5 C 341/2018

Plný text

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní Mgr. Jitkou Múčkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o určení vlastnického práva k nemovitostem

I. Žaloba vůči žalovanému 1), aby bylo určeno, že žalobkyně má ve výlučném vlastnictví nemovitosti – bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa], stojícím na pozemku p. č. st. [číslo], zapsanou na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí], dále spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech budovy a společných prostorách a spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na pozemku p. č. st. [číslo], oba zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí] u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce], se zamítá.

II. Žaloba vůči žalovanému 2), aby bylo určeno, že žalobkyně má ve výlučném vlastnictví nemovitosti – bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa], stojícím na pozemku p. č. st. [číslo], zapsanou na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí], dále spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech budovy a společných prostorách a spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na pozemku p. č. st. [číslo], oba zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí] u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce], se zamítá.

III. Ve vztahu žalobkyně a žalovaného 1) žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému 2) náklady řízení ve výši 28 798 Kč, k rukám jeho zástupce, advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení], do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala vůči oběma žalovaným určení, že je výlučnou vlastnicí ve výroku tohoto rozsudku specifikované bytové jednoty a spoluvlastnických podílů. Naléhavý právní zájem na určení vlastnictví je podle žalobkyně dán vůči oběma žalovaným. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaný 1) jí dne [datum] zapůjčil částku 130 000 Kč. K zajištění zápůjčky sjednali zajišťovací převod práva k předmětné bytové jednotce. Ačkoliv bylo ve smlouvě uvedeno, že zápůjčka s úroky má být uhrazena do 13. 8. 2015, mezi účastníky bylo ústně dohodnuto, že žalobkyně vše vrátí až poté, co byt sama prodá. Žalobkyně s ohledem na svůj vysoký věk a velmi špatný zrak spoléhala na žalovaného 1), který byl advokátem a jejím vzdáleným příbuzným, že obsah smlouvy odpovídá jejich ústní dohodě. Dne [datum] spolu s žalovaným 1) podepsali souhlasné prohlášení, že zajišťovací převod práva k předmětné bytové jednotce se stává trvalým. Žalovaný 1) následně bez vědomí žalobkyně byt prodal žalovanému 2). Žalobkyně opakovaně vyzývala žalovaného 1) alespoň k vyplacení rozdílu mezi kupní cenou a výší půjčky, ten však nereagoval. Smlouvy o zápůjčce a zajišťovacím převodu práva jsou absolutně neplatné pro rozpor s dobrými mravy, a dále proto, že žalobkyně byla uvedena žalovaným 1) v omyl, jednala v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek. Smlouvy jsou rovněž zdánlivým právním jednáním, neboť vůlí žalobkyně nebylo převedení vlastnického práva na žalovaného 1). Smlouva o zajišťovacím převodu práva je dle žalobkyně rovněž lichevní a vykazuje znaky propadné zástavy. Jednání, kdy k zajištění půjčky v částce 130 000 Kč má sloužit majetek řádově v hodnotě 1 000 000 Kč, je v rozporu s dobrými mravy a nemůže požívat právní ochrany. Uvedené smlouvy jsou konečně absolutně neplatné pro nedodržení formy, jelikož žalovaná jako prakticky nevidomá nebyla schopna číst a při podpisu listin nebyla přítomna třetí osoba.

2. Ve vztahu k žalovanému 2) žalobkyně uvedla, že absolutně neplatná je i kupní smlouva uzavřená mezi žalovaným 1) a žalovaným 2). Žalovaný 2) nebyl v dobré víře a nejednal s náležitou obezřetností. Aniž by se znali, žalovaný 1) nabídl žalovanému 2) bez znaleckého posudku byt v hodnotě cca 2,5 mil. Kč za 950 000 Kč a ještě se zavázal, že za žalobkyni bude platit nájemné. Žalovaný 2) si byt před koupí neprohlédl, ačkoliv je v kupní smlouvě uveden opak. V bytě nebyl ani znalec. Kupní smlouva je dle žalobkyně nestandardní a stručná. Není v ní uvedeno, že žalobkyně v bytě stále bydlí, neobsahuje prohlášení žalovaného 1), že je oprávněn byt prodat, nic o předání nemovitosti, o přepisu energií ani o vkladovém řízení. Žalovaný 2) žalobkyni nekontaktoval, přestože měla byt další dva roky užívat, sám byt nikdy nedržel a nic do něj neinvestoval. Žalovaný 2) uhradil celou kupní cenu ještě před vkladem vlastnického práva a bez sjednání úchovy. Smlouva byla sjednána pouhých osm dnů od podpisu souhlasného prohlášení. V okamžiku uzavírání kupní smlouvy šlo z katastru nemovitostí zjistit, že se k bytu váže zajišťovací převod práva. Jestliže si to žalovaný 2) nezjistil, nebo nežádal od žalovaného 1) potvrzení o trvalosti zajišťovacího převodu, není u něj dána dobrá víra a musí se zde upřednostnit princip, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než sám má.

3. Žalovaný 1) se k žalobě nevyjádřil a po celou dobu řízení zůstal vůči soudu nečinným.

