103 C 2/2023

Plný text

Okresní soud v Jeseníku rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Davidem Novotným ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o 150.000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 150.000 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalobkyně částku ve výši 32.791 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku. 1) Žalobou podanou soudu dne [datum] se žalobkyně domáhá zaplacení částky 150 000 Kč, a to z titulu smlouvy o rezervaci [číslo] kterou uzavřela dne [datum] s žalovaným a [jméno] [příjmení], bytem [adresa], když na základě této smlouvy měl žalovaný zprostředkovat prodej nemovitostí [jméno] [příjmení] žalobkyni, za to žalobkyně uhradila rezervační poplatek ve výši 150 000 Kč dne [datum] na účet žalovaného. Žalobkyně uvedla, že jako spotřebitelka uplatnila své právo odstoupit od smlouvy do 14 dnů od jejího uzavření, když se jednalo o smlouvu uzavřenou mimo obchodní prostory podnikatele. Odstoupení od smlouvy měla žalobkyně zaslal žalovanému dne [datum], žalovaný měl jeho převzetí stvrdit dopisem ze dne [datum]. Žalobkyně měla k odstoupení od smlouvy použít formulář poskytnutý žalovaným, žalovaný však žalovanou částku nevrátil ani po opakované předžalobní ve výzvě ze dne 13. 9. 2022, respektive 15. 9. 2022. 2) Žalovaný k žalobě uvedl, že předmětná smlouva sice uzavřena byla, ale jednalo se o smlouvu trojstrannou a žalobkyně neodstoupila ve vztahu vůči [jméno] [příjmení] a smlouva je tak nadále platná, nadto zpochybnil, že mu bylo odstoupení od smlouvy doručeno, natož včas. 3) Smlouvou o rezervaci [číslo] (č. l. 5-6, shodně č. l. 23-24) bylo prokázáno, že žalovaný, jako realitní zprostředkovatel, s uvedením svého sídla, identifikačního čísla a bankovního spojení s číslem účtu [bankovní účet] s [jméno] [příjmení], bytem [adresa], jako převodcem, žalobkyní, jako zájemcem, podepsali dne [datum] dohodu, ve které převodce prohlásil, že je vlastníkem pozemku p. č. st. [anonymizováno], na němž stojí budova [adresa] a dále pozemků p. č. st. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo], to vše zapsáno na LV [číslo] pro [katastrální uzemí], dále převodce prohlásil, že má zájem převést vlastnické právo k uvedeným nemovitostem na zájemce. Zájemce se v čl. 2 odst. 1 dohody zavázal realitnímu zprostředkovateli a převodci poskytnout veškerou součinnost potřebnou pro převod vlastnického práva k nemovitostem z převodce na zájemce, a to zejména účastnit se jednání s převodcem a realitním zprostředkovatelem ohledně podmínek realitní smlouvy či smlouvy o budoucí realitní smlouvě a neprodleně reagovat na případné návrhy na změny či doplnění těchto smluv a dále se zavázal, že nebude nijak mařit převod vlastnického práva k nemovitostem z převodce na zájemce. Dále se zájemce v čl. 2 odst. 4 smlouvy zavázal nejpozději do skončení doby rezervace uzavřít za účasti realitního zprostředkovatele s převodcem smlouvu o budoucí realitní smlouvě a následně ve lhůtě dle této budoucí smlouvy realitní smlouvu, nebo rovnou realitní smlouvu. Žalovaný se zavázal zprostředkovat žalobkyni uzavření realitní smlouvy a zajistit celou potřebnou smluvní dokumentaci. Dále smluvní strany ujednaly kupní cenu nemovitostí ve výši 4 999 999 Kč, rezervační poplatek ve výši 150 000 Kč a provizi realitního zprostředkovatele ve výši 150 000 Kč. V čl. 3 odst. 3 smlouvy se zájemce za účelem blokace nemovitosti zavázal uhradit sjednaný rezervační poplatek na účet realitního zprostředkovatele uvedený v záhlaví smlouvy, a to nejpozději do pěti dnů ode dne uzavření smlouvy. V čl. 3 odst. 2 smlouvy strany ujednaly, že rezervační poplatek bude v případě uzavření realitní smlouvy nebo smlouvy o budoucí realitní smlouvě mezi převodcem a zájemcem s výslovným souhlasem zájemce v plné výši použit na úhradu provize