11 C 227/2019

Plný text

Okresní soud v Jablonci nad Nisou rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Dostálovou Kunickou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce doručovací adresou adresa žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 135 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 135 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,00 % ročně z částky 135 000 Kč za dobu od 1.4.2019 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> <b>II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 56 585 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta [anonymizováno] [jméno] [jméno].</b> 1. Žalobce se žalobou podanou k Okresnímu soudu v Jablonci nad Nisou dne [datum] domáhal, aby bylo žalovanému uloženo zaplatit mu částku 135 000 Kč s 9% úrokem z prodlení od 1.4.2019 s odůvodněním, že žalobce je výlučným vlastníkem následujících nemovitých věcí, a to pozemku p.č. st. [číslo], jehož součástí je stavba, pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] na adrese [adresa žalobce a žalovaného], nemovité věci jsou zapsány v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou, na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres]. Žalobce, jako pronajímatel, uzavřel s žalovaným, jako nájemcem, písemně dne 28.3.2018 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem shora označených nemovitých věcí. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.4.2018 do [datum]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 18 000 Kč měsíčně a jeho splatnost byla sjednána vždy nejpozději do posledního dne příslušného kalendářního měsíce, za který je nájemné placeno na účet pronajímatele č. [bankovní účet]. Žalovaný uhradil na nájemném dne [datum] částku 10 000 Kč, dne [datum] částku 10 000 Kč a dne 15.11.2018 částku 32 000 Kč Tyto platby byly vždy provedeny hotovostním vkladem nájemce na účet pronajímatele označený v nájemní smlouvě. Žalobce má za to, že mezi žalobcem a žalovaným vznikl závazkový vztah na základě platně uzavřené nájemní smlouvy ze dne 28.3.2018. Za dobu trvání nájmu od 1.4.2018 do 31.3.2019 byl žalovaný jako nájemce povinen na nájemném žalobci zaplatit částku 216 000 Kč. Zaplatil však pouze 52 000 Kč. Dlužné nájemné ve výši 29 000 Kč s příslušenstvím je žalovaný povinen žalobci zaplatit na základě rozsudku zdejšího soudu ve věci vedené pod sp.zn. [spisová značka]. Žalovaný tak dluží žalobci celkem částku 135 000 Kč, a to jako dluh na nájemném za polovinu srpna 2018, září 2018, říjen 2018, listopad 2018, prosinec 2018, leden 2019, únor 2019 a březen 2019. Žalovaný dluh na nájemném žalobci neuhradil ani přes zaslání výzvy před podáním žaloby.

2. Pokud žalobce v žalobě zmiňoval možnost započtení částky 8 650 Kč plynoucí z usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci ze dne [datum rozhodnutí], sp.zn. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem zdejšího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp.zn. [spisová značka], v němž žalobce vystupoval v procesním postavení žalovaného a byl zavázán k úhradě uvedené částky jakožto náhrady nákladů řízení tehdejšímu žalobci (v nyní souzené věci v procesním postavení žalovaného), soud na jednání dne [datum] konstatoval, že je vázán a bude rozhodovat v rozsahu žalobního petitu. Z tohoto důvodu neučinil soud z důkazů předložených k těmto tvrzením žádná zjištění relevantní pro své rozhodnutí.

