107 C 5/2023

Plný text

Okresní soud v Jičíně rozhodl soudkyní JUDr. Janou Valentovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , dříve jméno FO , narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B obě zastoupené advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení částky částka Kč s příslušenstvím, I. Žaloba s návrhem na vydání rozsudku, kterým by byla žalované , Jméno žalované A, , dříve , jméno FO, uložena povinnost zaplatit žalobcům částku , částka, a žalované , Jméno žalované B, povinnost zaplatit žalobcům částku , částka, , se zamítá.II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku , částka, do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku, k rukám , Jméno advokáta, .

1. Žalobce se žalobou podanou u soudu dne , datum, domáhali vydání rozsudku, kterým by byla žalovaným uložena povinnost zaplatit jim částku , částka, s příslušenstvím. Tvrdili, že , datum, uzavřeli jako kupující s žalovanými na straně prodávající kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. st. , číslo, , jejíž součástí je stavba č.e. , číslo, , pozemek parc. č. , číslo, – vše zapsané na LV č. , číslo, vedený pro obec a kat. území , adresa, , dále spoluvlastnický podíl o velikosti , hodnota, na pozemku parc. č. , číslo, zapsaný na LV č. , hodnota, vedený pro obec a kat. území , adresa, , spoluvlastnický podíl o velikosti , hodnota, na pozemku parc. č. , číslo, zapsaný na LV č. , hodnota, vedený pro obec a kat. území , adresa, a spoluvlastnický podíl o velikosti , hodnota, na pozemku parc. č. , číslo, zapsaný na LV č. , hodnota, vedený pro obec a kat. území , adresa, . Žalobci zjistili v průběhu užívání, že stavba č.e. , číslo, má velmi závažnou skrytou vadu, které si před koupí při běžné prohlídce nemohli být vědomi. Konkrétně se jedná o praskliny ve zdech mezi původní stavbou a přístavbou z roku , číslo, , zmíněné v samotné kupní smlouvě, kde je ale uvedeno, že se nejedná o staticky závažné poruchy, že vady lze odstranit správkovou metodou. Žalobci tvrdí, že postupem doby se trhliny prohlubovaly, vznikaly další, proto žalobci požádali o odborné stanovisko statika, který uvedl, že stavba vykazuje závažné statické poruchy. Realitní makléř , jméno FO, , tituly za jménem, účastníkům sdělil, že se jedná o skrytou vadu. Žalobci uplatnili vůči žalovaným nárok na slevu z kupní ceny ve výši , hodnota, ceny, tj. ve výši , částka, , kterou žalované jako nepřiměřenou odmítly, když zpochybnily samotnou existenci skryté vady. Žalované odmítly i další požadavek žalobců na slevu z kupní ceny ve výši , částka, , kterou uplatnily dopisem ze dne , datum, .

2. Žalované nárok uplatněný žalobci v žalobě neuznaly, a to ani částečně a navrhly zamítnutí žaloby. Žalované učinily nesporným uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem byly žalobci uváděné nemovité věci. Odmítly však tvrzení žalobců, že má stavba „velmi závažnou skrytou vadu“, které si žalobci nemohli být vědomi při běžné prohlídce před koupí. Tvrdily, že před uzavřením kupní smlouvy žalobci uskutečnili dvě prohlídky za přítomnosti , jméno FO, , , tituly za jménem, (zmocněnce Zprostředkovatele). První prohlídka proběhla dne , datum, a druhá prohlídka proběhla dne , datum, . V průběhu uskutečněných prohlídek se žalobci podrobně seznámili se stavebně-technickým stavem stavby. Během těchto prohlídek bylo zjevné, že stavba sestává z původní stavby (tvořící převážnou většinu obestavěného prostoru) a přístavby, ve které se nachází vstupní prostor a chodba se sprchovým koutem a umyvadlem. Zároveň bylo během těchto prohlídek zjevné, že ve zdivu stavby jsou trhliny (patrné rovněž mezi zdivem původní stavby a přístavby), že ve vydlážděné podlaze přístavby jsou trhliny a že otevírání a zavírání dveří mezi chodbou a obytnou místností je ztíženo v důsledku nerovností vydlážděné podlahy přístavby. Při první prohlídce , jméno FO, , , tituly za jménem, zvláště upozornil žalobce na trhliny ve zdivu stavby a zpřístupnil žalobcům prostor pod podlahou přístavby. Při druhé prohlídce , jméno FO, , , tituly za jménem, znovu upozornil žalobce na trhliny ve zdivu stavby. Zároveň žalobcům sdělil, že odstranění trhlin ve zdivu stavby je možné za využití vhodné správkové metody. Z jednání žalobců vyplývalo, že stav stavby akceptují a přibrání svého odborníka nebo znalce nepovažují za nutné. V této souvislosti žalované poukázaly na odst. 4.1. kupní smlouvy, kde žalobci prohlásili, že se před podpisem kupní smlouvy podrobně seznámili se stavem předmětu prodeje, jakož i s přístupem k předmětu prodeje a stavem vybavení, a v tomto stavu předmět prodeje a jeho vybavení přebírají. Žalobci zároveň prohlásili, že ke stavu předmětu prodeje nemají žádné výhrady. Žalované dále tvrdily, že dne , datum, žalobci nemovitosti od žalovaných převzali. Zde poukázaly na obsah předávacího protokolu ze dne , datum, . V průběhu jednání mezi účastníky se žalované obrátily na , tituly před jménem, , jméno FO, , znalce v oboru Stavebnictví, odvětví Stavby obytné, Stavby průmyslové, Stavební odvětví různá, specializace Vady a poruchy staveb, který vyhotovil znalecký posudek, ve kterém uvedl důvody vzniku trhlin a možné způsoby jejich odstranění. Žalované tvrdí, že vady se už v době uzavření kupní smlouvy a odevzdání předmětu prodeje projevovaly poruchami zdiva, na které byli žalobci zvláště upozorněni, vady, kterými stavba trpěla v době uzavření kupní smlouvy a odevzdání předmětu prodeje mají charakter vad zjevných a nemají charakter „závažných statických poruch“. Dále žalované tvrdí, že dne , datum, proběhlo mezi účastníky osobní jednání v místě stavby. Dohodli se, že vyčkají prohlídky stavby stavitelem, a v případě, že by vady měly charakter skryté vady, žalobci požadovali během osobního jednání odstranění této vady (tj. opravu stavby). Navzdory závěrům uskutečněného osobního jednání však žalobci již dne , datum, zaslali žalovaným elektronickou zprávu (e-mail), kterým žalovaným sdělili, že „pro obě strany bude nejlepší řešení sleva z kupní ceny ve výši , hodnota, .“, tj. částku , částka, , následně uplatnili slevu z kupní ceny ve výši , částka, . Pokud však žalobci dne , datum, během uskutečněného osobního jednání uplatnili pro případ existence skryté vady stavby nárok na odstranění této vady (opravu stavby), nemohou dle názoru žalovaných žalobci jakožto kupující provedenou volbu změnit bez souhlasu žalovaných jakožto prodávajících. Žalované se změnou žalobci zvoleného nároku nesouhlasily. V této souvislosti odkázaly na ustanovení § 2106 odst. 2 občanského zákoníku.

