Dále, ačkoliv žalobkyně opakovaně upozorňovala, že neakceptovala žádný z žalovanou předkládaných návrhů (dohodu o narovnání nebo skončení nájmu) či důvodů směřujících k jednostrannému skončení nájmu, je třeba primárně vyjít z toho, že vůlí žalované bylo ukončit nájem nejdříve k 30. 6. 2020 a předmětem řízení tak je požadavek na dlužné nájemné za celé II. čtvrtletí roku 2020. Soud se proto pro nadbytečnost nezabýval tím, zda žalovaná mohla oprávněně a účinně vypovědět nájemní smlouvu a zda tedy nájemní vztah skončil či nadále trval. Uvedené by bylo na místě zkoumat pouze za předpokladu, že by žalobkyně požadovala nájemné i za následující čtvrtletí roku 2020.

23. Předmětem posuzování soudu byl primárně požadavek žalobkyně na úhradu nájemného v uplatněné výši. Soud shledal, že tento je v plném rozsahu oprávněný. Nájemné bylo sjednáno ve výši 52 000 Kč za každé čtvrtletí pro oba původní žalobce. Žalobkyně k žádosti žalované poskytla slevu na nájemném a domáhala se po ní nadále úhrady částky 28 000 Kč (2 x 14 000 Kč). Tuto částku žalovaná ani přes výzvy žalobkyně neuhradila.

24. Co se týče argumentace žalované, že neakceptovala žalobci nabízenou slevu na nájemném, pak k tomu nutno uvést, že v řízení bylo prokázáno, že žalobci nabídli žalované každý slevu, po jejímž uplatnění měla uhradit 28 200 Kč, na to žalovaná reagovala tak, že akceptuje dluh na nájemném ve výši 28 000 Kč (2 x 14 000 Kč), tedy v částce, kterou žalobkyně po žalované skutečně žádá. Žalovaná nedala žalobkyni (a dříve ani žalobci) následně jednoznačně najevo, nebo toto nebylo přinejmenším v řízení prokázáno, že s poskytnutou slevou nesouhlasí, tedy že pro ni jediná přijatelná varianta je plné prominutí nájmu. Žalovaná vedle toho na nařízeném jednání uvedla, že částečnou slevu akceptovala, tu však považuje za nedostatečnou.

25. Žalovaná dále namítala, že žalobkyně nemá nárok na placení nájemného z důvodu jednotlivých závad, které se na předmětu nájmu vyskytly v průběhu trvání nájemního vztahu. Jelikož pronajímané prostory užívala s obtížemi, vznikl jí nárok na slevu z nájmu. K tomu soud uvádí, že placení nájemného je základní povinnosti nájemce plynoucí z nájemního vztahu. Splnění této povinnosti nelze bez dalšího podmiňovat tím, zda pronajímatel plní svoji povinnosti zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním pronajímaných prostorů. Této povinnosti tudíž není nájemce zbaven ani v případě, že se na předmětu nájmu objeví vady, v důsledku kterých nelze předmět nájmu užívat v plném, nerušeném a neztíženém rozsahu. Jinými slovy, povinnost pronajímatele zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv a povinnost nájemce platit nájemné nemají povahu vzájemných závazků, a jejich plnění nelze vzájemně podmiňovat. Nájemce má nicméně právo uplatnit u pronajímatele nárok na přiměřenou slevu z nájemného a tuto slevu si jednostranně započíst oproti požadovanému nájemnému.

26. Nájemce je povinen právo na slevu z nájemného uplatnit u pronajímatele. Pokud ovšem svou pohledávku konkrétně nevyčíslí, nebo pokud se strany nájemní smlouvy nedohodnou jinak, je třeba trvat na tom, že povinnost platit nájemné nadále trvá. V tomto směru se pak soud zabýval tím, zda jednostranné započtení žalovanou (uplatňované před soudem i v rámci předžalobního jednání) představuje pohledávku, která je způsobilá (co do výše žalobkyní uplatněného nároku) k započtení. Jednostranné započtení umožňuje započítávající straně vynutit si (a to bez ohledu na vůli druhé strany) uspokojení (vyrovnání) své pohledávky, aniž by byla nucena ji uplatnit samostatně u soudu. Občanský zákoník stanoví předpoklady, jejichž naplnění je nezbytné pro způsobilost jak aktivní pohledávky (tj. pohledávky užité k započtení), tak i pasivní pohledávky (tj. pohledávky, proti které je započítáváno) k započtení. Podmínkami takového jednostranného započtení se zabýval velký senát Nejvyššího soudu v rozsudku sp. zn. 31 Cdo 684/2020 ze dne 9. 9. 2020. V něm vyložil, že smyslem § 1987 odst. 1 o. z. je ochrana věřitele pasivní pohledávky (tj. žalobkyně, dříve žalobců) před tím, aby dlužník pasivní pohledávky (tj. žalovaná) zabránil jejímu uspokojení či toto uspokojení oddálil jednostranným započtením své sporné (nejisté či neurčité) pohledávky, a dosáhl toho, že místo uspokojení pasivní pohledávky bude mezi stranami veden spor o existenci a výši aktivní pohledávky. Nejistou nebo neurčitou je tedy pohledávka, která je co do základu a/nebo výše sporná (nejistá), a jejíž uplatnění vůči dlužníku formou námitky započtení vyvolá (namísto jednoznačného, tj. oběma dotčenými stranami akceptovaného zániku obou pohledávek v rozsahu, v jakém se kryjí) spory o existenci či výši aktivní pohledávky. U nejisté či neurčité pohledávky musí být objektivní nejistota, např. o tom, zda vznikla, z jakého důvodu, jaká je její výše apod. Za nejistou či neurčitou lze aktivní pohledávku považovat zpravidla tehdy, je-li míra nejistoty ohledně ní vyšší než je tomu v případě pasivní pohledávky.

