6 C 83/2021

Plný text

Okresní soud v Jablonci nad Nisou rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Dostálovou Kunickou ve věci žalobkyně: ; ulice a číslo spol. s r.o., IČO sídlem adresa , obec zastoupena advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví <b>I. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k nemovitým věcem zapsaným v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] pro [územní celek] a [katastrální uzemí] [příjmení], a to pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] se zrušuje a tyto nemovité věci se přikazují do výlučného vlastnictví žalobkyně.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na vypořádacím podílu 4 480 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.</b> 1 Žalobou ze dne [datum] se žalobkyně domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku s tím, že se přikazují do výlučného vlastnictví žalobkyně, která zaplatí žalovanému na vypořádacím podílu částku určenou soudem. Tvrdila, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitých věcí (podíl žalobkyně činí ideálních [číslo] a podíl žalovaného činí ideální [číslo]). Žalobkyně dopisem ze dne 5.2.2021 nabídla žalovanému prodej jeho spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] ke shora uvedeným pozemkům a na vypořádání nabídla žalovanému částku 8 000 Kč, kterou považuje za částku převyšující obvyklou cenu pozemků v této lokalitě, s tím, že žalobkyně by současně nesla veškeré náklady spojené s převodem spoluvlastnického podílu. Pro přijetí této nabídky stanovila žalobkyně lhůtu 30 dnů. Výzva zůstala ze strany žalovaného zcela bez odezvy. Za této situace nebylo možné ani jednat o nějakém protinávrhu a pokusit se věc vyřešit dohodou. Dále uvedla, že předmětné nemovitosti je třeba udržovat, že žalovaný je zcela nekontaktní a o pozemky neprojevuje jakýkoli zájem. Pozemky jsou v zanedbaném stavu, dosavadní vlastníci se o předmětné pozemky zjevně nestarali, ač se jedná o trvalé travní porosty, jsou zarostlé náletovými dřevinami. Žalobkyně nabyla svůj spoluvlastnický podíl na základě kupní smlouvy ze dne 6.1.2021 a hodlá se o pozemky starat s péčí řádného hospodáře. Závěrem uvedla, že jelikož se účastníci nejsou schopni dohodnout, žádá v souladu s § 1143 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o.z.) zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání soudem, kdy žalobkyně jako většinový vlastník má o nemovitosti zájem. 2 Žalovaný se ve věci písemně vyjádřil tak, že se jedná o pozemky z dědického řízení, na kterých měl a má v úmyslu něco postavit, ať na víkend či natrvalo. Ostatní sourozenci však chtěli vyplatit, k odkoupení pozemků od sestry nedošlo, k místu jej váže citová vazba. Uvedl, že první dopis na odkup jeho podílu (ze dne 5.10.2020) obdržel od [jméno] [příjmení], následně obdržel dopis od právního zástupce žalobkyně (ze dne 5.2.2021), spojil se poté s [anonymizováno]. [příjmení]. Nesouhlasí tedy s tvrzením žalobkyně, že je nekontaktní a neprojevuje o pozemky zájem. Nesouhlasí ani s tvrzením že žalobkyně má zájem se o pozemky starat s péčí řádného hospodáře, kdy na pozemky již najely stroje, které je přeměnily na staveniště, i když tam rostly sněženky a bledule. Cenu pozemků odhaduje na vyšší částku, než uvádí žalobkyně, obecně ceny pozemků stoupají. Nabídl, že pozemky prodá za cenu 50 000 Kč, kdy za několik let, tam může vést například nová ulice, za tuto částku je připraven k dohodě. 