6 C 137/2022

Plný text

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní Mgr. Olgou Houžvičkovou ve věci žalobců: a) Milan Prágr, datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) Jana Prágrová, datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o: neplatnost výpovědi nájmu

I. Určuje se, že výpověď nájmu pozemku parcelního čísla st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba domu [adresa] - objekt bydlení, a pozemku parcelního čísla [číslo], vše v k.ú. [obec] u [obec] a obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce], ze dne [datum] daná žalovanými žalobcům, je neplatná.

II. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit každému z žalobců na náhradě nákladů řízení částku ve výši 14 835 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobců a) a b).

1. Žalobci a) a b) se svou žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] domáhali určení, že výpověď nájmu pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba domu [adresa] - objekt bydlení, a pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec] u [obec], obci [obec], ze dne [datum] daná žalovanými žalobcům je neplatná. Takto podanou žalobu zdůvodnili tím, že žalobci jsou nájemci předmětných nemovitostí a žalovaní jsou vlastníci a zároveň pronajímatelé předmětných nemovitostí. Žalobci obdrželi od žalovaných dne [datum] listinu označenou jako výpověď nájemní smlouvy s datem [datum]. Mají za to, že důvody, pro které byla výpověď nájmu dána, nejsou pravdivé, když žalobci tvrdili, že není pravdivé tvrzení žalovaných ve výpovědi, že neplatili nájem déle než 6 roků, ani že by neoznámili pronajímatelům zvýšení počtu osob v bytě, když ubytovali v předmětných nemovitostech v roce 2021 svého syna [jméno], a také že by neměli uzavřené pojištění nemovitosti. neboť pojištění nemovitostí mají a uzavřená pojistná smlouva odpovídá hodnotě nemovitosti. Naopak žalobci tvrdili, že po celou dobu nájemního vztahu platili žalovaným nájem, a to v plné výši [částka] v hotovosti v bydlišti žalovaných, kam chodili hlídat syna žalovaných, a to bez vyžadování potvrzení o této platbě. Jen z důvodu právní jistoty po zhoršení vzájemných vztahů vložil žalobce na bankovní účet žalovaného dne [datum] částku [částka] a následně ze zcela stejných důvodů vložil na stejný účet dne [datum] částku 12 Kč, když naposledy zaplatil nájem za rok 2023 částkou [částka] poštovní poukázkou ze dne [datum]. Dále žalobci uvedli, že nikdy nedošlo v domě ke zvýšení počtu osob, pouze byl u nich na návštěvě jejich syn [jméno], který trvale žije v cizině, spal zde čtyři noci v létě roku 2021, za které zaplatili žalobci žalovaným částku 1 000 Kč. Taktéž uvedli, že měli vždy uzavřenou pojistnou smlouvu na pojištění předmětných nemovitostí, a to s [právnická osoba] ze dne [datum] a ze dne [datum]. Tato smlouva je uzavřená na pojistnou částku obytné budovy 5 500 000 Kč a vedlejší stavby 550 000 Kč.

2. Žalovaní s podanou žalobou nesouhlasili, navrhovali, aby byla zamítnuta. Uváděli, že žalobci již v minulosti podali určovací žalobu, aby bylo určeno, že nemovitosti, které jsou předmětem nájmu, jsou v jejich vlastnictví. Toto řízení je u zdejšího soudu vedeno pod sp. zn. [spisová značka]. Toto řízení pak žalobcům sloužilo jen jako záminka pro přerušení jiného řízení, a to o určení neplatnosti původní výpovědi z nájmu vedeném u nadepsaného soudu pod sp. zn. [spisová značka]. Žalovaní totiž žalobcům zaslali dne [datum] výpověď z nájmu, ve které ovšem nedopatřením absentovalo zákonné poučení o námitkách proti výpovědi a možnosti přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Po tomto zjištění žalovaní obratem zaslali žalobcům již zcela perfektní výpověď z nájmu. Dále žalovaní uvedli, že výpověď z nájmu ze dne [datum] je po všech stránkách bezvadná, byla učiněna v písemné podobě, obsahuje veškerá poučení a zároveň byla popsána všechna porušení povinností nájemců. Žalovaní mají za to, že žalobci dlouhodobě neplatili nájemné za dobu od [datum] do [datum], když dlužné nájemné bylo uhrazeno teprve [datum] na bankovní účet žalovaného [číslo]. Dále žalobci neoznámili žalovaným zvýšení počtu osob žijících v domě do dvou měsíců, a také byli žalobci povinni pojistit předmět nájmu pro případ poškození či zničení až do výše hodnoty předmětu nájmu. Za celou dobu trvání nájemního vztahu však žalobci nepředložili žalovaným potvrzení o sjednání pojištění.