3. Dnem , datum, je datovaná kupní smlouva uzavřená za účasti zprostředkovatele společnosti , právnická osoba, . zastoupeného , jméno FO, , , tituly za jménem, mezi žalovanými na straně prodávající a žalobci na straně kupující, jejímž obsahem je převod vlastnického práva k pozemku parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č.e. , číslo, , pozemku parc. č. , číslo, – vše zapsané na LV č. , hodnota, vedený pro obec a kat. území , adresa, , dále spoluvlastnického podílu o velikosti , hodnota, na pozemku parc. č. , číslo, zapsaný na LV č. , hodnota, vedený pro obec a kat. území , adresa, , spoluvlastnického podílu o velikosti , číslo, na pozemku parc. č. , číslo, zapsaný na LV č. , hodnota, vedený pro obec a kat. území , adresa, a spoluvlastnického podílu o velikosti , číslo, na pozemku parc. č. , číslo, zapsaný na LV č. , hodnota, vedený pro obec a kat. území , adresa, . Kupní cena převáděných nemovitostí byla stranami dohodnuta ve výši , částka, . V oddíle II kupní smlouvy nazvaném jako Prohlášení smluvních stran, je v bodě 2. 1. 2. b) uvedeno, že prodávající prohlašuje a ujišťuje kupujícího, že na nemovitostech neváznou žádné závady ….. „s výjimkou následujících faktických vad: Praskliny ve zdech. Mezi původní stavbou a přístavbou z roku , číslo, jsou liniové trhliny vzniklé odlišným stykem materiálů. Nejedná se o staticky závažné poruchy. Lze je odstranit správnou správkovou metodou.“ Smlouva je všemi účastníky podepsána. Na základě této kupní smlouvy bylo do katastru nemovitostí vloženo vlastnické právo ve prospěch žalobců k předmětným nemovitostem, tzn. že na LV č. , hodnota, vedeného pro obec a kat. území , adresa, jsou žalobci zapsáni jako spoluvlastníci pozemku parc. č. , hodnota, jehož součástí je stavba č.e. , číslo, a pozemku , číslo, , na LV č. , hodnota, vedeného pro obec a kat. území , adresa, jsou žalobci zapsáni jako spoluvlastníci (SJM) pozemku parc. č. , číslo, v podílu , hodnota, celku. Na LV č. , hodnota, vedeného pro obec a kat. území , adresa, jsou žalobci zapsáni jako spoluvlastníci (SJM) pozemku parc. č. , hodnota, v podílu , hodnota, celku a na LV č. , hodnota, vedeného pro obec a kat. území , adresa, jsou žalobci zapsáni jako spoluvlastníci pozemku parc. č. , číslo, – v SJM vlastní podíl o velikosti , hodnota, celku.

4. Dnem , datum, je datován předávací protokol sepsaný na místě samém v souvislosti s předáním nemovitostí od žalovaných žalobcům za účasti , jméno FO, , tituly za jménem, zprostředkovatele prodeje. Protokol obsahuje předmět předání, seznam předávaného vybavení a souboru věcí, klíčů, je na něm zachycen stav elektroměru. V závěru protokol obsahuje prohlášení, kde je mimo jiné uvedeno, že „Přebírající prohlašují, že si předmětné nemovitosti, včetně jejich součástí, příslušenství a vybavení před podpisem řádně prohlédli, jejich technický i právní stav je jim znám a v tomto stavu je také dnešního dne od předávajících přebírají.“5. Dne , datum, se uskutečnila prohlídka na místě samém, tj. prohlídka objektu č.e. , číslo, v , adresa, za účasti statika , tituly před jménem, , jméno FO, . Ze zápisu, který byl na místě pořízen, soud mimo jiné zjistil, že byla nalezena masivní porucha v podobě masivní trhliny v místě napojení původního objektu a přístavby. Trhlina se směrem ke krovu rozevírá, posun je výrazně vodorovný. Obdobné trhliny byly zjištěny na všech příčných stěnách přístavby. Patrná byla oprava trhlin formou nátěru. Trhlina byla zjištěna i v podlahové vrstvě (keramická dlažba) v místě dveřního otvoru mezi původní a novou částí. Dle , tituly před jménem, , jméno FO, porucha byla patrně způsobena následujícími činiteli:1) dle původní dokumentace přístavby je hloubka založení navržena cca 0,8 m pod úrovní upraveného terénu. Tato hloubka pro založení je pro základové zeminy dané lokality (nebezpečné namrzavé a objemově nestálé sprašové jíly) nedostatečná. U takovýchto zemin hloubka založení musí být minimálně 1,6 m pod úrovní upraveného terénu. Při nedodržení předepsané hloubky založení může docházet k objemovým změnám zemin základovou spárou v souvislosti se střídáním klimatických podmínek. Jedná se o vadu projektu.2) dle původní dokumentace je navržen pod základovými pásy štěrkový polštář. Tato úprava základové půdy je u objemově nestálých zemin nepřípustná. Štěrkový polštář plní funkci drenáže, přivádí podzemní a srážkové vody do podzákladí, což způsobuje ztrátu únosnosti- propad základových konstrukcí. Jedná se o vadu projektu.3) Přirozenou konsolidací základových zemin pod základovými konstrukcemi přístavby. Konsolidace zemin je přirozeným chováním zemin při zatížení. Dochází k sedání objektu v řádu let. Lze předpokládat, že u původního objektu chaty došlo k úplné konsolidaci zemin před zhotovením přístavby. U přístavby dochází ke konsolidaci zemin a tím k poklesu základů a celé přístavby. To zpravidla vede k pootočení přístavby kolem bodu v základové spáře na hranici původních a nových základů. Jedná se o přirozený jev, kterému lze jen stěží zabránit.4) nedostatečné provázání základových konstrukcí a zdiva původní a nové části, To vede na vznik masivnějších trhlin. I při dostatečném provázání zdiva může dojít k výskytu trhlin z důvodů popsaných výše.5) hambalkového krovu: Krov využívá pouze pozednic, není užita vaznice. Hambalkový krov výrazně namáhá pozednicové zdivo vodorovnými silami (roztláčení). Na jižním štítu je patrné roztržení štítového zdiva původní stavby v místě uložení pozednice. Patrně vzniklo společným působením vodorovného namáhání od otočení přístavby a od působení krovu. Jedná se o důsledek zvýšeného namáhání nadezdívky od posunu přístavby.

