38 C 88/2021

Plný text

Okresní soud v Hradci Králové rozhodl soudkyní JUDr. Janou Elou Klikovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupený advokátem: údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o zaplacení částky 417 501 Kč s příslušenstvím, <b>I. Žaloba, v níž se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 417 501 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 1. 6. 2020 do zaplacení, se zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 1 089 Kč ve lhůtě do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> Návrhem došlým soudu dne 7. 6. 2001 požádala žalobkyně o vydání rozsudku, kterým by soud uložil žalovanému zaplatit žalobkyni částku 417 501 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 1. 6. 2020. V návrhu uvedla, že si žalobkyně od žalovaného pronajala prostory k podnikání ve vlastnictví žalovaného na adrese [adresa], na základě smlouvy o nájmu ze dne 23. 7. 2008 k realizaci vítězného záměru vzešlého z výběrového řízení, tj. provozovat jej pro výrobu, prodej originální zmrzliny a cukrářských/pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých, studených jídel a nápojů, což odpovídá vítěznému záměru výběrového řízení - provozu kavárny. Pronajatý prostor byl beze změny užívání z pizzerie na kavárnu nevyhovující. Žalobkyně hradí nájem od 15. 8. 2018 v plné výši s výjimkou období leden, únor a březen 2019, kdy byla na základě dodatku [číslo] k předmětné smlouvě poskytnuta žalobkyni sleva na nájemném ve výši 11 754 Kč. Za období od 15. 8. 2018 do 31. 5. 2021 uhradila žalobkyně na nákladech spojených s rekonstrukcí a změnou užívání prostoru na kavárnu částku 238 550 Kč. Za období od 15. 8. 2018 do 31. 5. 2021 uhradila žalobkyně na nájemném bez záloh na služby a energie částku 595 902 Kč, a to aniž byl vzat ohled na to, že uplynuly 2 měsíce doby nájmu, než rozhodl kolektivní orgán žalovaného o změně užívání pronajatého prostoru na kavárnu. Dne 1. 2. 2019 nabylo právní moci stavební povolení, rekonstrukci přerušila počátkem března 2019 havárie plynového kotle, kdy došlo k přerušení rekonstrukčních prací pro překážku na straně žalovaného do 3. 5. 2019. Během výměny plynového kotle došlo k poškození původní podlahy na podlaze. V polovině září 2019 zahájil zhotovitel rekonstrukci poškozené podlahy. Ani po opakované opravě se podlahu nepodařilo uvést do bezvadného stavu. Provoz kavárny byl zahájen dne 27. 7. 2020 s poškozenou podlahou. Dne 7. 1. 2021 byla provedena oprava podlahy v předmětu nájmu a k jejímu předání došlo 3. 5. 2021, dílo bylo převzato s vadami, které byly odstraněny 14. 5. 2021 závěrečnou instalací nových lišt. Až od 15. 5. 2021 může žalobkyně využívat předmět nájmu pronajatý žalovanou bez omezení. Podle žalobkyně je smlouva o nájmu nevyvážená a jednostranná, povinnosti má pouze nájemce. Na výzvy žalobkyně zaslané prostřednictvím právního zástupce žalovaný nereagoval odpovídajícím způsobem. Právní zástupce žalobkyně navrhl žalovanému, aby mu prominul 40 % nájemného od uzavření předmětné smlouvy do okamžiku odstranění prasklin na podlaze. Žalovaný tomuto nevyhověl. Žalobkyně má za to, že nájemce je slabší stranou smlouvy, neboť pronajímatel měl větší hospodářskou sílu. Podle § 2 898 občanského zákoníku se nepřihlíží k ujednání, které předem vylučuje nebo omezuje právo slabší strany na náhradu jakékoliv újmy. Je zřejmé, že v tomto případě má pronajímatel povinnost k náhradě újmy nájemce způsobené porušením ochrany slabší strany. Pronajímatel má zakázáno zneužívat své postavení zejména pro vytvoření zřetelně nevyváženého nastavení práv a povinností mezi smluvními stranami podle § 433 občanského zákoníku v platném znění. Žalobkyně má za to, že uzavřená nájemní smlouva je nevýhodná pro žalobkyni jakožto slabší stranu s nevyváženými právy a povinnostmi, přičemž takové jednání je ze zákona zakázáno. Pronajímatel svým vlastním zaviněním porušil zákonnou povinnost stanovenou na ochranu práva