27. Pohledávky žalované za žalobkyní, představující tvrzené slevy z nájemného či hodnotu investic do nádvoří jsou z hlediska § 1987 o. z. nejisté a neurčité a tudíž v rámci tohoto řízení nezapočitatelné. Soud k tomuto závěru dospěl z následujících důvodů: na straně jedné tu stojí pohledávka žalobkyně na zaplacení dlužného nájemného za celé čtvrtletí, vycházející z titulu sjednané nájemní smlouvy, sníženého o již poskytnuté a účastníky akceptované slevy (z titulu závady na dveřích, pandemické situace a z důvodu spotřeby elektrické energie), což žádný z účastníků v řízení nerozporoval, a na straně druhé tu je pak nárok žalované na další slevy z nájemného a investice do předmětu nájmu, odpovídající celé požadované částce dlužného nájemného. Tyto nároky přitom žalobkyně konstantně v rámci předsoudního i soudního jednání zpochybňovala, a to co do výše i samotného nároku směřujícího v úplný zánik povinnosti žalované platit nájemné. K možnosti započtení uplatňovaných pohledávek žalované je třeba konstatovat, že doposud zjištěný stav nikterak s jistotou neprokazuje žalovanou uplatněné jednotlivé nároky, a to ani přes výzvu ze strany soudu. Za takové situace by pak projednávání věci spočívalo primárně v tom, že by místo posuzování důvodnosti pohledávky žalobkyně byl stranami veden spor o samotné existenci a výši pohledávek žalované. Požadavek na způsobilost započtení pohledávky nelze spatřovat ani v tvrzení, že byť tyto nejsou konkrétně vyčísleny, tyto ve svém souhrnu dosahují výše požadovaného dlužného nájemného.

28. Nad rámec tohoto odůvodnění pak soud k jednotlivým poukazovaným závadám dodává následující.

29. Co se týče závady na dveřích, žalovaná požadovala v této záležitosti po žalobkyni částku 2 x 2 000 Kč a 2 x 5 000 Kč, kterou uplatnila jako samostatný nárok ve svém dopise ze dne 14. 5. 2020. Žalobci jí následně poskytli slevu na nájemném ve výši 2 x 7 000 Kč, kdy tato částka byla započtena oproti nájemnému za aktuální čtvrtletí 2020. Žalovaná v tomto řízení netvrdila ani neprokázala, že by u žalobkyně uplatnila i další konkretizovanou pohledávku z titulu závady na dveřích (samostatnou či ve formě započtení oproti nájemnému) jdoucí nad rámec poskytnuté slevy nebo že by tato sleva nebyla přiměřená. Prokazatelným způsobem ani nedoložila, že by pro tuto závadu mohla předmět nájmu užívat po vymezenou dobu značně ztíženým způsobem, pročež ani nemohla řádně vykonávat svou podnikatelskou činnost, a bylo by tak nutné poskytovat vyšší slevu nebo slevu z dalších tvrzených vad vztahujících se k závadě na dveřích, příp. opravovanému branu.

