8 C 71/2019

Plný text

Okresní soud v Hradci Králové rozhodl samosoudkyní Mgr. Michaelou Novákovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 20 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žaloba s žalobním žádáním, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 20 000 Kč s příslušenstvím, které tvoří úrok ve výši 4,07 % ročně z částky 20 000 Kč od 6. 9. 2017 do zaplacení a úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 20 000 Kč od 1. 9. 2018 do zaplacení, se zamítá.</b> <b>II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 46 766,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalovaného.</b> 1. Žalobou doručenou soudu dne 27. 2. 2019 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 20 000 Kč s příslušenstvím. V žalobě uvedl, žalovaný je fyzickou osobou podnikající a vlastníkem nemovité věci – stavby [adresa], která je součástí pozemku [anonymizována dvě slova] v katastrálním území [anonymizováno], obci [obec], nacházející se na adrese [ulice a číslo]. Žalobce je bývalým nájemcem bytu [číslo] resp. bytu [číslo] v uvedené stavbě, který měl pronajatý za účelem bydlení na základě nájemní smlouvy ze dne 5. 9. 2017, nazvané jako„ smlouva o ubytování“, později změněné dodatkem [číslo] ze dne 21. 12. 2017, uzavřené s žalovaným jako pronajímatelem. Na základě nájemní smlouvy přenechal žalovaný žalobci k užívání byt [číslo] to na dobu určitou od 5. 9. 2017 do 30. 4. 2018, s možností automatického obnovování vždy o další 3 měsíce, a žalobce se za to zavázal platit měsíční nájemné (nazvané jako„ poplatek za ubytování“) ve výši 5 100 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu (teplo, studená voda, teplá voda, správa, úklid a osvětlení společných prostor) ve výši 1 803 Kč. Na základě nájemní smlouvy žalobce uhradil žalovanému kauci jako peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a náklady za služby spojené s užíváním bytu ve výši 20 000 Kč, a to dne 6. 9. 2017 převodem ze svého účtu na účet žalovaného spolu s nájmem a zálohami na služby za první měsíc trvání nájmu. Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě byl s účinností od 22. 12. 2017 předmět nájmu změněn na byt [číslo] výše nájemného změněna na částku 6 700 Kč a výše měsíční zálohy na služby změněna na částku 2 668 Kč. Nájem bytu skončil ke dni 31. 8. 2018, žalovaný však v rozporu s § 2254 odst. 2 občanského zákoníku při skončení nájmu peněžitou jistotu žalobci ve výši 20 000 Kč, ani její příslušenství, nevrátil. Žalobce upomínal žalovaného opakovaně o vrácení jistoty. Žalobce tedy požaduje vrátit částku 20 000 Kč, a to včetně příslušenství v podobě úroků ve výši zákonné sazby ode dne poskytnutí jistoty žalobcem žalovanému, tj. od 6. 9. 2017 a úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, přičemž jeho nárok vyplývá jednak z povinnosti žalovaného vrátit peněžitou jistotu, jednak z povinnosti žalovaného vrátit bezdůvodné obohacení, neboť výše peněžité jistoty v částce 20 000 Kč stanovená v čl. VI. nájemní smlouvy byla stanovena v rozporu s § 2254 odst. 1 občanského zákoníku, neboť přesahovala trojnásobek měsíčního nájemného, tj. částku 15 300 Kč. Před podáním žaloby zaslal žalobce žalovanému předžalobní výzvu.

2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout v plném rozsahu jako nedůvodnou (viz. č. l. 43 spisu) ve svém vyjádření žalovaný uvedl, že žalobce nemá na vrácení jistoty (kauce) v žalované výši nárok, když řádně neuhradil závazky související s uzavřenou smlouvou a to ani na opakované výzvy žalovaného. Žalovaný namítl, že mezi účastníky nebyla uzavřena smlouva nájemní, ale smlouva o ubytování, když objekt, ve kterém byl žalobce ubytován, byl předmětem kolaudačního souhlasu [číslo] 2017 ze dne 4. 8. 2017. Z kolaudačního souhlasu, jenž je dokladem o povoleném účelu užívání, mj. ubytovacích jednotek [číslo] [číslo] ubytovna pro dlouhodobé ubytování. Smlouva o ubytování uzavřená dne 5. 9. 2017 byla následně změněna dodatkem [číslo] ze dne 21. 12. 2017. Na mezi účastníky řízení uzavřenou smlouvu je třeba nahlížet jako na smlouvu o ubytování, když z obsahu smlouvy vyplývá, že účelem přenechání určitého prostoru do užívání třetí osobě je poskytnutí přechodného ubytování, ubytování bylo poskytnuto v zařízení k tomu určenému podle veřejnoprávních (stavebních) předpisů, tj. v zařízeních, kde je poskytování ubytování v souladu s kolaudačním rozhodnutím či kolaudačním souhlasem stavebního úřadu. Žalovaný učinil za nesporné skutečnosti týkající se výše poplatků za ubytování. Sporoval ale tvrzení žalobce, že by v rozporu se zákonem jistotu žalobci nevrátil. Žalovaný jednal zcela v souladu se zákonem a i v souladu se smluvním ujednáním, které v článku VI. popisuje, jak je třeba v okamžiku ukončení ubytovací smlouvy naložit s kaucí. Dle tohoto ustanovení je ubytovatel, tj. žalovaný, oprávněn použít kauci na úhradu nedoplatků ubytovaného, tj. žalobce, případně na úhradu nákladů, které mu vznikly v souvislosti s uvedením jednotky do řádného stavu po skončení ubytování dle smlouvy. V souladu se smluvním ujednáním tedy žalovaný zaslal žalobci dne 2. 10. 2018„ vyúčtování [ulice a číslo], byt [anonymizováno]“, ve kterém podrobně uvedl vyúčtování energií, nákladů vzniklých v souvislosti s uvedením jednotky po skončení ubytování do řádného stavu, jakož i smluvních pokut za prodlení sjednanou v článku IV. odst. 2 smlouvy o ubytování. Z přiloženého vyúčtování vyplynulo, že žalobce by měl ještě po použití kauce uhradit žalovanému částku 15 297 Kč. Následně se nicméně ukázalo toto vyúčtování nesprávným a žalovaný jej opravil a žalobci zaslal. Chyba ve vyúčtování spočívala v „ otočeném“ vodoměru na teplou vodu, který odečítal od nuly do mínusu místo toho, aby přičítal. Žalovaný z opatrnosti požádal o zpracování vyúčtování po uzavření celého roku, tj. aby se nevycházelo z odhadů, z předběžných cen, a to odborníka společnosti [právnická osoba]. Z finálního vyúčtování zpracovaného na základě údajů za celý ukončený rok vyplývá, že žalobce spotřeboval energie: - vytápění 21 170,11 Kč - teplá voda 7 784,91 Kč - studená voda 6 925,58 Kč S přihlédnutím k uhrazeným zálohám vznikl nedoplatek na službách ve výši 17 496,60 Kč. Žalobce dále uplatnil smluvní pokutu ve výši 615 Kč jako smluvní pokutu za prodlení s placením. Při předání jednotky bylo rovněž zjištěno poškozené umyvadlo, nadměrně opotřebená výmalba jednotky, jakož i poškození zárubní a dveří, přičemž náklady na uvedení jednotky do řádného stavu dosáhly výše 7 460 Kč Celkem tedy vznikl žalovanému nárok na úhradu částky 25 571,60 Kč, který žalovaný částečně uspokojil z kauce s tím, že k úhradě zbývající částky byl žalobce vyzván ještě v okamžiku, kdy vyúčtování nebylo definitivní a tedy ve finální výši. Jde-li pak o námitky žalobce, že kauce přesahuje zákonný limit vyjádřený v ustanovení § 2254 občanského zákoníku, odkazuje žalovaný na vyjádření obsažené v článku II. s tím, že i pokud by mělo být toto ustanovení aplikováno, zákon hovoří o šestinásobku měsíčního nájemného a nikoli trojnásobku, jak uvádí chybně žalobce. Žalovaný však trvá na tom, že předmětný vztah je vztahem ubytovacím a nikoli nájemním. Vzhledem k tomu, že žalovaný není v prodlení, neboť kauce byla použita v souladu se smluvním ujednáním, nevznikl žalobci ani nárok na úrok z prodlení a tedy ani v této části není žaloba důvodná. Jde-li o příslušenství kauce, upozorňuje žalovaný, že s žalobcem výslovně ve smlouvě o ubytování, konkrétně v ustanovení čl. VI sjednal, že ubytovanému nenáleží úroky ze složené kauce – ani tento nárok tedy žalovaný neuznává.

3. Z informace k pozemku parcelního čísla st. [anonymizováno] (č. l. 5 spisu) zapsaného na [list vlastnictví] pro obec a katastrální území [anonymizováno] vyplývá, že vlastníkem pozemku parcelního čísla st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], je žalovaný.

4. Z publikace České národní banky – měnová statistika – prosinec 2017 vyplývá, že obvyklá úroková sazba za úvěry, které poskytují banky domácnostem na spotřebu a bydlení v měsíci září 2017, činila 4,07 %.

