37 C 80/2024

Plný text

Okresní soud v Hradci Králové rozhodl soudkyní Mgr. Barborou Tichou Markovou ve věci žalobce a): Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A žalobce b): Jméno žalobce B , narozený Datum narození žalobce B oba bytem Adresa žalobce B zastoupeni advokátem: Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované o zaplacení částky 40 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna uhradit žalobcům částku 40 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 40 000 Kč od 1. 12. 2023 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna uhradit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 26 200 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.

1. Žalobci se domáhali žalobou po žalovaném zaplacení 40 000 Kč s příslušenstvím. Uvedli, že s žalovanou dne 1. 3. 2023 uzavřeli kupní smlouvu, na základě které od ní každý do podílu o velikosti ½ koupili za 12 900 000 Kč pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je rodinný dům č.p. , Anonymizováno, , a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vše v katastrálním území , adresa, , a to včetně vybavení domu. Ke dni 20. 3. 2023 se žalobci stali vlastníky nemovitosti, přičemž vklad vlastnického práva byl v katastru nemovitostí proveden dne 12. 4. 2024. , adresa, od nemovitosti převzal žalobce b) od žalované až dne 5. 4. 2024 a hned následující den žalované oznámil, že na nemovitostech při prohlídce učiněné po předání klíčů objevili vady, a to konkrétně plíseň v některých místnostech, vlhké zdivo v ložnici a koupelně a mokré stropy nad schody a v obývacím pokoji, nefunkční spotřebiče (myčku a troubu). Vzhledem k tomu, že komunikace mezi účastníky nevedla k vyřešení shora uvedených vad, uplatnili žalobci vůči žalované slevu z kupní ceny v celkové výši 190 000 Kč (každý z žalobců částku 95 000 Kč) se splatností do 30. 11. 2023, a to dopisem právní zástupkyně žalobců ze dne 22. 11. 2023, přičemž sleva z kupní ceny byla žalobci požadována za tyto vady: nedodané nabývací tituly, nedodané dokumenty k revizím elektřiny, komínů, topení a protokoly o tlakové zkoušce rozvodů vody, kanalizaci, nedodaná stavební dokumentace a kolaudační rozhodnutí, nedodaný průkaz energetické náročnosti budovy, nefunkční spotřebiče (myčka a vestavná trouba) a nedodané záruční listy ke spotřebičům a zařizovacím předmětům, vady způsobené zatečením do nemovitostí, kdy k jejich odstranění je nezbytná demontáž stropů, výměna topení a podlahy, plíseň ve spíži a nutná sanace, vlhké zdivo v ložnici s nutností sanace. Ze strany žalované nedošlo ani po další výzvě ze dne 19. 12. 2023 k úhradě dlužné částky, a proto se žalobci domáhají uhrazení slevy z kupní ceny žalobou. Žalobci se touto žalobou domáhají zaplacení slevy z kupní ceny pouze ve výši 40 000 Kč, a to za vady způsobené zatečením do nemovitosti, kdy byla nezbytná demontáž stropů, výměna topení a podlahy.

2. Žalovaná v rámci odporu proti vydanému elektronickému platebnímu rozkazu uvedla, že nárok žalobců považuje za neopodstatněný, sleva byla totiž dána již snížením prodejní ceny, neboť nemovitost se původně prodávala za 14 500 000 Kč.

3. Soud nato vyzval žalovanou o konkretizaci rozhodných skutečností uvedených v odporu, o označení důkazů k jejich prokázání, zejména kdy a jakým způsobem byla sjednána sleva z kupní ceny nemovitosti, v jaké výši, jaké byly důvody slevy apod. Byla poučena, že k tomu, aby bylo dosaženo účelu řízení, jsou účastníci povinni zejména tvrdit všechny pro rozhodnutí ve věci významné skutečnosti, plnit důkazní povinnost a další procesní povinnosti uložené jim zákonem nebo soudem. Byla poučena, že pokud shora naznačeným způsobem nedoplní svá skutková tvrzení a důkazy k nim, vystavuje se nebezpečí neunesení břemene tvrzení a důkazního břemene a v důsledku toho pak neúspěchu ve věci. Přes urgenci žalovaná v řízení dále nic netvrdila, neoznačila ke svým dosavadním tvrzením žádné důkazy.

4. Soud věc projednal a rozhodl v nepřítomnosti žalované dle § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“), když žalovaná byla k jednání ve věci řádně předvolána, její omluva však nebyla včasná, byla doručena soudu datovou schránkou až následující den po jednání.

5. Žaloba je důvodná.

6. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav:

7. Žalobci jsou spoluvlastníky pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je rodinný dům č.p. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, , každý vlastní podíl o velikosti ½ k uvedeným nemovitostem, a to na základě kupní smlouvy ze dne 1. 3. 2023 s právními účinky zápisu ke dni 20. 3. 2023 (viz výpis z katastru nemovitostí). Dle této kupní smlouvy účastníci uzavřeli dne 1. 3. 2023 smlouvu o převodu předmětných nemovitostí z žalované jako prodávající na žalobce jako kupující za kupní cenu 12 900 000 Kč. Účastníci si mj. ujednali, že vlastnické právo převodu přechází na žalobce dnem, ke kterému nastanou účinky vkladu práva vlastnického do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu a tímto dnem na ně také přecházejí veškerá další práva a povinnosti s vlastnictvím předmětu převodu spojená. Nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení přechází na žalobce dnem předání a převzetí předmětu převodu. Žalobci prohlásili, že si předmět koupě řádně prohlédli, že byli žalovanou výslovně upozorněni na skutečnost, že jde o původní stavbu, která není novostavbou jako celek, že prošla pouze nezbytnými opravami a údržbou a může si proto v budoucnu vyžádat i další opravu a údržbu, zejména pokud jde o střechu apod. a přebírají předmět koupě i s tímto vědomím, že se mohou objevit vady, které nejsou zjevné či zřejmé v okamžiku prodeje. Bylo domluveno, že k protokolárnímu a fyzickému předání předmětu převodu dojde ve stejný den, kdy dojde k podpisu kupní smlouvy a k podání návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu.

8. Z dopisu ze dne 9. 5. 2023 a dokladu o odeslání bylo zjištěno, že žalobci dne 9. 5. 2023 oznámili písemně žalované, že dne 5. 4. 2023 žalovaná předala klíč od domu, kdy tím dnem teprve do něho mohli vstoupit. Následující den žalobce a) upozornil na vady v domě – plíseň ve spíži 2 x 1,5 m, vlhké zdivo v ložnici, mapy od zatečené vody nad podestou schodiště, na stropě v obývacím pokoji a v rohu koupelny, parkety poničené od zatečené vody (zvlnění, viditelné vodní mapy), zatékání stropem do původního (předního) dětského pokoje s tím, že žádná z těchto vad v době, kdy si žalobci dům prohlíželi, v domě nebyla. Tyto nebyly patrné ani z fotodokumentace realitní kanceláře. Žalobci vyzvali žalovanou, aby došlo k předání nemovitostí v souladu se smlouvou, tj. zejména, aby byl o předání nemovitosti sepsán předávací protokol, kde budou rovněž uvedeny stavy měřidel energií, aby byla předána dokumentace v souladu se smlouvou, aby v rámci předávacího protokolu byly uvedeny závady výše popsané vč. nefunkčních některých spotřebičů a byl také dohodnut způsob jejich řešení. Žalovaná byla upozorněna, že je pravděpodobné, že budou po ni žalobci požadovat slevu z kupní ceny.

9. Z dopisu ze dne 22. 11. 2023 a dokladu o odeslání bylo zjištěno, že žalobci s ohledem na zjištěné vady popsané v dopise ze dne 9. 5. 2023 vyzvali dne 22. 11. 2023 žalovanou k úhradě slevy z kupní ceny ve výši 190 000 Kč nejpozději do 30. 11. 2023, mj. za vady způsobené zatečením do nemovitosti, kdy k jejich odstranění je nezbytná demontáž stropů, výměna topení a podlahy.

10. Z dopisu ze dne 19. 12. 2023 a dokladu o odeslání bylo zjištěno, že žalobci dne 19. 12. 2023 ještě jednou vyzvali žalovanou k úhradě uplatněné slevy z kupní ceny ve výši 190 000 Kč.

11. Hmotněprávní poměry účastníků soud posoudil dle příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“).

12. Podle § 2095 o.z. platí, že prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

13. Podle § 2099 odst. 1 o.z. platí, že věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

14. Podle § 2100 odst. 1 o.z. platí, že právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

15. Podle § 2103 o.z. platí, že kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

16. Podle § 2107 odst. 1 o.z. platí, že je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

17. Podle § 2129 odst. 2 o.z. platí, že neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

18. Podle § 2130 o.z. platí, že ujednají-li strany, kdy má kupující nemovitou věc převzít, náleží kupujícímu od ujednané doby převzetí plody a užitky nemovité věci. Ve stejné době přejde nebezpečí škody na věci na kupujícího.

19. Soud vyšel ze zjištění, že žalobci s žalovanou uzavřeli ve smyslu § 2079 a násl. o.z. kupní smlouvu, podle které se stali žalobci vlastníky předmětné nemovitosti v katastrálním území , adresa, . K předání předmětné nemovitosti došlo převzetím nemovitosti dne 5. 4. 2023. K tomuto datu tedy přešlo na žalobce jako na kupující nebezpečí škody na věci ve smyslu § 2130 o. z. Vady zakoupené nemovitosti způsobené zatečením do nemovitosti, kdy byla nezbytná demontáž stropů, výměna topení a podlahy, oznámili žalobci žalované ihned druhý den po převzetí nemovitosti, tj. ve lhůtě dle § 2129 odst. 2 o.z.