nájemce v § 2910 občanského zákoníku, neboť generální pravidlo zákazu zneužití slabší strany je porušením zákonné povinnosti ve smyslu § 2 910 o.z. Žalobkyně spatřuje porušení povinností stanovených v § 433 občanského zákoníku v tom, že smlouva je nevyvážená a jednostranná, ze strany správce majetku žalované byla smlouva předložená žalobkyni ustáleným způsobem„ ber nebo nech být“. Žalobkyně požaduje náhradu škody za porušení právem stanovené povinnosti v souladu s § 2 910 občanského zákoníku nebo i škody způsobené porušením dobrých mravů. Žalobkyně má právo na náhradu škody alespoň ve výši přiměřené slevy z nájemného, která činí 417 501 Kč, výše škody je snížena o slevu na nájemném na základě dodatku [číslo] tj. o částku 15 673 Kč a o částku 61 546 Kč z příspěvků z programu COVID nájemné. Žalovaný návrh žalobkyně obsažený v předžalobní výzvě odmítl bez jednání a zdůvodnění s odkazem na to, že není ochoten jednat o jiném než o svém návrhu. Tento přístup žalovaného je dalším nezpochybnitelným projevem zneužití hospodářské závislosti žalobkyně a žalovaného a tím bezprecedentním porušením povinnosti stanovené v § 433 občanského zákoníku. Žalobkyně má za to, že jsou splněny všechny předpoklady pro vznik odpovědnosti žalovaného za škodu ve smyslu § 2 910 občanského zákoníku, neboť a) žalovaný se dopustil úmyslného jednání v rozporu se zákonem tím, že svým vlastním zaviněním porušil zákonnou povinnost stanovenou na ochranu práva žalobkyně, čímž zasáhl do práv žalobkyně jako poškozeného a způsobil žalobkyni škodu v uvedené výši a b) mezi vzniklou škodou a jednáním žalované je příčinná souvislost. Žalovaný je proto povinen škodu žalobkyni nahradit. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a uvedl, že podle § 2 odst. 1 zákona č. 102 8/2000 Sb., o obcích je veřejnoprávní korporací, která má vlastní majetek. Obec vystupuje v právních vztazích svým jménem a nese odpovědnost. Podle § 38 zákona o obcích majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Žalovaný v právním vztahu s žalobkyní nevystupoval jako podnikatel hospodském styku, ale vykonával v samostatné působnosti správu svého majetku, jako to činí všichni vlastníci nemovitostí. Argumentaci žalobkyně, že žalovaný porušil § 430 občanského zákoníku je tak zcela lichá. Žalovaný dále uvedl, že v oznámení o záměru pronajmout nemovitý majetek - nebytový prostor v ulici [ulice a číslo] v [obec] uvedl, že prostor byl naposledy využíván jako provozovna pizzerie a že případný nájemce je povinen si zajistit soulad užívání dle záměru nájemce s právními předpisy. Žalobkyně podala žádost o pronájem nemovitého majetku za účelem realizace podnikatelského záměru výroba, prodej originální zmrzliny a cukrářských/ pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů. Zcela totožný podnikatelský záměr uvedl v žádosti o pronájem tohoto majetku i [jméno] [příjmení] – stávající jednatel žalobkyně. [jméno] města svým usnesením schválila pořadí na pronájem prostor, když žalobkyně se umístila jako první v pořadí a [jméno] [příjmení] jako druhý v pořadí. Na základě tohoto rozhodnutí rady města uzavřel žalovaný s žalobkyní dne 23. 7. 2018 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, a to za účelem výroby a prodeje originální zmrzliny a cukrářských/pekařských výrobků, prodeje regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů. Žalobkyně v odst. 3 uvedeného článku smlouvy výslovně prohlásila, že si pronajímaný prostor prohlédla a podrobně se seznámila s jeho technickým a stavebním stavem a na základě těchto skutečností jej shledala jako plně vyhovující k podnikatelské činnosti, pro kterou je pronajímán. Všechny tyto úkony činila žalobkyně zcela svobodně. Předmět nájmu byl žalobkyni předán dne 15. 8. 2018 na základě zápisu o předání nebytového prostoru. Těsně po uzavření smlouvy dne 25. 7. 2008 obdržel žalovaný žádost žalobkyně o udělení souhlasu s provedením stavebních úprav a následnou změnu užívání na kavárnu. O měsíc později dne 21. 