203 C 4/2021

Plný text

Okresní soud v Jičíně rozhodl soudkyní JUDr. Drahomírou Šorfovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno celé jméno žalovaného , anonymizováno . sídlem adresa o 5.510.000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba žalobkyně, kterou se domáhala, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni: a) 510.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % p.a. z 510.000 Kč od 2. 7. 2018 do zaplacení, a b) 5.000.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10% p.a. z 5.000.000 Kč od 26.9.2019 do zaplacení, <b>se zamítá.</b>

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náklady řízení 174.046,40 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Žalobkyně podala u soudu žalobou, kterou se domáhala, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni 510.000 Kč s příslušenstvím, představující zálohu na kupní cenu nemovitých věcí dle plánované kupní smlouvy, k jejímuž uzavření nakonec nedošlo, a částku 5.000.000 Kč s příslušenstvím jakožto smluvní pokutu, která ji náleží za porušení smluvní povinnosti žalovaným. Tvrdila, že její právní předchůdkyně, [právnická osoba] a.s., se sídlem [adresa žalobkyně], [PSČ] [obec], [IČO], uzavřela s žalovaným dne 13. 1. 2017 smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy (dále SOB), jejímž předmětem byl závazek žalovaného uzavřít s ní kupní smlouvu, kterou na právní předchůdkyni žalobkyně převede vlastnická práva k pozemkům p. [číslo] zapsaným na listu vlastnictví [číslo] pro k.ú. [obec] za kupní cenu [číslo] Kč/m2. V článku III.

5. SOB se právní předchůdkyně žalobkyně zavázala poskytnout ve lhůtě 14-ti dnů ode dne podpisu této smlouvy žalovanému zálohu na kupní cenu ve výši 510.000 Kč, což splnila dne 27. 1. 2017. V článku III.

1. SOB bylo sjednáno, že právní předchůdkyně žalobkyně vyzve žalovaného k uzavření kupní smlouvy bezodkladně po nabytí právní moci územního rozhodnutí na stavbu nákupního centra, zamýšlenou na předmětných pozemcích, vydaného příslušným stavebním úřadem. Na straně právní předchůdkyně žalobkyně bez jejího zavinění vznikla nemožnost získat územní rozhodnutí na stavbu nákupního centra, neboť se ji nepodařilo zajistit k zamýšlené stavbě přístup. Z tohoto důvodu bylo zřejmé, že bez zavinění žalobkyně nedojde k uzavření kupní smlouvy na pozemky žalovaného, tuto skutečnost oznámila žalovanému přípisem ze dne 14. 6. 2018 a současně jej vyzvala k vrácení poskytnuté zálohy 510.000 Kč na kupní cenu pozemků v termínu do sedmi dnů od doručení výzvy, čemuž však žalovaný nevyhověl. V SOB si pak účastníci smlouvy sjednali, že pokud žalovaný uzavře s třetí osobou kupní či obdobnou smlouvu, týkající se předmětných pozemků p. [číslo] v k.ú. [obec], nebo pokud způsobí svým jednáním jejich zatížení právy třetích osob v době platnosti této smlouvy bez předchozího souhlasu právní předchůdkyně žalobkyně, je tato oprávněna požadovat na žalovaném úhradu smluvní pokuty ve výši 5.000.000 Kč. Žalovaný v době trvání SOB bez předchozího souhlasu žalobkyně všechny předmětné pozemky prodal a žalobkyně jej vyzvala k úhradě smluvní pokuty 5.000.000 Kč do 25. 9. 2019, a to výzvou ze dne 10. 9. 2019. K úhradě uvedené částky však ze strany žalovaného nedošlo.

2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby žalobkyně v celém rozsahu. Poukazoval na to, že SOB, jejíž text koncipovala právní předchůdkyně žalobkyně, opravňuje žalovaného ponechat si složenou zálohu na budoucí kupní cenu ve výši 510.000 Kč jako smluvní pokutu, pokud nebude kupní smlouva uzavřena z důvodů na straně budoucího kupujícího. Smlouva byla uzavřena dne 13. 1. 2017, nejzazší den, kdy měla žalobkyně žalovaného vyzvat k uzavření realizační smlouvy, je den 13. 1. 2018. Pokud žalobkyně v této zákonné lhůtě žalovaného nevyzvala k uzavření realizační smlouvy, zanikla žalovanému marným uplynutím lhůty k učinění výzvy povinnost realizační smlouvu uzavřít dle § 1788 odst. 1 občanského zákoníku, neboť se jedná o lhůtu prekluzivní, k jejímuž uplynutí by soud měl k tomuto přihlédnout ex offo. Smluvní strany smlouvy si ujednaly, že nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně budoucího kupujícího, zůstává poskytnutá záloha budoucímu prodávajícímu jako smluvní pokuta. Marné uplynutí prekluzivní lhůty bylo zaviněno právní předchůdkyní žalobkyně, proto žalovanému vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 510.000 Kč bez DPH. Smlouva žádný termín k uzavření budoucí smlouvy nestanoví, právní předchůdkyně žalobkyně mohla tedy vyzvat žalovaného k uzavření smlouvy do jednoho roku, tedy do 13. 1. 2018. Tuto výzvu neučinila vůbec, namísto toho dopisem ze dne 14. 6. 2018, tedy více než 5 měsíců po zániku povinnosti žalovaného uzavřít na výzvu žalobce budoucí smlouvu, žalovanému sdělila, že k uzavření smlouvy nedojde z důvodů nikoliv na straně žalobkyně. Povinnost žalovaného po výzvě uzavřít budoucí kupní smlouvu zanikla, zanikla proto i možnost vzniku nároku na smluvní pokutu 5.000.000 Kč. Podle žalovaného právo na smluvní pokutu nevzniklo, protože smluvní pokutou zajišťovaná povinnost již neexistovala, neboť zanikla ke dni 13. 1. 2018. Vyhovět žalobě žalobkyně nelze ani proto, že právní předchůdkyně žalobkyně neměla zájem o uzavření budoucí smlouvy kupní, a ujednaná smluvní pokuta tak již neplnila zajišťovací, sankční ani kompenzační funkci a ztratila tak svůj smysl. Mohlo by se tak jednat o šikanózní uplatňování nároku na zaplacení smluvní pokuty vůči žalovanému, či o zneužití institutu smluvní pokuty k poškození žalovaného nebo o požadavek rozporný s dobrými mravy. Výši smluvní pokuty navíc žalovaný pokládá za nepřiměřenou, a protože žalobkyni nevznikla žádná škoda, bylo by ji na místě snížit, vzhledem ke všem souvislostem až na nulovou hodnotu.