realitního zprostředkovatele. Smlouva byla dle čl. 4 uzavřena na dobu do [datum]. V čl. 4 odst. 4 smlouvy je uvedeno, že v případě, že tato smlouva je uzavřena mimo prostory obvyklé k podnikání realitního zprostředkovatele, je zájemci i převodci přiznáno právo od této smlouvy bez uvedení důvodu odstoupit, a to do 14 dnů ode dne následujícího po dni uzavření této smlouvy a pro účely uplatnění práva na odstoupení od této smlouvy musí zájemce i převodce o svém rozhodnutí od smlouvy odstoupit od této smlouvy informovat realitního zprostředkovatele na adresu uvedenou v záhlaví této smlouvy formou jednoznačného prohlášení, za tímto účelem jsou oprávněni použít vzorový formulář pro odstoupení od této smlouvy, který je přílohou přikládán k této smlouvě. Dále bylo ujednáno, že aby byla dodržena lhůta pro odstoupení od této smlouvy, postačuje odeslat sdělení o uplatnění práva odstoupit od této smlouvy před uplynutím příslušné lhůty. Dále bylo ujednáno, že pokud zájemce odstoupí od této smlouvy, realitní zprostředkovatel mu bez zbytečného odkladu, nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy mu došlo oznámení zájemce o odstoupení od této smlouvy, vrátí všechny platby, které od zájemce obdržel. Smlouva obsahuje doložku, vyznačenou zaškrtnutím, o tom, že byla ujednána mimo prostor obvyklý pro podnikání realitního zprostředkovatele. 4) Poučením o právu na odstoupení od smlouvy (č. l. 7) bylo prokázáno, že svým podpisem na uvedené listině žalobkyně dne [datum] potvrdila seznámení se s a převzetí daného poučení spolu s přílohou, vzorovým formulářem pro odstoupení od smlouvy, kdy v poučení je uvedeno, shodně se smlouvou, že žalobkyně má právo od smlouvy odstoupit bez udání důvodu ve lhůtě 14 dnů ode dne následujícího po dni uzavření smlouvy, pro uplatnění práva na odstoupení od smlouvy musí o svém odstoupení od této smlouvy informovat žalovaného, k čemuž může použít přiložený vzorový formulář a lhůta pro odstoupení je zachována, je-li odstoupení odesláno před uplynutím příslušné lhůty. Dále bylo v poučení uvedeno, že všechny obdržené platby budou navráceny bez zbytečného odkladu, nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy došlo oznámení o odstoupení od smlouvy. 5) Vzorovým formulářem pro odstoupení od smlouvy bylo prokázáno (č. l. 7 verte) že na formuláři je uvedeno, že se jedná o oznámení o odstoupení od uzavřené smlouvy, jako adresát je uveden žalovaný se svou adresou a e-mailovou adresou [email]. 6) Potvrzením odchozí úhradě (č. l. 8) bylo prokázáno, že dne 31. 8. 2022 v žalobkyně zaplatila ze svého účtu na účet číslo [bankovní účet], tedy účet žalovaného, pod variabilním symbolem [číslo] částku 150 000 Kč. 7) Vzorovým formulářem pro odstoupení od smlouvy (č. l. 9 a shodně č. l. 25) bylo prokázáno, že dne 6. 9. 2022 žalobkyně na vzorovém formuláři poskytnutém žalovaným odstoupila od poskytnutých služeb s tím, že požádala o ukončení rezervační smlouvy s tím spojených služeb s datem objednání dne [datum]. 8) E-mailovou komunikací (č. l. 10 verte) bylo prokázáno, že dne 6. 9. 2022 žalobkyně na e-mailovou adresu [email] zaslala vyplněný vzorový formulář pro odstoupení od smlouvy. 9) Dopisem žalovaného ze dne 12. 9. 2022 (č. l. 10 a shodně č. l. 29) bylo prokázáno, že žalovanému bylo doručeno odstoupení od smlouvy dne 12. 9. 2022, když to potvrdil. 10) Předžalobní výzvou (č. l. 12) bylo prokázáno, že dopisem ze dne 13. 9. 2022 právní zástupce žalobkyně vyzval žalovaného z k vrácení rezervační zálohy ve výši 150 000 Kč zaplacené na základě smlouvy o rezervaci ze dne [datum]. 11) Reakcí na předžalobní výzvu (č. l. 12 verte) bylo prokázáno, že žalovaný předžalobní výzvu ze dne 13. 9. 2000 2022 obdržel s tím, že uvedl, že ji obdržel až dne 20. 10. 2022. 12) Předžalobní výzvou (č. l. 11) bylo prokázáno, že právní zástupce žalobkyně vyzval opětovně žalovaného k plnění dne 15. 