9 C 120/2022

Plný text

Okresní soud v Jablonci nad Nisou rozhodl samosoudkyní JUDr. Lucií Treglerovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce , Anonymizováno zastoupený advokátem Anonymizováno sídlem Jméno advokáta A Anonymizováno proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o přezkoumání oprávněnosti výpovědi (o určení neplatnosti výpovědi)

I. Žaloba na určení, že výpověď učiněná žalovanou dne 22. 2.2022, která byla žalobci doručena dne 28. 2. 2022, kterou žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu jednotky č. , Anonymizováno, , vymezené na pozemku p. č. , Anonymizováno, , z p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vedeno Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , založeného nájemní smlouvou ze dne 30. 5. 2016, je neplatná a neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen nahradit žalované náklady řízení ve výši 28 988 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta B, .

1. Žalobou podanou dne 2. 6. 2022 se žalobce domáhal přezkoumání oprávněnosti výpovědi ( určení neplatnosti výpovědi), kterou učinila žalovaná dne 22. 2.2022, která byla žalobci doručena dne 28. 2. 2022, kterou žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu jednotky č. , Anonymizováno, , vymezené na pozemku p. č. , Anonymizováno, , z p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vedeno Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, ( dále jen Nemovitost) založeného nájemní smlouvou ze dne 30. 5. 2016. Žalobu odůvodnil tím, že uzavřel dne 30. 5. 2016 nájemní smlouvu se svojí matkou , jméno FO, , narozenou dne , datum, , bytem , adresa, (dále jen původní pronajímatelka) jako s vlastníkem pozemku p.č. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova , Anonymizováno, a pozemků p.č. , hodnota, trvalý travní porost a p.č. , Anonymizováno, ostatní plocha v k.ú. , adresa, . Žalobce Nemovitost užíval se souhlasem původní pronajímatelky a jejího manžela (otce žalobce) ještě před uzavřením nájemní smlouvy za účelem provozu ubytovacího zařízení-, Anonymizováno, , a to od roku 1995. Dne 22. 1. 2018 původní pronajímatelka daroval Nemovitost své vnučce , jméno FO, , dceři žalobce, která budovu č. , hodnota, rozdělila na bytovou jednotku č. , Anonymizováno, a nebytové prostory č. , Anonymizováno, . Bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , adresa, darovala dne 13. 10. 2020 žalobci a dne 6. 9. 2021 uzavřela kupní smlouvu s žalovanou k nebytovým prostorám č. , Anonymizováno, , vymezené na st.p. č., hodnota, , k p.č. , hodnota, a p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, . Toto učinila i přesto, že dne 7. 1. 2021 došlo ze strany , jméno FO, k odvolání celého daru , jméno FO, pro nevděk a věc je řešena Okresním soudem v Jablonci nad Nisou pod sp.zn.

15. C 189/2021, kde žaluje , jméno FO, i , Jméno žalované, . o určení vlastnického práva. Aktuálně je stále vlastníkem Nemovitosti s výjimkou vyčleněné bytové jednotky č. , Anonymizováno, vymezené na p.č. , Anonymizováno, žalovaná. Žalobci byla dne 28. 2. 2022 doručena ze strany žalované výpověď z nájmu ve smyslu § 2309 písm.b) z.č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku ( dále jen o.z.) z důvodu hrubých porušení povinností nájemce. Žalobce ve smyslu § 2314 odst. 1 o.z. vznesl proti výpovědi námitky v zákonné jednoměsíční lhůtě dne 7. 3. 2022. Žalovaná nevzala na základě námitek v jednoměsíční zákonné lhůtě od doručení námitek výpověď zpět, žalobce se proto v zákonné dvouměsíční lhůtě dané § 2314 odst. 3 o.z. od marného uplynutí lhůty ke zpětvzetí výpovědi domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi a vyslovení její neplatnosti a popírá, že by neprovedl investice, k nímž se v nájemní smlouvě zavázal, popírá, že by nezaplatil daň z nemovitosti a pojištění a popírá, že by neplatil nájemné.

2. Žalobce zároveň navrhl soudu přerušení řízení do doby pravomocného rozhodnutí ve věci o určení vlastnického práva souvisejícího s odvoláním daru, vedeném pod sp.zn. 15 C 189/2021, a to s ohledem na vyřešení otázky pasivní legitimace žalované. Podle žalobce je dán důvod podle § 109 odst. 2 písm. c) o.s.ř. neboť probíhá řízení, v němž je řešena otázka, která může mít význam pro rozhodnutí soudu v dané věci.