3. Výpisem z obchodního rejstříku je prokázáno, že žalobkyně je právní nástupkyní [právnická osoba] a. s., [IČO], se sídlem [adresa žalobkyně], neboť v důsledku fúze sloučením s žalobkyní přešlo jmění uvedené zanikající společnosti na žalobkyni, která tak vstoupila do jejího právního postavení.

4. Smlouvou o uzavření budoucí kupní smlouvy, uzavřenou právní předchůdkyní žalobkyně a žalovaným dne 13. 1. 2017, je prokázáno, že žalovaný se zavázal, že po splnění podmínek stanovených v této smlouvě uzavře s právní předchůdkyní žalobkyně kupní smlouvu, kterou na ni převede svá vlastnická práva pozemkům p. [číslo] zapsaným na [list vlastnictví], vedeném pro obec a k.ú. [obec], za kupní cenu 1.250 Kč za m2 pozemku. Ustanovení oddílu III. 1. smlouvy stanovilo, že právní předchůdkyně žalobkyně vyzve žalovaného k uzavření kupní smlouvy bezodkladně po nabytí právní moci územního rozhodnutí na zamýšlenou stavbu, vydaného příslušným stavebním úřadem. Právní předchůdkyně žalobkyně byla ale dle téhož ustanovení oprávněna vyzvat žalovaného k uzavření kupní smlouvy i bez ohledu na splnění podmínky nabytí právní moci územního rozhodnutí na stavbu kdykoliv v době platnosti této smlouvy. Žalovaný se zavázal, že během trvání smlouvy neuzavře s třetí osobou kupní ani obdobnou smlouvu týkající se předmětných nemovitostí ani s nimi nebude disponovat tak, aby je zatížil právy ve prospěch třetích osob. Podle oddílu III. 3, pokud žalovaný uzavře s třetí osobou kupní či obdobnou smlouvu týkající se předmětných nemovitostí, nebo pokud způsobí svým jednáním zatížení předmětné nemovitost právy třetích osob v době platnosti této smlouvy bez předchozího souhlasu budoucího kupujícího nebo nedodrží svůj závazek uzavřít kupní smlouvu podle ustanovení 3.1 této smlouvy, je právní předchůdkyně žalobkyně oprávněna požadovat úhradu smluvní pokuty ve výši 5.000.000 Kč s tím, že úhradou této smluvní pokuty není dotčeno její právo na náhradu vzniklé škody. Oddíl III. 4 stanovil, že žalovaný má právo od této smlouvy odstoupit, pokud nebude budoucím kupujícím vyzván k uzavření předmětné kupní smlouvy nejpozději do 12 měsíců od podpisu této smlouvy. Pokud však právní předchůdkyně žalobkyně předloží před uplynutím výše uvedené lhůty budoucímu prodávajícímu vydané územní rozhodnutí, které ještě nenabylo právní moci, bude uvedená lhůta pro uskutečnění výzvy prodloužena o 30 kalendářních dnů. V případě odvolání účastníka správního řízení ve věci umístěné stavby se výše uvedená lhůta dnem podání odvolání přeruší na dobu do dne pravomocného skončení příslušného odvolacího řízení. Dle oddílu III. 5 právní předchůdkyně žalobkyně se zavázala poskytnout ve lhůtě 14 dnů od podpisu této smlouvy žalovanému zálohu na kupní cenu ve výši 510.000 Kč bez DPH na účet. Smluvní strany se dohodly, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně budoucího kupujícího zůstává poskytnutá záloha budoucímu prodávajícímu jako smluvní pokuta. Přílohou č.1 smlouvy je kupní smlouva o prodeji nemovitostí, kterou účastníci zamýšleli jako smlouvu realizační uzavřít, připojeno je i pověření [anonymizováno] [jméno] [příjmení] k jednání a podpisu smlouvy za právní předchůdkyni žalobkyně.