6. Statik doporučil provádět monitoring pomocí sádrových terčů v místě trhlin minimálně v počtu tří terčů na jednu trhlinu a dle monitoringu určit další postup opravy, a to buď: stažení objektu pomocí ocelových táhel v úrovni podlahy 1NP a stropu 1NP, táhla je třeba vytvořit na celou šířku objektu, na jižní štítové stěně 2x a jednou na severní části přístavby v úrovni stropu nad 1NP. Navíc na jižní štítové stěně svázat pozednice krovu na západní a východní stěně původní stavby – jedná se o řešení důsledku nikoliv příčin, dle statika je toto řešení účinné u takto porušených objektů ze 60 až 70 %. V ostatních případech je nutné přistoupit k prohloubení a rozšíření základů – prohloubení do úrovně 1,6 m pod úroveň terénu, toto podbetonování základů má za následek zpravidla další konsolidaci základových zemin, tj. dodatečné sednutí sanovaných základů), která se zpravidla ustálí po třech letech. Podle statika lze uvažovat i o odstranění přístavby při zachování základových konstrukcí a podlahy 1NP a výstavu nové horní stavby z lehkého konstrukčního systému – dřevostavbu. Nutná je dilatační spára mezi novou a stávající stavbou, kterou je třeba vyplnit pružným materiálem a zakrýt lištou. Krov přístavby může být zachován.

7. Žalované soudu předložili znalecký posudek č ZP , hodnota, vyhotovený , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem z oboru stavebnictví dne , datum, ve věci poškození stavby chaty v zahrádkářské kolonii v , adresa, dle stavu ke dni , datum, . Předmětem posudku bylo zjistit poruchy obvodového zdiva a základového zdiva zahradního domku č.e. , číslo, v , adresa, a zjistit jejich pravděpodobnou příčinu a příčinu jejich rozvoje. Znalec uzavřel, že základ pod přístavbou je velmi pravděpodobně založen dobře v zadní části, ale v části u vstupu do chaty je základ založen v části zeminy, která trpí promrzáním v zimních měsících a v přechodném období roku zvlhčováním zeminy pod základem a tím k jeho snížené únosnosti. Dochází tak k cyklickému namáhání základové konstrukce ve svislém směru, což má vliv na zdivo v nadzemní části, které se časem poruší svislými trhlinami. V zadní části štítového zdiva vznikla svislá trhlina díky tomu, že zdivo přístavby a původní stavby chaty nebylo řádné vzájemně propojeno – svázáno. Vodorovná trhlina ve stěně na úrovni podlahy vstupu vznikla díky nerovnoměrnému namáhání a pákovému efektu vlivem přenosu namáhání stěny vodorovnými silami z krovu. Pomáhá tomu i neexistující vodorovné ztužení v oblasti vodorovných konstrukcí, absence spojení s původním zděným objektem a vložení hydroizolace pod hurdiskový strop, čímž se vytvořil v tomto místě v podstatě kloub. Vodorovný strop tomuto pohybu měl (minimálně třením) zabránit, ovšem současným řešením je tento pohyb stěny umožněn. Sloup nesoucí venkovní terasu před vstupem je pravděpodobně založen v zámrzné části terénu. Navíc je místo jeho založení ovlivněno srážkovou vodou. Proto během roku a změně teplotních podmínek musí docházet k jeho svislému pohybu. To vede k porušení a i v uložení vodorovné desky před vchodem (patrně z nosných ocelových profilů s keramickou a betonovou výplní). Proto dochází k podrcení materiálu sloupu v jeho horní části. Zmrazovací cykly během roku pak toto poškození ještě zhoršují. Svůj vliv musí mít i srážková voda stékající po sloupu z venkovní části terasy. Znalec v závěru konstatoval, že celkový stav nemovitosti není špatný. Vady se vyskytují pouze v části vstupní přístavby. Vady lze odstranit dle znalce tím, že se provede oprava všech zděných konstrukcí, spočívající ve svázání zdiva přístavby se zdivem hlavní stavby, např. pomocí ocelových kramlí a svázání táhly ukotvenými do zdiva hlavní stavby. Přitom bude nutné stávající betonové základy buď přibetonovat tak, aby základová spára zasahovala do nezámrzné hloubky, nebo bude nutné kolem základu uložit nenasákavou vodorovnou tepelnou izolaci, která zabezpečí, že v současné úrovni základové spáry bude vždy nezámrzná teplota. Další možností odstranění vad je zbourání vstupní terasy se sloupem a nahrazení novou, nejlépe lehkou konstrukcí ocel, dřevo), nebo další možností opravy dle znalce je možnost nahradit stávající cihelnou přístavbu lehčí, dřevěnou sendvičovou konstrukcí, ovšem včetně opravy základů. Náklady na opravy znalec stanovil v cenách od , částka, do , částka, za 1 m2 podlahové plochy. Při stávající ploše vstupu a přístavby o výměře 9,18 m2 by se pak orientační cena opravy měla pohybovat v cenách od , částka, do , částka, bez DPH. K tomu je třeba připočíst cenu projektu, bouracích prací včetně likvidace vybouraného materiálu cca , částka, .

8. Žalobci byl předložen e-mail zaslaný dne , datum, ze strany , jméno FO, žalovaným, kde je konstatováno, že stav objektu se výrazně zhoršil a žalobci budou chtít patrně uplatňovat nároky v rámci skryté vady. Jmenovaný uvádí, že žalované věděli o tom, že původní stavba s přístavkem zřejmě nebudou ideálně spojeny (svislé a příčné trhliny ve zdivu), tato vada byla zanesena do kupní smlouvy jako vada, o které kupující ví a nemá vliv na statiku. Problémem však je, že základy nejsou v hloubce 1,6 m, jak by měly být, ale jen 50 cm a proto dochází k postupnému sesedání, což zapříčiňuje právě ty prohlubující se trhliny, další praskání, křížení futer, což již vliv na statiku má a potvrdil to i statik ve své zprávě, která byla ke zprávě přiložena. Řešení jsou dle , jméno FO, dvě, a to buď dodatečná sleva z kupní ceny nebo oprava přístavby tak, aby nedocházelo k hroucení a praskání stavby, kdy sesedání přístavby poškozuje i hlavní stavbu. , jméno FO, si nechali nacenit jednu variantu opravy a svázání hlavní stavby se stavbou hlavní – jedná se o dražší variantu a ne 100% účinnou. Levnější se mu jeví prohloubení základů při zachování krovu.

9. Soudu byla předložena e-mailová korespondence mezi stranami. Jedná se o zprávu ze dne , datum, , v níž žalobkyně sděluje žalovaným, že po sobotní schůzce ohledně skryté vady na objektu chaty se po domluvě s právníkem rozhodli, že nejlepším řešením bude sleva z kupní ceny ve výši , číslo, . Pokud dojde k dohodě o slevě, žalobci již nebudou požadovat žádné finanční vyrovnání s přístavbou.

10. Na tuto zprávu žalované reagovaly emailovou zprávou datovanou dnem , datum, sdělením, že na email ze dne , datum, jim odpoví jejich advokát , tituly před jménem, , jméno FO, .

