5 C 198/2022

Plný text

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Aulickou, Ph.D., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně Anonymizováno , IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného o určení nájemného

I. Žalovaný je povinen, počínaje dnem 10. 8. 2022, za užívání bytu č. , hodnota, , tvořícího součást bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , zapsané na LV č. , hodnota, , vedené Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , katastrální území , adresa, , platit žalobkyni nájemné ve výši 5 851 Kč měsíčně.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni dlužné nájemné za období od 10. 8. 2022 do 23. 3. 2023 ve výši celkem 4 843 Kč, a to do 3 týdnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu řízení ve výši 10 712 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala zvýšení nájemného na částku 5 851 Kč měsíčně v bytové jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nacházející se na , adresa, , blíže specifikované ve výroku I. tohoto rozhodnutí. Naposledy bylo nájemné vůči žalovanému zvýšeno na částku 64 Kč/m2 měsíčně. Žalobkyně dne 18. 2. 2022 navrhla žalovanému zvýšení nájemného na částku 72 Kč/m2 měsíčně. K návrhu. předložila posudek znalce , tituly před jménem, , jméno FO, dokládající, že se jedná o nájemné obvyklé v daném místě. Návrh byl žalovanému doručen dne 11. 3. 2022. Jelikož se účastníci nedohodli, když žalovaný navrhoval nižší částku, žalobkyni nezbylo než se domáhat určení výše nájemného soudem, a to počínaje dnem podání žaloby dne 10. 8. 2022. Vedle toho se žalobkyně domáhala úhrady dlužného nájemného v částce 650 Kč měsíčně za období od 10. 8. 2022 do dne předcházejícího vydání tohoto rozsudku.

2. Žalovaný nejprve souhlasil se zvýšením nájemného na 5 851 Kč měsíčně, nicméně až od 1. 1. 2023. Následně však požadavek žalobkyně označil za zcela nedůvodný, protože mu nebyl doručen návrh na zvýšení nájemného. Toto potvrzuje i fakt že dne 24. 8. 2022 obdržel od žalobkyně nový výpočtový list platný od 1. 9. 2022 s původní výši nájemného.

3. Soud ve věci provedl dokazování listinnými důkazy, na jejich základě zjistil následující skutkový stav.

4. Žalobkyně je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , zapsáno na LV č. , hodnota, pro k. úz. , adresa, . Budova se nachází na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , zapsaném na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, . Žalovaný užívá předmětnou bytovou jednotku od , datum, , jak plyne z protokolu o převzetí bytu č. , hodnota, a dále ze Zápisu o dohodě o odevzdání a předání bytu.

5. Na základě výpočtového listu pro byt č. , hodnota, platného od 1. 1. 2020 bylo žalovanému předepsáno k úhradě celkem 6 450 Kč, z toho nájemné činilo 5 201 Kč. Zbylá částka představovala náklady na dodávky teplé vody, tepla, vodné stočné, osvětlení a vybavení , Anonymizováno, . Součástí byl rovněž přehled vyměřených předpisů za rok 2019.

6. Žalobkyně dopisem ze dne 18. 2. 2022 adresovala žalovanému návrh na zvýšení měsíčního nájemného z částky 64 Kč na částku 72 Kč/m2. Navrhované nájemné není vyšší než 20 % oproti nájemnému v době před třemi roky, které činilo 60 Kč/m2. Současně je navrhované nájemné v mezích srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě ve smyslu nařízení vlády č. 453/2013 Sb., a které ve vztahu k předmětnému bytu bylo určeno posudkem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 24. 1. 2022. Žalobkyně v návrhu dále uvedla že žalovanému současně zasílá kopii tohoto posudku s tím, že s originálem se může seznámit v sídle pronajímatele. Žalobkyně vyzvala žalovaného k doručení podepsaného návrhu ve lhůtě dvou měsíců s tím, že pokud se zvýšením nájemného nebude souhlasit, je oprávněna se domáhat tohoto nároku v tříměsíční lhůtě u soudu.

7. Žalobkyně předložila dodejku, z níž plyne, že zásilka byla na poště uložena dne 23. 2. 2022 a jelikož si ji žalovaný nepřevzal, byla dne 11. 3. 2022 vhozena do schránky žalovaného. Dodejka obsahuje razítko a podpis pracovnice pošty.

8. Soudní znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve znaleckém posudku č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 24. 1. 2022 stanovil obvyklou cenu nájemného bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, částkou 115 Kč/m2 měsíčně. Cenu bytové jednotky určil v hodnotě 2 375 371 Kč a cenu pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, pak v ceně 29 808 Kč.

