5 C 86/2021

Plný text

Okresní soud v Jičíně rozhodl soudcem JUDr. Vítem Záveským ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení , společníkem Advokátní kanceláře příjmení & právnická osoba sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného o vyklizení prostoru sloužícího k podnikání

I. Žalovaný je povinen vyklidit prostor sloužící podnikání o výměře 698 m2 v budově [adresa] (stavba pro obchod) tvořící součást pozemku – stavební parcela [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) v katastrálním území Jičín a vyklizený tento prostor sloužící podnikání předat žalobkyni, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni na nákladech řízení 15.164 Kč k rukám zástupce žalobkyně do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala uložení povinnosti žalovanému vyklidit prostor sloužící podnikání o výměře 698 m2 v budově [adresa] (stavba pro obchod) tvořící součást pozemku – stavební parcela [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) v katastrálním území Jičín a vyklizený tento prostor sloužící podnikání předat žalobkyni.

2. Tvrzeno bylo, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí st. [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je budova [adresa], stavba pro obchod, [územní celek], část [územní celek], [katastrální uzemí]. Žalobkyně vlastní veškeré jednotky vymezené v budově. Žalovanému vzniklo oprávnění k užívání jediného prostoru sloužícího k podnikání, jak je vymezen v odstavci 1. na základě nájemní smlouvy prostor sloužících k podnikání uzavřené 15. 10. 2015. Účastníci si v článku IV. odst. 2 smlouvy ujednali, že nájem skončí výpovědí, jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti s demonstrativním vyjmenováním porušení smlouvy s odkazem na porušení ust. § 2305 o. z. včetně prodlení s úhradou nájemného nebo služeb spojených s užíváním předmětu nájmu po dobu delší než 1 měsíc. Pro výpověď byla sjednána písemná forma s výpovědní dobou 6 měsíců. Nájemné bylo dohodnuto ve výši 40.000 Kč měsíčně. Žalovaný druze uvedenou eventualitu hrubého porušení nájemní smlouvy opakovaně naplnil, když se dostával do prodlení s placením nájemného déle jak 50 dní po jeho splatnosti. Přes výtky žalobkyně se žalovaný opakovaně dostával do prodlení s placením nájemného. Dne 29. 9. 2020 žalobkyně přistoupila k výpovědi nájemní smlouvy pro prodlení s placením nájemného po dobu delší než 1 měsíc, konkrétně uvedla, že nájemné za měsíc červen, splatné 15. 6. 2020 bylo uhrazeno až 31. 8. 2020 a nájemné za srpen 2020 splatné 15. 8. 2020 nebylo ke dni výpovědi zaplaceno. Na to reagoval žalovaný písemně listinou označenou jako„ Nesouhlas s výpovědí nájemní smlouvy“, v níž sumarizoval své námitky. V reakci, žalobkyně posoudila výhrady žalovaného jako nedůvodné a opožděné. Přes ochotu žalobkyně řešit věc smírně a vyřešit zánik nájmu smírně uzavřením nové nájemní smlouvy, žalovaný neposkytl potřebnou součinnost a přes zánik smlouvy prostory žalobkyni nepředal, byť je užívá bez právního důvodu. V dopise odeslaném obchodní korporací [právnická osoba] dne 1. 6. 2021, zjevně vyhotoveném žalovaným je vyslovena nespornost ukončení nájemního vztahu, příslib prostory vyklidit do 6 měsíců a závazek poskytnout žalobkyni za beztitulní užívání 40.000 Kč měsíčně. Konáním žalovaného, který prostory dosud nevyklidil, je žalobkyni bráněno, aby mohla prostory ve svém výlučném vlastnictví znovu pronajmout.

3. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil, nicméně soud posoudil návrh žalovaného na nařízení předběžného opatření podle jeho obsahu (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) také jako stanovisko ve věci samé. Za nesporné bylo označeno, že dne 20. 9. 2020 byla žalovanému doručena výpověď z nájmu prostor datovaná 29. 9. 2020 a podání námitek při nesouhlasu s výpovědí. Žalovaný charakterizoval výpověď jako absolutně neplatnou pro absenci řádného odůvodnění výpovědního důvodu, neurčitost a nesrozumitelnost. Neplatnost výpovědi byla dovozována také porušením zák. č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie SARS Cov-2, konkrétně v rozporu s § 1 odst. 4 cit. zák. Na námitky nebylo blíže reagováno, žalobkyně se omezila pouze na setrvání na podané výpovědi. Zmíněno bylo. že prodlení s placením nájemného vzniklo až od března 2020 v důsledku tzv. nouzového stavu a omezení provozu, kdy žalobkyně nemohla reagovat pod sankcí neplatnosti na vzniklé prodlení žalovaného. Odkázáno bylo na podání žaloby, kterou se žalovaný před nadepsaným soudem domáhá určení neplatnosti výpovědi. Přes příslib žalobkyně nedošlo k uzavření nové nájemní smlouvy. Žalovanému vznikla za žalobkyní pohledávka ve výši 850.000 Kč za zhodnocení nemovitosti, jejíž vyřízení bylo podmiňování předchozím uzavřením nové nájemní smlouvy s nájemným ve výši 60.000 Kč měsíčně. V ostatním se podání žalovaného týká skutečností, pro které dovozuje důvodnost nařízení předběžného opatření (nedovolené přerušení dodávky elektřiny).

4. Ve věci byly splněny podmínky ust. § 115a o. s. ř., když bylo lze rozhodnout pouze na podkladě v procesním spise založených listin a účastníky s tím byl vysloven ze strany žalobkyně explicitní a ze strany žalovaného presumovaný souhlas (usnesení ze dne 20. 9. 2021, č. j. 5 C 86/2021-30).

5. Výpisem z katastru nemovitostí je prokázáno, že žalobkyně je mimo jiné výlučným vlastníkem nebytového prostoru číslo jednotky [číslo] umístěné ve stavbě [adresa], obchod, [obec], jakožto součásti st. [parcelní číslo] v obci a k. ú. [obec].

6. Průnikem tvrzení účastníků bylo lze podle § 120 odst. 3 o. s. ř. vymezit nesporné právně významné skutečnosti tak, že není sporu, že mezi účastníky byla dne 15. 10. 2015 uzavřena nájemní smlouva prostoru sloužícího podnikání (č. l. 8 – 11), jejímž předmětem se stala shora označená jednotka. Smlouva byla podle článku IV. odst. 1uzavřena na dobu určitou od 15. 140. 2015 do 30. 9. 2024, když v odst. 2. byly vyjmenovány jak některé zákonné, tak i smluvní důvody skončení nájmu. V článku IV. odst. 2 písm. d) smlouvy je sjednáno skončení nájmu výpovědí pronajímatele v případě hrubého porušení povinností nájemce, za které se považuje také prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním předmětu nájmu po dobu delší než 1 měsíc. V článku V. odst. 1 je sjednáno nájemné ve výši 40.000 Kč měsíčně se splatností do 15. dne v měsíci ve prospěch označeného účtu u peněžního ústavu. Nespornou skutečností bylo vyhotovení výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 29. 9. 2020 a její doručení žalovanému dne 29. 9. 2020, jak to prokazuje podpis žalovaného s datem převzetí dne 29. 9. 2020. Ze znění listiny (č. l. 12) určené žalovanému vyplývá, že mělo dojít k prodlení s úhradou nájemného za měsíc červen navzdory výzvě žalobkyně ze dne 25. 7. 2020 a k prodlení s placením nájemného došlo i v červenci a srpnu 2020. V odstavci 2 se zmiňuje, že výpovědní doba je šestiměsíční a počíná svým během 1 dnem následujícího kalendářního měsíce po doručení výpovědi. Žalovaný reagoval na výpověď, jak to rovněž není označeno za sporné a nad to prokazováno listinou datovanou dnem 29. 10. 2020 nadepsanou jako nesouhlas s výpovědí nájemní smlouvy. Pochybnosti byly vyjádřeny k totožnosti převzaté výpovědi s provedení, které je k dispozici žalobkyni, k povaze doručování a formě listiny, odkazem na svízele podnikání v roce 2020 v důsledku koronakrize, které vedly k prodlení s úhradami nájemného, což žalobkyně za hrubé porušení nájemní smlouvy. Avšak žalovaný zmínil, že sám disponuje pohledávkou za žalobkyní z právního důvodu„ zvelebení (zhodnocení) nemovitosti“. V reakci na to ze dne 14. 12. 2020 žalobkyně rekapituluje dosavadní průběh nájmu včetně výpovědi a potvrzuje dojití námitek s tím, že prodlení s placením nájemného je takřka nepřetržité od srpna 2016, zmiňuje slevu na nájemném v měsících březen a duben 2020 a uzavírá, že je na podané výpovědi trváno. Žalobkyně rovněž zmínila, že námitky byly žalovaný podány opožděně po uplynutí doby jednoho měsíce od obdržení výpovědi. Výhrady se dále týkaly závazku žalobkyně k placení blíže nespecifikovaných investic.