11. Dnem , datum, je datován dopis právního zástupce žalovaných adresovaný žalobcům, v němž žalované vyjádřily stanovisko, že stavba chaty netrpí žádnými skrytými vadami, žalované nespatřují jakýkoliv důvod, pro který by měly žalobcům poskytovat jakoukoliv slevu ze sjednané kupní ceny. Současně žalobce upozornili na to, že v minulosti pro případ existence skryté vady žalobci uplatnili právo na odstranění vady opravou věci. Provedenou volbu práva není kupující oprávněn změnit bez souhlasu prodávajícího. Se změnou volby práva žalované nesouhlasí. Navíc slevu z kupní smlouvy ve výši , hodnota, kupní ceny považují za nepřiměřenou.

12. Dne , datum, se konalo na místě samém, tj. u chaty če. , hodnota, v , adresa, místní šetření za účasti žalobců, , tituly před jménem, , jméno FO, – autorizovaného inženýra pro obor Statika a dynamika staveb. V zápise je odkaz na místní šetření, které se konalo , datum, , kdy již byly zaznamenány trhliny v napojení původní stavby a přístavby verandy. V zápise se konstatuje, že v mezidobí od místního šetření v roce , číslo, došlo k dalšímu rozvoji trhlin, k jejich rozevření – lokálně do 2 mm. K masivnímu rozevření trhlin došlo hlavně v letních měsících, důvodem je nevhodné založení přístavby, kdy nebyla dodržena bezpečná hloubka základové spáry pod upraveným terénem, a to 1,6 m. Rozvoj trhlin lze i přičítat změně vodního režimu v podzákladí. Na přístavbě byla zjištěna i silná vodorovná trhlina ve výšce cca 1,2 m nad terénem kopírující úroveň stropu tvořící podlahu přístavby. Statik navrhl způsoby odstranění vad několika způsoby:1) prohloubení a rozšíření základových konstrukcí – sanaci a podbetonováním a přibetonováním základových konstrukcí do bezpečné hloubky základové spáry, odstranění štěrkového polštáře – jedná se o úpravy finančně náročné, jedná se o zásah do základové konstrukce, což vyžaduje důraz na zvýšenou kázeň pracovníků, dodržení technologických postupů, nutnost zajištění stability stávajícího zdiva, práce je nutné provádět v klimaticky příznivém období.2) zhotovení nové přístavby – tj. odstranění stávající přístavby a její nahrazení novou správně založenou, vhodné je přístavbu řešit jako samostatný dilatační celek.3) odvodnění střechy a odpadní vody – tj. veškeré srážkové vody je třeba svést ze střechy potrubím co nejdále od objektu v přirozeném sklonu terénu.

13. Statik konstatoval, že zastižené trhliny v nosných konstrukcích mezi původním objektem a novodobější přístavbou jsou aktivní. Dochází stále k jejich rozvoji, bez zásahu do nosných konstrukcí bude jejich rozvoj stále pokračovat. Statik navrhl provést sanaci stávajících základových konstrukcí objektu a ztužení objektu v místě trhlin (stahování, předepnutí zdiva. Vzhledem k rozměrům stavby a náročnosti těchto sanačních oprav statik jako rovnocenné považuje vytvoření zcela nové konstrukce včetně základových konstrukcí.

14. Dnem , datum, je datován dopis právní zástupkyně žalobců adresovaný právnímu zástupci žalovaných, v němž žalobci uvádějí, že prohlášení žalovaných v kupní smlouvě, že mezi původní stavbou a přístavbou z roku , číslo, existující liniové trhliny vzniklé odlišným stykem materiálů nejsou staticky závažní poruchy, které lez odstranit správkovou metodou, se ukázalo jako nepravdivé. Trhliny se stále prohlubovaly, objevovaly se další. Tvrdí, že konkrétní volbu práva z odpovědnosti za vady uplatnili v e-mailu ze dne , datum, , a to slevu z kupní ceny. Zpochybňují, že by , datum, uplatnili právo na opravu věci. Žalobci vyzývají žalované k mimosoudnímu řešení věci, a současně je upozorňují, že v případě neobdržení odpovědi na uvedený dopis ve lhůtě 30 dnů budou věc řešit soudní cestou. Doručení dopisu právnímu zástupci žalovaných dne , datum, bylo prokázáno jím podepsanou doručenkou.

15. Na uvedený dopis žalobců žalované reagovaly dopisem svého právního zástupce ze dne , datum, resp. ze dne , datum, , v němž projevily ochotu jednat o poskytnutí slevy z kupní smlouvy, ale požadavek na slevu ve výši , částka, učiněný v minulosti je pro ně nepřijatelný.

16. Dnem , datum, je datován dopis žalobců adresovaný zástupci žalovaných, v němž žalobci uplatnili slevu z kupní ceny ve výši , částka, , když tuto částku považují za částku, kterou je třeba vynaložit na odstranění vady chaty. Dne , datum, byl dopis doručen zástupci žalovaných – viz podepsaná doručenka.

17. Dnem , datum, je datovaná kupní smlouva uzavřená mezi , jméno FO, na straně prodávající a žalovanými na straně kupující, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem za cenu , částka, . V oddíle III smlouvy je uvedeno, že „Kupující výslovně prohlašují, že si kupované nemovité věci před uzavřením této smlouvy prohlédli, seznámili se při této prohlídce s jejich stavebně – technickým stavem, a že nemovité věci kupují v tom stavu, který při těchto prohlídkách zjistili.“ Dále je v témže oddíle smlouvy uvedeno, že „Prodávající prohlašuje, že mu nejsou známy žádné vady, na něž by měl upozornit.“ Smlouva je oboustranně podepsána. Smlouva se stala podkladem pro zápis vlastnického práva žalovaných k nemovitostem v katastru nemovitostí.

