13 C 253/2021

Plný text

Okresní soud v Hradci Králové rozhodl samosoudkyní JUDr. Annou Tichou ve věci žalobce; celé jméno žalobce , narozený dne datum ; bytem adresa žalobce zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti 1. žalovaným: ; jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa 2. celé jméno žalovaného , narozený dne datum ; bytem adresa žalovaného oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 700 000 Kč s příslušenstvím a 164 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci každý rovným dílem částku ve výši 700 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % p. a. z částky 700 000 Kč od 7. 12. 2019 do zaplacení, a dále jsou žalovaní povinni zaplatit žalobci každý rovným dílem částku ve výši 164 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p. a. z částky 164 000 Kč od 8. 5. 2021 do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Pokud se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % p. a. z částky 164 000 Kč od 23. 2. 2021 do 7. 5. 2021, žaloba se zamítá.</b> <b>III. Žalovaní jsou povinni nahradit žalobci každý rovným dílem náklady řízení ve výši 182 876,20 Kč k rukám právního zástupce žalobce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1 Žalobce se po žalovaných domáhal zaplacení částky 700 000 Kč z titulu smluvní pokuty a další částky ve výši 164 000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení. Tvrdil, že mezi ním jako prodávajícím a žalovanými jako kupujícími byla dne 17. 7. 2019 uzavřena kupní smlouva na nemovitost. Na základě této kupní smlouvy se žalovaný zavázal na žalobce převést vlastnické právo k následujícím nemovitostem: - pozemku – stavební parcely č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 93 m2, jejíž součástí je stavba [adresa] – rodinný dům - pozemku – stavební parcely č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 19 m2, jejíž součástí je stavba bez č. p./č. e. – garáž - pozemku parc. [číslo] – zahrada, o výměře 172 m2 - pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha, o výměře 47 m2 to vše zapsané na [list vlastnictví] vedeném pro k. ú. [obec], část [územní celek] [příjmení] a [územní celek] v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ Nemovitost“), a to za podmínek v Kupní smlouvě uvedených. Součástí ujednání kupní smlouvy byl i závazek žalovaných uhradit celou kupní cenu řádně a včas nejpozději ke dni 15. 11. 2019 na účet advokátní úschovy k tomu určený (článek 2.3b/ kupní smlouvy). Žalovaní svůj závazek zaplatit celou kupní cenu včas nesplnili a celou kupní cenu nikdy nezaplatili. Z toho důvodu žalobce nakonec od kupní smlouvy odstoupil. Podle článku 4.1 kupní smlouvy vznikl žalobci vůči žalovaným nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 700 000 Kč, když žalovaní celou kupní cenu nezaplatili ani ve lhůtě dalších dvaceti dnů po její sjednané splatnosti. Po uplynutí dodatečné lhůty vzniklo žalobci právo domáhat se úhrady smluvní pokuty v žalované výši a smluvní pokuta se tento den stala splatnou, splatná je od 6. 12. 2019. Žalobce opakovaně vyzýval žalované k zaplacení této smluvní pokuty, avšak bezvýsledně. Žalovaní od podpisu kupní smlouvy do 15. 11. 2019 i poté, kdy se dostali do prodlení s úhradou kupní ceny, žalobce neustále ujišťovali, že o předmětnou nemovitost mají zájem a že peníze na její koupi obstarají. V lednu 2020 byl dokonce zprostředkující realitní kanceláří zpracován dodatek ke kupní smlouvě, který neřešil jakékoli údajné vady nemovitosti, naopak řešil zvýšení kupní ceny jako kompenzaci za to, že žalobce ještě počká se zaplacením kupní ceny. K zaplacení kupní ceny nedošlo. Žalovaní účelově zpochybnili stav prodávaných nemovitostí dle žalobce jen proto, aby se vyhnuli povinnosti platit sjednanou smluvní pokutu. Dle článku 4.4. kupní smlouvy ujednání o smluvní pokutě je plně oddělitelné od ostatních ustanovení smlouvy a závazek ze smluvní pokuty je vymahatelný i pro případ zániku smlouvy v důsledku odstoupení od smlouvy, kdy je nerozhodné, kdo od smlouvy odstoupil. Žalovaným muselo být známo, že