3. Na základě provedeného dokazování ve věci soud zjistil následující skutkový stav:

4. Dne [datum] byla uzavřena mezi žalobci, jakožto prodávajícími, a žalovanými, jakožto kupujícími, kupní smlouva, kterou prodávající prodali nemovitosti (pozemek parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba domu [adresa] objekt bydlení, a pozemek parc. [číslo] vše v k.ú. [obec] u [obec], [územní celek]), žalovaným za kupní cenu 300 000 Kč. Kupující (žalovaní) se zavázali zaplatit prodávajícím (žalobcům) dohodnutou kupní cenu z vlastních zdrojů tak, že na účet Exekutorského úřadu Mgr. [jméno] [příjmení] zaplatí částku 298 157,60 Kč, a to v den podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Zbývající část kupní ceny se zavázali žalovaní, jako kupující, zaplatit žalobcům, jako prodávajícím, při podpisu smlouvy. Prodávající, tedy žalobci, byli srozuměni s tím, že jsou povinni zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí. Mezi stranami smlouvy bylo sjednáno předkupní právo ve smyslu ust. § 2140 o. z.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí pro [územní celek] a k. ú. [obec] u [obec] [list vlastnictví] soud zjistil, že předmětné nemovitosti jsou v SJM žalovaných.

6. Dne [datum] byla mezi týmiž stranami uzavřena nájemní smlouva, ve které žalovaní, jako pronajímatelé a výluční vlastníci předmětných nemovitostí, pronajali žalobcům, jakožto nájemcům, předmětné nemovitosti, přičemž doba nájmu byla sjednána na dobu neurčitou s účinností od [datum]. Nájemné bylo sjednáno částkou 1 Kč měsíčně a mělo být hrazeno v hotovosti. Nájemci se zavázali platit služby spojené s nájmem nemovitostí. Nájemci byli povinni nemovitosti pojistit pro případ poškození, či zničení, a to až to výše hodnoty nemovitostí. Dle článku VII. předmětné nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájem končí uplynutím doby anebo důvody uvedenými v § 2225 a násl. o. z. Také bylo možno ukončit nájemní vztah výpovědí s tříměsíční výpovědní lhůtou pro zvlášť závažné porušení povinnosti kterékoliv ze smluvních stran, přičemž smluvní strany si sjednaly za zvlášť závažné porušení povinnosti nezaplacení byť i jednoho nájmu.

7. Dopisem ze dne [datum] nazvaným„ Výpověď nájemní smlouvy“ žalovaní, jako pronajímatelé, dali žalobcům, jako nájemcům, výpověď, a to z důvodu, že nájemci opakovaně porušovali nájemní smlouvu a své povinnosti, neboť neplatili sjednané nájemné za období od 5. 3. 2015 do 13. 12. 2021. Dlužné nájemné bylo uhrazeno až 13. 12. 2021. Dále neoznámili zvýšení počtu osob žijících v bytě do dvou měsíců od doby, co nastala změna, když v rozporu s notifikační povinností ubytovali v nemovitosti během roku 2021 [jméno] [celé jméno žalobce]. Dále pak uzavřeli pojištění na předmět nájmu, ovšem ve výši, která neodpovídá hodnotě nemovitostí. Dále v této nájemní smlouvě byli nájemci poučeni o oprávněnosti vznést proti výpovědi námitky a také podat návrh na soud, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi.