5. Z předžalobní výzvy ze dne 20. 11. 2018 (č. l. 23 spisu), z podacích lístků (č. l. 22 spisu) a z výzvy ze dne 17. 12. 2018 (č. l. 24 spisu) vyplývá, že žalobce vyzval žalovaného k vrácení částky 20 000 Kč. Žalobce zároveň upozornil žalovaného, že mu nebylo doručeno řádné vyúčtování služeb za rok 2017 ani za rok 2018 a vyzval ho k doložení nákladů na jednotlivé služby způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle zákona č. 67/2013.

6. Ze smlouvy o ubytování (č. l. 26 spisu) vyplývá, že dne 21. 12. 2017 uzavřel žalobce jako ubytovaný a žalovaný jako ubytovatel smlouvu o ubytování na dobu určitou od 5. 9. 2017 do 30. 4. 2018, která se automaticky prodlužuje vždy o další 3 měsíce. Kterákoliv ze smluvních stran může vypovědět smlouvu i bez uvedení důvodu, výpovědní lhůta činí 3 kalendářní měsíce. Žalobce jako ubytovaný se zavázal hradit ubytovateli poplatek za ubytování ve výši 5 100 Kč a náklady za služby spojené s užíváním jednotky [číslo] to formou měsíčních záloh ve výši 1 803 Kč měsíčně, a to za teplo 933 Kč, studenou vodu 200 Kč, teplou vodu 300 Kč a za správu úklid a osvětlení společných prostor 370 Kč, a to vždy do každého prvního dne měsíce na účet žalovaného. Dále bylo sjednáno, že zálohové platby podléhají ročnímu vyúčtování ze strany ubytovatele, vyúčtování proběhne nejpozději 14 dní po obdržení všech faktur od dodavatelů ubytovatele, to je, případné nedoplatky či přeplatky budou smluvními stranami vyrovnány nejpozději do 14 dnů od jejich zjištění. Vyúčtování proběhne po skončení bytování. Žalobce se dále zavázal zaplatit žalovanému kauci ve výši 20 000 Kč jako jistotu, že zaplatí poplatek za citování a náklady za služby spojené s užíváním jednotky. Žalovaný se zavázal ubytovanému vrátit kauci do 14 pracovních dnů po skončení ubytování, pokud ubytovaný předá ubytovateli řádně jednotku ve stavu, v jakém ji převzal s ohledem na běžné opotřebení a nebude mít nedoplatky na poplatku za ubytování a na úhradě nákladů za služby spojené s užíváním jednotky. Ubytovatel je kdykoliv oprávněn použít tuto kauci na úhradu nedoplatku ubytovaného, případně na úhradu nákladů, které mu vznikly v souvislosti s uvedením jednotky do řádného stavu po skončení ubytování. Účastníci se rovněž dohodli, že ubytovanému nenáleží úroky ze složené kauce.

7. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o ubytování (č. l. 30 spisu) vyplývá, že mezi účastníky byl uzavřen 21. 12. 2017 dodatek, předmětem tohoto dodatku bylo ujednání, že ubytovaný bude nadále užívat jednotku [anonymizováno] [číslo] o dispozici 2+kk. Ubytovaný se zavázal hradit ubytovateli poplatek za ubytování ve výši 6 700 Kč a měsíční zálohy na náklady za služby spojené s užíváním jednotky ve výši 2 668 Kč a teplo ve výši 1 598 Kč, za studenou vodu ve výši 300 Kč, za teplou vodu ve výši 400 Kč a za správu úklid a osvětlení společných prostor ve výši 370 Kč.

8. Z kolaudačního souhlasu [číslo] 2017 Městského úřadu v [anonymizováno] (č. l. 45 spisu) ze dne 4. 8. 2017 vyplývá, že byl žalovanému vydán kolaudační souhlas pro stavební úpravy [adresa] v ulici [ulice], na stav celé [anonymizováno] dle katastru nemovitostí v katastrálním území Náchod, když kolaudační souhlas se týká ubytovacích jednotek, mimo jiné ubytovací jednotky [číslo]. Stavebními úpravami vznikla v [adresa] ubytovna – objekt s ubytovacími jednotkami – ubytovna pro dlouhodobé ubytování celkem o 13 ubytovacích jednotkách.

9. Z definitivního vyúčtování kauce po ukončení smlouvy (č. l. 47 a duplicitní č. l. 53 spisu) pro byt 201 vyplývá, že žalovaný vyúčtoval žalobci: - Teplá voda: spotřebováno 7 784, 91 Kč, zaplaceno 3 200 Kč, doplatek 4 585 Kč - Studená voda: spotřebováno 6 925,58 Kč, zaplaceno 2 400 Kč, doplatek 4 525 Kč - Teplo: spotřebováno 21 170,11 Kč, zaplaceno 12 784, doplatek 8 386 Kč - Smluvní pokuta za pozdní platby 515 Kč - Smluvní pokuta za výzvu k úhradě 100 Kč - Poškození bytu: nové umyvadlo 5 110 Kč, vymalování 1 850 Kč, poškození zárubní dveří 500 Kč - Kauce - 20 000 Kč - Nedoplatek 5 571 Kč.

10. Z listiny označené jako rozúčtování 2018 (č. l. 48 a duplicitní č. l. 54 spisu) vyplývá, že za zúčtovací období tj. od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018, činily v bytě [číslo] náklady na vytápění částku 21 170,11 Kč, náklady na ohřev teplé vody částku 7 784,91 Kč a náklady na studenou vodu částku 6 925,58 Kč. Rozúčtování bylo provedeno společností [právnická osoba].

11. Z internetových stran [webová adresa] ze dne 2. 11. 2018 vyplývá, že na adrese [ulice a číslo] jsou pronajímány byty ve třech podlažích, adresa bytového domu je označena jako [adresa]. Z internetových stránek je dále patrné, jaké konkrétní byty jsou nabízeny k pronájmu.

12. Z vyúčtování kauce po ukončení smlouvy (č. l. 70) vyplývá, že žalovaný vyúčtoval žalobci spotřebu teplé vody za 27 221 Kč, když bylo zaplaceno 3 200Kč, spotřebu studené vody ve výši 5 601 Kč, když bylo zaplaceno 2 004 Kč, dále z vyúčtování vyplývá, že spotřeba tepla bude provedena po předložení faktur dodavatele. Dále žalovaný žalobci vyúčtoval smluvní pokutu za pozdní platby ve výši 515 Kč a smluvní pokutu za výzvu k úhradě ve výši 100 Kč. Dále vyúčtováním žalovaný požadoval po žalobci náhradu škody za poškození bytu a to konkrétně nové umyvadlo za 3 500 Kč, dopravu za 860 Kč a montáže za 750 Kč, vymalování bytu za 1 850 Kč a poškození zárubní dveří za 500 Kč. Dále na vyúčtování je zaznamenána kauce ve výši 20 000 Kč. Nedoplatek byl žalovaným stanoven na částku 15 297 Kč. Na této listině je rukou psaná poznámka, že listina byla zaslána e-mailem žalobci dne 2. 10. 2018, což vyplývá i z emailové komunikace ze dne 2. 10. 2018 (č. l. 71 spisu).

13. Z vyúčtování kauce po ukončení smlouvy (č. l. 72) vyplývá, že žalovaný vyúčtoval žalobci spotřebu teplé vody, spotřebu studené vody a spotřebu tepla, a za období od ledna 2018 do srpna 2018, když spotřeba teplé vody činila 21 783 Kč, bylo zaplaceno 3 200Kč a doplatek činil 18 583 Kč, spotřeba studené vody činila 5 601 Kč, bylo zaplaceno 2 400 Kč a doplatek činil 3 201 Kč a spotřeba tepla činila 15 026 Kč, bylo zaplaceno 12 784 Kč a doplatek činil 2 242 Kč. Dále v přehledu plateb žalovaný vyúčtoval smluvní pokutu za pozdní platbu ve výši 515 Kč a smluvní pokutu za výzvu k úhradě ve výši 100 Kč. Dále požadoval po žalovaném náhradu škody za poškození bytu, konkrétně za nové umyvadlo 3 500 Kč, dopravu za 860 Kč a montáže za 750 Kč, vymalování bytu za 1 850 Kč a poškození zárubní dveří za 500 Kč. Dále na vyúčtování je zaznamenána kauce ve výši 20 000 Kč. Nedoplatek byl žalovaným stanoven na částku 12 201 Kč. Na této listině je rukou psaná poznámka, že listina byla zaslána e-mailem žalobci dne 5. 12. 2018.

14. Z listiny označené jako dílčí orientační rozúčtování nákladů na teplo a vodu v bytě [číslo] [obec], [ulice a číslo] (č. l. 73 spisu) ke dni 15. 9. 2018 vyplývá, že rozúčtování bylo provedeno společností [právnická osoba], kdy celkový náklad na byt činily 42 410,72 Kč.

15. Z e-mailové komunikace zaslané žalovaným právnímu zástupci žalobce (č. l. 74 spisu) dne 5. 12. 2018 vyplývá, že žalovaný zaslal opravené vyúčtování kauce po skončení smlouvy 201, kdy nedoplatek je způsoben extrémní spotřebou teplé vody žalobce, kdy po odečtení kauce zbývá doplatit částka 12 101 Kč.