v katastru nemovitostí byla ke dni uzavření kupní smlouvy evidována nesprávná plocha a výměra zahrady parc. [číslo] v k. ú. [část obce], když cca 18 m2 ze zahrady bylo zastavěno před uzavřením kupní smlouvy stavbou samotného rodinného domu. Nejednalo se o žádnou závadu nemovitosti, odstranění stavby nehrozilo a žalobce vše uvedl bez jakýchkoli obtíží do souladu se skutečností tím, že nechal nesprávný údaj zapsaný v katastru nemovitostí dle skutečnosti opravit. Dále žalobce rozšířil žalobní nárok o zaplacení další částky ve výši 164 000 Kč, když je toho mínění, že žalovaní ve vztahu k němu od počátku jednali nepoctivě a s úmyslem se na jeho úkor obohatit, když nejprve uzavřeli se žalobcem na předmětné nemovitosti nájemní smlouvu. Dle názoru žalobce již při uzavření nájemní smlouvy bylo jejich prvotním zájmem získat nemovitosti do užívání za zvýhodněných podmínek, nikoli za obvyklé nájemné tím, že přislíbili žalobci následný odkup předmětných nemovitostí. Jedině z tohoto důvodu žalobce žalovaným předmětné nemovitosti pronajal za zvýhodněné nájemné. Žalobce požaduje na bezdůvodném obohacení částku 164 000 Kč, žalovaní platili žalobci za nájem za užívání předmětných nemovitostí částku 20 000 Kč měsíčně, obvyklá cena nájmu nemovitostí byla v té době 34 000 Kč měsíčně, což žalobce doložil znaleckým posudkem. Žalovaní užívali předmětnou nemovitost i po skončení sjednané doby nájmu, tedy po 1. 3. 2020 a nemovitosti vyklidili a vrátili žalobci zpět až ke dni 29. 1. 2021. Žalovaní i za toto období hradili za užívání nemovitosti částku 20 000 Kč měsíčně a 1 000 Kč zálohu na vodu, a to až do listopadu 2020 Poslední platba za měsíc listopad byla uhrazena žalobci dne 23. 10. 2020. Za měsíce prosinec 2020 a leden 2021 již žalovaní za užívání předmětné nemovitosti nic nezaplatili. Při podpisu nájemní smlouvy v březnu 2019 zaplatili žalovaní kauci ve výši 20 000 Kč na zajištění jejich závazků z nájemní smlouvy. Tuto kauci žalobce započítal na závazky žalovaných. Za dobu neoprávněného užívání předmětných nemovitostí patřících žalobci se žalovaní bezdůvodně obohatili na jeho úkor za měsíce březen až prosinec 2020 o částku 140 000 Kč a za měsíc leden 2021 o dalších 34 000 Kč, celkem o 164 000 Kč. 2 Žalovaní navrhli žalobu zamítnout s odůvodněním, že potvrdili, že mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovanými jako kupujícími byla dne 17. 7. 2019 uzavřena kupní smlouva na nemovitost. Na základě této kupní smlouvy se žalobce zavázal na žalované převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem shora specifikovaným, a to za podmínek uvedených v kupní smlouvě. Ještě před podpisem této kupní smlouvy uzavřeli dne 15. 3. 2019 žalovaní se žalobcem nájemní smlouvu, kdy předmětem nájmu byla předmětná nemovitost. V souladu s článkem 2 odst. 1 kupní smlouvy byla kupní cena stanovena na částku 8 800 000 Kč s tím, že měla být zaplacena ve dvou částech, kdy žalovaní do advokátní úschovy složili 700 000 Kč. Celá kupní cena měla být doplacena na účet úschovy do 15. 11. 2019. Článek 6 kupní smlouvy obsahuje prohlášení a závazky žalobce, kdy v případě, že se některé z těchto prohlášení či ujištění ze strany žalobce ukáže nebo stane nepravdivým, jsou žalovaní oprávněni od kupní smlouvy jednostranně odstoupit a požadovat smluvní pokutu ve výši 700 000 Kč splatnou na vyzvání žalobci, a případně také náhradu škody. V důsledku upozornění banky posuzující úvěr na část kupní ceny bylo náhledem do katastrální mapy, resp. katastrální mapy v kombinaci s „ ortofotem“, zjištěno, že výše uvedený pozemek parc. [číslo] vedený jako zahrada je v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí z části zastavěn přístavbou k rodinnému domu. Přičemž se správně mělo jednat o budovu, která má být v katastru nemovitostí evidována, tedy že zastavěná část pozemku parc. [číslo] – zahrada, má být vedena v souladu se skutečností jako zastavěná plocha a nádvoří. Stavba tak zároveň zřejmě vznikla jako stavba nepovolená a hrozí úřední nařízení jejího odstranění. Neuvedením této závady váznoucí na