3 C 131/2021

Plný text

Okresní soud v Jičíně rozhodl soudkyní JUDr. Drahomírou Šorfovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení nemovitosti,

I. Žalovaný je povinen vyklidit pozemek parcela st. [anonymizováno] - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa] - rodinný dům, stojící na pozemku st. [anonymizováno], v katastru nemovitostí zapsaný na [list vlastnictví] pro [územní celek] a [katastrální uzemí] [anonymizováno], a vyklizený jej předat žalobci do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na nákladech řízení 159 221 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jeho zástupkyně.

1. Žalobce se domáhal u soudu žalobou, aby žalovanému byla uložena povinnost vyklidit do 15 dnů od právní moci rozsudku nemovitou věc- pozemek parcela st. [anonymizováno] - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa] - rodinný dům, stojící na pozemku st. [anonymizováno], v katastru nemovitostí zapsaná na [list vlastnictví] pro [územní celek] a [katastrální uzemí] [anonymizováno] (dále též„ předmětná nemovitost“ či„ nemovitost“). Tvrdil, že je vlastníkem nemovitosti dle kupní smlouvy ze dne 8. 2. 2021, avšak tuto bez právního důvodu užívá žalovaný. Žalobce žalovaného vyzval k vyklizení, nebylo mu však vyhověno.

2. Žalovaný navrhoval, aby žaloba byla jako nedůvodná zamítnuta, neboť předmětnou nemovitost užívá na základě nájemní smlouvy, uzavřené dne 20. 7. 2012 s právním předchůdcem žalobce [jméno] [příjmení]. Nájem byl sjednán na dobu určitou do 20. 7. 2036, tedy na dobu, která ještě neuplynula. Pro případ posouzení, že nájemní smlouva je neplatná, dovolával se žalovaný ochrany domnělého nájemce podle § 2238 o.z., dle něhož by nastala fikce řádného uzavření nájemní smlouvy.

3. Okresní soud ve věci rozhodl rozsudkem z 11. 4. 2022 č. j. 3C 131/2021-89, jímž žalobu zamítl. Po provedeném dokazování uzavřel, že nájemní smlouva z 20. 7. 2012 je smlouvou platnou, neboť předmět nájmu je v ní dostatečně určen a netrpí ani jinými vadami, pro něž by mohl být učiněn závěr o její neplatnosti. Měl za to, že opravňuje žalovaného k výkonu práv nájemce a jde o smlouvu trvající, neboť byla uzavřena na dobu určitou, která ještě neuplynula. Protože žalobce dle svého vyjádření neučinil do doby rozhodnutí soudu žádný úkon, jenž by směřoval k ukončení nájmu, měl soud za to, že nelze proto přisvědčit žalobci v tom, že žalovaný dům [adresa] na pozemku st. [číslo] v k. ú. [část obce] užívá bez právního důvodu, a nelze proto ani dovodit, že by žaloba žalobce byla podána po právu. K odvolání žalobce Krajský soud v Hradci Králové usnesením ze dne 6. října 2022 č. j. 25 Co 160/2022-126 rozsudek okresního soudu zrušil a věc vrátil prvému soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud se neztotožnil s okresním soudem v závěru, že nájemní smlouva ze dne 20. 7. 2012 je platná. Opakoval důkaz nájemní smlouvou a konstatoval, že pokud jde o dům, není v nájemní smlouvě uvedeno, o který dům, který měl být pronajat za účelem bydlení, se jedná. Je pouze uvedeno, že pronajímatel je výlučným vlastníkem pozemku p. č. st. [anonymizováno], avšak není uvedeno, zda je též vlastníkem domu (event. kterého), není uvedeno, zda se na pozemku p. č. st. [anonymizováno] nějaký dům nachází, zda má být předmětem nájmu právě dům na pozemku p. č. st. [anonymizováno], tzn. dům, který měl být předmětem nájemní smlouvy, v ní není žádným způsobem konkretizován. Z nájemní smlouvy neplyne žádná souvislost mezi pozemkem a domem, nelze tedy uzavřít, že by předmětem nájemní smlouvy byl právě dům [adresa] nacházející se na pozemku p. č. st. [anonymizováno]. Kromě toho podle platné právní úpravy v době uzavření nájemní smlouvy stavba nebyla součástí pozemku, neboť součástí pozemku se stavba stala až dnem 1. 1. 2014, to je dnem nabytí účinnosti zákona číslo 89/2012 Sb., za předpokladu, že vlastnické právo ke stavbě i vlastnické právo k pozemku ke dni 1. 1. 2014 svědčilo téže osobě. Přitom byla-li nájemní smlouva uzavřena písemně, je určitost projevu vůle dána obsahem nájemní smlouvy a nestačí, že je účastníkům smlouvy jasné, co je předmětem nájemní smlouvy, není-li to poznatelné z textu nájemní smlouvy. I když nemovitosti nemusí být v právním úkonu nutně identifikovány všemi údaji vyžadovanými katastrálními předpisy, je třeba ve smlouvě uvést alespoň některé z údajů, aby byly jednoznačně individualizovány. Odvolací soud tedy na rozdíl od okresního soudu dospěl k závěru, že nájemní smlouva uzavřená dne 20. 7. 2012 je absolutně neplatná ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák. I když je žalobce nesporně vlastníkem nemovitosti – pozemku p. č. st. [anonymizováno] o výměře 183 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je dům [adresa], vše zapsáno pro [územní celek], [katastrální uzemí] [anonymizováno] a žalovaný užívá nemovitost dle svého tvrzení na základě nájemní smlouvy ze dne 20. 7. 2012, která byla shledána absolutně neplatnou, nebylo možno hned uzavřít, zda žalovaný užívá nemovitost bez právního důvodu či nikoliv, a to vzhledem k ustanovení § 2238 o. z., dle něhož užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, jehož se žalovaný v řízení dovolával. Odvolací soud proto soudu prvého stupně uložil, aby se v dalším řízení zabýval tím, zda jsou v daném případě splněny předpoklady ustanovení § 2238 o.z., resp. tím, zda nastala fikce uzavření řádné nájemní smlouvy.

4. Okresní soud vzhledem k právním závěrům odvolacího soudu, vyjádřeným v jeho zrušujícím usnesení, v řízení pokračoval. Žalovaný upřesnil svá tvrzení tak, že nejméně od 20. 7. 2012 užíval nerušeně předmětnou nemovitost jako nájemce v dobré víře, že je nájemcem řádným, což bylo tehdejším vlastníkem nemovitosti akceptováno. Tříletá lhůta, jíž zákon požaduje pro fikci řádné smlouvy tak dle něho uplynula 20. 7. 2015, tedy trvala i k 1. 1. 2014 a i 6 let poté. K prokázání svého tvrzení žalobce navrhl opětovný výslech svědka [příjmení], celou řadu dalších důkazů, které soud provedl.

5. Stav předmětné nemovitosti zvenku i zevnitř prokazuje 6 barevných fotografií, předložených žalobcem. Tyto fotografie pocházejí dle žalobce ze insolvenčního spisu, vedeného proti [jméno] [příjmení] (sp. zn. [insolvenční spisová značka]) a zachycují chátrající stavbu, pozemek zaplněný odpadem a interiér domu zaplněný navršenými věcmi a nepořádkem. Žalovaný předložil tři další barevné nedatované fotografie upraveného bytového interiéru, jedna fotografie zachycuje žalovaného. Dle žalovaného fotografie byly pořízeny v roce 2015. Z fotografií ani jiného zdroje nelze zjistit datum pořízení ani to, zda skutečně pocházejí z domu [adresa].

