11 C 125/2023

Plný text

Okresní soud v Jeseníku rozhodl samosoudkyní JUDr. Věrou Procházkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného o 77 500 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 77 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 77 500 Kč za dobu od 4. 11. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku 42 482,05 Kč k rukám zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou soudu dne 16. 11. 2023 se žalobkyně domáhá po žalovaném zaplacení částky 77 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 77 500 Kč za dobu od 4. 11. 2023 do zaplacení, a to s odůvodněním, že žalovanému, jako realitnímu zprostředkovateli, uhradila rezervační poplatek na základě trojstranné smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi účastníky řízení a , jméno FO, , od které dne 12. 10. 2023 odstoupila a zaplacenou kauci tak požaduje zpět. Předmětem smlouvy mělo být zprostředkování prodeje nemovitostí , jméno FO, žalobkyni za dohodnutou kupní cenu.

2. Žalovaný k věci uvedl, že žalobkyně zmařila splnění jeho povinností vyplývajících ze smlouvy ze dne , datum, , několikrát ji vyzýval k uzavření realitní smlouvy, přičemž pro tento případ ujednaná smlouva stanovila, že byť nedojde ke zprostředkování prodeje nemovitostí, není žalovaný povinen vracet složený rezervační poplatek a smí jej použít na úhradu provize za zprostředkování.

3. Výpisem z živnostenského rejstříku (č. l. 20) bylo prokázáno, že žalovaný je živnostníkem a v době od 26. 8. 2020 do 31. 5. 2023 byl držitelem živnostenského oprávnění na ohlašovací vázanou živnost s předmětem podnikání Realitní zprostředkování.

4. Smlouva o rezervaci (č. l. 9-10 a duplicitně č. l. 57-58) prokazuje, že dne , datum, podepsal žalovaný jako zprostředkovatel, žalobkyně jako zájemce a , jméno FO, jako převodce, dohodu, kde , jméno FO, , jako vlastník bytové jednotky č. , hodnota, nacházející se v budově č. p. , hodnota, na pozemku p. č. st. , hodnota, a pozemků p. č. , hodnota, a , hodnota, , to vše v k. ú. , adresa, , (část A, dále jako „předmětné nemovitosti“), vyjádřila zájem převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem zájemci na základě „Realitní smlouvy“ (čl. 1.1), žalobkyně vyjádřila zájem k předmětným nemovitostem nabýt vlastnické právo (čl. 1.2) za cenu 1 550 000 Kč (část B) a zavázala se uhradit rezervační poplatek 77 500 Kč na účet zprostředkovatele (část C a čl. 3.1), zprostředkovatel se zavázal pomoci obchod uzavřít (čl. 2.2) a doba rezervace byla dohodnuta do 21. 10. 2023 (část E). Žalovaná se ve smlouvě zavázala, že nejpozději do skončení doby rezervace uzavře za účasti realitního zprostředkovatele s převodcem smlouvu budoucí o Realitní smlouvě a následně ve lhůtě dle této budoucí smlouvy Realitní smlouvu nebo rovnou Realitní smlouvu (čl. 2.4) Dále bylo ujednáno, že v případě, že zájemce do doby rezervace neuzavře Realitní smlouvu či smlouvu budoucí o Realitní smlouvě z důvodů na straně zájemce a/nebo zájemce neuhradí ve lhůtě stanovené v této smlouvě rezervační poplatek, je zájemce povinen zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku; v takovém případě je dle smlouvy zprostředkovatel oprávněn na smluvní pokutu započíst rezervační poplatek složený zájemcem (čl. 5.1).

5. Dopisem , jméno FO, (č. l. 8) je prokázáno, že , jméno FO, v dopise ze dne 10. 6. 2023 žalobkyni sdělila, že jí byt prodá za cenu 1 560 000 Kč a pozemek za cenu 80 000 Kč.

6. Výzvou ze dne 6. 10. 2023 (č. l. 52) bylo prokázáno, že v dané výzvě žalovaný urguje žalobkyni o uzavření kupní smlouvy dle smlouvy o rezervaci ze dne , datum, , zasílá jí k připomínkám a podpisu kupní smlouvu a žádá ji o neprodlený telefonický kontakt za účelem domluvení schůzky, kde bude smlouva podepsána.

7. Odstoupením od smlouvy z 12. 10. 2023 (č. l. 13) bylo prokázáno, že jeho obsahem je prohlášení žalobkyně, že odstupuje od smlouvy uzavřené dne , datum, mezi ní, žalovaným a , jméno FO, a vyzývá žalovaného k vrácení částky 77 500 Kč.

8. Výzvou ze dne 13. 10. 2023 (č. l. 53) bylo prokázáno, že v dané výzvě žalovaný urguje žalobkyni o uzavření kupní smlouvy dle smlouvy o rezervaci ze dne , datum, a zasílá jí k připomínkám a podpisu kupní smlouvu a žádá ji o neprodlený telefonický kontakt za účelem domluvení schůzky, kde bude smlouva podepsána.

9. Oznámením o nevrácení poplatku ze dne 22. 10. 2023 (č. l. 5 a 11) bylo prokázáno, že žalovaný v něm jednak sdělil žalobkyni, že jí rezervační poplatek vracet nebude, protože se v předmětné rezervační smlouvě zavázala uzavřít s , jméno FO, kupní smlouvu, což neučinila, dále v oznámení žalovaný potvrdil, že odstoupení od smlouvy mu bylo doručeno dne 20. října. Oznámení je opatřeno podpisem žalovaného (pozn. žalovaný nadto předložil soudu koncept stejné listiny, nepodepsaný, jenž je založen na č. l. 56, který svým zněním odpovídá listině na č. l. 5 a 11, absentuje v něm však odstavec potvrzující doručení odstoupení od smlouvy – soud vyšel co do skutkových zjištění z listiny, kterou předložila žalobkyně, když tato listina je jednak podepsaná a také zjevně byla žalobkyni doručena, neboť jí disponuje).

10. Předžalobní výzvou (č. l. 4 a duplicitně č. l. 7) bylo prokázáno, že zástupce žalobkyně vyzval žalovaného dopisem ze dne 3. 11. 2023 k zaplacení částky 77 500 Kč jako rezervačního poplatku hrazeného žalobkyní dle smlouvy ze dne , datum, a upozornil žalovaného na možnost podání žaloby v dané věci.

11. Doručenkou (č. l. 14) bylo prokázáno, že předžalobní výzva byla žalovanému odeslána do datové schránky dne 3. 11. 2023 a toho dne se i žalovaný přihlásil do datové schránky.

12. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalovaný byl v době od 26. 8. 2020 do 31. 5. 2023 držitelem živnostenského oprávnění na ohlašovací vázanou živnost s předmětem podnikání Realitní zprostředkování. Dne , datum, žalobkyně jako zájemce, žalovaný jako realitní zprostředkovatel a , jméno FO, jako převodce ujednali dohodu, v níž se žalovaná zavázala nejpozději do skončení doby rezervace (do 21. 10. 2023) uzavřít za účasti realitního zprostředkovatele s převodcem smlouvu budoucí o Realitní smlouvě a následně ve lhůtě dle této budoucí smlouvy Realitní smlouvu nebo rovnou Realitní smlouvu, tedy smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva převodce k předmětným nemovitostem na zájemce či závazek k uzavření takové smlouvy za cenu 1 550 000 Kč. Ve smlouvě byl ujednán rezervační poplatek ve výši 77 500 Kč, který žalobkyně uhradila zprostředkovateli. Dále bylo ujednáno, že v případě, že zájemce do doby rezervace neuzavře Realitní smlouvu či smlouvu budoucí o Realitní smlouvě z důvodů na straně zájemce a/nebo zájemce neuhradí ve lhůtě stanovené v této smlouvě rezervační poplatek je zájemce povinen zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. V takovém případě je zprostředkovatel oprávněn na smluvní pokutu započíst rezervační poplatek složený zájemcem. Již v dopise ze dne 10. 6. 2023 , jméno FO, sdělila žalobkyni, že požaduje za předmětné nemovitosti vyšší než v rezervační smlouvě ujednanou cenu. Žalovaný pak ve dvou výzvách (z 6. a 13. 10. 2023) vyzývá žalobkyni k uzavření kupní smlouvy, nebylo ale prokázáno, že by tyto výzvy žalobkyně obdržela, je však zřejmé, že žalovaný vykládal rezervační smlouvu v tom smyslu, že obsahuje závazek žalobkyně uzavřít smlouvu kupní. Žalobkyně dopisem ze dne 12. 10. 2023, doručeným žalovanému dne 20. 10. 2023, odstoupila od rezervační smlouvy a vyzvala žalovaného k vrácení zaplaceného rezervačního poplatku. Toto žalovaný v dopise ze dne 22. 10. 2023 odmítl s tím, že žalobkyně se zavázala k uzavření kupní smlouvy, tuto povinnost porušila a žalovanému tak smlouva umožňuje si poplatek ponechat. Předžalobní výzva k zaplacení předmětu řízení byla žalovanému odeslána dne 3. 11. 2023, tedy více než 7 dní před podáním žaloby (16. 11. 2023, jak plyne ze spisu) a uvedeného dne se s ní žalovaný i seznámil.

13. Dle § 1 zákona č. 29/2020 Sb., o realitním zprostředkování, (dále jako „ZRZ“), tento zákon upravuje některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související.

14. Dle § 2 ZRZ, pro účely tohoto zákona se rozumía) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy,b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování,c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy,d) realitní smlouvou smlouva o nabytí1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

15. Dle § 9 odst. 1 ZRZ realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

16. Dle § 14 ZRZ ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

17. Dle § 419 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“), spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

18. Dle § 421 odst. 2 o. z. má se za to, že podnikatelem je osoba, která má k podnikání živnostenské nebo jiné oprávnění podle jiného zákona.

19. Dle 2079 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

20. Dle § 1812 odst. 2 o. z. k ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.

21. Dle § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

22. Soud dospěl k následujícímu posouzení. Žalobkyně je spotřebitelem (§ 419 o. z.), neboť nejednala v rámci výkonu svého povolání nebo podnikatelské činnosti, žalovaný je realitním zprostředkovatelem dle § 2 písm. b) ZRZ, neboť poskytoval jako podnikatel (držitel živnostenského oprávnění, § 421 odst. 2 o. z.) služby vedoucí k uzavírání realitní smlouvy, čímž se dle § 2 písm. d) ZRZ rozumí smlouva o převodu vlastnického práva (tedy např. smlouva kupní dle § 2079 o. z., jak je tomu v tomto případě). Smlouvu ujednanou dne , datum, mezi účastníky řízení a , jméno FO, soud tedy kvalifikuje jako smlouvu u realitním zprostředkování dle § 2 ZRZ, uzavřenou mezi žalovaným jako podnikatelem, žalobkyní jako spotřebitelem a mezi , jméno FO, , avšak s tou výhradou, že fakticky smlouva nevede k žádnému zprostředkování příležitosti uzavřít realitní smlouvu (tedy smlouvu kupní), když už sama tato smlouva žalovanou i , jméno FO, zavazovala uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní nebo přímo smlouvu kupní (čl. 2.4 smlouvy).

23. Přesně na taková ujednání však míří § 14 ZRZ, který je zapovídá. Čl. 2.4 předmětné smlouvy, podle které se žalovaná zavazuje uzavřít Realitní smlouvu (kupní smlouvu) a nabýt tak vlastnické právo, resp. uzavřít smlouvu o budoucí realitní smlouvě, je v přímém rozporu s § 14 ZRZ a jedná se o ujednání v neprospěch spotřebitele, k jako takovému se k němu nepřihlíží dle § 1812 odst. 2 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022: „K uzavření realitní smlouvy či smlouvy o uzavření budoucí realitní smlouvy se nemůže zavázat zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě uzavřené podle zákona o realitním zprostředkování). Zakázaný závazek, k němuž se nepřihlíží, pak nelze zajistit smluvní pokutou a nelze tedy ani na takovou smluvní pokutu započítávat rezervační poplatek, jak to učinil žalovaný dle čl. 2.4 a 5.1 rezervační smlouvy. Takové ujednání ani postup nejsou možné, a to ani v případě trojstranných smluv, když se zde jedná o vztah mezi žalobkyní a žalovaným a o obcházení znění zákona (srov. již citovaný rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, vycházející z v něm bohatě citované judikatury, jehož závěry nadto potvrdil Ústavní soud v usnesení ze dne 13. 12. 2023, sp. zn. I. ÚS 2495/23). Vzhledem k výše uvedenému právnímu posouzení nebylo rozhodné, z jakého důvodu žalobkyně odstupovala od smlouvy, na každý pád neexistoval závazek, který by žalovaného opravňoval k ponechání si složeného rezervačního poplatku. Nad rámec výše uvedeného je třeba poukázat i na to, že pokud soud nepřihlíží k čl. 2.4 rezervační smlouvy a je z ní tak vyřazen závazek stran uzavřít realitní smlouvu, který je ale naopak v úvodních smluvních ustanoveních jasně deklarován, smysl a účel smlouvy se zcela vyprazdňuje. Ve smlouvě zůstává pouze to, že realitní zprostředkovatel inkasuje rezervační poplatek. Nelze tedy než konstatovat, že je v zásadě nutno v intencích § 1812 odst. 2 o. z. nepřihlížet k rezervační smlouvě jako celku, nicméně i pokud soud nepřihlíží jen k předmětným čl. 2.4 a 5.1, je výsledek sporu stejný.

24. Žalovaný se tak na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatil dle § 2991 odst. 2 o. z., když neexistuje důvod pro to, aby si žalovaný rezervační poplatek ponechal či jím hradil prostřednictvím zápočtu smluvní pokutu, sjednaná doba rezervace uplynula a nedošlo k žádné události, která by opravňovala žalovaného k ponechání si poplatku, žalovaný je tudíž povinen zaplacený rezervační poplatek vrátit dle § 2993 o. z. Soud proto žalobě vyhověl, a to včetně požadovaného úroku z prodlení (výrok I.). Tady je třeba dodat, že obohacený je bezdůvodné obohacení povinen vrátit bez zbytečného odkladu k výzvě ochuzeného, neboť splatnost plnění nebyla ujednána (§ 1958 odst. 2 o. z.). Žalobkyně vyzvala žalovaného k vrácení rezervačního poplatku dopisem ze dne 13. 10. 2023, jenž byl žalovanému doručen dne 20. 10. 2023. S ohledem na výši bezdůvodného obohacení soud považuje za lhůtu bez zbytečného odkladu, o které hovoří § 1958 odst. 2 o. z., lhůtu 10 dní. V takovém případě se nárok na vydání bezdůvodného obohacení stal splatným dne 30. 10. 2023 a žalovaný se dostal do prodlení s jeho vydáním dne 31. 10. 2023. Ke dni 31. 10. 2023 činil úrok z prodlení dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. na základě § 1970 o. z. 15 % ročně a takto ho soud přiznal, ovšem až od 4. 11. 2023, neboť nemůže překročit žalobní žádání.

25. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 42 482,05 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 3 875 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 77 500 Kč sestávající z částky 4 220 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 4 220 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 4 220 Kč za návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 4 220 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. dne 13. 3. 2024, z částky 4 220 Kč za písemné podání ve věci samé (vyjádření k odvolání) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky 4 220 Kč za účast na jednání odvolacího soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. dne 31. 10. 2024, včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t., a dále cestovní náhrady v celkové výši 4 786,66 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 13. 3. 2024 náhrada 2 819,38 Kč za 268 ujetých km v částce 2 019,38 Kč (38,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 800 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 31. 10. 2024 náhrada 1 967,28 Kč za 208 ujetých km v částce 1 567,28 Kč (38,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 6 700,40 Kč. O platebním místě k náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 149 odst. 1 o. s. ř.

26. O třídenních lhůtách k plnění soud rozhodl dle § 160 odst. 1 o. s. ř., když neshledal důvody pro uložení lhůty delší ani pro přivolení k plnění ve splátkách.