16. Z internetových stránek [webová adresa] (č. l. 87, 88 spisu) vyplývá, že jsou na stránkách realitní kanceláře nabízeny do pronájmu bytové jednotky v ulici [ulice] v [obec].

17. Z faktury číslo [anonymizováno] [rok] [tel. číslo] (č. l. 89 spisu) vyplývá, že Vodovody, kanalizace [právnická osoba] vyúčtovaly žalované za období od 12. ledna 2018 do 11. dubna 2018 vodné ve výši 6 288,17 Kč a stočné ve výši 16 79,40 Kč.

18. Z výpisu z účtů žalovaného za období od 1. 9. 2017 do 30. 9. 2017 (č. l. 90 spisu) vyplývá, že žalovaný uhradil žalobci kauci ve výši 20 000 Kč, a to dne 6. 9. 2017.

19. Z výpisu z účtů žalobce (č. l. 93, 94, 96, 97,98,99, spisu), z potvrzení o platbě (č. l. 95 spisu vyplývá, že žalobce hradil žalovanému od ledna 2018 zálohy ve výši 9 368 Kč.

20. Z prohlášení [jméno] [příjmení] (č. l. 105 spisu), vyplývá, a že jako realitní makléřka nabízela ubytování v objektu na adrese [adresa], že zájemce o ubytování upozorňovala na to, že s nimi nebude uzavřena klasická nájemní smlouva, ale smlouva o ubytování.

21. Z faktury [číslo] (č. l. 106 spisu) dodavatele [jméno] [příjmení] vyplývá, že dodavatel vyfakturoval žalovanému za drobné opravy v bytě [anonymizována dvě slova] [celé jméno žalobce] částku 3 960 Kč a to za montáž nového umyvadla, vymalování bytu, opravu poškozených zárubní dveří, přepravu materiálu a celkový úklid. Veškeré práce byly provedeny v září 2018. Faktura je vystavena 3. 7. 2019.

22. Z prohlášení [jméno] [příjmení] (č. l. 106 p. v. spisu) vyplývá, že [jméno] [příjmení] provedl v jednotce [anonymizováno] na adrese [adresa], včetně dopravy, vymalování části bytu, opravy poškozených zárubní dveří a celkový úklid. Tyto práce byly provedeny v září 2018 po odstěhování pana [celé jméno žalobce] z uvedené jednotky. Tyto práce vyfakturoval až 3. 7. 2019 z důvodu velkého zaneprázdnění.

23. Z faktury [číslo] (č. l. 107 spisu) vyplývá, že [právnická osoba] vyúčtoval žalovanému nedoplatek ve výši 136 005,60 Kč za teplo a za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018, když v bytovém domě na adrese [adresa], činila kupní cena za dodané teplo částku 460 356,83 Kč a kupní cena 35 648,23 Kč. Po odečtení uhrazených záloh činil nedoplatek 136 005,60 Kč.

24. Z faktury číslo [anonymizováno] - [rok] [tel. číslo] (č. l. 109 spisu) vyplývá, že za období od 25. 10. 2017 do 11. 1. 2018 činilo vodné stočné 9 511 Kč.

25. Z faktury číslo [anonymizováno] [rok] [číslo] [číslo] (č. l. 111 spisu) vyplývá, že [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] vyúčtovali žalovanému za období od 12. 4. 2018 do 16. 7. 2018 vodné a stočné ve výši 13 261 Kč.

26. Z e-mailové komunikace (č. l. 114 spisu) zaslané dne 25. 7. 2019 žalovaným žalobci vyplývá, že žalovanému bylo doručeno definitivní vyúčtování za bytovou jednotku 201 a vyúčtování společností [právnická osoba].

27. Z dvou kusů fotografií (č. l. 115 spisu) vyplývá poškození umyvadla.

28. Z internetových stránek [webová adresa] (č. l. 115 p. v.) vyplývá, že pořizovací cena skříňky s umyvadlem v bílé barvě činí 3 991 Kč.

29. Ze zadávacího listu nákladů (č. l. 118 spisu) za období 2018 vyplývá, že společnosti [právnická osoba] žalovaný zadal náklady pro rozúčtování dne 20. 2. 2019.

30. Z vyúčtování spotřeby energií za rok 2017 (č. l. 128) vyplývá, že žalobce spotřeboval teplo za částku 4 966 Kč, když zaplatil na zálohách čas 1 732 Kč, teplou vodu za 7 217 Kč, když zaplatil na zálohách 1 200 Kč, studenou vodu za 2 315 Kč, když uhradil na zálohách 800 Kč. Na zálohách bylo tedy zaplaceno 5 732 Kč, spotřebováno žalobcem za 4 498 Kč, nedoplatek činil 8 766 Kč.

31. Z transakční historie (č. l. 129 spisu) za období od listopadu 2017 do července 2018 vyplývá, že žalovaný hradil zálohy a rovněž uhradil v září 2017 kauci, když zálohy za období roku 2018 byly hrazeny ve výši 9 368 Kč.

32. Z výpovědí svědka [příjmení] [příjmení] (č. l. 137 spisu) vyplývá, že svědek pracuje jako vedoucí kanceláře společnosti [právnická osoba], tato společnost se zabývá rozúčtováním tepla, teplé a studené vody. Pro žalovaného tyto služby poskytuje od počátku, kdy objekt je provozován. Každá jednotlivá bytová jednotka má zvlášť měření tepla pro topení, zvlášť měření teplé užitkové vody a zvlášť měření studené vody. Odečty jsou dělány dálkovým způsobem. V bytové jednotce [číslo] došlo k chybnému odečtu spotřeby, neboť instalatérská firma nainstalovala vodoměr na teplou vodu obráceně, tzn., že vodoměr měřil spotřebu teplé vody, ale v záporných číslech. Tato chyba byla zjištěna při prvních dálkových odečtech, které se dělaly za rok 2017 a to k 31. 12. 2017. Po předestření listiny nazvané Rozúčtování 2018 (založené na č. l. 54 spisu) svědek uvedl, že tato listina byla zpracována společností [právnická osoba], objekt je identifikován adresu [adresa]. Dále je na listině uvedena uživatelská jednotka [anonymizováno], která se nachází ve druhém patře. Jako uživatel bytu je od 1. 1. 2018 označen pan [celé jméno žalobce]. Společnost [právnická osoba] k 31. 12. udělá roční odečty, tyto se zpracují až 1. 1. následujícího roku. Dále jsou zde uvedeny celkové náklady na otop - vytápění, náklady na teplou vodu, užitkovou vodu a studenou vodu. Celkové náklady uživatele v jednotce 201 jsou 35 880,60 Kč Náklady na vytápění činí 21 170,11 Kč. Majitel objektu na základě dohody sdělí na listině, která se nazývá zadávací list nákladů za jednotlivé období, náklady, které uhradil dodavateli služby, v tomto konkrétním případě se za období roku 2018 jedná o částku 336 027 Kč. Dále zde uvede spotřebu, což je 539,0 GJ a to je spotřeba za celý dům za kalendářní rok, tzn. za toto období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018, který dům spotřeboval na vytápění. K předloženému zadávacímu listu za období 2018 svědek uvedl, že žalovaný zaplatil dodavatelům, tj. Teplárně [obec] a VAK [obec], 336 027 Kč za vytápění, tzn. za celý dům, částku 124 330 Kč jako náklady za ohřev teplé vody a částku 91 518, 32 Kč za studenou vodu. A to za celý objekt. Žalovaný na základě faktur, které mu byly dodavateli vystaveny, pro ně vyplnil zadávací list nákladů pro období 2018 a uvedl i spotřeby tepla pro vytápění, tepla na ohřev teplé vody a dále potom spotřebu studené vody a spotřebu teplé vody, která je Teplárnou [obec] dodána žalovanému. Spotřeba, která je vyúčtována přímo žalovanému, je zaznamenána jako celkové náklady na objekt - náklady zúčtovací jednotky. Částky, které zaplatil žalovaný dodavatelům služeb, jsou rovněž zaznamenány v tabulce, jde o částku 336 027 Kč a 124 330 Kč, celkem 460 357 Kč a to za teplo a částku 55 870 Kč a 35 648,23 Kč, tj. 91 518,23 Kč. K samotnému rozúčtování těchto vstupních údajů svědek uvedl, že nejprve musí udělat odečty, měřič tepla se v tomto konkrétním případě nachází mimo bytovou jednotku v podhledu. V tomto konkrétním případě jde o měřič tepla s výrobním [číslo]. Počáteční stav k 1. 1. 2018 je 10 506 Kč. Odečet byl zaznamenán při odečtu za celé zúčtovací období a to po měsících a z výstupu z dálkového měření, kdy svědek odkázal na protokol ročních odečtů dle bytů. Ke dni 31. 8. 2018 činil odečet 19 325, 600 Kč. Měřič tepla měří v kWh a údaj o spotřebě je vypočítán tak, že je v tomto konkrétním případě odečet k 31. 8. 2018 mínus odečet k 1. 1. 2018. Ten rozdíl je spotřeba. V tomto konkrétním případě je tedy spotřeba tepla 6 283,965 kWh. Aritmetický výpočet nákladů na vytápění pro bytovou jednotku 201 za prvních 8 měsíců roku 2018 spočíval v tom, že teplo nejprve rozdělili na základní složku, což je 40% z celkových nákladů na vytápění celého objektu, tj. částka 134 410,80 Kč. Z těchto peněz vydělili celkovou započitatelnou podlahovou plochu, což je 716,186 m2, z toho vyjde náklad na 1 m, tj. 187, [číslo] na 1 m2 započitatelné podlahové plochy. Dále je k vyúčtování z druhé strany uvedena položka klimatická náročnost. Tzn. 250 dnů pro oblast [obec]. Prvních 8 měsíců je 150 dní topných. Dále je vypočítána korekce topných dnů a to s ohledem na délku užívání bytové jednotky, v tomto případě 150:

250. Tuto korekci svědek vynásobil započitatelnou podlahovou plochou, tj. 53,9 x cenou za jednotku toho m2, tj. 187, [číslo]. Z toho vyšla částka 6 069,44 Kč. Tato bytová jednotka zaplatí za prvních 8 měsíců za vytápění částku 6 069,44 Kč. A to je základní složka za topení. Spotřební složka představuje 60% z celkových nákladů za objekt, což je 201 616,20 Kč. Dále je zde uvedena celková spotřeba na celý objekt 83 900,188 kWh. Cena na jednotku potom vyjde na částku 240 3048 Kč. Tato cena za jednotku je vynásobena celkovou spotřebou bytové jednotky za 8 měsíců, tj. 6 283,965 kWh, což vyjde na 15 100 Kč. Po sečtení základní složky a spotřební složky nákladů na vytápění, tj. 6 069,44 Kč a 15 100,67 Kč, vyjde náklad na vytápění 21 170,11 Kč. K nákladům na teplou užitkovou vodu svědek uvedl, že nejprve je uveden odečet. V lednu 2018 zjistili chybně instalovaný vodoměr, servisní technik 6. 1. 2018 opravil chybu a vodoměr instaloval správně. Zaznamenal na vodoměru údaj 9 988,202 kWh, ale v záporných číslech, proto vodoměr dálkově nebyl schopen zaznamenávat měsíční údaje, které by bylo možno dokladovat. Vodoměr byl naprogramován pro dálkový odečet až 5. 10. 2018, kdy na vodoměru byl zaznamenán údaj na ciferníku 17,057 kWh. Žalobce se odstěhoval 31. 8. 2018 a nebyl proveden ani žalobcem, ani žalovaným pravděpodobně odečet, proto k výpočtu došlo tak, že vzali 17 m3, tj. 17,057 a spotřebu v záporných číslech, tj. 11,800 tedy, aby získal aritmetický výpočet 0, musel sečíst k číslu 9 988,2 [číslo]. V tom případě se dostáváme na 0 a již vodoměr začal ukazovat kladná čísla. Sečetl tedy spotřebu 11,8 m3 + 17,057 m3 a výsledné číslo vydělil 9 měsíci a získal tak průměrnou spotřebu. Tj. 15,2 ke dni 31. 8. 2018. Ke spotřebě 15,2 m3 + 11,8 m3 dospěl ke spotřebě 27,098 a tj. spotřebě teplé vody za tuto bytovou jednotku za prvních 8 měsíců. [obec] voda se skládá ze dvou položek. Na ohřev teplé užitkové vody dům zaplatil 124 330 Kč, z těchto peněž vzal 30%, tj. 37 299 Kč, ta se počítá podle podlahové plochy celého domu, tj . 939,753 m2 podlahové plochy, tj. 37 299: 939,753, tj. 39, 690216. Toto číslo je cena za m2 podlahové plochy na ohřev teplé vody. Podlahová plocha tohoto bytu [číslo] je 63,930 m2. Základní složka na náklady na ohřev teplé užitkové vody je vypočítána vynásobením částky 39, 690216 x 63,930 x korekce (8 měsíců) tj. 243/365, celkem potom vychází částka 1 689,29. Spotřební složka potom činí 70%, tj. 87 031 Kč. Tuto částku vydělil celkovou spotřebou teplé užitkové vody celého objektu, tj. 386,895, vyjde cena za spotřební složku 224 947 337. Tato částka je vynásobena spotřebou 27,098 a vyjde nám částka 6 095,62 Kč. Celkové náklady na ohřev jsou potom součtem základní složky a spotřební složky, tj. 7 784, 91 Kč. K položce studená voda pro ohřev teplé vody svědek uvedl, že náklady činí 35 648,23 Kč, tuto částku vydělil celkovou plochou celého objektu, z toho vyjde částka 92, 1392288, tuto částku vynásobil spotřebou teplé vody, tj. 27,098 a z toho vyjde částka 2 496,79 Kč Poslední položka je studená voda. Vodoměr pro studenou vodu má výrobní [číslo]. Počáteční stav k 1. 1. 2018 je 25,40. Odečet k 31. 8. 2018 je 79 900. Tento odečet má stejný princip, tj. dálkový odečet po jednotlivých měsících. Spotřeba za 8 měsíců je 54,5 m3 studené vody. Náklady, které vyfakturoval VAK majiteli objektu, činí 55 780 Kč, vydělíme celkovou spotřebou všech vodoměrů všech bytových jednotek, z toho vyjde částka 81, 262145. Tuto částku vynásobíme spotřebou vody, což je 54,5. Z toho vyjde, že za studenou vodu zaplatí 4 428,79 Kč. Součtem jednotlivých nákladů, tj. nákladů na odtok 21 170, 11 Kč + nákladů na ohřev teplé vody tj. 7 784,91 Kč + nákladů na studenou vodu a vody pro ohřev teplé vody, tj. 6 925,98 Kč činí celkem 35 880,60 Kč, což jsou náklady za prvních 8 měsíců pro bytovou jednotku [číslo]. Na listině nejsou uvedeny údaje o zálohách, neboť jim je žalovaný nesdělil. Jejich úkol nebyl vyúčtovat žalobcem zaplacené zálohy. Svědek dále uvedl, že při tvorbě listiny na č. l. 54 postupovali podle vyhlášky č. 269/2015 Sb. a zákona č. 67/2013 Sb.. Dokument nazvaný Rozúčtování 2018 je vyúčtováním. Na této listině jsou uvedeny veškeré náležitosti podle právních předpisů. Listina neobsahuje průměrný počet osob rozhodných pro rozúčtování služeb, neboť se energie měří měřicí technikou a ne počtem osob. Dále listina neobsahuje součet skutečných a přepočtených náměrů měřidel podle zákona o metrologii, není to potřeba, neboť tato bytová jednotka má měřiče tepla a vodoměry v době platného cejchu podle zákona o metrologii. Dále uvádím, že tato listina obsahuje součet náměrů instalovaných vodoměrů za zúčtovací období a náměr instalovaných vodoměrů na teplovou vodu v bytě. Na této listině jsou uvedeny náklady bytové jednotky. Tato listina obsahuje koeficienty a součinitele použité pro přepočty podlahové plochy nebo započitatelné podlahové plochy a pro přepočty a to oddíl odečty, sloupeček zohlednění. K tomu svědek uvedl, že jsou povinni dělat koeficienty zohledňující polohu bytu vůči světovým stranám a umístění bytu. Měřič tepla v tomto bytě je v podhledu mimo byt a vodoměry jsou na záchodě nebo v koupelně, tyto měřiče svědek viděl. Dále svědek uvedl, že žalovaný může ovlivnit rozúčtování tak, že poskytne chybné vstupní údaje na zadávacím listu. Tzn., dá mu špatné údaje o financích a tyto se následně použijí do vyúčtování. Společnost [právnická osoba] má 6 týdnů pro předložení zadávacího listu na zpracování vyúčtování, předtím se čeká na fakturaci od jednotlivých dodavatelů.

33. Z celkového rozúčtování 2018 (č. l. 146 spisu) vyplývá, že náklady na vytápění, ohřev teplé vody a na studenou vodu v období od 1. 1. 2018 do 31. 8. 2018 činily 35 880,60 Kč.

34. Z výpovědi žalobce (č. l. 159) vyplývá, že smlouvu o ubytování uzavíral za účelem dlouhodobého trvalého bydlení. V [obec] je problém sehnat nějaké bydlení, tento objekt byl nově zrekonstruován. Když žalobce uzavíral smlouvu, předpokládal, že uzavírá smlouvu nájemní, nebyl nikým upozorněn, že se jedná o smlouvu o ubytování. O uzavření smlouvy jednal s paní [příjmení], z realitní kanceláře. Žalobce nejprve užíval byt o velikosti 1+kk, a to od září 2017, následně koncem roku 2017, se uvolnil větší byt [číslo] o velikosti 2+kk, do kterého se přestěhoval. Když se stěhovali do většího bytu, nebyl s nimi sepsán předávací protokol a údaje o spotřebách byly zaznamenány ve smlouvě na zadní straně. Na výměně bytu za větší se domluvil přímo s žalovaným. Žalobce dále vypověděl, že již v době převzetí bytu, bylo umyvadlo v koupelně poškozeno. Přestože v umyvadle byla díra, dalo se normálně používat. V chodbě byla počmáraná zeď od pastelek. Žalobce si sám maloval obývací pokoj a ložnici. Stěny v obývacím pokoji byly rozvrtané, pravděpodobně od pověšených obrazů. Žalobce se domluvil se žalovaným, že se přesunou do většího bytu a že místo nás tam půjde paní, která bydlela pod námi v bytě, taky 2+kk. Domluvili se tak, že žalovaný jim hodí klíče do schránky. Poškození bytu [číslo] zjistili až po nastěhovaní a oznámili je žalovanému telefonicky. Závady v bytě přišel opravit pan [příjmení], tomu také žalobce hlásil poškození umyvadla. K poškození zárubní dveří žalobce uvedl, že si jejich poškození není vědom.