5. Výpisy z katastru nemovitostí na [list vlastnictví], vedeném pro obec a k.ú. [obec] Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín je prokázáno, že ke dni 13. 1. 2017 byl jako vlastník pozemků p. [číslo] evidován žalovaný, ke dni 5. 9. 2019 však byla jejich vlastnicí již společnost [právnická osoba] Nabývacím titulem je smlouva kupní ze dne 11. 2. 2019 s právními účinky zápisu k témuž dni s tím, že zápis byl proveden 5. 3. 2019. Písemným vyhotovením této smlouvy je prokázáno, že žalovaný pozemky p. [číslo] v k. ú. [obec], prodal této společnosti za kupní cenu 8.000.000 Kč.

6. Výpisem z katastru nemovitostí na [list vlastnictví], vedeném pro obec a k.ú. [obec] Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín je prokázáno, že vlastnicí pozemku parc. [číslo] je společnost [právnická osoba]

7. Mezi účastníky je nesporné, že právní předchůdkyně žalobkyně odeslala na účet žalovaného z 27. 1. 2017 částku 510.000 Kč, této skutečnosti odpovídá i výpis z účtu předchůdkyně žalobkyně u [právnická osoba] [číslo].

8. Elektronickou komunikací z února a března 2018, vedenou mezi jednatelem právní předchůdkyně žalobkyně a synem žalovaného je prokázáno, že právní předchůdkyně se snažila o prodloužení sjednané jednoroční lhůty k odstoupení žalovaného od smlouvy. Syn žalovaného požadoval za takovou úpravu smlouvy navýšení„ nevratné zálohy“ o 300.000 Kč, jednatel žádal o zvážení jeho požadavku vzhledem k cenové náročnosti zajištění příjezdu na předmětné pozemky. Přílohou korespondence je dodatek č. 1 smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy o prodeji nemovitosti ze dne 13. 1. 2017, jímž by bylo zrušeno ustanovení III.4 budoucí kupní smlouvy (míněna ale zřejmě byla SOB) a nahrazeno ustanovením, dle něhož by žalovaný měl možnost odstoupit od smlouvy, pokud nebude budoucím kupujícím vyzván k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 24 měsíců od podpisu této smlouvy. Dodatek není žádnou ze stran podepsán.

9. Dopisem právní předchůdkyně žalobkyně ze dne 14. 6. 2018, adresovaným žalovanému je prokázáno, že právní předchůdkyně žalobkyně žalovanému sdělila, že je nepochybné a hodnověrně prokázané, že její záměr vybudovat pozemcích [číslo] v [katastrální uzemí] stavbu nákupního centra, nebude realizován, a to proto, že společnost [právnická osoba] jako vlastník pozemku [číslo] v katastrálním území Jičín odmítla část tohoto pozemku právní předchůdkyni žalobkyně prodat a odmítla též zřízení věcných břemen v její prospěch, čímž je znemožněn přístup k předmětným pozemkům. Z uvedených důvodů je dle ní zřejmé, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu nikoliv na straně právní předchůdkyně žalobkyně, ale z důvodu na straně třetí osoby, společnosti [právnická osoba] Právní předchůdkyně žalobkyně proto vyzvala žalovaného, aby ji do sedmi kalendářních dnů od doručení této výzvy vrátil na účet celou poskytnutou zálohu na kupní cenu ve výši 510.000 Kč. V případě, že nedojde v uvedené lhůtě k vrácení, bude nucena vrácení uplatňovat soudní cestou.

10. Dopisem žalovaného právní předchůdkyni žalobkyně ze dne 2. 7. 2018 je prokázáno, že žalovaný nárok na vrácení částky 510.000 Kč neuznal, neboť k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu straně právní předchůdkyně žalobkyně, z čehož vyvodil, že záloha 510.000 Kč mu připadá jako smluvní pokuta.

11. Dopisem právní předchůdkyně žalobkyně ze dne 4. 10. 2018 tato zopakovala žalovanému, že záměr vybudovat na předmětných pozemcích stavbu nákupní centra nebude možno realizovat z důvodů na straně [právnická osoba], která odmítla prodej části pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] a současně odmítla zřízení věcných břemen ve prospěch právní předchůdkyně žalobkyně, čímž je znemožněn přístup k předmětným pozemkům a záměr právní předchůdkyně žalobkyně na realizaci budoucí výstavby nákupní centra. Vyjádřila přesvědčení, že žalovaný neoprávněně disponuje peněžní částkou 510.000 Kč, a vyzvala jej proto k vrácení do 30. 10. 2018. Na tento dopis žalovaný reagoval dopisem z 15. 10. 2018, v němž uvedený požadavek odmítl stejně jako argument, že k uzavření realizační smlouvy nedošlo z důvodu na straně [právnická osoba] Zdůraznil, že žalovaný měl zájem realizační smlouvu uzavřít a že právní předchůdkyně žalobkyně přenáší svou odpovědnost na něho. Nárok na vrácení zálohy neuznal s tím, že záloha mu zůstává jako smluvní pokuta.

12. Jak prokazuje spis Okresního soudu v Jičíně sp. zn. 105 C 18/2019, nárok na vrácení smluvní pokuty 510.000 Kč u soudu uplatnila právní předchůdkyně žalobkyně už dne 13. 9. 2019. Řízení bylo usnesením ze 3. 3. 2020 č. j. 105 C 18/ 2019 přerušeno podle § 110 o.s.ř. a usnesením ze dne 5. března 2021, č. j. 5 C 18/2019-63 bylo řízení zastaveno. Posledně uvedené usnesení nabylo právní moci dne 10. 4. 2021. V průběhu tohoto řízení se účastníci pokoušeli o smírné vyřešení věci, o čemž svědčí email zástupce žalovaného adresovaný zástupci žalobkyně, v němž je žalobkyni nabízena možnost odkoupit pozemky od nového majitele.