4. Žalovaný 2) nárok uplatněný žalobou neuznal. Předně namítl, že ve věci není dán naléhavý právní zájem, neboť žalobkyně se mohla svého nároku domáhat žalobou na plnění, když z jejích tvrzení plyne, že jí žalovaný 1) nedoplatil rozdíl mezi cenou bytu a výší dluhu. Dále vznesl námitku promlčení na podání určovací žaloby s tím, že vlastnictví k bytové jednotce nabyl dne 30. 10. 2015, přičemž do řízení vstoupil až v květnu 2019. Žalovaný 2) jednal v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí a nebyl povinen zjišťovat, jak žalovaný 1) nabyl své vlastnické právo. Žalovaný 1) mu sdělil, že žalobkyně nemá na vrácení poskytnuté půjčky, a proto se domluvili na prodeji bytu s tím, že žalovaný 1) se s ní následně finančně vypořádá. Kupní cena sice byla stanovena níže, nežli bylo určeno ve znaleckém posudku, nejedná se však o hrubý nepoměr. V ceně bylo zohledněno, že v bytě měla ještě po nějakou dobu bydlet žalobkyně. Hodnota nemovitosti je nicméně ve sporu irelevantní. Žalovaný 2) s žalovaným 1) předtím nespolupracoval, do té doby neznal ani institut zajišťovacího převodu práva. V bytě před jeho koupí osobně nebyl, byt však prohlédl znalec. Byt kupoval jako investici s tím, že jej žalobkyně bude užívat do doby, než se odstěhuje na penzion, za což mu bude žalovaný 1) platit nájemné. Žalobkyně si musela být při podpisu smlouvy o zajišťovacím převodu práva vědoma, že pokud nezaplatí svůj dluh, stane se převod vlastnictví nepodmíněným, což ostatně stvrdila v souhlasném prohlášení.

5. Soud provedl dokazování listinami, výslechem svědků [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a výslechem žalobkyně a žalovaného 2) jako účastníků řízení, na jejichž základě zjistil následující, níže popsaný skutkový stav.

6. Podle výpisů z katastru nemovitostí pro obec a katastrální území Hodonín k datu 30. 10. 2018 ve spojení s informacemi o bytové jednotce a o pozemku je na [list vlastnictví] zapsáno výlučné vlastnické právo žalovaného 2) k bytové jednotce [číslo] v domě [adresa] na pozemku p. č. st. [číslo]. Podle [list vlastnictví] je žalovaný 2) vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy a společných prostorách a spoluvlastnického podílu o téže velikosti na pozemku p. č. st. [číslo]. Nabývacím titulem ve prospěch žalovaného 2) je kupní smlouva ze dne [datum] s právními účinky zápisu k témuž dni. Podle výpisů z katastru nemovitostí pro obec a kat. úz. [obec] ke dni [datum], [datum] a [datum], byl na [list vlastnictví] jako vlastník shora specifikované bytové jednotky zapsán žalovaný 1) z titulu dočasné povahy věcného práva na základě zajišťovacího převodu, kdy nabývacím titulem byla smlouva o zajišťovacím převodu práva ze dne [datum].

7. Žalobkyně byla vlastnicí shora specifikované bytové jednotky na základě kupní smlouvy ze dne [datum], uzavřené mezi žalobkyní jako kupující a [územní celek] jako prodávajícím. Ze smlouvy o zajišťovacím převodu práva k předmětné bytové jednotce a spoluvlastnickým podílům bylo zjištěno, že tuto podepsali žalobkyně a žalovaný 1) dne [datum] a byla sjednána pro účely zajištění pohledávky ve výši 225 000 Kč vzniklé z titulu smlouvy o zápůjčce ze dne [datum]. Ve smlouvě bylo dohodnuto, že pokud žalobkyně neuhradí dluh do 13. 8. 2015, stane se zajišťovací převod práva nepodmíněným. V takovém případě byla žalobkyně povinna přestat nemovitost užívat a předat žalovanému 1) všechny dokumenty k plnému výkonu vlastnického práva. Podpisy na smlouvě byly úředně ověřeny. Písemným souhlasným prohlášením ze dne [datum] žalobkyně uznala, že dluh vůči žalovanému 1) nebyl uhrazen a zajišťovací převod k bytové jednotce se stal trvalým. Souhlasné prohlášení obsahuje úředně ověřené podpisu obou účastníků.

8. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že tuto uzavřeli žalovaný 1) coby prodávající a žalovaný 2) coby kupující, a jejím předmětem byl převod vlastnictví k předmětné bytové jednotce a spoluvlastnickým podílům. Kupní cena ve výši 950 000 Kč měla být uhrazena do 3 pracovních dnů od podpisu smlouvy. Jak plyne z potvrzení [anonymizována dvě slova], žalovaný 2) zadal příkaz k úhradě kupní ceny dne 30. 10. 2015. Podle sdělení [právnická osoba] byla částka 950 000 Kč připsána dne 2. 11. 2015 ve prospěch v kupní smlouvě uvedeného účtu, patřícímu [právnická osoba] [anonymizováno], jež byla dle údajů z veřejného rejstříku v tomto období spojena s osobou žalovaného 1). Nedatovanou smlouvou o nájmu bytu žalovaný 2) pronajal žalovanému 1) předmětnou bytovou jednotku na dobu od 1. 12. 2015 do 1. 12. 2017 se sjednaným nájemným 3 000 Kč měsíčně a dále od 2. 12. 2017 do 2. 12. 2020 za nájemné 6 000 Kč měsíčně. Smluvní strany ve smlouvě výslovně dohodly, že v bytě s nájemcem bude žít žalobkyně.