8. Z e-mailové korespondence mezi žalovanými č. 1) a 2) soud zjistil, že žalovaný č. 1) sděloval žalované č. 2, která tento mail předala žalobcům, že„ kupní cena bude činit 500 000 Kč a bude splatná v těchto položkách: 1. exekuční dluh, 2. dluh z minulé směnky, 3. zbytek do 500 000 Kč ve splátkách, přičemž tyto splátky budou nepravidelné a splatné do 3 let od podpisu smlouvy. Nájem bude sjednán na dobu neurčitou pouze pro dědu a [jméno], věcné břemeno na dožití [anonymizováno] v domě, výpověď z nájmu bude možná jen při hrubém, či úmyslném porušení a poškození domu nebo po dohodě, předkupní právo na zpětný odkup - výše 500 000 Kč + 7 % p.a., poplatky z převodu nemovitostí, daň z převodu nemovitostí, poplatky na katastru, právník [jméno] a podobně vše na vrub prodávajícího - [celé jméno žalobce], může zaplatit i žalovaný č. 1, ale strhne se ze splátek“.

9. Z SMS zprávy ze dne 15. 3. v 19:05 hod. soud zjistil tento obsah:„ Vzhledem k vasi nepritomnosti pri dnesni kontrole a nedostupnosti vaseho telefonu resp. zprostredkovane komunikace s vasi vnuckou vam sdeluji nasledne: 1. vase cast domy BYT c.1 (BYT dle najemni smlouvy) nebyl prohlizen. Zbyla část domu, BYT c. 2 v 2. nebyl vyklizen.

2. Neprodlenne doructe pojistne smlouvy k nemovitosti (i kopie) odpovidajici realne cene nemovitosti, a to za roky 2019 – 2022 vcetne, viz. clanek VI. najemni smlouvy. O terminu pristi brzke kontroly vas budu informovat. Pozn. Pokladani nahravaneho telefonatu uprostřed hovoru je ubohe a nezdvorile – mužete tlumocit vnucce“.

10. Této zprávě předcházela SMS zpráva neuvedeného data, jejíž část zní:„ nejednání…se dum proda, a to v nejblizsím terminu. Vyjdete vstric realitce a NEPRODLENE mi doructe klice od celeho domu a vsech zamku na pozemku.“ 11. Z SMS zprávy pro„ [celé jméno žalobce] děda“ ze dne [datum] v 19:36 soud zjistil tento obsah:„ [příjmení] nema [jméno] zaplaceny ubytovani?“ Odpověď [datum] ve 20:28:„ [příjmení] [jméno], posli sem cislo uctu, na ktere ti [jméno] posle penize. [příjmení]“ Odpověď:„ [bankovní účet], od prijezdu do CZ - do odjezdu z CZ“. Odpověď 19. 7. 2021 11:32:„ [jméno] ja si nepreju aby ti [anonymizováno] platil za to ze nas navvstivil. A stejne byl furt u te jeho pritelkyne. [příjmení] je tvuj proto to respektuju i kdyz nesouhlasim. Tady spal celkem 4 noci. M“ 12. Z detailů o pohybu peněz na účtu soud zjistil, že žalobce a) zaplatil na účet žalovaného [číslo]) dne [datum] částku 82 Kč s poznámkou„ [celé jméno žalobce]“.

13. Z poštovní poukázky soud zjistil, že dne [datum] bylo zaplaceno ze strany žalobce a) žalovanému [číslo]) 12 Kč.

14. Z vkladu na účet ze dne [datum] soud zjistil, že byla na účet žalovaného [číslo]) připsána částka 12 Kč se zprávou: [celé jméno žalobce].

15. Z pojistné smlouvy ze dne 25. 6. 2015 uzavřené u [právnická osoba] soud zjistil, že žalobkyně b) si sjednala pojištění předmětných nemovitostí, a to na částku 3 600 000 Kč.

16. Z pojistné smlouvy na majetek [číslo] ze dne 16. 3. 2022 soud zjistil, že u [právnická osoba] žalobkyně b) sjednala pojistnou smlouvu na předmětné nemovitosti, když obytná budova byla pojištěna na částku 5 500 000 Kč a vedlejší stavba na částku 550 000 Kč.