nemovitosti v kupní smlouvě, ani jakékoliv jiné upozornění žalobců o existenci této závady, došlo k podstatnému porušení kupní smlouvy a prohlášení strany žalobce uvedené v článku 6. Kupní smlouvy, že:„ na předmětu převodu neváznou žádné závady, výjimkou těch, které jsou uvedené v katastru nemovitostí a specifikované v této kupní smlouvě, které by ve smyslu ustanovení § 1107 občanského zákoníku přešly s převodem vlastnického práva k předmětu převodu na stranu kupující,“ se vzhledem k tomu, že jsou údaje o části Nemovitosti katastrem nemovitostí vedeny v rozporu se skutečností, čímž současně dochází k porušování právních předpisů, ukázalo jako nepravdivé a žalovaným tak vzniklo oprávnění odstoupit od kupní smlouvy a požadovat smluvní pokutu ve výši 700 000 Kč. 3 Žalovaní v této souvislosti odkázali na ustanovení § 2048 občanského zákoníku. Žalovaní přípisem ze dne 30. 1. 2020 odstoupili od kupní smlouvy a současně žalobce upozornili na skutečnost, že jim vzniklo právo požadovat po žalobci smluvní pokutu ve výši 700 000 Kč. Dne 17. 2. 2020 žalovaní prostřednictvím svého právního zástupce žalobci zaslali dopis, v němž uvedli, že poté, co bude odstraněna výše popsaná vada váznoucí na nemovitosti, jsou připraveni uzavřít smlouvu za původně sjednaných podmínek a uhradit kupní cenu. Žalobce jim zaslal dne 24. 3. 2020 výzvu k vyklizení nemovitosti. Ještě dne 31. 3. 2020 žalovaní sdělili žalobci, že mají zájem o koupi předmětné nemovitosti, ale za předpokladu, že přijme odpovědnost za odstranění výše uvedených právních vad. Právní zástupce žalobce začal naproti dohodnutému postupu prosazovat zcela odlišné podmínky kupní smlouvy. Žalovaní jsou přesvědčeni s ohledem na trvání jednání o koupi předmětné nemovitosti, že došlo k automatickému prodloužení nájemní smlouvy. Uzavřením kupní smlouvy je žalobce uvedl v omyl za účelem prodeje nemovitostí nesplňující základní popsané vlastnosti, což představuje porušení informační povinnosti dle § 1928 odst. 2 o. z. Dle přesvědčení žalovaných nikdy nevznikl nárok žalobce na zaplacení smluvní pokuty, jelikož žalovaní se nemohli dostat do prodlení s úhradou kupní ceny, když nikdy nemohl být převeden v kupní smlouvě vymezený předmět koupě, jelikož tento s ohledem na černou stavbu umístěnou na pozemku parc. [číslo] neodpovídal skutečnosti. Žalobce nepodniknul žádné kroky k nápravě tohoto stavu. Z procesní opatrnosti žalovaní učinili dne 27. 10. 2020 jednostranný zápočet jejich nároku na smluvní pokutu ve výši 700 000 Kč vůči údajnému nároku žalobce. Dle přesvědčení žalovaných žalobce od počátku jednal v rozporu s dobrými mravy, když zřejmě nikdy neměl zájem předmětnou nemovitost prodat, nýbrž se obohatit na nájemném, jehož výše byla s ohledem na stav a polohu předmětné nemovitosti zcela zjevně nepřiměřená. 4 Mezi účastníky bylo nesporné, že dne 17. 7. 2019 byla uzavřena kupní smlouva, splatnost kupní ceny byla stanovena do 15. 11. 2019, kupní cena do 15. 11. 2019 ze strany žalovaných do tohoto data zaplacena nebyla. Dále bylo nesporné, že žalovaní užívali nemovitost od března 2019 do ledna 2021, když byla v mezidobí mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva. Žalobce požaduje po žalovaných bezdůvodné obohacení za dobu od 1. 3. 2020 do 31. 12. 2020, kdy žalovaní zaplatili celkem 210 000 Kč s tím, že je zde započítána kauce za prosinec 2020 ve výši 20 000 Kč + požaduje zaplacení bezdůvodného obohacení za leden 2021 ve výši 34 000 Kč. Žalovaní prostřednictvím své právní zástupkyně nesporovali, že zaplatili 210 000 Kč 5 K dotazu soudu 1. žalovaná výslovně potvrdila, že předmětnou nemovitost před uzavřením kupní smlouvy si žalovaní prohlédli, zimní zahradu viděli a rovněž ji užívali v rámci nájemní smlouvy. 6 Z kupní smlouvy ze dne 17. 7. 