8. 2018 obdržel žalovaný žádost žalobkyně o slevu z nájmu po dobu stavebních úprav. Z žádosti vyplynulo, že stávající stav prostoru neumožňuje realizovat obchodní záměr provozování kavárny z důvodu absence sociálního zařízení pro samotné návštěvníky kavárny. Předmětem stavebních úprav bude zejména výstavba pánských a dámských toalet včetně příslušenství. Žalovaný o žádostech žalobkyně - stavebních úpravách a slevě z nájmu rozhodl dne 4. 9. 2018, kdy rada města vyslovila souhlas se stavebními úpravami a následnou změnou užívání na kavárnu s tím, že nájemce veškeré stavební úpravy bude provádět výhradně na vlastní náklady a nebude požadovat po vlastníkovi objektu jejich úhradu ani náhradu toho, o co se případně zvýší hodnota prostoru ani případné bezdůvodné obohacení či jinou náhradu za případné zhodnocení nemovitosti, a to ani za trvání ani po skončení nájmu. Žalovaný dále schválil žalobkyni slevu z nájmu za nebytový prostor po dobu tří měsíců ve výši 20 % z částky 2 350 Kč/m2/rok bez DPH na částku 1 880,80 Kč/m2/rok bez DPH, tj. snížení nájmu o 3 918,20 Kč/měsíc bez DPH, tedy 11 754,60 Kč bez DPH za 3 měsíce. Žalobkyně uzavřela s žalovanými dne 9. 10. 2018 v duchu výše uvedeného dodatek [číslo] ke smlouvě. Dle názoru žalovaného došlo uzavřením dodatku [číslo] k dohodě stran o výši slevy z nájmu a jakékoliv další požadavky žalobkyně považuje žalovaný za nemravné. Tvrzení v bodech 1 a 2 žaloby neodpovídají skutečnosti, neboť vítězným záměrem nebylo provozování kavárny, nýbrž výroba prodej originální zmrzliny a cukrářských/pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů a teplých a studených jídel a nápojů. Pokud by žalobkyně chtěla realizovat záměr uvedený v žádosti, pak by nebytový prostor byl zcela vyhovující. Dne 1. 3. 2019 oznámila žalobkyně poruchu plynového kotle, který byl na náklady žalovaného vyměněn. Samotné výměně dne 12. 4. 2019 byl přítomen jednatel žalobkyně. Dne 14. 4. 2019 oznámila žalobkyně, že při demontáži a následném přemisťování kotle došlo k poničení některých částí podlahy. Žalovaný tuto skutečnost ověřoval u zhotovitele, ten však důrazně popřel, že by k poškození podlahy došlo a není tedy jasné, jak k poškození došlo. Přesto žalovaný souhlasil s opravou dlažby. Žalobkyně nejprve požadovala zachování stávající dlažby a následně zvolila betonovou mazaninu a povrchovou úpravu nátěrem z designových důvodů. Žalovaný s tímto postupem souhlasil. Nově vytvořená podlahová krytina vykazovala drobné vady, které nebránily řádnému užívání nebytových prostor. [obec] byla provedena od 15. 8. do 5. 9. 2019. Následně se začaly objevovat drobné trhliny, které zhotovitel podlahy v rámci reklamačního řízení opravoval, a k předání opravené podlahy došlo 1. 11. 2019. Dne 16. 1. 2020 byla provedena kontrola prostor, na které byla přítomna žalobkyně. Ze zápisu jednoznačně vyplývá, že drobné závady nebrání užívání. Dne 12. 12. 2019 byla žalovanému doručena žádost o kompenzaci nájemného za období od 1. 3. 2019 do 1. 11. 2019. [jméno] města rozhodla o poskytnutí slevy ve výši 20 % z nájemného po dobu dvou měsíců a ve výši 50 % z nájemného po dobu následujících tří měsíců. O tom byla žalobkyně informována dopisem ze dne 21. 4. 2020. Dne 7. 4. 2020 obdržel žalovaný další reklamaci podlahy. Dne 26. 5. 2020 byl vydán kolaudační souhlas, ze kterého jednoznačně vyplývá, že byla stavebním úřadem dne 26. 5. 2020 provedena kontrolní prohlídka stavby, při které nebyly zjištěny závady bránící bezpečnému užívání ani rozpor se závaznými stanovisky dotčených orgánů k užívání stavby. Žalovaný kontaktoval žalobkyni a vyzval ji k podpisu dodatku [číslo] jehož předmětem bylo poskytnutí slevy ve výši 20 % za období od 1. 7. 2020 do 31. 8. 2020 a o poskytnutí slevy ve výši 50 % po následujících 3 měsíců. Uvedené výzvy zůstaly ze strany žalobkyně bez odpovědi. Dne 1. 11. 