23 C 157/2023

Plný text

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní Mgr. Michaelou Džuberovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované A , insolvenční správkyně dlužníka Jméno žalované B , bytem Adresa žalované B , IČO IČO žalované B sídlem Adresa žalované B o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu a o vzájemném návrhu žalobkyně na vyklizení nemovitých věcí

I. Žaloba, kterou se žalobci domáhali určení, že výpověď z nájmu bytu ze dne 30. 10. 2023 daná žalovanou vůči žalobcům je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni vyklidit nemovité věci, a to pozemek parcelní číslo st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří a budovu , adresa, , číslo popisné , Anonymizováno, , bydlení, postavenou na parcele číslo st. , Anonymizováno, , vše zapsané na LV číslo , hodnota, pro katastrální území , adresa, a obec , adresa, , a to do dvou měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice – Okresnímu soudu v Hodoníně soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se svou žalobou domáhali určení, že výpověď z nájmu bytu datovaná dnem 30. 10. 2023 daná žalovanou vůči žalobcům, je neoprávněná. Uvedli, že žalobci uzavřeli dne , datum, s , Jméno žalované B, (dále jen „úpadcem“) smlouvu o nájmu domu, na základě které jim byl pronajat dům č. p. , adresa, . Smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. Současně s výše uvedenou nájemní smlouvou uzavřeli žalobci s úpadcem na předmět nájmu i kupní smlouvu, kterou mělo být převedeno vlastnické právo úpadce k pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je dům č.p. , Anonymizováno, v katastrálním území a obci , adresa, (dále jen „předmětné nemovité věci“) za ujednanou kupní cenu 1 050 000 Kč na žalobce. Mezi stranami bylo sjednáno, že pokud nebude proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí pro žalobce dle kupní smlouvy do 31. 12. 2005, bude nájemné uhrazováno ze splátek na kupní cenu, a to až do doby ukončení nájmu. Důvodem pro toto ujednání bylo, že úpadce v roce 2004 a 2005 opakovaně uzavíral smlouvy o zajišťovacím převodu práva s , jméno FO, k zajištění závazku z půjčky a , jméno FO, tyto smlouvy opakovaně předkládal ke vkladu, přičemž záměrně předkládal ve vkladovém řízení nižší počet vyhotovení smluv o zajišťovacím převodu práva, než vyžadoval zákon, čímž opakovaně způsoboval zastavení tohoto vkladového řízení, zabránil tímto svým počínáním povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch žalobců. Žalobci dále doplnili, že před uzavřením nájemní smlouvy ze dne , datum, byla uzavřena jiná kupní smlouva, a to dne , datum, , přičemž v této kupní smlouvě byla sjednána kupní cena ve výši 1 850 000 Kč. Žalobci uhradili úpadci dne 5. 1. 2005 částku 1 000 000 Kč, dne 8. 4. 2005 částku 50 000 Kč, dne 12. 4. 2005 částku 300 000 Kč a dne 3. 5. 2005 částku 300 000 Kč, celkem tak uhradili 1 650 000 Kč. Tyto platby měly úpadci sloužit k vyplacení jeho dluhu u , jméno FO, tak, aby mohl být konečně proveden vklad vlastnického práva ve prospěch žalobců. Protože však úpadce nechtěl platit tak vysokou daň z převodu nemovitostí, měla být dne , datum, uzavřena další kupní smlouva s kupní cenou 1 050 000 Kč. K převodu vlastnického práva na žalobce však nikdy nedošlo, neboť na majetek úpadce byl prohlášen konkurs a soud jmenoval žalovanou insolvenční správkyní úpadce. Předmětné nemovité věci byly zahrnuty do majetkové podstaty úpadce. Žalobci se domáhali vyloučení předmětných nemovitých věcí z majetkové podstaty úpadce, jejich žaloba však byla neúspěšná (rozsudek Vrchního soudu v Olomouci č. j. , incidenční spisová značka, , , spisová značka, ). Pokud byla ze strany žalované dána žalobcům výpověď z nájmu bytu z důvodu, že není placeno nájemné, není tento důvod výpovědi oprávněný, neboť žalobci zaplatili úpadci na základě kupní smlouvy ze dne , datum, 1 650 000 Kč a , datum, zaplatili nájemné 30 000 Kč v hotovosti, žalobci tak mají uhrazeno nájemné od 1. 12. 2005 na 330 měsíců, tj. do 30. 6. 2032. Ke dni podání výpovědi je tedy nájemné plně uhrazeno, výpovědní důvod proto není dán a výpověď byla podána neoprávněně. Případné vyklizení žalobců z předmětné nemovitosti by bylo v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobci nemají dostatečné finanční prostředky na zajištění bydlení, když jsou pouze poživateli starobního důchodu. Vzájemný návrh žalobkyně na vyklizení proto navrhli zamítnout.

