3 C 184/2022

Plný text

Okresní soud v Jičíně rozhodl soudkyní JUDr. Drahomírou Šorfovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce oba zastoupeni advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví,

I. Podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem - pozemkům st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří pozemku, st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] ostatní plocha, parc. č [číslo] - ostatní plocha, parc. [číslo] ostatní plocha, parc. č [číslo] - ostatní plocha, zapsaným v katastru nemovitostí na [list vlastnictví], vedeném pro k. ú. [anonymizováno] [obec] a [územní celek] u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín, se zrušuje.

II. Nemovité věci- pozemky st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří pozemku, st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] ostatní plocha, parc. č [číslo] - ostatní plocha, parc. [číslo] ostatní plocha, parc. č [číslo] - ostatní plocha, zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví], vedeném pro k. ú. Rytířova [obec] a obec Libošovice u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín, se přikazují do podílového spoluvlastnictví žalobce a) [celé jméno žalobce], [rodné číslo], bytem [adresa žalobce]) [celé jméno žalobce], [rodné číslo], bytem [adresa žalobce], tak, že spoluvlastnický podíl žalobce a) činí jednu ideální polovinu nemovitých věcí a spoluvlastnický podíl žalobce b) činí rovněž jednu ideální polovinu nemovitých věcí.

III. Žalobce a) je povinen zaplatit žalovanému vypořádací podíl ve výši 326 700 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobce b) je povinen zaplatit žalovanému vypořádací podíl ve výši 326 700 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

VI. Každý z účastníků je povinen nahradit České republice na účet Okresního soudu v Jičíně na nákladech řízení 1/3 nákladů řízení, tj. částku, jejíž výše a splatnost bude upřesněna navazujícím usnesením soudu.

1. Žalobci se žalobou podanou u soudu domáhali zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem - pozemkům st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří pozemku, st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] ostatní plocha, parc. č [číslo] - ostatní plocha, parc. [číslo] ostatní plocha, parc. č [číslo] - ostatní plocha, a parc. č [číslo] - ostatní plocha zapsaným v katastru nemovitostí na [list vlastnictví], vedeném pro k. ú. [anonymizováno] [obec] a [územní celek] u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín (dále též jen„ předmětné nemovitosti“). Spoluvlastnický podíl každého z žalobců činil 3/8 celku, spoluvlastnický podíl žalovaného 1/4 celku. Žalobci tvrdili, že žalovaný je po celou dobu trvání podílového spoluvlastnictví nekontaktní, nelze se s ním dohodnout na hospodaření se společnými nemovitými věcmi ani na vypořádání spoluvlastnictví, navíc stavební pozemky jsou z části zastavěny zemědělskými stavbami bez čp/če v rovnodílném podílovém spoluvlastnictví žalobců a) b), které je třeba udržovat příp. odstranit.

2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil, k jednání soudu se bez omluvy nedostavil.

3. Výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví], vedený pro [územní celek] a k. ú. [anonymizováno] [obec] u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín, prokazuje, že účastníci jsou skutečně podílovými spoluvlastníky nemovitostí uvedených ve výroku tohoto rozsudku, podíl každého z žalobců činí 3/8 celku, zatímco žalovaný je spoluvlastníkem vždy 1/4 celku. Spoluvlastnické podíly nabyli oba žalobci kupní smlouvou ze dne 7. 7. 2020, jejíž právní účinky nastaly dne 9. 7. 2020, žalovaný nabyl svůj spoluvlastnický podíl na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 5. 5. 2010, jehož právní moc nastala 23. 6. 2010. V průběhu řízení došlo jednak k tomu, že zanikla pozemková parcela [číslo] sloučením s pozemkovou parcelou [číslo] na aktuálním výpisu z katastru nemovitostí proto již parcela [číslo] není uvedena, jednak v oddíle D listu vlastnictví je nově uvedena poznámka o zahájení exekuce proti žalovanému, jejímž provedením byl pověřen soudní exekutor [anonymizováno] [příjmení] [příjmení], soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno.

4. Výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví], vedeným pro [územní celek] a k. ú. [anonymizováno] [obec] u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín, je prokázáno, že žalobci jsou též každý s podílem ½ celku podílovými spoluvlastníky pozemků st. parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří a st. parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří a staveb bez [adresa], stojících na těchto pozemcích a dále na stavebních pozemcích st. [číslo], st. [číslo], st. [číslo], st. [číslo], st. [číslo], st. [číslo], st. [číslo], st. [číslo], st. [číslo] a st. [číslo].