13. Výzvou z 10. 9. 2019 je prokázáno, že právní předchůdkyně žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě smluvní pokuty 5.000.000 Kč do 25. 9. 2019, protože své nemovitosti, jichž se týkala smlouva o smlouvě budoucí, prodal kupní smlouvou z 11. 2. 2019. Připojila upozornění, že pokud v úhradě nedojde, bude částka vymáhána soudně.

14. Dopisem žalovaného ze dne 16. 9. 2019 je prokázáno, že žalovaný nárok právní předchůdkyně žalobkyně neuznal a odmítl 5.000.000 Kč zaplatit vzhledem k tomu, že došlo k zániku primárního závazku, který smluvní pokuta zajišťovala. Poukázal na to, že dopisem ze dne 14. 6. 2018 právní předchůdkyně žalobkyně žalovanému sdělila, že je zřejmé, že k uzavření kupní smlouvy nedojde, a pokud by přesto pořád úhradu smluvní pokuty požadovala, šlo by o zneužití práva ve smyslu § 8 občanského zákoníku.

15. Výpovědí svědka [příjmení] [jméno] [příjmení], jenž za právní předchůdkyní žalobkyně [příjmení] uzavřel, je prokázáno, že zpracovával pro jednoho z klientů developerský projekt a v souvislosti s tím vyjednával s žalovaným o zakoupení předmětných pozemků. Žalovaný nechával za sebe jednat svého syna [celé jméno žalovaného] ml. a s ním se svědek dohodl na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí z 13. 1. 2017. Byly dohodnuty podmínky, ty spočívaly v tom, že žalovanému bude zaplacena záloha na kupní cenu a byly sjednány podmínky vrácení této zálohy. Celá záležitost měla určité riziko, protože pozemky žalovaného byly problematicky přístupné a vydání územního rozhodnutí předpokládalo, že přístup k nim bude zajištěn. V tomto směru svědek jednal s vlastníkem vedlejšího pozemku spol. [právnická osoba] a řešil i možné zásobování prodejny přes pozemky dalších vlastníků. Zásobování se vyřešit povedlo, ale dohoda s [právnická osoba] se nepodařila a na počátku roku 2018 se proto snažili s žalovaným dohodnout k prodloužení lhůty, po jejímž uplynutí mohl odstoupit od smlouvy. Žalovaný s tím v podstatě souhlasil, ale požadoval navýšení zálohy na kupní cenu o 300.000 Kč. To bylo pro právní předchůdkyni žalobkyně nevýhodné vzhledem k tomu, že zde bylo stále riziko, že se přístup k pozemkům nepodaří zajistit, podmínka žalovaného proto nebyla akceptována. Nějakou dobu se ještě zvažovalo, jak bude právní předchůdkyně žalobkyně postupovat a 14. 6. 2018 svědek žalovanému sdělil, že záměr využít jeho pozemky k zamýšlené výstavbě nebude uskutečněn, i když situace tehdy nebyla jednoznačná. Možná by se společností [právnická osoba] dalo ještě jednat, pokud by k tomu byl čas. Protože ale nenašli shodu s žalovaným v otázce navýšení zálohy na kupní cenu, bylo rozhodnuto, že právní předchůdkyně žalobkyně ustoupí od projektu. Proto svědek sepsal dopis ze 14. 6. 2018 zaslal jej žalovanému. Na reakci čekal asi 2 měsíce, až na konci prázdnin a žalovaný odpověděl dopisem datovaným dne 2. 7. 2018, že nesouhlasí s vrácením zálohy. Od té doby již o prodeji pozemku nejednali, pouze uvažovali o podání žaloby o vrácení zálohy. Ve věci pozemků už právní předchůdkyně žalobkyně prakticky žádnou činnost nevyvíjela, i když smlouvu s žalovaným pokládala dále za platnou, ale protože neměli vyjednaný přístup a žalovaný měl možnost kdykoliv od smlouvy odstoupit, další aktivitu pokládali za riskantní. Nemohli ze stejných důvodů podat ani žádost o vydání územního rozhodnutí, bez zajištěného přístupu k pozemkům to nebylo možné. Svědek dále vysvětlil, že pokud jde o zálohu, postupovali v případě žalovaného jako v podobných případech. Je pochopitelné, že prodávající nějakou zálohu požaduje a jejím smyslem je potvrzení, že vyjednávání myšleno vážně. Na druhou stranu vždy jde o to, aby v případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně třetí osoby, záloha byla získána zpět. Proto je do smlouvy dávána klauzule o tom, kdy je prodávající zálohu povinen vrátit. Podle svědka obvykle je formulováno ustanovení, z něhož vyplývá, že záloha na kupní cenu se stává smluvní pokutou v případě, že jeho společnost zaviní nečinností nebo nějakou chybou to, že k uzavření smlouvy nedojde, v jiných případech je vrácení zálohy na kupní cenu vždy požadováno zpět. V daném případě došlo k tomu, že bylo téměř vše vyřízeno k tomu, aby kupní smlouvu s žalovaným mohla být uzavřena, chybělo jen zajištění přístupu k pozemkům, bez něhož nebylo možno vydat územní rozhodnutí. Když obdrželi od [právnická osoba] odmítavou odpověď, znamenalo to, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně třetí osoby a z tohoto důvodu požadovali vrácení zálohy. Svědek dále vysvětlil, že dopis žalovanému z 14. 6. 2018 napsal v situaci, kdy neměli k pozemkům přístup a současně neměli možnost od smlouvy odstoupit. Pokládal za důležité, protistranu informovat o tom, že závazky ze smlouvy nebudou schopni splnit. V té době to bral tak, že jde o konec projektu, i když reakce žalovaného mohla být rozmanitá. Svědek si nevzpomněl, jestli po 14. 6. 2018 docházelo k nějakým ústním nebo elektronickým sdělením, ale žalovaný nakonec reagoval dopisem s datem 2. 7. 2018, což znamenalo konec komunikace. O tom, že žalovaný pozemky prodal dalšímu subjektu, se svědek dozvěděl z katastru nemovitostí náhodně, když připravoval podklady pro podání žaloby o vrácení zálohy na kupní cenu. Byl tím, překvapen, protože měl za to, že smlouva o smlouvě budoucí stále trvá.

