11 C 23/2020

Plný text

Okresní soud v Jičíně rozhodl samosoudcem Mgr. Tomášem Chrástem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného žaloba o určení neplatnosti výpovědi z nájmu

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá určení, že výpověď nájemní smlouvy ze dne 20. 7. 2012 učiněná žalovaným dne 7. 1. 2020, je neplatná, se zamítá.

II. Žádný z účastníků řízení nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce žalobou doručenou soudu dne 5. 2. 2020 požadoval, aby soud rozhodl, že výpověď nájemní smlouvy ze dne 20. 7. 2012 učiněná žalovaným dne 7. 1. 2021 je neplatná. Původně v žalobě uváděl, že se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy. K odůvodnění žaloby uvedl, že žalovaný nabyl 6. 8. 2019 vlastnické právo k pozemku [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], [územní celek]. Žalobce získal vlastnické právo k tomuto pozemku v insolvenčním řízení, které se týkalo dlužníka pana [jméno] [příjmení], který byl původní majitel tohoto pozemky. Žalobce uzavřel s panem [příjmení] 20. 7. 2012 smlouvu o nájmu předmětného pozemku, kterou byl sjednán nájem tohoto pozemku na dobu určitou do 20. 7. 2037. Od té doby, co se žalobce dozvěděl o převodu vlastnického práva na žalovaného, se žalobce snažil žalovaného kontaktovat telefonicky a písemně, aby mu umožnil vstup na předmětný pozemek, kde jsou umístěny i věci žalobce. Žalovaný tyto žádosti odmítal, nájemní smlouvu nerespektoval, žalobci zakazoval vstup na pozemek. Dne 8. 1. 2020 obdržel žalobce výpověď nájemní smlouvy, v níž žalovaný jako důvod k výpovědi uvedl neuhrazení záloh na nájemné. Žalobce uvedl, že zálohy na nájemné zaplatil původnímu vlastníkovi panu [příjmení] a nemá proto žádný dluh na nájemném či na zálohách nájemného. Žalobce dále poukázal na to, že žalovaný směšuje výpověď a odstoupení od smlouvy. Ačkoliv žalovaný nazval své podání výpovědí (odstoupením) nájemní smlouvy, z jeho obsahu je zřejmé, že žalovaný měl v úmyslu vypovědět nájemní smlouvu. Žalobce byl také poučen o možnosti podat návrh na soudní přezkum výpovědi, což žalobce také touto žalobou učinil. U jednání soudu dne 17. 6. 2021 žalobce uvedl, že se nedomáhá přezkoumání výpovědi ve smyslu § 2290 o.z., ale domáhá se určení její neplatnosti dle § 80 o.s.ř. Uvedl, že naléhavý právní zájme na tomto určení spočívá v tom, že by žalobci v důsledku podané výpovědi zaniklo právo užívat předmětný pozemek.

2. Žalovaný žalobou nesouhlasil. Uvedl, že předmětný pozemek zakoupil v rámci insolvenčního řízení týkající se týkajícího se pana [jméno] [příjmení]. Ve výpisech z katastru nemovitostí nebylo uvedena žádná nájemní smlouva ani věcné břemeno tykající se tohoto pozemku. Poté, co došlo k převodu pozemku na žalovaného v katastru nemovitostí, žalovanému dne 1. 11. 2019 přišel dopis od žalobce, ve kterém mu oznámil, že nájemcem předmětného pozemku, protože s původním majitelem [jméno] [příjmení] sepsal 20. 7. 2012 nájemní smlouvu na dobu určitou do 20. 7. 2037. K tomu byla připojena nájemní smlouva bez podpisových doložek. Žalobce uvedl, že zpochybnil platnost této nájemní smlouvy a sdělil žalobci, že si nepřeje, aby jej pozemek užíval. Po druhém dopise od žalobce, žalovaný žalobci sdělil, že zpochybňuje datum uzavření předkládané nájemní smlouvy, protože podpisy na smlouvě nejsou nijak ověřeny a tato smlouva mohla být sepsána a podepsána kdykoliv. Insolvenční správkyně žalovaného ujistila, že nájemní smlouva uzavřená mezi žalobcem a panem [příjmení] jsou podvrh. Z náhledu do insolvenčního řízení p. [příjmení] žalovaný zjistil, že insolvenční správkyně a insolvenční soud k p. [příjmení] namítané nájemní smlouvě nepřihlížely. Žalovaný dále zpochybnil platnost nájemní smlouvy, protože měla být uzavřena dle ustanovení § 685 obč., zák., které se týká nájmu bytu. Předmětem nájmu ale není byt, a proto je nájemní smlouva neplatná. Žalovaný uvedl, že vypověděl žalobcem namítanou nájemní smlouvu. Ve výpovědi uvedl, že se jedná i o odstoupení, protože tento pojem byl použit samotné namítané nájemní smlouvě. Žalovaný uvedl, že soud by měl jako předběžnou otázku zkoumat platnost nájemní smlouvy, která měla být dle žalobce uzavřena mezi žalobcem a p. [příjmení].