18. Svědek , jméno FO, , , tituly za jménem, při jednání soudu vypověděl, že v zastoupení prodávajících zprostředkovával prodej předmětné chaty v , adresa, . Při první cca hodinové schůzce na místě samém v dubnu , číslo, žalobcům ukazoval celou chatu, a to jak zvenčí, tak i zevnitř, tj. zpřístupnil jim všechny místnosti, celý suterén hlavní stavby, zpřístupnil jsem i prostor pod verandou, který je zakryt dřevěným krytem, ten otevřel. Poskytoval jim informace, které v té době měl. Od počátku, co chatu nabízel k prodeji, byly na stavbě liniové trhliny mezi přístavbou a mezi hlavní stavbou z jižní strany, které byly patrné již při příchodu k chatě. Ze strany sousední chaty byly trhliny horizontální. Žalobcům říkal, že s největší pravděpodobností tyto trhliny jsou způsobeny stykem materiálů přístavby a hlavní stavby. Oni již při této první prohlídce chtěli vědět, zda tyto trhliny budou mít vliv na statiku stavby nebo ne. Na to jim řekl, že vhodnou správkovou metodou (tím měl na mysli opravu prasklin za pomocí tmelů, kterými by se praskliny vyplnily) by bylo možné tyto trhliny odstranit. Přitom tlumočil stanovisko stavebního inženýra, který se byl na chatě rovněž podívat. Žalobci nebyli první zájemci o koupi chaty, předtím o koupi chaty projevilo zájem cca 50 zájemců a z toho s 25 z nich byl na místě samém. Pokaždé zájemce o koupi upozorňoval na trhliny. Od schůzky s prvním zájemcem na místě samém do schůzky se žalobci uběhl cca jeden měsíc. Trhliny se nijak neměnily, byly stále stejné. Dále svědek uvedl, že žalobcům se chata již při první schůzce líbila, ale říkali, že si musí věc rozmyslet a že mu dají vědět. Později mu sdělili, že o chatu mají zájem. Následně sepsali rezervační smlouvu. Zhruba tři dny před podpisem kupní smlouvy se konala ještě druhá prohlídka chaty, to bylo někdy v červenci. O vadách se již při druhé prohlídce nemluvilo, žalobci si patrně ještě chtěli chatu prohlédnout. Svědek uvedl, že na podzim , číslo, ho emailem oslovil žalobce, který ho žádal, aby se přijel na chatu podívat, neboť trhliny, které na chatě byly při koupi, se zvětšují. On na místě zjistil, že trhliny jsou větší. Žalobce předpokládal, že vady, které na chatě jsou a byly, jsou vady skryté, a chtěl, aby svědek kontaktoval prodávající, tj. žalované, což učinil emailem ze dne , datum, . Poté se konala , datum, další schůzka na místě, kde se sešel s oběma stranami smlouvy, přítomný byl i manžel paní , jméno FO, a kamarád svědka z oblasti stavitelství. K průběhu schůzky svědek uvedl, že žalobci přítomným ukázali liniové trhliny, které oproti koupi byly větší. Sdělili, že si nechali udělat nabídku stavební firmy na opravu vad, na výši nákladů nutných vynaložit na opravu, uváděli, že ještě čekají na obhlídku stavbyvedoucího, která se měla uskutečnit v nejbližších dnech. Prodávající, tj. žalované rovněž chtěli oslovit svého stavitele, aby se podíval na vady a sdělil jim finanční náročnost na opravu vad. Rozešli se s tím, že každá ze stran bude shánět stavebního technika, který by vyčíslil výši finančních prostředků na opravu. O slevě z kupní ceny se na této schůze vůbec nehovořilo. Na schůzce se hovořilo pouze o výši financí, které by bylo nutno vynaložit na odstranění vad a o způsobu opravy trhlin. Po , datum, mu žalobkyně poslala na vědomí email, kde uplatnila slevu z kupní ceny ve výši , číslo, %.

19. Svědek , jméno FO, uvedl, že žalovaným v roce , číslo, prodával chatu č.e. , číslo, v , adresa, . On chatu kupoval v roce , číslo, již postavenou, ví, že chata, tj. hlavní objekt, byl postaven pravděpodobně v roce , číslo, , rok pořízení přístavby neví. Chatu prodal z rodinných důvodů, po tragické události s ní nechtěl mít již nic společného. Před rokem , číslo, již na chatě byly mikrotrhliny mezi přístavbou a hlavní stavbou, u vchodu do verandy, tyto trhliny vyškrábal a opravil. V roce , číslo, se objevily větší trhliny - zhruba do 5mm, na některých místech i větší - mezi přístavbou a hlavní budovou z jižní strany, které opravil tak, že trhliny vyškrábal, zaštukoval a zabarvil zelenou barvou. Oprava je zachycena na svědkem předložené fotografii. Ještě vznikaly trhliny vodorovné, a to ze strany od vedlejší chatičky, jednalo se o trhliny na přístavbě na úrovni podlahy přístavby. Svislé trhliny nebyly rovné, byly klikaté, pravděpodobně rýsovaly spáry mezi použitým stavebním materiálem na přístavbě, přístavba asi nebyla svázána s původní stavbou a trhliny tyto spáry kopírovaly. V chatě v době prodeje žádné prasklé obklady nebyly. Příčinu vzniku trhlin nezkoumal. Všechny přístavby, které byly k chatičkám stavěny, trpěly těmito trhlinami, takže trhliny bral jako normální věc. Ještě před uzavřením kupní smlouvy se žalovanými se s žalovanými a s panem , jméno FO, , tj. manželem paní , jméno FO, , sešel na místě samém, chatičku jim celou ukázal, jak obytné prostory, tak i sklepní prostory, chatičku obešli kolem dokola. Na dotaz pana , jméno FO, , co znamená ten tmavší pruh, mu říkal, že tam byly trhliny, které opravil a zabarvil. Žalované věděly, že vznikají trhliny na chatě, jednalo se o vadu zjevnou, nikoliv o skrytou. Realitnímu makléři v souvislosti s prodejem chaty žalovaným jen řekl, že chce, aby chatu prodal, nic jinému mu neříkal.

20. U Okresního soudu v , adresa, bylo dne , datum, zahájeno řízení ve věci žaloby žalobkyň , jméno FO, a , Jméno žalované A, proti žalovanému , jméno FO, o zaplacení částky , částka, s příslušenstvím. Řízení je vedeno pod sp. zn. 9C 304/2023. V žalobě žalobkyně tvrdí, že na základě kupní smlouvy uzavřené s žalovaný dne , datum, se staly vlastnicemi chaty č.e. , číslo, v , adresa, s pozemky. V době předcházející uzavření kupní smlouvy ani v době odevzdání předmětu prodeje nebyly na předmětu prodeje zřejmé jakékoliv závady, žalovaným nebyly žalobkyně na jakékoliv závady upozorněny. V době po nabytí předmětu prodeje žalobkyně zjistily, že stavba trpí skrytými vadami – poruchami obvodového a základového zdiva, nedostatečně hlubokým založením přístavby chaty, nedostatečným svázání zdiva původní stavby a přístavby, nesprávným stavebním řešením přístavby. Žalovanému žalobkyně skryté vady oznámily dopisem ze dne , datum, (předtím e-mailovou zprávou ze dne , datum, , žalovaný skryté vady neuznal. Opakovaně žalobkyně skryté vady žalovanému oznámily dne , datum, a v dopise uplatnily i slevu z kupní ceny ve výši , částka, . Žalovaný nárok žalobkyň odmítl. Usnesením ze dne , datum, čj. 9 C 304/2023-12 Okresní soud v , adresa, řízení přerušil do pravomocného skončení věci vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. 107 C 5/2023. Usnesení nabylo právní moci dne , datum, .

21. Žalobci soudu předložili krycí list rozpočtu vyhotovený , tituly před jménem, , jméno FO, , ceny stavebních prací, rozpočty, posudky na demolici přístavby a vybudování nové přístavby, kde náklady na demolici vyčíslil částkou , částka, a náklady na stavbu nové přístavby částkou , částka, . , hodnota22. Žalobci předložili krycí list soupisu prací vyhotovený , právnická osoba, , kde náklady na zemní práce byly vyčísleny částkou , částka, a náklady na vyztužení objektu ocelovými táhly a podbetonování a přibetonování základů částkou , částka, .