30. Žalovaná dále dne 14. 5. 2020 vyzvala žalobkyni a) ke slevě na nájmu ve výši 26 000 Kč za každé čtvrtletí v období od 1. 1. 2019 do 23. 3. 2020 z důvodu havarijního stavu elektřiny. Ani tato výzva by sama o sobě nemohla bez dalšího způsobit zánik povinnosti platit nájemné v tomto řízení (k případnému samostatnému nároku se soud nevyjadřuje). Z této výzvy nelze jednoznačně seznat, zda žalobkyně uplatnila slevu vůči oběma pronajímatelům, nebo pouze žalobkyni. Vedle toho, žalobkyně i žalovaná nebyly ve sporu o tom, že elektřina skutečně vykazovala závady, pročež žalobkyně v I. čtvrtletí roku 2020 sjednala nápravu. Žalovaná pak ani netvrdila, že by tyto potíže přetrvávaly po další období. Ohledně předcházejících období třeba konstatovat, že nájemce má obecně právo na slevu z nájemného za dobu, kdy mohl pronajaté prostory užívat jen se značnými potížemi, nicméně žalovaná jednoznačně (bez požadavku na další dokazování) nedoložila, po jak dlouhou dobu a v jakém rozsahu nebylo možné předmět nájmu řádně užívat, pročež pro to nemohla ani v plném rozsahu vykonávat svou podnikatelskou činnost. Dále, žalovaná požadovala po žalobkyni slevu na nájmu za období, kdy ani sama nebyla nájemkyní předmětných prostor (tj. od 1. 1. 2019 do 30. 9. 2019). Nelze přehlédnout ani to, že pokud žalovaná věděla o dlouhodobém havarijním, život ohrožujícím, stavu elektřiny již od 1. 1. 2019 (od této doby totiž žádala slevu na nájemném, přestože prostory užívala její matka), přesto sama sjednala s žalobci dvakrát nájemní smlouvu se stejnou výší nájemného.

31. Ohledně tvrzených výdajů na plyn v období od 1. 1. 2019 do 30. 4. 2020, kdy žalovaná dle svých tvrzení vytápěla na své náklady bytové prostory žalobců, nutno konstatovat, že žalovaná ve svém podání, odeslaném žalobkyni dne 15. 5. 2020, požádala sice o úhradu za odběr plynu v uvedeném období, nicméně neuvedla konkrétní částku. Tato výzva tedy postrádá prvek konkrétního a dostatečného vyčíslení, a neobstojí coby započitatelná pohledávka vůči dosud nesplatnému nájemnému za II. čtvrtletí roku 2020. I pokud by tedy byla žalovaná„ poškozena“ zvýšením nákladů na plyn či nedostatkem tepla v pronajímaných prostorách, v rámci předžalobního jednání ani samotného soudního řízení nebyla doložena výše požadované i přiměřené slevy na nájemném, kterou by bylo v rámci obrany žalované možno uplatnit vůči zažalovanému nájemnému.

32. Z důvodu nezákonného odběru elektřiny, zjištěného v březnu 2020, požádala žalovaná dne 14. 5. 2020 žalobkyni o úhradu částky 2 575,73 Kč za období od 1. 1. 2019 do 30. 6. 2020. Oba žalobci poskytli slevu na nájemném ve výši 2 x 2 000 Kč. K tomu pak třeba opětovně zopakovat, že nebylo v řízení dostatečně žalovanou tvrzeno a prokázáno, že by takto poskytnutá sleva nebyla přiměřená a že žalované náleží započitatelná pohledávka ve vyšší částce.

33. Co se týče argumentace žalované, že musela provést investice do předmětu nájmu, spočívající ve vyklizení sutin z nádvoří nebo výstavbě zdi za účelem zabránění vstupu osob nebo psů, soud v obecné rovině nezpochybňuje právo žalované provést započtení své pohledávky odpovídající hodnotě prací a nákladů za zhodnocení nádvoří na základě § 2302 o. z. ve spojení s § 2220 odst. 1 o. z. V obecné rovině nelze odmítat ani možnost započtení pohledávky z titulu bezdůvodného obohacení. Žalovaná sice prokázala, že práce na nádvoří byly skutečně konány, nicméně ani přes výzvu soudu nespecifikovala požadovanou výši investic do nádvoří. I pokud žalovaná disponovala položkovým rozpisem prací a času, který strávili brigádníci pracemi na nádvoří, bylo by nutno nejprve primárně zkoumat, zda toto zhodnocení probíhalo s předchozím souhlasem žalobců, v jaké míře došlo ke zhodnocení nemovitosti, zda již nastala splatnost takového nároku, když, pokud není dohodnuto jinak, což rovněž nebylo v řízení prokázáno, se toto vyrovnání provádí při skončení nájmu, jaká je konkrétní výše těchto investic, zda tento svůj nárok v konkrétní výši uplatnila u pronajímatelů a zejména pak, v jaké míře tyto investice přesahují sjednané nepeněžní plnění nájemného formou„ vyklizení, odvozu stavební huti a přípravou pozemku pro podnikatelskou činnost“ žalované (viz čl. IV. nájemní smlouvy). Žalovaná tudíž v rámci tohoto řízení jednoznačně neprokázala své oprávnění si jednostranně započíst své investice do předmětu nájmu oproti nájemnému za II. čtvrtletí 2020.