9. Žalovaný dne 25. 4. 2022 požádal žalobkyni o navýšení úhrad nákladů spojených s užíváním bytu s účinností od 1. 7. 2022 na částku 7 000 Kč měsíčně. Nájem měl činit 5 445 Kč s tím, že tuto částku považuje za odpovídající dané lokalitě a rovněž poukázal na svou ekonomickou situaci coby starobního důchodce.

10. Žalobkyně dne 10. 6. 2022 informovala žalovaného, že jí vzniklo právo domáhat se určení výše nájemného soudem. Současně žalovaného ve vztahu k jeho návrhu na zvýšení záloh na náklady na služby vyzvala, aby do 10 dnů písemně potvrdil, že na podaném návrhu nadále trvá i přesto, že žalobkyně nepřijala jeho návrh na zvýšení nájemného v jím navrhované výši. Zásilka s touto výzvou byla poštou uložena dne 13. 6. 2022, žalovaný si ji nepřevzal. Dodejka obsahuje razítko pošty a podpis vydávajícího pracovníka. Zaměstnankyně žalobkyně adresovala právnímu zástupci žalobkyně e-mail, jímž ho informovala, že dopis byl vhozen do schránky žalovaného dne 29. 6. 2022.

11. Žalovaný v dopise ze dne 7. 7. 2022 žalobkyni sdělil, že od ní neobdržel žádný návrh na zvýšení nájemného. Žalobkyni vyzval, aby částku 550 Kč, o kterou navýšil měsíční úhrady nákladů na bydlení, započítala do položky nákladů na topení a přitom odmítl návrh žalobkyně na úpravu měsíční výše záloh na topení.

12. Podle výpočtového listu platného od 1. 9. 2022 činí celková měsíční úhrada žalovaného za užívání bytu 7 000 Kč, maximální nájemné činí 5 201 Kč.

13. Rozsudkem nadepsaného soudu ze dne 1. 6. 2020, č. j. 20 C 193/2019-27, bylo rozhodnuto rozsudkem pro uznání tak, že žalovaný je povinen s účinností od 1. 1. 2020 platit nájemné ve výši 5 201 Kč měsíčně. Výrokem II. byla žaloba zamítnuta co do požadavku žalobkyně na placení nájemného o dalších 650 Kč měsíčně.

14. Žalobkyně dále předložila evidenční listy pro výpočet úhrady za užívání bytu č. , hodnota, k , datum, , včetně změn pro rok 1991 a 1992, evidenční list pro výpočet maximálního nájemného podle vyhlášky MF č. 176/1993 Sb. ze dne 1. 1. 1994, dále interní sdělení s nečitelným datem, hlášení změn v bytech ohledně počtu osob v domácnosti ze dne 5. 9. 1990 a stanovení záloh za plnění poskytovaná s užíváním bytu k 1. 1. 1994. Soud sice provedl tyto listiny k důkazu, nicméně z nich nezjistil žádné rozhodné skutečnosti pro posouzení a rozhodnutí dané věci.

15. Podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

16. Podle § 2249 odst. 2 o. z., prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Tímto prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle § 3 odst. 1 daného nařízení se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby: a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

17. Podle § 2249 odst. 3 o. z., souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

18. Podle § 3074 odst. 1 o. z., nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem.

19. Soud má na základě provedeného dokazování za prokázané, že žalobkyně je vlastnicí bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na , adresa, . Žalovaný je nájemcem daného bytu počínaje dne , datum, , a to na základě rozhodnutí o přidělení bytu ve spojení s § 871 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., podle kterého právo osobního užívání bytu vzniklé podle dosavadních předpisů, které trvá ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník), se mění dnem účinnosti tohoto zákona (tj. k 1. 1. 1992) na nájem.

20. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že mezi nimi nebyla sjednána možnost každoročního zvyšování nájemného, stejně tak si neujednali, že nájemné zvyšováno nebude. Za takové situace se pak mohla žalobkyně z pozice pronajímatele domáhat zvýšení nájemného, a to za předpokladu, že stávající výše nájemného nedosahuje výše nájemného, které je obvyklé v daném místě za nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. K návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného se v souladu se shora citovanou právní úpravou přihlíží při splnění následujících podmínek: návrh byl učiněn nejdříve po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení nájemného, navrhovaná výše nájemného, spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech zpětně ode dne, ve kterém návrh došel nájemci, nebude vyšší než 20 % a pronajímatel učiní vůči nájemci písemný návrh obsahující novou výši nájemného a tento mu rovněž doručí.