3. Žalovaná ve svém písemném vyjádření s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Potvrdila, že je na základě kupní smlouvy uzavřené s , adresa, vlastníkem Nemovitosti. Při uzavírání kupní smlouvy byla žalovaná ubezpečena, že , adresa, je jediným vlastníkem Nemovitosti a na Nemovitosti neváznou žádná práva třetích osob. Žalovaná si ještě před uzavřením smlouvy vše ověřila stav Nemovitosti ze všech dostupných zdrojů. O existenci nájemní smlouvy, jež měla být uzavřena dne 30. 5. 2016 mezi , jméno FO, a žalobcem (dále jen Nájemní smlouva), neměla žalovaná jakoukoliv informaci. Tvrzení o existenci Nájemní smlouvy se poprvé objevilo až ve skutkových tvrzeních , jméno FO, v jí podané určovací žalobě (sp.zn. 15 C 189/2021). Toto tvrzení bylo pro žalovanou naprosto nové a překvapivé. Žalovaná měla i stále má zásadní pochybnosti o tom zda a kdy byla Nájemní smlouva uzavřena, resp. je přesvědčena, že tvrzení o existenci nájemního práva žalobcem je tvrzením účelovým a celá konstrukce tvrzeného nájmu vznikla až v souvislosti se sporem, který zahájila , jméno FO, se svojí vnučkou , adresa, . Poté, co žalovaná obdržela informaci o tvrzené existenci Nájemní smlouvy, obratem svými přípisy ze dne 9. 11. 2021, doručenými právní zástupkyni , jméno FO, i přímo žalobci, vyjádřila pochybnost o skutečném uzavření Nájemní smlouvy a vyžádala si originál jejího znění. Žalobce na toto nereagoval a zástupkyně , jméno FO, poslala dne 20. 12. 2021 pouze naskenovanou kopii. Originál Nájemní smlouvy nebyl žalované nikdy předložen. Žalovaná následně osobně v rámci setkání jednatele žalované , jméno FO, a žalobce dne 21. 1. 2022 žalobci doručila výpověď Nájemní smlouvy datovanou dne 20. 1. 2022, ve které byl uplatněn výpovědní důvod podle § 2222 odst. 2 o.z. ( dále jen První výpověď). Tato výpověď zůstala od žalobce bez jakékoliv odezvy, nebyly proti ní v zákonné lhůtě 21. 2. 2022 podány žádné námitky, resp. je vznesl až po uplynutí lhůty, a to přípisem jeho právního zástupce ze dne 7. 3. 2022. Žalobce tak pozbyl právo žádat přezkoumání oprávněnosti První výpovědi. Nájemní smlouva, i pokud by se prokázalo, že byla platně uzavřena, zanikla uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty po doručení první výpovědi. Vzhledem k pochybnostem vyzvala žalovaná ještě žalobce k doložení plnění nájemní smlouvy, tedy provést ve lhůtě do tří let od uzavření Nájemní smlouvy všechny úpravy a investice do Nemovitosti podle obsahu Nájemní smlouvy, splnění povinnosti nájemce hradit cenu dodávek služeb a energií do budovy, jakož i hradit veškeré administrativní poplatky spojené s vlastnictvím nemovitosti, zejména daně z nemovitosti, splnění povinnosti nájemce zajistit a hradit pojištění nemovitosti. K doložení splnění uvedených povinností poskytla žalovaná žalobci lhůtu 7 pracovních dnů, na což žalobce nereagoval. Proto žalovaná doručila žalobci ještě další výpověď z Nájemní smlouvy ze dne 22. 2. 2022 danou podle § 2309 písm.b) o.z. ( dále jen Druhá výpověď). Přesto je žalovaná přesvědčena, že nájem zanikl již První výpovědí. Žalovaná nesouhlasila s návrhem žalobce na přerušení řízení.

4. Při prvém soudním jednání dne 2. 11. 2022 soud konstatoval, že ve věci 15 C 189/2021 byl dne 31. 10. 2022 vyhlášen rozsudek, kdy žaloba na určení vlastnického práva k nemovitosti byla zamítnuta v plném rozsahu. Rozsudek není dosud v právní moci, ale soud je toho názoru a to podle výkladu § 2078 o.z., že obdarovaná , adresa, , která získala předmětnou Nemovitost od , jméno FO, , která odvolala svůj dar, Nemovitost rozdělila na dvě části a bytovou jednotku č. , Anonymizováno, přenechala svému otci , jméno FO, darovací smlouvou ze 14. 10. 2020 a nebytovou jednotku č. , Anonymizováno, prodala žalované kupní smlouvou z 6. 9. 2021, není tedy již vlastníkem darované nemovitosti. Za tohoto stavu nabyli žalobce a žalovaná nemovitosti v dobré víře a prodávající , adresa, by maximálně mohla být povinna vrátit dárci tedy , jméno FO, plnou hodnotu daru, kterou měl dar v době darování, není možné tedy již určit, že vlastníkem nemovitostí je zpět , jméno FO, , proto není důvod řízení přerušovat, když se jedná o vztah mezi současným majitelem jednotky , Anonymizováno, a jejím případným nájemcem.

5. Soud proto rozhodl, že řízení se nepřerušuje, neboť není dán důvod podle § 109 odst. 2 písm. c) o.s.ř.

6. Soud zároveň provedl důkaz obsahem darovací smlouvy mezi , jméno FO, a , adresa, ( z připojeného spisu 15 C 189/2021) a sdělil oběma stranám k jejich žádosti svůj předběžný právní názor na projednávanou věc :

7. Z darovací smlouvy, která byla uzavřena mezi , jméno FO, a , adresa, je zřejmé, že v době uzavření smlouvy dne 22. 1. 2018 o existenci nájmu ze strany , jméno FO, není zde ani zmínka, stejně tak v předložené kupní smlouvě, která je uzavřená mezi , adresa, a , Jméno žalované, . dne 6. 9. 2021 se v bodu IV. 1.5 jednoznačně uvádí, že prodávající není známo, že by si jakákoliv třetí osoba činila jakékoliv právo nebo nárok (např. na vlastnictví, nájemní právo, věcné břemeno) ve vztahu k předmětu převodu. Vzhledem k tomu, že nájemní právo se nezapisuje do katastru nemovitostí, i kdyby soud dospěl k závěru, že nájemní smlouva, která měla být uzavřená mezi , jméno FO, a , jméno FO, dne 30. 5. 2016 byla platná, žalovaná strana nemohla vědět ani rozumně předpokládat, že předmět koupě, tedy jednotka , Anonymizováno, , je platně pronajata a tudíž je soud toho názoru, že výpověď z nájmu, která byla dána žalobci dopisem z 20. 1. 2022 a to podle § 2222 o.z. byla dána důvodně a platně, žalobce tuto výpověď včas nenapadl námitkami a nebyla včas podána proti této výpovědi žaloba na její přezkoumání. Tedy podle předběžného názoru soudu je tato první výpověď platná.