3 V replice žalobkyně uvedla, že vyjádření žalovaného považuje za zavádějící a nepravdivé. Dotčené pozemky jsou v územním plánu obce vedeny jako nezastavitelné, a tudíž se na nich nedá a nesmí nic stavět. Představa žalovaného, že by si na nich něco postavil, ať už na víkend či k trvalému bydlení je pouhou iluzí. Stejně tak, že by na daných pozemcích byla nová ulice. Kultura předmětných pozemků je„ trvalý travní porost“. Jako takové jsou ve zcela zanedbaném stavu, zarostlé buřením, nálety dřevin a kopřivami. Předešlí majitelé a žalovaný se o pozemky zjevně vůbec nestarali. Namítá, že není pravdou, že by žalobkyně na pozemcích prováděla jakoukoli stavební činnost a„ přeměnila pozemky ve staveniště“. Takové tvrzení považuje za nesmyslné. Jediná stavební činnost, která se v blízkosti předmětných pozemků realizuje, je oprava propustku, která je realizována obcí na obecním pozemku a s předmětnou věcí a pozemky účastníků nemá nic společného. Předpokládá, že dotčené pozemky jsou součástí významného krajinného prvku, právě z důvodu občasného výskytu bledulí, avšak to pouze dokresluje situaci, za které je jakákoli stavební činnost vyloučena. Uvedla, že žalovaný se snaží nabudit dojem, že pozemky jsou zastavitelné, a tím, že jejich hodnota významně překračuje částku nabízenou žalobkyní, to však není pravda. Žalobkyně i nadále trvá na tvrzení, že žalovaný na její dopis na odprodej spoluvlastnického podílu za částku 10 000 Kč vůbec nereagoval. Následně byl žalobkyní osloven s II. nabídkou za částku 8 000 Kč, na kterou žalovaný reagoval protinávrhem na 50 000 Kč (formou SMS) a následně byl žalovaný osloven právním zástupcem, na což žalovaný opět vůbec nereagoval. Žalobkyně je přesvědčena, že učinila vše proto, aby se se žalovaným dohodla na nějakém řešení, avšak toto se za reálnou cenu nepodařilo. Žalovaný je nečinný, o pozemky se nikdy nestaral a nečiní tak ani dosud. 4 Žalovaný na jednání dne [datum] namítl, že se o pozemek nemohl starat, neboť šlo o dědictví po otci, chtěl pozemek odkoupit od své sestry, ale ta upřednostnila žalobkyni. Proběhla komunikace, ale nedošlo k dohodě na ceně. Původně tam chtěl něco na víkendy, je tam biokoridor, přístupová cesta. Nesouhlasí s tím, že by tam neprobíhaly práce. Už je tam propustek, plot, udělaná betonáž. Uvedl, že chápe, že je menšinový vlastník a nechce věc blokovat, ale nesouhlasí s navrhovanou cenou. 5 Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně obeslal žalovaného s návrhem na prodej předmětného spoluvlastnického podílu za kupní cenu ve výši 8 000 Kč. Součástí spisu je rovněž podací arch dokládající odeslání nabídky žalovanému dne 5.2.2021. 6 Ze seznamu nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] v k.ú. [obec] [příjmení] soud zjistil, že na citovaném listu vlastnictví je zapsáno vlastnické právo žalovaného s podílem 1/15 a vlastnické právo žalobkyně s podílem 14/15 k pozemkům parc. [číslo] [číslo] [číslo]. Na listu vlastnictví nejsou zapsány žádné stavby, jednotky ani práva stavby. 7 Z výpisu z katastru nemovitostí pro list vlastnictví [číslo] v k.