22 C 254/2021

Plný text

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Aulickou, Ph.D., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované a žalobkyně oba zastoupeni advokátem Mgr. Ing. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 146 789 Kč s příslušenstvím

I. Návrh žalobkyně, aby žalovaný 1) a žalovaná 2) byli povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 146 789 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 146 789 Kč za dobu od 15. 12. 2021 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému 1) na nákladech řízení částku 48 541,50 Kč k rukám právního zástupce žalovaných, do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované 2) na nákladech řízení částku 48 541,50 Kč k rukám právního zástupce žalovaných, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se po žalovaných domáhala zaplacení částky 146 789 Kč s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnila tím, že s žalovanými uzavřela dne 12. 12. 2019 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], zapsáno na [list vlastnictví] pro [územní celek] a k. ú. [obec] u [obec]. Nemovitost byla inzerována jako průběžně rekonstruovaná s tím, že rozvody byly vyměněny za nové a jsou v mědi. V domě ovšem od převzetí vypadávaly pojistky. Žalovaná následně v dubnu 2020 zajistila zprávu revizního technika, který zjistil, že elektrické rozvody jsou v havarijním stavu. Konkrétně shledal 12 vad: 1) rozvaděč v garáži neodpovídal normám ČSN, přístroje byly instalovány na CD desce a na dřevě, neměly krytí a vývody nebyly popsány; 2) chyběly kryty na svítidlech a na instalačních krabicích; 3) svítidla nebyla nulována; 4) v místnostech se nacházely neukončené volné vodiče s nezajištěnými živými vodiči; 5) v elektrických rozvodech se kombinovaly hliníkové vodiče s vodiči v mědi a dvouvodičové rozvody s třívodičovými; 6) průřezy vodičů neodpovídaly jištění; 7) 230V zásuvky v koupelně a venku nebyly instalovány přes proudový chránič s reziduálním proudem 30mA; 8) nebyla předložena projektová dokumentace od instalace; 9) elektroinstalační komponenty na půdě neměly potřebné krytí; 10) většina spojů byla zoxidovaná; 11) stav elektrické instalace neodpovídal normám ČSN, vzhledem k opotřebení technik doporučil kompletní rekonstrukci; 12) z hlediska bezpečnosti bylo nutné instalaci vypnout, popř. odpojit od sítě a nepoužívat. Uvedené závažné skryté vady žalobkyně považuje za podstatné porušení smlouvy. Žalovaní ji přitom na ně neupozornili. V uvedené době, při vyklízení domu, probíhala první komunikace s prodávajícími ohledně skrytých vad elektřiny, a to ústně, telefonicky i SMS zprávami. Žalobkyně byla poté nucena přistoupit k odstranění uvedených závad, a to za cenu 146 789 Kč. Žalovaní odmítli tuto přiměřenou slevu z kupní ceny uhradit, a to ani přes opakované výzvy žalobkyně.

2. Žalovaní nárok uplatněný žalobou neuznali. Předně se ohradili proti tvrzení, že dům byl inzerován a prodáván jako kompletně rekonstruovaný. V inzerátu sice může zavádějícím způsobem působit konstatování ohledně elektřiny v mědi, nicméně žalobkyně byla při prohlídkách upozorněna, že nová elektrika je pouze v koupelně, další rozvody jsou původní v hliníku a že v části nemovitosti zůstala elektřina ve fázi rozpracované opravy (dráty trčící ze zdi). Žalobkyně tedy věděla, že dům je starý několik desítek let, přičemž na něm byly prováděny pouze lokální rekonstrukční práce a jako takový byl určen k rekonstrukci. Tomu také odpovídala kupní cena. Žalovaní dále zdůraznili, že žalobkyně řádně neuplatnila práva z vad. O zjištění skrytých vad je totiž neinformovala a neumožnila jim vady posoudit, např. za účasti odborníka a adekvátně se k nim vyjádřit. Žalovaní nadto nepovažují zprávu revizního technika za potřebný důkaz ohledně rozsahu závad. Žalobkyně naopak bez dalšího přistoupila ke kompletní výměně rozvodů elektřiny a cenu za to pak požadovala jakožto slevu z kupní ceny. Ačkoliv je zjištěnou vadu nutno oznámit neprodleně, žalovaní se o nárocích žalobkyně dozvěděli až v dopisu z 30. 11. 2020, kdy již žalobkyně provedla rekonstrukci. SMS zprávu z dubna/května 2020 nelze považovat za uplatnění vady, neboť z ní neplyne, o co přesně jde. I pokud by byl základ nároku oprávněný, žalobkyně by se mohla domáhat pouze rozdílu mezi cenou domu s nefunkčními rozvody oproti domu s rozvody funkčními, a to při zohlednění stáří a stavu domu. Nahrazením rozvodů starých několik desítek let zcela novými, došlo k výraznému zhodnocení nemovitosti a náklady na takovou výměnu nelze žádat coby slevu z kupní ceny. Žalovaní se domnívají, že uplatnění zažalovaného nároku je účelovou reakcí na neshody, které vznikly mezi účastníky při vyklizení nemovitosti a přepisu energií.