23. Žalované soudu předložili zástavní smlouvu, kterou jako zástavci za účasti žalobců uzavřeli dne , datum, s , právnická osoba, . v souvislosti se zajištěním úvěru poskytnutého žalobcům ve výši , částka, na základě úvěrové smlouvy č. , tel. číslo, za účelem koupě předmětných nemovitostí v , adresa, . Jako zástava sloužil pozemek parc. č. st. , číslo, , pozemek parc. č. , hodnota, a , hodnota, pozemku parc. č. , hodnota, . kat. území , adresa, . Ze zprávy , právnická osoba, . soud zjistil, že další zajištění uvedeného úvěru banka nepožadovala, žádný dodatek k zástavní smlouvě nebyl uzavřen. Z vyhodnocení rizik v souvislosti s poskytnutím úvěru provedených bankou soud zjistil, že součástí pozemku parc. č. st. , číslo, je chata e.č. , hodnota, v kat. území , adresa, . Objekt je postaven v mírně svažitém terénu, je napojen na elektro, má vlastní studnu a vlastní jímku. Jedná se o samostatně stojící zděný objekt rodinné rekreace o celkové podlahové ploše 70,25 m2, postavený v roce , číslo, , sestávající se z zahradní kuchyně a skladu v podzemním podlaží otevřeného do zahrady, chodby se sprchou a obytné místnosti v prvním nadzemním podlaží a ložnicí v podkroví. V chatě je sprchovací WC, sprchový kout. Chata se nachází v klidné lokalitě v blízkosti Dvoreckého rybníka, ve výborném stavu, okolo má hezký pozemek. Hodnocení rizik vycházelo z posudku , tituly před jménem, , jméno FO, vyhotoveného dne , datum, .

24. Žalobci soudu předložili fotodokumentaci zachycující stav trhlin od října , číslo, do srpna , číslo, . Na předložené fotodokumentaci pořízené žalobkyní je zcela jednoznačně patrné, že stav trhlin se postupem doby mění, trhliny se prohlubují, sádrové terče jsou roztržené, v průběhu doby trhliny vznikají i na dalších nových místech. Na fotografiích jsou i patrná místa trhlin existujících v době, kdy chatu vlastnil pan , jméno FO, (jedná se o místa s tmavší zelenou barvou). Žalované potvrdily, že fotografie zachycují předmětnou chatu.

25. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, – manžel žalované - pří jednání soudu dne , datum, vypověděl, že , jméno FO, zná ze schůzky, která se uskutečnila za jeho přítomnosti, přítomnosti jeho známého pana , jméno FO, , přítomnosti účastníků řízení a pana , jméno FO, na podzim , číslo, , konkrétně v sobotu , datum, , to je po prodeji chaty. Schůzka se uskutečnila na místě samém, a to poté, co je p. , jméno FO, seznámil s požadavky žalobců, kdy se jim nelíbily praskliny ve zdech. Na místě se sešli proto, aby zjistili, co budou řešit a jaký je požadavek ze strany žalobců. Průběh schůzky svědek popsal tak, že si prohlédli stav chaty, tj. podívali se na praskliny zvenčí, kdy svislá prasklina byla mezi hlavní stavbou a přístavbou, vodorovná prasklina na přístavbě byla zhruba ve výši 1,5 m nad terénem, od vchodu z přístavby byla také prasklina mezi hlavní stavbou a přístavbou. Dovnitř svědek nešel. Dále se bavili v podstatě o tom, co s prasklinami budou dělat. Žalobci chtěli řešit odstranění prasklin, kdy navrhovali stavební firmu, která doporučila svázání přístavby a hlavní stavby a od toho všeho se vše odvíjelo. Žalobci požadovali vady opravit, tvrdili, že to není bezpečné staticky, takže se nakonec dohodli, že žalované co nejrychleji seženou firmu, která posoudí stav a navrhne způsob opravy. S tím se rozešli. Svědek následně v nadcházejícím pondělí oslovil stavebníka, o kterém věděl, že se zabývá rekonstrukcemi stavby a žádal ho, zda se může jít na stavbu podívat. Kontakt na stavebníka zaslal , jméno FO, s tím, že je to domluvené a oni ať dotyčného kontaktují a on se na stavbu přijede podívat. On se s dotyčnou osobou na stavbě nemohl sejít, protože nemá klíče od stavby. Následně cca za několik dní dostali od , jméno FO, email, že požadují peníze, nikoliv opravu. Od tohoto okamžiku se další jednání o opravě již nekonala. Na místě samém , datum, se hovořilo pouze o opravě, o výši navržené opravy, o nějaké slevě z kupní ceny se vůbec nemluvilo. Cenu opravy navrhovali , jméno FO, - měli nějaké dva posudky, v jednom byla výše opravy vyčíslena částkou , částka, , v druhém částkou asi , částka, .

26. Na základě provedeného důkazního řízení bylo zcela jednoznačně prokázáno, že dne , datum, , tj. poté, co předcházely dvě schůzky žalobců na místě samém, kdy žalobci viděli trhliny ve zdech přístavby,(v této souvislosti soud odkazuje na svědeckou výpověď , jméno FO, – zprostředkovatele prodeje, který uvedl, že již v době první prohlídky, která se uskutečnila v dubnu , číslo, byly na stavbě liniové trhliny mezi přístavbou a mezi hlavní stavbou z jižní strany, trhliny byly patrné, on žalobce na tyto trhliny upozornil a na jejich dotaz uvedl, že vhodnou správkovou metodou, čímž měl na mysli opravu prasklin za pomocí tmelů, by bylo možné trhliny opravit) byla mezi stranami uzavřena výše citovaná kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k nemovitostem a žalobci se tak stali vlastníky pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba – budova č.e. , číslo, , pozemku parc. č. , číslo, , spoluvlastnického podílu vždy o velikosti ideálních , hodnota, na pozemku parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních , hodnota, na pozemku parc. č. , číslo, , vše v kat. území , adresa, . K předání objektu žalobcům došlo dne , datum, (viz předávací protokol). Žalobci byli upozorněni prodávajícími, tj. žalovanými, na existenci vad stavby, když v kupní smlouvě je přímo uvedeno: „Praskliny na zdech: Mezi původní stavbou a přístavbou z roku , číslo, jsou liniové trhliny vzniklé odlišným stykem materiálů. Nejedná se o staticky závažné poruchy. Lze je odstranit správnou správkovou metodou.“27. Vzhledem k tomu, že se trhliny prohlubovaly a objevovaly se další, uskutečnila se na žádost žalobců dne , datum, prohlídka chaty tj. objektu č.e. , číslo, v , adresa, statikem , tituly před jménem, , jméno FO, . Ten zjistil, že na objektu nachází masivní trhlina v místě napojení původního objektu a přístavby, která se směrem ke krovu rozevírá, posun je výrazně vodorovný. Obdobné trhliny zjistil na všech příčných stěnách přístavby, i v podlahové vrstvě (keramické dlažbě) v místě dveřního otvoru mezi původní a novou částí. Statik jako příčinu poruch stavby– trhlin – shledal v nedostačené hloubce základů přístavby v hloubce cca 0,8 m pod úrovní okolního terénu, ve štěrkovém polštáři pod základovými pásy přístavby, v přirozené , rodné přijmení, základových zemin pod základem přístavby, v nedostatečném provázání základových konstrukcí a zdiva přístavby a hlavní stavby a hambálkovém krovu. Statik navrhl možnosti opravy.