2. Žalovaná, insolvenční správkyně úpadce, s podanou žalobou nesouhlasila a nárok vznesený žalobou neuznala. Uvedla, že předmětné nemovité věci byly sepsány do soupisu majetkové podstaty úpadce. Žalobci však nikdy netvrdili, že by je užívali na základě nájemní smlouvy, naopak své užívací právo odvozovali od svého domnělého vlastnického práva, neboť předmětné nemovité věci měli ještě před zahájením insolvenčního řízení od úpadce zakoupit. Pokud žalobci žádali, aby byl předmět nájmu vyloučen z majetkové podstaty úpadce, byli v řízeních neúspěšní a bylo najisto postaveno, že žalobci nejsou vlastníky předmětných nemovitostí. Až poté, co skončilo řízení o vyloučení majetku z majetkové podstaty, předložili žalobci žalované nájemní smlouvu, kterou údajně měli s úpadcem uzavřít. Kupní smlouvu ze dne , datum, však žalobci žalované doposud nikdy nepředložili, stejně tak je i naprosto nové tvrzení žalobců, že by na kupní cenu uhradili 1 650 000 Kč, když ve všech dosavadních řízeních tvrdili, že dům zakoupili za částku 1 050 000 Kč. Žalovaná má za to, že nájemní smlouva je naprosto jednoznačně navázána na kupní smlouvu uzavřenou téhož dne. V této kupní smlouvě se hovoří o částce kupní ceny 1 050 000 Kč, a právě z této částky měl být nájem žalobců umořován. Pokud tedy žalobci zaplatili dle nájemní smlouvy 30 000 Kč a dále částku 1 050 000 Kč na kupní cenu, pak si žalobci předplatili nájemné do 31. 5. 2023, tj. na 210 měsíců. Protože od 1. 6. 2020 žalobci nájemné již nehradili, je podaná výpověď oprávněná. Výpověď žalobci převzali dne 31. 10. 2023, výpovědní lhůta tedy začala běžet 1. 11. 2023 a skončila dne 31. 1. 2024. Pokud žalobci uzavřeli s úpadcem další kupní smlouvy, lze jejich počínání považovat za nelogické a lehkomyslné, neboť další kupní smlouvy sjednané mezi stranami nijak neřeší existenci předchozích smluv, ujednání o platbách kupní ceny nereflektuje realitu, je s podivem, že žalobci neuzavřeli s úpadcem kupní smlouvu standardním způsobem, že nevyužili advokátní úschovu, či nevyužili bankovní převod k úhradě sjednané kupní ceny. Pochybnosti vyvolává skutečnost, že jednotlivé kupní smlouvy (vyjma kupní smlouvy ze dne , datum, ) byly předloženy až v tomto řízení. Žalovaná dále zpochybnila i platnost předložených příjmových pokladních dokladů, kterými žalobci prokazovali zaplacení kupní ceny ve výši 1 650 000 Kč. Podivné je také to, že kupní cena byla zpočátku stanovena na částku 1 850 000 Kč, následně byla uzavřena kupní smlouva s kupní cenou ve výši 1 050 000 Kč, i když zaplaceno na kupní cenu dle pokladních dokladů již bylo více. Žalovaná uzavřela, že nájemní smlouva, pokud byla sjednána platně, odkazuje výlučně na kupní smlouvu ze , datum, , kde byla sjednána částka 1 050 000 Kč, a protože tato částka byla spotřebována k 31. 5. 2023, je podaná výpověď oprávněná. Pokud by však soud naznal, že nájemní smlouva není platná, žalobci užívají nemovitosti bez právního důvodu, a i v tomto případě nemohou nemovitost nadále užívat. Žalovaná s ohledem na výše uvedené vznesla vzájemný návrh na vyklizení nemovitých věcí, které žalobci neoprávněně užívají.

