13 C 131/2025

Plný text

Okresní soud v Jičíně rozhodl soudcem Mgr. Alešem Kopečným ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozená datum bytem adresa žalobce b) Jméno žalobce B , narozený datum bytem adresa žalobce proti žalované: Jméno žalované A , IČO IČO žalované A sídlem adresa insolvenční správkyně dlužníka: právnická osoba ., IČO IČO sídlem adresa o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Výpověď z nájmu nemovitostí, a to pozemku parc. č. st. , číslo, jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , pozemku parc. č. , čísla, vše v k. ú. , adresa, , ze dne 20. 2. 2025, je neoprávněná.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou ze dne 2. 4. 2025 se žalobci domáhali přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, kterou obdrželi od , Jméno žalované A, , insolvenční správkyně dlužníka , jméno žalobkyně, . jakožto pronajímatele nemovitostí, a to pozemku parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , pozemku parc. č. , čísla, to vše v k. ú. , adresa, (dále též jen „předmětné nemovitosti“). V žalobě uvedli, že se nedopustili žádného protiprávního jednání nebo porušení sjednané nájemní smlouvy, řádně také platili veškeré platby pronajímateli. Dále v žalobě uvedli, že měli v úmyslu následně nemovitosti odkoupit, tomu odpovídá též uzavřená smlouva o smlouvě budoucí kupní. S výhledem na vlastnictví předmětných nemovitostí pořídili také hospodářská zvířata, mj. 4 prasata, cca 60 kusů drůbeže a další. Tato sloužila pro jejich vlastní potřebu, avšak v krátké výpovědní lhůtě je nejsou schopni umístit jinam ani porazit.

2. Žalovaná k podané žalobě uvedla, že tuto ani z části neuznává. Nemovitosti jsou sepsány do majetkové podstaty dlužníka, k nemovitostem bylo zřízeno zástavní právo zajištěných a přihlášených věřitelů, podáním výpovědi plnila pokyn zajištěného věřitele. Námitky žalobců taktéž nemohou v probíhajícím insolvenčním řízení obstát. Při jednání dále žalovaná doplnila, že předmětná nájemní smlouva by ve skutečnosti měla představovat spíše smlouvu o smlouvě budoucí kupní či inominátní smlouvu, protože jednotlivé uhrazené částky žalobců měly být následně započteny na kupní cenu za nemovitost. Smlouvu mělo být možné vypovědět ze strany pronajímatele bez uvedení důvodu. Taktéž v návaznosti na předběžný právní názor soudu rozporovala, že by všechny předmětné nemovitosti jako celek sloužily k zajištění bytové potřeby žalobců s ohledem na množství chovaných zvířat, jejichž počet by měl překračovat vlastní potřebu žalobců.

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobci a) a b) jsou manželé.

4. Z provedených listinných důkazů soud zjistil následující: Z listu vlastnictví č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, má soud za prokázané, že předmětné nemovitosti jsou ve vlastnictví dlužníka – společnosti , Jméno žalované B, . Pozemek parc. č. st. , číslo, má výměru 666 m2 a představuje zastavěnou plochu a nádvoří, pozemky parc. č. , čísla, jsou zahradami o výměře 204 m2 a 154 m2. Ve prospěch předmětných nemovitostí je zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc. č. st. , číslo, , naopak předmětné nemovitosti jsou zatíženy mj. věcným břemenem chůze a jízdy ve prospěch pozemku parc. č. st. , číslo, zástavním právem smluvním ve prospěch společnosti , právnická osoba, ., zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve prospěch ČR – Finančního úřadu pro hlavní město , adresa, , exekutorským zástavním právem ve prospěch společnosti , právnická osoba, a ne nemovitostech vázne též vetší počet exekučních příkazů k prodeji nemovitostí.

5. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 2019 soud zjistil, že pronajímatel , Jméno žalované B, . přenechal žalobkyni a) k užívání předmětné nemovitosti včetně vybavení za účelem bydlení, a to na dobu určitou od 1. 6. 2019 do 31. 5. 2030. Žalobkyně a) měla předmětné nemovitosti užívat s další nezletilou osobou. Nájemné bylo stanoveno na částku 9 000 Kč měsíčně a toto nájemné představuje splátku budoucí kupní ceny. Z dalších ustanovení mj vyplývá, že žalobkyně složila kauci ve výši 27 000 Kč nebo že pronajímatel byl oprávněn průběžně zvyšovat nájemné dle výše roční inflace. Ohledně skončení nájmu bylo dohodnuto, že nájem může skončit uplynutím sjednané doby, písemnou dohodou pronajímatele a nájemce, písemnou výpovědí nájemce z jakéhokoliv důvodu nebo bez uvedení důvodu, písemnou výpovědí pronajímatele pro závažné porušení povinností ze strany nájemce. Součástí smlouvy bylo také ujednání, dle kterého žalobkyně a) vyjadřuje zájem koupit předmětné nemovitosti do svého vlastnictví, za tím účelem je uzavřena současně též smlouvu o smlouvě budoucí kupní a též se účastníci smlouvy dohodli, že celková zaplacená částka na nájemném představující akontaci za dobu trvání nájmu se stane součástí kupní ceny za předmětné nemovitosti.

6. Ze dvou dodatků k nájemní smlouvě soud zjistil pouze tolik, že byla průběžně upravována výše nájemného, jiná ustanovení kupní smlouvy měněna nebyla.

7. Z usnesení Městského soudu v Praze ze dne 8. 11. 2024, č.j. , insolvenční spisová značka, , je zřejmé, že byl zjištěn úpadek dlužníka , Jméno žalované B, ., na jeho majetek byl prohlášen konkurz a žalovaná byla ustanovena jeho insolvenčním správcem.

8. Ze soupisu majetkové podstaty v předmětném insolvenčním řízení vzal soud za prokázané, že do majetkové podstaty byly sepsány mj. předmětné nemovitosti, ke kterým žalobci uplatňují práva dle nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 2019 a budoucí kupní smlouvy ze dne 1. 6. 2019, dále k předmětným nemovitostem uplatňují práva , právnická osoba, , FÚ pro hlavní město , adresa, a společnost , právnická osoba9. Podle pokynu zajištěného věřitele , právnická osoba, ze dne 12. 2. 2025 tento udělil pokyn žalované jako insolvenční správkyni k přímému prodeji mj. předmětných nemovitostí a taktéž k ukončení nájemních nebo podnájemních smluv s dlužníkem na mj. předmětných nemovitostech.

10. Z výpovědi z nájmu ze dne 20. 2. 2025 soud zjistil, že žalovaná zaslala oběma žalobcům dopis označený jako „Výpověď z nájmu a poučení“ ve kterém uvádí, že žalobci užívají předmětné nemovitosti na základě nájemní smlouvy a žalovaná tuto nájemní smlouvu vypovídá v souladu s ustanovením § 256 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona (dále jen „ins.z.“). Nájem měl skončit uplynutím výpovědní doby, do té doby byli žalobci povinni nadále platit ujednané nájemné. Součástí bylo taktéž poučení o možnosti vznést námitky proti výpovědi, domáhat se přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, případně podat návrh insolvenčnímu soudu na zrušení výpovědi.

11. Jelikož těžiště sporu leží v právním posouzení, soud pouze ve stručnosti uvádí závěr o skutkovém stavu, dle kterého dlužník , Jméno žalované B, . je vlastníkem předmětných nemovitostí a žalobci se s ním dohodli na užívání předmětných nemovitostí za úplatu za účelem bydlení. Následně byl zjištěn úpadek dlužníka, předmětné nemovitosti byly sepsány do majetkové podstaty a insolvenční správkyně na pokyn zajištěného věřitele zaslala žalobcům výpověď z nájmu, která se však byla odůvodněna pouze uvedeným pokynem zajištěného věřitele.