16. Svědek [celé jméno žalovaného], syn žalovaného vypověděl, že jej otec pověřil zařizováním všech záležitostí, které se týkaly předmětných pozemků. Někdy v r. 2016 jej kontaktoval svědek [příjmení] [jméno] a nabízel odkup pozemků. Žalovaný se svědkem tehdy ani pozemky prodávat nechtěli a uvažovali o výstavbě garáží. Nakonec na návrh [anonymizováno] [příjmení] přistoupili, ale nechtěli si svazovat ruce na dlouho, proto požadovali, aby smlouva trvala jeden rok. Smlouva nakonec byla uzavřena 13. 1. 2017 a bylo v ní ustanovení, že po 12 měsících může žalovaný od smlouvy odstoupit. Svědek věc pak nijak nesledoval, ale ozvala se mu nějaká osoba ze [právnická osoba] a.s. a žádala, zda by nemohla být prodloužena rezervace o další rok. Na to svědek s žalovaným odpověděli, že je to možné, ale že požadují o navýšení zálohy o 300 000 Kč. To právní předchůdkyně žalobkyně zaplatit nechtěla, nedohodli se a domluvili se tak, že to nechají bez rezervace, což svědek bral tak, že po roce smlouva skončila a že dále se bude čekat, co s tím společnost udělá. Nedělo se nic, až 14. 6. 2018 žalovaný dostal výzvu k vrácení zálohy. Svědek telefonoval [anonymizováno] [příjmení] a ptal ho, jestli to myslí vážně, on na to řekl, že nemá k pozemkům přístup a že by na ně bylo třeba létat vrtulníkem. Jednoznačně řekl, že pozemky od žalovaného nechce a že mají vrátit peníze, na to mu s žalovaným odepsali dopisem, že zálohu nevrátí. Svědek doplnil, že stejnou smlouvu o smlouvě budoucí jako s žalovaným uzavřela právní předchůdkyně žalobkyně i s manželi [příjmení], kteří vlastní pozemky v sousedství žalovaného a jejich pozemky měly být využity společně. Podobný dopis jako žalovanému byl tehdy zaslán i [anonymizováno] a tito zálohu na kupní cenu vrátili. Svědek to bral jako definitivní konec vyjednávání a k žádným kontaktům s [anonymizováno] [příjmení] ani právní předchůdkyní žalobkyně už nedocházelo. Až někdy v červnu 2019 žalovaného vyzvali k zaplacení smluvní pokuty 5 mil. Kč a k vrácení zálohy. Situaci se svědek snažil vyřešit tak, že se dohodl s nynějším vlastníkem předmětných pozemků, že tyto pozemky odprodá zpět žalovanému a že je bude možno prodat žalobkyni. Právní předchůdkyně žalobkyně odpověděla, že nejdříve se vyřeší vrácení zálohy a pak až případný prodej pozemku, což si svědek vykládat tak, že právní předchůdkyně žalobkyně o pozemky zájem neměla. Žalovaný neodstoupil od smlouvy proto, že se domníval, že byla uzavřena na dobu 1 roku. Po uplynutí této doby se dál nic nedělo, svědek si ani neuvědomil, že už rok uplynul, pak jen čekali, co bude. Písemné odstoupení od smlouvy nebylo provedeno.

17. Podle § 1785 o. z., smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

18. Podle § 1788 odst. 1 o. z., nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

19. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

20. Z cit. ustanovení zákona vyplývá, že obsahem smlouvy o smlouvě budoucí je povinnost jedné nebo obou stran smlouvy uzavřít v budoucnu jinou smlouvu, rubem této povinnosti je oprávnění druhé strany splnění této povinnosti vyžadovat, oprávněná strana není ale dle zákona povinna učinit protistraně výzvu k uzavření smlouvy. Smlouva nemusí obsahovat lhůtu, v níž má být zavázaná strana vyzvána k uzavření smlouvy a takovém případě platí, že je nutno zavázanou stranu vyzvat k uzavření smlouvy do jednoho roku od účinnosti smlouvy. Prodlení s výzvou vede k zániku povinnosti zavázané strany. Lhůta jednoho roku je prekluzivní a jejím uplynutím povinnost zavázaného uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Zákonná úprava smlouvy o smlouvě budoucí je dispozitivní a ponechává stranám volnost k smluvení jejího obsahu tak, aby jim co nejlépe vyhovoval.