17. Z návrhu pojistné smlouvy [číslo] soud zjistil, že žalovaný 1) si sjednal u [právnická osoba] dne 22. 2. 2022 pojistnou smlouvu na předmětné nemovitosti, když hlavní budovu pojistil na částku 7 000 000 Kč a vedlejší stavbu na 700 000 Kč.

18. Ze sdělení [anonymizováno] pojišťovny ze dne [datum] soud zjistil, že tato pojišťovna sdělila žalovanému č. 1), že došlo k navýšení pojistné částky předmětných nemovitostí na částku 8 491 000 Kč, tudíž nové roční pojistné činí částku 4 598 Kč.

19. Při právním posouzení věci soud vycházel z níže uvedených ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.).

20. Dle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

21. Dle § 2231 odst. 1 o. z. nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Dle odst. 2 téhož výpověď nemusí být odůvodněna. To neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

22. Dle § 2232 o. z. porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

23. Dle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto poddílu.

24. Dle § 2236 odst. 3 o. z. je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

25. Dle § 2237 o. z. smlouva vyžaduje písemnou formu. Pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

26. Dle § 2272 odst. 1 o. z. nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli. Neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.

27. Dle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od 1. dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle odst. 2 téhož vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

28. Dle § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Dle odst. 3 téhož vypoví-li pronajímatel nájem z důvodu uvedených v odst. 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

29. Dle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

30. Dle § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Dle odst. 2 téhož nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užíval-li neoprávněně byt jiným způsobem, nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

31. Dle § 580 odst. 1 o.z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

32. Dle § 2 odst. 3 o. z. výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.

33. Dle § 6 odst. 1 o. z. každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Dle odst. 2 téhož nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

34. Dle § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

35. Na úvod soud musí uvést, že žalobci, jakožto nájemci, využili svého práva dle § 2290 o. z. a podali u zdejšího soudu návrh, aby soud přezkoumal, zda výpověď daná žalovanými je oprávněná, když soud uzavírá, že dodrželi stanovenou dvouměsíční lhůtu ode dne, kdy jim výpověď došla (výpověď ze dne 13. 4. 2022, žaloba podaná u zdejšího soudu 17. 5. 2022).

36. Soud se tedy nejprve zabýval samotnou výpovědí nájemní smlouvy, když dospěl k závěru, že náležitosti dané v ust. § 2286 odst. 1 a 2 o. z. byly dodrženy. Byla dodržena písemná forma, dle shodných tvrzení obou stran byla žalobcům výpověď doručena, ve výpovědi pronajímatel poučil nájemce o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Dále v rámci výpovědi pronajímatelé specifikovali výpovědní důvody, a to tak, jak bylo výše uváděno (neplacení nájemného, nedodržení notifikační povinnosti dle § 2272 a porušení ust. o pojištění předmětné nemovitosti). Po formální stránce lze tedy výpověď hodnotit jako bezvadnou.

37. Soud se proto dále zabýval tím, zda byl dán některý z výpovědních důvodů.

38. Na základě provedeného dokazování má soud za zjištěné, že žalobci žalovanému za vytýkané období, tj. od 5. 3. 2015 do 13. 12. 2021 neplatili dohodnuté nájemné. První úhrada nájemného proběhla až dne 13. 12. 2021, kdy žalobce a) vložil na účet žalovaného č. 1 částku ve výši 82 Kč, tj. nájemné za dobu 82 měsíců. Tvrzení žalobců o tom, že pravidelně a v hotovosti platili sjednané nájemné, soud považuje za zcela nevěrohodné. Důkazy, které měly sloužit k prokázání tohoto tvrzení, soud považuje za nedostatečné. Vnučka žalobců měla prokázat zaplacení nájemného za měsíc prosinec 2016, tedy pouze za jeden měsíc z 82 měsíců. Výslech nezletilého, kterému v tu dobu, kdy mělo být nájemné placeno, bylo v rozmezí mezi 3 až 9 lety, pak soud má za naprosto nevhodný, když vzhledem k věku nezletilého, nelze očekávat, že by byl schopen se k této otázce vyjádřit. Výslech žalobců s ohledem na jejich skutková tvrzení nebyl nutný. Soud shrnuje, že žalobci soudu nepředložili žádný relevantní důkaz, jenž by prokázal, že po celou dobu trvání nájemní vztahu řádně a včas platili nájemné. Naopak z jednorázové platby za předchozí období je zjevné, že nájemné řádně a včas neplatili.

39. Žalobci naopak prokázali, že od června 2015 měli kontinuálně uzavřenou pojistnou smlouvu na předmětné nemovitosti. S ohledem na znění nájemní smlouvy, v níž se hovoří o tom, že nájemce je povinen nemovitosti pojistit až do výše hodnoty nemovitostí, lze z jazykového hlediska usuzovat na to, že pojištění rodinného domu na částku 3 600 000 Kč odpovídalo znění nájemní smlouvy, neboť právě užití slov„ až do výše“ umožňuje stanovit si výši pojistného v rozpětí od 0 Kč do reálné hodnoty nemovitosti. Dle shodného tvrzení účastníků hodnota nemovitostí se v roce 2015 pohybovala v částce 1 200 000 Kč. Pojistná smlouva tedy tak jak byla uzavřena žalobkyní b) s pojišťovnou hodnotu těchto nemovitostí řádově přesahovala, když dům byl pojištěn na částku 3 600 000 Kč, tedy nad limit stanovený v rámci nájemní smlouvy. Další pojistnou smlouvou byl limit plnění ještě zvýšen.

40. Ze strany žalovaných pak nebylo prokázáno, že by žalobci porušili povinnost danou jim v ust. § 2272 o. z., když neprokázali, že by v předmětných nemovitostech došlo k navýšení počtu osob.

41. K tomuto soud uvádí, že ust. § 2272 o. z. nedopadá na návštěvy v domácnosti tak, jak tomu bylo v případě návštěvy syna žalobců v létě roku 2021. Přesto za strávené 4 noci žalobci žalovaným zaplatili částku 1 000 Kč (250 Kč za den), ačkoliv k tomu nebyli povinni. Z takto uskutečněné návštěvy ovšem nelze usuzovat na to, že by žalobci přijali do své domácnosti nového člena domácnosti a došlo tak ke zvýšení počtu osob žijících v domácnosti.

42. Z výše uvedeného lze tedy uzavřít, že žalobci se dopustili porušení nájemní smlouvy pouze v jednom z bodů uváděných ve výpovědi z nájmu bytu, když neplatili dlouhodobě sjednané nájemné. Bráno čistě formalisticky musel by soud přisvědčit žalovaným a žalobu žalobcům zamítnout.

43. V daném případě je však soud přesvědčen, že předmětný spor nelze posuzovat pouze z tohoto úzkého pohledu. Je třeba vzít do úvahy kontext celého případu a vývoj událostí, jejímž vyústěním bylo právě uzavření samotné nájemní smlouvy. Na celý případ je třeba dle názoru soudu pohlížet prismatem základních zásad civilního práva citovaným v úvodu občanského zákoníku.

44. Je zjevné, že v roce 2015 se žalobci ocitli ve velmi svízelné životní situaci, neboť z důvodu exekuce hrozilo, že reálně přijdou o svůj nemovitý majetek (rodinný dům). V této složité životní situaci se s důvěrou obrátili na žalované, kteří této situace využili. Sice přislíbili, že žalobcům pomůžou zaplatit vzniklé dluhy, nicméně za podmínky, že žalobci jim za to přepíšou svůj rodinný dům. Kupní cena měla činit méně než polovinu skutečné hodnoty domu.

