10 C 198/2021

Plný text

Okresní soud v Jeseníku rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Reslovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o 50 001 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 50 001 Kč s úrokem z prodlení z částky 51 001 Kč za dobu od [datum] do zaplacení ve výši 8,5% ročně, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Podanou žalobu se žalobce domáhá po žalovaném zaplacení částky 50 001 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že uzavřel dne [datum] jako nájemce s městem Jeseník jako pronajímatelem smlouvu o nájmu budovy [adresa] na pozemku [parcelní číslo] v katastrálním území Jeseník. V březnu 2017 obdržel žalobce výpověď podanou pronajímatelem dne [datum] bez udání důvodu, výpovědní doba skončila [datum]. Od zahájení nájemního vztahu do obdržení výpovědi zajistil žalobce podnájemce. Tyto však převzal žalovaný jako nový nájemce na základě nájemní smlouvy uzavřené s týmž pronajímatelem s účinností od [datum] a využívá tak příjmů z žalobcem vytvořené zákaznické základny. Žalobci tak vznikl nárok na náhradu za převzetí původní zákaznické základny žalobcem, když zákaznická základna byly vytvořena výlučně činností žalobce jako původním nájemcem, když tuto předtím nepřevzal, současně byla výpověď podána ze strany pronajímatele, současně nájem nebyl vypovězen pro hrubé porušení povinností ze strany žalobce jako nájemce. Město Jeseník i nový nájemce počítali s tím, že podnájemce převezmou a podnájemné z této zákaznické základny bude inkasovat nový nájemce, což je patrno ze skutečností, že pronajímatel na rozhodnutí městské rady deklaroval, že počítá s tím, že stávající podnájemce převezme nový nájemce, dále si nový nájemce vyžádal od žalobce podnájemní smlouvy, dále nový nájemce převzal od stávajícího nájemce zákaznickou základnu na základě předávacího protokolu, dále město Jeseník již v březnu roku 2014 iniciovalo požadavek na původního nájemce, aby se vzdal náhrady za převzetí zákaznické základny, smlouvy s většinou podnájemců byly převedeny z žalobce na žalovaného. Žalobou požadovaná částka 50 001 Kč představuje část náhrady. Náhrada za převzetí zákaznické základny se týká podnájemních vztahů s ekonomickými výstupy podnájemců, kteří přešli pod žalovaného jako nového nájemce a pokračují v podnájemním vztahu i po [datum]. Příjem ze zákaznické základny za 12 měsíců činí 1 295 268 Kč, žalovaná částka 50 001 Kč představuje část této náhrady. Dále měl žalovaný čerpat další výhody, jako to, že prostřednictvím města Jeseník trval na doložení veškerých revizí k nemovitosti, kdy na tyto žalobce vynaložil v prvním čtvrtletí roku 2021 částku 113 000 Kč.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil s tím, že u čtyř jednotek žalovaný podnájemce nepřevzal, žalovaný by byl schopen obsadit i celý prostor jinými podnájemci. Žalovaný jednal s žalobcem a dohodli se i na koupi některých věcí, které žalobce měl v předmětné budově. Při jednáních nikdy nezaznělo, že by žalobce po žalovaném požadoval náhradu za převzetí zákaznické základny, pokud by to žalovaný věděl, tak by raději uzavřel nové podnájemní smlouvy, zájemce měli. Stávající podnájemci uzavřeli trojstranné dohody a sami deklarovali zájem v obchodním centru zůstat, jak je patrno z preambulí do spisu založených dohod. Výhodu tak žalobce po žalovaném požadovat nemůže, žádná mu nevznikla. Rovněž nelze souhlasit s výší požadované náhrady, kdy předžalobní výzvou se žalobce domáhá zaplacení přes 1 250 000 Kč, což odpovídá podnájemnému za celý rok. Někteří podnájemci s podnájmem již skončili, žalobce si tak účtuje jakousi hypotetickou náhradu, když žalovaný žalované podnájemné od těchto podnájemců ani nedostává. Město Jeseník je sice 100% akcionářem žalovaného, ale žalovaný je samostatnou právnickou osobou, má samostatné obchodní vedení a personální obsazení. Nikdo z členů představenstva žalovaného není v [jméno] města. Představenstvo žalovaného dalo městu [obec] cenovou nabídku, za jakou by bylo schopno se stát nájemcem centra, a tato byla lukrativnější než stávající, kterou mělo město uzavřeno s žalobcem, kdy k začátku roku 2021 nájemné činilo měsíčně 56 464 Kč bez DPH. Město postupovalo v souladu se zákonem o obcích. Žalovaný žádnou výhodu nezískal, podnájemci užívají prostory jako dosud. Naopak někteří jako podmínku pro další setrvání trvali na snížení podnájemného, jedná se o hračky [příjmení] a pana [příjmení], také chtěli zastropování služeb. Nelze ani souhlasit s tvrzením žalobce, že žalovaný měl získat výhodu i tím, že žalobce zaplatil 113 000 Kč za revize, neboť když v roce 2007 žalobce budovu do nájmu převzal, také měl platné revize, které byly udělány, aby mohla být budova zkolaudována. Navíc výdaje na revize zaplatili podnájemci, nikoliv žalobce. Dále žalovaný uvedl, že náhrada za převzetí zákaznické základny by měla být požadována po pronajímateli, nikoliv po novém nájemci.