21. V dané věci je zřejmé, že účastníci se především liší v názoru na otázku trvání SOB. Ustanovení SOB III. 1 stanoví, že právní předchůdkyně žalobkyně vyzve žalovaného k uzavření kupní smlouvy bezodkladně po nabytí právní moci územního rozhodnutí na zamýšlenou stavbu, vydaného příslušným stavebním úřadem, nebo bez ohledu na splnění podmínky nabytí právní moci územního rozhodnutí na stavbu kdykoliv v době platnosti této smlouvy. I když smlouva nevymezuje lhůtu k výzvě k uzavření realizační smlouvy konkrétním časovým údajem nebo pevně stanovenou délkou doby, nelze souhlasit s tím, že by pro výzvu k uzavření realizační smlouvy nestanovila lhůtu žádnou, jak dovozuje žalovaný. V prvé větě zmíněného ustanovení smlouva výzvu váže na právní moc územního rozhodnutí, ve větě druhé od tohoto mezníku ustupuje, a rozšiřuje možnost učinit výzvu„ bez ohledu na splnění podmínky nabytí právní moci územního rozhodnutí na stavbu kdykoliv v době platnosti smlouvy“ na libovolnou dobu v době„ platnosti“ smlouvy, přičemž z kontextu je zřejmé, že termínem„ platnost smlouvy“ má fakticky na mysli trvání smlouvy. Běh lhůty k podání výzvy k uzavření realizační smlouvy, jak ze SOB vyplývá, byl vázán na právní skutečnost, o níž nebylo od počátku jisto, zda nastane, a to na vydání územního rozhodnutí a výzva měla být učiněna bezodkladně po něm. K vydání zamýšleného územního rozhodnutí dle výsledků dokazování nedošlo, nemohlo proto dojít ani k prekluzi práva dle § 1788 o. z. Ostatně o tom, že strany SOB nezamýšlely omezit trvání smlouvy dobou jednoho roku, svědčí i ustanovení čl. III. 4, v němž je zakotveno právo žalovaného od SOB odstoupit, nebude-li k uzavření realizační smlouvy vyzván do 12 měsíců od podpisu SOB. Měla-li by smlouva uplynutím jednoho roku zaniknout podle § 1785 o. z., nemělo by smysl ujednávat pro žalovaného možnost od ní po uplynutí právě 12 měsíců odstoupit. Tomuto závěru svědčí i výpověď svědka [příjmení] [příjmení] i snaha právní předchůdkyně žalobkyně z února 2018 uzavřít s žalovaným dodatek k SOB. Pokud by SOB byla v této době již zaniklá, usilovala by žalobkyně nejspíše o uzavření smlouvy nové. Z výpovědi svědka [celé jméno žalovaného] ml. je pak zřejmé, že svědek nesprávně zaměňuje dobu trvání SOB s lhůtou, po jejímž uplynutí měl žalovaný možnost od smlouvy odstoupit, k čemuž je třeba přihlédnout při hodnocení jeho výpovědi. Je asi totiž skutečně pravda, že od počátku bylo hovořeno o lhůtě jednoho roku, lze věřit i tomu, že si na to s [anonymizováno] [příjmení] podali ruku, nicméně tyto informace se týkají jen lhůty pro možnost žalovaného od smlouvy odstoupit, kterou žalovaný nesporně nevyužil.

22. Na druhé straně je soud přesvědčen, že nelze přehlížet obsah a význam dopisu právní předchůdkyně žalobkyně z 14. 6. 2018 ani to, co se dělo po něm. Tímto dopisem sdělila právní předchůdkyně žalobkyně žalovanému, že budoucí kupní smlouvu neuzavře, požadovala vrácení zálohy a vysvětlila důvody tohoto svého rozhodnutí, což, jak lze usoudit z dopisu žalovaného z 2. 7. 2018, žalovaný bez námitek akceptoval, diskutoval pouze o tom, zda je povinen vrátit zaplacenou zálohu na kupní cenu. Soud je přesvědčen, že uvedené nelze vykládat jinak, než že popsaným způsobem došlo k zániku smlouvy o smlouvě budoucí dohodou (§ 1981 o. z.) samozřejmě včetně akcesorického ujednání o smluvní pokutě 5.000.000 Kč sjednané pro případ, že v době trvání smlouvy žalovaný uzavře kupní nebo jinou smlouvu o předmětných nemovitostech nebo je zatíží právy třetích osob bez předchozího souhlasu právní předchůdkyně žalobkyně. Tento závěr podporuje výpověď svědka [příjmení] [příjmení]. Ten vysvětlil, že se právní předchůdkyně v prvé polovině roku 2018 dostala do patové situace, kdy ji byla odepřena možnost získat legální přístup k předmětným pozemkům a současně žalovanému vzniklo právo od SOB kdykoliv odstoupit smlouvy. Vyjednávání o možnosti přístupu nebylo úspěšné, možná by vyžadovalo další čas a jeho výsledek nebyl zaručen, za omezení práva k odstoupení od smlouvy žalovaný požadoval dalších 300.000 Kč. Právní předchůdkyně žalobkyně tak vyhodnotila rizika a náklady projektu, od projektu ustoupila a o pozemky žalovaného ztratila zájem, což žalovanému sdělila a vážnost svého rozhodnutí zdůraznila požadavkem na vrácení zálohy na kupní cenu. Právě požadavek na vrácení zálohy akcentuje, že právní předchůdkyně žalobkyně ztratila vůli v projektu dále pokračovat a realizační smlouvu uzavřít, čemuž se žalovaný nijak neprotivil, jen zálohu nechtěl vracet v přesvědčení, že mu náleží jako smluv pokuta. Vůle účastníků v záležitosti dále nepokračovat se potkala, SOB tímto konsensem zanikla. Tomuto závěru nepřekáží skutečnost, že účastníci neprojevili uvedenou svou vůli písemně na jedné listině, neboť každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem. Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší. (viz § 559 a § 560 o. z.). Žaloba žalobkyně v části, v níž se domáhala smluvní pokuty 5.000.000 Kč s příslušenstvím byla proto zamítnuta, protože oprávnění právní předchůdkyně žalobkyně smluvní pokutu požadovat zánikem SOB rovněž zaniklo.