45. Ze shodných skutkových tvrzení vyplynulo, že dohodnutá kupní cena, ač v písemné kupní smlouvě byla uvedena částka 300 000 Kč, ve skutečnosti měla činila 500 000 Kč, a byla tvořena zaplacenými dlužnými částkami ze strany žalovaných vůči věřitelům žalobců či jejich dětí, přičemž zbytek dlužné částky do dohodnuté kupní ceny měl být postupně uhrazen žalovanými ve lhůtě do tří let od podpisu smlouvy. Již takto koncipovanou kupní smlouvu je třeba považovat za jednostranně výhodnou pro žalované. Takto nastavenou jednostrannou výhodnost měly zmírnit níže dohodnuté podmínky nájmu a zpětného odkupu.

46. Jak totiž z doložené e-mailové komunikace a nájemní smlouvy vyplynulo, žalovanými bylo přislíbeno, že žalobci mohou v předmětných nemovitostech zůstat bydlet formou„ bezplatného“ nájmu na dobu neurčitou, v podstatě do smrti žalobců. A pro případ, že by se žalobci rozhodli si dům odkoupit zpět od žalovaných, tak byl dohodnut vzorec pro výpočet kupní ceny, jež představoval zaplacenou kupní cenu ve výši 500 000 Kč a 7 % roční úrok.

47. Dá se tedy shrnout, že žalovaní velmi levně získali předmětné nemovitosti, přičemž tato výhodnost měla být kompenzována tím, že žalobci v těchto nemovitostech zůstanou nadosmrti bydlet, když výpověď by byla možná pouze při hrubém, či úmyslném porušení a poškození domu, nebo po dohodě.

48. Zároveň je zjevné, že nájemné bylo sjednáno pouze v symbolické výši a mělo deklarovat skutečnost, že žalobci mohou bezplatně v předmětných nemovitostech bydlet. Je evidentní, že korunové měsíční nájemné nemohlo mít pro žalované žádný ekonomický přínos.

49. Z tohoto důvodu proto také žalobci neplatili žalovaným po výše uvedenou dobu toto symbolické nájemné, když žalovaní na jeho placení ani netrvali, neboť každá ze stran vnímala tento„ nájem“ jako bezplatný. Lze tedy shrnout, že výše uvedené nájemné odráželo ono bezplatnost užívání předmětných nemovitostí žalobci.

50. Takto relativně fungující vzájemný vztah trval po poměrně dlouho dobu. Až teprve po zhruba šesti letech žalovaní zjistili, že jim předmětný stav nevyhovuje, a proto s žalobci začali řešit nové uspořádání. Proto také přišli s výpovědí z předmětné nájemní smlouvy s tím, že žalobci by dle nové nájemní smlouvy měli hradit tržní nájemné. V situaci, kdy žalobci toto odmítli a vzájemné vztahy mezi účastníky řízení se vyhrotily, pak žalovaní přistoupili k nátlakovým akcím, jako byly návštěvy z realitních kanceláří, či inzeráty na sociálních sítích o tom, že část předmětných nemovitostí bude k dispozici pro válečné uprchlíky. Zcela nepřípustným způsobem tedy na žalobce začali vyvíjet tlak, jehož cílem bylo, aby žalobci žalovaným ustoupili a začali platit buď tržní nájemné, nebo se z nemovitosti odstěhovali.

51. Ani v případě, že žalobci přišli s tím, že předmětný dům zpátky odkoupí a žalovaným nabízeli nepoměrně vyšší částku než tu, která byla mezi nimi dohodnutá pro případ předkupního práva, žalovaní na nabízené částky ve výši 800 000 Kč, posléze 1 000 000 Kč nebyli ochotni přistoupit a dům zpět žalobcům prodat.

52. Protože nátlakové akce ze strany žalovaných nebyly úspěšné, rozhodli se proto žalovaní využít skutečnosti, že žalobci po uvedenou dobu neplatili ono symbolické nájemné, a žalobcům dali z tohoto důvodu výpověď z nájmu. Totéž se týká i dalších dvou uváděných výpovědních důvodů, kdy je zřejmé, že žalovaní hledali jakoukoliv záminku pro to, aby žalobcům výpověď z nájmu mohli dát.

53. Soud má za to, že toto chování je v rozporu s citovanými základními ustanoveními občanského zákoníku uvedenými v § 2 odst. 3, § 6 a § 8 o.z. Především je soud přesvědčen, že chování žalovaných je v rozporu s dobrými mravy.