3. Soud ve věci nařídil jednání, na kterém provedl dokazování listinnými důkazy, výslechem účastníků a svědků. Na základě takto provedeného dokazování zjistil následující skutkový stav.

4. Žalovaní, podíloví spoluvlastníci, jakožto prodávající a žalobkyně coby kupující sjednali mezi sebou kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva ke shora vymezené nemovitosti za kupní cenu 2 200 000 Kč. V čl. 5 smlouvy kupující prohlásila, že je jí znám stav převáděných nemovitostí a v tomto stavu je kupuje. Současně prohlásila, že při prohlídce neshledala žádné zjevné či faktické vady, které by bránily v užívání převáděných nemovitosti. V řízení byla předložena kupní smlouva bez podpisu účastníků, nicméně obě strany učinili nesporným tvrzení, že k platnému převodu vlastnického práva došlo právě touto smlouvou z 12. 12. 2019. K předání nemovitosti došlo 15. 12. 2019, což je zaznamenáno v protokolu o předání, podepsaném všemi účastníky. V tomto protokolu ani v jeho dodatku z 19. 5. 2020 není nic řečeno o elektřině.

5. Žalobkyně nemovitost zakoupila na základě inzerátu na webových stránkách [webová adresa]“ V inzerátu bylo mimo jiné uvedeno, že dům byl průběžně rekonstruován, byla zde udělána nová koupelna a elektrika byla dána do mědi. Dále bylo ještě jednou zopakováno, že elektrika je v mědi. K inzerátu byly připojeny fotografie interiéru i exteriéru nemovitosti.

6. Dle výpisu závad na elektrické instalaci při prohlídce objektu RD [obec a číslo] ze dne 22. 4. 2020 vypracovaného [jméno] [příjmení], revizním technikem elektra, byly na nemovitosti zjištěny závady a nedostatky, které jsou vymezeny shora v obsahu žaloby. Dne 10. 11. 2020 dodavatel [obec] [anonymizováno] vystavil pro žalobkyni fakturu č. [rok], ve které jí vyúčtoval provedené elektroinstalační práce včetně dodávky materiálu v ceně 146 789 Kč. K tomu byl dále předložen dodací list [číslo] v němž jsou rozepsány ceny za jednotlivé dodané komponenty (rozvaděče, jističe, spínače, zásuvky, rámečky), za instalační práce, za revizi i režijní náklady.

7. Žalobkyně dopisem ze dne 30. 11. 2020, odeslaným dne 1. 12. 2020 a doručeným dne 4. 12. 2020, vyzvala žalované k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 146 789 Kč. Svůj nárok odůvodnila tím, že ji žalovaní neupozornili při koupi nemovitosti na havarijní stav elektrických rozvodů a naopak tvrdili, že jsou vyměněny za nové. Ve výzvě specifikovala všech 12 závad, které vymezil [jméno] [příjmení] dne 22. 4. 2020.

8. Žalovaní dopisem ze dne 18. 12. 2020 žalobkyni informovali, že její nárok neuznávají. Odmítli, že by rozvody byly v havarijním stavu, žalobkyně kupovala nemovitost jako starou a určenou k rekonstrukci. Dále ji upozornili, že přiměřenou slevu z kupní ceny nelze zaměňovat s náklady na vyhotovení nových rozvodů.