5. Žalobci v řízení tvrdili, že s žalovaným se nelze dohodnout na hospodaření se společnými nemovitostmi ani na vypořádání spoluvlastnictví, neboť nereagoval na výzvy žalobců, které mu adresovali. Toto tvrzení prokázali výzvou z 2. 11. 2020, kterou žalobci žalovanému zaslali. Žalobci v ní informovali žalovaného, že je třeba aktuálně řešit ekologickou zátěž předmětných nemovitostí, její odstranění a škody a je třeba se dohodnout na jejich společné správě. Žalobci upozornili, že právní zástupce, na něhož byli odkázáni, několik měsíců nebere telefon a nereaguje. Kopie vrácené doporučené zásilky svědčí o tom, že si ji žalovaný nevyzvedl. Výzvou z 8. 8. 2022 se žalobci znovu na žalovaného obrátili s výzvou ke spojení a projednání správy společné věci, neboť předchozí snahy nebyly úspěšné. Je konstatováno, že exekuční řízení, která byla proti žalovanému vedena, byla skončena. Žalobci navrhli uzavření dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Současně byl žalovaný upozorněn, že pokud nebude reagovat na výzvu do 2 týdnů, jsou žalobci připraveni podat u soudu žalobu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, neboť nečinnost žalovaného hospodaření se společnou věcí komplikuje. Dle dodejky výzvu žalobců žalovaný převzal 19. 8. 2022.

6. Žalobci v průběhu řízení vysvětlovali, že předmětné nemovitosti se nacházejí v chráněné krajinné oblasti. V současné době jsou zanedbané a nelze využívat ani obecní cestu, která je protíná. Žalobci mají v úmyslu nemovitosti uvést do odpovídajícího stavu, dále chtějí zrekonstruovat některé z budov na těchto pozemcích, které jsou je ve spoluvlastnictví žalobců, a využívat je k zemědělskému podnikání. Žalobci mimo předmětné nemovitosti vlastní všechny okolní pozemky, které rovněž hodlají využívat ke svým podnikatelským záměrům. Pokud by žalovanému měl připadnout některý z předmětných pozemků, by zůstal v pozemkovém spoluvlastnictví žalobců osamocen a s problematickým přístupem.

7. Žalobci soudu předložili znalecký posudek z 2 8. 8. 2022 [číslo] [jméno] [příjmení], znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, opatřený znaleckou doložkou a prohlášením dle § 127 a o.s.ř. k níž soud pojímal posudek, jako by byl vyžádán soudem. Znalec současně prohlásil, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, zejména následků trestních. Úkolem znalce bylo ocenit ideální podíl jedné čtvrtiny předmětných pozemkových parcel obvyklou cenou ke dni vypracování znaleckého posudku. Znalec předmětné nemovitosti v posudku nejprve podrobně popsal a posuzoval jejich využití s přihlédnutím k relevantnímu územnímu plánu. Pokud jde o metodiků oceněním konstatoval, že nelze použít porovnávací způsob ocenění, neboť stanovení obvyklé ceny porovnávacím způsobem v daném případě není objektivně možné pro nedostatek důvěryhodných reprezentantů, s nimiž by porovnání mohlo být provedeno. To je zvýrazněno i právním stavem věci, kdy pozemky nejsou zcela celistvé a jsou proťaty historickou cestou ve vlastnictví obce a zejména jsou zatíženy nesouladem vlastnického práva ke stavbám a pozemkům ve spoluvlastnickém podílu s jedním odlišným spoluvlastníkem. V místě se navíc v blízkém časovém horizontu neobchodovaly žádné srovnatelné zemědělské areály bez právních vad. Z tohoto důvodu znalec určil tržní hodnotu jako odhadovanou částku, která vychází ze zjištěné administrativní ceny a z ceny zjištěné porovnávacím způsobem, se zohledněním tržního rizika a předpokládaného vývoje na dílčím či místním trhu, na kterém by byl předmětný majetek obchodován. V závěru posudku pak zdůvodnil rozdíl ceny zjištěné dle cenového předpisu a zjištěn tržní hodnoty a dospěl k závěru, že tržní hodnota spoluvlastnického podílu ve výši jedné ideálního čtvrtiny předmětných nemovitostí ke dni vypracování znaleckého posudku činí 653 400 Kč. Porovnávací hodnotu celku předmětných nemovitostí znalec zjistil ve výši 2 634 931,64 Kč.

8. Soud provedl výslech znalce [jméno] [příjmení], jenž na závěrech znaleckého posudku setrval. Vyjádřil přesvědčení, že závěry posudku jsou platné i v současné době, a to přes případné změny, které na trhu s nemovitostmi nastaly. Předložil listinu zachycující matematický model realitního trhu, která zachycuje vztahy mezi cenou, umístěním a dalšími vlastnostmi nemovitosti v časovém průběhu a graf časového průběhu změn realitního trhu, který je ale vztažen k cenám rodinných domů, jejichž ceny v posledním období klesly o 5- 10%. Ceny rodinných domů tedy sice mírně klesají, ale na předmětné nemovitosti tento závěr nelze vztáhnout, protože ceny zemědělských areálů se nesledují a neobchodují se nijak často. Podle názoru znalce proto na jeho závěru o ceně předmětných nemovitostí není třeba nic měnit. Dle zadání znaleckého posudku oceňoval spoluvlastnický podíl ve výši ¼, ale pokud jde o cenu celku nemovitostí, znalec odkázal na zjištěnou porovnávací cenu a další výpočet, jímž dospěl ke konečné hodnotě tržní, s tím, že konečnou tržní hodnotu celku nemovitostí je možno zjistit tak, že se tržní hodnota jedné čtvrtiny celku, tj. částku 653 400 Kč, vynásobí 4, což představuje výslednou tržní hodnotu celku oceňovaných nemovitostí 2 613 600 Kč. Proti závěrům znalce znaleckému nebyly vzneseny žádné námitky.