ú. [obec] soud zjistil, že vlastníky tam zapsaných nemovitostí, tj. pozemku parc. [číslo] [číslo] [číslo] jsou žalovaný s podílem [číslo] a žalobkyně s podílem [číslo], jak již uvedeno shora, nadto z výpisu plyne, že všechny tři pozemky jsou z hlediska druhu pozemku zapsány jako trvalý travní porost se způsobem ochrany jako zemědělský půdní fond. 8 Z dopisu ze dne 5.10.2020 soud zjistil, že [anonymizováno] [jméno] [příjmení] tímto žalovanému učinil nabídku na odkoupení jeho podílu za cenu 10 400 Kč. 9 Z SMS komunikace mezi žalovaným a panem [příjmení] soud zjistil, že ačkoliv došlo k výměně několika zpráv, nedošlo mezi stranami k dohodě na kupní ceně. 10 Ze znaleckého posudku [číslo] soud zjistil, že obvyklá cena předmětných nemovitých věcí činí 67 270 Kč. Podíl žalovaného byl znalcem vyčíslen na částku 4 480 Kč, podíl žalobkyně na částku 62 790 Kč. Znalec v odůvodnění svého závěru uvedl, že závěrečné zhodnocení a určení ceny obvyklé vycházejí ze zjištěné ceny podle platné vyhlášky a dále ceny obvyklé podle porovnávací metody z realizovaných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Nejedná se o pozemky stavební. Předmětné pozemky jsou samy o sobě bez většího hospodářského významu, kdy jistý potenciál budou nabízet po sloučení. 11 Z ostatních provedených důkazů neučinil soud žádná pro rozhodnutí ve věci významná skutková zjištění. 12 Návrh žalobkyně na doplnění dokazování k otázce hodnoty předmětných pozemků informací od příslušné obce stran využitelnosti předmětného území dle územního plánu, soud zamítl pro nadbytečnost, neboť ve věci byl zpracován znalecký posudek za účelem zjištění ceny obvyklé a tento posudek nebyl v řízení stranami relevantně zpochybněn. 13 S ohledem na provedené dokazování dospěl soud ke skutkovému závěru, že účastníci řízení jsou spoluvlastníky předmětných nemovitých věcí, kdy žalobkyni náleží podíl ve výši 14/15 a žalovanému podíl ve výši 1/15. Obvyklá cena podílu žalovaného činí 4 480 Kč. V řízení nevyšlo najevo, že by žalovaný nemovité věci dosud jakýmkoliv způsobem užíval. 14 Podle § 1140 odst. 1 o.z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle § 1140 odst. 2 o.z. každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. 15 Podle § 1142 odst. 1 o.z. jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné. Podle § 1142 odst. 2 o.z. zemědělský pozemek může být rozdělen jen tak, aby dělením vznikly pozemky účelně obdělávatelné jak vzhledem k rozloze, tak i k možnosti stálého přístupu. To neplatí, pokud má být pozemek rozdělen za účelem zřízení stavby nebo za takovým účelem, pro který lze pozemek vyvlastnit. 16 Podle § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 17 Podle § 1144 odst. 1 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. 18 Podle § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 19 Ze shora citované právní úpravy plyne, že každý ze spoluvlastníků může žádat o zrušení spoluvlastnictví, nesmí však tak činit v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Pro posouzení doby nevhodné ke zrušení spoluvlastnictví ve smyslu § 1140 odst. 2 o.z. jsou rozhodné přechodné objektivní poměry týkající se společné věci, nikoliv osobní poměry spoluvlastníka (spoluvlastníků). Pro posouzení, zda by některému spoluvlastníku vznikla újma, jsou podstatné subjektivní okolnosti přechodné povahy (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9.12.2015, sp. zn. 22 Cdo 5159/2014). Žádné takovéto okolnosti však nebyly v souzené věci zjištěny. Žalovaný se zrušení spoluvlastnictví, ani jeho vypořádání žalobkyní navrženým způsobem nebránil, spor trval pouze v otázce výše vypořádacího podílu, kdy představa žalovaného se pohybovala v částce 50 000 Kč, což však byla výše, kterou žalobkyně neakceptovala. Pokud žalovaný argumentoval tím, že má na pozemek další dva kupce za vyšší cenu, nejsou tímto obecným vyjádřením relevantně zpochybněny závěry podaného znaleckého posudku a není to ani důvodem pro zamítnutí podané žaloby dle shora vyloženého § 1140 odst. 2 o.z. V řízení pak nevyšly najevo ani skutečnosti, pro které by měla být žaloba zamítnuta z důvodu zjevného zneužití práva ve smyslu § 8 o.z. Jelikož nedošlo ke zrušení spoluvlastnictví dohodou, rozhodl o něm na návrh žalobkyně soud, kdy neshledal žádný důvod, který by zrušení spoluvlastnictví bránil, a pro který by měla být žaloba zamítnuta. 