9. 2022. 13) Emailem žalovaného na č. l. 11 verte se soud nezabýval, když výzvy žalovaného k odstoupení žalobkyní i vůči [jméno] [příjmení] jsou bezpředmětné vzhledem k závěrům soudu uvedeným níže. 14) Soud se dále nezabýval listinami na čísle listu 26-28, doručování předžalobních výzev není podstatné, výzvy žalovaného k plnění smlouvy jsou pak bezpředmětné, neboť soud má za to, že od smlouvy bylo účinně odstoupeno (vizte níže). 15) Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu (v závorce kurzívou jsou uvedeny důkazy hodnocené výše, o než soud opírá dané skutkové zjištění). Žalovaný, jako realitní zprostředkovatel, s uvedením svého sídla, identifikačního čísla a bankovního spojení s číslem účtu [bankovní účet] s [jméno] [příjmení], bytem [adresa], jako převodcem, žalobkyní, jako zájemcem, podepsali dne [datum] dohodu, ve které převodce prohlásil, že je vlastníkem pozemku p. č. st. [anonymizováno], na němž stojí budova [adresa] a dále pozemků p. č. st. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo], to vše zapsáno na LV [číslo] pro [katastrální uzemí], dále převodce prohlásil, že má zájem převést vlastnické právo k uvedeným nemovitostem na zájemce. Zájemce se v čl. 2 odst. 1 dohody zavázal realitnímu zprostředkovateli a převodci poskytnout veškerou součinnost potřebnou pro převod vlastnického práva k nemovitostem z převodce na zájemce, a to zejména účastnit se jednání s převodcem a realitním zprostředkovatelem ohledně podmínek realitní smlouvy či smlouvy o budoucí realitní smlouvě a neprodleně reagovat na případné návrhy na změny či doplnění těchto smluv a dále se zavázal, že nebude nijak mařit převod vlastnického práva k nemovitostem z převodce na zájemce. Dále se zájemce v čl. 2 odst. 4 smlouvy zavázal nejpozději do skončení doby rezervace uzavřít za účasti realitního zprostředkovatele s převodcem smlouvu o budoucí realitní smlouvě a následně ve lhůtě dle této budoucí smlouvy realitní smlouvu, nebo rovnou realitní smlouvu. Žalovaný se zavázal zprostředkovat žalobkyni uzavření realitní smlouvy a zajistit celou potřebnou smluvní dokumentaci. Dále smluvní strany ujednaly kupní cenu nemovitostí ve výši 4 999 999 Kč, rezervační poplatek ve výši 150 000 Kč a provizi realitního zprostředkovatele ve výši 150 000 Kč. V čl. 3 odst. 3 smlouvy se zájemce za účelem blokace nemovitosti zavázal uhradit sjednaný rezervační poplatek na účet realitního zprostředkovatele uvedený v záhlaví smlouvy, a to nejpozději do pěti dnů ode dne uzavření smlouvy. V čl. 3 odst. 2 smlouvy strany ujednaly, že rezervační poplatek bude v případě uzavření realitní smlouvy nebo smlouvy o budoucí realitní smlouvě mezi převodcem a zájemcem s výslovným souhlasem zájemce v plné výši použit na úhradu provize realitního zprostředkovatele. V čl. 4 odst. 4 smlouvy je uvedeno, že v případě, že tato smlouva je uzavřena mimo prostory obvyklé k podnikání realitního zprostředkovatele, je zájemci i převodci přiznáno právo od této smlouvy bez uvedení důvodu odstoupit, a to do 14 dnů ode dne následujícího po dni uzavření této smlouvy a pro účely uplatnění práva na odstoupení od této smlouvy musí zájemce i převodce o svém rozhodnutí od smlouvy odstoupit od této smlouvy informovat realitního zprostředkovatele na adresu uvedenou v záhlaví této smlouvy formou jednoznačného prohlášení, za tímto účelem jsou oprávněni použít vzorový formulář pro odstoupení od této smlouvy, který je přílohou přikládán k této smlouvě. Dále bylo ujednáno, že aby byla dodržena lhůta pro odstoupení od této smlouvy, postačuje odeslat sdělení o uplatnění práva odstoupit od této smlouvy před uplynutím příslušné lhůty. Dále bylo ujednáno, že pokud zájemce odstoupí od této smlouvy, realitní zprostředkovatel mu bez zbytečného odkladu, nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy mu došlo oznámení zájemce o odstoupení od této smlouvy, vrátí všechny platby, které od zájemce obdržel. Smlouva byly uzavřena mimo obchodní prostory žalovaného (realitního zprostředkovatele). Smlouva byla dle čl. 4 uzavřena na dobu do [datum] (Smlouva o rezervaci [číslo]). Žalovaný pak poskytl při podpisu smlouvy žalobkyni vzorový formulář s poučením o právu na odstoupení od smlouvy, který se co do odstupování od smlouvy shodoval s poučeními uvedenými ve smlouvě (poučení o právu na odstoupení od smlouvy a vzorový formulář). Žalobkyně ujednanou provizi uhradila na účet uvedený v rezervační smlouvě dne 31. 8. 2022, a to ve výši 150 000 Kč (potvrzení o odchozí úhradě). Dne 6. 9. 2022 žalobkyně na e-mailovou adresu žalovaného uvedenou ve vzorovém formuláři pro odstoupení od smlouvy poskytnutém žalovaným odeslala vyplněný vzorový formulář odstoupení od smlouvy uzavřené dne [datum] (e-mailová komunikace a vzorový formulář – vyplněný). Doručení odstoupení žalovaný potvrdil dne 12. 9. 2022 (dopis ze dne 12. 9. 2022). Právní zástupce žalobkyně pak vyzval žalovaného k zaplacení předmětu tohoto řízení předžalobní výzvou ze dne 13. 9. 2022 (předžalobní výzva), daná výzva byla žalovanému doručena nejpozději dne 20. 10. 2022, tedy téměř 4 měsíce před podáním žaloby (reakce na předžalobní výzvu), konečně opětovně byl žalovaný vyzýván i výzvou ze dne 15. 9. 2022 (výzva). 16) Dle § 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, (dále jako „zákon o realitním zprostředkování“), pro účely tohoto zákona se rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování. 17) Dle ustanovení § 2001 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“), od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. 18) Dle ustanovení § 2004 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. 19) Dle § 1818 o. z. má-li spotřebitel právo odstoupit od smlouvy podle ustanovení tohoto dílu, nevyžaduje se, aby uvedl důvod, a s právem odstoupit od smlouvy nelze spojit postih. Využije-li spotřebitel právo odstoupit od smlouvy podle ustanovení tohoto dílu, považuje se lhůta pro odstoupení za zachovanou, pokud spotřebitel v jejím průběhu odešle podnikateli oznámení, že od smlouvy odstupuje. 20) Dle § 1829 odst. 1 o. z. ve znění od 1. 1. 2014 do 5. 1. 2023 Spotřebitel má právo odstoupit od smlouvy ve lhůtě čtrnácti dnů. Lhůta podle věty první běží ode dne uzavření smlouvy a jde-li o a) kupní smlouvu, ode dne převzetí zboží, b) smlouvu, jejímž předmětem je několik druhů zboží nebo dodání několika částí, ode dne převzetí poslední dodávky zboží, nebo c) smlouvu, jejímž předmětem je pravidelná opakovaná dodávka zboží, ode dne převzetí první dodávky zboží. 21) Dle § 1832 odst. 1 o. z. odstoupí-li spotřebitel od smlouvy, vrátí mu podnikatel bez zbytečného odkladu, nejpozději do čtrnácti dnů od odstoupení od smlouvy, všechny peněžní prostředky včetně nákladů na dodání, které od něho na základě smlouvy přijal, stejným způsobem. Podnikatel vrátí spotřebiteli přijaté peněžení prostředky jiným způsobem jen tehdy, pokud s tím spotřebitel souhlasil a pokud mu tím nevzniknou další náklady. 22) Žalovaný podnikající jako realitní zprostředkovatel a žalobkyně, jako zájemce, a [jméno] [příjmení], jako prodávající, uzavřeli dne [datum] smlouvu o rezervaci – realitním zprostředkování – [číslo] ve smyslu § 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování a § 1746 odst. 2 o. z. Toho dne se totiž žalovaný zavázal zprostředkovat žalobkyni nabytí nemovitých věcí, vlastnického práva k nim, od [anonymizováno]. [příjmení], který měl být jejich vlastníkem. Není sporné, že žalovaný vystupoval jako realitní zprostředkovatel a podnikatel, když jednal pod svým IČ a s uvedením sídla a žalobkyně jako spotřebitelka, když z ničeho nevyplynulo, že by jednala v rámci svého podnikání nebo výkonu povolání. Smlouva pak byly uzavřena mimo obchodní prostory žalovaného, jak na ní bylo vyznačeno. 