9. Z výpisu ze SMS komunikace mezi žalobkyní a žalovanou 2) za dobu od 25. 4. 2020 do 12. 5. 2020 je zřejmé, že tyto řešily primárně odvezení a vyklizení věcí, které v nemovitosti zůstaly. Jediná SMS zpráva, ve které se žalobkyně zmiňuje o elektřině, pochází z 30. 4. 2020 z 14:17 hod. V ní je konkrétně uvedeno:„ počítejte s tím, že budu řešit i tu elektriku, kterou jste tvrdili, že je nově dělaná. Po koupi domu je dvouletá lhůta kdy lživá informace nebo věc, která nejde vidět, jde za bývalými majiteli.“ Dne 12. 5. 2020 žalobkyně zaslala žalované 2) SMS zprávu s textem„ nemám problém ti poslat faktury zpětně (…) elektrika (…).“ Bezprostředně na to zaslala žalované 2) další zprávu, s tím, že SMS nebyla určena pro ni.

10. Realitní makléř [jméno] [příjmení], který zprostředkovával koupi nemovitosti, ve své svědecké výpovědi uvedl, že žalobkyně byla při prohlídce nemovitosti upozorněna, že část elektřiny je v mědi, část v hliníku. V místnostech, kde byla započata rekonstrukce, byly obnažené kabely. Otec žalobkyně si také prohlédl elektroskříň a prohlásil o ní, že je původní. Při prohlídkách nemovitosti ji svědek i žalovaní doporučovali, ať si vezme znalce pro účely posouzení celkového stavu nemovitosti i elektřiny. Žalovaný 1) měl zájem na tom, aby si žalobkyně prošla celou nemovitost ještě jednou, aby se plně seznámila s jejím stavem. Svědek připustil, že v inzerátu mělo být uvedeno, že elektřina byla v mědi pouze částečně, je ovšem přesvědčen, že žalobkyně musela poznat, které zásuvky jsou nové (např. v koupelně).

11. Svědkyně [jméno] [příjmení], matka žalovaných, která v nemovitosti bydlela 54 let, až do 1. 7. 2019, v rámci své svědecké výpovědi uvedla, že nikdy nezaznamenala, že by vypadávaly pojistky nebo že by jiskřila elektřina. Všechny spotřebiče i světla fungovaly bez potíží. V 80. letech došlo k rekonstrukci kuchyně, jídelny a koupelny. Vybavila si, žalobkyně ani její otec se při prohlídkách nemovitosti na elektřinu neptali. Žalobkyně navštívila dům také s nějakou paní z banky kvůli vyřízení úvěru, i ta si dům podrobně procházela a nafotila.

12. Žalobkyně při své účastnické výpovědi sdělila, že dům před koupí navštívila dvakrát, při tom jí bylo řečeno, že elektrika je po rekonstrukci, čemuž věřila. V domě neustále vypadávaly pojistky, proto zavolala pana [příjmení], který zjistil špatný stav elektřiny. Ten jí také sdělil, že elektřina byla v mědi pouze v jedné místnosti. Na tyto vady upozornila žalovanou 2) v SMS zprávě a žalovaného 1) pak telefonicky. Žalovaní na to však moc nereagovali. Dům převzala dne 25. 12. 2019, do dubna 2020 zde prováděla rekonstrukci. V domě nic nebourala, jen zvětšila dveře. Opravy elektřiny probíhaly od květnu do listopadu 2020. V současnosti je elektrika v podstatě zcela nová.

13. Žalovaný 1) v rámci své účastnické výpovědi uvedl, že maminka v domě fungovala bez problému, nikdy si na nic nestěžovala. Nebyl si jistý, zda inzerát viděl, protože byl brzo stažen z webových stránek. Při prohlídkách domu byl ochoten poskytnout veškerou součinnost, všechno projít. Žalobkyně dům kupovala s tím, že je starý a že jej bude rekonstruovat. Dům se vyklízel postupně, s žalobkyní byli v kontaktu, ale o závadách na elektřině mu nic neříkala, jinak by ji odkázal na realitní kancelář. Žalobkyně byla v nemovitosti také se zástupcem úvěrové společnosti, asi [obec] [anonymizováno], a elektřina se zde neřešila. Žalobkyně začala s drobnými úpravami kolem Vánoc 2019. Kvůli zvětšení dveří vybourala nosnou zeď, u které byl z každé strany vypínač i zásuvka. Žalobkyně proto musela vědět, v jakém stavu je elektřina. Komunikace s žalobkyní probíhala převážně ústně, často se jí snažili vyjít vstříc. Před Velikonocemi 2020 žalobkyně vyměnila klíče a do domu se už nedostali. Následně došlo i ke zhoršení komunikace. Žalovaný 1) si vybavil, že žalobkyně se zmiňovala o elektřině o Velikonocích, ale vůbec si nedokázal vzpomenout, co přesně bylo obsahem, příp. že by to bylo kvůli vadné elektřině. Společně přitom řešili spoustu dalších záležitostí.