3. Z provedeného dokazování byly prokázány tyto skutečnosti. Žalovaný je vlastníkem pozemku [anonymizováno] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], [územní celek]. Žalovaný zakoupil tento pozemek od insolvenční správkyně v rámci insolvenčního řízení, které se týkalo dlužníka pana [jméno] [příjmení]. Poté, co se žalovaný stal vlastníkem předmětného pozemku, se na něj obrátil žalobce dopisem z 5. 9. 2019 s tím, že oprávněn předměty pozemek užívat na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřel s p. [příjmení] 20. 7. 2020. Následně žalovanému s dopisem z 18. 9. 2019 zaslal nájemní smlouvu a vyzval jej, aby žalobci přestal bránit v užívání pozemku. Žalovaný v dopisech z 19. 9. 2019 a 7. 10. 2019 neuznal žalobcem uváděný nájemní vztah a sdělil mu, že mu nebude umožňovat vstup a předmětný pozemek. Žalobce žalovanému v dopise z 1. 11. 2019 sdělil, že trvá na platnosti nájemní smlouvy. Poté žalovaný zaslal žalobci listinu označenou jako výpověď (odstoupení) od nájemní smlouvy označenou datem 7. 1. 2020. V této listině se uvádí, že žalovaný jako majitel pozemku vypovídá nájemní smlouvu se dne 20. 7. 2012 týkající se pozemku [anonymizováno] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], [územní celek], protože žalobce nejméně od 11.9 2019 do současné doby neplní své povinnosti, neplatí zálohy na nájemné majiteli předmětného pozemku. V poučení bylo uvedeno, že proti výpovědi má žalobce právo podat k soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi. Toto bylo prokázáno kupní smlouvou uzavřenou mezi [anonymizováno] [jméno] [příjmení], insolvenční správkyní dlužníka [jméno] [příjmení] a žalovaným dne 1. 8. 2019, dopisy žalobce žalovanému z 5. 9. 2019, 18. 9. 2019, 1. 11. 2019, dopisy žalovaného žalobci z 19. 9. 2019 a 7. 10. 2019, listinou označenou jako výpověď (odstoupení) od nájemní smlouvy ze dne 7. 1. 2020, kterou sepsal žalovaný a je určena žalobci.

4. Soud provedl i další důkazy: nájemní smlouva z 20.7.2021 ve vyhotovení předloženém žalobcem (čl. 5, 6), nájemní smlouva z 18. 7. 2019 ve vyhotovení předloženém žalovaným (čl. 27, 28, 67, 68), fotografie, usnesení soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení] z 30. 3. 2016, č. j. [číslo jednací], vyrozumění Policie ČR, obvodní oddělení [obec] z 3. 3. 2020, výdajové pokladní doklady s datem 18. 7. 2009 vystavené žalobcem p. [příjmení], maily z dubna 2021. Soud tyto důkazy blíže nehodnotil, protože je nepovažoval pro toto řízení s ohledem na níže uvedené právní závěry za důležité.

5. Soud neprovedl důkaz výslechem svědka p. [celé jméno žalobce], protože jej s ohledem na níže uvedené právní závěry považoval za nadbytečný.

