3 C 88/2023

Plný text

Okresní soud v Jičíně rozhodl soudkyní JUDr. Drahomírou Šorfovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o 56 001,75 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni a) 11 700 Kč s úrokem z prodlení 15 % ročně z 11 700 Kč od 21. 11. 2022 do zaplacení a smluvní pokutou 4 504,50 Kč, b) 5 850 Kč s úrokem z prodlení 15 % ročně z 5 850 Kč od 21. 12. 2022 do zaplacení a smluvní pokutou 1 828,12 Kč, <b>c) 10 050 Kč,</b> to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba žalobkyně se v části, v níž se domáhala 5 850 Kč s úrokem z prodlení 15 % ročně z 5 850 Kč od 21. 12. 2022 do zaplacení, smluvní pokuty 1 798,88 Kč, 11 700 Kč s úrokem z prodlení 15 % ročně z 11 700 Kč od 21. 1. 2023 do zaplacení a smluvní pokuty 2 720,25 Kč, se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na nákladech řízení 4 599,80 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně podala u soudu žalobu, kterou se domáhala, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni celkem 56 001,75 Kč s příslušenstvím. Tvrdila, že uzavřela se žalovanou dne 17. 4. 2022 nájemní smlouvu, na jejímž základě žalovaná užívala nemovitost žalobkyně č. ev. [číslo] na adrese [adresa žalobkyně] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu do 31. 7. 2022 a dne 4. 7. 2022 byla prodloužena do 17. 4. 2023. Nájemné bylo sjednáno ve výši 7 500 Kč měsíčně a neměnilo se, splatné bylo k 20. dni každého měsíce. Dále měla žalovaná každý měsíc platit zálohy na plnění spojená s užíváním nemovitosti, která byla v průběhu nájemní smlouvy upravována. Žalovaná přes opakované upomínky neuhradila žalobkyni ve stanovený termín nájemné a zálohy na služby za měsíce listopad a prosinec 2022 a leden 2023, žalobkyně žalované proto zaslala výpověď z nájmu předmětné nemovitosti. Žalovaná dle žalobkyně na nájemném a na zálohách na služby za měsíce listopad a prosinec 2022 a leden 2023 dluží částku 35 100 Kč s úrokem z prodlení. Žalobkyně žalovala o sjednanou smluvní pokutu ve výši 0,25 % z dlužné částky za každý i započatý den prodlení a vyčíslila ji ke dni 24. 4. 2023. Protože v nájemní smlouvě bylo dohodnuto, že povinností žalované v případě skončení nájmu je nemovitost uklidit a vyklidit, vybílit, odstranit závady a předat ji žalobkyni v řádném stavu a žalovaná nic z toho neučinila, nárokovala žalobkyně další sjednanou smluvní pokuty ve výši 5 000 Kč a dále účelně vynaložené náklady na uvedení do původního 5 050 Kč, které sama zaplatila.

2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila a na svoji obranu nic neuplatnila.

3. Nájemní smlouva, podepsaná účastnicemi dne 17. 4. 2022, prokazuje, že žalobkyně jako pronajímatelka pronajala žalované jako nájemkyni do 31. 7. 2022 nemovitost č. e. [číslo] na adrese [adresa žalobkyně]. Současně bylo dohodnuto, že žalovaná bude platit společně s nájemným zálohu na vodu 500 Kč, na elektřinu 1 600 Kč a 500 Kč za internet s tím, že všechny platby jsou splatné 20. den v daném měsíci. V čl. II odst. 5 smlouvy bylo ujednáno, že nezaplatí-li žalovaná nájemné v uvedeném termínu, je povinna zaplatit žalobkyni úrok z prodlení z dlužné částky v souladu s právními předpisy a dále je žalovaná oprávněna požadovat smluvní pokutu ve výši 0,25 % z dlužné částky za každý i započatý den prodlení. Dodáno je, že smluvní pokuta je stranami považována za přiměřenou a neodporující dobrým mravům a § 2239 o.z. Pro případ, že žalovaná nezaplatí nájemné ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního sjednaného nájemného je dle čl. III žalobkyně oprávněna nájem nemovitosti vypovědět dle § 2291 o.z. bez výpovědní doby. Žalobkyně dále požadovala po žalované složení jistoty k zajištěné nájemného a k úhradě jiných povinností v souvislosti s nájmem ve výši 10 000 Kč s tím, že po skončení nájmu je žalobkyně žalované povinna jistotu vrátit, a to nejdéle do 1 měsíce ode dne vyklizení a předání nemovitosti, ledaže byla řádně čerpána. V čl. V odst. 5 bylo dále ujednáno, že v případě skončení nájmu je žalovaná povinna nemovitosti uklidit a vyklidit, vybílit, odstranit závady a předat ji žalobkyni. Při prodlení se splněním těchto povinností dala žalovaná žalobkyni výslovný souhlas k tomu, aby nemovitost otevřela, nechala vyklidit, případně věci v ní nalezené nechala uskladnit, to vše na náklady žalované. Pro případ porušení této povinnosti bylo dohodnuto, že žalovaná je povinna uhradit žalobkyni smluvní pokutu až ve výši 5 000 Kč a účelně vynaložené náklady na uvedené do původního stavu. Převzetí předmětu nájmu žalovanou prokazuje předávací protokol, podepsaný oběma stranami.