35. Z technické zprávy (č. l. 172) vyplývá, že do domu [adresa] v [obec] byly nainstalovány měřiče tepla, a to dle projektové dokumentace. Přívod energie pro vytápění a TV je měřen na přívodu tepla a v místnosti zádveří ultrazvukovým měřičem [anonymizováno] a vodoměry. Pro každou jednotku je na topné větvi na zpětném potrubí osazen podružný ultrazvukový měřič tepla [anonymizována dvě slova], spotřeba tepla bude odečítána v každém bytě lokálně.

36. Z prohlášení o shodě provedeného díla (č. l. 186 spisu) ze dne 20. 4. 2017 a z písemného ujištění o shodě ze dne 20. 4. 2017 (č. l. 186 p. v. spisu) vyplývá, že [právnická osoba] s.r.o. prohlásila, že veškeré montážní práce byly provedeny v souladu s projektovou dokumentací, technickou zprávou a technickými předpisy.

37. Z protokolu o předání nemovitosti ze dne 17. 12. 2017 (č. l. 188 spisu) vyplývá, že paní [příjmení] předala žalovanému dne 17. 12. 2017 byt [číslo] když stav elektroměru činil [číslo], teplá voda a studená voda bude odečtena rádiově. Dále z protokolu vyplývá, že byly zjištěny závady v bytě: zasádrovaná zeď v obývacím pokoji, háčky v chodbě se zrcadlem a neuklizený byt. Protokol je podepsán žalovaným jako ubytovatelem a paní [příjmení] jako ubytovanou.

38. Šest kusů fotografií (č. l. 186 až 194 spisu) zachycuje měřič tepla, který je umístěn v podhledu stropu na chodbě před bytem [číslo]. Fotografie na č. l. 191 zachycuje odkrytou desku podhledu a měřič tepla. Fotografie na č. l. 193 a č. l. 194 spisu zachycují poškozené umyvadlo, když dírou v umyvadle je prostrčen klíč od vozidla.

39. Ze znaleckého posudku [číslo] znalce [celé jméno tlumočníka] (č. l. 208 spisu) a z výpovědi znalce (č. l. 252 p. v. spisu) vyplývá, že po metodologické stránce postupovala [právnická osoba] s.r.o. při rozúčtování nákladů na dodávku tepla, teplé a studené vody na jednotlivé nájemníky domu [adresa] v [příjmení] ulici v [obec] v souladu s vyhláškou č. 269/2015 Sb.. Znalec vytkl způsob uvedení součtu skutečných a přepočtených náměrů instalovaných měřidel. Údaje o spotřebě tepla uváděné v kWh místo GJ znesnadňuje kontrolu vyúčtování. K číselné správnosti vyúčtování znalec ve znaleckém posudku uvedl, že nedoložení celkové sumy skutečných náměrů měřidel a chybějící zdůvodnění významnějších rozdílů oproti fakturovaným hodnotám, zpochybňuje následné rozpočítání částek vyfakturovaných dodavateli tepla teplé a studené vody pro celý dům, mezi jednotlivé uživatele bytů. Znalec uvedl dvě varianty vyúčtování, a to dle údajů ve fakturách dodavatelů, když celkové náklady vycházejí na spotřebovaná média na 320 895,44 Kč, tj. o 4 985,16 Kč nižší, než jak je uvádí [právnická osoba] [anonymizováno] Při akceptaci množství, uváděného jako celková spotřeba domu [adresa], jenž je nejspíše součtem náměrů jednotlivých měřidel, vyjdou celkové náklady na spotřebovaná média na 32 776,40 Kč, což je o 3 104,20 Kč méně, než jak uvádí [právnická osoba] [anonymizováno] Dále ze znaleckého posudku vyplynulo, že matematicky je rozúčtování 2018 v pořádku, nedostatečně jsou ale doložené vstupní množstevní hodnoty pro celý dům. [právnická osoba] postupovala při zjišťování hodnot spotřeby technicky správně. Problémem bylo chybně nainstalované měřidlo v bytě [číslo] příliš dlouhá doba od zjištění závady do jejího úplného odstranění. Následně byly znalci před jeho výslechem u jednání soudu předloženy listiny - Data spotřeb rozúčtování 2018, které znalec neměl při zpracování znaleckého posudku k dispozici, a proto nemohl číselnou správnost vyúčtování v plném rozsahu ověřit. Z výpovědi znalce vyplynulo, že prvotní doklady, které dostala [právnická osoba] od dodavatelů, reálných dodavatelů energií, tak se přesně nekryjí ta období, za které je vyúčtování uděláno. Je zde několik dní posun. Podle zkušeností znalce rozdíly mezi jednotlivými roky vyúčtovacími nejsou veliké. Takže když vzal v úvahu rozpočítání na jednotlivé nájemce, tak došel odborným odhadem k tomu, že ten rozdíl případný, způsobený právě tím časovým posunem bude do 5 Kč. Znalec považuje rozúčtování společnosti [právnická osoba] pro žalovaného v pořádku. K rozdílu v částce o 4 985,16 Kč nižší, než uvádí společnost [právnická osoba], znalec dospěl po přepočtu, jde o celkové náklady na celý dům. Ve vztahu k žalobci se tento rozdíl promítne minimálně, nejde o nijak významnou částku, pokud by se jednalo o částku podstatnou, vyžádal by si znalec podklady od společnosti [právnická osoba]. S těmi podklady se znalec seznámil po zpracování znaleckého posudku, na závěry znaleckého posudku a na samotný matematický výpočet jednotlivého vyúčtování to však má mírný vliv, a to v řádu několika korun. Metodický postup výpočtu provedený společností [právnická osoba] byl z pohledu ekonoma správně, čili byly tam údaje, které jsou potřebné k tomu, aby se dospělo ke konečné částce, která patří nebo odpovídá nájemci. Spotřeba tepla má být uvedena v gigajoulech a byla uvedena, nejde ale o to, v jakých jednotkách je spotřeba uvedena, ale o poměry, tj. celkovou spotřebu tepla na dům a kolik z toho připadá na nájemce, ty byly společnosti [právnická osoba] uvedeny.

40. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] (č. l. 267 spisu) vyplývá, že pracuje pro žalobce jako živnostník, když je potřeba v domě cokoli opravit. V roce 2018 opravoval i byt [číslo] kontr. v bytě maloval a měnil poškozené umyvadlo. Do každého bytu chodí po té, co se někdo odstěhuje, domluví se s žalovaným na tom, co je potřeba opravit. V bytě [číslo] před tím, než se žalobce nastěhoval, byt vymaloval. Maluje se po každém nájemníkovi. Dále svědek uvedl, že umyvadlo v bytě, který užíval žalobce, bylo čerstvě zasilikonované, silikon byl čistý. Svědek se domnívá, že umyvadlo silikonoval žalobce, protože v té době nikdo jiný byt neužíval. Svědek dále uvedl, že se domnívá, že v době převzetí bytu žalobcem bylo umyvadlo v pořádku, jinak by mu muselo téct. K poškozeným dveřím svědek uvedl, že v bytě po odstěhování se, žalobce opravoval dveře, konkrétně vypadlou omítku u zárubní. Poškozené umyvadlo svědek měnil za nové umyvadlo, které zakoupil žalovaný. Fakturu za opravy v bytě svědek vystavil se zpožděním ¾ roku, neboť měl rodinné problémy a hodně práce. S žalovaným se domluvil, že provede opravy v bytě a následně je vyúčtuje.