8. Soud poskytl na základě tohoto předběžného názoru lhůtu k případné mimosoudní dohodě či k uzavření smíru, čehož účastníci nevyužili a při dalším jednání setrvali na svých stanoviskách, tedy žalobce na obsahu podané žaloby a žalovaná na zamítnutí žaloby.

9. Zástupce žalobce doplnil, že žalobou je napadána neplatnost tzv. 2. výpovědi z nájmu, ale je zapotřebí primárně posoudit tzv. První výpověď z 20. 1. 2022, neboť je pravdou, že tuto výpověď žalobce nenapadl, ale považuje ji za absolutně neplatnou, neboť byla dána v rozporu s dobrými mravy a s nepoctivým záměrem ze strany žalované. Jednatel žalované pan , jméno FO, byl při jednání ještě před uzavřením kupní smlouvy s existencí nájemní smlouvy žalobce seznámen, a to jak žalobcem, tak paní , adresa, , což je dcera žalobce. Jedná se o rodinnou záležitost, kdy původním vlastníkem objektu byla matka žalobce a babička , adresa, , paní , jméno FO, . Žalovaná strana tedy musela o existenci nájemní smlouvy vědět v době, kdy uzavírala kupní smlouvu s paní , jméno FO, . Proto se nemohla domáhat výpovědi podle § 2222 odst. 2 o. z.

10. Zástupce žalované doplnil, že podle tvrzení žalované neexistovala nájemní smlouva a neexistuje, neboť ji v originále nikdo neviděl a soudu byla doložena pouze v kopii. Pokud byla skutečně uzavřena, byla uzavřena zcela jistě až později, a to v době, kdy původní majitelka , jméno FO, nebyla vlastníkem nemovitosti a možná až v době, kdy se spoluvlastníkem stala žalovaná. V žádném případě jednatel žalované nebyl při jednání o koupi nemovitosti s nájemní smlouvou a existencí nájmu seznámen. Již v r. 2018 a 2019, kdy bylo o prodeji jednáno, nikdo, ani žalobce, o nějakém nájmu nehovořil. Naopak byla žalovaná ujišťována, že žádné takové závazky vůči nemovitosti neexistují. Žalovaná navíc přemýšlela o tom, a komunikovala k žádosti žalobce, zda ho nechá ještě spolu s paní , jméno FO, dokončit v nemovitosti sezonu v rodinném penzionu. Nemovitost sloužila vždy jako rodinný penzion, byl provozován celou rodinou, takže podle názoru žalované v takovém případě zcela jistě žádná nájemní smlouva mezi nimi v té době neexistovala. Žalovaná je přesvědčena, že pokud by existovala, zcela jistě by , jméno FO, tuto skutečnost při darování nemovitosti své vnučce nezamlčela a v darovací smlouvě by se existence nájmu objevila. Toto učiněno nebylo a existence nájmu není uvedena ani v kupní smlouvě. Žalovaná odmítá, že by jednala při podání První výpovědi jakkoliv v rozporu s dobrými mravy. První výpověď žalobce nijak nenapadl a podle žalované tedy již, pokud nájem existoval, zanikl touto výpovědí z ledna 2020.

11. Soud na základě shora uvedeného rozhodl, že jako předběžnou otázku ve věci je nutno vyřešit, zda První výpověď z 20. 1. 2022 byla dána ze strany žalované žalobci důvodně a platně, protože v kladném případě by nájem zanikl již První výpovědí, když mezi účastníky nebylo sporu o tom, že ji žalobce převzal a námitkami ani žalobou včas u soudu nenapadl. Za tímto účelem bylo vedeno i prvotní dokazování ve věci.

12. Soud provedl dokazování listinami – souhlasem rodičů žalobce z 2. 1. 2007 s užíváním Nemovitosti, kopií nájemní smlouvy z 30. 5. 2016 ( originál žalobce nedoložil), darovací smlouvou mezi , jméno FO, a její vnučkou a dcerou žalobce , adresa, z 22. 1. 2018, kupní smlouvou z 6. 9. 2021, výpisem z obchodního rejstříku žalované, výpisem z katastru nemovitostí, výpisem z veřejné části živnostenského rejstříku ohledně žalobce, dopisem zástupkyně , jméno FO, , tituly před jménem, , jméno FO, žalované společnosti z 22. 10. 2021, dopisem zástupce žalované , tituly před jménem, , jméno FO, z 9. 11. 2021 a žalobci z 9. 11. 2021, odpovědí z 20. 12. 2021, výpovědí z nájmu z 20. 1. 2022 a z 22. 2. 2022, reakcí na První i Druhou výpověď z 7. 3. 2022, čestnými prohlášeními , tituly před jménem, , jméno FO, z 31. 3. 2022 a , tituly před jménem, , jméno FO, z 4. 3. 2022.