14. Žalovaná 2) v rámci svého účastnického výslechu sdělila, že do července 2019 v domě bydlela její maminka, následně dům navštěvovala buďto ona nebo maminka. V domě vše fungovalo, nezaznamenala žádné výpadky elektřiny. Ani maminka si na to nikdy nestěžovala. Dům byl prodáván s tím, že jej bude třeba upravovat. Dům byl totiž starý 90 let, nová elektřina byla pouze v koupelně, zbytek elektřiny byl budován 40 až 50 let zpátky. Žalovaná 2) při prodeji trvala na tom, aby bylo žalobkyni sděleno, že dům je jen po částečné rekonstrukci a že nová je pouze koupelna. U prohlídek přítomna nebyla. Žalovaná 2) soudu ukázala SMS zprávy ve svém mobilním telefonu, tak jak byly následně předloženy i v písemném výpisu. Uvedla, že žalobkyně se na ní poté obrátila až skrze předžalobní výzvu, v mezidobí ji nijak nekontaktovala, komunikace s ní byla obtížná. Žalovaná 2) se domnívá, že v inzerátu mělo být uvedeno, že nemovitost je po částečné rekonstrukci, nicméně žalobkyni muselo být zřejmé, jestli je elektřina v hliníku nebo v mědi.

15. Soud dále provedl důkaz odborným vyjádřením [číslo] z 18. 11. 2013, neučinil z něj však žádná nová skutková zjištění potřebná pro posouzení věci. Soud neprovedl žalovanými navržené místní šetření v nemovitosti ani nepovažoval za potřebné si vyžádat další fotografie od realitní kanceláře, které byly využity pro inzerování předmětné nemovitosti při prodeji. Stejně tak s ohledem na níže uvedené důvody pro zamítnutí žaloby nebylo ve věci potřebné nechat si vypracovat znalecký posudek. Na jednání soudu byl předvolán revizní technik [jméno] [příjmení], který se však po omluvě nedostavil. Soud nadále nepovažoval za nutné trvat na jeho výslechu. I pokud by se tento svědek byl schopen vyjádřit k jím zjištěným vadám, tak jak jsou zaznamenány v protokolu z 22. 4. 2020, nemohlo by to ničeho změnit na níže uvedeném právním posouzení věci. Z téhož důvodu soud nepovažoval za podstatné provádět navrhovaný výslech dodavatele [jméno] [příjmení], který následně prováděl práce na elektřině.

16. Podle § 2112 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle § 2112 odst. 2 o. z., k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

17. Podle § 2129 odst. 2 o. z., neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

18. Podle § 2103 o. z., kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

19. Podle § 2106 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle odst. 2 tohoto ustanovení, kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Podle odst. 3 tohoto ustanovení platí, nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

20. Soud má na základě provedeného dokazování za prokázané, že účastníci mezi sebou sjednali kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k rodinnému domu nacházejícího se v [obec a číslo] a pozemku, na kterém se tento dům nachází. Žalobkyně převzala nemovitost koncem prosince roku 2019 a postupně ji začala vyklízet a připravovat na rekonstrukci. Účastníci byli ve sporu ohledně stavu, v jakém se nacházela elektřina v nemovitosti v době jejího prodeje. Zatímco žalobkyně tvrdila, že od počátku vykazovala vady a byla tak v havarijním, neuživatelném, stavu, žalovaní tvrdili, že odpovídala stáří nemovitosti, přičemž žádné závady nevykazovala. Účastníci byly rovněž ve sporu ohledně skutečnosti, zda byla žalobkyně v době prodeje a předání nemovitosti seznámena se stavem, stářím a provedením elektřiny v nemovitosti. Soud se však z hlediska procesní ekonomie zabýval nejprve tím, zda žalobkyně postupovala při uplatňování nároku z jí tvrzených skrytých vad předmětu koupě zákonem předvídaným postupem. Pokud by tomu tak nebylo, bylo by s ohledem na princip procesní ekonomie zbytečné se zabývat a provádět další dokazování ve vztahu ke stavu elektřiny, tj. k existenci tvrzených vad a výši žalobou uplatňovaného nároku.