9. Žalovaný 1) v dopise ze dne 1. 12. 2016 žalobkyni sdělil, že ačkoliv se převod vlastnického práva stal trvalým, byt mu dosud nepředala, a aby žalovaný 1) zajistil žalobkyni bydlení v tomto bytě, platí žalovaný 1) novému vlastníkovi nájem. Žalobkyně v dopise ze dne 3. 10. 2018 informovala žalovaného 1), že smlouvu o zajišťovacím převodu práva považuje za absolutně neplatnou pro nedostatek formy s ohledem na její špatný zrak a proto, že neodpovídá jejich ústní dohodě o tom, že dluh bude uhrazen až z kupní ceny bytu. Absolutně neplatná je i následná kupní smlouva. Žalobkyně v dopise ze dne 3. 10. 2018 vyzvala žalovaného 2) k převedení bytové jednotky zpátky do jejího vlastnictví s tím, že kupní smlouvu považuje za absolutně neplatnou. Žalovaný 2) v dopise ze dne 17. 10. 2018 žalobkyni sdělil, že byt nabyl v dobé víře, je jeho řádným vlastníkem a vůči žalobkyni nemá žádné povinnosti.

10. Odhadce Ing. [jméno] [příjmení] provedl na základě objednávky žalovaného 1) odhad obvyklé ceny nemovitostí č. [spisová značka] dle místního šetření ze dne 22. 10. 2015 a shledal, že obvyklá cena bytové jednotky činí 1 250 000 Kč. Součástí odhadu je 6 fotografií bytu.

11. Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín k výzvě soudu sdělil, že na základě Souhlasného prohlášení účastníků smlouvy o zajišťovacím převodu práva o tom, že převod práva se stal převodem trvalým se žádný samostatný zápis neprovádí, vymazává se pouze poznámka o dočasnosti převodu. Souhlasné prohlášení bylo doloženo v jiném správním řízení V [číslo] – vklad vlastnického práva z kupní smlouvy, uzavřené mezi [anonymizováno] [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalovaného] jako příloha návrhu na vklad, prokazující oprávnění [příjmení] [celé jméno žalovaného] nakládat s předmětem prodeje. Z přípisu katastrálního úřadu také vyplývá, že o provedení vkladu vlastnického práva ze smlouvy o zajišťovacím převodu byla žalobkyně vyrozuměna dopisem, který převzala dne 10. 6. 2015 O nabytí vlastnického práva žalovaným 2) nebyla žalobkyně vyrozuměna, neboť již nebyla účastnicí vkladového řízení.

12. Žalobkyně, vyslechnuta jako účastník řízení, uvedla, že si přeje, aby jí byly vráceny peníze, nebo byt. Žalovaný 1) jí nabídl půjčení peněz, aby pomohla zadluženému vnukovi. Byt nechtěla převést na žalovaného 1), chtěla jej sama prodat a z kupní ceny splatit svůj dluh. S žalovaným 1) se o prodeji bytu poprvé bavila již v době, kdy řešila dluh synovce a šli s žalovaným 1) do banky pro peníze. Tehdy řekla, že byt prodá a že mu vrátí, co jí půjčil a ještě něco navíc. O zajištění půjčky se spolu vůbec nebavili. Žalovaný 1) věděl o špatném zraku žalobkyně; na levé oko je [anonymizováno] a pravé oko se stále zhoršovalo. Žalovanému 1) coby advokátovi a vzdálenému příbuznému však důvěřovala. K podpisu listin uvedla, že tyto podepisovali dvakrát s určitým časovým odstupem. Neviděla, co podepisuje, žalovaný 1) jí tvrdil, že se jedná o půjčku a následně o úroky. Měla čas i prostor si vše před podpisem rozmyslet, případně nechat přečíst někým z příbuzných, její věk jí nedovoloval si vše řádně promyslet. Listiny podepsala, protože žalovanému 1) věřila. Žalobkyně si není vědoma, že některá z listin byla určena pro katastrální úřad a že by jí tento úřad o něčem vyrozuměl. Žalovaný 1) ji o prodeji bytu neinformoval a přestal s ní komunikovat. Žalobkyně má v bytě dosud svoje věci, byt užívá její vnuk.

13. Žalovaný 2) v účastnickém výslechu k okolnostem uzavření kupní smlouvy vypověděl, že jej žalovaný 1) oslovil prostřednictvím ředitele realitní kanceláře s tím, že má v [obec] byt za cenu 950 000 Kč, která ho zaujala. Do té doby se neznali. Věděl ale, že je advokát a insolvenční správce. Coby právníka jej považoval za osobu s větší odpovědností. Žalovaný 1) mu sdělil, že byt je sice jeho, ale ještě dva roky, resp. do doby než se uvolní místo v penzionu, v něm bude bydlet žalobkyně, jeho teta, za což mu bude žalovaný 1) platit nájemné. Z informací poskytnutých žalovaným 1) věci rozuměl tak, že žalobkyně si půjčila od žalovaného 1) peníze, za což na něj převedla svůj byt a žalovaný 1) byt prodává s tím, že se s tetou finančně vypořádá. Žalovaný 2) byt bral jako investici, takto vlastnil další dva byty. Před uzavřením smlouvy viděl výpis z listu vlastnictví. V bytě před koupí nebyl, do bytu však poslal [anonymizováno] [příjmení] a žalovaný 1) mu v mobilu ukazoval fotky. Kupní cenu uhradil na účet uvedený ve smlouvě, peníze mu rozhodně nebyly vráceny. Žalovanému 2) nezáleželo na tom, v jakém stavu byt je, věděl, že v něm nějakou dobu bude bydlet žalobkyně a že do něj nebude potřeba výrazněji investovat. Nezjišťoval si, zda žalobkyně o nájemní smlouvě věděla, pro něj byl smluvním partnerem žalovaný 1). Žalovaný 2) si v roce 2016 vyžádal od žalovaného 1) potvrzení o trvalosti převodu vlastnického práva, neboť toto potvrzení bylo třeba doložit bance pro účely refinancování půjčky k bytu. Žalobkyni kontaktoval až po dvou letech, poté co žalovaný 1) nehradil dohodnuté zvýšené nájemné.

