5 C 16/2024

Plný text

Okresní soud v Jablonci nad Nisou rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Věženským ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce , Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO: IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o nahrazení projevu vůle

I. Žaloba, jíž se žalobce domáhá nahrazení projevu vůle žalované uzavřít s ním kupní smlouvu ve znění uvedeném v žalobě, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 60 984 Kč k rukám , Jméno advokáta B, , advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou, jež byla soudu doručena dne 19. 1. 2024, domáhal proti žalované nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy s obsahem, který odpovídá obsahu kupní smlouvy ze dne 8. 7. 2020 uzavřené mezi panem , jméno FO, a žalovanou, s následujícím odůvodněním: Žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, a spoluvlastnického podílu o velikosti id. 56/100 na stavbě bez č. p./č. e., která se nachází na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, . Zbývající spoluvlastnický podíl o velikosti id. 11/25 náleží žalované na podkladě kupní smlouvy ze dne 8. 7. 2020, jejž získala od pana , jméno FO, , předchozího vlastníka, který nepravdivě prohlásil, že se žalobce vzdává předkupního práva. Poté, co se žalobce o tomto převodu dozvěděl dne 13. 4. 2021, uplatnil u žalované své předkupní právo a dožadoval se uzavření kupní smlouvy na její spoluvlastnický podíl za stejných podmínek, za nichž jej nabyla. Žalovaná to však odmítla.

2. Žalovaná potvrdila, že se stala vlastníkem spoluvlastnického podílu v rozsahu id. 11/25 na stavbě bez č. p./č. e., přičemž zároveň měla od žalobce na podkladě kupní smlouvy nabýt vlastnické právo k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, a spoluvlastnickému podílu o velikosti id. 56/100 na stavbě bez č. p./č. e. Jak pan , jméno FO, , tak žalobce vzájemně věděli o své vůli zcizit současně jejich vlastnické právo k nemovitostem. , jméno FO, kupní smlouvu v dohodnutém termínu uzavřel, zatímco žalobce předvídanou kupní smlouvu ve smluveném termínu do 9. 7. 2020 neuzavřel a prostřednictvím svého zástupce dne 14. 7. 2020 sdělil, že kupní smlouvu uzavřít nemůže pro překážku dříve platně uzavřené smlouvy, jíž je vázán a na základě které je povinen uzavřít kupní smlouvu s jiným subjektem, jímž je , právnická osoba, , sídlem , adresa, , IČO: , IČO, . Žalobce skutečně již dne 22. 3. 2018 uzavřel s tímto subjektem smlouvy o smlouvách budoucích kupních, kterými se zavázal prodat pozemek parc. č. , Anonymizováno, a spoluvlastnický podíl na stavbě bez č. p./č. e., jež je na něm postavena, a to nejdříve do dvou let a nejpozději do tří let od uzavření smluv o smlouvách budoucích. U žalobce tak absentovala vůle uplatnit předkupní právo k spoluvlastnickému podílu pana , jméno FO, . Návrh na vklad vlastnického práva byl podán téměř po pěti měsících po uzavření kupní smlouvy, kdy do této doby ani předkupní právo žalobce realizováno nebylo. Žalovaná namítala, že žalobě nemůže být vyhověno i z toho důvodu, že proti žalobci bylo zahájeno exekuční řízení, čímž nastaly účinky generálního inhibitoria, tedy pokud by byla žaloba shledána důvodnou, nebyl by ji žalobce schopen vyplatit. Nakonec byla vznesena námitka promlčení, neboť žalobce mohl předkupní právo uplatnit od 8. 7. 2020, kdy byla kupní smlouva uzavřena, minimálně do 7. 12. 2020, kdy byl podán návrh na vklad vlastnického práva, nicméně soudní řízení bylo zahájeno až dne 19. 1. 2024, tj. po uplynutí tříleté promlčecí lhůty.