2020 se na žalovaného obrátil současný právní zástupce žalobkyně, který oznámil převzetí právního zastoupení žalované a navrhl žalovanému, aby žalobkyni prominul 40 % nájemného od uzavření smlouvy do okamžiku odstranění prasklin podlahy. Ustanovení § 2 208 občanského zákoníku předpokládá, že se musí jednat o vadu, která způsobila, že předmět nájmu lze užívat jen s obtížemi, takovou povahu drobné praskliny na podlaze nikdy neměly a jednalo se pouze o estetickou záležitost. Proto nabídka slevy v podobě dodatku [číslo] byla více než přiměřená, avšak žalobkyně ji nevyužila. Provozovna kavárny byla zahájena až dne 15. 7. 2020 a před tímto datem nebyla žalobkyně oprávněna předmět nájmu užívat k provozování kavárny. Pokud jde o požadavek žalobkyně na úhradu nákladů na rekonstrukci, pak žalovaný má za to, že ustanovení § 2 220 občanského zákoníku je dispozitivní a v souladu s dodatkem [číslo] si nájemce prováděl veškeré práce na vlastní náklady s tím, že nebude po pronajímateli požadovat úhradu těchto nákladů, což je v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu č.j. 26 Cdo 1477/2019 –106 ze dne 27. 8. 2019. Žalovaný dále shrnuje, že ve vztahu k žalobkyni nevystupoval jako podnikatel v hospodářském styku, ale vykonával v samostatné působnosti správu svého majetku a nemohl porušit ani neporušil zákonnou povinnost stanovenou v § 433 občanského zákoníku. Žalobkyni nevznikl nárok na přiměřenou slevu z nájemného, neboť se nejednalo o vady, které by vedly k tomu, že žalobkyně mohla užívat prostory jen s obtížemi, ale jednalo se o vady estetické, které užívání prostor nebránily. Žalovaný proto navrhuje zamítnutí žaloby. Z provedených důkazů soud zjistil následující skutečnosti. Z usnesení rady města ze dne 3. 4. 201 (usnesení [spisová značka]) bylo zejména zjištěno, že žalovaný schválil a) pořadí na pronájem nebytového prostoru v ulici [adresa] v [obec] pro společnost žalobkyně s cenou nájmu 2 351 Kč/m2/rok bez DPH pro výrobu, prodej originální zmrzliny a cukrářských/pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů na dobu neurčitou a b) uzavření nájemní smlouvy na pronájem nebytového prostoru s prvním účastníkem v pořadí. Ze smlouvy o pronájmu prostoru sloužícího podnikání uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným dne 23. 7. 2018 bylo zejména zjištěno, že dle čl. I smlouvy pronajímatel uvedenou smlouvou přenechává nebytový prostor nájemci do užívání za podmínek níže uvedených a za tímto účelem: pro výrobu, prodej originální zmrzliny a cukrářských/pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů. Podle čl. 1 nájemce prohlašuje, že si pronajímaný prostor prohlédl, podrobně se seznámil s jeho technickým a stavebním stavem a na základě těchto skutečností její shledal jako plně vyhovující podnikatelské činnosti, pro kterou mu je pronajímán. Nájemné bylo stanoveno výši 2 351 Kč/m2/rok bez DPH, měsíční nájemné tedy činí 19 591 Kč. Podle čl. 5 bod 6 uvedené smlouvy je nájemce oprávněn provádět veškeré stavební úpravy změny opravy údržbu předmětu nemovitosti nad rámec běžného udržování pouze s písemným souhlasem pronajímatele, a to výhradně na vlastní náklady s tím, že nebude požadovat po pronajímateli úhradu těchto nákladů ani náhradu toho o co se případně zvýší hodnota předmětu nájmu, ani jinou náhradu za případné zhodnocení nemovitosti, a to ani za dobu trvání nájmu ani po skončení nájmu. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou od 15. 8. 2018. Z emailové komunikace na čísle listu 20 až 35 spisu bylo zjištěno, že žalobkyně i její právní zástupce opakovaně kontaktovali zaměstnance žalovaného, primátora [stát. instituce] a [anonymizována dvě slova] [obec] s žádostí o opravu poškozené podlahy. Z dopisu ze dne 1. 11. 2020 bylo zjištěno, že právní zástupce žalobkyně požádal žalovaného (resp. Správu [anonymizováno] [obec], příspěvkovou organizaci) o částečné prominutí nájemného z důvodu popraskané podlahy předmětu nájmu. Z dopisu [anonymizována dvě slova] [obec], příspěvkové organizace, ze dne 4. 11. 