3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Uvedla, že na počátku roku 2018 se ocitl v tíživé sociální i zdravotní situaci. V důsledku četných exekučních řízení potřeboval získat peněžní prostředky na uhrazení svých závazků a zároveň došlo ke zhoršení jeho dlouhodobě nepříznivého zdravotního stavu. Uvedl, že byl přes paní [celé jméno svědkyně] ze společnosti [právnická osoba] kontaktován se žalobcem. Žalobce nabídl, že žalovanému poskytne potřebných 1 800 000 Kč na vyplacení exekucí. Současně se dohodli, že žalobce na žalovaného převede nemovitosti v jeho vlastnictví s tím, že poté, co žalovaný žalobci zapůjčené peněžní prostředky vrátí, tak žalovaný nabude zpět své vlastnické právo. Jako odměnu za zapůjčení peněž měl žalovaný žalobci uhradit peněžní prostředky ve formě„ nájmu“. Tvrdil, že převod nemovitosti měl sloužit výlučně jako zajišťovací institut. Poté, co žalovaný chtěl, aby na něj žalobce převedl předmětné nemovitosti zpět, však žalobce tento postup odmítl s tím, že mu žalovaný dluží na nájmu za předmětné nemovitosti a jeho právo na zpětný odkup tím zaniklo. Tvrdil, že žalobci řádným způsobem nevzniklo vlastnické právo k předmětným nemovitostem. Žalovaný evidoval závazky k různým subjektům ve výši 1 800 000 Kč. Žalobce se nabídl, že za něj tyto závazky uhradí a jako zajištění požadoval převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Žalovaný na žalobce předmětné nemovitosti převedl za částku 1 800 000 Kč. Nemovitosti však mají hodnotu cca 3x vyšší. Žalobce odmítá nemovitosti na žalovaného převést za částku 1 800 000 Kč zpět. Žalovaný přitom žalobci nabídl, že mu uhradí zpět částku 1 800 000 Kč plus částku, která by odpovídala odměně za poskytnutí zápůjčky plus částku 50 000 Kč k tomu. Žalovaný má za to, že došlo k jeho neúměrnému zkrácení a současně i k faktické realizaci nepřípustné tzv. propadné zástavy a kupní smlouva je z těchto důvodů absolutně neplatná. V úvahu připadá i naplnění institutu lichvy dle § 1796 o.z. Uzavírá, že je ve veřejném zájmu, aby bylo jednání žalobce shledáno v rozporu s dobrými mravy a vyslovena absolutní neplatnost předmětné kupní smlouvy, neboť je nepřípustné, aby bylo právně aprobováno jednání žalobce, který zneužil tísně a nepříznivého zdravotního stavu žalovaného, čímž docílil převodu vlastnického práva k nemovitostem za nepřiměřeně nízkou cenou. Jako nevlastník pak žalobce nemá právo na úhradu nájemného.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví], okres [okres], k.ú. [část obce], [územní celek], soud zjistil, že jako vlastník nemovitostí: pozemku p.č. st. [číslo], jehož součástí je stavba, rodinný dům [adresa], pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] je zapsán žalobce. Jako nabývací titul je zapsána smlouva kupní ze dne [datum]. Právní účinky zápisu ke dni 27.3.2018.

5. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že byla uzavřena mezi účastníky soudního řízení. Předmětem smlouvy byl úplatný převod vlastnické práva ke shora označeným nemovitým věcem za kupní cenu 1 800 000 Kč. Bylo sjednáno, že kupní cena v celkové výši 1 800 000 Kč byla v souvislosti s předešlými ujednáními stran, zejména pak smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum] zaplacena, a to na účet advokátní úschovy č.ú. [bankovní účet] na základě smlouvy o advokátní úschově uzavřené téhož dne s [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátem, jako schovatelem. Vypořádání kupní ceny bude provedeno dle výše uvedené smlouvy o advokátní úschově. Účastníci prohlásili, že bez výhrad souhlasí s obsahem kupní smlouvy, že kupní smlouva byla sepsána na základě pravdivých údajů a jejich svobodné, pravé a vážně projevené vůle, a že jim nejsou známy žádné okolnosti ani překážky bránící uzavření této smlouvy.

6. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že byla uzavřena mezi účastníky soudního řízení. Žalobce jako pronajímatel se smlouvou zavázal přenechat žalovaného jako nájemci předmět nájmu (předmětné nemovitosti) k dočasnému užívání a žalovaný se za to zavazuje platit žalobci nájemné. Bylo sjednání, že předmět nájmu se pronajímá pro účely bydlení a nájemce je povinen jej užívat k tomuto účelu. Žalovaný je podle smlouvy oprávněn nemovitost a její části dále pronajímat třetím osobám. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.4.2018 do 31.3.2019 s možností prodloužení pouze písemnou dohodou obou smluvních stran. Žalovaný se zavázal platit žalobci nájemné ve výši 18 000 Kč měsíčně. Splatnost byla dohodnuta vždy nejpozději do posledního dne příslušného kalendářního měsíce, za který je nájemné placeno, na účet žalobce č. [bankovní účet]. Účastníci prohlásili, že jsou způsobilí právně jednat, že tato smlouva byla sepsána podle projevů jejich pravé, svobodné a vážné vůle, nikoliv v tísni či za nápadně nevýhodných podmínek, těmto projevům odpovídá a na důkaz toho, jakož i na důkaz správnosti jejího obsahu ji stvrdili svými podpisy.

7. Z bankovních výpisů k účtu vedeného u [právnická osoba] pod [číslo] soud zjistil, že dne [datum] byla zaúčtován vklad hotovosti ve výši 32 000 Kč, dne [datum] vklad hotovosti ve výši 10 000 Kč a dne [datum] vklad hotovosti ve výši 10 000 Kč.