3. Výpisem z katastru nemovitostí bylo prokázáno, město Jeseník je v katastru nemovitostí evidováno jako vlastník pozemků parcelní [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], to vše v k. ú. [obec], a to v době nejméně od [datum] do vyhlášení rozsudku.

4. Smlouvou o nájmu ze dne [datum] bylo prokázáno, že toho dne město Jeseník s žalobcem uzavřelo dohodu, ve které se zavázalo pronajmout žalobci budovu [adresa] na ulici [ulice], nacházející se na pozemku [parcelní číslo] a příslušného zázemí, to vše v katastrálním území Jeseník, když tyto nemovitosti byly ve vlastnictví žalobce, účelem nájmu bylo ujednáno přenechání nebytových prostor v předmětných nemovitostech k provozování služeb, provozoven, prodejen - vše pro cestovní ruch a lázeňství, včetně provozování veřejných WC a vytvoření minimálně 17 pracovních míst a 17 nebytových prostor (provozoven), nacházejících se v předmětné nemovitosti, a dále bylo ujednáno, že uvedený počet pracovních míst a provozoven je nájemce oprávněn vytvořit rovněž prostřednictvím podnájemníků, nájem byl sjednán na dobu neurčitou s účinností od [datum], výpovědní lhůta byla sjednána jako čtyřletá s tím, že počíná běžet od prvého dne kalendářního měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi a výpověď může kterákoliv ze stran učinit bez udání důvodu, žalobce se za užívání nemovitosti zavázal hradit sjednané nájemné, dále strany ujednaly, že nájemce je povinen na své náklady hradit revize, běžnou údržbu, opravy a obnovu předmětu nájmu, sjednané pojištění, dále se nájemce zavázal umožnit pronajímateli provádění kontrol plnění závazku nájemce dle této smlouvy, smlouva neobsahuje ujednání o placení náhrady za převzetí zákaznické základny.

5. Shodnými tvrzeními účastníků řízení bylo prokázáno, že žalobce předmětný dům v průběhu času dával do podnájmu různým subjektům, které zde zpravidla měly své provozovny a provozovaly podnikání.

6. Výpovědí z [datum] bylo prokázáno, že nájem mezi městem Jeseník a žalobcem skončil ke dni [datum] na základě výpovědi dané městem Jeseník v březnu 2017 bez udání důvodu.

7. Smlouvou o nájmu prostoru sloužícího podnikání (č. l. 40-42) a dodatkem [číslo] ke smlouvě o podnájmu (č. l. 43) bylo prokázáno, že dne [datum] město Jeseník a žalovaný uzavřeli dohodu, jejímž předmětem bylo přenechání k dočasnému užívání budovy [adresa] na ulici [ulice] v [obec] za ujednané nájemné, a to na dobu neurčitou počínaje dnem [datum].

8. Dohodou k zajištění plynulé změny provozovatele obchodního centra v budově [adresa] na ulici [ulice] v [obec] ze dne [datum] (č. l. 28-29) bylo prokázáno, že výše uvedeného dne žalobce, jako stávající nájemce, který má v nájmu budovu [adresa] na ulici [ulice] v [obec], a žalovaný jako budoucí nájemce a [právnická osoba] s.r.o., jako stávající podnájemce, ujednali, že žalovaný s [právnická osoba] uzavře novou podnájemní smlouvu, která svými podmínkami bude odpovídat ustanovením podnájemní smlouvy s žalobcem, k tomu strany dohodly lhůtu, ve které tak má býti učiněno, a dále se dohodly na tom, že stávající podnájemce souhlasí s tím, že jistinu (kauci) složenou podnájemcem na účet stávajícího nájemce (žalobce) převede stávající nájemce podnájemci, dále strany dohodly způsob vyúčtování energií a povinnost k poskytnutí kopie stávající podnájemní smlouvy budoucímu nájemci tj. žalovanému.

9. Dohodou k zajištění plynule změny provozovatele obchodního centra v budově [adresa] na ulici [ulice] v [obec] ze dne [datum] (č. l. 30-31) bylo prokázáno, že výše uvedeného dne žalobce, jako stávající nájemce, žalovaný jako budoucí nájemce a [právnická osoba] s.r.o. uzavřeli smlouvu stejného obsahu, jak je popsáno u dohody na čísle listu [číslo].