6. Žalovaný dále předložil Smlouvu o dodávce vody a odválení odpadních vod, z 23. 7. 2008, kterou uzavřel s [právnická osoba] o dodávce vody a odvádění odpadních vod do domu [adresa] v [část obce]. Tato smlouva nemá přímý vztah k dané věci. Faktura [číslo] vystavená svědku [právnická osoba] za období od 2. 3. 2015 do 17. 12. 2019 prokazuje, že svědkovi byla vyúčtována k úhradě částka 3 157 Kč za dodávku a odvod 40 m3 vody do odběrného místa na adrese [část obce a číslo]. Opravnou fakturou k faktuře [číslo] vystavenou stejnou společností svědku dne 31. 12. 2019 je prokázáno, že došlo k odpočtu stočného ve výši 1 608 Kč, takže svědek měl zaplatit platbu pouze vodného 1 549 Kč. Ústřižkem poštovní poukázky s datem 7. 1. 2020 je prokázáno, že tato částka byla dodavateli vody zaplacena. Faktura [číslo] vystavená svědku [právnická osoba] za období od 2. 3. 2022 do 23. 9. 2022 prokazuje, že svědkovi byla vyúčtována k úhradě částka 217 Kč za dodávku 5 m3 vody do odběrného místa na adrese [část obce a číslo].

7. Žalobce naproti tomu předložil kopii odečtů vodoměru [právnická osoba] na adrese [část obce a číslo] od roku 2008 do roku 2018 (číslo vodoměru [číslo] osazeného 8. 3. 2015 souhlasí s číslem vodoměru, uvedeném na faktuře [číslo] shora). Z přehledu je zřejmé, že od roku 2008 do roku 2015 byl v odběrném místě nulový odběr vody. Prvý odběr -1m3- byl zaznamenán při odečtu 2. 3. 2015, dále stav spotřeby vzrostl na 24m3, jak bylo zjištěno 28. 8. 2016, a na 25 m3 dle odečtu z 10. 3. 2018. Odběry vody v domě [adresa] v [část obce] v době od 23. 6. 2008 do 10. 3. 2018 nebyly nulové nikdy, spotřeba kolísala mezi jednotlivými odečty od 2m3 do 12 m3 za půl roku.

8. Oznámením ČEZ Distribuce z 31. 8. 2021 je prokázáno, že v odběrném místě na adrese [adresa] bylo provedeno plombování/ kontrola měření. Oznámením ČEZ Distribuce z 31. 8. 2021 je prokázáno, že v odběrném místě na adrese [adresa] byl proveden kontrolní odečet a byla zjištěna překážka před rozvaděčem. Oznámením z 23. 11. 2021 je prokázáno, že v odběrném místě na adrese [adresa] je plánováno provést výměnu elektroměru. Další dvě oznámení ČEZ Distribuce o kontrole měření jsou bez data a není v nich uvedeno, jakého odběrného místa se týkají. Všechny uvedené listiny nevypovídají nic o užívání domu [adresa] v období od 20. 7. 2012 do 20. 7. 2015.

9. Smlouva o sdružených službách dodávky elektřiny z 12. 11. 2012 prokazuje, že svědek [příjmení] uzavřel s obchodníkem [právnická osoba] smlouvu o dodávkách elektřiny do odběrného místa na adrese [část obce a číslo] od 12. 11. 2012. 10. [právnická osoba] z 6. 2. 2023 je prokázáno, že k odběrnému místu na adrese [adresa] měla společnost uzavřenou smlouvu s [jméno] [příjmení] od 8. 12. 2004 do 3. 10. 2013, kdy byla smlouva ukončena z důvodu neplacení. Podle přehledu spotřeby, za období od 22. 11. 2011 do 20. 11. 2012 byla spotřeba 44 KWh VT a 2 906 KWh NT. V období od 21. 11. 2012 do 3. 10. 2013 činila ve stejném odběrném místě 7 KWh VT a 1 673 KWh NT.

11. Svědek [příjmení] byl soudem slyšen již v prvé fázi řízení. Tehdy potvrdil, že s žalovaným 20. 7. 2012 uzavřeli písemnou nájemní smlouvu a vysvětloval, že v roce 2009 pronajal žalovanému svůj dům [adresa] v [část obce], což bylo protislužbou za to, že mu žalovaný předtím půjčil peníze, když je svědek potřeboval. Žalovaný byl s nájmem spokojen, proto v roce 2012, když svědek opět potřeboval peníze, se dohodli s žalovaným obdobně ohledně domu [adresa]. V roce 2012 už mezi nimi nešlo o půjčku peněz, ale o vyplacení nájemného dopředu za celou dobu nájmu domu [adresa], sjednaného na dobu určitou. Při sepisu nájemní smlouvy žalovaný svědkovi vyplatil další částku 300 000 Kč, která byla předplaceným nájemným na dobu do 20. 7. 2036 ve výši cca 1 000 Kč měsíčně. Dle názoru svědka částka 1 000 Kč měsíčně tehdy nebyla nízká, ale odpovídala obvyklé výši nájemného v té době. Dům je postaven na velmi malém pozemku, který v podstatě zahrnuje pouze přístupovou cestu a nepatrný dvorek. Později svědek žalovanému odprodal i nábytek, který byl v domě ponechán. Na pozemku st. [anonymizováno] se nachází ještě dřevník a venkovní záchod, i tyto stavby byly předmětem nájmu, což bylo mezi účastníky nájemní smlouvy jasné. Dům byl tehdy obyvatelný, do nedávna v něm bydleli podnájemci, což odpovídá účelu, k němuž byl dům také žalovanému pronajat. Dle svědka nájem domu [adresa] probíhal po celou dobu řádně, svědek neměl důvod jej ukončovat a nájemné bylo předplaceno. Pokud jde o vodu, v domě je osazen vodoměr, smlouva o dodávce vody je uzavřena stále se svědkem, který vodu platí, žalovaný mu peníze nahrazuje. Elektřina je přivedena z domu [adresa] v [příjmení] [obec], který je v sousedství a v domě osazen podružný elektroměr, elektřina je hrazena stejným způsobem, takže ji platí dodavateli svědek a svědkovi žalovaný. Toto uspořádání funguje bez problémů spoustu let, svědek měl vždy nemovitost pod dohledem, kontroloval ji a nájem probíhal vždy řádně. V domě je jedna obytná místnost - ložnice, tato je obyvatelná, a další místnost – kuchyň, je zaplněná věcmi. V domě je ještě půdní místnost, jiné místnosti zde nejsou, koupelna není, WC je suché, venku. Z hygienického hlediska svědek hodnotil dům jako obyvatelný za zhoršených podmínek, jeho stavebně technický stav dle něho zůstal nezměněn, k tomu bylo přihlédnuto při sjednávání výše nájemného. Po celou dobu trvání nájemní smlouvy svědek neměl s žalovaným žádnou neshodu o způsobu a rozsahu užívání domu [adresa].