9. Znalecký posudek hodnotí soud jako dostatečně spolehlivý podklad, z něhož při svém rozhodování může vycházet. Znalec v posudku vysvětlil, jak při stanovení výše tržní hodnoty předmětných nemovitostí postupoval a proč tak učinil. Jeho postup je logický a racionální, znalec do zjišťování tržní hodnoty promítl své konkrétní poznatky o posuzovaných nemovitostech i odborné názory. Znalecký závěr je jasný, vyplývá z učiněných zjištění a v řízení nebyl zpochybněn.

10. Výpisem z účtu č [bankovní účet], s názvem [celé jméno žalobce], žalobci prokázali, že disponují dostatkem finančních prostředků k případné výplatě náhrady za spoluvlastnický podíl, neboť k 31. 12. 2022 byl na účtu zůstatek ve výši 1 012 277,67 Kč.

11. Podle § 1143 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen o.z.), nedohodnou-li se spoluvlastníci na zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1, 2 o.z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. (2) Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. Podle § 1147 OZ, není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

12. V řízení bylo jednoznačně prokázáno, že účastníci jsou spoluvlastníky předmětných nemovitostí a dohody o zrušení a vypořádání tohoto majetkového společenství nebylo pro nesoučinnost žalovaného dosaženo. Přitom je jednoznačné, že stávající situaci je třeba řešit, protože předmětné pozemky jsou z podstatné části dlouhodobě neudržované, část z nich je stále zastavěna stavbami ve vlastnictví žalobců před rekonstrukcí, obecní cesta, která některé mezi pozemky vede, je neprůjezdná. Žalovaný, ačkoliv je spoluvlastníkem předmětných nemovitostí déle než žalobci, v místě nevyvíjí žádnou činnost, o nemovitosti se nestará, nemá s nimi zjevné záměry a jeho zájem o ně se nijak neprojevil ani v průběhu tohoto řízení, ač žalobci od počátku navrhují přikázat všechny do jejich spoluvlastnictví.

13. Soud je názoru, že za tohoto stavu nezbývá, než spoluvlastnictví účastníků zrušit a vypořádat a v tomto smyslu také soud rozhodl. Žalobci požadují nemovitosti do svého spoluvlastnictví, chtějí je vrátit jejich hospodářskému určení, plánují rekonstruovat své budovy, které na nich částečně stojí a celek zemědělsky je využívat. Prokázali, že jsou dostatečně solventní, aby mohli žalovanému v krátké lhůtě vyplatiti vypořádací podíl, zatímco žalovaný čelí novému exekučnímu řízení. Tyto skutečnosti přivedly soud k rozhodnutí, jímž se všechny předmětné nemovitosti přikazují rovným dílem do podílového spoluvlastnictví žalobců, a žalobcům bylo současně uloženo, aby každý z nich zaplatil žalovanému vypořádací podíl 326 700 Kč, tj. dohromady 653 400 Kč, což představuje ¼ ze zjištěné tržní hodnoty předmětných nemovitostí. Lhůta k plnění byla žalobcům vzhledem k výši plnění stanovena v trvání 15 dnů od právní moci toho rozsudku.

14. O nákladech řízení vyslovil soud, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu, protože vypořádání podílového spoluvlastnictví je řízení zvláštního charakteru, žalobu může podat kterýkoliv z účastníků, soud při vypořádávání není vázán návrhy stran a nelze z tohoto důvodu uvažovat o tom, že by některý z účastníků měl v řízení úspěch. Dle rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 12. 12. 2019 sp. zn. II. ÚS 572/19 se zpravidla jako spravedlivé východisko pro rozhodnutí o nákladech v těchto řízeních jeví, aby každý z účastníků sám nesl své náklady řízení a nebyl povinen hradit náklady jiného spoluvlastníka, ledaže by pro to byly dány zvláštní důvody. V daném řízení soud žádné zvláštní důvody, pro něž by bylo možno uložit některému účastníků povinnost k náhradě nákladů řízení protistrany, neshledal, od uvedené zásady se proto při svém rozhodování neodklonil.

15. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V řízení Česká republika ponese ze svých rozpočtových prostředků tu část znalečného znalce [jméno] [příjmení], která vznikla v souvislosti s jeho výslechem před soudem a jeho dopravou k procesnímu soudu a zpět. V době vydání tohoto rozsudku není výše těchto nákladů známa, soud si proto vyhradil rozhodnout o výši a splatnosti platební povinnosti účastníků v navazujícím usnesením soudu. Protože se při rozhodování o nákladech státu uplatní stejná zásada jako při rozhodování o nákladech účastníků, rozhodl soud, tak, že každý z účastníků je povinen zaplatit 1/3 z částky, kterou stát z rozpočtových prostředků na znalečné vynaloží.