3. Soud ve věci provedl rozsáhlé dokazování, na základě kterého zjistil následující skutkový stav. Ze smlouvy o nájmu ze dne , datum, zjistil, že mezi úpadcem a žalobci byla uzavřena nájemní smlouva k rodinnému domu na adrese , adresa, . Úpadce jako pronajímatel prohlásil, že spolu s touto nájemní smlouvou uzavírá s nájemci kupní smlouvu na uvedený dům a pozemek, protože však úpadce podepsal smlouvu o zajišťovacím převodu práva ve prospěch pana , jméno FO, k zajištění svého závazku ze smlouvy o půjčce ze dne , datum, v celkové částce 245 000 Kč, dohodly se smluvní strany, že do doby převodu vlastnického práva na nájemce budou nájemci užívat byt v domě z titulu této nájemní smlouvy. Úpadce se zavázal, že ze splátek na kupní cenu splatí závazek vůči , jméno FO, ze smlouvy o půjčce tak, aby mohla být kupní smlouva předložena ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Nájem byl v článku 2 sjednán na dobu neurčitou od 1. 6. 2005. Nájemné bylo stanoveno na 5 000 Kč za měsíc, ve výši nájemného nebyly zahrnuty úplaty za služby spojené s užíváním bytu (článek 3). Úpadce jako pronajímatel dále svým podpisem potvrdil, že před podpisem smlouvy převzal od nájemců hotově částku 30 000 Kč jako úhradu nájemného za dobu od 1. 6. 2005. Dále se smluvní strany dohodly, že pokud nedojde ke vkladu vlastnického práva nájemců do katastru nemovitostí na základě výše uvedené kupní smlouvy do 31. 12. 2005, bude nájemné uhrazováno ze splátek na kupní cenu, a to až do doby skončení nájmu a o tyto částky se sníží kupní cena.

4. Soud dále zjistil, že mezi stranami byly postupně uzavřeny 4 kupní smlouvy. První kupní smlouva byla uzavřena dne , datum, . Touto kupní smlouvou se úpadce zavázal převést své vlastnické právo k předmětným nemovitým věcem na žalobce za sjednanou kupní cenu 1 850 000 Kč s tím, že tato kupní cena bude hrazena ve dvou splátkách. První záloha na kupní cenu ve výši 1 000 000 Kč byla zaplacena při podpisu této smlouvy, což prodávající podpisem smlouvy také stvrdil. Druhá záloha na kupní cenu ve výši 850 000 Kč měla být zaplacena do 31. 5. 2005. Podpisy všech účastníků smlouvy jsou úředně ověřeny. Převáděná nemovitá věc je specifikována následovně: rodinný dům v , adresa, , postavený na zastavěné ploše parcelního čísla , hodnota, o výměře , Anonymizováno, m2 a pozemku p. č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, m2 zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, .