13. Z provedených listinných důkazů soud zjistil, že žalovaná je právnickou osobou zapsanou v obchodním rejstříku vedeném , Anonymizováno, , adresa, pod sp.zn. , datum, a žalobce je osobou samostatně výdělečně činnou na základě živnostenského listu mimo jiné v oboru činnosti -, Anonymizováno, , adresa, . Původní majitelé , jméno FO, a její manžel , Jméno žalobce, budovy , Anonymizováno, na st.p.č. , hodnota, a pozemků p.č. , hodnota, a p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, udělili svému synovi ( žalobci) dne 2. 1. 2007 písemný souhlas s užíváním objektu , Anonymizováno, bez omezení, jak k soukromému bydlení, tak i k provozování živnosti. Tímto souhlasem byl žalobci také předán veškerý movitý majetek a vybavení nacházející se v , Anonymizováno, . , jméno FO, a žalobcem byla uzavřena a podepsána nájemní smlouva opatřená datem 30. 5. 2016 o nájmu budovy č.p. , Anonymizováno, na st.p.č. , hodnota, a pozemků p.č. , hodnota, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, na dobu 25 let od uzavření smlouvy za nájemné 100 Kč ročně. Následně darovací smlouvou ze dne 22. 1. 2018 prokazatelně , jméno FO, darovala veškeré nemovitosti své vnučce , jméno FO, . V darovací smlouvě není nikde ani zmínka o existenci nájemní smlouvy, kterou by žalobci svědčilo právo nájmu k předmětným nemovitostem. Dne 6. 2. 2020 provedla , adresa, jako vlastník nemovitostí prohlášení o vymezení jednotek a s právními účinky v katastru nemovitostí ke dni 19. 3. 2020 tak existují dvě jednotky č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Darovací smlouvou ze dne 14. 10. 2020 s právními účinky vkladu do katastru nemovitostí ke dni 14. 10. 2020 nabyl žalobce od , adresa, bytovou jednotku č. , Anonymizováno, na st.p.č. , hodnota, . V katastru nemovitostí ke dni 1. 11. 2022 je zaneseno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 600 000 Kč s příslušenstvím a případné smluvní pokuty ve výši 4% z nesplacené části zápůjčky za každý započatý kalendářní měsíc prodlení pro oprávněného , tituly před jménem, , jméno FO, , , adresa, , a to na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 10. 6. 2019. Kupní smlouvou ze dne 6. 9. 2021 nabyla žalovaná od , adresa, jiný nebytový prostor č. , Anonymizováno, na st.p.č. , hodnota, a zároveň pozemky č. , hodnota, a , Anonymizováno, s právními účinky vkladu do katastru nemovitostí ke dni 15. 9. 2021. Na pozemkách vázne shodné zástavní právo pro , tituly před jménem, , jméno FO, . V kupní smlouvě se v bodu IV. Prohlášení smluvních stran, čl. 1.5 jednoznačně uvádí, že prodávající není známo, že by si jakákoliv třetí osoba činila jakékoliv právo nebo nárok (např. na vlastnictví, nájemní právo, věcné břemeno) ve vztahu k předmětu převodu. Dne 22. 10. 2021 podala , jméno FO, žalobu proti , jméno FO, a žalované o určení vlastnického práva k části nemovitostí, a to nebytové jednotce č. , Anonymizováno, , o čemž , tituly před jménem, , jméno FO, (zástupkyně , jméno FO, ) informovala žalovanou dopisem z 22. 10. 2021, ve kterém ji také upozornila, že podle jejího názoru kupní smlouva je absolutně neplatná, a to s ohledem na to, že , adresa, v době uzavření kupní smlouvy věděla o odvolání daru. V tomto dopise se o existenci nájemní smlouvy nic neříká. Poznámka spornosti byla do katastru nemovitostí zapsána až dne 22. 10. 2021, tedy až po zápisu vkladu vlastnického práva žalované. Dopisem ze dne 9. 11. 2021 adresovaným , tituly před jménem, , jméno FO, oznámila žalovaná nabytí Nemovitosti v dobré víře s tím, že je jediným nezpochybnitelným vlastníkem Nemovitosti. Zároveň sdělila, že z žaloby na určení vlastnického práva se poprvé dozvěděla o údajné existenci nájemní smlouvy mezi , jméno FO, a jejím synem , jméno FO, , o které neměla vůbec žádné povědomí, tedy má o její existenci vážné pochybnosti. Zároveň žalovaná požádala , tituly před jménem, , jméno FO, o doložení originálu nájemní smlouvy. Zároveň v den 9. 11. 2021odeslala žalovaná dopis žalobci, ve kterém ho informovala o nabytí vlastnictví v dobré víře, že na Nemovitosti neváznou žádná práva třetích osob. Žalobce byl vyzván ke zpřístupnění a předání nebytové jednotky do 15. 11. 2021. E-mailem ze dne 20. 12. 2021 sdělila žalované , tituly před jménem, , jméno FO, , že posílá kopii nájemní smlouvy s tím, že jeden originál je umístěn u ní a druhý by měl mít u sebe , Jméno žalobce, (žalobce). Dne 20. 1. 2022 je datována první výpověď z nájmu ze strany jednatele žalované, ve které byl uplatněn výpovědní důvod podle § 2222 odst. 2 o.z. , tedy z důvodu, že o existenci nájemního vztahu nebyla informována a o existenci nájemní smlouvy vůbec nevěděla, ani nemohla vědět. Následně ještě dopisem z 22. 2. 2022 byl jednatelem žalované znovu nájem nebytových prostor vypovězen, tentokrát z důvodů podle § 2309 písm.b) o.z. tedy z důvodu hrubých porušení povinností nájemce vyplývajících z nájemní smlouvy, když tyto důvody jsou zde citovány. Přípisem právního zástupce žalobce ze dne 7. 3. 2022 bylo reagováno na obě výpovědi z nájmu s tím, že obě výpovědi jsou považovány za zdánlivé právní jednání, neboť žalovaná není řádným pronajímatelem Nemovitosti, neboť není jejím vlastníkem, neboť uzavřená kupní smlouva je neplatná. Žalobce v tomto přípise nezpochybňuje převzetí První výpovědi z 20. 1. 2022. Podle obsahu předložených čestných prohlášení s úředně ověřenými podpisy ze dne 31. 3. 2022 a 4. 3. 2022 , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, o uzavřené nájemní smlouvě nic nevěděli a nikdy jí neviděli.