3. Provedeným dokazováním s přihlédnutím k tomu, co v řízení vyšlo najevo, včetně toho, co uvedli účastníci, bylo zjištěno následující:

4. Žalobci svědčí vlastnické právo k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , na němž stojí stavba bez č. p./č. e. a jenž se nachází v katastrálním území , adresa, , jak se podávalo z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 31. 8. 2020. Podle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 25. 3. 2024 stavba patří do podílového spoluvlastnictví žalobce (id. 56/100) a žalované (id. 11/25), která se stala vlastníkem spoluvlastnického podílu na podkladě smlouvy ze dne 8. 7. 2020. Právní účinky vkladu nastaly ke dni 7. 12. 2020, přičemž zápis byl proveden dne 20. 1. 2021. Vlastnické poměry k daným nemovitostem ostatně ani nebyly mezi účastníky sporné.

5. Mezi panem , jméno FO, (prodávající) a žalovanou (kupující) byla podepsána kupní smlouva ze dne 8. 7. 2020, jejímž předmětem převodu byl spoluvlastnický podíl o velikosti id. 44/100 na stavbě bez č. p./č. e. postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, za částku 1 000 000 Kč. V čl. V. bod 3. bylo ujednáno, že prodávající prohlašuje, že se výslovně vzdává předkupního práva na spoluvlastnický podíl na nemovitosti ve prospěch kupujícího a je mu známo obdobné prohlášení spoluvlastníka, že toto právo nebude uplatňovat na jeho spoluvlastnický podíl převáděné nemovitosti.

6. Dopisem – uplatnění předkupního práva a předžalobní výzva – ze dne 13. 4. 2021 se zástupce žalobce obrátil na žalovanou v záležitosti vlastnického práva k stavbě bez č. p./č. e. postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, . Upozornil ji, že k spoluvlastnickému podílu, jejž zakoupila, existuje ve prospěch žalobce zákonné předkupní právo, avšak nebylo mu umožněno je realizovat. Protože žalobce nebyl panem , jméno FO, informován o prodeji jeho spoluvlastnického podílu, uplatňuje tímto předkupní právo na jeho spoluvlastnický podíl za kupní cenu ve výši 1 000 000 Kč. Dodal, že čl. 5 bod 3. kupní smlouvy neodpovídal skutečnosti, jelikož žalobce nikdy takové prohlášení neučinil, a že tímto smluvním ustanovením ji pan , jméno FO, uvedl v omyl. Podle podacího lístku ze dne 13. 4. 2021 byla zásilka odeslána žalované.

7. Žalovaná projevila vyjádřením ze dne 12. 5. 2021 nesouhlas s uplatněním zákonného předkupního práva a uvedla, že překupní právo bylo zrušeno zákonem č. 163/2020 Sb., kterým byl novelizován zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), s účinností od 1. 7. 2020 a že tomu, aby mohlo dojít k splynutí stavby s pozemkem, brání skutečnost, že pozemek je zatížen zástavním právem smluvním.

8. Účastníky byly sice učiněny další důkazní návrhy, ty však nebyly provedeny pro jejich nadbytečnost, poněvadž skutkový stav byl zjištěn v rozsahu nezbytném pro právní posouzení věci, jak bude dále rozvedeno. Důkazní návrhy připojené k vyjádření žalobce ze dne 16. 7. 2024 nemohly být zohledněny z důvodu, že toto podání se dostalo do faktické dispozice soudce až po jednání, při němž byl vyhlášen rozsudek.

9. Na základě provedeného dokazování měl soud za zjištěný následující skutkový stav:

10. Žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, , na němž stojí stavba bez č. p./č. e., vše ležící v katastrálním území , adresa, . Stavba náleží do podílového spoluvlastnictví žalobce (id. 56/100) a žalované (id. 11/25), která se stala vlastníkem spoluvlastnického podílu na podkladě kupní smlouvy ze dne 8. 7. 2020. Právní účinky vkladu nastaly ke dni 7. 12. 2020, přičemž zápis byl proveden dne 20. 1. 2021. Kupní smlouva byla podepsána mezi panem , jméno FO, (prodávající) a žalovanou (kupující) a předmětem transakce byl spoluvlastnický podíl o velikosti id. 44/100 na stavbě bez č. p./č. e. postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, za částku 1 000 000 Kč. Prodávající prohlásil, že se vzdává předkupního práva a obdobné prohlášení je mu známo od dalšího spoluvlastníka. Dopisem ze dne 13. 4. 2021 uplatnil žalobce u žalované zákonné předkupní právo, jež mu nebylo umožněno realizovat, kdy doplnil, že čl. 5 bod 3. kupní smlouvy neodpovídal skutečnosti. Žalovaná projevila vyjádřením ze dne 12. 5. 2021 nesouhlas s uplatněním zákonného předkupního práva.