28. Další schůzka účastníků za přítomnosti pana , jméno FO, – zprostředkovatele prodeje, manžela žalované , tituly před jménem, , jméno FO, a jeho známého se na místě samém na žádost žalobců uskutečnila dne , datum, . Smyslem schůzky byla otázka řešení trhlin, zjištění požadavku žalobců. Žalobci požadovali po žalovaných odstranění vad opravou prasklin. Toto je prokázáno nejen svědeckou výpovědí , tituly před jménem, , jméno FO, – manžela žalované, ale i svědeckou výpovědí , jméno FO, , , tituly za jménem, Svědek , jméno FO, vypověděl, že žalobci sdělili, že si nechali udělat nabídku stavební firmy na opravu vad, na výši nákladů nutných vynaložit na opravu, uváděli, že ještě čekají na obhlídku stavbyvedoucího, která se měla uskutečnit v nejbližších dnech. Prodávající, tj. žalované, rovněž chtěli oslovit svého stavitele, aby se podíval na vady a sdělil jim finanční náročnost na opravu vad. Rozešli se s tím, že každá ze stran bude shánět stavebního technika, který by vyčíslil výši finančních prostředků na opravu. Svědek uvedl, že o slevě z kupní ceny se na této schůze vůbec nehovořilo. Na schůzce se hovořilo pouze o výši financí, které by bylo nutno vynaložit na odstranění vad a o způsobu opravy trhlin. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, vypověděl, že se na místě samém , datum, hovořilo pouze o opravě, o tom, kolik bude oprava stát. Žalobci měli s sebou posudky zabývajícími se opravou trhlin, kde v jednom posudku byly náklady na opravu vyčísleny částkou cca , částka, , ve druhém cca , částka, . O nějaké slevě z kupní ceny se při jednání vůbec nehovořilo. Svědek uvedl, že žalobci chtěli řešit odstranění prasklin opravou, kdy navrhovali stavební firmu, která doporučila svázání přístavby a hlavní stavby a od toho všeho se vše odvíjelo. Svědek proto po schůzce oslovil stavebníka, o kterém věděl, že se zabývá rekonstrukcemi stavby a žádal ho, zda se může jít na stavbu podívat. Kontakt na stavebníka zaslal , jméno FO, s tím, že je to domluvené a oni ať dotyčného kontaktují a on se na stavbu přijede podívat. Toto se již neuskutečnilo, protože , datum, žalované obdrželi emailovou zprávu, kde žalobci uplatili nárok na slevu z kupní ceny. Toto tvrzení je prokázáno obsahem emailové zprávy zaslané žalobci na emailovou adresu žalované , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, .

29. To, že žalobci vůči žalovaným uplatnily právo z odpovědnosti za vady – konkrétně právo na odstranění vad opravou, a nikoli právo na slevu z kupní ceny - je prokázáno nejen svědeckou výpovědí , jméno FO, , a svědeckou výpovědí manžela žalované , tituly před jménem, , jméno FO, , ale i obsahem emailové zprávy ze dne , datum, zaslané žalovaným , jméno FO, , v níž jmenovaný informoval žalované o dalším rozvoji trhlin, o nichž hovoří jako o skrytých vadách, a žalovaným sdělil, že jsou dva způsoby řešení vad, a to buď dodatečná sleva z kupní ceny nebo oprava přístavby tak, aby nedocházelo k hroucení a praskání stavby, kdy sesedání přístavby poškozuje i hlavní stavbu. Sdělil jim, že , jméno FO, si nechali nacenit jednu variantu opravy, a to svázání vedlejší stavby se stavbou hlavní. Z uvedeného textu plyne, že žalobci , datum, počítali s tím, že vady budou odstraněny opravou. O opravě se strany bavily i na schůzce na místě samém dne , datum, .

30. Následně , datum, , tj. rok po zjištění vad na chatě, žalobci žalovaným zaslali emailovou zprávu, v níž jim sdělili, že „po sobotní schůzce ohledně skryté vady na objektu chaty se po domluvě s právníkem rozhodli, že pro obě strany bude nejlepším řešením sleva z kupní ceny ve výši , hodnota, “31. Následovala korespondence mezi právními zástupci obou stran, kdy žalobci setrvali na svém tvrzení o existenci skrytých vad, a kdy výši slevy ponížili z , hodnota, kupní ceny na částku , částka, . Žalobci si nechali vyhotovit znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem z oboru stavebnictví, který byl vyhotoven , datum, a kde znalec dospěl v podstatě ke shodným závěrům, jako při místním šetření dne , datum, , tituly před jménem, , jméno FO, , tj. základ přístavby chaty jakož i sloup nesoucí venkovní terasu před vstupem je založen v zámrzné části terénu, zdivo přístavby a původní stavby chaty nebylo řádné vzájemně propojeno – svázáno, použití hurdiskového stropu. Znalec navrhl opravu zděných konstrukcí spočívající ve svázání zdiva přístavby se zdivem hlavní stavby, např. pomocí ocelových kramlí a svázání táhly za současného přibetonování základů, tak aby základová spára zasahovala do nezámrzné hloubky. Další možností odstranění vad je zbourání vstupní terasy se sloupem a nahrazení novou, nejlépe lehkou konstrukcí (ocel, dřevo), popř nahrazení stávající cihelné přístavby lehčí, dřevěnou sendvičovou konstrukcí, včetně opravy základů.

32. Podle § 2131 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

33. Dle § 2100 odst. 1 o.z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

34. Z uvedeného ustanovení plyne, že zákon předpokládá existenci vady již v okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci, a tedy to, že se vada v tento okamžik již nějakým reálným způsobem projevuje. Tento projev může spočívat např. v poškození věci. Právo z odpovědnosti za vady dopadá i na ty případy, kdy v okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci se věc jeví jako bezvadná a vada se projevila až s odstupem času. Vada nemohla být zjištěna ani při řádné prohlídce, neboť jde o skrytou vadu. V tomto případě je třeba prokázat, že důvod vady existoval již v okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci.