5. Druhá kupní smlouva byla mezi stranami uzavřena dne , datum, , popisy všech účastníků jsou úředně ověřeny. Touto smlouvou se úpadce zavázal převést své vlastnické právo k nemovitým věcem označeným shodně jako v kupní smlouvě ze dne , datum, za kupní cenu 1 050 000 Kč s tím, že tato kupní cena bude zaplacena tak, že první zálohu na kupní cenu ve výši 600 000 Kč zaplatí kupující prodávajícímu při podpisu této kupní smlouvy, což prodávající podpisem kupní smlouvy stvrdil a druhou zálohu na kupní cenu ve výši 450 000 Kč zaplatí kupující prodávajícímu do 31. 5. 20056. Třetí kupní smlouva byla mezi žalobci a úpadcem uzavřena dne , datum, . Podpisy na této smlouvě jsou úředně ověřeny. Touto smlouvou se úpadce zavázal převést vlastnické právo k „rodinnému domu v , adresa, , č.p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , postaveném na zastavěné ploše parcelního čísla st. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 a pozemku p. č. st. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 zastavěná plocha a nádvoří, to vše zapsané na listu vlastnictví , Anonymizováno, u , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, “ za kupní cenu 1 050 000 Kč s tím, že úpadce stvrzuje, že při podpisu kupní smlouvy mu byla zaplacena částka 600 000 Kč a druhou zálohu kupní ceny ve výši 450 000 Kč se žalobci zavazují zaplatit ve lhůtě do 31. 5. 2005. Do tohoto data se úpadce zavazuje nemovitost vyklidit.

7. Poslední, čtvrtá, kupní smlouva byla uzavřena dne , datum, , podpisy na smlouvě jsou úředně ověřeny s tím, že žalobci podepsali kupní smlouvu dne , datum, a úpadce až dne , datum, . Touto kupní smlouvou se úpadce zavázal převést vlastnického vlastnické právo k předmětným nemovitým věcem na žalované za kupní cenu 1 050 000 Kč s tím, že první záloha na kupní cenu ve výši 600 000 Kč má být zaplacena ke dni podpisu této smlouvy, přičemž úpadce stvrzuje její zaplacení podpisem této kupní smlouvy. Druhá záloha na kupní cenu ve výši 450 000 Kč pak má být zaplacena do 31. 5. 2005. K tomuto datu má být nemovitost také vyklizena. Předmět převodu je v tomto případě identifikován následovně: rodinný dům v , adresa, , postavený na zastavěné ploše parcelního čísla st. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, , Anonymizováno, m2 a pozemku p. č. st. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 zastavěná plocha a nádvoří, to vše zapsané na listu vlastnictví , Anonymizováno, u , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, .

8. Z informací o průběhu katastrálního řízení č. j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, vyplývá, že řízení o návrhu na vklad zahájené dne 12. 9. 2005, kterým mělo být vloženo vlastnické právo žalobců na základě poslední kupní smlouvy bylo přerušeno a dne 12. 11. 2001 ukončeno, aniž by došlo ke vkladu vlastnického práva. Dle výpisu z katastru nemovitostí (LV č. , hodnota, ) je jako vlastník předmětných nemovitých věcí stále evidován úpadce.

9. Soud dále provedl důkaz jednotlivými pokladními doklady. Dle těchto dokladů měl úpadce svým podpisem stvrdit, že od žalobců obdržel následující splátky kupní ceny předmětných nemovitých věcí: dne 5. 1. 2005 měl obdržet částku 1 000 000 Kč, dále dne 8. 4. 2005 částku 50 000 Kč, dne 12. 4. 2005 částku 300 000 Kč a konečně dne 3. 5. 2005 částku 300 000 Kč.

10. Z detailů o insolvenčním řízení úpadce , Jméno žalované B, vyplývá, že jeho insolvenční řízení bylo zahájeno dne 8. 11. 2012 a skončeno dne 14. 2. 2024.

11. Rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 10. 5. 2018, č. j. (4) , incidenční spisová značka, , byla zamítnuta žaloba žalobců na vyloučení předmětných nemovitých věcí z majetkové podstaty úpadce, neboť kupní smlouva, o kterou žalobci opírají své vlastnické právo ze dne 12. 9. 2005, nebyla vložena do katastru nemovitostí. Protože vlastnické právo k nemovité věci se nabývá až vkladem do katastru nemovitostí, žalobci se nestali vlastníky nemovitostí. Obligační účinky smlouvy nemohou být silnější než právo vlastnické. Soud tak uzavřel, že na základě smlouvy, která nebyla vložena do katastru nemovitostí, se nelze úspěšně domoci vyloučení nemovitostí ze soupisu majetku dlužníka a žalobci tak neprokázali, že by jim svědčilo právo, které vylučuje zápis do majetkové podstaty dlužníka. Tento rozsudek byl potvrzen rozsudkem Vrchního soudu v Olomouci ze dne 2. 10. 2019, č. j. , incidenční spisová značka, , , spisová značka, . Ve věci podané dovolání bylo usnesením Nejvyššího soudu České republiky ze dne 31. 12. 2022, č. j. , spisová značka, , odmítnuto.

12. Rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 9. února. 2023, č. j. , spisová značka, , byla zamítnuta žaloba na určení, že je neplatná smlouva o zajišťovacím převodu vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem uzavřená mezi úpadcem a , jméno FO, dne , datum, . Krajský soud v Brně uzavřel, že úpadce nemá naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy o zajišťovacím převodu vlastnického práva k nemovitostem, které byly oprávněně pojaty do soupisu majetkové podstaty, neboť rozhodnutí v této věci, ať by bylo jakékoliv, by nemělo na právní poměry účastníků žádný vliv.

13. Dopisem ze dne 15. 11. 2019, který byl dle podacího lístku podán na poštu dne 17. 11. 2019, vyzvala žalovaná žalobce k vyklizení nemovitých věcí a k vydání bezdůvodného obohacení. Na to reagovala právní zástupkyně žalobců dopisem ze dne 1. 4. 2022, kterým žalovanou informovala, že dne , datum, uzavřeli žalobci s úpadcem smlouvu o nájmu bytu a žalovaná byla vyzvána k respektování tohoto nájemního práva, které doposud trvá. Dopisem ze dne 30. 10. 2023 (odeslaným dle podacího lístku téhož dne) žalovaná nájemní smlouvu vypověděla a vyzvala žalobce k vyklizení nemovitých věcí. Svou výpověď žalovaná zdůvodnila tím, že částka, kterou žalobci úpadci uhradili, byla konzumována na průběžné nájemné ke dni 31. 5. 2023. Protože od té doby žalobci žádné další nájemné nezaplatili, jsou v prodlení s platbou nájmu. Nájemcům počíná běžet výpovědní doba v trvání tří měsíců od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Výpověď obsahuje poučení ve smyslu § 2290 o. z. Tento dopis byl dle sledování zásilek České pošty doručen žalobcům 31. 10. 2023.

14. Soud dále provedl důkaz spisem Okresního soudu v Hodoníně sp. zn. 4 C1716/2005, konkrétně pak návrhem na přistoupení vedlejšího účastníka do řízení ze dne 14. 11. 2006 (č. l. 59 spisu), v rámci kterého žalobci hovoří pouze o existenci kupní smlouvy ze dne , datum, . V odvolání proti rozsudku Okresního soudu v Hodoníně ze dne 25. 2. 2007 pak právní zástupkyně úpadce poukázala na příbuzenský vztah žalobkyně a úpadce, kdy se jedná o bývalou manželku strýce úpadce. V tomto podání poukazuje také na to, že úpadce v době, kdy uzavíral smlouvu o zajišťovacím převodu práva, nebyl schopen posoudit důsledky svého jednání, dlouhodobě užíval uklidňující léky, které mohly ovlivnit jeho rozlišovací schopnosti (konkrétně č. l. 88 spisu). V přípise ze dne 16. 6. 2009 (návrh dalších důkazů) právní zástupkyně úpadce navrhla provedení výslechu ošetřujícího lékaře úpadce, neboť zdravotní stav úpadce je dlouhodobě špatný, úpadce byl dlouhodobě v pracovní neschopnosti a psychické problémy úpadce pak ovlivnily jeho jednání v roce 2024 (č. l. 140 spisu). V doplnění žaloby ze dne 31. 5. 2006 pak právní zástupkyně úpadce poukazuje na skutečnost, že žalobci byli informováni o nepříznivé finanční situaci úpadce (č. l. 238 spisu). V dopisu právní zástupkyně žalobců ze dne 23. 1. 2007 je zmíněno, že žalobci uzavřeli s úpadcem kupní smlouvu, ve které si sjednali kupní cenu 1 050 000 Kč (č. l. 249 spisu). Dále žalovaná poukázala i na návrh na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva ze dne 12. 9. 2005, jehož přílohou měla být kupní smlouva uzavřená mezi úpadcem a žalobci dne , datum, (č. l. 317 spisu).