20 Protože soud rozhodl o zrušení spoluvlastnictví, musel zároveň rozhodnout o způsobu vypořádání spoluvlastníků ve smyslu § 1143 o.z., kdy soud není vázán návrhem účastníka na způsob vypořádání a může rozhodnout o jiné podobě vypořádání, než je navrhována. Pokud se jedná o možné způsoby vypořádání, tyto mají v zákoně určenou posloupnost, kterou soud při rozhodování věci musí respektovat. Z hlediska zákonné posloupnosti vypořádání soud nejprve zkoumá, zda je možné rozdělení společné věci (§ 1144 o.z.). V případě, že není rozdělení věci dobře možné, přikáže věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej společné věci ve veřejné dražbě (§1147 o.z.). Co se týká rozdělení společné věci, soud posouzením zjištěných skutečností dospěl k závěru, že toto není dobře možné, a to zejména vzhledem k velikosti podílů účastníků na předmětných pozemcích, kdy žalobkyně je majoritním spoluvlastníkem s podílem 14/15, zatímco žalovaný je minoritním spoluvlastníkem s podílem 1/15. Soud přihlédl rovněž k názoru znalce, že určitý potenciál by pozemky měly naopak po jejich sloučení a tedy nikoliv rozdělení, přičemž soud uvážil i skutečnost, že se svým charakterem jedná o pozemky zemědělské, neboť všechny tři pozemky jsou v katastru nemovitostí zapsány jako trvalý travní porost, a rozdělení takovýchto zemědělských pozemků je nadto limitováno § 1142 odst. 2 o.z, a to zejména možností jejich účelného obdělávání, což opět vzhledem k velikosti podílů účastníků, není dle názoru soudu reálně dosažitelné. S ohledem na vše shora uvedené, je soud toho názoru, že rozdělením předmětných pozemků, jako prioritního způsobu vypořádání spoluvlastnictví, by došlo k podstatnému snížení jejich hodnoty. Soud proto podle § 1147 o.z. přikázal společné pozemky za přiměřenou náhradu žalobkyni, která o nabytí pozemků do svého výlučného vlastnictví projevila zájem, a která je i majoritním spoluvlastníkem. Žalovaný o přikázání společné věci do svého vlastnictví zájem neprojevil. Při stanovení výše vypořádacího podílu soud vycházel z podaného znaleckého posudku [číslo] jehož správnost nebyla v řízení relevantně zpochybněna. Podíl žalovaného byl znalcem vyčíslen na částku 4 480 Kč. 21 Ze všech shora vyložených důvodů soud žalobě vyhověl. 22 O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř., neboť návrhu na zrušení spoluvlastnictví vyhověl a rozhodoval dále o způsobu jeho vypořádání. Za takové situace je třeba na procesní úspěch účastníků v řízení pohlížet jako na částečný (stejný) a náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků (zásadně) nepřiznat, neboť se jedná o řízení s povahou iudicium duplex, a tedy totožným postavení žalobce i žalovaného (srov. nález Ústavního soudu ze dne 10.11.2020, sp.zn. I. ÚS 262/20). V řízení pak nevyšly najevo takové okolnosti (např. obstrukční chování spoluvlastníka, šikanózní výkon práva), jež by odůvodňovaly postup podle § 142 odst. 3 o.s.ř. 23 Lhůta ke splnění povinností uložených tímto rozsudkem byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř., když soud neshledal okolnosti pro stanovení lhůty delší.