35. Po zhodnocení shora prokázaných skutečností soud souhlasí s názorem žalobců, že vady vyskytující se na stavbě předmětné chaty, je třeba považovat za vady skryté. Trhliny, které jsou na chatě na první pohled viditelné, a které jsou zachyceny i v kupní smlouvě jako vady zjevné, jsou již pouze důsledkem existujících skrytých vad stavby, tj. neexistujícího svázání přístavby se stavbou hlavní, nedostatečně hlubokým základem přístavby, existujícím štěrkovým polštářem pod základem přístavby, nevhodným použitím hambálkového krovu. Uvedené skryté vady nejsou na první pohled viditelné, jejich zjištění vyžaduje provedení sond, posouzení odborníkem, laik příčinu vznikajících trhlin těžko rozpozná.

36. Tyto skryté vady existovaly již v době uzavření kupní smlouvy. I když se v kupní smlouvě uzavřené mezi prodávajícím panem , jméno FO, a kupujícími tj. žalovanými, o vadách stavby nehovoří, svědek , jméno FO, vypověděl, že nemovitosti kupoval v roce , číslo, – chata včetně přístavby již byly postavené. Před rokem , číslo, již na chatě byly mikrotrhliny mezi přístavbou a hlavní stavbou, u vchodu do verandy, tyto trhliny vyškrábal a opravil. V roce , číslo, se objevily větší trhliny mezi přístavbou a hlavní budovou z jižní strany - zhruba do 5mm, na některých místech i větší, trhliny opravil tak, že je vyškrábal, zaštukoval a zabarvil zelenou barvou. Svislé trhliny nebyly rovné, byly klikaté, pravděpodobně rýsovaly spáry mezi použitým stavebním materiálem na přístavbě, přístavba asi nebyla svázána s původní stavbou. Stejným způsobem opravil trhliny vodorovné na přístavbě na úrovni podlahy přístavby. On příčinu vzniku trhlin nezkoumal. Žalované o trhlinách na stavbě věděly. Dle svědka se jednalo o zjevnou vadu. Realitnímu makléři v souvislosti s prodejem chaty žalovaným jen řekl, že chce, aby chatu prodal, nic jinému mu neříkal. Oprava provedená panem , jméno FO, je patrná z jím pořízené fotografie.

37. Co se týče charakteru vad, zákon odlišuje mezi vadami, které jsou podstatným porušením smlouvy a vadami, kterou jsou nepodstatným porušením smlouvy. Z tohoto rozlišení také plynou nároky z práva odpovědnosti za vady.

38. Za podstatné porušení smlouvy je třeba ve smyslu § 2002 o.z. považovat takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala.

39. V dané věci je naprosto logické a jednoznačné, že žalované jako prodávající musely rozumně předpokládat, že žalobci jako kupující pokud by věděli o existenci skrytých vad stavby, jejichž oprava si vyžádá statisícové náklady, jak i plyne ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , nikdy by kupní smlouvu neuzavřeli a věc by nekoupili.

40. Podle § 2106 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

41. Žalobci jako kupující tedy mají v souladu s § 2106 odst. 1 o.z. , vzhledem k tomu, že plnění je vadné podstatným způsobem, právo na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, na odstranění vady opravou věci, na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo odstoupit od smlouvy.

42. Právo volby některé ze zmíněných variant má kupující, tj. žalobci. Bylo tedy pouze na žalobcích, jaký způsob nápravy vad vyberou. Žalované byly povinny žalobci vybraný způsob nápravy vad strpět a respektovat.

43. Žalobci od počátku jednání mezi stranami požadovali odstranění vad stavby opravou. O tomto způsobu nápravy se bavili , datum, , kdy proběhla prohlídka chaty tj. objektu č.e. , číslo, v , adresa, statikem , tituly před jménem, , jméno FO, , kdy statik stanovil jednak příčiny poruch stavby– trhlin a navrhoval možnosti jejich opravy. Stejně tak při jednání na místě dne , datum, se účastníci bavili pouze o možnostech opravy poruch stavby, žalobci měli s sebou dokonce posudek na cenu opravy. Stranami byl dohodnut další postup. Žalobci chtěli řešit odstranění prasklin, kdy navrhovali stavební firmu, která doporučila svázání přístavby a hlavní stavby, žalobci požadovali vady opravit. Strany se dohodly, že žalované co nejrychleji seženou firmu, která posoudí stav a navrhne způsob opravy. Při jednání se o slevě z kupní ceny vůbec nehovořilo. To, že žalobci vůči žalovaným uplatnili nárok na opravu trhlin, zcela jednoznačně plyne i z obsahu emailové zprávy , jméno FO, již ze dne , datum, , který žalovaným sdělil, že si , jméno FO, nechali nacenit jednu variantu opravy, a to svázání vedlejší stavby se stavbou hlavní.

44. Za tři dny po schůzce, která se uskutečnila mezi stranami dne , datum, , žalobci po žalovaných uplatnili právo na slevu z kupní ceny ve výši , hodnota, . Toto bylo prokázáno obsahem emailové zprávy ze dne , datum, . Žalované na tento požadavek nepřistoupily – viz jejich, resp. jejich právního zástupce, podání ze dne , datum, .

45. Dle § 2106 odst. 2 o.z. kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná.

46. Rozhodnutí kupujícího o volbě práva z odpovědnosti za vady je jednostranně neměnné. Je možné jej měnit na základě dohody s prodávajícím. Vzhledem k tomu, že žalobci zcela svévolně změnili volbu práva z odpovědnosti za vady a žalované k této změně nedaly souhlas, nebylo možné žalobě na slevu z kupní ceny vyhovět, a proto byla zamítnuta.

47. Pokud žalovaní tvrdili, že vady stavby žalobci žalovaným neoznámili včas a tudíž nelze právo z odpovědnosti za vady přiznat, je třeba v této souvislosti odkázat na ustanovení § 2129 odst. 2 o.z. podle něhož nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. V dané věci vady byly vytknuty v zákonné lhůtě.

48. Výrok soudu ohledně náhrady nákladů řízení má oporu v ustanovení § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Soud úspěšným žalovaným na náhradě nákladů řízení přiznal částku , částka, , která zahrnuje odměnu advokáta , částka, stanovenou dle § 7, 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu (dále jen „AT“) ve znění do , datum, za 9 úkonů á , částka, (příprava převzetí; sepis písemného vyjádření ze dne , datum, ; účast na jednání soudu dne , datum, v době od 9:31 hodin do 12:15 hod – 2 úkony; procesní podání ze dne , datum, ; procesní podání ze dne , datum, ; účast na jednání soudu dne , datum, v době od 9:05 hod do 11:20 hod – 2 úkony); procesní podání ze dne , datum, ) a jeden úkon á , částka, stanovený dle § 7 a § 12 odst. 4 AT ve znění od , datum, , náhradu , částka, za 9 paušálů á , částka, stanovenou dle § 13 odst. 4 AT účinného do , datum, a za jeden paušál á , částka, stanovený dle § 13 odst. 4 AT účinného od , datum, , částku , částka, představující 21% DPH.

49. Lhůta ke splnění povinnosti byla stanovena třídenní v souladu s § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), podle něhož uložil-li soud v rozsudku povinnost, je třeba ji splnit do tří dnů od právní moci rozsudku.