10. Předžalobní výzvou z [datum] a podacím archem z [datum] bylo prokázáno, že dne [datum] právní zástupce žalobce zaslal žalovanému výzvy k zaplacení náhrady za převzetí zákaznické základny v předmětném domě, a to ve výši 1 295 268 Kč.

11. Dopis Ing. [jméno] [příjmení], předsedy představenstva žalobce (č. l. 83) a vyúčtování nákladů nájemce a výměr podílu na podnájemce za období od [datum] do [datum] (č. l. 84, 85) prokazují, že Ing. [jméno] [příjmení] sděluje podnájemcům, že vyúčtované nedoplatky podnájemců vznikly mimo jiné i tak, že podnájemci se spolupodílí na revizích kotelny, výtahů, rozvodů elektřiny, požárního systému, klimatizace.

12. Ze smlouvy o podnájmu na č. l. 44-48, ekonomických podkladů, výpisu účetní závěrky z [datum], výpisu účetní závěrky z [datum], soud neučinil žádná relevantní skutková zjištění.

13. Návrh na doplnění dokazování dohodami č. l. 32-39, smlouvou o podnájmu č. l. 50-69, předávacím protokolem ze dne [datum], ze dne [datum], písemným stanoviskem města Jeseník ze dne [datum], žádostí o poskytnutí součinnosti Technické služby [obec] z [datum], smlouvami s podnájemci a dodatky, výslechem žalobce, podnájemními smlouvami provozoven SU [číslo] plus ostatní prostory, dohodami k zajištění plynulé změny provozovatele centra mezi stávajícím nájemcem, budoucím nájemcem a stávajícím podnájemcem provozoven SU [číslo], předávacím protokolem z [datum], žádostí žalované z [datum], protokolem o předání z [datum], žádostí žalované o poskytnutí informace z [datum], předávacím protokolem o předání z [datum], emailem žalované s požadavkem o doložení revizí z [datum], předávacím protokolem z [datum] a [datum], účetním deníkem žalobce, fotodokumentací z [datum], výslechem Ing. [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], Ing. [příjmení], soud zamítl, neboť všechny skutečnosti významné pro rozhodnutí věci byly prokázány již provedenými důkazy tak, jak jsou uvedeny shora, a další rozsáhlé dokazování označenými důkazy je nadbytečné a v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení.

14. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci. Město Jeseník je vlastníkem budovy [adresa], která se nachází na pozemku [parcelní číslo], to vše v katastrálním území Jeseník Smlouvou ze dne [datum] město Jeseník žalobci přenechalo k užití budovu [adresa] v [obec] k dočasnému užití, a to za účelem provozování provozoven se službami, prodejen pro cestovní ruch a lázeňství, atd., přičemž bylo ujednáno, že provozovny je v předmětné nemovitosti nájemce oprávněn provozovat i prostřednictvím podnájemců, nájem byl sjednán na dobu neurčitou od [datum], výpovědní lhůta byla sjednána jako čtyřletá a výpověď může kterákoliv ze stran učinit bez udání důvodu, žalobce se za užívání nemovitosti zavázal hradit sjednané nájemné a dále bylo ujednáno, že nájemce je povinen na své náklady hradit revize běžnou údržbu a opravy a obnovu předmětu nájmu a sjednané pojištění, a žalovaný žalobce se pak zavázal umožnit městu [obec] provádění kontrol plnění jeho závazku dle dané smlouvy, smlouva neobsahovala ujednání o placení náhrady za převzetí zákaznické základny. Od [datum] do [datum] tak žalobce předmětný dům průběžně dával do podnájmu různým subjektům. Výpověď nájmu město Jeseník žalobci učinilo v březnu 2017. Předmětný dům pak byl dán do nájmu žalovanému, a to opět městem Jeseník, a to na dobu neurčitou ode dne [datum]. Dne [datum] pak žalobce jako stávající nájemce, žalovaný jako budoucí nájemce, a [právnická osoba] s.r.o. jako podnájemce ujednali, že žalovaný a [právnická osoba] uzavřou novou podnájemní smlouvu, která svými podmínkami bude odpovídat ustanovením podnájemní smlouvy uzavřené s žalobcem, k tomu strany dohodly lhůtu, ve které tak má býti učiněno a dále se dohodli na tom, že stávající podnájemce souhlasí s tím, že jistinu (kauci) složenou podnájemcem naučit stávajícího nájemce převede stávající nájemce podnájemci, dále strany dohodly způsob vyúčtování energií a povinnost k poskytnutí kopie stávajících podnájemní smlouvy budoucímu nájemci, tj. žalovanému. Obdobná dohoda pak byla uzavřena s dalšími subjekty, dle tvrzení žalobce takovýchto dohod bylo vícero (11). Dne [datum] pak právní zástupce žalobce zaslal žalované předžalobní výzvu k zaplacení náhrady za převzetí základní lidské základny v předmětném domě, a to ve výši 1 295 268 Kč.