41. Soud neprovedl důkaz výslechem svědka [příjmení], neboť skutkový stav byl shora uvedeným způsobem zjištěn v rozsahu dostatečném pro rozhodnutí a od provedení těchto důkazů si již nebylo možno slibovat další objasnění věci. Výslechem svědka [příjmení] měl být prokázán stav bytu [číslo] soud ale vyšel z provedených důkazů, zejména z výpovědi žalobce, svědka [příjmení], ale především z předávacího protokolu, který sepsal žalovaný s paní [příjmení] dne 17. 12. 2017. V předávacím protokole byly sepsány závady v bytě, které měla způsobit původní nájemkyně. Pokud by při předání bytu bylo zjištěno poškození umyvadla, jistě by tato závada byla rovněž zaznamenána. Pokud tedy svědek [příjmení] vypověděl, že umyvadlo bylo čerstvě silikonované (silikon byl čistý) a nikdo jiný než žalobce byt neužíval a po jeho odstěhování muselo být umyvadlo vyměněno, neboť v umyvadle byla zjištěna díra o velikosti, jež umožňovala prostrčit dírou klíč od vozidla, je logické, že k poškození umyvadla muselo dojít až za užívání žalobce. Stejně tomu tak bylo i s opravou vypadlé omítky u zárubní dveří, ani tato závada nebyla zaznamenána v předávacím protokole ze dne 17. 12. 2017, jenž sepsal žalovaný a paní [příjmení]. Soud dále neprovedl důkaz dodatkem ke znaleckému posudku znalce [celé jméno tlumočníka], jenž navrhoval žalovaný, a to k matematickému výpočtu. Znalec se k rozdílu ve vyúčtování vyjádřil ve své výpovědi a uvedl, že potřebné doklady mu byly doručeny po zpracování znaleckého posudku a s těmito se seznámil. [příjmení] matematický výpočet by se lišil ve vyúčtování vztahujícím se k bytové jednotce žalovaného za období od ledna 2018 do srpna 2018 pouze v řádech korun. S ohledem na vyjádření znalce považuje soud doplnění dokazování zadáním dodatku ke znaleckému posudku za nehospodárné a neefektivní. Soud při posouzení vyúčtování vyšel také z výpovědi svědka [příjmení], který podrobně vysvětlil vyúčtování za rok 2018, včetně způsobu matematického výpočtu. Znalec přitom vyúčtování provedené společností [právnická osoba] považuje za metodicky správné. Soud rovněž neprovedl výslech svědkyně [příjmení], realitní makléřky, a to k tvrzení žalovaného, že nebyly uzavírány smlouvy o dílo, ale jednalo se pouze o ubytování. Soud s ohledem zejména na výslech žalobce právně kvalifikoval uzavřenou smlouvu jako smlouvu nájemní. Proto výslech svědkyně [příjmení] se soudu jevil jako nadbytečný.

42. Při hodnocení provedených důkazů soud postupoval podle § 132 občasného soudního řádu, tj. každý důkaz hodnotil jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přitom přihlížel ke všemu, co za řízení vyšlo najevo, včetně toho, co uvedli účastníci.

43. Na základě provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav: Mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem byla dne 5. 9. 2017 uzavřená nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytu [číslo] na adrese [adresa], [obec]. Vlastníkem nemovité stavby [adresa], která je součástí pozemku parcelního čísla st. 836 v katastrálním území [anonymizováno], je žalovaný. Nájemní smlouva byla uzavřená na dobu určitou, to je od 5. 9. 2017 do 31. 8. 2018 s možností automatického prodloužení vždy o další 3 měsíce. Žalobce se zavázal hradit nájemné ve výši 5 100 Kč měsíčně a zálohy spojené s užíváním bytu ve výši 1 803 Kč. Na základě uzavřené smlouvy zaplatil žalobce žalovanému kauci, to je peněžitou jistotu 20 000 Kč, a to dne 6. 9. 2017. Dne 22. 12. 2017 byl mezi účastníky řízení uzavřen dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, kdy předmět nájmu byl změněn na byt [číslo] bylo sjednáno nájemné ve výši 6 700 Kč a měsíční zálohy na služby ve výši 2 668 Kč. Nájem bytu skončil dne 31. 8. 2018. Žalovaný žalobci po skončení nájmu nevrátil složenou peněžitou jistotu ve výši 20 000 Kč, ani její příslušenství. Dále v řízení bylo prokázáno, že žalobce jako nájemce neuhradil žalobci nedoplatek na službách za vytápění, teplou vodu a studenou vodu a dále nezaplatil žalobci náhradu škody za poškozené umyvadlo, výmalbu jednotky a opravu omítky u zárubní dveří. Žalobce tak dluží žalovanému nedoplatek za spotřebovanou teplou vodu ve výši 4 585 Kč, nedoplatek za studenou vodu ve výši 1 525 Kč a nedoplatek za teplo ve výši 8 386 Kč. Dále žalobce dluží žalovanému náhradu škody spočívající v pořízení nového umyvadla, včetně jeho dopravy a montáže a ve výši 5 110 Kč, náklady na vymalování ve výši 1 850 Kč a za opravu poškození omítky u zárubní dveří ve výši 500 Kč Celkem tak žalobce dluží žalovanému částku 24 956 Kč. Žalovaný po skončení nájemního vztahu vyúčtoval žalobci nedoplatek na službách, smluvní pokutu a náhradu škody za poškození bytu (č. l. 70 spisu), vyúčtování doručil žalobci dne 2. 10. 2008. Ve vyúčtování žalovaný po žalobci požadoval (po započtení kauce ve výši 20 000 Kč) uhradit částku 15 297 Kč. Vyúčtování však bylo chybné, neboť vodoměr na teplou vodu byl instalován nesprávně a spotřebu vody odečítal do minusu. Dále žalovaný žalobci vystavil vyúčtování (č. l. 72 spisu), které žalobci doručil dne 5. 12. 2018, když o tomto vyúčtování po odečtení kauce ve výši 20 000 Kč požadoval po žalobci nedoplatek 12 101 Kč, tj. nedoplatek za teplou vodu ve výši 18 583 Kč, studenou vodu ve výši 3 201 Kč a teplo ve výši 2 242 Kč, dále smluvní pokutu za pozdní platby ve výši 515 Kč, smluvní pokutu ve výši 100 Kč a dále náhradu škody za poškození bytu. Po odečtení kauce ve výši 20 000 Kč požadoval žalovaný po žalobci nedoplatek ve výši 12 201 Kč. V řízení bylo prokázáno, že i toto vyúčtování bylo chybné, když žalovaný k němu uvedl, že mělo pouze charakter orientačního vyúčtování, neboť společnost [právnická osoba] neměla v době jeho vyhotovení veškeré podklady od dodavatelů služeb tak, aby mohla zpracovat definitivní vyúčtování služeb. To ale z listiny nijak nevyplývá. Jediné správné vyúčtování nazvané Definitivní vyúčtování kauce po ukončení smlouvy (č. l. 47 a duplicitně na č. l. 53 spisu) bylo žalobci doručeno až v průběhu řízení, tj. nejpozději dne 5. 8. 2018 při jednáních soudu. Dřívější doručení prostřednictvím e mailové pošty dne 25. 7. 2019 tvrzené žalovaným, žalobce sporoval. Žalobce rovněž sporoval vyúčtované smluvní pokuty a náhradu škody za poškození bytu. Podkladem pro vyhotovení listiny označené jako definitivní vyúčtování služeb bylo rozsudkem zpracované společností [právnická osoba] (č. l. 48 spisu), rovněž tuto listinu žalobce v řízení sporoval, konkrétně tvrzené spotřeby, které jsou na listině uvedeny. Soud má dále za prokázané, že před každým jednotlivým bytem jsou v podhledech umístěny měřiče tepla. Každý byt má rovněž vodoměr měřící spotřebu teplé a studené vody. Údaje z měřidel jsou dálkově zasílány společnosti [právnická osoba]. V řízení bylo také prokázáno, že v bytě [číslo] byl chybně instalován vodoměr měřící spotřebu teplé vody, servisní technik opravil chybnou instalaci vodoměru až 6. 1. 2018, zaznamenal na vodoměru údaj 9 988,202, ale v záporných číslech, proto vodoměr nebyl schopen zaznamenávat měsíční údaje. Vodoměr byl naprogramován na dálkový odečet až 5. 10. 2018. Celková spotřeba teplé vody, studené vody a tepla za období od 1. 1. 2018 do 31. 8. 2018 činila 35 880 Kč, žalobce uhradil na zálohách částku 18 384 Kč, zbývá tak zaplatit nedoplatek ve výši 17 496 Kč. Vyúčtování (v pořadí již třetí) jako jediné správné vyhotovil žalovaný na základě rozúčtování 2018 od společnosti [právnická osoba] Vzhledem k tomu, že žalobce sporoval správnost vyúčtování, ustanovil soud znalce k ověření správnosti matematického a metodologického výpočtu vyúčtování. Ze znaleckého posudku a i z výpovědi znalce soud uzavřel, že vyúčtování provedené společností [právnická osoba] je provedeno metodologicky správně v souladu s vyhláškou č. 269/2015 Sb., a pokud se znalec liší v aritmetickém výpočtu, tak vzhledem k vyúčtované spotřebě v bytové jednotce [číslo] je to rozdíl zanedbatelný, v řádech korun. Žalovaný do svého definitivního vyúčtování zahrnul i nárok na náhradu škody, kterou měl žalobce žalovanému v bytě způsobit, a to v celkové výši 7 460 Kč. V řízení bylo prokázáno, že žalobce poškodil v bytě [číslo] umyvadlo, jenž muselo být nahrazeno umyvadlem novým, a to za cenu 5 110 Kč, včetně dopravy a montáže. Dále bylo prokázáno, že žalobce zaplatil za vymalování bytu částku 1 850 Kč a za opravu omítky u zárubně dveří částku 500 Kč Smluvní pokuty v celkové výši 615 Kč, které žalovaný požadoval zaplatit po žalobci, nepovažuje soud za důvodné. Z vyúčtování je očividné, že žalovaný započítal žalobcem složenou kauci ve výši 20 000 Kč oproti pohledávce z titulu nedoplatku za spotřebovanou teplou vodu, studenou vodu a teplo a dále z titulu náhrady škody v celkové výši 7 460 Kč. V průběhu řízení, tj. nejpozději dne 5. 8. 2019, žalovaný provedl zápočet pohledávky za žalobcem ve výši 24 956 Kč vůči pohledávce žalobce za žalovaným ve výši 20 000 Kč.