8. Z rozsudku [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], soud zjistil, že tento spor probíhal mezi totožnými účastníky řízení, za obdobných skutkových tvrzení obou stran. Z výrokové části rozsudku plyne, že žaloba byla co do částky 32 000 Kč s přísl. zamítnuta (I. výrok, s právní mocí dne 7.9.2019), že žalovaný byl zavázán žalobci zaplatit částku 29 000 Kč s přísl. (II. výrok, s právní mocí dne 1.10.2020), a že žádný z účastníků neměl právo na náhradu nákladů řízení (III. výrok, s právní mocí dne 1.10.2020). Z odůvodnění citovaného rozsudku soud zjistil, že předmětem tohoto řízení bylo učiněno nezaplacené nájemné za květen ve výši 16 000 Kč, červen až červenec ve výši 36 000 Kč (2x 18 000 Kč) a polovinu srpna ve výši 9 000 Kč. Rozsudkem Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočka v Liberci ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], byl citovaný rozsudek zdejšího soudu potvrzen (s právní mocí dne 1.10.2020).

9. Z ocenění [číslo] [rok] k dni [datum] provedené [anonymizováno] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že účelem ocenění bylo stanovit obvyklou cenu nemovité věci zapsané k dni ocenění na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], [územní celek]. Obvyklá cena byla stanovena na částku [částka].

10. Z dohody o společném postupu ze dne [datum] soud zjistil, že byla uzavřena mezi účastníky soudního řízení. Účastníci řízení se dohodli, že žalobce poskytne žalovanému prostředky na vyplacení zástavních práv váznoucích na předmětných nemovitostech. Následně měly být tyto nemovitosti prodány žalobci. Kupní cena měla být uhrazena na účet advokátní úschovy na základě smlouvy o advokátní úschově, která byla sepsána a podepsána téhož dne. Žalovanému bylo sjednáno právo zpětné koupě, které mohl uplatnit za předpokladu, že budou dodrženy sjednané podmínky. Toto právo mělo být realizováno za částku odpovídající ceně, za kterou žalobce dané nemovitosti koupil, plus případné nedoplatky na nájemném.

11. Ze smlouvy o zprostředkování ze dne [datum] soud zjistil, že smlouva byla uzavřena mezi [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], se sídlem [adresa svědkyně] (zprostředkovatel) a žalovaným (zájemcem). Žalovaný ve smlouvě prohlásil, že je vlastníkem ve smlouvě označených nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví], pro k.ú. [část obce] a s tam uvedenými omezeními, a že má vážný zájem převést vlastnické právo k těmto nemovitostem na třetí osobu (nabyvatele) za kupní cenu: dům a pozemek [výměra] za cenu [částka] a zbytek pozemku za cenu [částka]. Společnost se zavázala vykonávat činnost, na základě které vznikne žalovanému příležitost uzavřít kupní smlouvu s nabyvatelem, předmětem které bude převod vlastnického práva k daným nemovitostem ze žalovaného na nabyvatele.

12. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že jako realitní makléřka zprostředkovávala prodej domu [adresa] v [obec]. Ve své svědecké výpovědi uvedla, že ji oslovil žalovaný s tím, že potřebuje řešit na nemovitosti váznoucí dluhy a exekuce a zástavy, např. od finančního úřadu a ČSSZ. Oslovil svědkyni s tím, že měl záměr prodat nemovitost třetí osobě a tím dluhy uhradit. Ona měla prodej zprostředkovat. Protože není fin. makléř, zapojila pana [příjmení], který s nimi spolupracoval, aby prověřil, zda si ta třetí osoba může vzít hypotéku. Od žalovaného dostala také plné moci, aby mohla zjistit, co má za dluhy. Dále byly půjčeny peníze od soukromé osoby na vyplacení exekucí, aby mohlo dojít k prodeji, a to kromě dluhu u fin. úřadu, kde byla vyhlášena i dražba, ale žalovaný si tam sjednal splátkový kalendář. Po vyplacení dluhů mělo dojít k prodeji nemovitosti té dotyčné osobě, ale ta již nemovitost nechtěla koupit. Důvod, proč tato osoba nechtěla nemovitosti koupit, nezná, bylo jí pouze řečeno, že to již nebude kupovat. Dále jí žalovaný představil paní [příjmení]. Záležitost předala panu [příjmení], aby prověřil, zda je možno pro ni získat hypotéku. Zkoušel to u [anonymizováno], ale ta odmítla nemovitost jako zástavu pro její opotřebenost ve více než 60 %. Dále byla zkoušena [anonymizována dvě slova], která tam vyslala supervizora na prohlídku nemovitosti, ale po jeho návštěvě nebyla hypotéka poskytnuta. Přibývaly další exekuce na nemovitost i soukromý věřitel chtěl zpět peníze. Exekutoři tehdy volali svědkyni, několikrát se sešla s žalovaným a dluhy dále rostly. Nebyl nikdo, kdo by nemovitost chtěl koupit. Zájemce si sháněl žalovaný sám, svědkyně to měla pouze následně zprocesovat. Teprve od podepsání zprostředkovatelské smlouvy dala nemovitost do veřejného prodeje. Byla opět vyhlášena dražba, která byla těsně předtím zrušena z důvodu vyplacení věřitele. Jako jediné východisko bylo dát nemovitost do veřejného prodeje. S žalovaným podepsala zprostředkovatelskou smlouvu a začala nemovitost veřejně nabízet k prodeji a inzerovat na všech hlavních serverech, i aktivně oslovovala lidi, kteří by příp. mohli mít zájem. Takto kontaktovala i žalobce, který přišel na prohlídku nemovitosti, ale tehdy se s žalovaným nedohodli na kupní ceně, kdy cena požadovaná žalovaným nebyla pro žalobce akceptovatelná. Dále čas běžel a po měsících žalovaný přistoupil na nabídku žalobce. Svědkyně měla zajistit smluvní dokumentaci a průběh prodeje. Podepsala se budoucí kupní smlouva a smlouva o advokátní úschově a má za to, že v té době se podepsala i dohoda o společném postupu, jak si to přál žalovaný. Následně žalobce poslal do advokátní úschovy peníze, a pan [příjmení] vyplácel exekuce, dluhy váznoucí na nemovitosti. Po uhrazení dluhů, tedy exekučních titulů, nebyly u nemovitosti vedeny exekuce bránící převodu nemovitosti, načež vyzvala žalovaného k podpisu kupní smlouvy. Kupní smlouvu probrali a žalovaný si ji odvezl a sám ji podepsal. Následně si ji od něho vyzvedla, a to tady v [obec] a odvezla ji do [obec] k podpisu žalobci. Poté zajistila návrh na vklad do katastru nemovitostí a tento podala. Vypověděla, že kupní smlouvu, smlouvu o budoucí kupní smlouvě i smlouvu o advokátní úschově připravoval [anonymizováno] [příjmení] a dohodu o společném postupu, protože se jednalo o poměrně specifickou záležitost, připravoval [anonymizováno] [příjmení], což je advokát, se kterým spolupracovali na smluvní dokumentaci. K průběhu kontraktačního procesu vypověděla, že byly dva termíny podpisu smluv. Vždy stranám posílá smluvní dokumentaci předem do e-mailu. Pokud jde o smlouvy v této věci, sešli se s žalovaným, kdy četli texty smluv a podrobně probírali, přičemž žalovaný vznesl žádosti o nějaké úpravy. Konkrétně pokud jde o smlouvu o společném postupu, nechával žalovaný doplňovat ustanovení o možnosti koupě pro svou dceru pro případ, že by se s ním něco stalo. Byla tam také podmínka o povinnosti řádně platit nájemné, kdy žalovaný žádal o změnu termínu splatnosti nájemného až ke konci měsíce, zatímco standardní termín je k 20. dni předchozího měsíce. Toto musela následně poslat žalobci k odsouhlasení a teprve poté následoval termín podpisu a na tomto termínu se již sešly obě smluvní strany. Žalovaný byl s obsahem veškeré smluvní dokumentace výborně seznámen. Ze strany žalovaného byla oslovena i v jiné záležitosti, a to, zda by mohla pro něho zajistit půjčku. Toto neučinila, není to její práce, ví, že to není možné. Uvedla, že žalovaný byl předlužený a s mnoha zápisy v registru. Také jí už v průběhu uzavřeného smluvního vztahu volal žalobce, že žalovaný neplatí nájemné, a to po prvním měsíci, kdy žalovaný nezaplatil. Žalovaný jí sdělil, že měl za to, že má platit až od dalšího měsíce a omluvil se a požádal ji, zda by nezprostředkovala společné podnikání účastníků, kdy jí žalovaný sdělil, že má velkou zakázku, žalovaný podniká v autodopravě, a že by potřeboval 200 až 400 tis. Kč s tím, že by mohli společně podnikat. Svědkyně uvedla, že jí není známo, že by úmyslem žalovaného bylo něco jiného než nemovitost prodat. Žalovaný potřeboval řešit svoji situaci, kdy měl velké množství dluhů. Nad žalovaným viselo neustále nebezpečí prodeje nemovitosti v dražbě. Doplnila, že dokonce ze svých prostředků žalovanému pomohla a na žádost paní [příjmení], tehdejší partnerky žalovaného, vyplatila jednu dražbu u exekutora [anonymizováno] [příjmení], a to oproti směnce. Pokud by došlo k prodeji nemovitosti v dražbě, ztratil by na tom žalovaný více prostředků. Veřejný prodej byl pro něho výhodnější a v jeho situaci v podstatě nebyla jiná možnost, než nemovitost prodat. K hodnotě nemovitosti v době jejího prodeje žalobci svědkyně vypověděla, že může vycházet pouze z reakcí lidí na jí učiněné inzeráty nemovitosti, kdy se lidé dotazovali na stav nemovitosti, příp. na prohlídku a cena byla max. ve výši 2 mil. Kč. K dotazu na počátky spolupráce s žalovaným svědkyně uvedla, že tehdy byla krize na trhu s nemovitostmi, a proto dopisy oslovovali vlastníky nemovitostí, které byly zatíženy exekucemi s tím, že jim pomohou situaci řešit, takto posílali dva tisíce dopisů měsíčně, z toho je za měsíc oslovili zpátky dva až tři lidé a jedním z nich, se kterým pak byla navázána spolupráce, byl žalovaný. Ohledně délky, po kterou zprostředkovávala transakci svědkyně uvedla, že má za to, že smlouva o zprostředkování byla podepsána v r. 2016, dohoda proběhla v r. 2017 a dům se prodal v r. 2018. Bylo to v době, kdy opadávala realitní krize a nemá za to, že by to probíhalo nějak dlouho. Vypověděla, že s žalovaným řešila i otázku dalšího bydlení po prodeji předmětné nemovitosti, svědkyně uvedla, že padlo více návrhů. Žalovaný uvažoval, že by neprodal všechny pozemky. Za domem si chtěl nechat pozemek, kde měl mobilheim. Dále spolu jednou seděli, kdy více než bydlení, řešil žalovaný parkování kamionu, ukazovala mu objekt na google Streetview, tedy řešili co dál. K jednání v situaci, kdy žalovaný přestal hradit nájemné a žalobce jel nájemné urgovat spolu s dalším svědkem, uvedla, že tam byla přizvána, aby tam byli dva svědci, tehdy je žalovaný přijal v jednom malém bytě, kde měl zřízenou kancelář. Nejprve tvrdil, že je nájemné zaplaceno. Pokud mu žalobce říkal, že by to muselo být vidět na účtu, začal se přehrabovat v dokumentech, v šuplíkách hledat stvrzenky. Následně sdělil, že to jeho účetní založila, ale že je to určitě zaplacené. Řešilo se, kolik dluží. Žalovaný volal svému právníkovi, nakonec si s žalobcem dali termín s tím, že se u žalobce žalovaný zastaví a nájem doplatí, jelikož teď jej zaplatit nemůže, neboť jsou již banky zavřené. Výsledkem bylo, že žalovaný nájemné osobně žalobci doplatí a vezme si k tomu svého právního zástupce jako svědka. K okolnostem podpisu kupní smlouvy svědkyně vypověděla, že se sešli u ní v kanceláři, bylo to bez žalobce. Pročítali znění kupní smlouvy, odsouhlasili si, že je vše v pořádku a vzhledem k tomu, že byla pozdní hodina, byla jediná možnost ověření podpisu v [anonymizována dvě slova], nabídla žalovanému, že jej tam odveze svým autem, avšak cestou na dálnici k [anonymizována dvě slova] jí žalovaný sdělil, že nemá u sebe doklady totožnosti. Ptala se, jak je to možné, když přijel autem, ale sdělil jí, že je to tak. Domluvili se, že to takto ověřit nepůjde a tak si vzal žalovaný kupní smlouvu sebou domů s tím, že svědkyně si ji od něj následně vyzvedne. Načež mu telefonovala a setkali se na parkovišti v [obec] na [příjmení] [anonymizováno]. Žalovaný měl tehdy v autě i svou dceru a předal jí kupní smlouvy s ověřenými podpisy s doložkou Magistrátu města Jablonec nad Nisou. Druhý den byli podepsat kupní smlouvy na poště s žalobcem a tyto pak vezla do [obec]. Podpisy smluv jsou ověřitelné z doložek na smlouvách. Svědkyně si již nevzpomněla, který den jeli k podpisu do [anonymizována dvě slova], ale má za to, že to nebyl pátek, pamatuje si, že smlouvy jí žalovaný předával zpět v pondělí, tedy minimálně po celý víkend měl smlouvy u sebe. K tělesnému či psychickému stavu žalovaného v době podpisu smluv, jak se jí stav žalovaného po této stránce jevil, uvedla, že není lékařka, ale od začátku, co se znají, ví, že má žalovaný zdravotní problémy se zády, což je trošku vidět na chůzi. Častokrát jí vyprávěl o své práci, kdy jezdí s kamionem, do zahraničí, upevňuje na kamion auta, proto se domnívá, že mu zdravotní obtíže nebrání ve výkonu fyzicky náročného zaměstnání. Pokud jde o psychické problémy, tak na ty si žalovaný nikdy nestěžoval, i když o zdravotních problémech mluvil. Neměla žádný důvod si myslet, že má psychické problémy, kdy nebylo nic vidět.