14. Dále soud provedl dokazování výslechem žalobce a jednatele žalované , jméno FO, a výslechem svědků , jméno FO, , , adresa, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, .

15. Z výpovědi žalobce , jméno FO, soud zjistil, že podnikal v předmětném penzionu již někdy od roku 1995 spolu s panem , Anonymizováno, , měli založenu společnost , právnická osoba, . nemovitosti jako celek v té době vlastnila společnost, ale pan , jméno FO, odstoupil, společnost se dostala do úpadku, tedy i on sám, nemovitosti koupit proto nemohl a nemovitosti koupili rodiče žalobce. Již v roce 2007 obdržel od svých rodičů písemný souhlas s užíváním nemovitosti jako penzionu. V roce 2016 zemřel otec žalobce a nemovitosti zůstaly ve vlastnictví matky žalobce , jméno FO, , která s žalobcem uzavřela nájemní smlouvu. Následně darovala nemovitosti jako celek dceři žalobce , jméno FO, . O existenci nájemní smlouvy podle žalobce všichni věděli, věděl o ní i pan , jméno FO, , se kterým o této situaci hovořili již v roce , adresa, , kam ho pan , jméno FO, pozval, neboť měl zájem o koupi nemovitostí. Tehdy žalobce jednal ještě jménem své matky. Následně se pan , jméno FO, přijel podívat na penzion, jak to vypadá a zda bude potřeba provádět nějaké stavební úpravy. O nájemní smlouvě věděl a uvedl, že si s tím právníci nějak poradí. , jméno FO, o nájemní smlouvě věděla, podle žalobce ji nezanesla do kupní smlouvy schválně a zapřela ji, aby Nemovitost lépe prodala. Co se týče nájemní smlouvy, potvrdil, že za života rodičů mu stačil souhlas s užíváním nemovitosti, ale poté, co zemřel otec a vlastníkem se stala pouze jeho matka, chtěl sepsat nájemní smlouvu. Dohodli se na tom s matkou společně. Nájemní smlouvu žalobce vypracoval, vytiskl a přivezl matce do , Anonymizováno, , kde ji smlouvu nechal k podpisu, pak pro ni zase přijel. Smlouvu nepodepisovali najednou a před sebou. Nájemné 100 Kč je ve smlouvě uvedeno proto, že matka žalobce nechtěla nájem žádný, tak aby tam byla alespoň symbolická částka.

16. Z výpovědi jednatele žalované , jméno FO, soud zjistil, že již v roce 2018, kdy byla již majitelkou celé Nemovitosti paní , adresa, , jednal s ní i s žalobcem v , adresa, , tehdy jako fyzická osoba. Jednali společně jednak o prodeji, případně o spolupráci v penzionu. S žalobcem byl seznámen panem , jméno FO, , což byl kamarád žalobce. Jaké vztahy mezi sebou měli paní , adresa, a žalobce, to neřešil, věděl pouze, že celá nemovitost je ve vlastnictví paní , jméno FO, a věděl, že je zde provozován penzion. Tehdy ke koupi ani jiné spolupráci nedošlo a teprve v roce 2021 oslovil paní , jméno FO, znovu s tím, jestli má již vše vyřešeno, ona odpověděla, že nemovitost rozdělila na bytovou jednotku, kterou darovala otci a na nebytovou jednotku, kterou má v úmyslu prodat, neboť na penzionu váznou nějaké staré dluhy. Dohodli se, před uzavřením kupní smlouvy již na penzionu nebyl, až poté, co Nemovitost byla koupena. Byl tam žalobce, provozoval penzion, k předání energií a podobně nedošlo. O existenci nájemního vztahu ho jako fyzickou osobu nikdo neinformoval, a to ani paní , adresa, při prodeji Nemovitosti firmě, kterou následně založil, a to , Jméno žalované, . Část nemovitostí, a to bytová jednotka , Anonymizováno, je nyní ve vlastnictví žalobce a žalované straně patří pouze nebytová jednotka , Anonymizováno, a o tu je veden současný spor. Písemnou nájemní smlouvu před koupí Nemovitosti nikdy neviděl.

17. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že je přítelkyní žalobce od roku 2017, pana , jméno FO, zná od vidění. S žalobcem nebydlí ve společné domácnosti, ale pracuje v penzionu jako provozní síla. Věděla o tom, žalobce podniká v penzionu, má uzavřenu se svojí matkou nájemní smlouvu a patří mu tam movitý majetek. Také mu patří vedlejší byt. Nájemní smlouvu viděla v písemném provedení někdy v roce 2018, když hledali nějaké papíry, uklízeli a našli ji. Svědkyně byla také přítomna jednání v roce , adresa, , kdy byl přítomen i žalobce, paní , adresa, s manželem, pan , jméno FO, a pan , jméno FO, . Jednalo se o prodeji Nemovitosti, ale nedopadlo to a žalobce se bavil s panem , jméno FO, o tom, že v penzionu podniká na základě nájemní smlouvy. Co bylo obsahem nájemní smlouvy svědkyně nevěděla, nepročítala ji, ale věděla, že byla uzavřená mezi žalobcem a jeho matkou o provozování penzionu. Věděla, že tam byla uvedena dlouhá nájemní doba, asi 20 – 25 let, přesně si to však nepamatovala.

18. Z výpovědi svědkyně , adresa, soud zjistil, že je dcerou žalobce a vnučkou , jméno FO, . S panem , jméno FO, se také zná. Obdržela darem nemovitosti jako celek od své babičky, protože po smrti dědečka, jejího manžela, nevěděla, co s nimi, začaly jí chodit domů listiny o exekucích, byly tam nějaké dluhy, otec (žalobce) uvedl, že na sebe nemovitosti vzít nemůže, bratr o tom nechtěl ani slyšet, a nakonec tedy nemovitosti převzala svědkyně. Od počátku byl záměr všech, i babičky, že nemovitosti se prodají, ale otec tam chtěl zůstat, proto svědkyně rozdělila nemovitosti na bytovou a nebytovou jednotku a byt otci přenechala. Nebytové prostory, tedy penzion, chtěla prodat a tehdy jí volal otec, že sehnal kupce. Sešli se v , Anonymizováno, , protože svědkyně bydlí s manželem v , Anonymizováno, , , adresa, , tak aby to bylo přibližně na půli cesty. Bavil se s ním hlavně otec, svědkyně si nepamatovala, že by byla přítomná jeho přítelkyně. Rozhodně o tom, že by existovala jakási písemná nájemní smlouva mezi babičkou a jejím otcem, nikdy nevěděla a pochybovala o tom, že k tomu došlo, protože se babička s otcem přibližně tři roky spolu vůbec nebavili. Žádnou nájemní smlouvu neviděla, nevěděla o ní, a tedy při prodeji nemohla o nájemní smlouvě pana , jméno FO, informovat. V době, kdy ústně babička dar odvolala, což byl leden 2021, považovala to svědkyně jako ústní výčitku, pak přišel dopis, na který v tom smyslu reagovala a nemyslela si, že skutečně bude chtít nemovitost zpátky. Následně se rozjela velká soudní akce, věc je nyní u krajského soudu s odvoláním. Soudní spor byl zahájen až poté, co byl Nemovitost prodána. Co se týče kupní ceny, za kterou Nemovitost prodala, tedy 5 600 000 Kč, nízká ji nepřipadala, neboť dříve nabízeli k prodeji celý dům včetně pozemků za 7 600 000 Kč, ale v době, kdy byla Nemovitost prodána žalované, byla již prodávána pouze nebytová jednotka č. 680/2, to znamená ne všechny nemovitosti. Navíc svědkyně věděla, v jakém stavu penzion je a co je zapotřebí do něj ještě investovat. Vzhledem k tomu, že otec neplatil to, co měl, bylo za potřebí toto doplatit, dostala od pana , jméno FO, za nemovitosti zatím jen něco kolem 800 000 Kč, kterými byly zaplaceny otcovy dluhy. Nemovitost fakticky panu , jméno FO, nepředávala, neboť ji znal, předávala mu pouze klíče. Ohledně převodu energií se musel domluvit s otcem, který je má psané na sebe. Daň z nemovitosti hradila svědkyně, a to za tři roky zpětně, neboť to nikdo neplatil. Po nahlédnutí do kopie nájemní smlouvy svědkyně potvrdila, že jsou zde skutečně podpisy babičky , jméno FO, a jejího otce.

19. Z výpovědi svědka , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že žalobce osobně zná pouze jako , Anonymizováno, . , jméno FO, nezná vůbec. Oslovila ho paní , adresa, , aby se pokusil zprostředkovat prodej nemovitosti v , Anonymizováno, . Svědek se snažil, byl se v nemovitosti podívat, nemovitosti nafotil, při té příležitosti komunikoval s žalobcem, který je ochotně po nemovitosti provedl. O žádné nájemní smlouvě nic neříkal, takže o ní svědek nevěděl, z toho tedy vyplývá že ji neviděl ani v písemném provedení. To znamená, že když nemovitost nabízel k prodeji, neupozorňoval zájemce, že je zatížená nájemním právem. Věděl, že se hovořilo v penzionu při prohlídce i o tom, jak rychle by případně žalobce mohl nemovitost opustit a bylo řečeno, že by tam chtěl ještě zůstat jednu sezonu, že má nasmlouvané klienty a nechce je rušit. Svědek nevěděl, jestli letní nebo zimní a pak že by nebyl problém penzion opustit.

20. Z výpovědi svědka , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že se zná s žalobcem více než 40 let, ale v příbuzenském vztahu nejsou. Bydlí sice v , Anonymizováno, , ale vlastní v , Anonymizováno, rekreační objekt.