23. Pokud žalobkyně nyní setrvává na stanovisku, že smlouva o smlouvě budoucí i přes uvedená právní jednání účastníků pokračovala, pokládá jej soud za účelový výklad, jímž se žalobkyně snaží odůvodnit nárok na sjednanou smluvní pokutu. Bylo by ale absurdní připustit, že po shora uvedeném jednání a rozhodnutí právní předchůdkyně žalobkyně, na které žalovaný přistoupil, by byl žalovaný stále smlouvou o smlouvě budoucí vázán, aniž by žalobkyně vytvářela předpoklady pro uzavření realizační smlouvy a aby jen do blízké či vzdálené budoucnosti vyčkávala až žalovaný své pozemky prodá, aby mohla požadovat smluvní pokutu proto, že si od ní žalobce nevyžádal souhlas. Pokud žalobkyně odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 2. 2011 sp.zn. 25 Cdo 4147/2008, v němž dovolací soud vyslovil názor, že“ závazek ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě, který působí jen mezi jejími účastníky a nikoliv absolutně, zaniká nemožností plnění (§ 575 obč. zák.), tedy prodejem věci jinému, a to bez ohledu na to, zda již u soudu probíhá řízení o nahrazení projevu vůle (§ 50a odst. 2 obč. zák.) či nikoliv, a bez ohledu na to, zda právo druhé strany domáhat se u soudu nahrazení projevu vůle se již promlčelo či nikoliv“ a dále na rozhodnutí téhož soudu z 28. 4. 2015 sp.zn. 25 Cdo 4087/2014, dle něhož„ prodejem předmětu budoucí koupě třetí osobě zanikají práva a povinnosti smluvních stran vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní a nastupuje odpovědnost za škodu budoucího prodávajícího, který porušením smlouvy škodu způsobil“, nejde o rozhodnutí na danou věc přiléhavá. Je pravda, že prodejem předmětu budoucí koupě třetí osobě zanikají práva a povinnosti smluvních stran vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní, to ale neznamená, že tato práva a povinnosti nemohou zaniknout dříve jiným zákonem či smlouvou připuštěným způsobem, tak jako tomu bylo v dané věci.

24. Za nedůvodnou shledává soud i část žaloby žalobkyně, v níž se domáhala vrácení částky 510.000 Kč s příslušenstvím, kterou zaplatila její právní předchůdkyně žalovanému jako zálohu na kupní cenu a která pro případ, že nedojde k uzavření budoucí smlouvy z důvodů na její straně, měla připadnout žalovanému jako smluvní pokuta.

25. Protože žalovaný vznesl námitku promlčení tohoto nároku, zabýval se soud nejprve tím, zda je tato námitka důvodná.

26. Podle § 609 věta prvá o. z., nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil. Podle § 610 odst.1 věta prvá o. z. k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno.

27. Podle § 619 ods.t1 a 2 o. z., jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. (2) Právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

28. Podle § 629 odst.1 a 2 o. z. promlčecí lhůta trvá tři roky. (2) Majetkové právo se promlčí nejpozději uplynutím deseti let ode dne, kdy dospělo, ledaže zákon zvlášť stanoví jinou promlčecí lhůtu.

29. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobkyně, resp. její právní předchůdkyně, dopisem z 14. 6. 2018 informovala žalovaného o skutečnostech, z nichž dovozovala svůj nárok na vrácení zálohy na kupní cenu. Uvedeného dne tedy již žalobkyně znala okolnosti rozhodné pro počátek běhu promlčecí lhůty a mohla tedy své právo uplatnit u soudu. Řízení o tomto jejím nároku bylo u soudu zahájeno 3. 5. 2021, tedy ještě před uplynutím tříleté promlčecí lhůty. Jak správně žalobkyně podotýká, promlčecí doba navíc ještě neběžela v době od 13. 9. 2019 do 14. 4. 2021, neboť v té době probíhalo soudní řízení o tomtéž nároku ve věci Okresního soudu v Jičíně sp.zn. 105C 18/2019. Tím spíše nemohlo dojít k promlčení nároku žalobkyně a námitku žalovaného shledává soud irelevantní.