11. Podle § 619 odst. 1 o. z., jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Podle odst. 2, právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

12. Podle § 629 odst. 1 o. z., promlčecí lhůta trvá tři roky.

13. Podle § 2144 odst. 1 o. z., je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

14. Podle § 3056 odst. 1 o. z., vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

15. Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, srov. např. usnesení 22 Cdo 3407/2015 ze dne 27. 10. 2015, rozsudek sp. zn. 33 Cdo 4737/2018 ze dne 26. 2. 2020, rozsudek sp. zn. 22 Cdo 3018/2022 ze dne nebo rozsudek sp. zn. 22 Cdo 1879/2022 ze dne 27. 2. 2024, se ukotvila v názoru, že v případech zákonného předkupního práva, tedy i předkupního práva podle § 3056 o. z., je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu podle § 2140 a násl. o. z. Rozhodovací činnost Nejvyššího soudu, srov. např. rozsudek sp. zn. 33 Cdo 3982/2009, i odborná literatura (např. PETROV Jan a kol. Občanský zákoník: Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 2170), se dále shodují na tom, že zákonná předkupní práva mají povahu věcných práv.

16. Komentářová literatura se k otázce promlčení předkupního práva podle § 2144 o. z. vyjadřuje následovně. Právo domáhat se na právním nástupci dlužníka za příslušnou úplatu převod věci se jako majetkové právo promlčí v obecné promlčecí lhůtě. Počátek promlčecí lhůty počne v okamžiku porušení předkupního práva, tedy v okamžiku, kdy nastane nesplnění nabídkové povinnosti a předkupník se o tomto porušení dozví (nebo dozvědět měl a mohl). Nesplnění nabídkové povinnosti bude najisto postaveno v okamžiku, kdy koupěchtivý získá vlastnictví věci. Tehdy již dlužník nemá fakticky žádnou možnost dodatečně splnit svou povinnost (viz Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014). Právo retraktu se promlčí v obecné tříleté promlčecí lhůtě od okamžiku, kdy mohlo být vykonáno poprvé, tj. od okamžiku, kdy se předkupník dozvěděl či dozvědět měl a mohl o nabytí vlastnického práva koupěchtivým a o osobě koupěchtivého; v případě věci zapsané ve veřejném seznamu je tímto okamžikem okamžik zápisu do takového veřejného seznamu (viz Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023). V rozsudku sp. zn. 33 Cdo 3371/2008 ze dne 25. 11. 2010 se Nejvyšší soud zabýval – podle úpravy v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“) – promlčecí dobou k uplatnění práva podílového spoluvlastníka, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat se na nabyvateli, aby mu spoluvlastnický podíl na nemovitosti nabídl ke koupi. Zformuloval konkluze, že promlčecí doba začíná běžet dnem následujícím po dni, ke kterému vznikly účinky vkladu práva do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy, jíž bylo předkupní právo porušeno. Počátek běhu obecné promlčecí doby podle § 101 obč. zák. je dán objektivními okolnostmi, a nikoli subjektivní vědomostí oprávněného o rozhodující skutečnosti. Irelevantní shledal proto námitku žalobce, že určujícím pro běh promlčecí doby je okamžik provedení zápisu vkladu práva nabyvatele, a nikoli okamžik, kdy nastanou jeho právní účinky, neboť dokud nedojde k zápisu do katastru nemovitostí, nemá oprávněná osoba možnost zjistit relevantní údaje k uplatnění svého práva podle § 603 odst. 3 obč. zák. Nejvyšší soud poukázal na to, že oprávněné osobě jsou údaje potřebné k uplatnění předkupního práva zjistitelné z katastru nemovitostí a tam jsou také pro ni dostupné. Jakmile je návrh na zápis do katastru doručen příslušnému katastrálnímu úřadu, tato skutečnost je v katastru vyznačena, přičemž každý má právo u příslušného katastrálního úřadu nahlédnout do evidence doručených návrhů na vklad práva do katastru.