12. Soud neprovedl dokazování vyrozuměním insolvenční správkyně ze dne 13. 2. 2025, smlouvou o smlouvě budoucí kupní, smlouvou o poskytnutí investiční zálohy a o realizaci pronájmu, výpisy z účtu, poštovními poukázkami a příjmovým dokladem o platbách nájemného, informacemi o nemovitostech z katastru nemovitostí, elektronickou komunikací mezi dlužníkem a žalobkyní, předpisem pojistného a dokladem o zaplacení, informací o výši daně z nemovitostí a platebním výměrem k této dani, neboť s ohledem na právní posouzení věci soudem by bylo uvedené dokazování nadbytečné a soud by z těchto důkazů nemohl učinit žádná zjištění významná pro rozhodnutí ve věci.

13. Po právní stránce se soud na prvním místě zabýval hodnocením samotné nájemní smlouvy, tedy zda se jedná skutečně o nájemní smlouvu nebo zda se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí či jinou inominátní smlouvu, jak namítala žalovaná.

14. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o.z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

15. Z provedeného dokazování vyplynulo, že pronajímatel přenechal žalobkyni a) k dočasnému užívání na dobu určitou individuálně určené nemovité věci v jeho vlastnictví a žalobci měli za toto užívání hradit peněžité protiplnění. Tato situace naplňuje všechny esenciální znaky nájemní smlouvy. Taktéž z vedlejších ujednání dotčené smlouvy (peněžitá jistota ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, průběžné zvyšování nájemného o inflaci) se soudu jeví, že strany smlouvy spolu uzavřely nájemní vztah. Soud nepřisvědčil námitce žalované, že by se mělo jednat o smlouvu o smlouvě budoucí kupní, neboť tato byla uzavírána zvlášť jako samostatné právní jednání stran (soud tuto smlouvu k důkazu neprováděl, její existenci však zjistil jednak z textu samotné nájemní smlouvy, jednak též ze soupisu majetkové podstaty, kde je taktéž uvedena). Je tedy zjevné, že strany sice chtěly uzavřít současně smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ale učinily tak prostřednictvím jiného právního jednání. I ze samotného znění výpovědi taktéž vyplývá, že žalovaná posuzovala smlouvu jako nájemní a svoji výpověď koncipovala jako výpověď z nájmu. Takto je podání označeno, v textu se uvádí, že žalobci užívají nemovitosti na základě nájemní smlouvy, že žalovaná tuto nájemní smlouvu vypovídá a poučení žalobců o možnostech obrany také plně odpovídá variantě nájemní smlouvy. Zdejší soud tudíž nemá žádné pochybnosti, že obě strany skutečně ke smlouvě jako k nájemní přistupovaly. Případný budoucí zápočet uhrazeného nájemného na kupní cenu na uvedeném ničeho nemění, protože uvedená nájemní smlouva z hlediska svého obsahu nesplňuje ani nezbytné náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí či dokonce smlouvy kupní. Z pohledu zdejšího soudu je spíše otázka, zda by v případě zamýšleného převodu vlastnického práva v budoucnu nebyla ve skutečnosti uzavřena spíše smlouva darovací či smlouva kupní, avšak s cenou pouze ve výši případného doplatku, nikoliv ve výši uhrazeného nájemného. Tyto úvahy jsou však již spíše spekulativní a slouží pouze pro dokreslení závěru soudu o povaze smlouvy jako smlouvy nájemní.

16. V dalším kroku soud hodnotil, zda se jednalo o nájem bytu dle ust. § 2235 a násl. o.z. a zda v tomto režimu byly pronajaty všechny nemovitosti.

17. Podle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

18. Podle § 2236 odst. 1 o.z. bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.

19. Podle § 2236 odst. 3 o.z. je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

20. Podle § 501 o.z. soubor jednotlivých věcí náležejících téže osobě, považovaný za jeden předmět a jako takový nesoucí společné označení, pokládá se za celek a tvoří hromadnou věc.