21. Soud konstatuje, že návrh žalobkyně na zvýšení nájemného má za prokázaný a opodstatněný. Relevantním dopisem obsahujícím návrh na zvýšení nájemného byl dopis ze dne 18. 2. 2022, k němuž byl připojen posudek soudního znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , dokládající ve smyslu § 2249 odst. 2 o. z. obvyklou výši nájemného. Stejně tak byl dodržen požadavek nájemného nepřekračujícího 20% hranici oproti výši nájemného za poslední tři roky. Ve věci byla rovněž dodržena tříměsíční lhůta po uplynutí dvou měsíců po neudělení souhlasu nájemcem, kdy je možno podat žalobu k soudu ve smyslu § 2249 odst. 3 o. z. Sám žalovaný k výši navrhovaného nájemného v rámci soudního řízení ničeho nenamítal. Tvrdil však, že ho žalobkyně s návrhem vůbec neseznámila. Soud má na základě žalobkyní předložené dodejky za prokázané, že návrh byl žalovanému skutečně doručen. Zásilka adresovaná žalovanému obsahující návrh na zvýšení nájmu bytu, byla dne 23. 2. 2022 uložena na poště a po uplynutí úložní doby vhozena dne 11. 3. 2022 do schránky žalovaného. Tímto se návrh zjevně dostal do sféry dispozice žalovaného. Skutečnost, že si žalovaný zásilku osobně nepřevzal a že dodejka neobsahuje jeho podpis, nevylučuje závěr o řádném doručení adresátovi a účinky s tím související. Dodejka odesílateli dokládá, že zasílaná písemnost byla poskytovatelem poštovních služeb řádně doručena. Žalovaný na jednání rovněž tvrdil, že ani předložení dodejky nedokládá skutečné doručení zásilky, resp. její následné vchození do schránky žalovaného. Toto tvrzení je však pouze obecné a není s to prokázat opak, co mělo být dodejkou osvědčeno, tedy doručení návrhu vhozem do schránky žalovaného. Žalovaný nikterak nevyvrátil, že mu návrh nebyl doručen. Soud pokládá za nelogické, aby žalovaný bez předchozí vědomosti o záměru žalobkyně zvyšovat nájemné, sám ze své vůle a vlastní iniciativy v dopise ze dne 25. 4. 2022 navrhoval zvýšení nájemného, a to na částku, kterou dle svého názoru považoval za adekvátní.

22. Mezi účastníky nedošlo k dohodě o zvýšení nájemného dle žádosti žalovaného, a to ani konkludentním způsobem. Pokud se jedná o výpočtový list, platný k 1. 9. 2022, byla v něm reflektována žádost žalovaného o navýšení ceny energií coby zálohových plateb, samotná výše nájemného zůstala beze změny, v téže výši jako v předchozím výpočtovém listu. Vedle toho žalobkyně nemohla v rámci tohoto výpočtového listu reflektovat ani svůj požadavek na zvýšení nájemného z důvodu, že jednak mezi účastníky zjevně nedošlo k dohodě o zvýšení nájemného a jednak proto, že soudní řízení o zvýšení nájemného sice k danému datu již probíhalo, ale o žalobě nebylo dosud rozhodnuto. Soud dále dodává, a to ve vztahu k poukazu žalovaného, že žalobkyně, na rozdíl od něj, do bytu neinvestuje, že při rozhodování o otázce zvýšení nájemného, nemůže bez dalšího zohledňovat případné investice nájemníka, které učinil v průběhu několik desítek let užívání bytu.

23. Vzhledem ke všemu výše uvedenému, soud žalobě výrokem I. tohoto rozsudku vyhověl a určil výši nájemného předmětného bytu v souladu s § 2249 odst. 3 o. z. s účinností od 10. 8. 2022, tedy ode dne podání návrhu soudu, částkou ve výši 5 851 Kč měsíčně24. Soud pro úplnost rovněž poukazuje, že ačkoliv žalovaný původně uznal nárok žalobkyně co do zvýšení nájemného o částku 650 Kč měsíčně (což následně na jednání soudu odvolal a domáhal se úplného zamítnutí žaloby), soud toto původní stanovisko nemohl považovat za procesní úkon vedoucí ve vydání rozsudku pro uznání, ačkoliv platí, že jednou provedené uznání nároku neztrácí své účinky. Žalovaný totiž vyslovil souhlas s nárokem pouze zčásti (žádal o zvýšení nájemného až od 1. 1. 2023), žalobkyně nenavrhla vydání rozsudku pro částečné uznání, a soud proto posuzoval nárok žalobkyně v plném rozsahu a hodnotil ho na základě provedeného dokazování.