17. Počátek běhu obecné promlčecí doby podle předchozí úpravy byl dán objektivními okolnostmi, kdežto počátek běhu obecné promlčecí lhůty podle § 619 o. z. má zpravidla a převážně subjektivní podstatu s tou modifikací, že subjektivní lhůta začíná běžet i ve chvíli, když věřitel o dospělosti svého práva sice neví, ale lze mu přičíst zavinění na jeho nevědomosti. Počátek promlčecí lhůty k uplatnění práva podílového spoluvlastníka (předkupníka), jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat se na nabyvateli (koupěchtivém), aby mu spoluvlastnický podíl na nemovitosti nabídl ke koupi, je podmíněn vědomostí předkupníka o nesplnění nabídkové povinnosti (dřívějšího) spoluvlastníka a o osobě koupěchtivého, resp. okamžikem, kdy se o rozhodujících skutečnostech dozvědět měl a mohl. Nelze se ztotožnit s názorem žalobce, že teprve faktickým provedením vkladového zápisu do katastru nemovitostí lze získat znalost o rozhodujících skutečnostech k uplatnění předkupního práva. Jakmile je návrh na zápis do katastru doručen příslušnému katastrálnímu úřadu, tato skutečnost je v katastru vyznačena, přičemž každý má právo u příslušného katastrálního úřadu nahlédnout do evidence doručených návrhů na vklad práva do katastru (§ 9 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)). Soudu je známo z úřední činnosti, že v katastru nemovitostí se zveřejňují omezené informace o řízeních, které zahrnují – mimo jiné – označení účastníků v rozsahu obchodní firma (právnická osoba) a jméno a příjmení (fyzická osoba). Z údajů v informaci o řízeních lze bezvýhradně zjistit, že (původní) spoluvlastník nedodržel nabídkovou povinnost. Jestliže by byla nabyvatelem právnická osoba, nelze pochybovat, že předkupník se dozvídá rovněž o osobě koupěchtivého, poněvadž další informace o ní jsou dostupné z obchodního rejstříku (veřejná databáze). Předkupníkovi by proto nic nemělo bránit, aby se s koupěchtivým spojil a vyzval ho, aby mu nabídl ke koupi spoluvlastnický podíl za stejných podmínek, za jakých jej nabyl, případně jednal s oběma smluvními stranami za účelem zvrácení obligačních účinků smlouvy. Pakliže by byl jeho nárok ignorován a předkupník by nebyl seznámen s obsahem převodní smlouvy, jenž je nutným předpokladem pro správnou formulaci žalobního petitu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1875/2005 ze dne 19. 9. 2007), nezakládalo by to (objektivní) překážku k zahájení řízení o žalobě na nahrazení projevu vůle, jelikož žalobní požadavek co do znění převodní smlouvy by bylo možno precizovat v průběhu řízení s ohledem na dokazování (případně k návrhu žalobce zajištěnou) převodní smlouvou. I kdyby byla žaloba podána na žalovanou v době, kdy nebyl ještě v její prospěch proveden vklad vlastnického práva, je třeba poznamenat, že pro rozhodnutí soudu je rozhodující stav v době vyhlášení rozsudku (§ 154 odst. 1 o. s. ř.). Jiná situace však nastává v případě, je-li nabyvatelem fyzická osoba, protože jenom ze jména a příjmení nelze provést přesnou identifikaci osoby a zjistit její kontaktní údaje. Nelze nicméně přehlížet, že předkupník může od zahájení vkladového řízení, které má povahu správního řízení, i když není jeho účastníkem, žádat o nahlédnutí do podkladové dokumentace, především převodní smlouvy, za podmínek upravených v § 38 odst. 2 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, tedy pokud by prokázal právní zájem nebo jiný vážný důvod a nebylo-li by tím porušeno právo některého z účastníků, popřípadě dalších dotčených osob anebo veřejný zájem. Do doby skončení vkladového řízení se proto uplatňuje omezení práva, že každý může do katastru nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat z něj údaje ze sbírky listin, pokud není stanoveno jinak (§ 52 odst. 1 katastrálního zákona). Žalobci by zcela určitě svědčil právní zájem na nahlédnutí do správního spisu, jenž by byl schopen tvrdit a doložit, a sice z důvodu, že je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, a zároveň spoluvlastníkem stavby bez č. p./č. e., jež je na něm postavena, jeho předkupní právo k spoluvlastnickému podílu (původního) spoluvlastníka na stavbě bylo s ohledem na úpravu v § 3056 o. z. porušeno a ve věci se hodlá bránit žalobou (srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 1 Afs 87/2013-73 ze dne 23. 1. 2014). Žalobcem nebylo v řízení tvrzeno, tím méně doloženo, že by žádal o nahlédnutí do správního spisu, případně že mu nebylo vyhověno.