15. Soud neprovedl důkaz žalobou o vyloučení věcí z majetkové podstaty, neboť tento důkaz považoval za nadbytečný, když soud provedl důkaz rozsudky vydanými v tomto řízení. Soud neprovedl ani důkaz vyrozuměním o soupisu do majetkové podstaty (dopis žalované ze dne 23. 8. 2013), když tato listina nic podstatného pro věc neprokazuje. Soud neprovedl ani důkaz výslechem žalobců, výslechem úpadce , Jméno žalované B, , či znaleckým posudkem z oboru písmoznalectví. Tyto důkazy byly navrženy k prokázání pravosti uzavřené nájemní smlouvy a pokladních dokladů. Soud považuje tyto důkazy za nadbytečné, neboť otázka pravosti nájemní smlouvy a pokladních dokladů se nakonec ukázala být nepodstatná, neboť i kdyby pravost těchto listin byla řádně prokázána, na výsledku rozhodnutí ve věci by to nemělo žádný vliv.

16. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

17. Podle § 2291 odst. 2 o. z. platí, že nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

18. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

19. Podle § 1040 odst. 1 o. z. platí, že kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

20. Podle § 35 odst. 1 a 2 zák. č. 40/1964, občanský zákoník účinný do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“) platí, že projev vůle může být učiněn jednáním nebo opomenutím; může se stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o tom, co chtěl účastník projevit. Právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem21. V tomto řízení byla projednávána žaloba na určení neplatnosti výpovědi a zároveň vzájemný návrh žalované na vyklizení nemovitých věcí, jež byly předmětem nájmu. V řízení bylo prokázáno, že výpověď z nájmu byla doručena žalobcům dne 31. 10. 2023 a žaloba v této věci byla podána 28. 12. 2023, tj. ve lhůtě předvídané ustanovením § 2290 o. z.