44. Po právní stránce byla věc posouzena následovně: Mezi účastníky byla uzavřena smlouva označená jako smlouva o ubytování. Soud posoudil smlouvu uzavřenou mezi účastníky řízení jako smlouvu o nájmu bytu, neboť vyšel nejen z obsahu smlouvy, ale především z provedeného dokazování, především výslechu žalobce. Smlouva o ubytování ve smyslu ustanovení § 2326 občanského zákoníku a násl. je zvláštním druhem nájemní smlouvy, počítá přitom v poskytnutí přechodného ubytování v zařízení k tomu určeném. Podstatnými náležitostmi smlouvy o ubytování jsou: a); vymezení ubytovacího prostoru,; b); jeho přenechání k přechodnému ubytování,; c); za úplatu,; d); dočasnost.; 45. Na rozdíl od nájmu bytu a domu nejde v tomto případě o realizaci práva na bydlení, v řízení ale bylo prokázáno, že žalobce smlouvou realizoval své právo na bydlení, v bytě měl úmysl vytvořit svůj domov, nelze tak hovořit o přechodnosti ubytování. Soud proto posoudil uzavřenou smlouvu jako smlouvu nájemní. Žalovaný se tímto způsobem pokouší obejít zákonná ustanovení, kdy nájemní smlouva v širším měřítku chrání práva nájemce daleko více než smlouva o ubytování. Jednání žalovaného při uzavírání smlouvy je ryze účelové, vedené snahou minimalizovat ochranu, jenž poskytuje občanský zákoník nájemci bytu.

46. Podle ustanovení § 2235 o. z. <i>(1) Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.</i> <i>(2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.</i> <i>Podle § 2239 o. z. (ve znění platném ke dni uzavření nájemní smlouvy)</i> <i>Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.</i> 47. V době uzavření nájemní smlouvy stanovil občanský zákoník zakázaná ujednání v ustanovení § 2239 o. z.. Veškeré sankce za neplnění povinností nájemce má stanovit zákon, sankce nelze smluvně rozšiřovat na úkor slabší strany, tj. nájemce. Pokud takové ujednání nájemní smlouva obsahovala, tak na takové ujednání je třeba pohlížet jako na nicotné, soud proto nárok žalovaného na zaplacení smluvní pokuty nepovažuje za důvodný, a proto ho nezohlednil v žalovaným provedeném zápočtu pohledávek. Občanský zákoník výslovně zakazoval stanovit smluvní pokutu v nájemním vztahu. Z peněžitých plnění může pronajímatel po nájemci požadovat nájemné, zálohy nebo náklady na služby a jistotu.

48. Podle § 2247 o. z. <i>(1) Strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.</i> <i>(2) Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.</i> <i>(3) Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.</i> <i>(4) Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.</i> 49. Pronajímatel je oprávněn žádat po nájemci placení záloh a nákladů na poskytnuté služby, tj. v této konkrétní věci náklady na teplo, teplou vodu a studenou vodu. V řízení bylo prokázáno, že žalobce hradil žalovanému zálohy na poskytnuté služby spolu s nájemným, a to za období od ledna 2018 do 31. 8. 2018. Jak bylo výše uvedeno, ke každému bytu náleží vodoměr a měřič tepla, kteří odesílají naměřená data dálkově společnosti [právnická osoba]. Po skončení zúčtovacího období obdržel žalovaný konečné vyúčtování od dodavatelů služeb. Tyto údaje následně žalovaný předal společnosti [právnická osoba], která pro žalovaného zpracovává rozúčtování služeb na jednotlivé byty. Způsob rozúčtování cen na úhrady služeb stanoví zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

50. Podle § 3 zákona č.67/2013 Sb., <i>(1) Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.</i> <i>(2) Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.</i> <i>Podle § 5 odst. 2 písm. a) zákona č. 67 /2013 Sb.,</i> <i>(2) Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto</i> <i>a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody1).</i> 51. V této věci bylo prokázáno, že pro každý jednotlivý byt měří spotřebu studené vody podružný vodoměr, naměřená data jsou dálkově odeslána společnosti [právnická osoba].

52. Podle § 6 zákona 67/2013 Sb., Rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům: (1) Náklady na vytápění v případě, že není stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, a náklady na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu podle jiného právního předpisu se rozúčtují na základě ujednání poskytovatele služeb se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva, u společenství ujednáním všech vlastníků jednotek. Pokud k dohodě nedojde, rozúčtují se náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody podle jiného právního předpisu upravujícího podrobnosti pro rozúčtování nákladů na dodávku tepla a společnou přípravu teplé vody v domě. Změna způsobu rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům je možná vždy až po skončení zúčtovacího období. (2) Pokud je jiným právním předpisem stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu, rozdělí se náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou. (3) Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemce služeb s měřením nebo zařízením pro rozdělování nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce hodnoty určené jako spodní a horní hranice oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. V případě překročení přípustných rozdílů musí být provedena úprava výpočtové metody. Neumožní-li příjemce služeb instalaci stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky. (4) Náklady na společnou přípravu teplé vody pro zúčtovací jednotku za zúčtovací období tvořené náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev vody a náklady na spotřebovanou vodu se rozdělí na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka se rozdělí mezi příjemce služeb poměrně podle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb. Neumožní-li příjemce služeb instalaci vodoměrů na teplou vodu nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m2 podlahové plochy zúčtovací jednotky. V řízení bylo prokázáno, že pro každý jednotlivý byt byla instalována podle zákona o metrologii, naměřená data byla zasílána dálkově společnosti [právnická osoba], která provedla po zaslání konečného vyúčtování od dodavatelů služeb rozúčtování pro jednotlivé byty. V řízení bylo prokázáno výslechem svědka [příjmení], jakým konkrétním aritmetickým postupem bylo společností [právnická osoba] postupováno. Matematickou a současně i metodickou správnost postupu rozúčtování ověřil soudem ustanovený znalec.

53. Podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb., <i>(1) Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.</i> <i>(2) Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.</i> <i>(3) Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.</i> 54. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný tuto svoji povinnost nesplnil včas, pokud doručil žalobci vyúčtování za rok 2018 až 5. 8. 2019.

55. Prováděcím předpisem zákona č. 67/2013 Sb., je vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. Tato vyhláška stanoví rozsah výše základní a spotřební složky u rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům, jejich rozdělení mezi příjemce služeb, hodnoty určené jako spodní a horní hranice oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období, vymezení pojmů a další náležitosti k rozúčtování nákladů a některé další náležitosti, které musí poskytovatel služeb uvést ve vyúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům.

56. Podle § 3 vyhl. č. 269/2015 Sb., <i>(1) Základní složka nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce činí 30% až 50% a zbytek nákladů tvoří spotřební složku. Výši základní složky určí poskytovatel služeb.</i> <i>(2) Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemců služeb, kde jsou instalována měřidla podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, v zúčtovací jednotce hodnotu o 20% nižší a hodnotu o 100% vyšší oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Pokud dojde k překročení přípustných rozdílů, provede poskytovatel služeb úpravu výpočtové metody u příjemců služeb, u nichž došlo k překročení některé stanovené hranice. U ostatních příjemců služeb se vychází pouze z náměrů měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění. Poskytovatel služeb provede úpravu výpočtové metody takto:</i> <i>a) hodnota nákladu na vytápění příjemce služeb, jehož rozdíl překročil stanovenou limitní hodnotu, vztažená na 1 m2 započitatelné podlahové plochy příjemce služeb, se upraví na limitní přípustnou hodnotu nákladů na vytápění na 1 m2 započitatelné plochy, tedy 80% průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku, v případech, kdy nebyla dodržena spodní hranice 20%, nebo 200% průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku v případech, kdy nebyla dodržena horní hranice 100%,</i> <i>b) upravený náklad na vytápění příjemců služeb je pak násobkem výměry započitatelné podlahové plochy a hodnoty upravené a</i> <i>c) takto stanovená upravená hodnota nákladů na vytápění příjemce služeb se odečte od celkové částky nákladů na vytápění a zůstatek se rozdělí mezi ostatní příjemce služeb podle zákona, dokud všichni příjemci služeb nevyhoví stanovené přípustné odchylce rozdílu v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy v zúčtovací jednotce v daném zúčtovacím období.</i> <i>(3) V zúčtovací jednotce, ve které u příjemců služeb nejsou instalována měřidla podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, poskytovatel služeb spotřební složku rozdělí mezi příjemce služeb stejným způsobem jako složku základní.</i> <i>(4) Odečty měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění u příjemců služeb provádí poskytovatel služeb nejméně jednou ročně, vždy však ke konci zúčtovacího období.</i> <i>(5) Neumožní-li příjemce služeb instalaci měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, postupuje se při výpočtu spotřební složky na vytápění podle přílohy [číslo] k této vyhlášce.</i> <i>6) Pokud měřidla podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění nemohla být u příjemce služeb instalována z prokazatelných technických důvodů, poskytovatel služeb u tohoto příjemce služeb v daném zúčtovacím období stanoví spotřební složku ve výši průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky. Spotřební složka nákladů u tohoto příjemce služeb je pak násobkem průměrné hodnoty spotřební složky a započitatelné podlahové plochy.</i> <i>(7) Úhrady příjemců služeb stanovené podle odstavce 5 jsou součástí úhrady spotřební složky nákladů na teplo na vytápění v zúčtovací jednotce, které se rozúčtovávají mezi příjemce služeb v daném zúčtovacím období.</i> 57. Jak soud již výše uvedl jak matematickou, tak metodickou správnost rozúčtování ověřil soudem ustanovený znalec, podle rozúčtování společnosti [právnická osoba] následně žalovaný vyhotovil definitivní vyúčtování. To se žalobci dostalo do dispozice nejpozději dne 5. 8. 2019, a to včetně rozúčtování společnosti [právnická osoba].