12. Při svém druhém slyšení před soudem svědek [příjmení] popisoval, že se s žalovaným seznámil před 10 nebo 15 lety, a navázali přátelské kontakty. Svědek mu někdy mu pomáhal s rozvážením krmiva pro zvířata za peníze. V domě [adresa] bydlela původně svědkova teta, zatímco v sousedním v domě [adresa] bydleli původně jeho prarodiče. [adresa] po prarodičích zčásti zdědil, zčásti ostatní spoluvlastníky vyplatil. [adresa] od tety odkoupil. Někdy v r. 2005 umožnil žalovanému bydlení v domě [adresa], protože to tehdy potřeboval. Žádnou smlouvu o tom neměli. Když pak tetička umřela, svědek žalovanému poskytl bydlení v domě [adresa], aby měl větší klid. V domě [adresa] tak bydlel svědek a žalovaný se odstěhoval do vedlejšího [adresa]. Tehdy žalovaný ještě žádnou smlouvu na užívání domů uzavřenou neměl, protože nebyla potřeba. Svědek občas žalovanému pomohl, protože si žalovaný v domě uskladňoval krmení a bylo je potřeba skládat a nakládat. Protože v domě žalovaný skladoval zboží, které tam zůstávalo,„ tak aby to bylo něčím podepřeno“, uzavřeli nájemní smlouvu, nejprve ústní a potom písemnou. Prakticky tak svědek žalovanému ústně pronajal oba domy, protože jeden dům nemá příslušenství a druhý je má. [adresa] tak svědek přenechal žalovanému, aby měl klid, když se vrací z práce utahaný. Nejprve to bylo tak, že žalovaný za bydlení nic neplatil, jen svědkovi dával něco za práci. Pak ale byly peníze potřeba, svědek přišel o práci, občas si od žalovaného vypůjčoval, peníze ale nemohl vrátit, tak mu nabídl nájem, protože to bylo snadnější než sehnat nějaké peníze. Postupně žalovanému smluvně pronajal obě své nemovitosti. Jednu nájemní smlouvu uzavřeli tak, že nájemné kompenzovalo jeho dluh, který u žalovaného měl a při uzavření další nájemní smlouvy svědek dostal peníze. Za pronájem domu [adresa] dostal dopředu částku 300 000 Kč a tyto peníze investoval do nemovitosti v [obec]. Do domu [adresa] svědek i pak chodil, protože tam žalovaný měl složené zboží, a když byl třeba v zahraničí, tak ho hlídal. V domě byl nějaký nábytek po tetičce, něco si tam žalovaný nastěhoval, něco odstěhoval, koupil nový nábytek, svědek ale nedokáže přesně říct, kdy to bylo. Žalovaný měl v domě kuchyň, jednalo se o kuchyň starou, čekalo se na kuchyň novou, ale svědek většinou chodil jen do místnosti, kde žalovaný pracoval. Pracovna byla vybavena novým nábytkem, ale kdy k výměně nábytku došlo, svědek nedovede říct, probíhalo to průběžně. Žalovaný z práce dojížděl do [adresa], parkoval většinou na parkovišti před továrnou. Žalovaný se v domě [adresa] po uzavření nájemní smlouvy zdržoval nepravidelně, třeba měsíc tam byl a měsíc byl v zahraničí. Byli dále se svědkem dohodnuti, že mu žalovaný bude platit symbolické částky za vodu a za elektřinu, za vodu 100 Kč měsíčně, protože spotřebovával i vodu v domě [adresa], kam se chodil mýt, a za elektřinu 200 Kč měsíčně. Svědek byl tehdy zaneprázdněn a ušlo mu, že v domě [adresa] byla elektřina odpojena. Žalovaný to tehdy rychle vyřešil tím, že pověřil známého elektrikáře a z domu [adresa] byl položen kabel, jímž je přiváděna elektřina i do domu [adresa]. Později, když byla elektřina dražší, byla platba za elektřinu vyrovnávána tak, že se stal svědek podnájemníkem žalovaného a platí mu symbolickou částku 3 000 Kč měsíčně, z čehož se hradí i elektřina v domě [adresa]. Elektřinu hradí žalovaný, svědek si to odpracuje. V domě [adresa] je osazen podružný elektroměr, ale svědek spotřebu elektřiny nekontroluje a neeviduje, protože se to ukázalo zbytečným, záznamy o skutečné spotřebě elektřiny v domě [adresa] proto nejsou k dispozici. Pokud jde o vodu, na ní jsou připojeny oba domy, žalovaný kde chce, tam se omyje, vody je dost. Za ni platí žalovaný symbolicky 100 Kč měsíčně. Pokud byla v domě [adresa] nulová spotřeba vody, bylo to tím, že svědek si jezdil pro vodu do studánky a žalovaný si kupoval vodu balenou. K vyúčtování skutečné spotřeby elektřiny nebo vody dle svědka nikdy nedošlo, protože na to nebyl čas a nebylo to ani potřeba. Na nemovitosti žalovaný dělal nějaké opravy, např. se stará o střechu, tam v poslední době zatéká, koupil domovní dveře, vymaloval. Žalovaný si na stav nemovitosti nikdy nestěžoval. [jméno] z přijatého nájemného svědek nezaplatil a peníze dál investoval. Svědek žalovanému pronajal i nemovitost v [obec], protože potřeboval rozvážet krmivo pro zvířata i na severu, od žalovaného měl slíbeno, že bude pokračovat prostřednictvím své firmy v rekonstrukci domu v [obec]. Svědek připustil, že v r. 2011 půjčil žalovanému částku 560 000 Kč, v následujícím roce ale byl svědek naopak k dlužen 100 000 Kč žalovanému. Svědek totiž zdědil nějaké peníze, žalovanému je půjčil, je možné žalovaný vrátil dluh ve stavebním materiálu na nemovitost v [obec]. Šlo o to, že se peníze z jedné strany přelévaly na druhou. Po podpisu nájemní smlouvy 20. 7. 2012, jak uvedl svědek, začali s žalovaným praktikovat to, že svědek žalovanému vypisoval příjmové pokladní doklady za přijaté částky, tyto za dobu od 28. 7. 2012 do konce roku 2015 předložil, další příjmové doklady předložil žalovaný.

13. Svědkem [příjmení] předložené příjmové pokladní doklady se vztahují k období 28. 7. 2012 do konce roku 2015 a vyplývá z nich, že svědek od žalovaného přijal každý půlrok 1 200 Kč za elektřinu a 600 Kč za vodu, s tím, že jsou uvedeny vždy měsíce, za které je částka hrazena. K úhradě mělo docházet předem. Ačkoliv dle rukou doplněných údajů měly být doklady vystaveny v letech 2012 až 2015, na každém předtištěném formuláři, který svědek [příjmení] vyplňoval, je uváděna poznámka„ [příjmení] [jméno] účtenka je zde:“ a další údaje vztahující se elektronické evidenci tržeb, která však tehdy ještě nebyla uzákoněna. Žalovaný dále předložil 35 příjmových pokladních dokladů, vystavených na stejném formuláři svědkem [příjmení] na každý měsíc v době od 27. 1. 2019 do 18. 12. 2021. Z nich vyplývá, že svědek přijal od žalovaného vždy 100 Kč„ za vodu“. Žalovaný dále předložil 36 příjmových pokladních dokladů, vystavených svědkem [příjmení] na obdobném formuláři každý měsíc od 27. 1. 2019 do 28. 12. 2020, z nich vyplývá, že svědek potvrdil přijetí 200 Kč od žalovaného„ za energie“. Žalobce upozornil na to, že předtištěný formulář příjmových dokladů obsahuje poznámku„ [příjmení] [jméno] účtenka je zde:“ Žalovaný těmito listinami prokazuje své platby z roku 2019 2021, u vydávající tiskárny však žalobce zjistil, že v této podobě byly formuláře tištěny až od dubna 2020. Vzhledem k tomu, že tyto platební doklady za dobu od 27. 1. 2019 do 28. 12. 2020 se nevztahují k období od 20. 7. 2012 do 20. 7. 2015, z něhož by za splnění dalších podmínek bylo možno vyvozovat fikci řádně uzavření nájemní smlouvy, soud se jimi, stejně jako námitkami žalobce, dále nezabýval.