4. Dodatkem č. l nájemné smlouvy z 4. 7. 2022 byla zvýšena výše záloh na elektřinu na 2 500 Kč měsíčně s účinností od 1. 7. 2022. Ubyla záloha na internet. Ostatní platby i jejich splatnost zůstaly beze změny.

5. Dodatkem [číslo] nájemní smlouvy z 31. 7. 2022 byla s účinností od 1. 8. 2022 opětovně zvýšena záloha na elektřinu na 2 700 Kč měsíčně, rovněž tak záloha na vodu na 1 500 Kč měsíčně. Dodatek nájemní smlouvy není podepsán.

6. Potvrzení o prodloužení nájemní smlouvy z 4. 7. 2022 prokazuje, že se účastnice dohodly na trvání nájemní smlouvy do 17. 4. 2023. Potvrzení je podepsáno jen žalobkyní.

7. Fakturou č. [rok] [číslo] dodavatele [jméno] [příjmení] z 19. 12. 2022, splatnou 29. 12. 2022, je prokázáno, že žalobkyni byla vyfakturována částka 5 050 Kč za vyklizení nemovitosti, přípravu před malováním, malování zdí a dokončovací práce. Žalobkyně v souvislosti s uvedenou fakturou vysvětlovala, že žalovaná předmět nájmu opustila, aniž by o tom žalobkyni informovala. Žalobkyně se až od sousedů dozvěděla, že se žalovaná odstěhovala. Nedošlo k předání bytu a k předání klíčů. Žalobkyně si předmět nájmu zpřístupnila kolem 15. prosince 2022. Zjistila tehdy, že nedošlo k úplnému vyklizení a že je nemovitost zanedbaná. Zajistila vymalování, vyklizení a pak čekala, až uplyne výpovědní doba s tím, že pokud by žalovaná projevila v této době o užívání zájem, žalobkyně by ji to umožnila.

8. Výpovědí z nájmu z 24. 1. 2023 žalobkyně žalované nájemní smlouvu vypověděla proto, že přes opakované výzvy neuhradila nájemné a zálohy na služby za měsíce listopad 2022 až leden 2023 a poučila žalovanou o možnost vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Současně žalobkyně žalovanou vyzvala k zaplacení dluhu vzniklého z nájemní smlouvy 40 150 Kč s příslušenstvím a smluvní pokuty 7 954,25 Kč, rovněž pak 8 132 Kč za právní služby, které byly žalobkyni poskytnuty. Dle podacích lístků obě listiny byly žalované odeslány doporučenou poštou dne 26. 1. 2023 na adresu trvalého pobytu žalované.

9. Žalobkyně dále na výzvu soudu předložila listiny, z nich vyplývá, že se pokusila vyúčtovat žalované cenu odebrané elektřiny a vody s přihlédnutím k zaplaceným zálohám, předložila současně také vyúčtování elektřinu za dobu od 26. 11. 2021 do 14. 9. 2022 a od 15. 9. 2022 do 31. 12. 2022 a vyúčtování spotřeby pitné vody za rok 2022. Listiny vyúčtování prokazují, že i když dodatek č. 2 k nájemní smlouvě nebyl účastnicemi podepsán, žalovaná od srpna 2022 platila zálohy na elektřinu ve výši 2 700 Kč měsíčně a na vodu ve výši 1 500 Kč měsíčně. Soud proto pokládá za prokázané, že se účastnice na zvýšení záloh dohodly a původní ujednání nájemní smlouvy tak skutečně změnily. Jinak ale vyúčtování neuvádí k jaké nemovitosti či nájemní smlouvě se vztahuje a kdo jej vypracoval. V části vyúčtování vodného je pak nedůvodně účtována platba„ nezávislá na množství - cejchování vodoměru, hospodaření s vodou, fond údržby a oprav“ 6x 327,85 Kč, tj. 1 967,10 Kč a připočtena k nedoplatku, ačkoliv podkladové vyúčtování spotřeby vody žádnou podobnou platbu neobsahuje. Žalobkyně uznává, že k řádnému vyúčtování záloh za služby dosud platně nedošlo a vyúčtování se proto nestalo splatným.