14. Podle § 980 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v platném znění (dále jen„ o. z.“), je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Stanoví-li to právní předpis, zapíše se do veřejného seznamu kromě věcného práva i právo užívání nebo požívání, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky. Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.

15. Podle 984 o. z., není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

16. Podle § 1760 o. z., skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.

17. Žalobkyně se domáhala určení vlastnického práva ve svůj prospěch s odůvodněním, že vlastnické právo bylo na žalovaného 1) převedeno na základě absolutně neplatné smlouvy o zajišťovacím převodu práva, pročež žalovaný 2) jednak nabyl vlastnictví k bytové jednotce od nevlastníka a jednak sám nebyl v dobré víře, že své vlastnictví nabývá po právu. Jelikož se ve věci jedná o žalobu na určení vlastnického práva, soud se s ohledem na § 80 o. s. ř. předně zabýval tím, zda má žalobkyně na určení naléhavý právní zájem. Vzhledem k tomu, že žalobkyně navrhuje určení vlastnického práva k nemovitostem, které se zapisují do katastru nemovitostí, a bez požadovaného určení by žalobkyně neměla jinou možnost, jak dosáhnout změny zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí, je nepochybné, že má naléhavý právní zájem na tom, aby o její určovací žalobě bylo soudem rozhodnuto.

18. Následně se soud zabýval otázkou pasivní věcné legitimace obou žalovaných. V řízení, jehož předmětem je určení vlastnického práva k nemovitostem, jsou nositeli práv a povinností, o něž v řízení jde, jednak ten, kdo požaduje, aby jeho vlastnické právo bylo určeno, a jednak osoba, která je vedena v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti. Právní sféry dalších osob se toto řízení netýká; i když učinily právní úkony týkající se převodu vlastnictví k nemovitosti, výsledek řízení, tj. rozhodnutí o tom, zda tu vlastnické právo je či není, nemůže mít na jejich právní poměry žádný vliv (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 8. 2007, sp. zn. 30 Cdo 1677/2007).

19. O pasivní věcné legitimaci žalovaného 2) nelze mít pochybnosti již jen z toho důvodu, že je po celou dobu řízení jako vlastník zapsán v katastru nemovitostí, přičemž sledovaného účelu, tj. určení vlastnického práva ve prospěch žalobkyně, nelze vůči žalovanému 2) dosáhnout jinak, např. žalobou na plnění. Soud nepřisvědčil argumentaci žalovaného 2), podle kterého žalobkyni nesvědčí naléhavý právní zájem na určovací žalobě, neboť se domáhala doplacení rozdílu mezi cenou bytu a výší dluhu. Ačkoliv žalobkyně v řízení tuto skutečnost zmiňovala, žaloba i samotný žalobní petit směřoval k určení jejího vlastnictví, jehož se lze domáhat jen určovací žalobou vůči žalovanému 2). K námitce promlčení vznesené žalovaným 2) soud konstatuje, že vlastnické právo se nepromlčuje, a proto není ani možné, aby byla žaloba na určení vlastnického práva časově limitována a také pro opožděnost zamítnuta.

20. Jde-li o žalovaného 1), soud dospěl k závěru, že ve sporu není pasivně věcně legitimován, neboť v současné době není vlastníkem předmětné bytové jednotky a souvisejících spoluvlastnických podílů. Ačkoliv je jeho jednání podstatné z hlediska skutkového stavu, jen tato samotná skutečnost není s to založit jeho pasivní věcnou legitimaci ve sporu. Ani případné rozhodnutí soudu, kterým by bylo vyhověno určovací žalobě, by ve vztahu k žalovanému 1) nemohlo mít žádný vliv na zápis do katastru nemovitostí. Soud proto žalobu vůči žalovanému 1) pro nedostatek jeho pasivní věcné legitimace zamítl.

21. Soud má na základě provedených důkazů a jejich hodnocení podle § 132 o. s. ř. za prokázané, že žalobkyně s žalovaným 1) sjednala smlouvu o zápůjčce, na základě které žalovaný 1) poskytl žalobkyni finanční prostředky ve výši 130 000 Kč. Aniž by se soud na tomto místě vyjadřoval k platnosti této smlouvy, v řízení bylo dále prokázáno, že žalobkyně dne [datum] s žalovaným 1) ve smyslu § 2040 o. z. podepsali smlouvu o zajišťovacím převodu práva k předmětné bytové jednotce, v níž bylo dohodnuto, že pokud žalobkyně zápůjčku včetně úroků, celkem tedy 225 000 Kč, neuhradí do 13. 8. 2018, stane se zajišťovací převod práva nepodmíněným. Zajištění závazku ze zápůjčky bylo v souladu s § 2041 o. z. zapsáno do katastru nemovitostí; zapsána byla dočasná povaha zajišťovacího převodu i vlastnické právo žalovaného 1). Žalobkyně nepopírala, že takto zajištěný dluh nebyl v uvedeném čase splněn. Následně dne [datum] podepsala souhlasné prohlášení, na jehož základě se převod vlastnického práva stal dle § 2044 odst. 1 o. z. nepodmíněným. Soud na tomto místě ve vztahu k žalobní argumentaci nad rámec nutného odůvodnění konstatuje, že zajišťovací převod práva, který se při nesplnění dluhu, stává trvalým a nepodmíněným, je zákonem aprobovaným institutem. Ani to, že obvyklá cena poskytnuté jistoty zásadně převyšuje výši zajištěného dluhu, nečiní ze smlouvy o zajišťovacím převodu práva smlouvu lichevní nebo absolutně neplatnou. S ohledem na § 2044 odst. 2 o. z. se žalobkyně mohla případně vůči žalovanému 1) domáhat vyplacení rozdílu mezi obvyklou cenou bytové jednotky a dlužnou částkou. Takový nárok však není předmětem souzené věci a jeho posuzování by překračovalo rámec tohoto řízení.