6. Dle § 2290 z.č. 89/2012 Sb. - dále jen o.z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

7. Dle § 80 o.s.ř. se určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

8. V dané věci je žalobce vlastníkem pozemků [anonymizováno] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], [územní celek]. Žalobce tvrdí, že mu k předmětnému pozemku svědčí nájemní právo a odvolává se na nájemní smlouvu, kterou měl uzavřít s původním vlastníkem panem [příjmení] dne 20. 7. 2012. Žalovaný vypověděl listinou z 7. 1. 2020 žalobcem namítanou nájemní smlouvu týkající se pozemku [anonymizováno] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], [územní celek]. Žalobce požadoval, aby soud přezkoumal oprávněnost této výpovědi a určil její neplatnost.

9. Původně z žaloby vyplývá, že se žalobce domáhá přezkumu výpovědi dle § 2290 o.z. Toto ustanovení umožňuje pouze přezkum výpovědí z nájmu bytu a neumožňuje přezkum výpovědi nájmu pozemku. V dané věci žalobce tvrdí, že mu svědčí nájemní právo k pozemku a žalovaný tuto žalobcem namítanou nájemní smlouvu vypověděl. Protože se jedná o nájem pozemku, nemá soud v daném případě oprávnění ve smyslu § 2290 o.z. a ani na základě dalších ustanovení o.z. právo přezkoumávat oprávněnost výpovědí z nájmu dané žalovaným žalobci. Právo na přezkum výpovědi nevyplývá ani ze zákona č. 40/1964 Sb. – dále jen obč. zák. I dle ustanovení § 711 odst. 4 obč. zák. bylo možné požadovat soudní přezkum výpovědi nájmu a určení její neplatnosti jen v případě nájmu bytu.

10. Žalobce následně v řízení tvrdil, že se domáhá určení, že daná výpověď z nájmu je neplatná. Určení, zda-li tu právní poměr či právo je či není se je možné dle § 80 o.s.ř. domáhat pouze tehdy, je- li na tom právní zájem. Žalobce po výzvě soudu uvedl, že má naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výpovědi, protože pokud by díky podané výpovědi zanikl nájemní poměr, zaniklo by jeho právo užívat daný pozemek. Naléhavý právní zájem, může být dán pravidla jen tehdy, pokud není možné podat žalobu na plnění, ve které by se jako předběžná otázka zkoumalo zda-li došlo k platnému ukončení nájemního poměru, případně k tomu zda-li nájemní poměr trvá či zda-li vůbec kdy existoval. Dle judikatury není dán naléhavý právní zájem za situaci, kdy byly právní vztah nebo právo porušeny a kde je třeba domáhat se ochrany žalobou na plnění, k tomu viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze 24. 5. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1313/2015, z 22. 1 2019, sp. zn. 26 Cdo 2147/2018. V daném případě je zřejmé, že jak žalobce tak i žalovaný mají možnost podat žalobu na plnění, kterou se mohou domáhat ochrany svého práva, o kterém tvrdí, že bylo porušeno (žalobce se může domáhat plnění či ochrany jeho práva na základě jím tvrzené nájemní smlouvy a žalovaný se může domáhat ochrany svého vlastnického práva, když tvrdí, že žalobci nesvědčí žádný nájemní vztah k danému pozemku). V rámci této žaloby na plnění bude prostor zkoumat existenci nájemního poměru k danému pozemku, platnost tohoto nájemního poměru a případně i platnost ukončení nájemního poměru. Jelikož je možné podat tyto žaloby na plnění, není dán ve smyslu § 80 o.s.ř. naléhavý právní zájem na určení platnosti výpovědi z nájmu, kterou dal žalovaný žalobci. Soud proto žalobu žalobce na určení neplatnosti výpovědi zamítl. Z těchto důvodů se soud ani nezabýval tím, zda-li došlo k platnému uzavření nájemní smlouvy mezi žalobcem a p. [příjmení], protože toto bylo s ohledem na nedostatek naléhavého právního zájmu na podané žalobě nadbytečné.

11. Žalovaný byl v řízení zcela úspěšný, a proto by mu dle § 142 odst. 1 o.s.ř. příslušelo vůči žalobci právo na náhradu nákladů řízení. Žalovaný se práva na náhradu nákladů řízení vzdal. Soud proto nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení žádné ze stran.