10. Podle § 2201 o.z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

11. V dané věci není sporu o tom, že žalobkyně žalované poskytla předmět nájmu pro účely bydlení. Na vztah účastnic je proto třeba dále aplikovat zvláštní ustanovení o.z. o nájmu bytu a domu, tj. § 2235 o.z. a následující.

12. Podle § 2235 odst. 1 o.z., zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

13. Podle § 2239 o.z., nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

14. Podle § 2292 o.z., nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

15. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, že účastnice spolu uzavřely platnou nájemní smlouvou, kterou žalobkyně žalované pronajala svou nemovitost na dobu určitou a žalovaná se zavázala za to žalobkyni platit sjednané nájemné a zálohy na služby, které byla žalobkyně povinna žalované vyúčtovat. Žalovaná povinnosti nájemkyně plnila do konce října 2022, nájemné a zálohy žalovaná nezaplatila v listopadu 2022 ani v následujících měsících. Žalobkyně se od sousedů dozvěděla, že žalovaná se z nemovitosti odstěhovala, v polovině prosince 2022 si nemovitost zpřístupnila, a protože tak neučinila žalovaná, do 19. 12. 2022 dokončila prostřednictvím dodavatele vyklizení a provedla její výmalbu. Teprve následně, 26. 1. 2023 zaslala žalobkyně žalované písemnou výpověď z nájmu z důvodu neplacení nájemného a záloh na služby, na kterou žalovaná nereagovala.

16. Soud v prvé řadě řešil otázku, kdy skončil nájemní vztah účastnic, a učinil závěr, že se tak stalo zhruba 15. 12. 2022 (již 19. 12. 2022 vystavil dodavatel úklidových a malířských prací žalobkyni fakturu za realizované práce), kdy si žalobkyně v reakci na zjištění, že se žalovaná odstěhovala, nemovitosti zpřístupnila a přejala její držbu. Žalovaná totiž faktickým chováním projevila vůli nadále nemovitost žalobkyně k bydlení nevyužívat, což žalobkyně rovněž faktickým konáním v polovině měsíce prosince 2022 akceptovala tím, že se nemovitosti sama opětovně chopila. Nájemní vztah tak skončil konkludentně uzavřenou dohodou účastnic (viz. § 1981 o.z.) nejpozději ke dni 15. 12. 2022, proto následně učiněná výpověď z nájmu z 24. 1. 2023, kterou žalobkyně žalované odeslala, nemohl vyvolat žádné následky. Dle shora cit. ustanovení § 2295 o.z. je pak také třeba předmět nájmu pokládat za odevzdaný rovněž dnem 15. 12. 2022, neboť žalobkyně tím, že přistoupila k provádění prací, které měly stav předmětu nájmu obnovit, dala najevo, že ani ona nemá žádné pochybnosti o skončení nájmu. Ostatně nájemní smlouva účastnic obsahuje výslovný souhlas žalované k tomu, aby si žalobkyně nemovitosti otevřela a nechala vyklidit právě v případě skončení nájmu. Neměla-li by tedy žalobkyně za to, že ke skončení nájmu skutečně došlo, nebyla by oprávněna si nemovitost zpřístupnit.

17. Protože nájemní vztah účastnic, jak shora vysvětleno trval do 15. 12. 2022, a žalobkyně dosud řádně žalované nevyúčtovala náklady za služby spojené s bydlením (a rovněž ani žalovanou zaplacenou jistotu 10 000 Kč), má soud za to, že žalovaná žalobkyni skutečně dluží nájemné ve výši 7 500 Kč a zálohy na služby v celkové výši 4 200 Kč, vše splatné 20. 11. 2022, celkem 11 700 Kč a dále tyto platby i za dobu od 1. 12. 2022 do 15. 12. 2022, tj. za polovinu měsíce, tj celkem 5 850 Kč, s tím, že splatnost této částky nastala 20. 12. 2022 Tyto částky proto soud žalobkyni přisoudil, a to s úrokem z prodlení v zákonné výši 15 % ročně (§ 1970 o.z.) vždy od počátku prodlení. Vyhověl i požadavku žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty, sjednané vedle úroku z prodlení pro případ z prodlení s platbami nájemného a záloh ve výši 0,25 % z dlužné částky za každý den prodlení. Jak již bylo zmíněno, zásadní a hlavní povinností nájemce je za pronájem pronajímateli, jenž nájemci poskytuje svůj majetek, řádně a pravidelně platit, sjednaná smluvní pokuta význam této povinnosti podtrhuje a je významným motivačním prvkem k tomu, aby povinnosti nájemce byly plněny. Soud proto neshledal důvod smluvní pokutu pokládat zjevně nepřiměřeným ujednáním a má za to, že přihlížet k ní je proto třeba. Žalobkyně vyčíslila smluvní pokutu od počátku prodlení té které částky ke dni sepisu žaloby, tj. k 24. 4. 2023, soud výpočet ověřil, a protože smluvní pokutu za prodlení s platbami splatnými 20. 11. 2022 žalobkyně požadovala v nižší než správné výši, aby nepřekročil žalobní žádání, přisoudil ji požadovaných 4 504,50 Kč Smluvní pokutu za prodlení s platbou právem požadovaných plateb, splatných 20. 12. 2022, vypočetl ve výši 1 828,12 Kč a tuto částku žalobkyni rovněž přiznal.