15. Dle § 663 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 1992 do [datum], (dále jako„ obč. zák.“), nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

16. Dle § 720 obč. zák. nájem a podnájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem.

17. Dle § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném od 19. 10. 2005 do [datum], nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

18. Dle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jako „o. z.“), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

19. Dle § 3081 o. z. tento zákon nabývá účinnosti dnem [datum].

20. Dle § 2302 o. z. odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

21. Dle § [číslo] o. z skončí-li nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem. Nájemce toto právo nemá, byl-li z nájmu vypovězen pro hrubé porušení svých povinností.

22. V projednávané věci je patrno, že město Jeseník s žalobcem v roce 2007 uzavřelo smlouvu o nájmu nebytových prostor ve smyslu § 663 a § 720 obč. zák. ve spojení s § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném od 19. 10. 2005 do [datum], když toho dne město Jeseník přenechalo žalobci za sjednaný nájem nemovitost – dům [adresa] nacházející se na pozemku [parcelní číslo], to vše v k. ú. [obec]. Město pak bylo a je vlastníkem předmětného domu dle § 980 odst. 2. o. z. Nájem obecně, stejně jako nájem nebytových prostor, se pak od [datum] řídí ustanoveními o. z., k čemuž dospěl i Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 14. 3. 2018 ve věci 26 Cdo 3821/2017, předmětem sporu je pak nárok založený až výpovědí-skončením nájmu, k čemuž došlo až po nabytí účinnosti o. z. a případné výjimky z aplikace § [číslo] odst. 1 se tak neuplatní. Soud pak dále konstatuje, že předmětná smlouva uzavřená mezi městem a žalobcem vyhovuje ustanovení § [číslo], tím pádem lze aplikovat § 2315 o. z.

23. Soud je však toho názoru, že § [číslo] dopadá pouze na vztahy mezi nájemcem a pronajímatelem, nikoliv mezi nájemcem původním a nájemcem novým, ke stejnému závěru dospěla i odborná literatura, srov. [příjmení], Milan. § [číslo] (Náhrada za převzetí zákaznické základny). In: [příjmení], [jméno] a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 [číslo]) . 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s.

520. Daný závěr soud dovozuje z toho, že dané ustanovení je řazeno mezi ustanovení týkající se nájmu – tedy závazkového vztahu mezi dvěma osobami – pronajímatelem a nájemcem, třetí osobě ze závazkového vztahu třetích osob nemohou zásadně vznikat práva ani povinnosti. Nejedná se ani o ustanovení zařazené do ustanovení týkajících se vzniku závazků z jiných právních důvodů, kde jsou typicky upraveny závazky vznikající bez existence smluvního vztahu mezi stranami závazku.

24. Opačný přístup by naopak vedl ke značné právní nejistotě, kdy by nájemce byl při sjednávání nájmu prostor určených k podnikání vystaven značné nejistotě o tom, zda by ho nemohla stíhat povinnost k náhradě za převzetí zákaznické základny. V případném soudním řízení by pak nadto byl nový nájemce podnikatelských prostor zhusta odkázán na součinnost pronajímatele, když sám by zpravidla trpěl důkazní nouzí stran vztahu mezi pronajímatelem a původním nájemcem. Nový nájemce pak nemusí o případné existenci zákaznické základny ani vědět.

25. K nákladům na revize soud dodává, že žalobce byl smluvně zavázán v rámci nájemní smlouvy revize činit a tyto ev. pronajímateli doložit – když tento byl oprávněn kontrolovat plnění této povinnosti žalobcem. Lze poukázat i na smysl tzv. revizí, kdy ty zpravidla mají za účel kontrolovat a prokazovat souladnost technického stavu nemovitosti či v ní umístěných zařízení s právními předpisy, bezpečnostními normami apod. a jedná se tedy o benefit pronajímatele, kterému nemovitost náleží. Nadto žalobce náklady na revize přeúčtoval k úhradě podnájemcům.

26. Případné obohacení za převzetí zákaznické základny pak dle soudu může stíhat pouze pronajímatele. Opačné úvahy neodpovídají výkladu ustanovení § 2315 o. z., systematice zákona ani způsobům vzniku závazků. Žalovaný pak pronajímatelem ve vztahu k žalobci není a nebyl, soud tedy ze všech shora uvedených důvodů žalobu zamítl.

27. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., když v projednávané věci byl úspěšný žalovaný, měl by tak právo na náhradu nákladů řízení, svého práva se však vzdal.