13. Provedeným dokazováním byl zjištěn následující skutkový stav. Účastníci řízení se dne [datum] dohodli, že žalobce poskytne žalovanému prostředky na vyplacení zástavních práv váznoucích na předmětných nemovitostech. Následně měly být tyto nemovitosti prodány žalobci. Kupní cena měla být uhrazena na účet advokátní úschovy na základě smlouvy o advokátní úschově, která byla sepsána a podepsána téhož dne. Žalovanému bylo sjednáno právo zpětné koupě, které mohl uplatnit za předpokladu, že budou dodrženy sjednané podmínky. Toto právo mělo být realizováno za částku odpovídající ceně, za kterou žalobce nemovitosti koupil, plus případné nedoplatky na nájemném. K prodeji předmětných nemovitostí došlo prostřednictvím kupní smlouvy dne [datum] za kupní cenu [částka]. Vlastnické právo ke shora označeným nemovitostem náleží žalobci, a to na základě nabývacího titulu, kupní smlouvy ze dne [datum], s právními účinky zápisu ke dni 27. 3. 2018. Žalobce přenechal žalovanému do užívání předmětné nemovitosti od 1. 4. 2018 do 31. 3. 2019. Nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] měsíčně se splatností vždy nejpozději do posledního příslušného kalendářního měsíce, za které je placeno.