21. V projednávané věci má soud za prokázané, že oba žalobci bydlí v domě č.p. , číslo, , který je součástí pozemku parc. č. st. , číslo, v k.ú. , adresa, (žalobci takto označili své bydliště v žalobě, je takto evidováno v ISZR, soud jim na tuto adresu doručoval písemnosti a žalobci na ně adekvátně reagovali) a za účelem bydlení jim byly nemovitosti taktéž výslovně pronajaty. Nejméně uvedená nemovitost tedy zjevně slouží k zajišťování bytových potřeb žalobců.

22. Pokud se týká nemovitostí parc. č. , čísla, v k.ú. , adresa, , zdejší soud hodnotil na prvním místě jejich výměru a vztah k nemovitosti uvedené výše. V obecné rovině jistě mohou nastat případy, kdy k zajištění bytové potřeby slouží jen některé pronajaté nemovitosti a další, byť jsou pronajímány společně, již slouží zcela jiným účelům, například podnikatelským či ryze rekreačním. Obzvlášť významné může takové posouzení být v případech, kdy další, související, pozemky dosahují v porovnání s nemovitostí určenou k bydlení významné výměry. Zdejší soud nepochybuje, že v některých případech například rozlehlá pole, sady, louky, velké zahrady či jiné nemovitosti, přestože mohou souviset s nemovitostí určenou k bydlení a být pronajímány společně, již bytovou potřebu nájemců neuspokojují. V nyní projednávané věci však plocha dvou dalších pozemků dohromady dosahuje jen asi poloviny plochy pozemku „primárního“. Všechny nemovitosti byly žalobkyni a) pronajaty jako jeden funkční celek jednou smlouvou a z jejího znění nikterak nevyplývá, že by měly být nemovitosti jakkoliv rozlišovány z hlediska užívání.

23. Konečně soud akcentuje taktéž obecný zájem (opakovaně zmíněný například v judikatuře Ústavního soudu) aby soudní rozhodnutí přispívala spíše k vyřešení sporných otázek než naopak k tvorbě nových sporných situací. Pokud by soud přistoupil na funkční dělení předmětných nemovitostí a přiznal některým z nich jinou míru ochrany než jiným, pak nelze vyloučit, že by ve vztahu k některým nemovitostem nájemní smlouva platně zanikla a u jiných trvala nadále. Objem právních i ryze praktických problémů spojených s takovým závěrem (nutnost stanovení nájemného jen ve vztahu ke zbývajícím pozemkům, zajištění přístupu na pozemky, u kterých by nájemní smlouva skončila atd.) by byl zcela nepřiměřený k významu, kterým by bylo snadnější zpeněžení cca třetiny výměry předmětných nemovitostí (přičemž takový závěr o snadnějším zpeněžení je s ohledem na problémy zmíněné výše taktéž diskutabilní). Naznačený postup dle zdejšího soudu nemůže z pohledu proporcionality v žádném případě obstát.

24. S ohledem na výše popsané proto soud považoval všechny předmětné nemovitosti za věc hromadnou, která byla jako celek pronajata za účelem zajištění bytových potřeb žalobkyně.

25. K možnosti obdobného závěru v minulosti dospěla i soudní judikatura, kdy Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 24. 7. 2007, č.j. 32 Odo 1263/2006 uvedl, že „předmětem nájmu může být i soubor věcí v právním smyslu, podle okolností např. byt, nebytové prostory, pozemek, které se pronajímají ke specifickému účelu jako ucelený soubor, jako věc hromadná (universitas rerum), kdy nejde o nájem jednotlivých nemovitostí, nýbrž o nájem věci podle § 663 a násl. obč. zák. ve smyslu § 118 odst. 1 obč. zák., podle něhož předmětem občanskoprávních vztahů jsou mimo jiné věci. Rovněž v daném případě smyslem a účelem nájmu bylo pronajmout jednotlivé věci (nebytové prostory a parkovací místa) jako ucelený soubor, jako věc hromadnou, neboť projev vůle účastníků směřoval nikoliv k tomu, aby nájemce užíval samostatně a nezávisle na sobě nebytové prostory a parkovací místa, ale aby tyto věci, které za odlišných okolností tvoří samostatný předmět občanskoprávních vztahů, byly užívány společně jedním nájemcem.“ Na tuto judikaturu odkazuje též i odborná literatura, k tomu srov. Bajura, Salač. § 2236 (Pojem byt). In Švestka, Dvořák, Fiala a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520). Wolters Kluwer.

26. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

27. Podle § 2270 odst. 1 o.z. uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu; společným nájemcem bytu se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě.

28. Podle § 745 odst. 1 o.z. je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo; při pozdějším uzavření nájemní smlouvy vzniká oběma manželům společné nájemní právo účinností smlouvy. To platí obdobně i v případě jiného obdobného závazkového práva.

29. Z uvedeného vzal soud za splněnou aktivní legitimaci obou žalobců k podání žaloby. Tito vystupují jako manželé v postavení společných nájemců nemovitosti určené k bydlení a v návaznosti na obdrženou výpověď se obrátili na soud s návrhem na přezkoumání oprávněnosti takové výpovědi.

30. Současně institut přezkoumání oprávněnosti výpovědi je nutné chápat v širším významu. Po nájemcích jako slabší smluvní straně, právních laicích a v předmětné věci jsou tito dokonce v postavení spotřebitelů, nelze požadovat, aby důsledně rozlišovali drobné nuance mezi nicotností, neplatností (absolutní či relativní) či neoprávněností výpovědi. Naopak žalobu na přezkoumání oprávněnosti je nutné požadovat za obecný prostředek obrany, kterým se nájemce může domáhat, aby soud přezkoumal podání výpovědi ve všech širších souvislostech a zajistil, že nájemce není neoprávněně zkrácen na svých právech v tak zásadní otázce jako je zajištění bydlení jako jedné ze základních životních potřeb.

31. Tento závěr zastává taktéž komentářová literatura, dle které „nájemce se v řízení podle § 2290 domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“. Soud se tak v tomto řízení zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, a zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. Dále zdůraznil, že přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení je třeba chápat v širším smyslu, a zjistí-li soud v řízení podle § 2290, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, a je proto „v širším smyslu“ neoprávněná.“ (Bajura, Salač. § 2290 (Přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem). In Švestka, Dvořák, Fiala a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520). Wolters Kluwer.) K obdobným závěrům dospěl též Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, rozsudku ze dne 15.11.2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, nebo usnesení ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 542/2019.

32. Podle § 256 odst. 1 ins.z. insolvenční správce je po prohlášení konkursu oprávněn vypovědět nájemní smlouvu nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou; výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce. Ustanovení občanského zákoníku o tom, v kterých případech a za jakých podmínek může pronajímatel vypovědět nájem bytu, tím nejsou dotčena.

33. Uvedené ustanovení je dle zdejšího soudu nutné chápat vždy v kontextu s úpravou dle příslušných ustanovení občanského zákoníku. Insolvenční zákon dává insolvenčnímu správci možnost vypovědět navíc oproti základní úpravě dle o.z. též i nájemní smlouvu na dobu určitou a případně zkracuje výpovědní lhůtu, pokud byla sjednána delší než zákonná. Jiné podmínky výpovědi z nájmu a zejména výpovědi z nájmu bytu, stanovené občanským zákoníkem, však nadále zůstávají v platnosti.