22. Ačkoliv žalobkyně v průběhu řízení namítala absolutní neplatnost smlouvy o zajišťovacím převodu práva a k tomu vznášela celou řadu argumentů, soud při posouzení věci vyšel z objektivní skutečnosti, že žalovaný 1) převedl své vlastnické právo na žalovaného 2). Pouze za situace, kdy by se žalobkyni podařilo úspěšně prokázat, že žalovaný 2) nenabyl své vlastnické právo na základě platného právního titulu anebo že nebyl v dobré víře ve správnost zápisu do katastru nemovitostí ohledně žalovaného 1), mohl by se soud zabývat platností nabývacího titulu žalovaného 1), tedy tím, zda smlouva o zajišťovacím převodu práva a souhlasné prohlášení žalobkyně z [datum] byly platným právním jednáním. Soud se proto dále se zřetelem ke všem zjištěným okolnostem a námitkám žalobkyně zabýval tím, zda žalovanému 2) svědčila potřebná dobrá víra. Dobrá víra i poctivost je v právním jednání presumována (viz § 7 o. z.). Důkazní povinnost ohledně vyvrácení této právní domněnky ležela na žalobkyni.

23. Okamžikem, kdy žalovaný 1) trvale nabyl vlastnické právo k předmětným nemovitostem, mu vzniklo s ohledem na § 1012 o. z. právo libovolně, v zákonných mezích, nakládat se svým vlastnictvím, mimo jiné jej smluvně převést na třetí osobu. Kupní smlouvou ze dne [datum] žalovaný 1) převedl na žalovaného 2) vlastnické právo k předmětné bytové jednotce a souvisejících spoluvlastnických podílů, a to za kupní cenu 950 000 Kč Kupní smlouva byla dle názoru soudu sjednána platně, obsahuje všechny zákonné náležitosti (k tomu také viz níže), vlastnické právo bylo převedeno za úplatu a k právně dovolenému předmětu koupě. Kupní smlouva byla vložena do katastru nemovitostí a jako vlastník daných nemovitostí je od 30. 10. 2015 doposud v katastru nemovitostí veden žalovaný 2).

24. Důvěra ve stav zapsaný v katastru nemovitostí, s nímž se může každá osoba vzhledem k zásadě formální publicity seznámit, vytváří předpoklad pro uplatnění zásady materiální publicity, která ve smyslu § 984 odst. 1 o. z. chrání toho, kdo nabyl věcné právo za úplatu a v dobré víře od osoby k tomu podle zapsaného stavu oprávněné, a to i v případě, že by předcházející převodní smlouva mezi původním vlastníkem a jeho kontrahentem byla absolutně neplatná. Osoby, jimž svědčí dobrá víra, potvrzená údaji z veřejné, státem vedené evidence, nenesou žádný díl odpovědnosti za neplatnost smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci. Není povinností kupujícího, pokud nahlédl do veřejného seznamu, aby prováděl další šetření stran toho, zda v katastru panuje soulad mezi skutečným a evidenčním právním stavem a zjišťoval si, zda dosud realizované majetkové transakce byly standardní a zákonné. Nemusí ani aktivně ověřovat, zda zápisy ve veřejném seznamu odpovídají listinám, podle kterých byly provedeny, či zda jsou tyto listiny obsažené ve sbírce listin způsobilým titulem k nabytí zapsaného práva (viz rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 30 Cdo 792/2013 a ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018).

25. Provedeným dokazováním bylo zjištěno, že žalovaný 1) byl v době podpisu kupní smlouvy i při samotném podání návrhu na vklad zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník předmětné bytové jednotky, a to z titulu smlouvy o zajišťovacím převodu práva, přičemž se tak stalo v době, kdy byl zajišťovací převod práva již nepodmíněným. V katastru nemovitostí nebyla k okamžiku zahájení vkladové řízení zapsána poznámka spornosti dle § 986 o. z. nebo vyznačena plomba, že probíhá řízení o zápisu takové poznámky, které by nepochybně byly skutečnostmi objektivně vyvolávajícími pochybnosti o tom, zda je knihovní a skutečný stav shodný. I pokud by v katastru nemovitostí byla v době podání návrhu na vklad nadále zapsána„ dočasnost“ převodu vlastnického práva ve prospěch žalovaného 1), nic by to nezměnilo na skutečnosti, že v rozhodné době byl převod tohoto práva již trvalým. Nadto má soud za to, že ani nahlédnutím do sbírky listin, tj. kontrolou smlouvy o zajišťovacím převodu práva, by žalovanému nemohly pravděpodobně vzniknout důvodné pochybnosti o platnosti této smlouvy, které měly dle žalobkyně spočívat v tom, že se nemohla seznámit s jejím obsahem, tuto coby takřka nevidomá nepodepsala přede svědky a že obsah dohody byl v rozporu s ústním ujednáním s žalovaným 1). Jedná se o okolnosti, které by žalovaný 2) nemohl zjistit ani podrobnou analýzou všech listin předložených při zápisu vlastnického práva ve prospěch žalovaného 1). Dobrou víru žalovaného 2) bylo třeba posuzovat k okamžiku podání návrhu na vklad jeho vlastnického práva. Z tohoto důvodu jsou irelevantními námitky žalobkyně, že žalovaný 2) byt nikdy nedržel a nečinil do něj žádné investice.