58. Mezi účastníky bylo ve smlouvě ujednáno, že žalobce uhradí žalovanému jistotu ve výši 20 000 Kč.

59. Podle § 2254 o. z. <i>(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.</i> <i>(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.</i> Smyslem kauce je poskytnout pronajímateli záruku, že jeho případné peněžité pohledávky vůči nájemci budou uspokojeny. Občanský zákoník limituje výši kauce trojnásobkem měsíčního nájemného. V této věci byla uzavřená nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytu [číslo] nájemné bylo sjednáno ve výši 5 100 Kč, výše kauce tak měla být sjednána maximálně ve výši 15 300 Kč. Dne 22. 12. 2017 dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě účastníci změnili předmět nájmu na byt [číslo] přitom sjednali výši nájmu na částku 6 700 Kč, maximální výše kauce tak mohla činit částku 20 100 Kč. Soud tedy uzavřel, že dodatkem nájemní smlouvy, kdy byl změněn předmět nájmu a výše nájemného, byla zhojena výše kauce, jejíž výše původně kolidovala s limitací stanovenou občanským zákoníkem. Podle předchozí právní úpravy mohl pronajímatel použít poskytnuté prostředky kdykoli v průběhu trvání nájmu, avšak jen k úhradě dluhů vzniklých v souvislosti s nájmem přiznaných vykonatelným soudním rozhodnutím nebo nájemcem písemně uznaných. Občanský zákoník vychází z toho, že předáním peněžních prostředků pronajímateli se stává pronajímatel jejich vlastníkem a nájemci vzniká pohledávka na vrácení kauce, která má být uspokojena v poslední den nájmu. Až v tento den, tedy při vrácení kauce nájemci, je pronajímatel oprávněn si započíst pohledávky, které mu nájemce dluží z nájmu. Započíst si může jakékoli pohledávky z nájmu jako je dluh na nájemném, na náhradě škody způsobené porušením nájemcových povinností či dluh na službách. Občanský zákoník stanoví, že kauci je pronajímatel povinen vrátit při skončení nájmu, tzn. v poslední den nájmu. Pohledávka nájemce na vrácení kauce se tak stává vymahatelnou v den následující po posledním dni nájmu. Nájemce má právo na úroky z jistiny od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby, tj. obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. Úroková sazba zveřejněná ČNB činila v září 2017 4,07%, za období od 6. 9. 2017 do 5. 8. 2019 tak činí dospělý úrok částku 1 558,87 Kč.

60. Ke dni skončení nájmu žalovaný neznal výši všech svých pohledávek vůči žalobci jako nájemci, když konečné rozúčtování služeb bylo žalovanému známo až po obdržení faktur od dodavatelů služeb, následném rozúčtování, jenž vyhotovila společnost [právnická osoba].

61. Soud rovněž považuje za důvodný požadavek žalovaného na zaplacení škody způsobené žalobcem v bytě [číslo]. Škoda představuje žalovaným vynaložené finanční prostředky na pořízení nového umyvadla, výmalbu a opravu omítky u zárubní dveří.

62. Podle § 1982 občanského zákoníku <i>(1) Dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.</i> <i>(2) Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.</i> 63. Započtením zanikají současně alespoň dvě vzájemné pohledávky, a to pouhým zúčtováním, aniž by byly dotčené pohledávky splněny. Započtení je realizováno právním jednáním. V této věci započetl žalovaný pohledávku vůči žalobci z titulu nedoplatku na službách na náhrady škody vůči pohledávce žalobce z titulu vrácení složené kauce. Obecnými podmínkami pro započtení je existence více pohledávek, reciproční totožnost subjektů a totožnost druhu plnění. Tyto obecné podmínky byly splněny. Žalovaný realizoval v rámci své procesní obrany započtení, které soud shledal přípustným, a proto žalobu zcela zamítl, když v rozsahu započtení zanikl nárok žalobce uplatněný v žalobě.

64. Podle § 1987 o. z. <i>(1) K započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem.</i> <i>2) Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.</i> 65. Mají-li věřitel a dlužník vůči sobě navzájem pohledávky, jejichž plnění je téhož druhu, mohou přivodit jejich zánik započtením. Započíst lze jen takové pohledávky, které lze uplatnit u soudu.

66. Vymahatelné u soudu nejsou pohledávky, které dosud nejsou dospělé (splatné). V této věci nastala splatnost pohledávky žalobce dne 31. 8. 2018 (tj. dnem skončení nájmu) a pohledávka žalovaného dne 5. 8. 2019 (tj. v den, kdy se prokazatelně dostalo do dispozice žalovaného řádné vyúčtování za rok 2018). Pokud žalobce namítal, že pohledávka žalovaného je pohledávkou nejistou, a proto není způsobilá k započtení, tak soud takový názor s žalobcem nesdílí. Pohledávkou nejistou nebo neurčitou jsou pohledávky podmíněné, s odkládací podmínkou, budoucí pohledávky, pohledávky z alternativních zdrojů, pohledávky, které nemají zjistitelnou výši, pohledávky u kterých není najisto postaveno, kdo je dlužník, pohledávky, u nichž dlužník důvodně popírá samotnou existenci pohledávky. V takovém případě, ale nesmí jít o svévolné popírání existence pohledávky. V této věci žalobce musel očekávat, že žalovaný jako pronajímatel vyúčtuje žalobcem spotřebované služby (teplo, teplou vodu a studenou vodu) oproti zaplaceným zálohám na služby, a pokud spotřeboval více, než kryly zálohy, bude třeba pronajímateli nedoplatek na službách uhradit. V řízení bylo prokázáno, že se o pohledávku nejistou nebo neurčitou nejedná.

67. Žalovaný realizoval v rámci své procesní obrany započtení, které soud shledal přípustným, a proto žalobu zcela zamítl, když v rozsahu započtení zanikl nárok žalobce uplatněný v žalobě.

68. Výrok pod bodem II vychází z ustanovení § 142 o. s. ř., kdy v řízení byl úspěšný žalovaný, proto mu soud přiznal náhradu nákladů řízení v plné výši. Náklady řízení žalované představují: Odměna advokáta za zastupování žalovaného za 17 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání ve věci samé – odpor proti platebnímu rozkazu (1/2 úkon), písemné podání ve věci samé – vyjádření k žalobě, účast na jednání Okresního soudu v Hradci Králové dne 5. 8. 2019, účast na jednání Okresního soudu v Hradci Králové dne 18. 9. 2019, písemné podání ve věci samé – doplnění skutkových tvrzení a důkazních návrhů, písemné podání ve věci samé – replika k vyjádření žalobce, účast na jednání Okresního soudu v Hradci Králové dne 13. 11. 2019 přesahující 2 hod. (2 úkony), písemné podání ve věci samé – replika k vyjádření žalobce, vyjádření k provedenému dokazování, účast na jednání Okresního soudu v Hradci Králové dne 8. 1. 2020, písemné podání ve věci samé – doplnění skutkových tvrzení a důkazních návrhů, písemné podání ve věci samé – vyjádření ke znaleckému posudku, písemné podání ve věci samé – replika k vyjádření žalobce ke znaleckému posudku, písemné podání ve věci samé – návrh na doplnění znaleckého posudku a důkazních návrhů, účast na jednání Okresního soudu v Hradci Králové dne 31. 3. 2021, písemné podání ve věci samé – návrh na doplnění dokazování, vyjádření k výslechu znalce, účast na jednání Okresního soudu v Hradci Králové dne 26. 4. 2021), když jeden úkon právní služby činí 1 900 Kč podle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif Náhradu hotových výdajů advokáta ve výši 5 400 Kč za uvedených 17 úkonů právní služby, podle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, ve znění pozdějších předpisů. DPH ve výši 21% z odměny za zastupování a z hotových výdajů, tj. 8 116,50 Kč. Náklady žalovaného tedy činí celkem 46 766,50 Kč.

69. V souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. soud uložil žalobci, aby náklady řízení zaplatil k rukám advokáta žalovaného.

70. Lhůtu k plnění ohledně výroku II. tohoto rozsudku soud stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o.s. ř..