2019 podepsané všemi účastníky bylo zjištěno, že žalobce jako prodávající prodal žalovaným jako kupujícím nemovitosti, a to pozemek – stavební parcela č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 93 m2, jejíž součástí je stavba [adresa] – rodinný dům; pozemek – stavební parcela č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 19 m2, jejíž součástí je stavba bez č. p./č. e. – garáž; pozemek parc. [číslo] – zahrada, o výměře 172 m2; pozemek parc. [číslo] – ostatní plocha, o výměře 47 m2; to vše zapsané na [list vlastnictví] vedeném pro k. ú. [obec], část [územní celek] [příjmení] a [územní celek] v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce] za dohodnutou kupní cenu 8 800 000 Kč, když kupující se zavázali zaplatit celou kupní cenu ve dvou částech, a to částku 700 000 Kč zaplatit do 5 dnů od podpisu této smlouvy do úschovy advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [anonymizováno], a zbylou kupní cenu ve výši 8 100 000 Kč nejpozději do 15. 11. 2019 (článek 2 kupní smlouvy). V článku 4 si smluvní strany ujednaly, že pro případ, že by strana kupující nezaplatila straně prodávající kupní cenu tak, jak je uvedeno v článku 2 kupní smlouvy, a to ani do dalších 20 dnů, zavazuje se strana kupující zaplatit straně prodávající smluvní pokutu ve výši 700 000 Kč, která je splatná téhož dne. Pro případ, že by strana kupující nezaplatila straně prodávající kupní cenu ani do dalších 10 dnů, je strana prodávající oprávněna od této smlouvy odstoupit, čímž by se od počátku zrušila. Pro tento případ si je strana prodávající oprávněna započíst smluvní pokutu oproti již zaplacené části kupní ceny. 7 Žalobce je zapsán jako vlastník předmětných nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec], [územní celek] v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce]. 8 Z dopisu ze dne 30. 1. 2020 adresovaného žalobci bylo zjištěno, že právní zástupce žalovaných odstoupil od kupní smlouvy ze dne 17. 7. 2019 s poukazem na článek 6 kupní smlouvy s odůvodněním, že pozemek parc. [číslo] vedený jako zahrada je v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí z části zastavěn přístavbou k rodinnému domu. Stavba tak zároveň zřejmě vznikla jako stavba nepovolená a hrozí úřední nařízení jejího odstranění. Kupující tak mají za to, že neuvedením této závady váznoucí na nemovitosti v kupní smlouvě a ani jakékoli upozornění ze strany prodávajícího došlo k podstatnému porušení kupní smlouvy a prohlášení strany prodávající uvedené v článku 6 kupní smlouvy. Z tohoto důvodu kupující odstoupili od kupní smlouvy s tím, že tato smlouva se od počátku ruší a strany si vrátí vzájemně plnění. 9 Dopisem ze dne 3. 2. 2020 žalobce písemně odstoupil od kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 17. 7. 2019 s odůvodněním, že žalovaní neuhradili sjednanou kupní cenu v plné výši a zároveň vyzval žalované k zaplacení smluvní pokuty ve výši 700 000 Kč, na kterou mu vznikl nárok. 10 Dopisem ze dne 17. 2. 2020 právní zástupce žalovaných oznámil žalobci, že žalovaní neuznávají nárok žalobce na zaplacení smluvní pokuty z důvodu prodlení s úhradou kupní ceny ve výši 700 000 Kč, když předmět prodeje neodpovídal popisu v kupní smlouvě a ze strany žalobce nebyly podniknuty žádné kroky k nápravě. Zároveň vyzval žalobce k zaplacení smluvní pokuty a uvedl, že žalovaní jsou ochotni jednat o uzavření kupní smlouvy za původně sjednaných podmínek, a to za kupní cenu 6 000 000 Kč, které jsou připraveni po podpisu složit do úschovy a 2 800 000 Kč po sjednání bankovního úvěru. 11 Dopisem ze dne 24. 3. 2020 právní zástupce žalobce vyzval žalované k vyklizení předmětné nemovitosti s odůvodněním, že jim skončil nájem předmětné nemovitosti uplynutím doby, a to ke dni 29. 2. 2020, a to ve lhůtě 7 dnů od doručení této výzvy a současně žalované vyzval i k zaplacení smluvní pokuty do 7 dnů od doručení této výzvy. 12 Dopisem ze dne 30. 3. 2020 žalovaní odmítli vyklizení nemovitosti s odůvodněním, že jim svědčí právní titul k užívání těchto nemovitostí a vyzvali žalobce k zajištění odstranění vad, k upuštění od neoprávněných zásahů od práv žalovaných a k pokračování o jednání o kupní smlouvě. 13 Z nájemní smlouvy ze dne 15. 3. 2019 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanými jako nájemci, jejím předmětem byla předmětná nemovitost a nájem byl sjednán od 15. 3. 2019 do 29. 