23) Žalobkyně uhradila žalovanému rezervační poplatek jako zálohu na kupní cenu započitatelnou na provizi zprostředkovatele, a to ve výši 150 000 Kč dne 31. 8. 2022. Dne 6. 9. 2022, tedy 10. den od uzavření smlouvy, žalobkyně odeslala žalovanému odstoupení od smlouvy dle § 2001, o. z. ve spojení s § 1829 odst. 1 o. z. ve znění od 1. 1. 2014 do 5. 1. 2023 a lhůta počítaná od uzavření smlouvy byla zachována dle § 1818 o. z., když postačí odeslání odstoupení, jak bylo i ujednáno ve smlouvě, v souladu se zněním zákona. Odstoupení bylo žalovanému i doručeno dne 12. 9. 2022 a nabylo tak účinků a smlouva od počátku zanikla dle § 2004 o. z. 24) Žalobkyně na smlouvu plnila částku 150 000 Kč a má tedy právo na vrácení poskytnutého plnění dle § 1832 odst. 1 o. z., když pro odstoupení odpadla smlouva, na kterou bylo plněno. Smlouva i zákon pak shodně stanoví dobu 14 dnů od odstoupení od smlouvy, k čemuž účinně došlo dne 12. 9. 2022, kdy se žalovaný o odstoupení dozvěděl, plnění měl tedy povinnost vrátit nejpozději dne 26. 9. 2022 a v prodlení se tak nachází od 27. 9. 2022. Předžalobní výzva byla žalovanému opakovaně zaslána, navzdory tomu žalovaný neplnil a neplní ani v průběhu řízení před soudem, zaplacené peníze jsou pak v jeho dispozici a je tak obohacenou stranou ve smyslu § 2991 o. z. Soud tak vzhledem ke všemu výše uvedenému žalované plnění žalobkyni přiznal (výrok I). 25) Stran námitky žalovaného o nutnosti odstoupit i vůči [jméno] [příjmení] soud uvádí, že takto poučení (ujednání) o odstoupení ani text smlouvy neznělo, naopak výslovně bylo ujednáno, že i zájemce i převodce mohou od smlouvy odstoupit jednotlivě jako spotřebitelé (s převzetím textu zákona do textu smlouvy), nelze pak vykládat dané ustanovení tak, že ve vztahu s podnikatelem by spotřebitelé měli své právo na odstoupení do smlouvy uzavírané mimo obchodní prostory podnikatele uplatňovat vůči sobě navzájem a ne vůči podnikateli. Žalovaným předložené rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2022, sp. zn. 33 Cdo 2114/2022, se pak týká smluvní pokuty započtené realitním zprostředkovatelem na právo spotřebitele na vrácení rezervační zálohy a jedná se tak o skutkově odlišnou situaci, navíc měl-li by soud v daném rozhodnutí obsažené závěry vztáhnout na tuto věc, hovoří daný rozsudek ve prospěch žalobkyně, neboť v něm soud konstatoval, že při sporu o vrácení složené rezervační jistoty je při odstoupení od smlouvy pasivně legitimován držitel dané zálohy, realitní zprostředkovatel, jako je tomu i v tomto případě. 26) O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 32 791,00 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 150 000 Kč sestávající z částky 7 100 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 3 550 Kč za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t., z částky 7 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky 7 100 Kč za účast na jednání soudu (21. 8. 2023) dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. včetně tří a půl paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., náhrady 1 200 Kč za ztrátu času v trvání 12 × 30 minut za cestu na jednání dne 21. 8. 2023 podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 27 100 Kč ve výši 5 691 Kč. Žalobkyně se pak podáním ze dne 23. 8. 2023 výslovně vzdala neuplatněné náhrady nákladů řízení, kdy soud jí tak nepřiznal právo na náhradu zaplaceného soudního poplatku a jízdného advokáta. O platebním místě k náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 149 odst. 1 o. s. ř. 27) Třídenní lhůty k plnění soud stanovil dle § 160 odst. 1 o. s. ř., když neshledal důvody pro uložení lhůty delší ani pro přivolení k plnění ve splátkách.