26. Nebylo povinností žalovaného 2) coby nového nabyvatele vyhledat žalobkyni coby původní vlastnici, aby se ujistil, že je zde opravdu soulad mezi skutečným a evidenčním právním stavem a že smlouva o zajišťovacím převodu práva a souhlasné prohlášení z [datum] byly způsobilými tituly k nabytí nemovitostí žalovaným 1). Opačný přístup by byl v rozporu s § 980 odst. 2 o. z., který zakládá domněnku souladu zapsaného a skutečného právního stavu, kladl by nepřiměřené nároky na nového nabyvatele a rovněž by v podstatě snižoval či zpochybňoval roli katastrálního úřadu při vkladovém řízení (možnost nápravy ve smyslu § 986 o. z. či možnost podání žaloby podle části páté o. s. ř. nemá na výše řečené vliv).

27. Soud má za prokázané, že žalovaní se do doby sjednání kupní smlouvy vzájemně neznali a nespolupracovali a jejich kontakt byl zprostředkován prostřednictvím realitní kanceláře, tedy třetího subjektu. Žalovaný 2) neznal ani žalobkyni, nebyl seznámen s rodinnými a místními poměry mezi zbylými účastníky. Z toho pak nelze dovodit, že by žalovaný 2) mohl mít povědomí o vztazích mezi žalovaným 1) a žalobkyní, případně motivech žalobkyně či žalovaného 1) ke sjednání smlouvy o zápůjčce a zajišťovacím převodu práva. Z ničeho nelze mít za prokázané ani to, že žalovaný 2) byl seznámen s vadou zraku žalobkyně.

28. Žalobkyně rovněž tvrdila, že žalovanému 2) nesvědčí dobrá víra s ohledem na samotný obsah kupní smlouvy a rovněž na sjednanou kupní cenu. Při sjednávání kupní smlouvy se uplatňuje zásada autonomie vůle a smluvní volnosti. Z těchto zásad plyne mimo jiné to, že účastníci smlouvy nejsou v zásadě vázáni či omezeni ve formulování obsahu smlouvy ani ve sjednání výše ceny, není-li tato upravena cenovým předpisem. Co se týče platnosti kupní smlouvy, platný občanský zákoník vyžaduje písemnou formu, dále dostatečnou identifikaci smluvních stran, předmětu převodu, určení kupní ceny a podpisy účastníků. Tyto náležitosti kupní smlouva obsahuje a sama skutečnost, že smlouva není nikterak detailní, nemůže bez dalšího zpochybnit dobrou víru žalovaného 2). Ohledně namítané výše kupní ceny lze uvést, že účastnící se mohli dohodnout i na ceně podstatně nižší, než jaká byla cena obvyklá (tržní). Jak obecně platí a jak tvrdil i žalovaný 2), právě nízká cena nabízené bytové jednotky byla zásadním motivem, proč kupní smlouvu s žalovaným 1) sjednal. Z toho lze pro posuzovanou věc dovodit, že pokud by se nabízel daný byt za tržní nebo obdobnou cenu, nelze mít postaveno na jisto, že by žalovaný 2) smlouvu s žalovaným vůbec uzavřel. Žalovaný 2) nepopíral, že kupní cena byla sjednána v nižší výši, než činil její odhad a než který odpovídal jeho povědomí o cenách bytů v daném čase a místě. Logicky však zdůvodnil okolnosti sjednávání kupní ceny a ani z těchto argumentů žalobkyně nelze mít za vyloučenou dobrou víru žalovaného 2). Lze dále doplnit, že podmínkou platnosti kupní smlouvy není a dobrou víru nevylučuje, že kupní cena byla uhrazena přímo na účet a nebyla hrazena formou úschovy. Soudem přitom bylo zjištěno, že kupní cena byla žalovaným 2) fakticky uhrazena v souladu se smluvním ujednáním.

29. Soud připouští, že obecně může pochybnosti o správnosti zápisu vyvolat skutečnost, že převáděnou bytovou jednotku obývá třetí osoba, zde žalobkyně. Žalovaný 1) však tuto skutečnost před žalovaným 2) nezatajoval, naopak mu objasnil důvody, proč v bytě bude žalobkyně nadále žít, za což se také zavázal hradit žalovanému 2) dohodnuté nájemné. Žalovaný 2) bytovou jednotku kupoval s vědomím a závazkem, že ji bude ještě po nějakou dobu obývat žalobkyně, což se ostatně také projevilo ve výši kupní ceny. Tím, že nájemní smlouva byla sjednána přímo s žalovaným 1), nikoliv s žalobkyní, nevznikla dle soudu žalovanému 2) povinnost kontaktovat při sjednání kupní či nájemní smlouvy žalobkyni a dohodnout se s ní na bližších podmínkách užívání bytové jednotky (tedy i co se týče žalobkyní poukazovaného přepisu energií). Žalovanému 2) nadto mohlo připadat výhodnější sjednávat nájemní smlouvu přímo s žalovaným 1) coby jemu známou stranou kupní smlouvy a nikoliv s žalobkyní coby třetí osobou a ponechat veškeré detaily užívání bytu na žalovaném 1).