2. 2020, nájemné bylo stanoveno na 20 000 Kč měsíčně + 1 000 Kč měsíčně za vodu. Předmětné nemovitosti byly předány žalovaným na základě předávacího protokolu ze dne 15. 3. 2019. 14 Dopisem ze dne 27. 10. 2020 žalovaní vyzvali žalobce k náhradě škody z titulu předsmluvní odpovědnosti, kdy uplatněnou smluvní pokutu ve výši 700 000 Kč z procesní opatrnosti v souladu s ustanovením § 1982 o. z. započetli vůči údajnému uplatněnému nároku žalobce ve výši 700 000 Kč vyčísleným jeho přípisem ze dne 3. 2. 2020. 15 [právnická osoba] sdělila k dotazu žalobce, že aktuální výše nájmu předmětné nemovitosti je v rozmezí 32 000 Kč až 34 000 Kč měsíčně. 16 Ze znaleckého posudku [jméno] [příjmení], [číslo] 2021 ze dne 13. 4. 2021, konkrétně z výpisu z katastru nemovitostí č. [list vlastnictví] tvořícího přílohu tohoto znaleckého posudku, bylo zjištěno, že pozemek parc. [číslo] – zahrada, má výměru 154 m2. Na straně 17 posudku je fotodokumentace týkající se pokoje se vstupem do zahrady, který byl užíván žalovanými po celou dobu užívání nemovitosti z jejich strany, což potvrdila 1. žalovaná. Znalec stanovil výši obvyklého měsíčního nájemného z předmětného rodinného domku ve výši 31 711 Kč měsíčně a z garáže a stavební parcely ve výši 2 300 Kč měsíčně, celkem 34 011 Kč měsíčně v daném místě a čase. Žalovaní nevznesli námitky proti závěrům tohoto znaleckého posudku. 17 Žalovaní doložili k nároku na vydání bezdůvodného obohacení potvrzení o úhradě nájemného, což mezi účastníky nebylo sporné. Dále namítali, že přestože byla žalobci měsíčně hrazena záloha na vodu (jak sám ve svém vyjádření zdůrazňuje), žalobce několikrát zcela opomněl uhradit vodné a stočné, a to za období od 15. 12. 2018 do 8. 11. 2019 a dále pak dvakrát v roce 2020. Aby žalovaní zabránili vzniku dalších nákladů a odpojení vody, byli nuceni dlužné částky uhradit přímo společnosti [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec], která na žalobce podala návrh na vydání platebního rozkazu a Okresním soudem v Hradci Králové byl vydán elektronický platební rozkaz ze dne 8. 9. 2020, č. j. EPR 212415/2020, kdy žalovaní za žalobce zaplatili s cílem zabránit odpojení nemovitostí od přívodu pitné vody přímo [právnická osoba] [anonymizováno] dne 11. 3. 2020 částku ve výši 10 590 Kč a dne 29. 9. 2020 částku ve výši 33 167 Kč (povinnost k úhradě této částky byla 1. žalovanému uložena právě tímto elektronickým platebním rozkazem). 18 Obvodní soud pro Prahu 4 ve svém usnesení ze dne 3. 11. 2020, č. j. 10 Nc 1026/2020-30, kterým vyhověl návrhu 1. žalovaného na nařízení předběžného opatření, v němž rozhodl, že smlouva o dodávkách elektřiny mezi 1. žalovaným a dodavatelem elektřiny [právnická osoba] ze dne 18. 9. 2019 trvá. 19 Usnesením Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 28. 12. 2020, č. j. 12 C 243/2020–56, byli žalobce a jeho manželka [jméno] [příjmení] zavázáni povinností zdržet se svémocného rušení držby žalovaných předmětných pozemků s odůvodněním, že žalovaní předmětnou nemovitost užívají, což vyplývá ze žaloby na vyklizení nemovitosti žalovanými, kdy žalovaní opírají držbu o nájemní smlouvu, a pro žalobu na ochranu držby není významné, zda nájemní právo z nájemní smlouvy trvá, či snad skončilo. Žalobce a [jméno] [příjmení] zde v pozici žalovaných několikrát neuhradili vodné a stočné. Z tohoto důvodu bylo návrhu vyhověno. 20 Svědek [jméno] [příjmení] ve své svědecké výpovědi uvedl, že je realitním makléřem. Potvrdil, že měl jednání s 2. žalovaným, kdy 2. žalovaný měl zájem o koupi nemovitosti, kterou svědek nabízel. Na tuto nemovitost uzavřeli rezervační smlouvu. Během následujících měsíců 2. žalovaný neustále odkládal povinnost podepsat kupní smlouvu. Nakonec odmítl smlouvu podepsat. Měl však povinnost zaplatit rezervační poplatek podle rezervační smlouvy. Nakonec uvedl jako důvod, proč nepodepíše kupní smlouvu, nekvalitní práci svědka jako realitního makléře, kterou spatřoval v tom, že nemovitost nebyla v den rezervace stažena z prodeje. Dostalo se to až k soudu. Rezervaci měl napsanou jeho syn [jméno], kdy i veškeré dokumenty byly na [jméno], který zde byl jako figurka a podepisoval vše, co řekl otec, ale faktické slovo měl 2. žalovaný. 