21. Byli společně v , adresa, dojednávat prodej penzionu. Věděl, že tam byla ještě paní , adresa, , její manžel, žalobce, která přijel s přítelkyní, a pan , jméno FO, . Řešily se tam převážně problémy technického charakteru penzionu, o žádném nájmu se nemluvilo. Žádnou písemnou nájemní smlouvu mezi žalobcem a jeho matkou svědek neviděl. Bydlím v , Anonymizováno, , ale mám v , Anonymizováno, rekreační objekt a odtamtud se s panem , jméno FO, znám. Nikdy jsem žádnou nájemní smlouvu mezi ním a jeho matkou neviděl.

22. Soud hodnotil provedené důkazy podle § 132 o.s.ř. podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti a dospěl k následujícím skutkovým a právním závěrům:

23. Bylo jednoznačně skutkově prokázáno, že žalobce užíval původní budovu , Anonymizováno, na st.p.č. , hodnota, a pozemky p.č. , hodnota, a p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, na základě souhlasu rodičů, původních majitelů, jak k bydlení, tak k podnikání. Darovací smlouvou ze dne 22. 1. 2018 , jméno FO, darovala veškeré tyto nemovitosti své vnučce , jméno FO, . V darovací smlouvě není nikde ani zmínka o existenci nájemní smlouvy, kterou by žalobci svědčilo právo nájmu k předmětným nemovitostem, ačkoliv pokud by v té době nájemní smlouva byla skutečně uzavřena ( datována je 30. 5. 2016), musela by tuto skutečnost , jméno FO, vědět a byla tedy povinna ji zanést do darovací smlouvy jako zásadní informaci pro obdarovanou , adresa, . Dne 6. 2. 2020 provedla , adresa, jako vlastník nemovitostí prohlášení o vymezení jednotek a s právními účinky v katastru nemovitostí ke dni 19. 3. 2020 tak existují dvě jednotky č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Darovací smlouvou ze dne 14. 10. 2020 s právními účinky vkladu do katastru nemovitostí ke dni 14. 10. 2020 nabyl žalobce od , adresa, bytovou jednotku č. , Anonymizováno, na st.p.č. , hodnota, . Kupní smlouvou ze dne 6. 9. 2021 nabyla žalovaná od , adresa, jiný nebytový prostor č. , Anonymizováno, na st.p.č. , hodnota, a zároveň pozemky č. , hodnota, a , Anonymizováno, s právními účinky vkladu do katastru nemovitostí ke dni 15. 9. 2021. Ze smlouvy jednoznačně plyne, že prodávající není známo, že by si jakákoliv třetí osoba činila jakékoliv právo nebo nárok (např. na vlastnictví, nájemní právo, věcné břemeno) ve vztahu k předmětu převodu. Je to celkem logické, když tuto zásadní skutečnost neuvedla , jméno FO, v původní smlouvě darovací. O výpovědi svědkyně , adresa, o tom, že nikdy o žádné nájemní smlouvě nic nevěděla a ani jí neviděla, neměl soud tak důvod pochybovat. Naopak tvrzení žalobce, že , adresa, o nájemní smlouvě věděla a úmyslně to do kupní smlouvy neuvedla, aby Nemovitost lépe prodala, považoval soud za nepodložené a nelogické. O existenci nájemní smlouvy nevěděli, ani jí nikdy neviděli téměř všichni svědci a jednatel žalované a jediný, kdo podpořil teorii o existenci nájemní smlouvy již v roce 2018 byla svědkyně , jméno FO, , která je na této věci osobně zainteresovaná, neboť je dlouhodobou přítelkyní žalobce, ale zároveň v penzionu, který provozuje žalobce, je i zaměstnána.

24. Soud po zvážení všech skutečností dospěl k závěru, že nájemní smlouva byla mezi , jméno FO, a jejím synem , jméno FO, skutečně uzavřena, byla jimi podepsána, pravost podpisů i na předložené kopii smlouvy potvrdila i svědkyně , adresa, , dcera žalobce a vnučka , jméno FO, . Nejedná se tedy o padělek. Podle názoru soudu však tato nájemní smlouva byla sepsána a podepsána až v souvislosti s odvoláním daru ze strany , jméno FO, a byla účelově antedatována, což se nedá zcela zjistit, když podpisy obou nebyly úředně ověřeny s datem jejich ověření. Soud však považuje za rozhodující důkaz neuvedení existence nájemního vztahu v darovací smlouvě z 22. 1. 2018. V každém případě se pojem nájemní smlouvy z 30. 5. 2016 objevil poprvé až v podané žalobě na určení vlastnického práva k nemovitostem ( sp.zn. 15 C 189/2021) podané dne 22. 10. 2021.