2020 adresovaného žalobci bylo zjištěno, že správa nemovitostí sděluje žalobci, že drobné praskliny na podlaze nenaplňují povahu vad předmětu nájmu, ke kterým by vznikaly nároky uvedené v § 2 208 občanského zákoníku. Tento nárok by vznikl pouze v případě, že by tato vada zásadní způsobem užívání předmětu nájmu ztěžovala, ale v tomto případě se jedná o vadu spíše estetickou. Žalovaný dále uvádí, že předmětný nebytový prostor byl předán žalobci již dne 15. 8. 2018 a v souvislosti se stavebními úpravami v roce 2018 mu byla poskytnuta sleva na nájemném po dobu tří měsíců ve výši 20 % v celkové souhrnné částce 11 754 Kč. V souvislosti s opravou kotle a prováděnou opravou podlahy byla žalobci poskytnuta sleva na nájemném po dobu dvou měsíců za období opravy kotle v jarních měsících roku 2011 ve výši 20 % a v to v souhrnné výši 8 233 Kč a dále po dobu tří měsíců za provádění oprav podlahy v prodejní místnost – od 1. 9. 2020 30. 11. 2020 ve výši 50 % v souhrnné výši 30 873 Kč. Ve výši těchto slev byl žalobkyni nabídnut za dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, který žalobkyně do dnešního dne neuzavřela, tudíž výše uvedené slevy za období opravy kotle a podlahy, bohužel své vůle nečerpá. Z dopisu zástupce žalobkyně ze dne 1. 12. 2020 adresovaného žalovanému bylo zjištěno, že žalobkyně se stanoviskem žalovaného nesouhlasí a navrhuje, aby mu byla nahrazena škoda ve výši plného nájmu po odečtení sjednané slevy a ve výši nákladů na rekonstrukci. Z reakce žalovaného na přípis žalobkyně na čísle listu 45 až 46 bylo zjištěno, že žalovaný setrval na svém původním stanovisku a upozornil žalobkyni na možnost využívat programy Antivirus I a II - nebytové prostory nebo slevy z nájmu ve výši 1,5 měsíce poskytované Ministerstvem průmyslu a obchodu. Z přípisu žalobkyně ze dne 7. 1. 2021 bylo zjištěno, že žalobkyně navrhla žalované uzavření dohody o narovnání, na základě níž by se žalovaný zavázal zaplatit žalobkyni částku 449 108 Kč. Ze sdělení žalovaného na čísle listu 58 bylo zjištěno, že dohodu o narovnání rada města neschválila, což oznámil žalovaný zástupci žalobkyně přípisem ze dne 11. 2. 2021. Z protokolu o předání a převzetí díla bylo zjištěno, že dne 3. 5. 2021 převzal zástupce žalovaného od zhotovitele dílo spočívající v položení PVC vinylové podlahové krytiny. Z předžalobní výzvy ze dne 31. 5. 2021 na čl. 63 soudního spisu bylo zjištěno, že žalobkyně požádala žalovaného o úhradu částky 479 247 Kč do 7 dnů od doručení výzvy za škodu vzniklou z titulu porušení zákazu zneužití slabší strany Statutárním městem Hradec Králové ke dni 31. 5. 2021. Přílohou je vyúčtování škody vzniklé z titulu porušení zákazu zneužití slabší strany. Z odpovědi žalovaného na předžalobní výzvu ze dne 3. 6. 2021 na čísle listu 72 až 73 soudního spisu bylo zjištěno, že žalovaný nárok na náhradu škody neuznal. Z usnesení rady města [spisová značka] na čísle listu 96 bylo zjištěno, že rada města schválila dodatek [číslo] k nájemní smlouvě ze dne 20. 7. 2018, jehož předmětem bude poskytnutí slevy ve výši 20 % ze smluvního nájemného na nebytové prostory v ulici [ulice a číslo] po dobu dvou měsíců a poskytnutí slevy ve výši 50 % ze smluvního nájemného po dobu následujících tří měsíců. Podle sdělení ze dne 17. 6. 2020 rada města opakovaně projednáván nárok žalobkyně a setrvala na svém usnesení ze dne 14. 4. 2020. Z kolaudačního souhlasu o užívání stavby ze dne 26. 5. 