18. Obecná tříletá promlčecí lhůta k uplatnění práva žalobce, jehož předkupní právo mělo být porušeno, domáhat se na žalované, aby mu spoluvlastnický podíl o velikosti id. 11/25 na stavbě bez č. p./č. e., jež je postavena na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , nabídla ke koupi, začala v posuzovaném případě běžet dnem následujícím po dni, ke kterému vznikly účinky vkladu práva do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne 8. 7. 2020, jíž mělo být předkupní právo porušeno (§ 10 katastrálního zákona).

19. Podle zákonného předkupního práva ve smyslu § 3056 o. z. byl pan , jméno FO, (prodávající) povinen před uzavřením kupní smlouvy ze dne 8. 7. 2020 nabídnout žalobci spoluvlastnický podíl na stavbě ke koupi. Žalobce tvrdil, že pan , jméno FO, své povinnosti nedostál, proto předkupní právo uplatňuje proti žalované (kupující). Žalovaná se bránila tím, že právo k uplatnění předkupního práva bylo ke dni zahájení řízení promlčeno. Vzhledem k tomu, že promlčecí lhůta začala plynout dnem 8. 12. 2020 a skončila dnem 7. 12. 2023 (§ 605 odst. 2 o. z.) a že žaloba byla soudu doručena až dne 19. 1. 2024, dospěl soud k závěru, že řízení bylo iniciováno po uplynutí promlčecí lhůty. Nic na tomto závěru nemohla změnit ani skutečnost, že žalovaná vymezila námitku promlčení skutkově odlišným způsobem. Žaloba musela být s ohledem na popsané okolnosti zamítnuta.

20. Ostatní argumentací účastníků, např. že žalobce neměl zájem vykonat předkupní právo nebo že vůči němu je v současné době vedeno exekuční řízení, se soud pro nadbytečnost nezabýval. Některé námitky žalobce uplatněné ve vyjádření ze dne 16. 7. 2024 musely zůstat nevypořádány, protože toto podání se dostalo do faktické dispozice soudce až po jednání, při němž byl vyhlášen rozsudek.

21. Podle § 142 odst. 1 o. s. ř., účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl.

22. Soud přiznal žalované právo na náhradu nákladů řízení ve výši 60 984 Kč, odměny zástupce žalobkyně za 4 úkony právní služby po 12 300 Kč (§ 8 odst. 1, § 7 bod 6. – tarifní hodnota: 1 000 000 Kč, tj. cena, za niž mělo dojít k převodu podle žalobního petitu [srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 865/2005 ze dne 15. 12. 2005 nebo sp. zn. 22 Cdo 809/2015 ze dne 8. 9. 2015], § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „a. t.“) – za přípravu a převzetí zastoupení, sepis vyjádření ze dne 25. 3. 2024, účast u jednání dne 7. 6. 2024 (12:30 – 13:07) a dne 16. 7. 2024 (09:44 – 10:19), náhrady hotových výdajů za 4 úkony právní služby po 300 Kč (§ 13 odst. 1, 4 a. t.) a náhrady za daň z přidané hodnoty rovnající se 21% z odměn a náhrad (50 400 Kč) ve výši 10 584 Kč.

23. Náhradu nákladů řízení je žalobce povinen uhradit žalované k rukám jejího zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

24. Lhůta k plnění byla ponechána v zákonné délce tří dnů (§ 160 odst. 1 o. s. ř.), jelikož nebyly shledány důvody ke stanovení lhůty delší.

25. Protože se žalovaná výslovně vzdala práva na odvolání proti rozsudku, toto právo jí již nepřísluší (§ 207 odst. 1 o. s. ř.).