14. Výpověď svědka [příjmení] hodnotí soud jako jednoznačně nevěrohodnou, motivovanou cílem v řízení pomoci žalovanému. Nelze přehlédnout, že ve výpovědi z 13. 3. 2023 odpovídal odlišně od výpovědi, učiněné při jednání 5. 4. 2022. Zatímco prvně svědek uváděl, že žalovaný si od něho pronajal [adresa] a byl spokojen, proto když svědek v roce 2012 potřeboval peníze, dohodli se na pronájmu domu [adresa] a účelem pronájmu byl ubytování dalších osob, ve své druhé výpovědi popsal, jak žalovanému bezsmluvně poskytoval bydlení v [adresa] i v [adresa], aby měl po práci klid. O bydlení jiných osob v [adresa] již svědek [příjmení] nic neuváděl. Žalovaný prý v té době uskladňoval [adresa] zboží, a to bylo důvodem uzavření nájemní smlouvy nejprve ústní a potom písemné, z nejasného důvodu, aby skladování věci„ bylo něčím podepřeno“. Nejprve žalovaný za bydlení nic neplatil, ale svědek přišel o práci a peníze potřeboval, proto bylo dohodnuto nájemné. Svědek připustil, že v roce 2011 půjčil žalovanému 560 000 Kč, v následujícím roce mu ale již sám 100 000 dlužil, a peníze se mezi nimi přelévaly z jedné na druhou stranu. Přitom nájemné ze smlouvy z 20. 7. 2012 ve výši 300 000 Kč bylo svědku vyplaceno předem v plné výši a v tomto případě nedošlo k žádné kompenzaci údajného dluhu. Jestliže vztahy mezi žalovaným a svědkem byly dlouhodobě založeny na letité známosti a podpoře, plné vzájemné důvěře, oboustranně výhodné pomoci, jakož i na finančním a majetkovém sdílení, je jejich rozhodnutí vzájemný vztah usměrnit zrovna písemnou nájemní smlouvou z 20. 7. 2012 a sjednáním nájmu na 24 let s předem vyplaceným nájemným překvapivé a soud nevěří tomu, že okamžikem podpisu nájemní smlouvy žalovaný se svědkem začali vystupovat jako pronajímatel a nájemce, zvlášť když obdobně byly pronajaty žalovanému i všechny další nemovité věci svědka v situaci, kdy díky exekučním řízením reálně hrozilo, že o ně svědek přijde. Dále, zatímco ve své prvé výpovědi svědek [příjmení] uváděl, že stav domu se od uzavření nájemní smlouvy nezměnil, že v domě byla 1 obytná místnost – ložnice, která byla obyvatelná a zatímco kuchyň byla zcela zaplněná věcmi a že žalovanému odprodal i nábytek v domě, ve své druhé výpovědi popisoval, jak žalovaný zakoupil nový nábytek, čekalo se na novou kuchyň, novým nábytkem si také vybavil pracovnu, kam za ním svědek docházel. Přitom fotografie, které žalobce předložil a které byly pořízeny v průběhu insolvenčního řízení, vedenému proti svědku [příjmení], tj. po roce 2017, zachycují stav interiéru domu v souladu s prvou výpovědí svědka, a ten rozhodně nevypovídá o tom, že by nemovitost mohla být skutečně užívána k bydlení. Vzhledem k popisované úrovní vztahu svědka a žalovaného je rovněž s podivem, že měl svědek žalovanému vystavovat příjmové doklady, dokladující, že mu v jednotlivých měsících platil částku 100 Kč za vodu a 200 Kč za elektřinu. Navíc svědek předložil příjmové doklady, které měly být vystaveny v roce 2012 2015, s doložkou vztahující k EET, ačkoliv zákon č. 113/2016 Sb., o evidenci tržeb, začal platit až od 1. 12. 2016, z čehož je zřejmé, že tyto příjmové doklady nejsou autentické a byly jednoznačně svědkem vystaveny dodatečně proto, aby ovlivnily důkazní situaci v tomto řízení ve prospěch žalobce. Z výpovědi svědka [příjmení] proto soud při rozhodování nemůže vycházet a tvrzení žalovaného nelze mít jeho svědectvím za prokázané.

15. Čestné prohlášení podepsané svědkem [jméno] [příjmení] obsahuje jeho potvrzení, že od roku 2009 byl svědkem toho, že žalovaný po celou dobu užívá sousední dům [adresa], po krátkou dobu zde měl podnájemníky. Během své výpovědi před soudem svědek uvedl, že čestné prohlášení si připravoval sám, následně ale upřesnil, že to bylo tak, že čestné prohlášení mu přinesl žalovaný a požádal ho, aby jej podepsal, a svědek mu vyhověl.

16. Jako svědek [jméno] [příjmení] před soudem vypověděl, že od r. 2008 do r. 2021 bydlel se svým dědou v [část obce] v domě [adresa]. Zde seznámil kolem r. 2010 se žalovaným. Žalovaný se tehdy přišel představit, říkal, že bude v sousedství, tj. v domě [adresa], bydlet, má k nemovitosti nájemní smlouvu a že odtud bude jezdit do práce. V souvislosti s jeho nastěhováním se byl svědek v domě [adresa] podívat, pak tam byl ještě 3x nebo 4x. Když tam byl poprvé, šlo o návštěvu na pozvání a byl v obytné místnosti v přízemí. Viděl, že vnitřek domu není příliš udržován, omítky byly oprýskané, nicméně žalovaný zde přesto bydlel. Svědek uvedl, že ho vídával prakticky denně, pak třeba po 3 týdnech nebo po měsíci tam nějakou dobu nebyl, např. 3 týdny nebo měsíc, a pak zase na nějakou dobu přijel. Žalovaný to vysvětloval tak, že pracuje v zahraničí a odjíždí do zaměstnání. Většinou dle svědka byl žalovaný v domě sám. Když se nastěhoval, vyměnil vchodové dveře a pak kolem domu něco uklízel. Je pravda, že kolem domu je stále nepořádek, ale něco přece jenom uklizeno bylo. Pokud jde o vnitřek domu, žalovaný dle svědka uklidil chodbu a v obytné místnosti opravil opadanou omítku a vymaloval. K tomu došlo někdy na podzim minulého roku, žalovaný svědka pozval, aby se šel podíval, že v domě něco dělá. Do té doby vevnitř neupravoval nic. Žalovaný dle svědka užíval i dům [adresa], ale to bylo dříve, než se nastěhoval do domu [adresa], od r. 2006 asi do r. 2010. Svědek neví, jestli i pak do domu [adresa] docházel, to neviděl. Pokud jde o elektřinu, když se do domu [adresa] nastěhoval, tedy asi v r. 2010, říkal žalovaný, že je přiváděna z domu [adresa]. Když byl svědek na návštěvě, svítilo se a i dneska světlo funguje. Do nemovitosti je zavedena voda, v chodbě za vstupními dveřmi je umyvadlo s kohoutkem, do kuchyně voda přivedena není. Žalovaný svědka informoval, že v domě [adresa] není záchod ani koupelna, ale chtěl dům postupně upravovat a WC i koupelnu vybudovat. Zatím prý chodí na záchod a do koupelny do domu [adresa]. Svědek se byl podívat i v domě [adresa], a to jednou asi před 10 lety, tehdy jej tam žalovaný dovedl, aby viděl, že tam záchod a koupelna jsou. V domě [adresa] byl tehdy ještě [jméno] [příjmení]. Ten v domě [adresa] dříve bydlel, ale to bylo někdy v 90 letech. Svědek si pamatuje, že původně v domě [adresa] bydlela p. [příjmení], když zemřela, v domě se občas ukazoval [příjmení] a pak byl dům zhruba 5 let neobydlený, až potom přišel žalovaný. Když byl svědek poprvé u žalovaného na návštěvě v domě [adresa], všiml si, že dům je vybaven starším nábytkem, byla tam i válenda s peřinami, skříň, stůl, základní vybavení v domě dle něho bylo. Žalovaný dům vytápěl dřevem v kamnech, které byly v obytné místnosti. Pak se ukázalo, že je špatný komín a začal topit elektrickým přímotopem. To bylo asi před 5 nebo 6 lety. [příjmení] na topení žalovaný nekupoval, to bylo složené v kůlně. Dojem svědka je takový, že nikdo další v domě nebydlel Žalovaný k domu přijížděl osobním automobilem, který parkoval přímo před domem anebo přes ulici na parkovišti u továrny.