34. Prokázání oprávněnosti nároků na poskytnutí slevy na nájemném, samostatně i ve svém souhrnu, tedy nepochybně značně přesahuje rozsah řízení o dlužném nájemném. Za dané situace proto obrana žalované spočívající v započtení jednotlivých slev do výše požadovaného nájemného nebyla způsobilá přivodit plný zánik žalobou uplatněné pohledávky žalobkyně z titulu dlužného nájemného, jehož důvodnost byla v řízení naopak prokázána. Rozsah tohoto zkoumání významně přesahuje požadavky kladené na možnost započtení pohledávky (či pohledávek) žalované oproti pohledávce uplatněné žalobkyní. Soud současně podotýká, že i když podmínky pro jednostranné započtení v dané věci nenastaly, neznamená to samo o sobě nedůvodnost nebo samotný zánik tvrzených pohledávek žalované (spočívající např. v požadavku na slevu na nájemném, na cenu za zhodnocení nemovitosti či bezdůvodné obohacení). Důvodnost svého nároku by však musela žalovaná prokazovat v samostatném řízení.

35. Soud proto ze všech uvedených důvodů přiznal žalobkyni nárok na zaplacení nájemného v požadované výši, jak plyne z výroku I. tohoto rozsudku, a to včetně požadovaného příslušenství, tj. zákonného úroku z prodlení, který žalobkyně požadovala v souladu s § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. z celé dlužné částky od 1. 8. 2020 do zaplacení v zákonné výši.

36. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobkyně byla v řízení zcela úspěšná, a proto jí soud přiznal plnou náhradu nákladů řízení, které představují zaplacený soudní poplatek v celkové výši 2 000 Kč (2 x 1 000 Kč za každého z žalobců) a náklady právního zastoupení, tj. odměna za zastupování účastníka advokátem. Advokát žalobkyně v řízení učinil celkem čtyři úkony právní služby dle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu. Jelikož advokát v rámci úkonů právní služby spočívající v převzetí a přípravě zastoupení a sepisu žaloby zastupoval dva žalobce, náleží mu dle § 12 odst. 4 advokátního tarifu za společné úkony při jejich zastupování za každého odměna v plné výši snížená o 20 %. Za tyto úkony mu dle § 7 bodu 5 advokátního tarifu náleží odměna ve výši 1 328 Kč za jeden úkon ve vztahu ke každému z žalobců, celkem tedy 5 312 Kč. Za úkony právní služby spočívající ve vyjádření k podání žalované a účast na jednání soudu dne 13. 6. 2022, kdy již advokát zastupoval pouze žalobkyni, mu náleží odměna vždy ve výši 2 220 Kč, celkem tedy 4 440 Kč. Jiné náklady žalobkyně v rámci svého vyčíslení nákladů řízení nepožadovala. Žalobkyni dále náleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 1 200 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Dále náhradu nákladů řízení představuje náhrada za promeškaný čas advokáta žalobkyně strávený cestou k soudu dne 13. 6. 2022 ve výši 200 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a) vyhlášky za 2 půlhodiny po 100 Kč a náhrada cestovních nákladů ve výši 293,50 Kč podle § 13 odst. 5 advokátního tarifu ve spojení s § 158 odst. 4 zákona č. 262/2006 Sb. a vyhláškou č. 511/2021 Sb. za cestu k jednání soudu na trase Kyjov – Hodonín a zpět, celkem 40 km, při spotřebě nafty pro kombinovaný provoz podle norem ES 5,6 litrů na 100 km. Dohromady přiznal soud žalobkyni (včetně 21% DPH z odměny advokáta, náhrady hotových výdajů, promeškaného času a cestovních nákladů) náhradu nákladů řízení ve výši 15 849 Kč.

37. Podle § 160 odst. 1 o. s. ř. soud může stanovit lhůtu k plnění delší, nežli jsou 3 dny. Žalované byl soudem ustanoven právní zástupce, z čehož lze mít za osvědčené, že splňuje podmínky pro poplatkové osvobození. Nepříznivé majetkové poměry žalovaná deklarovala i na jednání soudu. Soud proto uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni dlužnou částku včetně příslušenství a nákladů řízení ve lhůtě delší, a to 15 dnů. S přihlédnutím k souhlasnému stanovisku žalobkyně na konaném jednání nelze mít tento postup za nepřiměřené znevýhodnění žalobkyně.

38. O odměně a náhradě hotových výdajů ustanovené advokátky žalované bude rozhodnuto samostatným usnesením.