54. Z dnes již ustálené judikatury Ústavního soudu ČR a Nejvyššího soudu České republiky vyplývá, co lze pod pojmem dobré mravy vnímat. Například podle usnesení Ústavního soudu ze dne 26. 2. 1998 sp. zn. II. ÚS 249/97 se podává, že dobré mravy jsou souhrnem etických obecně zachovávaných a uznávaných zásad, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami tak, aby každé jednání bylo v souladu s obecnými morálními zásadami demokratické společnosti. Tento obecný horizont, který vývojem společnosti rozvíjí i svůj morální obsah v prostoru a času, musí být posuzován z hlediska konkrétního případu také právě v daném čase, na daném místě a ve vzájemném jednání účastníků právního vztahu. Takové hodnocení přísluší výhradně obecním soudům, není ani v možnostech Ústavního soudu vnikat do oněch subtilních vztahů jednotlivců, pokud jejich jednání nesignalizuje porušení základních práv a svobod.

55. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 3 Cdo 69/96 vyplývá, že dobrými mravy se rozumí souhrn společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují svou neměnnost vystihující podstatné historické tendence, jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu základních norem.

56. Z rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. 12. 2022, sp. zn. 21 Cdo 486/2022 vyplývá, že ustanovení § 3 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku patří k právním normám s relativně neurčitou hypotézou, které přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Pro použití korektivu dobré mravy zákon nestanoví, z jakých hledisek má soud vycházet. Vymezení hypotézy právní normy tedy závisí v každém konkrétním případě na úvaze soudu. Soudní praxe v tomto směru vychází z názoru, že za dobré mravy je třeba pokládat souhrn společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihují podstatné historické tendence, jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních (dále viz např. NS ČR Cpjn 6/2009 nebo ÚS ČR IV. ÚS 3542/20).

57. Soudu z provedeného dokazování jednoznačně vyplynulo, že na jednání žalovaných vůči žalobcům a zejména pak na výpověď nájemní smlouvy je třeba nahlížet korektivem dobrých mravů. Dobré mravy jsou totiž jakousi brzdou a zároveň pojistkou v právním řádu. Je možné je také chápat tak, že v konkrétním případě se může ukázat jako nezbytné, aby všechna ostatní příslušná ustanovení byla přebita hlediskem dobrých mravů, tak aby nedocházelo ke krutosti a urážce lidského cítění. Ustanovení § 2 odst. 3 se týká i aplikace právního předpisu, což znamená, že nějaký právní předpis může vést k nemravnému, neřkuli krutému řešení nikoli obecně, ale jen v určitém konkrétním případě tak, jako je tomu v daném případě.

58. V právním styku má každý povinnost jednat poctivě, což lze vnímat jako obecné ustanovení zakotvující princip dobré víry. Dobrá víra či poctivost znamená v podstatě totéž, tedy záměr neklamat druhého, jednat čestně a usilovat jenom o dosažení dovolených cílů dovolenými prostředky, chovat se v souladu se svými záměry, respektovat známé či presumované zájmy druhé strany. Poctivostí tedy můžeme rozumět soulad jednání s právem i s morálními předpisy. Povinnost jednat poctivě znamená šetřit práva a legitimní zájmy druhého a jednat tak, jak je to podle stavu vědomí jednajícího slušné a čestné.

59. Dle § 8 o. z. zneužívající výkon práva znamená, že nejde ve skutečnosti o výkon práva, ale o protiprávní jednání. Takové jednání pak nemůže požívat právní ochrany.

60. Ze všech výše uvedených hledisek má soud za to, že v daném případě nelze než žalobě vyhovět a výpověď z nájemní smlouvy prohlásit za neplatnou.