2020 bylo zjištěno, že Magistrát města Hradec Králové – odbor stavební jako příslušný [ulice] úřad udělil kolaudační souhlas se stavební úpravou prvního nadzemního podlaží budovy [adresa] v ulici [ulice] spojené se změnou ve způsobu užívání z provozovny pizzerie na kavárnu se zázemím. Z dodatku [číslo] na čísle listu 106 až 107 bylo zjištěno, že uvedeným dodatkem nabídl žalovaný žalobci poskytnutí slev z nájemného podle usnesení rady města [spisová značka]. Z oznámení o záměru [číslo] na čísle listu 108 soudního spisu bylo zjištěno, že žalovaný zveřejnil záměr pronajmout nemovitý majetek v ulici [ulice a číslo] o ploše 107 m², který byl naposledy provozován jako provozovna pizzerie. Z usnesení rady města [spisová značka] bylo zjištěno, že rada města schválila zveřejnění záměru uzavřít dodatek [číslo] smlouvy o nájmu nebytového prostoru pronajímaného žalobkyní od žalovaného, jehož předmětem je souhlas se stavebními úpravami nebytového prostoru a změnou užívání tohoto prostoru na kavárnu s tím, že tavební úpravy budou provedeny výhradně na vlastní náklady nájemce, který nebude požadovat po vlastníkovi objektu jejich úhradu ani náhradu toho, o to se zvýší hodnota předmětu nájmu ani vydání bezdůvodného obohacení či náhradu, a to ani za trvání nájmu ani po jeho skončení. Dále rada města tímto usnesením schválila slevu z nájmu ve výši 20 % po dobu tří měsíců. Z výzvy adresované žalobkyni ze dne 15. 9. 2020 bylo zjištěno, že žalobkyně vyzval žalovaného k podpisu dodatku [číslo] týkajícího se schválení slevy na nájemném za dva měsíce za období opravy kotle a za tři měsíce za období oprav podlahy. Ze zápisu o provedení kontroly nebytového prostoru ze dne 16. 1. 2020 bylo zjištěno, že kontrolu v nebytovém prostoru provedli 4 zástupci žalovaného (správy nemovitostí [obec]) a za uživatele byli přítomni jednatelé žalobkyně. Kontrolou bylo zjištěno„ v pravém zadním rohu jsou vlasové trhliny cca 1 m² (vícero), v 1/3 u vstupu je stěrka v délce 80 cm vystouplá, šíře 4 mm. Tyto závady nebrání v užívání. Ze zápisu o předání a převzetí nebytového prostoru ze dne 15. 8. 2018 bylo zjištěno, že žalovaný předal žalobkyni potřebné klíče, nebytový prostor byl předán s prasklým bočním sklem ve výloze, škrábnutou výlohou v dálce cca 2 kusů výloh a prasklého spodního rohu u výlohy. Z žádosti o pronájem nemovitého majetku dle oznámení záměru [číslo] na čl. 122 soudního spisu bylo zjištěno, že na základě zveřejnění oznámení záměru [číslo] požádala žalobkyně o pronájem těchto prostor dle podnikatelského záměru: výroba, prodej originální z rostliny a cukrářských/ pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů. Cenu za pronájem nebytových prostor nabídla žalobkyně ve výši 2 351 Kč/m2/rok bez DPH. Z dopisu žalobkyně adresovaného žalovanému na čl. 123 bylo zjištěno, že žalobkyně požádala o kompenzaci uhrazeného nájemného za období od 1. 3. 2019 do 1. 11. 2019 z důvodu havárie kotle ústředního topení nahlášené dne 1. 3. 2019. Při realizaci výměny kotle došlo k poškození podlahové krytiny dlažby instalatérskou firmou. Dílčí oprava podlahové krytiny nebyla možná a muselo dojít k vybourání poškozené dlažby. Ta byla následně nahrazena samonivelační betonovou stěrkou, která po instalaci 2× po sobě popraskala a musela být opravována. Z dopisu žalobkyně adresovaného žalovanému ze dne 21. 8. 2018 bylo zjištěno, že žalobkyně požádala o slevu z nájemného z důvodu stavebních úprav, neboť stávající stav prostoru neumožňuje realizaci obchodního záměru provozování kavárny z důvodu absence sociálního zařízení pro samotné návštěvníky kavárny. Předběžná cena realizace stavebních úprav je 136 535 Kč bez DPH. Z dopisu žalobkyně adresovaného žalovanému bylo zjištěno, že žalobkyně dne 24. 7. 2018 požádala o souhlas s provedením stavebních úprav nebytového prostoru a změnu jeho užívání na kavárnu. Žalovaný navrhl vydání mezitímního rozsudku, kterým by soud rozhodl tak, že žalobkyně má nárok na náhradu škody způsobené porušenosti stanovené žalované § 433 občanského zákoníku, tj. porušením zákazu zneužití hospodářské závislosti silnější stranou. O konkrétní výši nároku bude soudem rozhodnuto v konečném rozsudku. Soud učinil následující závěr o skutkovém stavu. Žalobkyně se přihlásila do výběrového řízení vyhlášeného žalovaným na pronájem nebytových prostor v ulici [ulice a číslo] v [obec] s podnikatelským záměrem: výroba, prodej originální z rostliny a cukrářských/ pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů. Žalobkyně se ve výběrovém řízení umístila na 1. místě a uzavřela dne 23. 