18. V části, v níž se žalobkyně domáhala nájemného a záloh s úrokem z prodlení, připadající na zbytek měsíce prosince 2022 a leden 2023, nebyla žaloba žalobkyně shledána důvodnou a byla proto zamítnuta, včetně požadavku na zaplacení smluvní pokuty, vyčíslené k 24. 4. 2023.

19. Dále soud dovodil, že žalobkyni náleží částka 5 050 Kč, jakožto náhrada majetkové újmy, kterou utrpěla tím, že žalovaná nesplnila nájemní smlouvou stanovenou povinnost při skončení nájmu nemovitost uklidit, vyklidit a vymalovat, příp. odstranit závady. Tento nárok soud posoudil podle § 2913 o.z., dovodil, že žalovaná porušením uvedené smluvní povinnosti způsobila žalobkyni škodu ve výši 5 050 Kč, tedy ve výši částky, kterou za uvedené práce žalobkyně zaplatila dodavateli. Po opětovném posouzení ujednání o smluvní pokutě pro případ porušení uvedené smluvní povinnosti z hlediska § 2239 o.z. i v tomto případě dospěl soud k závěru, že nejde o ujednání nepřiměřené. Přenecháním předmětu nájmu k užívání nájemci se vystavuje pronajímatel nebezpečí, že jeho majetek bude opotřebován či dokonce znehodnocen, účelem předmětné smluvní pokuty je pak snaha vést nájemce k řádnému užívání pronajaté nemovitosti, k odstranění užíváním vzniklých závad a hygienických důsledků. Nekonáním nájemce jsou jeho povinnosti přeneseny na pronajímatele, kterému tak vznikají organizační, časové i věcné náklady a navíc nemůže svoji nemovitosti obratem pronajmout jinému zájemci. Po zvážení těchto souvislostí přiznal soud žalobkyni právo na zaplacení i této smluvní pokuty.

20. O nákladech řízení rozhodoval soud podle poměru úspěchu a neúspěchu v řízení (§ 142 odst. 2 o.s.ř.) Žalobkyně v řízení požadovala, není-li přihlíženo k příslušenství, přisouzení 56 001,75 Kč, úspěchu dosáhla ohledně 33 932,62 Kč a ve zbytku byla neúspěšná. Žalobkyně tak zvítězila zhruba z 60 % předmětu řízení a ze 40 % neuspěla. Protože úspěch žalobkyně je neúspěchem žalované a naopak, lze uzavřít, že žalovaná zvítězila ohledně 40 % předmětu řízení. Po vzájemné započtení úspěchu na neúspěchu stran zůstává právo žalobkyně na 20 % účelně vynaložených nákladů řízení.

21. Žalobkyně v řízení vynaložila 2 800 Kč na zaplacení soudního poplatku a další náklady ji vznikly v důsledku jejího právního zastoupení. Odměna zástupkyně žalobkyně, vypočtená podle §7 a §8 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále AT), činí 3 380 Kč za jeden úkon právní služby. Tyto zástupkyně žalobkyně v řízení vykonala 4 (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, účast na jednání 20. 11. 2023) a za ně ji náleží odměna 13 520 Kč. K ní je třeba připočíst 4 paušální částky náhrady hotových výdajů à 300 Kč stanovené dle § 13 odst. 3 AT 1 200 Kč, a náhradu jízdného zástupce z místa jeho sídla k procesnímu soudu a zpět vypočtenou podle § 157 a násl. zák. č. 262/2006 Sb., ve výši 1 373,60 Kč, náhrada za promeškaný čas podle § 14 odst. 1 a 3 AT představuje 600 Kč za 6 promeškaných půlhodin, a 21 % daň z přidané hodnoty, přiznanou podle § 14a AT a § 23a zák. č. 85/1996 Sb. ve výši 3 505,65 Kč. Náhrada nákladů řízení celkem činí 22 999,30 Kč, po zaokrouhlení 22 999 Kč 20 % z ní činí 4 599,80 Kč a soud uložil žalované, aby tuto částku žalobkyni zaplatila k rukám jejího zástupce.