34. Popsanému opět odpovídají i závěry odborné literatury, podle které „Při ukončování nájemní či podnájemní smlouvy formou výpovědi postupuje insolvenční správce v souladu s obecnou právní úpravou (§ 2225 a násl. obč. zák.). Výjimkou je možnost ukončit nájemní či podnájemní smlouvu i v případě, že byla sjednána na dobu určitou. Další výjimka se uplatní v otázce délky výpovědní lhůty, která nesmí být delší než tři měsíce. Je to speciální úprava k obecně stanoveným výpovědním lhůtám, které se, pokud jsou delší než tři měsíce, nepoužijí. Výjimku z postupu insolvenčního správce při ukončování nájemních smluv uzavřených dlužníkem jako pronajímatelem tvoří nájmy bytu. Nájemce bytu jako osoba požívající dle občanského zákoníku zvláštní ochrany má tuto ochranu zajištěnou i prostřednictvím přímého odkazu v insolvenčním zákoně.“ (Korman. § 256 (Výpověď smlouvy po prohlášení konkursu). In Kozák, Brož, Stanislav, Strnad, Zrůst, Žižlavský a kol. Insolvenční zákon: Komentář. Wolters Kluwer.) nebo „Pokud jde o nájemní nebo podnájemní smlouvy, má pro ně prohlášení konkursu na majetek dlužníka ty účinky, že insolvenční správce je po prohlášení konkursu oprávněn vypovědět nájemní smlouvu nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem (jako pronajímatelem nebo nájemcem anebo podnájemcem) ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou, s tím, že výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce. Ustanovení má umožnit insolvenčnímu správci snazší zpeněžení věci nezatížené nájemním nebo podnájemním vztahem tam, kde byl dlužník pronajímatelem, nebo naopak snížení výdajů majetkové podstaty tam, kde byl dlužník nájemcem nebo podnájemcem. Jde-li o nájem bytu, může jej insolvenční správce (jako pronajímatel) vypovědět jen ze zákonných důvodů uvedených v § 2288 OZ.“ (Maršíková, §256 (Výpověď nájemní smlouvy). In Maršíková a kol. Insolvenční zákon: Komentář. Nakladatelství Leges).

35. Obdobnou otázku řešil též i Nejvyšší soud a v rozsudku ze dne 28. .2 2013, sp. zn. 29 Cdo 1519/2011, dospěl též ke shodným závěrům, že „Vypovídá-li správce konkursní podstaty v postavení pronajímatele smlouvu o nájmu bytu, musí dodržet podmínky stanovené v § 711 obč. zák. a obranou nájemce, který s výpovědí nesouhlasí, je žaloba o určení neplatnosti výpovědi (§ 711 odst. 5 obč. zák.).“ Uvedené rozhodnutí se dotýkalo předchozí právní úpravy dle § 14 odst. 5 zákona č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, avšak při porovnání uvedeného ustanovení a nyní platného § 256 odst. 1 ins.z. je nutné dojít k závěru, že tato obě (s výjimkou terminologických změn) sledují zcela shodný účel. Dle zdejšího soudu je tedy uvedená judikatura plně aplikovatelná i za nové právní úpravy.

36. Dle § 2288 odst. 1 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebod) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

37. Podle § 2288 odst. 2 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, žea) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

38. Podle § 2288 odst. 3 o.z. vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

39. Ve výpovědi v tomto případě nebyl uveden vůbec žádný výpovědní důvod, resp. důvodem byl toliko pokyn věřitelů vůči insolvenční správkyni. Takový důvod pro výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele však o.z. nepřipouští.

40. Promítnuto na projednávanou věc zdejší soud uzavírá, že žalobci byli nájemci předmětných nemovitostí v režimu nájmu bytu, požívali tedy zvýšené ochrany dle o.z. spočívající mj. v omezení výpovědní důvodů ze strany pronajímatele. Insolvenční správkyně v postavení pronajímatele nepostupovala řádně pokud výpověď z nájmu odůvodnila pouze pokynem věřitelů a nesplnila podmínky, za jakých by byla výpověď nájemní smlouvy dle § 2288 o.z. platná. Soud proto žalobě vyhověl a rozhodl výrokem I. tohoto rozsudku, že výpověď z nájmu nemovitostí, a to pozemku parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , pozemku parc. č. , čísla, , to vše v k. ú. , adresa, , ze dne 20. 2. 2025, je neoprávněná.

41. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že plně úspěšní žalobci by měli právo na náhradu nákladů řízení. Oba žalobci se však náhrady nákladů řízení vzdali, proto soud rozhodl, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů řízení právo.