14. Žalovaný namítal, že ačkoliv kupní cena byla sjednána ve výši [částka], mají nemovitosti hodnotu třikrát vyšší, a že žalobce zneužil jeho finanční tísně způsobené tím, že potřeboval uhradit exekuční závazky, a jeho nepříznivého zdravotního stavu, z čehož žalovaný dovozuje, že došlo k neúměrnému zkrácení a že kupní smlouva ze dne [datum] je neplatná pro lichvu a pro rozpor s dobrými mravy.

15. S ohledem na výsledky provedeného dokazování má soud námitky žalovaného za nedůvodné. Skutečnost, že úmyslem žalovaného bylo předmětné nemovitosti prodat, prokazuje soubor smluv uzavřených v blízké časové souvislosti (smlouva o smlouvě budoucí kupní a smlouva o advokátní úschově dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum], nájemní smlouva ze dne [datum]). Nelze odhlédnout ani od smlouvy o zprostředkování ze dne [datum] z níž vyplývá, že žalovaný měl vážný zájem převést vlastnické právo k nemovitostem na třetí osobu. Úmysl žalovaného předmětné nemovitosti prodat vyplývá rovněž z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně]. Pokud se jedná o zpochybnění její svědecké výpovědi ze strany žalovaného s odkazem na blízké vztahy mezi žalobcem a svědkyní dané blízkostí jejich bydliště, nepovažuje soud tuto námitku za důvodnou. Výpověď svědkyně soud hodnotí jako zcela věrohodnou. Svědkyně vypovídala souvisle, podrobně, její výpověď netrpí jakýmikoliv logickými rozpory. Výpověď svědkyně je rovněž v souladu s dalšími provedenými důkazy. Pokud žalovaný tvrdí, že převod nemovitosti měl sloužit výlučně jako zajišťovací institut, jedná se toliko o tvrzení žalovaného, které není podpořeno žádným důkazem. Pro úplnost soud dodává, že ani případný výslech žalovaného, by na uvedeném závěru soudu nemohl ničeho změnit, neboť za situace, kdy žalobce tvrzení žalovaného popírá, nelze vycházet pouze z výpovědi žalovaného, která by byla jako důkaz v naznačeném kontextu zcela osamocená.

16. Podle § 1793 odst. 1 o. z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela. Podle § 1794 odst. 2 o. z. právo podle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa.