20. Žalovaná nesporovala vytýkané vady nemovitosti a výši slevy za vadné plnění.

21. Soud byl v dané věci vázán podanou žalobou a rozhodoval na základě zjištěného skutkového stavu věci souladu s § 153 o.s.ř. Vycházel z provedených listinných důkazů (§ 120 o.s.ř.), když na žalované bylo s ohledem na její procesní obranu, že sleva byla dána již snížením prodejní ceny, neboť nemovitost se původně prodávala za 14 500 000 Kč, aby v řízení zejména tvrdila, kdy a jakým způsobem byla sjednána sleva z kupní ceny nemovitosti, v jaké výši, jaké byly důvody slevy apod. K tomu k prokázání svých tvrzení označila nějaké důkazy. V dané věci však uvedené nebylo tvrzeno, natož prokázáno, ani to nevyšlo jinak najevo (ani ze smluvních ujednáních stran nevyplývá, že by předmětné vady nemovitosti byly zohledněny v kupní ceně). Žalovaná byla v řízení pasivní, neúčastnila se soudního jednání ve věci, sama se tak připravila o poskytnutí i dalších procesních poučení ze strany soudu při jednání. V řízení bylo prokázáno, že ke škodě na nemovitosti došlo před přechodem nebezpečí škody na žalobce a odpovědnost za takto vzniklé vady má žalovaná. Soud proto žalobě zcela vyhověl a výrokem I. uložil žalované povinnost uhradit žalobcům částku 40 000 Kč, a to se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 40 000 Kč od 1. 12. 2023 do zaplacení (dne 22. 11. 2023 žalovaná vyzvána k úhradě slevy z kupní ceny nejpozději do 30. 11. 2023, od 1. 12. 2023 se dostala do prodlení se zaplacením) - podle § 1970 o.z., § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. a dle úředního sdělení České národní banky o úpravě základních úrokových sazeb.

22. Výrok o náhradě nákladů řízení se opírá o ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. a § 142a odst. 1 o.s.ř., kdy účastník, který měl ve věci plný úspěch, má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů. V řízení měli plný úspěch žalobci, jejich náklady řízení tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 1 600 Kč, odměna advokáta za zastupování žalobců v soudním řízení ve výši 21 600 Kč za 5 úkonů právní služby po 2 160 Kč × 2 osoby (převzetí věci, žaloba, předžalobní výzva, porada s klientem delší 1 hodiny, účast na soudním jednání) dle § 11 odst. 1 písm. a), c), d), g), § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů, dále náhrada hotových výdajů advokáta ve výši 3 000 Kč za 5 úkonů právní služby po 300 Kč × 2 osoby podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. K úkonu, který žalobci vyčíslili k náhradě nákladů tohoto řízení spočívajícím v nahlížení do spisu je třeba předně uvést, že ustanovení § 11 odst. 1 a 2 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „advokátní tarif“) takový úkon nezná, a tedy jej ani nepokládá za samostatný úkon právní služby. Nejvyšší soud však v usnesení z 8. 9. 2015 sp. zn. 22 Cdo 1176/2015 dospěl k závěru, že soud rozhodující o náhradě nákladů řízení může výjimečně přiznat advokátovi odměnu za samostatný úkon právní služby spočívající v prostudování spisu (analogicky podle § 11 odst. 1 písm. f/ advokátního tarifu), bude-li takový postup v civilním soudním řízení s ohledem na konkrétní okolnosti případu (při zohlednění zejména nezbytnosti a účelnosti postupu, procesní situace) ospravedlnitelný (například založí-li protistrana do spisu značné množství listin, s nimiž nemá účastník možnost se jinak seznámit krátce před přípravným jednáním či prvním jednání ve věci). Nahlížení do spisu, které žalobci zahrnuli do vyúčtování svých nákladů, však vymezené parametry nesplňují. Při nahlížení do spisu dne 28. 8. 2024 (č. l. 10 spisu) byla procesní situace taková, že žalovaná podala ve věci odpor, kdy byla následně vyzvána k jeho doplnění. Žádné listinné důkazy z její strany nebyly ve spisu založené. Nahlížení trvalo pouze pět minut. Náklady řízení tak činí 26 200 Kč a jsou splatné k rukám zástupce žalobců podle § 149 o.s.ř.

23. Lhůtu k plnění dle výroku I. a II. rozsudku soud stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř.