4 C 47/2021

Plný text

Okresní soud v Jeseníku rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivanou Ondryášovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení , LL.M. Eur. Int. sídlem adresa o 47 330 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci a) částku ve výši 35 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10,00 % ročně z částky 5 000 Kč od [datum] do [datum], se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10,00% ročně z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10,00% ročně z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10,00% ročně z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10,00% ročně z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10,00 % ročně z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10,00% ročně z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení, b) částku ve výši 5 920 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 5 920 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení částku ve výši 28 659,60 Kč k rukám právního zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta, [ulice a číslo], [obec] do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se návrhem doručeným soudu dne [datum] domáhal po žalované zaplacení částky ve výši 40 000 Kč jakožto dlužného nájemného za období měsíce ledna až srpna 2020 po 5 000 Kč měsíčně s úroky z prodlení a dále smluvní pokuty, když pro případ prodlení se zaplacením nájemného se žalovaná nájemní smlouvou současně zavázala žalobci k úhradě smluvní pokuty ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení, tj. 36,5 % p.a. Žalobce pak kapitalizoval smluvní pokuty v sazbě 36,5 % p.a. běžící z částky 5 000 Kč od [datum], z částky 5 000 Kč od [datum], z částky 5 000 Kč od [datum], z částky 5 000 Kč od [datum], z částky 5 000 Kč od [datum], z částky 5 000 Kč od [datum], z částky 5 000 Kč od [datum] a z částky 5 000 Kč od [datum], vše ke dni [datum] činilo částku ve výši 7 330 Kč. Nebytové prostory v nemovitosti žalobce měla přitom žalovaná pronajaty na základě písemné smlouvy o nájmu ze dne [datum] na dobu určitou do [datum]. Žalovaná neprokázala přitom naplnění důvodů pro okamžité zrušení nájemného vztahu.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí, když žalované nebyl v průběhu trvání nájemního vztahu umožněn řádný výkon pronájmu, byl jí dán zákaz viditelného označení podnikání žalované na vnější stravě budovy a dále jí byly dány nepravdivé informace ze strany žalobce o způsobu vytápění prostor a spotřeby vody. Žalovaná proto okamžitě ukončila nájemní vztah písemnou výpovědí ze dne [datum]. Tato její výpověď byla krajním řešením po vyčerpání všech možností vyřešit situaci se žalobcem dohodou, když tento nereagoval na žádosti o schůzky ze strany žalované. Od počátku nájmu se žalobce nechoval korektně, upíral žalované možnost seznámit se se stavy měřičů na spotřebu vody, měla nevysvětlitelné náklady za energie. Žalovaná měla od žalobce jako pronajímatele nestandardně nastaveny podmínky, platila vysoké platby za elektrickou energii, nemohla vyvěsit reklamní ceduli na štít domu, mezi účastníky byla nedostatečná, v podstatě vůbec žádná komunikace ze strany žalobce jako pronajímatele, žalovaná nemohla dále setrvávat v tomto nájemním vztahu a způsob, který volila, byl tedy situaci zcela adekvátní.

3. Žalobce pak v průběhu řízení písemným podáním ze dne [datum] vzal návrh částečně zpět, když důkladnou kontrolou bankovního účtu č. [bankovní účet] žalobce dohledal úhradu platby částky ve výši 10 000 Kč připsanou na účet dne [datum], kterou žalovaná v souhrnu uhradila předepsané nájemné za měsíc září a říjen 2019. Žalovaná tak žalobci uhradila nájemné po 5 000 Kč/měsíc, a to za září, říjen, listopad a prosinec roku 2019 a nájemné za měsíc leden 2020, které bylo připsáno na účet žalobce dne [datum]. Žalovaná tedy byla po celou dobu trvání nájemní smlouvy vždy alespoň v drobném prodlení s úhradou svých dluhů vůči žalobci, když nájemné mělo být hrazeno do 20. dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který se platí. S ohledem na shora uvedené proto žalobce vzal návrh částečně zpět, a to co do částky jistiny představující žalované nájemné za měsíc leden 2020 ve výši 5 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % p.a. z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení a dále co do částky představující část žalované kapitalizované smluvní pokuty v sazbě 36,5 % p.a. běžící z částky 5 000, Kč od [datum] do [datum] ve výši 1 410 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p.a. z částky 1 410 Kč od [datum] do zaplacení, když soud se souhlasem žalované řízení usnesením ze dne [datum] na čl. 89 částečně zastavil.

4. Smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobce jako pronajímatel pronajal žalované nebytové prostory sloužící podnikání v nemovitosti žalobce v [obec] na [adresa], a to ve druhém patře jako nezařízené, o výměře 53 m2, k provozování podnikatelské činnosti kancelářské na dobu určitou od [datum] do [datum], s výší nájemného 5 000 Kč měsíčně, když v nájemném nejsou zahrnuty poplatky za služby spojené s užíváním prostor, a to el. energie, vodné, stočné, plyn a teplo, teplá voda, odvoz odpadu, koncesionářské poplatky za televizi a rozhlas. Pro případ prodlení se zaplacením nájemného se žalovaná nájemní smlouvou současně zavázala žalobci k úhradě smluvní pokuty ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. V bodě 7 smlouvy je pak ustanovení, že pokud vada zásadním způsobem užívání znemožňuje, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Nájemné bylo splatné vždy do 20 dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který se platí.

5. Smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum] a dodatkem ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobce pronajal žalované na dobu určitou od [datum] do [datum] nebytové prostory sloužící podnikání v nemovitosti žalobce v [obec] na [adresa], a to ve druhém patře jako nezařízené, o výměře 106,99 m2, s výší nájemného 10 000 Kč měsíčně, když v nájemném nejsou zahrnuty poplatky za služby spojené s užíváním prostor, a to el. energie, vodné, stočné, plyn a teplo, teplá voda, odvoz odpadu, koncesionářské poplatky za televizi a rozhlas. Pro případ prodlení se zaplacením nájemného se žalovaná nájemní smlouvou současně zavázala žalobci k úhradě smluvní pokuty ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. Dodatkem ke smlouvě bylo povolení k dostavbě a úpravě středové příčky v pronajatých prostorách.

6. Listinou nazvanou jako ukončení nájmu nebytového prostoru ze dne [datum] a dokladem o doručení bylo prokázáno, že žalovaná doručila žalobci listinu nazvanou jako ukončení nájmu nebytového prostoru ze dne [datum], v níž odkazuje na uzavřenou nájemní smlouvu ze dne [datum] v nemovitosti žalobce na [anonymizována dvě slova] v [obec], toto okamžité ukončení nájmu odůvodnila tím, že žalované ze strany žalobce nebyl umožněn řádný výkon pronájmu, tedy podnikání žalované, a to zákaz směřující k nemožnosti mít viditelné označení podnikání žalované na vnější straně budovy a nepravdivé informace o způsobu a výdajích k vytápění prostor s odkazem na ustanovení § 2227 a 2232 o.z. Ukončení nájemného vztahu pak označila žalované dnem [číslo] (zřejmě myšleno dnem [datum]). Zásilka byla předána k poštovní přepravě dne [datum].

7. Výpisy z účtu žalované prokazují, že žalovaná uhradila na účet žalobce [datum] částku 10 000 Kč jako nájemné za září a říjen 2019, [datum] částku 5 000 Kč na listopad, [datum] částku 5 000 Kč na prosince a [datum] částku 5 000 Kč jako nájemné za leden 2020.

8. Fakturami společnosti [právnická osoba] bylo prokázáno, že dodavatel energií vyúčtoval žalované spotřebu energií tak, že řádná faktura [číslo] zněla na částku 52 611,99 Kč za období od [datum] do [datum] pro spotřebu ve výši 12 897 kW, mimořádná faktura [číslo] zněla na částku 9 133,61 Kč za období od [datum] do [datum] pro spotřebu ve výši 2 187 kW.

9. Mailovou komunikací mezi účastníky řízení bylo prokázáno, že účastníci řízení v průběhu roku 2020 mezi sebou komunikovali ohledně vyúčtování elektřiny, žalovaná se dožadovala schůzky se žalobcem, zasílala mu klíče, dožadovala se předání vyklizené kanceláře, žalobce upozorňoval žalovanou na neuhrazený nájem, v prosinci 2019 sdělovala žalovaná žalobci, že ji není umožněn řádný výkon nájmu, chce vyúčtovat spotřebu vody, žalobce nesouhlasil s ukončením nájmu pro neplanost.

10. Výpovědí žalobce bylo prokázáno, že pronajímal žalované nebytové prostory, měli uzavřené dvě nájemní smlouvy, obě na dobu určitou. V případě první nájemní smlouvy měla žalovaná na hlavních dveřích a na chodbě označení podnikání a rovněž tabuli o rozměrech asi 2 x 1 m na budově, v případě druhé nájemní smlouvy nikoliv. V případě druhé nájemní smlouvy měla žalovaná označeno podnikání na chodbě a na hlavních dveřích. Žalobce popřel, že by poskytoval žalované nepravdivé informace o vytápění a o vodě, v případě první nájemní smlouvy byla žalovaná informována, že měsíční zálohy na služby činí 3 000 Kč, byla informována, že radiátor si může zapínat dle potřeby, regulovat ho. V případě první nájemní smlouvy nebyly mezi účastníky žádné spory z titulu nehrazení nájemného, z titulu nehrazení případných záloh či vyúčtování služeb. V průběhu trvání druhého nájmu žalobce žalovaná prvně telefonicky, pak mailem, informovala, že končí nájem, že jí neumožňuje řádný výkon, když ji nepovoluje vystavit reklamní tabuli, v lednu 2020 žalovaná vyklidila prostory. Žalobce pro žalovanou zajištoval pouze dodávky vody, jinak si služby zajišťovala žalovaná sama. Vytápění v prostorách je elektřinou, žalovaná si sama zajišťovala dodávku elektřiny, změnila dodavatele, vyúčtování elektřiny šlo mimo žalobce. Ani žalovaná ani dodavatel elektřiny nikdy nereklamovali u žalobce žádné vyúčtování. Kancelář, kterou měla žalovaná ve druhém případě pronajatou, měla samostatný elektroměr, když všechny prostory, které žalobce pronajímá, mají samostatné elektroměry. Označení podnikání měla žalovaná v druhém případě na hlavních vchodových dveřích o velikosti asi 70 x 60 cm.

11. Výpovědí svědkyně [jméno] [příjmení], spolupracovnice žalované, bylo prokázáno, že původně spolupracovala se žalovanou pod [právnická osoba] [anonymizováno], to bylo potřeba více kanceláří, když tam byli čtyři makléřky, asistentka, následně pod značkou [anonymizována tři slova], když vždy nájem a služby platila žalovaná, v případě spolupráce pod značkou [anonymizována tři slova] již nebyla označena provozovna, reklama byla povolena pro [anonymizována dvě slova]. Po odchodu z této realitní kanceláře [anonymizována dvě slova] již nebyla potřeba tolika prostor, svědkyně uvedla, že měla žalovaná velký nedoplatek za plyn, v posledních měsících nájme tam byla menší četnost přítomných na pracovišti, byl problém s termostatem, asistentka si někdy zapínala přenosné topidlo na elektřinu. Podrobnosti o nájemních smlouvách svědkyni nebyly známy.

12. Výpovědí svědkyně [jméno] [příjmení], spolupracovnice žalované bylo prokázáno, že původně pracovali se žalovanou pod [anonymizována dvě slova], pak vznikla nová [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], žalované přispívali na nájem, v kanceláři se ve druhém případě již moc nevyskytovaly, kdyby tam chtěly pozvat klienta, tak by musely 2-3 hodiny vyhřívat kancelář,„ pomačkat všechny čuplíky“. Smlouvu s dodavatelem elektřiny měla uzavřenu přímo žalovaná, svědkyně nevěděla, jaké zálohy se platily, v prostorách byly radiátory vytápěné přes elektrický kotel. V době [anonymizována dvě slova] byla velká reklama na budově, reklamou měli polepené vstupní dveře, na chodbě byla reklama, na vstupních dveřích byla rovněž reklama. Jinak tomu bylo v době [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], venku nebyla reklama, ani na vstupních dveřích. U vchodových dveří byla poštovní schránka s označením [anonymizována dvě slova].

13. Výpovědí svědkyně [jméno] [příjmení], bývalé spolupracovnice žalované bylo prokázáno, že se žalovanou spolupracovala do ledna 2019, a to v realitní kancelář [anonymizována dvě slova], vykonávala práci asistentky v toto realitní kanceláři. Prostory se v době [anonymizována dvě slova] vytápěly elektrickým kotlem, byly tam radiátory, byla tam zima, asi dvakrát si přitápěly přímotopem.

14. Výpovědí žalované bylo prokázáno, že tato nájem ukončila okamžitou výpovědí, tuto doručovala žalobci jak emailem, tak doporučenou poštou. Důvodem pro okamžitou výpověď nebylo podle žalované nemožnost umístit reklamu, to byl jen přidružený problém, ale zásadní bylo to, že byla ohrožena finanční likvidací, přišly jí nedoplatky za elektřinu. Zásadní pro okamžité ukončení nájmu bylo vyúčtování za elektřinu. Žalobce žalované již v případě první nájemní smlouvy považoval zálohu na elektřinu ve výši 3 000 Kč za nedostatečnou, žalovaná uvedla, že někdo zapínal její elektrický kotel, druhá faktura svědčí o tom, že se v kanceláři něco děje, elektrický kotel byl po celé období léta, podzimu vypnutý, v zimě – prosinec 2019 – leden 2020 byli v kanceláři jen jednou. Cizí kotel jednou žalovaná omylem zapnula, žalovaná nevyzývala písemně žalobce o umožnění reklamy. Realitní kancelář potřebuje výraznou reklamu, pokud jde pak o vytíženost kanceláří, tak žalovaná počítala s tím, že jednou týdne v pondělí bude porada makléřů, asistentka po dobu pracovní doby s tím, že měla povinnost šetřit, zadní místnost se pak nepoužívala vůbec, příležitostně byl přítomen makléř v kanceláři, klienti do kanceláře chodili pouze náhodně, makléři si příležitostně vodili klienty za administrativními záležitostmi. Asistentka na plný úvazek tam byla do ledna 2019 v místnosti zhruba 16 m2, další asistentka tam byla asi dva měsíce do března 2019 a potom už to bylo bez asistentky, v podstatě neužívané, od března 2019 do září 2019 byla kancelář zcela uzavřena. Kancelář reality je potřeba, i když tam člověk není pořád. Užívaná byla kancelář, kde byla asistentka, počítač, tiskárna, kávovar, vytápění se vypínalo v době, kdy jsme tam nebyli a navíc zima 2019 2020 byla mírná, nebylo potřeba ani temperovat.

15. Soud v řízení zamítl důkazní návrh žalované na zpracování znaleckého posudku z oboru elektrotechniky ohledně spotřeby elektrické energie v pronajatých prostorách, když tento je podle soudu nadbytečný, spotřeba elektrické energie nemá vliv na vztah mezi žalobcem a žalovanou. Žalobce neposkytoval žalované tyto služby, žalovaná měla vztah přímo s dodavatelem energií. <b>16. Soud po provedeném dokazování dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu:</b> 17. Žalobce prvně pronajal žalované, a to pod hlavičkou [anonymizována dvě slova] na dobu určitou od [datum] do [datum] nebytové prostory sloužící podnikání v nemovitosti žalobce v [obec] na [adresa], a to ve druhém patře jako nezařízené, o výměře 106,99 m2, s výší nájemného 10 000 Kč měsíčně, když v nájemném nebyly zahrnuty poplatky za služby spojené s užíváním prostor, a to el. energie, vodné, stočné, plyn a teplo, teplá voda, odvoz odpadu, koncesionářské poplatky za televizi a rozhlas. Pro případ prodlení se zaplacením nájemného se žalovaná nájemní smlouvou současně zavázala žalobci k úhradě smluvní pokuty ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. Další nájemní smlouvou ze dne [datum] pak pronajal žalobce jako pronajímatel žalované pod hlavičkou [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] nebytové prostory sloužící podnikání v nemovitosti žalobce v [obec] na [adresa], a to ve druhém patře jako nezařízené, o výměře 53 m2, k provozování podnikatelské činnosti kancelářské na dobu určitou od [datum] do [datum], s výší nájemného 5 000 Kč měsíčně, když v nájemném nejsou zahrnuty poplatky za služby spojené s užíváním prostor, a to el. energie, vodné, stočné, plyn a teplo, teplá voda, odvoz odpadu, koncesionářské poplatky za televizi a rozhlas. Pro případ prodlení se zaplacením nájemného se žalovaná nájemní smlouvou současně zavázala žalobci k úhradě smluvní pokuty ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. V bodě 7 smlouvy je pak ustanovení, že pokud vada zásadním způsobem užívání znemožňuje, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Žalovaná uhradila na účet žalobce [datum] částku 10 000 Kč jako nájemné za září a říjen 2019, [datum] částku 5 000 Kč na listopad, [datum] částku 5 000 Kč na prosince a [datum] částku 5 000 Kč jako nájemné za leden 2020, když nájemné bylo splatné vždy do 20 dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který se platí. Žalovaná doručila žalobci listinu nazvanou jako ukončení nájmu nebytového prostoru ze dne [datum], v této listině odkazuje na uzavřenou nájemní smlouvu ze dne [datum] v nemovitosti žalobce na [anonymizována dvě slova] v [obec], toto okamžité ukončení nájmu odůvodnila tím, že žalované ze strany žalobce nebyl umožněn řádný výkon pronájmu, tedy podnikání žalované, a to zákaz směřující k nemožnosti mít viditelné označení podnikání žalované na vnější straně budovy a nepravdivé informace o způsobu a výdajích k vytápění prostor s odkazem na ustanovení § 2227 a 2232 o.z. Ukončení nájemního vztahu pak označila žalované dnem 31. 1. 200 (zřejmě myšleno dnem [datum]). Zásilka byla předána k poštovní přepravě dne [datum]. Žalovaná sama jako důvod pro okamžitou výpověď neuvedla, že si nemohla umístit reklamu, to byl podle žalované jen přidružený problém, ale zásadní bylo to, že byla ohrožena finanční likvidací, přišly jí nedoplatky za elektřinu. V průběhu roku 2020 mezi sebou komunikovali účastníci řízení ohledně vyúčtování elektřiny, žalovaná se dožadovala schůzky se žalobcem, zasílala mu klíče, dožadovala se předání vyklizené kanceláře, žalobce upozorňoval žalovanou na neuhrazený nájem, v prosinci 2019 sdělovala žalovaná žalobci, že ji není umožněn řádný výkon nájmu, chce vyúčtovat spotřebu vody, žalobce nesouhlasil s ukončením nájmu pro neplanost. Žalovaná měla s dodavatelem elektřiny uzavřenu smlouvu o dodávkách elektřiny, tento dodavatel jí vyúčtoval spotřebu energií tak, že prvně vystavil řádnou fakturu [číslo] na částku 52 611,99 Kč za období od [datum] do [datum] pro spotřebu ve výši 12 897 kW, pak mimořádnou fakturu [číslo] zněla na částku 9 133,61 Kč za období od [datum] do [datum] pro spotřebu ve výši 2 187 kW. V případě první nájemní smlouvy žalobce umožnil žalované pracující pod hlavičkou [anonymizována dvě slova] výraznou reklamu i na stěně budovy, ve druhém případě [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] již nikoliv. Žalovaná toto na žalobci nepožadovala nikdy písemně. Žalobce v prvním případě informoval žalovanou, že záloha na služby bude 3 000 Kč, přičemž žalobce pro žalovanou zajištoval jen dodávku vody. Žalovaná v obou případech spolupracovala s kolegyněmi, které se s ní podílely na nákladech s nájmem, podrobnosti k nájemním smlouvám jim nebyly známy, jen uváděly, že v případě druhé nájemní smlouvy se v kanceláři vyskytovaly minimálně.

18. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

19. Podle ustanovení § 2302 odst.1 občanského zákoníku ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

20. Podle ustanovení § 2303 o.z. je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

21. Podle ustanovení § 2305 o.z. nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný.

22. Podle ustanovení § 2308 o.z. nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

23. Podle ustanovení § 2310 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční.

24. Podle ustanovení § 2311 o.z. ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně.

25. Podle ustanovení § 2227 o.z. stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

26. Podle ustanovení § 2232 o.z. porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

27. Podle ustanovení § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

28. Podle ustanovení § 2051 o.z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

29. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žaloba byla podána důvodně co do částky ve výši 35 000 Kč a smluvní pokuty ve výši 5 920 Kč, když mezi účastníky řízení nebylo sporné, že žalovaná měla od žalobce pronajaty prostory sloužící k podnikání, a to na základě dvou nájemních smluv. Je rovněž nesporné, že žalovaná neuhradila nájemné za měsíce únor až srpen 2020 ve výši 5 000 Kč měsíčně, a to na základě druhé nájemní smlouvy ze dne [datum]. Povinnost žalované platit nájemné vyplývá z ustanovení § 2201 nového občanského zákoníku, když nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Pokud jde o tvrzení žalované, že okamžitě ukončila tento nájemní vztah, tak soud má předně za to, že z právní úpravy zániku nájmu ujednaného na dobu určitou vyplývá, že takový nájemní vztah by měl zásadně (se zákonem předvídanými výjimkami) skončit až uplynutím sjednané doby. Nájem tedy nelze ukončit z libovůle jedné ze stran nájemního vztahu, vždy k tomu musí být splněny zákonné důvody. Žalovaná podle soudu neprokázala, že tento nájemní vztah důvodně okamžitě ukončila, když předně soud uvádí, že listina nazvaná jako ukončení nájmu nebytového prostoru ze dne [datum] je neurčitá, když žalovaná ukončuje nájemní vztah dne [datum] a odkazuje přitom na první nájemní smlouvu ze dne [datum], první nájem přitom skončil uplynutím doby určité, dále je listina nekonkrétní, zejména pokud jde o tvrzený důvod ukončení nájmu, že ze strany žalobce byla nepravdivě informována o způsobu a výdajích k vytápění prostor, žalovaná měla sama uzavřenu s dodavateli elektřiny smlouvu o dodávkách, je podnikatelkou v realitní činnosti, předmětnou nemovitost měla pronajatou již v době první nájemní smlouvy shora, nebytové prostory tedy dobře znala. Pokud jde o označení a reklamu prostor, pak žalovaná měla možnost v souladu s ustanovením § 2305 o.z. požádat písemně pronajímatele – žalobce - o udělení souhlasu s označením pronajatelného prostoru výraznější reklamou, tak však neučinila. Pronajímatel by mohl souhlas odmítnout, měl - li by pro toto vážný důvod. Ukončení nájemního vztahu pak označila žalované sama dnem [číslo] (zřejmě myšleno dnem [datum]).

30. Žalobce v řízení tedy prokázal uplatněný nárok na úhradu smlouvou sjednaného nájemného za měsíce únor až srpen 2020, proto byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci jednak částku ve výši 35 000 Kč se zákonnými úroky z prodlení ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb., současně je důvodný požadavek žalobce na zaplacení smluvní pokuty ve výši 5 920 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 5 920 Kč od [datum] do zaplacení, když tato smluvní pokuta byla mezi účastníky sjednána nájemní smlouvou ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení, tj. 36,5 % p.a., a to pro případ prodlení se zaplacením nájemného. Smluvní pokuta nebyla žalovanou v řízení nijak zpochybňována, není podle soudu nepřiměřená, nájemné bylo splatné vždy do 20 dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který se platí, důvodný je tedy i požadavek žalobce na zaplacení smluvní pokuty ve znění částečného zpětvzetí. Žalovaná byla přitom vyzvána žalobcem k její úhradě dne [datum], stala se splatnou dnem [datum], proto bylo soudem rozhodnuto, jak uvedeno v odst. I. výroku tohoto rozsudku.

31. Výrok o nákladech řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. a ustanovení § 146 o.s.ř. Žalobce byl úspěšný v řízení co do částky ve výši 35 000 Kč, pro částku ve výši 5 000 Kč vzal návrh částečně zpět, má tak právo na 76 % náhrady nákladů řízení. Náklady řízení představují odměnu za právní zastoupení za 8 úkonů právní služby po 3 020 Kč z tarifní hodnoty 47 330 Kč (tj. převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé, sepis návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu, replika žalobce, účast u jednání ve dnech [datum], [datum] a [datum] (dva úkony)), dále odměnu za 1 úkon právní služby po 2 740 Kč z tarifní hodnoty 40 920 Kč (tj. účast u jednání soudu dne [datum]), paušální náhradu hotových výdajů advokáta po 300 Kč za 9 úkonů právní služby, vše zvýšeno o částku ve výši 6 216 Kč představující 21% daň z přidané hodnoty, jejímž je právní zástupce žalovaného plátcem, což činí celkem částku 35 816 Kč, a konečně též zaplacený soudní poplatek ve výši 1 894 Kč, celkem tedy částku ve výši 37 710 Kč, přičemž 76 % představuje částku ve výši 28 659,60 Kč, jak uvedeno v odst. II. výroku tohoto rozsudku. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. se náklady řízení platí advokátovi žalobce.

32. Lhůty k plnění byly stanoveny podle § 160 odst. 1 o.s.ř.