17. Podle § 1796 o. z. je neplatná smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

18. Vzhledem k obraně žalovaného spočívající v uplatnění shora uvedených námitek, soud na jednání dne [datum] výslovně poučil žalovaného podle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř., aby doplnil svá tvrzení a důkazní návrhy tak, že sjednaná kupní cena [částka] je v hrubém nepoměru k tržní hodnotě předmětných nemovitostí ke dni uzavření kupní smlouvy, ale i to, že žalobce o této skutečnosti věděl nebo musel vědět (k námitce neúměrného zkrácení). Dále výslovně poučil žalovaného podle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř., aby doplnil svá tvrzení a důkazní návrhy tak, že zdravotní stav žalovaného a jeho finanční situace byly nepříznivé a že sjednaná kupní cena [částka] je v hrubém nepoměru oproti tržní ceně předmětných nemovitostí, ale i to, že žalobce o těchto skutečnostech věděl (k námitce o lichevním charakteru kupní smlouvy). Současně poučil žalovaného o důsledcích nesplnění výzvy soudu. K jeho žádosti poskytl soud žalovanému lhůtu 10 dnů k doplnění skutkových tvrzení a důkazních návrhů. Tato lhůta žalovanému marně uplynula dnem 4.2.2021. Teprve dne 8.2.2021 žalovaný podal k výzvě soudu své doplnění.

19. Za podstatné pro souzenou věc je zjištění, zda žalovaný ve věci prokázal, že žalobce věděl nebo musel vědět o skutečnosti, že sjednaná kupní cena [částka] je v hrubém nepoměru k tržní hodnotě předmětných nemovitostí ke dni uzavření kupní smlouvy. Prokázání této skutečnosti je zásadní ve vztahu k oběma shora učiněným námitkám žalovaného, tj. k námitce tzv. neúměrného zkrácení i lichevního jednání žalobce. K tomuto je třeba uvést, že z hlediska naznačených úvah soudu je sama o sobě nepodstatná žalovaným dokládaná cena předmětných nemovitostí dle ocenění [číslo] [rok] ke dni [datum] v obvyklé ceně [částka]. Žalobce totiž ani nebyl povinen vědět, jaká je skutečná tržní cena předmětných nemovitostí. Právní řád neobsahuje ustanovení, které by kupujícímu ukládalo povinnost před uzavřením kupní smlouvy zjišťovat tržní cenu předmětných nemovitostí. Pokud žalovaný navrhl k důkazu zjišťovat, jaké nemovitosti žalovaný vlastní, soud tento důkaz pro neúčelnost zamítl, neboť z takového zjištění by nebylo možné usoudit, že by žalobce ke dni uzavření kupní smlouvy dne [datum] musel znát tržní cenu předmětných nemovitostí. Otázka posouzení tržní ceny konkrétních nemovitostí si žádá odborných znalostí, kterými laik nedisponuje a nelze na tuto znalost usuzovat z případného vlastnictví nemovitých věcí jiných.

20. Soud má za to, že v daném věci nejsou dány podmínky ani pro aplikaci institutu neúměrného zkrácení ve smyslu § 1 793 odst. 1 o.z., ani institutu lichvy ve smyslu § 1796 o.z., neboť žalobce ke dni uzavření kupní smlouvy dne [datum] nevěděl (ani nemusel) vědět, o tom, že cena předmětných nemovitostí má být vyšší než [částka], což je skutečnost, na které je nepoměr vzájemných plnění založen, pokud jde o neúměrné zkrácení ve smyslu § 1 793 odst. 1 o.z. Rovněž v případě použití ustanovení upravující tzv. lichvu ve smyslu §1796 o.z. by základní podmínkou pro úspěch žalovaného bylo prokázání skutečnosti, že žalobce věděl o hrubém nepoměru vzájemných plnění. Taková skutečnost však v řízení prokázána nebyla a při absenci splnění této základní podmínky je procesně nadbytečné zabývat se splněním podmínek ostatních.

21. Soud námitky žalovaného, pokud se jedná o neúměrné zkrácení či tzv. lichvu, a pro které by měla být předmětná kupní smlouva shledána neplatnou, proto má za nedůvodné.

22. Soud ve věci provedl pouze shora uvedené důkazní návrhy, neboť další nemohly přispět k relevantním skutkovým zjištěním ve věci (dotaz na Český úřad zeměměřičský a katastrální, jaké nemovitosti žalovaný na území ČR vlastní), a jiné byly nadbytečné za situace, kdy nebyla prokázána vědomost žalobce o nepoměru vzájemných plnění (výslech žalovaného, vyžádání zdravotní dokumentace žalovaného, výslech svědkyně [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]).

23. Pokud žalovaný namítal, že kupní smlouva je s ohledem na nepoměr hodnoty předmětných nemovitostí a sjednané kupní ceny [částka] neplatná pro rozpor s dobrými mravy, soud uvádí, že žádný právní předpis neobsahuje právní úpravu, která by regulovala výši kupní ceny. Účastníci kupní smlouvy tak nejsou nijak omezeni a i kdyby tržní cena předmětných nemovitostí byla ke dni uzavření kupní smlouvy několikrát vyšší (přibližně 3x vyšší, jak tvrdí žalovaný), než sjednaná kupní cena [částka], samo o sobě by to nezakládalo rozpor kupní smlouvy ze dne [datum] s dobrými mravy, a ani její neplatnost dle § 580 odst. 1 o.z.

24. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

25. S ohledem na shora uvedené pokládá soud účastníky uzavřenou kupní smlouvu ze dne [datum] za platnou, a žalobce tedy je vlastníkem předmětných nemovitostí. Uvedený názor soudu je podpořen rovněž závěry v rozsudku zdejšího soudu ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], který se týkal obdobného sporu, a který byl potvrzen odvolacím soudem v rozsudku ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací]. Jako vlastník předmětných nemovitostí žalobce, rovněž platně, uzavřel se žalovaným smlouvu nájemní dne [datum], podle které činilo měsíční nájemné částku [částka]. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.4.2018 do 31.3.2019. Celková výše nájemného by pak činila částku [částka]. Žalobce tvrdil a prokázal částečnou úhradu ze strany žalovaného v částce [částka]. Jinou (vyšší) výši platby na nájemné žalovaný ostatně ani netvrdil. Dlužné nájemné za měsíce květen 2018, červen 2018, červenec 2018 a polovinu srpna 2018 bylo předmětem řízení ve věci vedené u zdejšího soudu pod sp.zn. [spisová značka]. Žalobci bylo rozsudkem v této věci přiznáno [částka] s přísl. Pokud je předmětem tohoto řízení dluh na nájemném za polovinu srpna 2018, září 2018, říjen 2018, listopad 2018, prosinec 2018, leden 2019, únor 2019 a březen 2019, tj. v číselném vyjádření 7x 18 000 Kč + 9 000 Kč = 135 000 Kč, je s ohledem na shora uvedené závěry soudu žalobcův nárok oprávněný a soud jej tímto rozsudkem v plném rozsahu přiznal, neboť žalovaný je povinen dle § 2201 o.z. zaplatit žalobci dlužné nájemné ve sjednaném rozsahu. Vzhledem k tomu, že žalovaný se dostal do prodlení s plněním peněžitého závazku dle § 1970 o.z., je povinen zaplatit žalobci i úroky z prodlení tak, jak jsou stanoveny ve výroku rozsudku, když do prodlení se žalovaný dostal dnem následujícím po splatnosti měsíčních plateb nájemného dle nájemní smlouvy ze dne [datum]. Protože žalobce požadoval přiznání úroků z prodlení teprve ode dne 1.4.2019 (tj. po skončení doby nájmu) soud jeho nároku i v této části vyhověl. Požadovaná výše úroku z prodlení odpovídá nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

26. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř., při splnění podmínek dle § 142a o.s.ř., neboť žalobce měl ve věci plný úspěch, a proto mu soud přiznal náhradu účelně vynaložených nákladů. Tyto byly vyčísleny celkovou částkou 56 585 Kč sestávající ze zaplaceného soudního poplatku za žalobu ve výši 6 750 Kč, odměny zástupce žalobce za šest úkonů právní služby po 6 500 Kč v celkové výši 39 000 Kč (§ 7 bod 5., § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen a.t.) – za přípravu a převzetí zastoupení, sepis předžalobní výzvy k plnění, sepis žaloby, sepis repliky ze dne [datum], účast u jednání dne [datum] a dne [datum]), náhrady hotových výdajů zástupce žalobce za shora označených šest úkonů právní služby po 300 Kč v celkové výši 1 800 Kč (§ 13 odst. 4 a.t.), náhrada cestovného na trase [obec] [anonymizována tři slova] a zpět dne [datum] a dne [datum], celkem 60 km při průměrné spotřebě vozidla [anonymizována tři slova] [anonymizováno] [registrační značka] 9,33 litru / 100 km a při ceně motorové nafty 27,20 Kč / litr určené dle § 4 vyhlášky Ministerstva práce a sociálních věcí č. 589/2020 Sb., základní náhrada za použití motorového vozidla, která dle § 1 uvedené vyhlášky činí 4,40 Kč / km, tj. celkem 416 Kč, započítáno v žalobce uplatněné výši 386 Kč. Náhradu za promeškaný čas strávený jízdou k procesnímu soudu žalobce neúčtoval. Náhrada za daň z přidané hodnoty rovnající se 21% z odměn a náhrad (tj. z celkové výše 41 186 Kč) činí 8 649 Kč (§ 137 odst. 1, 3 o. s. ř.). Náhradu nákladů řízení je žalovaný povinen zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

27. Lhůta k plnění byla ponechána v zákonné délce (§ 160 odst. 1 o. s. ř.), neboť nebyly shledány důvody ke stanovení lhůty delší.