61. Především je třeba konstatovat, že dohoda účastníků řízení při uzavírání kupní a nájemní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí byla taková, že žalovaní sice velmi levně získají předmětné nemovitosti, ale za to žalobci budou moci v předmětných nemovitostech dožít, nebo si tyto nemovitosti dle dohodnutého vzorce odkoupit. Skutečnost, že se žalovaným později tato dohoda přestala jevit jako výhodnou a začali hledat důvody a záminky pro zmaření tady této prvotní dohody, je pro soud neakceptovatelné a soud jej vnímá jako zneužití výkonu práva, jež by ve svém důsledku mohlo vést ke krutosti a uráželo by lidské cítění. Žalobci jednali vždy poctivě a v dobré víře očekávali, že tak budou jednat i žalovaní.

62. Za naprosto nevhodné a odsouzeníhodné soud považuje i nátlakové akce ze strany žalovaných, kterými se snaží vypudit žalobce. Veškeré chování žalovaných tak soud považuje za rozporné s dobrými mravy.

63. Soud zároveň přihlížel i k věku žalobců, které je třeba řadit vzhledem k jejich pokročilému věku a omezeným finančním možnostem do skupiny tzv. zranitelných lidí. Žalobci léta v domě žijí, starají se o něj, veškeré platby spojené s chodem a údržbou nemovitostí řádně platí, jsou finančně odkázáni pouze na své starobní důchody, s ohledem na jejich věk lze stěží předpokládat, že si budou moci finančně např. prací přilepšit a zároveň nemají možnost se jinam odstěhovat. Vyhnat staré a bezmocné lidi bez skutečného důvodu pouze za využití stavu, který byl léta tolerován a akceptován, z jejich domova, soud považuje za nepřijatelné.

64. Další návrhy na doplnění a dokazování, a to výslechem žalobkyně b), žalobce a), výslechem, výslechem nezletilého [celé jméno žalovaného] a vnučky žalobců soud neprováděl, neboť tito svědci byli navrženi k prokázání tvrzení, že žalobci nájemné platili, když soud z již provedeného dokazování zjistil, že nájemné ze strany žalobců placeno nebylo. Stejně tak soud pro nadbytečnost neprováděl výslech žalovaného 1), když žalovaný se ve věci obšírně vyjádřil, navíc účastnický výslech se provádí tehdy, nelze-li skutečnost prokázat jiným způsobem. Listinu nazvanou potvrzení ze dne 21.7.2021 soud neprovedl z toho důvodu, že ji strana žalující soudu nedoložila.

65. Ohledně náhrady nákladu řízení soud postupoval dne § 142 odst. 1 o. s. ř., dle kterého každému z žalobců, jakožto procesně úspěšným, náleží náhrada nákladů řízení ve výši 14 835 Kč. Veškeré náklady řízení sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč, dále z odměny za zastupování účastníků advokátem dle § 9 odst. 3 písm. a) a § 7 bod 5. vyhl. č. 177/1996 Sb., dále jen a.t., když odměna za jeden úkon ve věci činí 2 500 Kč. Dle § 12 odst. 4 a.t. je však odměna u každého z žalobců snížena o 20%, její výše tedy činí 2 000 Kč. Ve věci byly učiněny tyto úkony: převzetí a příprava věci, sepis žaloby a účast na jednání soudu dne 21.3. 2023 dle § 11 odst. 1 a.t. a tyto poloviční úkony: sepis odvolání a účast na vyhlášení rozsudku dne 29.3. 2023 dle § 11 odst. 2 a.t. Odměna každého z účastníků tak představuje 8 000 Kč Náklady řízení jsou tvořeny i náhradou hotových výdajů dle § 13 odst. 1 a 3 a.t. ve výši 1 500 za každý shora provedený úkon po 300 Kč a z náhrady za ztrátu času dle § 14 odst. 3 a.t. ve výši 1 600 Kč za 16 půlhodin po 100 Kč. Rovněž sestávají z cestovného osobním automobilem z Prahy do Hodonína a zpět ke dvěma jednáním soudu ve výši 8 570 Kč při ujetí 2 x 562 km, průměrné spotřebě motorové nafty 5,5 l / 100 km a za použití vyhl. č. 467/ 2022. Soud nebyl oprávněn přiznat žalobcům odměnu a hotové výdaje za účtované vyjádření ze dne 26.2.2023, když tato skutková tvrzení vč. navržených důkazů měla být již součástí žaloby.