21 S ohledem na výše uvedené soud zjistil následující skutkový stav: 22 Mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovanými jako kupujícími byla dne 17. 7. 2019 uzavřena kupní smlouva, dle které se žalobce zavázal na žalované převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem specifikovaným výše. Součástí ujednání kupní smlouvy byl i závazek žalovaných uhradit celou kupní cenu řádně a včas nejpozději ke dni 15. 11. 2019 na účet advokátní úschovy k tomu určený (článek 2.3b/ kupní smlouvy). Žalovaní svůj závazek zaplatit celou kupní cenu včas nesplnili a celou kupní cenu nikdy nezaplatili. Z toho důvodu žalobce nakonec od kupní smlouvy odstoupil. Podle článku 4.1 kupní smlouvy vznikl žalobci vůči žalovaným nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 700 000 Kč, když žalovaní celou kupní cenu nezaplatili ani ve lhůtě dalších dvaceti dnů po její sjednané splatnosti. Po uplynutí dodatečné lhůty vzniklo žalobci právo domáhat se úhrady smluvní pokuty v žalované výši a smluvní pokuta se tento den stala splatnou, splatná je od 6. 12. 2019. Žalobce opakovaně vyzýval žalované k zaplacení této smluvní pokuty, avšak bezvýsledně. Žalovaní od podpisu kupní smlouvy do 15. 11. 2019 i poté, kdy se dostali do prodlení s úhradou kupní ceny, žalobce neustále ujišťovali, že o předmětnou nemovitost mají zájem (viz písemná korespondence mezi právními zástupci) a že peníze na její koupi obstarají. Žalovaní písemně odstoupili od smlouvy dopisem ze dne 30. 1. 2020. Žalobce rovněž písemně odstoupil od kupní smlouvy dopisem ze dne 3. 2. 2020 z důvodu, že k datu 15. 11. 2019 žalovaní nezaplatili sjednanou kupní cenu a v této souvislosti vyzval žalobce žalované k zaplacení smluvní pokuty ve výši 700 000 Kč, na kterou mu vznikl nárok z uzavřené kupní smlouvy. Dopisem ze dne 27. 10. 2020 žalovaní, kromě jiného, započetli tutéž částku vůči údajnému uplatněnému nároku žalovaného ve výši 700 000 Kč vyčísleného jeho přípisem ze dne 3. 2. 2020. Dopisem ze dne 24. 3. 2020 žalobce vyzval žalované k vyklizení předmětných nemovitostí, které žalovaní nejdříve užívali na základě nájemní smlouvy ze dne 15. 3. 2019, kdy doba nájmu byla sjednána na dobu určitou od 15. 3. 2019 do 29. 2. 2020, nájemné bylo stanoveno na 20 000 Kč měsíčně + 1 000 Kč měsíčně za vodu. Předmětné nemovitosti byly předány žalovaným na základě předávacího protokolu ze dne 15. 3. 2019. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaní předmětné nemovitosti užívali od 15. 3. 2019 do ledna 2021. Žalovaní prostřednictvím svého právního zástupce nesporovali, že zaplatili 210 000 Kč. Žalobce požaduje po žalovaných bezdůvodné obohacení za dobu od 1. 3. 2020 do 31. 12. 2020 po 34 000 Kč a za leden 2021 ve výši 34 000 Kč, kdy žalovaní zaplatili celkem 210 000 Kč s tím, že je zde započítána kauce za prosinec 2020 ve výši 20 000 Kč, a to v celkové výši 164 000 Kč (11 x 34 000 Kč = 374 000 Kč mínus 210 000 Kč). 23 Soud zamítl návrh žalobce na provedení důkazu, a to výslechem svědka p. [příjmení] a návrh žalovaného na výslech druhého žalovaného, výslech svědka [jméno] [celé jméno žalovaného], svědkyně [jméno] [příjmení] a návrh na ohledání nemovitosti jako nedůvodné, když byl prokázán dostatečně skutkový stav a provedení těchto návrhů na doplnění dokazování by bylo nadbytečné a neekonomické z hlediska tohoto řízení. Znaleckým posudkem byla stanovena výše měsíčního nájemného za předmětnou nemovitost v místě a čase ve výši 34 011 Kč měsíčně, žalovaní tuto výši nijak nesporovali. Neměli žádné námitky do obsahu znaleckého posudku. 24 Hmotněprávní posouzení plyne zejména z ustanovení § 2079 a násl., kdy mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva, od které žalobce odstoupil, když odstoupení od smlouvy bylo mezi účastníky sjednané v rámci uzavřené kupní smlouvy, a dle § 2048 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen o. z.), která upravují smluvní pokutu. Námitku započtení soud posoudil dle § 1987 o. z. 25 Dle § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. 