7. 2018 s žalovaným smlouvu o pronájmu nebytových prostor za účelem realizace shora uvedeného podnikatelského záměru, výše nájmu byla sjednána na 2 351 Kč/m2/rok, smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Žalobkyně dopisem ze dne 24. 7. 2018 požádala žalovaného o souhlas s provedením stavebních úprav nebytového prostoru a následnou změnu jeho užívání na kavárnu. S tím žalovaný souhlasil a po schválení změny smlouvy radou města byl mezi žalobkyní a žalobcem uzavřen dodatek smlouvy [číslo] 2018, kterým žalovaný souhlasil se stavebními úpravami a následnou změnou užívání prostoru na kavárnu s tím, že nájemce provede tyto úpravy na vlastní náklady a nebude po žalovaném požadovat jejich náhradu. Tímto dodatkem se žalobkyně se žalovaným dále dohodli na poskytnutí slevy z nájmu ve výši 20 % po dobu 3 měsíců od 1. 10. 2018 do 31. 12. 2018. V nebytovém prostoru došlo k havárii kotle ústředního topení, což žalobkyně nahlásila žalovanému dne 1. 3. 2019 a kotel byl žalovaným dne 12. 4. 2019 vyměněn. Dne 14. 4. 2019 oznámila žalobkyně žalovanému poškození podlahy při demontáži a přemísťování kotle. Žalovaný souhlasil s opravou podlahy a se změnou povrchu podlahy na betonovou mazaninu s nátěrem z designových důvodů. [ulice] podlaha vykazovala v některých místech vlasové trhliny a vystouplou stěrku, což bylo opravováno v rámci reklamace a opravená podlaha byla žalobkyni předána dne 1. 11. 2019. Žalovaný navrhl žalobkyni poskytnutí slevy na nájemném z důvodu opravy kotle a opravy podlahy ve výši 20 % po dobu dvou měsíců a 50 % po dobu 3 měsíců. Žalobkyně na nabídku slevy nepřistoupila. <i>Podle § 433 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012, občanského zákoníku (dále jen obč. zák.), kdo jako podnikatel vystupuje vůči dalším osobám v hospodářském styku, nesmí svou kvalitu odborníka ani své hospodářské postavení zneužít k vytváření nebo k využití závislosti slabší strany a k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran. Má se za to, že slabší stranou je vždy osoba, která vůči podnikateli v hospodářském styku vystupuje mimo souvislost s vlastním podnikáním.</i> <i>Podle § 38 odst. 1zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Porušením povinností stanovených ve větě první a druhé není takové nakládání s majetkem obce, které sleduje jiný důležitý zájem obce, který je řádně odůvodněn.</i> <i>Podle § 2910 obč. zák. škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.</i> <i>Podle § 2 208 věta první o.z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní –li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů.</i> Soud na základě provedeného dokazování a s přihlédnutím k výše uvedeným zákonným ustanovením dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná a v celém rozsahu ji zamítl. V řízení bylo především zjištěno, že žalobkyně uzavřela nájemní smlouvu se žalovaným za účelem realizace podnikatelského záměru, pro který byl pronajatý nebytový prostor plně vyhovující. Podnikatelským záměrem žalobkyně, s nímž se přihlásila do výběrového řízení, a který byl sjednán v nájemní smlouvě, nebyl provoz kavárny, ale výroba a prodej originální zmrzliny a cukrářských /pekařských výrobků, prodej regionálních farmářských produktů, teplých a studených jídel a nápojů, tedy pultový prodej a výroba. Pokud jde o žalobkyní tvrzené porušení zákona žalovanou zneužitím žalobkyně jako slabší smluvní strany podle § 433 občanského zákoníku, pak soud dospěl k závěru, že k takovému porušení nedošlo. Žalobkyně především nebyla před uzavřením smlouvy v takové situaci, že by nájemní smlouvu uzavřít musela, nebo k tomu byla žalovaným či jinými okolnostmi nucena, ale jednalo se o svobodné rozhodnutí žalobkyně jako podnikatelky přihlásit se do výběrového řízení, nabídnout výši nájemného a nést za toto jednání odpovědnost (§ 420 o.z.). V uzavřené smlouvě pak žalobkyně potvrdila, že se seznámila s