22. Rozhodující pro posouzení oprávněnosti výpovědi bylo zjištění, zda žalobci naplnili deklarovaný důvod výpovědi, tj. zda se žalobci dostali do prodlení s placením nájmu. Žalobci uvedli, že nájem mají předplacený až do 30. 4. 2033, neboť na nájemné se umořuje částka 1 650 000 Kč zaplacená úpadci jako kupní cena předmětných nemovitých věcí. Mezi úpadcem a žalobci totiž byla dne , datum, sjednána nájemní smlouva, ve které se účastníci dohodli, že pokud nedojde ke vkladu vlastnického práva nájemců do katastru nemovitostí dle kupní smlouvy uzavřené současně se smlouvou nájemní do 31. 12. 2005, bude nájemné uhrazováno ze splátek na kupní cenu, a to až do skončení nájmu. Žalovaná zpochybnila pravost takto uzavřené nájemní smlouvy. Pokud by nájemní smlouva nebyla pravá, nájemní vztah by mezi stranami nevznikl, pro výpověď z nájmu by nebyl důvod, neboť žalobci by užívali předmětné nemovité věci bez právního důvodu, naopak by byl dán důvod pro vyklizení nemovitých věcí. Pokud by však nájemní smlouva pravá byla, bylo by nutné posoudit, zda deklarovaný výpovědní důvod byl dán. Jak již bylo uvedeno výše, žalobci měli s úpadcem vedle nájemní smlouvy uzavřít současně i smlouvu kupní. Kupní smlouva podepsaná stranami téhož dne byla žalobci předložena, na této kupní smlouvě jsou úředně ověřené podpisy stran a soud tak nemá důvod o pravosti této kupní smlouvy pochybovat (ostatně pravost této kupní smlouvy v řízení nerozporovala ani žalovaná, ta namítla pouze její neplatnost). V kupní smlouvě ze dne , datum, je sjednána kupní cena 1 050 000 Kč. Mezi stranami nebylo sporné, že tuto částku žalobci také úpadci zaplatili (sporné mezi stranami bylo zaplacení dalších 600 000 Kč, to žalovaná zpochybňovala). Z textu nájemní smlouvy plyne jasný a určitý odkaz stran právě na kupní smlouvu ze dne , datum, se sjednanou kupní cenou 1 050 000 Kč. I když mezi stranami byly poněkud nelogicky uzavírány i další kupní smlouvy (celkem šlo o 4 kupní smlouvy) a kontraktační proces mezi stranami byl značně chaotický a nelogický, vyplývá z článku 3 nájemní smlouvy zřejmá vůle stran navázat úhradu nájemného na kupní smlouvu, která byla uzavřena současně se smlouvou nájemní, tedy na kupní smlouvu ze dne , datum, , a právě na zde sjednanou kupní cenu. Nájemní smlouva byla sjednána za účinnosti starého občanského zákoníku, dle kterého platilo, že právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, nýbrž zejména též podle skutečné svobodné vůle toho, kdo právní úkon učinil s přihlédnutím k účelu právního úkonu. Tato vůle však nesmí být v rozporu s jednoznačným jazykovým projevem. Rozhodující pro výklad je přitom okamžik učinění právního úkonu (smlouvy). Skutečná vůle toho, kdo právní úkon učinil, může být při jeho výkladu relevantní jen za předpokladu, že není v rozporu s jednoznačným jazykovým projevem vyjádřeným písemně. Jednou vyjádřený obsah právního úkonu (smlouvy) lze proto vykládat jen tímto způsobem; nelze však výkladem již jednou učiněný projev vůle doplňovat, měnit, či dokonce jej nahrazovat, pokud ji účastník neměl, popř. měl, ale neprojevil ji (viz Jiří Švestka, Jiří Spáčil, Marta Škárová, Milan Hulmák a kolektiv Občanský zákoník I, II, 2. vydání, Praha 2009, s. 320-329). Pokud tedy žalobci namítali, že na kupní cenu zaplatili celkem 1 650 000 Kč, a právě tato částka by se měla na nájemné umořovat, je tento jejich výklad ustanovení článku 3 nájemní smlouvy v přímém rozporu s písemným vyjádřením jejich vůle v nájemní smlouvě, kde je sjednáno, že nájemné bude uhrazováno ze splátek kupní ceny, přitom je jednoznačně odkazováno na kupní smlouvu ze dne , datum, . Soud má za to, že z ujednání v nájemní smlouvě plyne vůle stran uhrazovat nájemné ze sjednané kupní ceny 1 050 000 Kč. Pokud žalobci na kupní cenu dle předcházející kupní smlouvy (kupní smlouva ze dne , datum, ) zaplatili více a dle této smlouvy nebylo ze strany úpadce plněno, když vlastnické právo na žalobce nikdy převedeno nebylo, je tato smlouva i nadále platná (a to i přesto, že je zde ne zcela správně identifikován předmět převodu, když tato nepřesnost by byla zřejmě důvodem pro zamítnutí návrhu na vklad, pochybnosti o předmětu převodu však tato formulace nevzbuzuje a na platnost samotné smlouvy tato nepřesnost vliv nemá) a žalobci mohli od této smlouvy odstoupit a žádat poskytnuté plnění zpět, případně jej mohli započíst na další nájemné. To však žalobci neučinili, nyní to již pro konkurz úpadce učinit ani nemohou. Soud tedy uzavírá, že pokud žalobci plnili úpadci něco nad rámec částky 1 050 000 Kč, přičemž pouze z této částky bylo mezi stranami sjednáno uhrazování nájemného, bez žádného dalšího adekvátního úkonu ze strany žalobců, se tito nemohou domáhat, aby na úhradu nájemného byly započítány i další částky hrazené úpadci z jiného právního titulu.