25. Podle § 2221 odst. 1 o.z. změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

26. Podle § 2222 odst. 1 o.z. strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

27. Podle § 2222 odst. 2 věta prvá o.z. neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem.

28. Podle § 2222 odst. 3 věta prvá o.z. jedná-li se o nemovitou věc, je výpovědní doba tříměsíční.

29. Podle § 2314 odst. 1 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky. Námitky vyžadují písemnou formu.

30. Podle § 2314 odst. 2 o.z. nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.

31. Na základě shora uvedených skutečností soud dospěl k závěru, že tzv. První výpověď z nájmu ze dne 20. 1. 2022 byla ze strany žalované dána žalobci včas a důvodně. Žalovaná se o existenci nájmu a o tom, kdo je nájemcem Nemovitosti prokazatelně dozvěděla až z e-mailu , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 20. 12. 2021, kde uvádí, že posílá kopii nájemní smlouvy. Výpověď byla předána žalobci osobně dne 21. 1. 2022, což nebylo žalobcem sporováno, výpověď byla tedy dána řádně ve lhůtě dle § 2222 odst. 2 o.z. Žalobce na tuto výpověď nereagoval, reagoval až najednou i proti tzv. Druhé výpovědi z 22. 2. 2022 písemně přípisem z 7. 3. 2022. První výpověď tedy nebyla napadena včas dle § 2314 odst.1 o.z. ( lhůta marně uplynula dnem 21. 2. 2022), žalobce tedy ztratil právo žádat soudně přezkoumání této tzv. První výpovědi, což ani neučinil a žádal o přezkoumání až druhé výpovědi z 22. 2. 2022.

32. Závěrem tedy soud vyhodnotil předběžnou otázku tzv. První výpovědi z nájmu tak, že je platná a účinná, nebyla napadena včas námitkami, tedy nájemní vztah zanikl nejpozději k 30. 4. 2022, když tříměsíční výpovědní lhůta uplynula dnem 21. 4. 20221 ( podle § 605 odst. 2 o.z.). Výpověď podala osoba řádného vlastníka Nemovitosti, když právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly již dnem 15. 9. 2021. , jméno FO, učinila právní úkon podání žaloby na určení vlastnického práva k části nemovitostí, a to nebytové jednotce č. , Anonymizováno, teprve 22. 10. 2021 a z tohoto data je i poznámka spornosti v katastru nemovitostí. Námitka žalobce, že kupní smlouva je absolutně neplatná a výpověď tedy učinila neoprávněná osoba, není důvodná.

33. Vzhledem k tomu, že soud dospěl k závěru, že První výpověď je platná a účinná a nájemní vztah již touto výpovědí zanikl, neprováděl již důkazy k přezkoumávání oprávněnosti Druhé výpovědi, neboť tato výpověď je již pouze nicotným právním jednáním, nezpůsobilým vyvolat jakékoliv právní důsledky. Proto soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

34. Žalovaná měla ve věci plný úspěch, soud jí proto přiznal proti žalobci podle § 142 odst. 1 o.s.ř. náhradu účelně vynaložených nákladů řízení.

35. Náklady zahrnují podle vyhl.č. 177/1996 Sb. v platném znění (advokátní tarif, dále jen AT) odměnu vypočtenou z tarifní hodnoty 35 000 Kč ( § 9 odst. 3 AT), za jeden úkon právní pomoci tak činí odměna 2 500 Kč ( § 7 bod 5 AT). Odměna za celkem 6 úkonů tak činí 15 000 Kč, a to převzetí a příprava zastupování, písemné vyjádření k žalobě z 27. 6. 2022, účast u jednání dne 2. 11. 2022 a 11. 1. 2023 a dva úkony za účast u jednání dne 8. 9. 2023 ( podle § 11 odst. 1 písm. g AT, když jednání trvalo od 9.00 do 13.00 hodin). Další písemné vyjádření žalované z 10. 1. 2023 soud neuznal za účelně vynaložený úkon, když nebyl soudem vyžádán. Dále náleží zástupci žalované náhrada hotových výdajů za každý učiněný úkon po 300 Kč ( § 13 odst. 4 AT) , tedy 1 800 Kč. Dále náleží zástupci žalované náhrada za čas promeškaný na cestě k Okresnímu soudu v Jablonci nad Nisou a zpět ve výši 100 Kč za každou i jen započatou půlhodinu, tedy celkem ke třem jednáním za 18 půlhodin ( jedna cesta 3 půlhodiny) 1 800 Kč (§ 14 odst.3 AT.) , jméno FO, účelně vynaložené náklady zástupce žalované náleží i cestovné osobním vozem , Anonymizováno, registrační značky , SPZ, průměrnou spotřebou benzinu BA 7,30 l/100 km (dle předloženého technického průkazu vozidla), při vzdálenosti , adresa, a zpět 220 km, a to:-k jednání dne 2. 11. 2022 při ceně 1 l benzinu 44,50 Kč a paušální náhradě za jeden ujetýkm 4, 70 Kč ( podle vyhl. č. 511/2021 Sb. ve spojení s vyhl.č. 116/2022 Sb.) tak činí cena1 ujetého km 7,95 Kč , za ujetých 220 km pak činí 1 749 Kč-k jednání dne 11. 1. 2023 a 8. 9. 2023 při ceně 1 l benzinu 41,20 Kč a paušální náhradě zajeden ujetý km 5, 20 Kč ( podle vyhl. č. 467/2022 Sb. ) tak činí cena 1 ujetého km 8, 20Kč, za ujetých 440 km pak činí 3 608 Kč.

36. Z odměny, paušálních náhrad a cestovného ve výši 23 957 Kč přiznal soud zástupci žalované podle § 137 odst. 3 o.s.ř. 21% DPH (osvědčení o registraci plátce daně bylo soudu doloženo) ve výši 5 031 Kč. Celkem přiznané náklady řízení činí 28 988 Kč.

37. Lhůta ke splnění povinnosti k náhradě nákladů řízení je dána § 160 odst. 1 věta prvá o.s.ř.