30. Je pravdou, že kupní smlouva obsahuje v čl. IV nepravdivé prohlášení žalovaného 2), že si bytovou jednotku prohlédl při prohlídce a že je mu tak znám faktický stav bytu. Toto ujednání ovšem není s to způsobit k námitce žalobkyně neplatnost celé kupní smlouvy a ani vyvrátit dobrou víru žalovaného 2). Podle soudu je sice značně nestandardní, že žalovaný 2) si byt před koupí osobně neprohlédl a spokojil se s informacemi a fotkami poskytnutými žalovaným 1). Lze se jen domnívat, zda by žalovaný 2) sjednal kupní smlouvu, pokud by se před podpisem smlouvy do bytu fakticky dostavil a měl by možnost se zde setkat s žalobkyní, nicméně v posuzovaném případě ani pasivita žalovaného k vyvrácení jeho dobré víry nestačí. Soud totiž přisvědčil tvrzení žalovaného 2), že byt bral pouze jako investici, nekupoval jej pro zajištění bytových potřeb svých či osob jemu blízkých, nehodlal ani bezprostředně do něj investovat a nezáleželo mu na tom, v jakém stavu byt je, a to jednak s ohledem na kupní cenu a jednak na to, že mezi žalovanými bylo ujednáno, že ještě několik následujících let bude byt obývat žalobkyně.

31. Stejný důsledek, tedy konstatování neplatnosti kupní smlouvy ani vyvrácení dobré víry žalovaného 2), nemůže mít ani absence ujednání o konkrétním postupu při podávání návrhu na vklad vlastnického práva žalovaného 2) ke katastrálnímu úřadu, neboť se nejedná o obligatorní náležitost kupní smlouvy. Smlouva obsahuje prohlášení o tom, že vlastnictví se nabývá zápisem do katastru nemovitostí a že smluvní strany žádají katastrální úřad, aby provedl příslušný vklad. To, že ve smlouvě není stanoven konkrétní postup, tedy kdo, kdy a za jakých podmínek podá návrh na vklad, není pro posouzení platnosti ani dobré víry žalovaného 2) podstatné. Mezi žalovanými nadto nemohlo být sporu o postupu při vkladové řízení, neboť toto bylo zahájeno bezprostředně po uzavření kupní smlouvy a zápis vlastnictví byl řádně proveden. Kupní smlouva obsahuje rovněž prohlášení žalovaného 1) že vlastní danou nemovitost.

32. Dobrou víru žalovaného 2) nelze vyloučit ani tím, že žalovaný 1) na něj převedl bytovou jednotku ve velice krátké době poté, co se podmíněný převod práva stal trvalým. Zákon časově neomezuje subjekty co do jejich oprávnění převádět nemovitost na nového nabyvatele. Žalovaný 2) uvedl, že jej žalovaný 1) informoval, že žalobkyně mu dlužila peníze a z prodeje nemovitosti budou uhrazeny její dluhy a s žalobkyní se hodlá rovněž finančně vyrovnat. Tato skutková verze, ve vztahu k posuzování dobré víry žalovaného 2), pak logicky odpovídá krátkému časovému sledu převodů.

33. Ve věci je pak v neposlední řadě podle soudu zásadní i ta skutečnost, na kterou poukazovala jak žalobkyně, tak i žalovaný 2), že k žalovanému 1) oba přistupovali jako k advokátovi s důvěrou v zákonnost a oprávněnost jeho jednání. Bylo zcela očekávatelné, pokud žalovaný 2) vycházel z toho, že žalovaný 1) jako příslušník této právnické profese bude ctít právo, stavovskou čest i etiku povolání advokáta, jak mu to mimo jiné nařizuje § 16 a § 17 zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii, a že ve svém právním jednání se bude chovat poctivě, čestně a slušně. Jelikož se na osoby vykonávající advokacii vztahují určitá etická pravidla, nelze na ně pohlížet jako na jiné podnikatelské subjekty, které taková pravidla nemají a u nichž je jejich činnost primárně založena na generování zisku. Uvedené požadavky poctivosti a čestnosti jednání tudíž mohl žalovaný 2) klást na osobu žalovaného 1) bez ohledu na to, že v konkrétní věci nevykonával vůči zbylým účastníkům ani dalším osobám advokacii. Shora uvedené důvody by podle soudu byly způsobilé ospravedlnit žalovaného 2), pokud by zčásti polevil v požadované opatrnosti při sjednávání smlouvy s tím, že plně důvěřoval žalovanému 1) v tom, že jím uváděné důvody a okolnosti prodeje bytu se zakládají na pravdě.