21. Objeví-li se na prodávané nemovitosti skryté vady během 5 let od jejího nabytí (tj. v objektivní lhůtě), je třeba, aby ji kupující řádně oznámil prodávajícímu bez zbytečného odkladu (tj. v subjektivní lhůtě). Soud na základě provedeného dokazování konstatuje, že žalobkyně této povinnosti nedostála, jak žalovaní ostatně v tomto řízení namítali.

22. Předně třeba uvést, že pod pojmem„ bez zbytečného odkladu“ je třeba chápat velmi krátkou lhůtu, v řádu dnů, maximálně týdnů, přičemž doba trvání lhůty bude záviset na okolnostech konkrétního případu, kdy je třeba současně zkoumat, zda kupující bezodkladně využil všechny možnosti pro splnění této povinnosti, případně jaké skutečnosti mu v tom bránily (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2484/2012, ze dne 20. 5. 2019, sp. zn. 32 Cdo 1161/2019 a ze dne 27. 4. 2021, sp. zn. 33 Cdo 2488/2020; soud má za to, že závěry obsažené v tomto rozsudku uvedených rozhodnutích jsou aplikovatelné na posuzovanou věc i ve vztahu k rozhodnutím vyjadřujícím se k zákonu č. 40/1964 Sb. nebo 513/1991 Sb.). Pokud kupující prodávajícímu neoznámí vady včas, zanikne mu k námitce kupujícího nárok na přiznání práva z vadného plnění.

23. Současně je třeba trvat na tom, aby kupující vadu vůči prodávajícímu relativně přesně určil. Řádné oznámení skryté vady by mělo být kupujícím odůvodněno alespoň tak, aby v něm bylo pro prodávajícího seznatelné objevení a existence vady na předmětu koupě. Obsahuje-li oznámení též volbu práva z odpovědnosti, musí být projev vůle jasný a srozumitelný tak, aby bylo zřejmé, které právo kupující zvolil. K oznámení vady přitom postačí i laický (stále však konkretizovaný) popis vady, není třeba zajišťovat odborné dokumenty pro její posouzení a netřeba ani zjišťovat a v oznámení uvádět příčiny vady. Smyslem těchto požadavků je jednak předejití případnému dalšímu zhoršení poškození nemovitosti a jednak možnost prodávajícího vadu prohlédnout, posoudit, jak má na zjištěnou vadu reagovat a tuto pak vůči kupujícímu nějakým způsobem kompenzovat.

24. Žalobkyně, která nemovitost převzala v prosinci 2019, tvrdila, že vady se na elektřině objevily prakticky ihned, když už od počátku vyhazovaly pojistky. Žalovaní i jejich matka tvrdili, že žádné závady na elektřině nezaznamenali. V dubnu 2020 pak žalobkyně prokazatelně začala zjišťovat a řešit stav a použitelnost elektřiny a rozvodů, kdy dle jejího tvrzení přivolaný technik zjistil havarijní stav. Pokud žalobkyně odvíjela svůj nárok na slevu z důvodu skrytých vad elektřiny ze zjištění, které je zaznamenáno ve zprávě revizního technika ze dne 22. 4. 2022, pak nutno konstatovat, že v tuto dobu neoznámila žalovaným tvrzené vady požadovaným, dostatečně konkrétním způsobem.

25. Z provedeného dokazování, zejména z účastnických výslechů, nebylo prokázáno, že by žalobkyně v tomto období (tj. nejpozději koncem dubna 2020) oznámila objevení skrytých vad žalovanému 1). Ten sice připustil, že se s žalobkyní bavili o elektřině, ale rozhodně si nevybavoval, že by se bavili o nějakých závadách či potížích a o nárocích z toho plynoucích. SMS zpráva, kterou žalobkyně zaslala žalované 2) dne 30. 4. 2020 pak postrádá požadavek určitosti, neboť z ní nelze jakkoliv seznat, že žalobkyně oznamuje žalovaným skryté vady na elektřině. Stejně tak z této zprávy nelze jakkoliv zjistit, že vůči nim uplatňuje právo z vadného plnění a rovněž ani to, jaká právo z vadného plnění po nich případně žádá. Žalobkyně, kterou v tomto směru tížilo důkazní břemeno, tedy nedoložila, že by žalovaným v dubnu 2020 či v době bezprostředně navazující oznámila skryté vady a že v této souvislosti pak po žalovaných uplatnila nároky z titulu vadného plnění. Nad rámec nutno poukázat, že ne na každou žalobkyní uplatněnou vadu by bylo možné nahlížet jako na skrytou. Nepředložení projektové dokumentace od instalace zjevně není skrytou vadou, neboť chybějící dokumenty musí být z logiky věci kupující zjištěny již k okamžiku koupě. Stejně tak volné neukončené vodiče nejsou vadou, která by nebyla seznatelná při převzetí (fyzické obhlídce) nemovitosti.

26. Za dostatečně určité uplatnění práva z vadného plnění by bylo možno považovat výzvu žalobkyně z 30. 11. 2020, z níž je zřejmé nejenom to, že na předmětu koupě se vyskytly (specifikované) vady na elektřině, ale rovněž i to, co po žalovaných požaduje, tedy slevu z kupní ceny. Tato výzva však nebyla zjevně učiněna bez zbytečného odkladu po zjištění skrytých vad na nemovitosti. Nicméně nutno uvést, že i pokud by tuto výzvu učinila žalobkyně bez zbytečného odkladu, nemohlo by toto oznámení založit důvodnost žaloby a nárok žalobkyně na zaplacení požadované slevy z kupní ceny.

27. Z žádného zákonného ustanovení nelze dovodit, že v případě, kdy se na předmětu koupě vyskytnou (skryté) vady, jimiž je porušena kupní smlouva, kupující má bez dalšího právo odstranit vady sám (nebo prostřednictvím třetí osoby) bez oznámení vady prodávajícímu a následně se na prodávajícím domáhat náhrady. To by bylo možné jen tehdy, pokud by tento způsob vypořádání práv z odpovědnosti za vady byl dohodnut ve smlouvě, to však není posuzovaný případ. Rovněž za situace, kdy by se prodávající prokazatelně odmítli zabývat odstraněním řádně uplatněné vady nebo pokud by se na nemovitosti vyskytly vady opakovaně, a prodávající by se odmítli řádnou reklamací ze strany kupujícího opětovně zabývat, měla by kupující právo na slevu z kupní ceny, i když si nechala vadu odstranit třetí osobou a o této skutečnosti před odstraněním vady prodávající neuvědomila (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 8. 2015, sp. zn. 23 Cdo 4167/2014). V řízení však nebylo prokázáno, že by žalobkyně konkrétně upozornila žalované na vadu elektřiny a tito se v návaznosti na to odmítli těmito či jinými vadami jakkoliv zabývat. Tím, že žalobkyně nechala provést opravu elektroinstalace třetí osobou bez předchozí součinnosti s žalovanými (či výzvy k součinnosti vůči nim), znemožnila jim se s tvrzenými vadami seznámit, přezkoumat je, vyjádřit se k nim a tyto případně kompenzovat.

28. Důvodnost žaloby konečně nemohou založit ani opakované odkazy žalobkyně na nesprávnost informací obsažených v inzerátu, na základě kterého dům zakoupila. Ačkoliv samotné inzerování domu coby průběžně rekonstruovaného je poměrně vágní, žalobkyni opravdu mohlo z inzerátu vzniknout očekávání, že elektřina je celá provedena v mědi, což uznal i sám realitní makléř. I když žalobkyně mohla důvodně očekávat, že jí realitní makléř, vystupující jako profesionál, poskytuje veškeré potřebné a pravdivé údaje, nemůže mít pouze částečné provedení elektřiny v mědi oproti údajům v inzerátu vliv na důvodnost posuzované žaloby. V posuzované věci se nejednalo o situaci, kdy by žalovaná zakoupila nemovitost pouze na základě inzerátu a informací poskytnutých jí realitním makléřem. Při opakovaných fyzických prohlídkách domu mohla zjistit, že dům i elektřina nebyly rekonstruovány v plném rozsahu. O tomto se jistě mohla informovat, když jí žalovaní poskytovali při koupi domu potřebnou součinnost. V samotné kupní smlouvě, příp. předávacím protokolu, není o elektřině a jejím stavu žádná zmínka. Rozhodující zde je však to, že i pokud se na elektřině skutečně objevily později skryté vady, pak by ani neúplné inzerované informace o elektřině v mědi, nemohly zvrátit závěr soudu o tom, že žalobkyně prokazatelně nedodržela zákonem vyžadovaný postup při uplatňování nároků ze skrytých vad.