25. Žalovanému současně vznikl nedoplatek v rozsahu takto zvýšeného nájemného, který žalobkyně požadovala od podání žaloby do doby přecházející vyhlášení tohoto rozsudku, tj. od 10. 8. 2022 do 23. 3. 2023 ve výši 650 Kč měsíčně. Nedoplatek na nájemném za toto období činí celkem 4 843 Kč (tj. 650 Kč za každý z měsíců září 2022 až únor 2023, dále za 22 dnů v srpnu 2022 a 23 dnů v měsíci březnu 2023). Podle § 160 odst. 1 o. s. ř. soud může stanovit lhůtu k plnění delší, nežli jsou 3 dny. Žalovaný žádal o možnost úhrady nedoplatku ve splátkách s ohledem na své majetkové poměry. S přihlédnutím na výši vzniklého nedoplatku, který není nikterak vysoký, byť pro žalovaného nemusí být zcela bezproblémové jej uhradit v zákonné třídenní lhůtě, soud mu uložil povinnost zaplatit žalobkyni dlužnou částku ve lhůtě delší, a to ve lhůtě 3 týdnů. Soudu z ničeho přitom nevyplynulo, že by tento postup představoval nepřiměřené znevýhodnění žalobkyně, když současně zohlednil i to, že náklady řízení byly uloženy žalovanému k úhradě v řádné třídenní lhůtě.

26. Žalobkyně byla v řízení zcela úspěšná, soud jí proto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal nárok na náhradu nákladů řízení v částce 10 712 Kč. Náklady žalobkyně sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), sestávající z částky 1 500 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, vyjádření k podání žalovaného a účast na jednání soudu) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 7 200 Kč ve výši 1 512 Kč.

27. Odměnu advokáta soud určil postupem dle § 9 odst. 1 a. t., neboť předmětem řízení byla určovací žaloba, jejíž hodnotu nelze vyjádřit v penězích, jelikož zde jde o určení výše nájemného na dobu neurčitou, nikoli o opětující se plnění (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1486/2016 a ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1670/2018). V projednávané věci proto advokátovi náleží odměna za jeden úkon právní služby ve výši 1 500 Kč při tarifní hodnotě sporu 10 000 Kč28. Soud nepřiznal žalobkyni náklady vynaložené na cestovné advokáta na trase , adresa, a zpět a náhradu za promeškaný čas advokáta, neboť neseznal, že by se jednalo o účelně vynaložené náklady, které by měly jít k tíži žalovaného, byť procesně neúspěšného. Jak se ve skutkově obdobné věci vyjádřil Ústavní soud v nálezu ze dne 2. 10. 2013, sp. zn. II. ÚS 736/12, svobodu volby advokáta nelze vnímat jako zcela bezbřehou. Hrazeny mají být toliko náklady potřebné k účelnému uplatňování nebo bránění práva. Soud ve věci neshledal žádné skutečnosti, které by mohly racionálně odůvodnit volbu advokáta žalobkyně doslova z opačného konce republiky, jehož sídlo je vzdálené 358 km od sídla místně příslušného soudu. Advokát k dotazu soudu uvedl, že s žalobkyní spolupracuje již mnoho let. I když je plná moc datována k r. 2018, soud ze své databáze ISAS ověřil, že žalobkyně podala u nadepsaného soudu od r. 2005 celkem 29 návrhů (civilních žalob či návrhů na vydání platebního rozkazu), pouze v nynějším případě se nechala zastoupit jmenovaným právním zástupcem, ve zbytku byla zastoupena advokáty sídlícími v, Anonymizováno, , adresa, . Žalobkyně je subjektem sídlícím po celou dobu své existence ve , adresa, , kde se nachází i bydliště žalovaného, předmětem řízení bylo nájemné vztahující se k bytu nacházejícího se v témže městě. O místní příslušnosti soudu k projednání této věci neměl žádný z účastníků pochyb ani námitek. Advokát žalobkyně ani netvrdil, že by se jednalo o obtížnou věc, v níž by bylo potřeba se nechat zastoupit advokátem s úzkou specializací, příp. že nebylo možné se nechat zastoupit advokátem sídlícím v rozumné vzdálenosti od sídla žalobkyně či místně příslušného soudu. Ani ze seznamu advokátů vedených ČAK nebylo zjištěno, že by se advokát žalobkyně profiloval na tuto oblast práva. Soud v žádném případě nezpochybňuje právo žalobkyně na právní pomoc advokáta dle svého rozhodnutí, nicméně není zde důvodu toto, z pohledu soudu neracionální zvyšování nákladů řízení přenášet na žalovaného. Soud proto v posuzované věci shledal spravedlivým a rozumným, aby si žalobkyně nesla tento náklad ze svého.