23. Protože je v nájemní smlouvě potvrzeno, že žalobci zaplatili na nájemné od počátku nájemního vztahu (od 1. 6. 2005) 30 000 Kč a dále byl nájem umořován ze sjednané kupní ceny 1 050 000 Kč, přičemž měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši 5 000 Kč, měli žalobci takto zaplaceno nájemné na celkem 216 měsíců, tj. přesně na 18 let, tj. do 31. 5. 2023. Pokud žalovaná dopisem ze dne 30. 10. 2023, doručeným žalobcům dne 31. 10. 2023, tedy v situaci, kdy byly žalobci v prodlení s placením nájmu již 5 měsíců, nájemní smlouvu vypověděla, postupovala tak oprávněně, když ve výpovědi konkretizovala výpovědní důvod (neplacení nájemného) a podřadila jej pod výpovědní důvod uvedený v ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., žalobce také poučila o jejich právu podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi (§ 2290 o. z.). Tříměsíční výpovědní lhůta žalobcům uplynula dne 31. 1. 2024 a od 1. 2. 2024 tedy užívají předmět nájmu bez právního důvodu. Žalobu, jíž se žalobci domáhali určení, že výpověď z nájmu ze dne 30. 10. 2023 je neoprávněná, soud proto výrokem I. jako nedůvodnou zamítl.

24. Soud tak uzavírá, že i pro případ, že nájemní smlouva byla mezi stranami sjednána, byla tato oprávněně vypovězena a po 1. 2. 2024 žalobcům nesvědčí žádný právní důvod k užívání předmětných nemovitých věcí. Pokud žalovaná uplatnila vzájemný návrh na vyklizení, žalovaná prokázala, že úpadce je stále vlastníkem předmětných nemovitých věcí a současně ze strany žalobců dochází k zásahu do vlastnického práva úpadce tím, že žalobci užívají předmět nájmu, aniž by jim k tomu svědčil jakýkoliv právní titul. Žalovaná se tak ochrany před zásahem do vlastnického práva úpadce dle § 1040 o. z. domáhá oprávněně. Námitku žalobců, že vyklizení je v rozporu s dobrými mravy, pokládá soud za nedůvodnou. Žalobci jsou si své nejisté situace vědomi již dlouho, od roku 2013 se domáhali určení svého vlastnického práva, v tom byli neúspěšní, i s žalovanou ohledně nájmu nemovitých věcí jednaní již minimálně od listopadu 2019. Výrok o vyklizení nemovitostí tak pro ně nemůže být překvapivý, ani v rozporu s dobrými mravy. Skutečnost, že jsou žalobci starobní důchodci a jejich jediným příjmem je starobní důchod, byla ostatně zohledněna při stanovení delší pariční lhůty.

25. Soud tak uzavírá, že žaloba na vyklizení nemovitých věcí je důvodná a soud jí proto vyhověl. Lhůtu k vyklizení nemovitostí soud stanovil s ohledem na věk žalobců a skutečnost, že jsou poživateli toliko starobního důchodu (tyto skutečnosti byly mezi stranami nesporné) na 2 měsíce od právní moci rozsudku. Vzhledem k tomu, že žalobci předmětné nemovité věci užívají neoprávněně již tři měsíce a neplatí nájemné již po dobu 11 měsíců, pokládá soud dvouměsíční lhůtu k vyklizení za přiměřenou.

26. O nákladech řízení rozhodl soud dle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovaná byla plně úspěšná ve věci a měla by mít právo na náhradu nákladů řízení, tyto jí však žádné nevznikly. Soud proto rozhodl tak, že žádný z účastníků řízení nemá právo na náhradu nákladů řízení.

27. Žalovaná byla od zaplacení soudního poplatku za vzájemný návrh na vyklizení nemovitých věcí osvobozena. Soud proto ve smyslu ustanovení § 2 odst. 3 zák. č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, uložil zaplatit soudní poplatek ve výši 5 000 Kč žalobcům (položka 4 Sazebníku poplatků).