17. I výpověď tohoto svědka hodnotí soud jako nedůvěryhodnou. Jeho synchronizaci s tvrzením žalovaného prokazuje již předložené čestné prohlášení, které mu žalovaný sepsal a donesl mu jej podepsat. V rozporu s obsahem tohoto prohlášení svědek vypovídal, že žalovaný se do domu [adresa] žalovaný nastěhoval v roce 2010 (ne tedy v roce 2009) a že v domě neměl podnájemníky, což však je v písemném prohlášení uvedeno. Dále z výpovědi svědka vyplývá, že žalovaného vídal od roku 2006 a věděl, že bydlí v domě [adresa], tedy se evidentně znali, přitom svědek na jiném místě výpovědi uvedl, že v roce 2010 se mu žalovaný přišel teprve představit a informoval ho o nájemní smlouvě, ačkoliv tato byla uzavřena až v roce 2012. Žalovaný prováděl svědka zanedbaným domem, později mu ukazoval koupelnu a WC v domě [adresa], kam dochází, měl také tehdy, tj. v roce 2010 informovat svědka o tom, že elektřina je do domu přiváděna z domu [adresa], což však v roce 2010 nebyla pravda, protože k odpojení domu od přívodu elektřiny došlo až v roce 2013. Dále svědek vypověděl, že [adresa], jak se před 5-6 lety ukázalo, má špatný komín a žalovaný proto začal topit elektrickým přímotopem, což však neodpovídá částce, kterou má žalovaný platit stále svědku [příjmení] za elektřinu, přičemž lze pochybovat, že svědek [příjmení] spotřebu elektřiny žalovanému může dotovat. Soud je přesvědčen, že ani z výpovědi tohoto svědka nelze při rozhodování vycházet a tvrzení žalovaného o faktickém užívání domu [adresa] jí není prokázáno.

18. Potvrzením o provedené lustraci žalovaného systému ISZR je prokázáno, že žalovaný jako státní občan Slovenska má v ČR povolen pobyt od 22. 6. 2009, adresa jeho pobytu je uvedena [adresa] [příjmení].

19. Exekutorským spisem [exekutorský úřad] sp. zn. [spisová značka] je prokázáno, že k návrhu oprávněného a žádosti soudního exekutora bylo Okresním soudem v Děčíně, vydáno 22. 5. 2013 pověření k vedení exekuce proti povinnému [jméno] [příjmení] pod [číslo jednací] [anonymizována tři slova] [rok] na základě rozhodnutí rozhodce [anonymizováno] [jméno] [jméno] z 16. 1. 2012, č. j. [spisová značka]. Exekutor exekučními příkazy postihl nemovitosti povinného v [katastrální uzemí] i v [katastrální uzemí] [anonymizováno], včetně nemovitých věcí, které jsou dnes ve vlastnictví žalobce. Ustanovil ve věci znalecký ústav a uložil mu stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí. Na základě znaleckého ocenění pak určoval cenu nemovitostí pro účely prodeje v dražbě. Znaleckým posudkem o ceně obvyklé č. ZP [číslo], vypracovaným zhotovitelem [právnická osoba] dne 30. 9. 2014 je prokázáno, že předmětem ocenění byly mimo jiné i pozemek parcela st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa] v [katastrální uzemí] [anonymizováno]. Předmět ocenění je popsán stručně jako řadový krajní přízemní rodinný dům, vhodný ke kompletní rekonstrukci. Střecha sedlová s krytinou betonové tašky, okna budovy dřevěná, dvojitá s parapety, vchodové dveře dřevěné, vnější omítky z větší části opadané, fasáda domu není zateplená. K domu patří oplocená neudržovaná zahrada, na které se nacházejí porosty, příslušenství, kůlna a oplocení. Prohlídka vnitřku nemovitosti zjevně neproběhla. Výsledná porovnávací hodnota nemovitosti byla určena částkou 203 287 Kč. Součástí posudku jsou i fotografie zachycující venkovní stav budovy. Je zřejmé, že jde o zanedbaný neudržovaný objekt s opadanými omítkami, dožitými okny i vstupními dveřmi, a s neudržovanou zahradou, ve které je shromážděn převážně odpad a nepořádek. Exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem předmětných nemovitostí č. j. [číslo jednací] byl vydán 6. 8. 2013 a povinnému doručen 14. 8. 2013, usnesení o určení ceny nemovitých věci č. j. [číslo jednací] bylo vydáno 19. 2. 2015. Ve spise je dále založen elektronický dopis žalovaného bez data, v němž oznamuje soudnímu exekutorovi, že s povinným uzavřel v roce 2009 nájemní smlouvy, které jsou platné a dozvěděl, že nemovitosti jsou v prodeji. Rád by upozornil na tyto skutečnosti s tím, že o koupi těchto objektů má zájem. Na tento opis odpověděla pracovnice soudního exekutora 16. 4. 2015 a požádala o předložení nájemních smluv. Žalovaný vyhověl a předložil a) nájemní smlouvu 20. 7. 2012, dle níž si žalovaný od svědka [příjmení] pronajal pozemek [číslo] v k. ú. [část obce] za nájemné 500 Kč měsíčně na dobu do 30. 7. 2037, b) nájemní smlouvu ze dne 18. 7. 2009, kterou si žalobu žalobce od svědka [příjmení] pronajal rodinný dům [adresa] se stavební parc. [číslo] v kat území [obec] za nájemné 500 Kč, splatné jednorázově v den nájmu na dobu od 18. 7. 2009 do 18. 7. 2034, c) nájemní smlouvu ze dne 18. 7. 2009, kterou si žalobu žalobce od svědka [příjmení] pronajal st. p. [anonymizováno] (na níž je dům [adresa]) v k. ú. [část obce] za nájemné 500 Kč, splatné jednorázově v den nájmu na dobu od 18. 7. 2009 do 18. 7. 2034 a d) nájemní smlouvu, jíž se žalovaný dovolával v daném řízení. Usnesením čj. [spisová značka] [číslo] soudní exekutor určil cenu pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] 160 000 Kč určil, že nájemní smlouva z 18. 7. 2012 na pozemek 4/3 prodeje v dražbě nezanikne a nájemní vztah potrvá do 30. 7. 2037 Soudní exekutor vydal usnesení č. j. [číslo jednací], jimž doplnil původní usnesení o ceně výrokem, jímž rozhodl o zániku nájemního práva mezi povinným a žalovaným s tím, že znalecký ústav nepovažuje nájemné zjištěného nájemního práva za v místě a čase obvyklé. Proti tomuto rozhodnutí žalovaný podal z 3. 6. 2015, sepsané v [anonymizováno], a odeslal je dle připojené obálky doporučeně exekutorskému úřadu 5. 6. 2015. Jako odesílací adresu žalovaný uvedl [část obce a číslo] Krajský soud v Ústí nad Labem usnesením ze dne 23. 6. 2015, č. j. [číslo jednací] zrušil usnesení soudního exekutora č. j. [číslo jednací] a věc mu vrátil k dalšímu řízení pro nedostatky znaleckého posudku a nepodložený závěr exekutora o tom, že nájemní právo žalovaného výrazně omezuje prodej nemovitosti v dražbě. Soudní exekutor po doplnění znaleckého posudku vydal usnesení č. j. [číslo jednací], kterým stanovil výslednou cenu nemovitých věcí a rozhodl, o zániku nájemní smlouvy z 20. 7. 2012 dražbou. Usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 31. 5. 2016, č. j. [číslo jednací] bylo rozhodnutí soudního exekutora potvrzeno. Odvolací soud v odůvodnění rozhodnutí mimo jiné vysvětlil proč souhlasil se závěrem soudního exekutora, že nájemní smlouva výrazně snižuje možnost prodeje oceňované nemovitosti (existence platné nájemní smlouvy uzavřené na dobu 25 let v situaci, kdy vlastník, již podle smlouvy neobdrží žádné nájemné a současně nemůže užívat pozemky a rodinný dům k vlastnímu bydlení). Dodal, že vzhledem k okolnostem (výše sjednaného nájmu a délka trvání nájemního vztahu, které vlastníku nemovitosti nepřinášejí žádný užitek, skutečnost, že si tentýž nájemce–žalovaný za obdobných podmínek od povinné pronajal více nemovitostí sloužících k bydlení) se jeví jako značně pravděpodobné, že nájemní smlouvy byly vyhotoveny účelově a pouze s cílem manipulovat prodejem nemovitých věcí povinného v rámci vedené exekuce. Dle doručenky bylo toto rozhodnutí doručeno na adresu [část obce a číslo] dne 22. 7. 2016. Z obsahu spisu je dále patrno, že soudní exekutor postupoval v exekuci dále do zahájení insolvenčního řízení proti svědku [jméno] [příjmení], tj. do 12. 6. 2017. Obsah exekutorského spisu svědčí o tom, že žalovaný udával jako svou kontaktní adresu [adresa žalovaného], nikdy však neuvedl adresu [část obce a číslo]. V tomto spise je dále obsažena žádost o součinnost soudního exekutora [exekutorský úřad] [anonymizováno] [jméno] [příjmení] z 15. 3. 2016, z níž je zřejmé, že tento soudní exekutor vedl exekuci proti [jméno] [příjmení], žalovanému a svědku [příjmení]. Uváděl adresu žalovaného [adresa] [příjmení].

20. Další žalobcem předložené listiny, smlouva o převodu obchodního podílu z 9. 5. 2012 uzavřená mezi [právnická osoba] a žalovaným, dále usnesení Okresního soudu v Náchodě čj. [číslo jednací] a exekuční příkaz soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení] z 3. 12. 2012 čj. [číslo jednací] prokazují, že žalovaný jako svoje bydliště uvádí adresu v ČR [obec] – [část obce a číslo]. Žalovaný to vysvětloval tak, že po přestěhování do ČR nahlásil orgánům ČR adresu [adresa] L., a to zejména pro potřebu cizinecké policie a tato adresa v evidenci zůstala, takže je všude uváděna. Nejedná se ale o adresu skutečnou.

21. Protože po provedení shora uvedených důkazů soud uzavřel, že jimi není prokázáno tvrzení žalovaného, že dům [adresa] na st. [parcelní číslo] v [část obce] žalovaný užíval po dobu alespoň tří let a činil tak jako by byl nájemce, vyzval žalovaného k označení či předložení dalších důkazů, jimiž hodlá toto tvrzení prokazovat s poučením, že nesplnění procesní povinnosti prokázat uplatněné tvrzení může vést k věcně nepříznivému rozhodnutí ve věci. Žalovaný v reakci na výzvu soudu navrhl svědectví několika svědků, nakonec setrval pouze na výslechu svědků [příjmení] a [příjmení], a předložil množství dalších listinných důkazů.

22. Svědek [příjmení] vypověděl, že jej asi před měsícem vyhledal žalovaný, kterého zná podle vidění, se svědkem [příjmení] a řekli mu, že je potřeba, aby před soudem vypověděl o tom, co bylo v minulosti, když [jméno] [příjmení] začal mít finanční potíže. Svědek se s [příjmení] zná dlouho a v minulosti na letišti v [obec] s dalšími členy kolem r. 2000 provozovali letecký klub. Šlo o celkem 7 společníků, kteří spoluvlastnili hangár a pozemky a [příjmení] byl jedním z nich. [příjmení] [příjmení] začal mít finanční potíže, protože si vzal velký úvěr a jen těžko se mu dařilo jej splácet. Ostatní spoluvlastníci mu nabídli, že jeho spoluvlastnický podíl odkoupí. [příjmení] nejdříve váhal, ale v r. 2010 na to přistoupil a uzavřeli smlouvu o převodu jeho spoluvlastnického podílu. V době, kdy se tato smlouva připravovala, svědek byl za [příjmení] několikrát dohadovat termín, kdy by mohli jít na úřad. Nejprve byl v domě, kde [příjmení] bydlel, jedná se o větší dům u silnice, (pozn. soudu- [adresa]), [příjmení] tam nenalezl, ale narazil na žalovaného, který mu řekl, že [příjmení] je v práci. Svědek návštěvu několikrát bez úspěchu zopakoval, ale pak se s [příjmení] potkali někde jinde a smlouvu se podařilo uzavřít. Následně ještě [příjmení] sháněl kvůli jiným věcem a tehdy se šel podívat i do jeho druhého domu (pozn. soudu - [adresa]), protože věděl, že jeho příbuzná, která zde dříve bydlela, již nežije, a že se [příjmení] stal vlastníkem tohoto domu. Tehdy tam viděl žalovaného, jak dělá něco se vstupními dveřmi. To bylo asi 2 roky po uzavření smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu [příjmení]. Později, asi v r. 2013 až 2014, jej [příjmení] vzal do domu [adresa] a dohadoval se o vybudování studny u domu v zahrádce u silnice. Tehdy s [příjmení] také byli uvnitř tohoto domu, [příjmení] měl klíče, odemkl ho a vešli dovnitř. Vevnitř to byla hrůza, svědek viděl jednu místnost, kde byla postel, kamna a jinak hrozný nepořádek, jako kdyby tam žil bezdomovec. Jestli tam někdo bydlel, svědek neví, je možné, že tam někdy přespal i [příjmení]. Svědek si pamatuje jen jednu místnost a že v chodbě byl odkrytý vodoměr v podlaze. Když jsem byl u [příjmení] v druhém domě (t. j. v [adresa]), vypadalo to tam podobně, taky tam byl nepořádek. O tom, zda v domě [adresa] někdo bydlí se nebavili, vybudování nové studny svědek [příjmení] rozmlouval, protože by byla těsně u silnice a věděl, že to nikdo nepovolí. [příjmení] to nevzdával a opakoval svoji žádost potom asi ještě rok. Studnu chtěl vybudovat zřejmě proto, že nechtěl platit za vodu. Po té, co žalovaného svědek viděl poprvé u domu [adresa], se [příjmení] ptal, o koho jde a on řekl, že je to jeho hlídač, že má tento jeho dům pronajatý a že mu ho hlídá. Když pak viděl žalovaného i v tom druhém domě, myslel si, že [příjmení] žalovaného využívá jako zedníka, za to, že mu poskytuje bydlení. V domě [adresa] bydlelo podle svědka více lidí, např. snad kolem roku 2017 zde viděl nějakou zrzavou paní, která tam sušila přímo přede dveřmi prádlo. Pak se [příjmení] ptal, kdo to byl a on řekl, že to byla nájemnice. Žalovaného svědek viděl v nemovitostech [příjmení] celkem asi 5x. 4x v tom velkém domě ([adresa]) a jednou v tom domě po staré paní ([adresa]), jak tam opravoval ty dveře.

23. Svědek [jméno] [příjmení] ve své výpovědi uvedl, že zná žalovaného přibližně od r. 2008, v minulosti s ním měl určité obchodní aktivity a občas se s ním potřeboval sejít. Obvykle mu zavolal, jel do [část obce] a žalovaný za ním přišel k vozidlu. Buďto přišel z malého domu (pozn. soudu [adresa]) anebo z toho většího domu (pozn. soudu [adresa]), častěji to bylo z malého domu. V [část obce] žalovaného navštívil v průběhu let asi 20x, možná i vícekrát, kdy tam byl naposledy, přesně neví, snad to bylo i později než v r. 2015. Nikdy v žádném z domů, o kterých hovořil, nebyl uvnitř, protože se mu zdály zanedbané. Na to usuzoval z jejich okolí, kde byl nepořádek. Žalovaný je ale z východního Slovenska, kde něco podobného není neobvyklé. Žalovaného vždy sháněl jen v [část obce], nikdy ne v [anonymizováno].

24. Oba posledně uvedení svědci vypovídali v řízení spontánně a soud nezaznamenal nic, co by nasvědčovalo tomu, že některému z účastníků straní a že jsou na jeho vítězství ve sporu jakkoliv zainteresováni. V jejich výpovědích neshledal žádné podstatné rozpory s dalším obsahem jejich výpovědí ani s dalšími provedenými důkazy. Pokud šlo o časové zařazení skutečností, o kterých vypovídali, objevoval se v jejich výpovědi určitý stupeň nejistoty, který je však vzhledem na odstup času pochopitelný. Z obsahu výpovědí těchto svědků je proto možno vycházet.

25. Poukazem na vyšetření bez data, vystaveným MUDr. [jméno] [příjmení], praktickým lékařem ve [obec], je prokázáno, že žalovaný je registrován v jeho ordinaci od 1. 6. 2016 a je veden pod doručovací adresou [adresa žalovaného]. Ordinace praktické lékařky MUDr. [příjmení] ze [obec] potvrdila, že od 1. 1. 2012 měl žalovaný trvalou adresu [adresa žalovaného].

26. Žalovaný dále předložil krátkodobé povolení k pobytu ve Švýcarsku z 15. 3. 2013, platné do 14. 9. 2013 k hledání zaměstnání. Smlouva o přidělení- změna k 9. 12. 2013 prokazuje, že žalovaný uzavřel smlouvu s švýcarskou personální agenturou, která mu zprostředkovala dočasné přidělení do firmy Papyrus Schweiz v Dintikonu od 9. 9. 2013 na dobu neurčitou. Výpisem mezd za rok 2013 je prokázáno, že personální agentura žalovanému vyplácela mzdu od srpna 2013 do ledna 2014.

27. Žalovaný dále k prokázání toho, že v rozhodném období nebydlel na adrese [adresa], dle jejíhož obsahu pronajal byt [číslo] v prvním patře bytového domu [adresa] v obci [příjmení] [jméno] [příjmení] na dobu do 3. 6. 2013 za nájemné včetně úhrady služeb s bydlením spojených 9 500 Kč. [příjmení] bytu [jméno] [příjmení] s uzavřením této smlouvy souhlasila 3. 6. 2011 Smlouvu podobného obsahu pak žalovaný s [jméno] [příjmení] uzavřel 10. 6. 2013 a 17. 7. 2015. Dále předložil kopii občanského průkazu [jméno] [příjmení] s tím, že jmenovaná má trvalý pobyt na adrese [adresa žalovaného]. Listiny, vystavené [právnická osoba], vztahující se k odběru elektrické energie na adrese [část obce a číslo], prokazují, že zákaznicí uvedené společnosti byla [jméno] [příjmení]. [jméno] [příjmení] kontaktoval na adrese [adresa], kterým ji vyrozumíval o nedoplatku na uložené pokutě dopisem z 10. 7. 2014 a sdělením k dluhu z 3. 12. 2015. Dle ústřižků složenek z 11. 6. 2014 a 11. 7. 2014 je prokázáno, že [jméno] [příjmení] byly na adresu [adresa].

28. Žalobce v této souvislosti poukázal na obsah dopisu Ing. [jméno] [příjmení], insolvenční správkyně v insolvenčním řízení úpadce [jméno] [příjmení], z 15. 1. 2020, v němž správkyně sděluje insolvenčnímu soudu, že za [jméno] [příjmení] s ní jednala paní [příjmení], která je ve vztahu s údajným nájemcem [celé jméno žalovaného], tj. žalovaným. Žalovaný se ohradil proti poznámce o vztahu s paní [příjmení] a k vyvrácení existence tohoto vztahu navrhl výslech [jméno] [příjmení], která nyní pobývá na neznámé adrese v cizině. Soud tento důkazní návrh pro nepotřebnost zamítl, neboť existence vztahu žalovaného s [jméno] [příjmení], ať už měl mít jakýkoliv charakter, nemá pro rozhodnutí v této věci žádný význam.

29. Podle § 1040 odst. 1 o. z., kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

30. Výlučným vlastníkem předmětné nemovité věci je žalobce, užívá ji však žalovaný. Žalovaný tvrdil, že nemovitost neužívá neoprávněně a dovolával se nájemní smlouvy z 20. 7. 2012, která je však absolutně neplatná. Pro tento případ byl žalovaný přesvědčen, že nájemní smlouvu je třeba mít za řádně uzavřenou, protože nemovitost užíval po dobu tří let, tj. od 20. 7. 2012 do 20. 7. 2015 v dobré víře, že je nájemcem oprávněným.

31. Podle § 2238 o. z., užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

32. Bytem se pro potřeby cit. ustanovení rozumí především místnost nebo soubor místností, který je užíván za účelem bydlení, jeho užíváním bytu je konzumace jeho užitných vlastností k uspokojení bytových potřeb svých a příp. též dalších osob, nejspíše rodinných příslušníků. Dalším předpokladem aplikace uvedeného ustanovení je dobrá víra domnělého nájemce, že nájem je po právu. Dobrá víra se obecně chápe jako psychický stav osoby založený sice na chybném (mylném), avšak v konkrétním případě omluvitelném přesvědčení (mínění) o (ne) existenci nějaké skutečnosti, nějakého práva či právního poměru. Dobrá víra se presumuje Ustanovení § 2238 o. z. je tedy založeno na konstrukci vyvratitelné domněnky, že domnělý nájemce se v užívání bytu opíral o sice mylné, avšak omluvitelné přesvědčení, že jeho nájem je po právu. Podle základního pravidla dělení důkazního břemene tíží každou procesní stranu důkazní břemeno ohledně skutkových předpokladů jí příznivé části právní normy. Domnělý nájemce musí v soudním řízení prokázat všechny znaky skutkové podstaty cit. ustanovení s výjimkou dobré víry, jež se podle § 7 o. z. presumuje (formou zákonné vyvratitelné domněnky). Domnělý nájemce je tak povinen především prokázat, že po dobu alespoň 3 let užíval konkrétní místnost či soubor místností k bydlení a že tak činil„ jako nájemce“. Unese-li domnělý nájemce své důkazní břemeno, může pronajímatel vyvracet dobrou víru domnělého nájemce.

33. Protože dobrá víra může zásadně být založena jen právním titulem, příp. domnělým právním titulem, bylo v dané věci na žalovaném, aby prokázal, že byt v domě [adresa] v [část obce] užíval jako jeho nájemce od uzavření nájemní smlouvy, jež byla shledány neplatnou, tj. od 20. 7. 2012 po dobu 3 let, tj. nejméně do 20. 7. 2015 (Jak již vysvětil odvolací soud, uživatel bytu může být považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z. jen tehdy, jestliže byt užíval alespoň tři roky v dobré víře (s ohledem na princip nepravé retroaktivity vyjádřený v ustanovení § 3074 odst. 1 o. z.), že je jeho nájemcem, a zároveň jeho dobrá víra trvala k 1. lednu 2014). Po provedeném dokazování soud uzavírá, že žalovaný přes poučení soudu o nepříznivých následcích na něj kladené břemeno důkazu neunesl. I když z provedeného dokazování vyplynulo, že byl žalovaný několikrát u domu [adresa] viděn, nebo z tohoto domu vyšel, nebyl podán jediný spolehlivý důkaz o tom, že v rozhodném období v této nemovitosti bydlel, tedy že čerpal užitné vlastnosti bytu, který se v něm nachází, k bydlení, že se choval jako nájemce a dlužno podotknout, že z provedeného dokazování nevyplynulo ani to, že by se svědek [příjmení] choval jako pronajímatel. O tom, že nemovitost nebyla v rozhodném období běžným způsobem užívána, svědčí především nulová spotřeba vody do 14. 3. 2014 a naprosto minimální (1m3) do srpna 2016. Přestože soud bere v úvahu skutečnost, že dům nemá koupelnu a WC má suché, a předpokládá, že by spotřeba vody byla nižší, než bývá pravidlem (tj. než průměrná spotřeba 3 m3 na osobu za měsíc, z níž se obvykle v ČR vychází), běžný způsob užívání bytu vylučuje, aby spotřeba vody byla tři roky žádná nebo téměř žádná. Rovněž tak velmi nízká spotřeba elektřiny do odpojení vlastního přívodu elektrické energie dne 3. 10. 2013 vylučuje, skutečnost, že byt v domě byl užíván k bydlení. Tomuto závěru se nijak nepříčí skutečnost, že žalovaný od srpna 2013 do ledna 2014 pracoval v zahraničí, jak bylo prokázáno, protože tato skutečnost mohla ovlivnit spotřebu elektřiny jen v měsících srpen až říjen 2013 (v říjnu byl přívod elektřiny odpojen). Dále se soud musí pozastavit nad tím, že ačkoliv měl žalovaný platit svědku [příjmení] pravidelné platby na elektřinu (i vodu), o čemž byly soudu předloženy účelově vyhotovené důkazy, svědek neplatil dodavateli a zavinil tak ukončení dodávky. Na místo toho, aby se žalovaný jako nájemce po svědkovi domáhal obnovení dodávky, sám si zařídil položení kabelu ze sousedního domu [adresa]. Svědek [příjmení] navíc spotřebu elektřiny žalovanému přestal evidovat, takže množství spotřebované energie od 13. 10. 2013 již nelze zjistit, což rovněž žalovanému neprospívá, neboť byla-li spotřeba od roku 2013 do 2015 vyšší, žalovanému o tom chybí důkaz. Za významnou soud dále pokládá část výpovědi svědka [příjmení], v níž popisuje, jak v roce 2013 či 2014 s ním svědek [příjmení] dohadoval možnost vybudování studny u domu [adresa] a jak jej při této příležitosti vedl i dovnitř tohoto domu. [příjmení] měl tehdy od domu klíč, tedy nemusel respektovat domovní svobodu žalovaného, se svědkem [příjmení] vstoupili do domu, kde panoval dle svědka hrozivý nepořádek. [příjmení] [příjmení] [příjmení] neuvedl nic o tom, že byt má nájemce- žalovaného, a tento ani nebyl přítomen. Naopak svědek z okolností pro sebe usoudil, že v domě a v jeho nepořádku někdy přespává sám [příjmení]. Svědek [příjmení] uskutečnil od roku 2010 do místa několik návštěv, pouze v roce cca 2012 v jednom případě u domu [adresa] viděl žalovaného, jak opravuje dveře. Svědek [příjmení] byl za žalovaným v [část obce] od roku 2008 dvacetkrát i vícekrát, žalovaný přicházel k jeho autu buď z domu [adresa] nebo z domu [adresa], svědek však ani jednou uvnitř žádného z domů nebyl a svědectví o tom, že by žalovaný v domě [adresa] jako řádný nájemce bydlel, nepodal. Proč nelze věřit výpovědím svědků [příjmení] a [příjmení] vysvětlil soud již výše. Navíc, žalovaný je jako cizí státní příslušník evidován v příslušné evidenci na adrese trvalého pobytu [adresa] [příjmení]. Z provedeného dokazování vyplynulo, že jde sice o adresu formální, na níž se žalovaný fakticky nezdržuje, na druhou stranu žalovaným předložené důkazy svědčí o tom, že má stále svého praktického lékaře v 25 km vzdáleném [obec] a nikoliv poblíž [část obce], např. v [obec]. Žalovaný sám adresu [adresa], příp. mnohem řídčeji i [adresa] Ani tato skutečnost ale sama o sobě o nájemním užívání [adresa] v rozhodném období nevypovídá.

34. Žalovaný tedy přes rozsáhlé dokazování neprokázal, že dům [adresa] po dobu tří let, tj. v době od 20. 7. 2012 do 20. 7. 2015 užíval a že tak činil jako domnělý nájemce, nelze proto uzavřít, že nájemní smlouvu mezi ním jako nájemcem a svědkem [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem lze mít za řádně uzavřenou ve smyslu § 2238 o. z., aniž by bylo třeba vyvracet presumovanou jeho dobrou víru. Z tohoto důvodu pak nelze ani dovodit, že žalovaný užívá dům [adresa] oprávněně a žaloba žalobce je proto podána právem. Pokud v nemovitosti žalobce, tj. na pozemku st. 154, jehož součástí je dům [adresa], žalovaný přesto dál setrvává, zadržuje ji žalobci neoprávněně, soud mu proto podle §1040 o. z. uložil, aby ji vyklidil a žalobci předal. Lhůtu k plnění soud stanovil s ohledem na ustanovení § 160 odst. 1 o. s. ř. v trvání 3 dnů.

35. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § l42 odst. l občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu účelně vynaložených nákladů proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Ve sporu zvítězil žalobce, má proto proti žalobci právo na náhradu nákladů řízení. Žalobci přiznaná částka nákladů řízení představuje náhradu za zaplacený soudní poplatek 5 000 Kč a poplatek z odvolání 5 000 Kč, a dále odměnu advokáta dle vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále AT). Při rozhodování o výši odměny soud přihlédl k rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 12. 8. 2016 sp. zn. 26 Cdo 684/2016, v němž byl učiněn závěr, že pro určení výše odměny advokáta u žalob na vyklizení nemovitostí je třeba vyjít primárně z ceny této věci a aplikovat ustanovení § 8 odst. 1 ve spojení s § 7 advokátního tarifu. Jen tehdy, nelze-li hodnotu věci nebo práva vyjádřit v penězích nebo ji lze zjistit jen s nepoměrnými obtížemi, je nezbytné postupovat ve smyslu § 9 odst. 1 advokátního tarifu. Z předložené kupní smlouvy z 8. 2. 2021, kterou žalobce vlastnické právo k předmětné nemovité věci nabyl, vyplývá, že její kupní cena činila 650 000 Kč. Z této ceny, která je konkrétním výsledkem střetu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi, soud vypočítával odměnu zástupkyně žalobce. Odměna tak činí 10 900 Kč za jeden úkon právní služby, těchto úkonů zástupkyně žalobce vykonala 13 (převzetí a příprava, výzva k vyklizení, žaloba, písemné podání ve věci 5. 10. 2021, nahlížení do spisu 31. 1. 2022, účast na jednáních 15. 2. 2022 a 5. 4. 2022, odvolání, účast u jednání před odvolacím soudem, písemné podání ve věci 10. 1. 2023, účast na jednání 13. 3. 2023 úkony a 2. 5. 2023). K ní je třeba připočíst 13 paušálních částek náhrady hotových výdajů à 300 Kč stanovených dle § 13 odst. 3 AT, tj. 3 900 Kč, a náhradu jízdného zástupkyně žalobce vypočtenou podle § 157 a násl. zák. č. 262/2006 Sb., z místa jejího sídla k procesnímu soudu a zpět, za účelem nahlížení do spisu 31. 1. 2022 a jednání 15. 2. 2022 vždy 249 Kč, k jednání 5. 4. 2022 pak 267 Kč, náhradu jízdného zástupkyně žalobce z místa jejího sídla k odvolacímu soudu a zpět 906 Kč a z místa jejího sídla k procesnímu soudu a zpět k jednáním 13. 3. 2023 a 2. 5. 2023 vždy 275 Kč, a dále náhradu za promeškaný čas podle § 14 odst. 1 a 3 AT ve výši 1 400 Kč za 14 promeškaných půlhodin na cestě. Náhrada nákladů řízení celkem činí 159 221 Kč a soud uložil žalovanému zaplatit ji žalobci k rukám jeho zástupkyně. Podle § 160 odst. 1 o. s. ř. rozhodl soud o lhůtě k plnění v trvání 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.