34. Žalovaný 2) soudu náležitě předestřel proces sjednávání kupní smlouvy, žalovaný 1) mu před jejím uzavřením uspokojivě objasnil jednotlivé okolnosti této majetkové transakce, přičemž žalovaný 2) neměl v době sjednávání smlouvy důvodu žalovanému 1) nevěřit. Soud shledal, že ačkoliv sjednání kupní smlouvy nebylo v celém rozsahu jednotlivých okolností zcela standardní, žalovaným 2) uváděné skutečnosti do sebe v zásadě bezrozporně zapadají a na sebe logicky navazují a soudu umožňují bez rozumných pochybností konstatovat, že žalovanému 2) svědčila dobrá víra ve správnost zápisu vlastnického práva žalovaného 1). Žalovaný 2) se v průběhu celého řízení konzistentně a logicky vyjadřoval ke všem argumentům vznesených žalobkyní ohledně jeho dobré víry. Lze tak uzavřít, že žalovaný 2) při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu při uzavírání kupní smlouvy očekávat a požadovat, nemohl nabýt podezření a vzniknout mu tak důvodné pochybnosti o tom, že žalovaný 1) by nemusel být skutečným vlastníkem bytové jednotky. Soud proto s ohledem na všechny shora vážené individuální okolnosti věci žalobu zamítl i ve vztahu k žalovanému 2).

35. Žalobkyně poukazovala na to, že žalovaný 2) vlastní značné množství nemovitostí a vyslovila domněnku, že je nabyl podobným způsobem jako v posuzované věci, tedy z titulu zajišťovacího převodu práva. Navrhla tedy, aby sám soud, a to proto, aby jí nevznikaly další náklady, zjistil okolnosti nabytí dalších nemovitostí žalovaným 2). K tomu soud konstatuje, že v rámci sporného řízení to byla žalobkyně, koho tížila důkazní povinnost k prokázání takového, a to značně obecného, tvrzení a nebylo povinností soudu obstarávat za žalobkyni takto navrhované důkazy.

36. S ohledem na skutečnost, že předmětem tohoto řízení bylo primárně posouzení existence dobré víry na straně žalovaného 2), která následně byla opravdu shledána, soud se nevyjadřoval k platnosti jednotlivých smluvních ujednání mezi žalovaným 1) a žalobkyní (tj. ke smlouvě o zápůjčce, zajišťovacímu převodu práva a souhlasnému prohlášení). Z téhož důvodu pak soud považoval za nadbytečné blíže hodnotit důkazy provedené k posouzení zdravotního stavu žalobkyně (tj. zdravotní zprávy MUDr. [jméno] [příjmení]) Ze stejného důvodu soud neprovedl žalobkyní navrhovaný důkaz lékařskými zprávami zesnulého syna žalobkyně [jméno] [příjmení]. Jako nadbytečné by bylo dále hodnotit i důkazy provedené k obvyklé ceně bytové jednotky. Jak bylo uvedeno shora, na právní posouzení věci by nemohla mít vliv ani zjištěná cena bytové jednotky ani to, zda byt fakticky navštívili jmenovaní odhadci či soudní znalec. Soud proto blíže nehodnotil s tím související provedené důkazy (tj. odhad [číslo] vypracovaný Ing. [jméno] [příjmení] a znalecký posudek [číslo] vypracovaný Ing. [jméno] [příjmení], včetně poskytnuté fotodokumentace) a nepovažoval za potřebné ani nechat vypracovat žalobkyní navrhovaný znalecký posudek ke stanovení ceny obvyklé bytu ke dni 30. 10. 2015. Soud z téhož důvodu neučinil žádné relevantní poznatky ani ze svědeckých výpovědí syna žalobkyně [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], který prováděl odhad obvyklé ceny bytu v březnu 2016, tedy až po zápisu vlastnictví ve prospěch žalovaného 2). Tito svědci neposkytli soudu žádné podstatné informace k nabývacímu titulu žalovaného 2) a jeho dobré víře. Soud konečně neprovedl žalobkyní navrhovaný účastnický výslech žalovaného 1), když ve smyslu § 131 odst. 1 o. s. ř. bylo možné zjistit potřebné skutečnosti jinak a tím, že žalovaný 1) byl s tomto sporu pasivní a jednání soudu se neúčastnil.

37. Výrok o náhradě nákladů řízení ve vztahu k oběma žalovaným je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně byla ve sporu vůči oběma žalovaným neúspěšná, a proto by měla hradit náklady řízení, které oběma žalovaným v řízení vznikly.

38. Jelikož žalovaný 1) byl v rámci celého řízení pasivní a ani z obsahu spisu nevyplývá, že by mu nějaké náklady v řízení vznikly, soud ve výroku III. tohoto rozsudku rozhodl, že ve vztahu žalobkyně a žalovaného 1) žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

39. Ve vztahu mezi žalobkyní a žalovaným 2), byl žalovaný 2) v řízení plně úspěšný, proto mu soud přiznal náhradu nákladů řízení, které představují náklady právního zastoupení, tj. odměna za zastupování účastníka advokátem podle § 7 ve spojení s § 9 odst. 4 písm. b) a § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhl. č. 177/96 Sb., advokátního tarifu, v celkové výši 21 700 Kč za sedm úkonů právní služby po 3 100 Kč určených z tarifní hodnoty 50 000 Kč (převzetí a příprava zastoupení, písemná podání soudu – vyjádření k žalobě ze dne 14. 5. 2019 a 22. 6. 2020, účast na jednáních soudu ve dnech [datum], [datum], [datum] a [datum]), náhrada hotových výdajů ve výši 2 100 Kč podle § 13 odst. 4 této vyhlášky a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 4 998 Kč z odměny advokáta a náhrady hotových výdajů podle § 137 odst. 1 a 3 o. s. ř. Dohromady přiznal soud žalovanému 2) náhradu nákladů řízení ve výši 28 798 Kč.