technickým a stavebním stavem pronajímaného prostoru a shledala jej jako plně vyhovující pro svou podnikatelskou činnost. Žalobkyni nic nebránilo v tom, aby svůj podnikatelský záměr realizovala v jiných prostorách nebo v prostorách jiného pronajímatele. Žalobkyně proto nebyla ve vztahu s žalovaným slabší smluvní stranou a k porušení § 433 občanského zákoníku ze strany žalovaného dojít nemohlo. Žalobkyni tudíž nepřísluší právo na náhradu škody vzniklé porušením takového zákazu. Žalovaný navíc v daném smluvním vztahu nevystupoval jako podnikatel, neboť žalovaný je veřejnoprávní korporací a z jeho strany byla nájemní smlouvy uzavírána za účelem správy a účelného využití jeho majetku v souladu s § 38 zákona o obcích. Tím není vyloučeno, že obec by nemohla disponovat podnikatelským oprávněním pro provozování určité konkrétní podnikatelské činnosti, ale o takovou činnost se v daném případě nejedná. Pokud jde o žalobkyní tvrzenou škodu, kterou dovozuje z odpovědnosti žalovaného za porušení zákazu zneužití slabší smluvní strany, pak tento nárok soud neshledal důvodným. Žalobkyně uzavřením dodatku [číslo] nájemní smlouvy souhlasila s tím, že stavební prostory pro provoz kavárny upraví na vlastní náklady a nebude po pronajímateli požadovat jejich úhradu. Tímto smluvním ujednáním se strany dohodly odchylně od ustanovení § 2 220 odst. 1 věta za středníkem občanského zákoníku, které má dispozitivní charakter. Smluvní ujednání stran má před použitím uvedeného ustanovením přednost (srov. § 1 odst. 2 občanského zákoníku), neboť odchylné ujednání o týkající se náhrady nákladů vynaložených na zhodnocení předmětu pronájmu nájemcem zákon nezakazuje. Požadavek žalobkyně na náhradu škody (slevy z nájmu) v souvislosti se stavebními úpravami nebytového prostoru je tedy nedůvodný. V řízení bylo dále prokázáno, že v nebytovém prostoru došlo k výměně kotle ústředního vytápění, který žalovaný vyměnil na své náklady. Následně žalobkyně oznámila, že při výměně kotle došlo k poškození podlahy, a smluvní strany se dohodly na nahrazení původní podlahy betonovou mazaninou. Žalobkyně poté opakovaně reklamovala vady podlahy, která byla vícekrát opravována. [příjmení] podlahy však nebyla takového rozsahu, že by v důsledku ní mohl být nebytový prostor využíván jen s obtížemi (§2 208 o.z.), neboť se jednalo o vlasové trhliny podlahy v zadním rohu na ploše 1 m2 a vystouplou stěrku u vstupu v délce 80 cm o šíři 4 mm, jak vyplývá ze zápisu o provedení kontroly nebytového prostoru. Jednalo se tedy zejména o estetickou vadu, která neměla vliv na užívání nebytového prostoru a v důsledku takovéto vady nevzniká žalobkyni právo na slevu z nájmu podle § 2 208 občanského zákoníku. Žalovaný přesto vyšel žalobkyni vstříc a nabídl jí formou dodatku [číslo] slevu z nájmu z důvodu opravy kotle a podlahy ve výši 20% za období dvou měsíců a ve výši 50% za období tří měsíců. Na slevy nabídnuté žalovaným žalobkyně dosud nepřistoupila. Soud vzhledem k výše uvedeným skutečnostem a právním závěrům žalobu jako nedůvodnou zamítl. Ve výroku o nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 občanského soudního řádu (o. s. ř.) o povinnosti žalobkyně nahradit úspěšnému žalovanému náklady řízení. Při stanovení výše nákladů soud postupoval podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif). Náklady žalovaného jsou tvořeny hotovými výdaji, za něž mu přísluší náhrada ve výši 300 Kč úkon. Za celkem 3 úkony žalovaného (vyjádření k žalobě, 2x účast na jednání) mu náleží 900 Kč, k této částce soud připočetl daň z přidané hodnoty ve výši 21% (§ 137 odst. 3 občanského soudního řádu, § 47 odst. 1 písm. a/ zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty). V řízení úspěšnému žalovanému tedy náleží náhrada nákladů řízení v celkové výši 1 089 Kč Lhůtu k plnění soud stanovil podle § 160 odst. 1 občanského soudního řádu. Důvody zvláštního zřetele hodné, pro které by soud náhradu nákladů řízení nepřiznal, nebyly shledány.