30. Za podstatné pro právní posouzení požadavku žalobkyně soud pokládá, že zákonná úprava smluvní pokuty stojí od 1. 1. 2014 na absolutním objektivním principu. To znamená, že právo na smluvní pokutu vzniká již porušením smluvené povinnosti bez ohledu na okolnosti a příčiny, které k porušení vedly. Podmínkou vzniku pohledávky na smluvní pokutu není ani vznik škody, stejně tak nemají na vznik povinnosti uhradit smluvní pokutu vliv objektivní nepředvídatelné a nepřekonatelné překážky (tzv. liberační důvody, dříve § 374 obch. zák.). Právní úprava smluvní pokuty je dispozitivní, takže strany mohou podmínit vznik povinnosti zaplatit smluvní pokutu, zaviněním dlužníka či dalšími okolnostmi. Porušení smluvní povinnosti prokazuje věřitel.

31. Z provedeného dokazování jednoznačně vyplynulo, že k neuzavření realizační smlouvy došlo z důvodů na straně žalobkyně, resp. její právní předchůdkyně, protože ustoupila od svého záměru a rozhodla se od projektu odstoupit proto, že se ji nepodařilo zajistit k pozemkům, jež měla kupní smlouvou nabýt, odpovídající přístupovou cestu. Je zcela bez významu, zda tuto situaci zavinila či nikoliv nebo zda za ní nese odpovědnost někdo třetí, podstatné je, že k uzavření smlouvy z důvodu na její straně nedošlo. Smlouva o smlouvě budoucí v daném případě je dvoustranný kontrakt, který zavazuje toliko její účastníky a nedojde-li k jejímu naplnění, je vina buď na straně prodávajícího nebo na straně kupujícího. Právní předchůdkyni žalobkyně dovedlo k jejímu rozhodnutí pozemky žalovaného nekoupit to, že nezískala k pozemkům přístup, nemohla proto žádat o územní rozhodnutí a pozemky žalovaného proto pro ni ztratily smysl, nebo spíš atraktivitu, protože další pokračování v projektu pro představovalo větší riziko, než byla ochotna podstoupit. Žalovaný na druhé straně vůli pozemky prodat právní předchůdkyni žalobkyně neztratil. K uzavření realizační smlouvy tedy jednoznačně nedošlo z důvodů na straně právní předchůdkyně žalobkyně, a to že od [právnická osoba] nezískala na pozemky přístup vysvětluje, že neuzavření smlouvy nezavinila, to však v daném případě není vzhledem k obsahu čl. III 5 SOB nijak významné. Pokud si právní předchůdkyně žalobkyně chtěla ponechat možnost zálohu na kupní cenu v podobném případě získat zpět, mělo to být ve smlouvě ujednáno. Svědek [příjmení] [jméno] ve své výpovědi vysvětloval postupy v obdobném případě, v daném případě však text SOB, týkající se ujednání o vracení zálohy, nebyl podle těchto postupů upraven. Protože se tak nestalo, je soud přesvědčen, že záloha jako smluvní pokuta připadla žalovanému a žalobkyně po něm nyní nemůže důvodně požadovat její vrácení. I ohledně 510.000 Kč s příslušenstvím byla proto žaloba žalobkyně zamítnuta.

32. Vzhledem k přijatému rozhodnutí u obou částí předmětu řízení se soud již nezabýval důvodností dalších námitek vznesených žalovaným, a to rozporu nároku žalobkyně s dobrými mravy, zneužití práva a nepřiměřeností výše smluvní pokuty.

33. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § l42 odst. l občanského soudního řádu („o. s. ř.“), podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu účelně vynaložených nákladů proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Ve sporu plně zvítězil žalovaný, žalobkyně je proto povinna nahradit mu účelně vynaložené náklady řízení. Náklady žalovaného jsou tvořeny náklady, které se vyžádalo jeho právní zastoupení, tj. odměnou a náhradou nákladů jeho zástupce dle vyhl.č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále AT) Předmětem řízení byla od zahájení řízení dne 3. 5. 2021 do 6. 1. 2022 částka 510.000 Kč, z níž činí odměna dle §8 odst.1 a § 7 bod 6 AT 10.340 Kč. Od 7. 1. 2022 byla předmětem řízení částka 5.510.000 Kč, z ní činí odměna advokáta, vypočtená dle stejných ustanovení 30.340 Kč. Zástupce žalovaného do 6. 1. 2022 vykonal 2 hlavní úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení a odpor proti platebnímu rozkazu) odměna za ně činí 20.680 Kč. Od 7. 1. 2022 zástupce žalovaného vykonal 4 hlavní úkony (vyjádření k rozšíření žaloby, účast u jednání 14. 3. 2022 a u jednání 23. 5. 2022 a podání ve věci samé z 24. 5. 2022) za něž mu náleží odměna 121.360 Kč. Paušální náhrada nákladů dle § 13 odst. 3 AT činí 6x300 Kč, tj. 1.800 Kč a 21% DPH a částku 30.206,40 Kč Náklady žalovaného činí celkem 174.046,40 Kč a soud uložil žalobkyni, aby mu je nahradila k rukám jeho zástupce.

34. Podle § 160 odst. 1 o. s. ř. lhůtu ke splnění ukládané povinnosti soud stanovil v trvání 3 dnů.