29. Lze tak shrnout, že pokud žalobkyně oznámila žalované 2) v dubnu 2020, že hodlá řešit elektřinu, učinila tak nekonkrétním způsobem, ze kterého nevznikly žalovaným žádné závazky vůči žalobkyni. Teprve v dopisu z 30. 11. 2020 oznámila vady žalovaným řádně, učinila tak ovšem po uplynutí zákonem předvídané lhůty, tj. se zbytečným odkladem a v době, kdy tyto tvrzené vady bez předchozího oznámení žalovaným byly již odstraněny. Za situace, kdy žalovaní zpochybňovali nejenom včasnost oznámení vad, ale rovněž i způsob při uplatňování nároku na slevu z kupní ceny, nutno uzavřít, že žalobkyni nelze práva z vadného plnění přiznat. Ze všech uvedených důvodů soud žalobu v celém rozsahu zamítl, aniž by bylo nutné se zabývat samotnou existencí a„ oceněním“ skrytých vad ke dni převodu nemovitosti a dále tím, zda úhrada plné ceny za zhotovení nových rozvodů představuje přiměřenou slevu z kupní ceny za prodávanou nemovitost.

30. Žalovaní byli v řízení plně úspěšní, proto jim soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. přiznal náhradu nákladů řízení, které sestávají z nákladů souvisejících s jejich zastupováním advokátem. Právní zástupce žalovaných učinil ve věci 6 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu - převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 6. 10. 2021 a 28. 2. 2022 a účast na jednání soudu dne 27. 1. 2022, 13. 6. 2022 a 20. 6. 2022. Jelikož se jednalo o společné úkony při zastupování dvou žalovaných, činí sazba odměny za jeden úkon právní služby dle § 7 bodu 5 ve spojení s § 12 odst. 4 advokátního tarifu 11 168 Kč (5 584 Kč za zastupování každého z žalovaných). Celkem tak náleží žalovaným odměna za učiněné úkony ve výši 67 008 Kč. Žalovaní mají rovněž nárok na náhradu za promeškaný čas ve výši 5 584 Kč (2 x 2 792 Kč; ve výši jedné poloviny mimosmluvní odměny) dle § 14 odst. 2 advokátního tarifu za čas promeškaný v souvislosti s účastí advokáta na jednání soudu dne 14. 12. 2021, které bylo odročeno bez projednávání samotné věci. Za každý provedený úkon právní služby a za náhradu za promeškaný čas dle § 14 odst. 2 advokátního tarifu náleží žalovaným náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, tj. celkem 2 100 Kč. Soud nepřiznal žalovaným požadovanou odměnu za reakci na předžalobní výzvu, jelikož tento úkon není obsažen v § 11 odst. 1, 2 advokátního tarifu, ač jinak v případě samotné předžalobní výzvy nebo vyjádření k věci samé zákonodárce takový úkon výslovně upravuje. Dále náhradu nákladů řízení představuje náhrada za promeškaný čas advokáta žalovaných strávený cestou k soudu ve dnech 27. 1. 2022, 13. 6. 2022 a 20. 6. 2022 ve výši 1 200 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a) vyhlášky za 12 půlhodin (4 půlhodiny za každou z cest) po 100 Kč. Dále pak náhrada cestovních nákladů ve výši 4 342,08 Kč podle § 13 odst. 5 advokátního tarifu ve spojení s § 158 odst. 4 zákona č. 262/2006 Sb. a vyhl. č. 375/2021 Sb. (cestovní výdaje v r. 2021) a vyhl. č. 511/ 2021 (cestovní výdaje v r. 2022), a to při spotřebě benzínu pro kombinovaný provoz podle norem ES 7,2 litrů na 100 km. Za cestu k jednání nadepsaného soudu na trase [obec] - [obec] a zpět, celkem 150 km, dne 14. 12. 2021 mu náleží odměna ve výši 1 025,04 Kč. Za cestu k jednání nadepsaného soudu ve dnech 27. 1. 2022, 13. 6. 2022 a 20. 6. 2022 mu náleží odměna ve výši 3 x 1 105,68 Kč, dohromady tedy 3 3174,04 Kč Celkem tedy činí náklady řízení žalovaných (včetně 21% DPH z odměny advokáta, náhrady hotových výdajů a promeškaného času) 97 083 Kč. Soud přiznal každému žalovanému právo na náhradu nákladů řízení ve výši jedné poloviny, tj. 48 541,50 Kč, jak plyne z výroku II. a III. tohoto rozsudku.