26 Žalovaní se dostali do prodlení s úhradou kupní ceny, kterou měli dle uzavřené kupní smlouvy zaplatit celou nejpozději v termínu do 15. 11. 2019. Nestalo se tak a v prodlení s její úhradou byli žalovaní až do konce ledna 2020, kdy došlo k odstoupení od kupní smlouvy. Po celou tuto dobu žalovaní nezmínili žádné výhrady ve vztahu k vadám nemovitostí. Jejich výhrady k vadám nemovitostí se objevily poprvé až v jejich odstoupení od kupní smlouvy, tedy v lednu 2020. Tzn., že žalovaní nikdy v době od uzavření kupní smlouvy do doby, kdy měli doplatit celou kupní cenu (do 15. 11. 2019), neupozornili ani žalobce a ani zprostředkující realitní kancelář, že by měly prodávané nemovitosti jakékoliv vady, které by jim bránily v tom, aby jim úvěrující banka poskytla finance na úhradu kupní ceny. Naopak, výslech svědka napovídá skutečnosti, že žalovaní, konkrétně 2. žalovaný, neměl v úmyslu předmětné nemovitosti koupit. Žalovaní tak porušili svůj smluvní závazek řádně a včas uhradit kupní cenu ve výši a způsobem dohodnutým v kupní smlouvě. Pro případ porušení tohoto závazku byla v kupní smlouvě sjednána smluvní pokuta, a je tedy důvodný požadavek žalobce, aby mu žalovaní tuto smluvní pokutu uhradili. Právo na smluvní pokutu vzniká již porušením smluvené povinnosti bez ohledu na okolnosti a příčiny, které k porušení vedly. Není rozhodné, zda byla porušena povinnost obsahem právního vztahu mezi podnikateli či nepodnikateli. Ani vznik škody není podmínkou vzniku pohledávky na smluvní pokutu. Povinnost uhradit smluvní pokutu je tudíž vybudována na absolutním objektivním principu. 27 Soud tedy zkoumal, zda došlo k platnému ujednání o smluvní pokutě, tedy, zda došlo k určitosti ujednání o smluvní pokutě, určení výše smluvní pokuty a stanovení splatnosti smluvní pokuty. V dané věci je toto ujednání platné, když byla určena povinnost, na jejíž porušení je smluvní pokuta vázána, tedy zaplacení celé kupní ceny do 15. 11. 2019. Byla stanovena výše smluvní pokuty, a to 700 000 Kč. Pro splatnost zde platí obecné právo závazkové upravené v § 1958 o. z., kdy věřitel bude moci požadovat plnění ihned a dlužník bude povinen plnit bez zbytečného odkladu poté, co byl věřitelem o plnění požádán. Po marném uplynutí sjednané či stanovené lhůty pak nastávají účinky prodlení dle § 1968 a násl. o. z. Protože bylo prokázáno platné sjednání smluvní pokuty a bylo prokázáno porušení povinnosti žalovaných, kteří neuhradili celou kupní cenu ve sjednané době, soud žalobě, co se týká požadavku žalobce na zaplacení smluvní pokuty ve výši 700 000 Kč, v celém rozsahu vyhověl a přiznal žalobci i příslušenství pohledávky, když žalovaní jsou v prodlení (§ 1968 a násl. o. z.) neboť celou kupní cenu nezaplatili ani ve lhůtě dalších dvaceti dnů po její sjednané splatnosti. Po uplynutí dodatečné lhůty vzniklo žalobci právo domáhat se úhrady smluvní pokuty v žalované výši a smluvní pokuta se tento den stala splatnou, splatná je od 6. 12. 2019. 28 Soud vyhověl žalobě i co do zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši 164 000 Kč za dobu užívání předmětných nemovitostí žalovanými bez právního titulu, tedy neoprávněně, a to za dobu od března 2020 do ledna 2021. Z provedeného dokazování je jednoznačné právě s odkazem na uzavřenou kupní smlouvu ze dne 17. 7. 2019, že předmětné nemovitosti žalobce žalovaným pronajal pod příslibem, že je od něj žalovaní za dohodnutou kupní cenu odkoupí. Proto je nabízel k prodeji a žalovaní se mu prostřednictvím realitní kanceláře přihlásili jako zájemci o koupi, přičemž chtěli nemovitosti nejprve pronajmout s tím, že je následně koupí. Následně se žalovaní dostali do prodlení s úhradou kupní ceny. Obě strany od uzavřené kupní smlouvy odstoupily a smlouva byla zrušena. Nájemní smlouva byla uzavřena pouze na dobu určitou do 15. 3. 2019 do 29. 2. 2020, nájemné bylo stanoveno na 20 000 Kč měsíčně + 1 000 Kč měsíčně za vodu. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že nemovitosti žalovaní vyklidili v lednu 2021, tzn. od března 2020 do ledna 2021 užívali žalovaní předmětné nemovitosti neoprávněně, když nájemní smlouva na nemovitosti žalobce byla uzavřena na dobu určitou a uplynutím této doby nájem (a právní důvod k užívání nemovitostí) skončil. Užívali-li žalovaní nemovitosti žalobce i po termínu skončení nájmu, užívali je neoprávněně a bez legitimního právního důvodu. Částky, které za to platili, platili bez smluvního podkladu a žalobce si důvodně tyto částky ponechával, kdy částky, které přijal od žalovaných, odečetl od požadované výše bezdůvodného obohacení. Žalovaní neprokázali, že by po tuto dobu měli právní důvod k užívání předmětných nemovitostí, i když bylo vydáno předběžné opatření, kdy žalobce spolu s [jméno] [příjmení] byli zavázáni povinností zdržet se svémocného rušení držby žalovaných předmětných pozemků s odůvodněním, že při rozhodnutí v této věci nebylo významné, zda nájemní právo z nájemní smlouvy trvá, či snad skončilo. V této souvislosti tuto skutečnost soud neposuzoval a byla již podána žaloba na vyklizení předmětných nemovitostí. 29 Žalovaní předmětné nemovitosti užívali bez právního důvodu, neboť jim nesvědčilo právo nájmu ani jiné odvozené právo k těmto nemovitostem. Při hmotněprávním posouzení věci za toto období soud postupoval v souladu s § 2991 a násl. občanského zákopníku č. 89/2012 Sb., dále jen o. z., a výši bezdůvodného obohacení odvodil od výše obvyklého nájemného v daném místě a čase stanoveného znaleckým posudkem, což je 34 000 Kč měsíčně. Celkem činí výše bezdůvodného obohacení na straně žalovaných částku 164 000 Kč, viz zjištěný skutkový stav výše. Soud přiznal žalobci i příslušenství pohledávky v souladu s ustanovením § 1970 o. z. Zákonný úrok z prodlení upravuje nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku (srov. § 19 odst. 1 přechodného ustanovení zákona č. 351/2013 Sb.) Počátek je dán následující den poté, co uplynula lhůta tří dnů k zaplacení dlužné částky od předání rozšířeného návrhu na zaplacení bezdůvodného obohacení, což bylo dnem 7. 5. 2021. S ohledem na výše uvedené byla žaloba v části, kde se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % p. a. z částky 164 000 Kč od 23. 2. 2021 do 7. 5. 2021 jako nedůvodná zamítnuta. 30 O nákladech řízení soud rozhodl v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy plný úspěch ve věci měl žalobce. Náklady žalobce jsou tak tvořeny odměnou advokáta dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., (advokátního tarifu), když sazba mimosmluvní odměny advokáta za jeden úkon v této věci činí 11 100 Kč (počítáno z tarifní hodnoty 700 000 Kč podle vyhlášky č. 177/1996 Sb.), resp. 11 780 Kč (počítáno z tarifní hodnoty 864 000 Kč podle vyhlášky č. 177/1996 Sb.), a to: -) převzetí věci, první porada s klientem dne 19. 10. 2020, úkon za 11 100 Kč -) sepis žaloby, návrhu na vydání EPR, úkon za 11 100 Kč -) vyjádření žalobce k odporu žalovaných a rozšíření žaloby z 23. 2. 2021 o 164 000 Kč s příslušenstvím, úkon za 11 780 Kč -) vyjádření žalobce z 26. 4. 2021, úkon za 11 780 Kč -) účast na jednání soudu dne 4. 5. 2021, úkon za 11 780 Kč -) vyjádření žalobce z 16. 6. 2021, úkon za 11 780 Kč -) vyjádření žalobce z 28. 6. 2021 k námitce věcné nepříslušnosti žalovaných, úkon za 11 780 Kč -) vyjádření žalobce z 20. 10. 2021 k návrhu žalovaných na postoupení věci z důvodu vhodnosti, úkon za 11 100 Kč -) vyjádření žalobce z 20. 10. 2021 k návrhu žalovaných na postoupení věci 13 C 253/2021 z důvodu vhodnosti, úkon za 7 660 Kč -) účast na jednání soudu dne 8. 3. 2021, spojení věcí, úkon za 11 780 Kč celkem ve výši 111 640 Kč, dále 10 režijních poplatků po 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu v celkové výši 3 000 Kč, 21% DPH ve výši 24 074,40 Kč, soudní poplatek ve výši 36 200 Kč a náklady na znalecký posudek ve výši 7 961,80 Kč. V souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. soud výrokem III. uložil neúspěšným žalovaným nahradit náklady řízení v celkové výši 182 876,20 Kč k rukám právního zástupce žalobce.