7. Další korespondence – emailová zpráva ze dne 19. 4. 2021 upozorňuje žalovaného na beztitulní trvající užívání předmětných prostor a odstranění reklam, aby mohly být instalovány polepy s avizováním pronájmu nebytových prostor (fotografie na č. l. 19-21. Ze dne 14. 5. 2021 je výzva určená žalovanému k okamžitému vyklizení prostor považovanou současně za předžalobní výzvu podle § 142a o. s. ř. Na to bylo nesouhlasně reagováno žalovaným písemností ze dne 31. 5. 2021.

8. Navazující písemnost adresovaná žalobkyni prokazuje, že žalovaný přistoupil k započtení kauce ve výši 66.250 Kč oproti dluhu na nájemném co do částky 40.000 Kč a co do částky 26.250 Kč na pohledávku žalobkyně z titulu práva na vydání bezdůvodného obohacení s tím, že další částka ve výši 13.750 Kč je současně zasílána bezhotovostně na účet žalobkyně. V dalším textu je zmiňován příslib k zasílání dalších prostředků a současně vyčíslena pohledávka za zhodnocení budovy [adresa] částkou 1.200.000 Kč. Žalovaný v závěru prohlásil, že prostory výhledově vyklidí do půl roku, když bylo konstatováno očekávání uzavření nové nájemní smlouvy, k čemuž nedošlo.

9. V rámci procesního spisu Okresního soudu v Jičíně, sp. zn. 11 C 242/2020 se důkazně hodnotí žaloba o určení neplatnosti výpovědi z nájmu ze dne 30. 11. 2020 napadlá dne 30. 11. 2020, usnesení ze dne 4. 12. 2020, č. j. 11 C 242/2020-9 a usnesení ze dne 13. 1. 2021, č. j. 11 C 242/2020-11, které nabylo právní moci dne 4. 2. 2021. Žalovaný (v předmětném řízení v postavení žalobce) se proti žalobkyni (v předmětném řízení v postavení žalované) domáhal určení výpovědi z nájmu nebytových prostor ze dne 29. 9. 2020. Usnesením (č. l. 11) byl žalobce vyzván k zaplacení soudního poplatku z žaloby. Jelikož nebylo v zákonné patnáctidenní lhůtě na výzvu soudu reagováno, bylo řízení zastaveno a rozhodnuto o náhradě nákladů řízení (usnesení na č. l. 11).

10. Na shora uvedené skutkové závěry byla aplikována ust. § 1998 odst. 1 o. z. § 2308 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) v rámci zvláštních ustanovení o nájmu prostor sloužícícho podnikání. K námitkám žalovaného byla posuzována ustanovení zák. č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání.

11. Předně již sama ustanovení § 2308 a násl. o. z. jsou zvláštními k úpravě obecné (§ 1998 o. z.), nicméně i ta obstojí, neboť pamatuje na zásadu smluvní volnosti, kdy vedle zákonných podmínek naplnění hypotézy právní normy aprobuje dispozici při uzavření smlouvy ujednat si právo výpovědi odlišně od zákonné úpravy jak z pohledu běh dob (typicky výpovědní doby) tak i důvodů dovolenosti podání výpovědi nájemcem nebo pronajímatelem.

12. Taktomu bylo i v posuzované právní věci, když účastníci obligačního vztahu sjednali právo pronajímatele (vedle dalších modalit) vypovědět nájemní smlouvu písemně v šestiměsíční výpovědní době. Jelikož nebyla prodlení žalovaného spornou skutkovou okolností, potom se výpověď z nájmu shledává platným jednostranným právním jednáním. Na něj navazovaly námitky žalovaného, jejichž včasnost z pohledu § 2314 odst. 2 o. z. nebyla blíže zkoumána (žalobkyně namítala opožděné obdržení vzhledem k hmotněprávní povaze právního jednání), neboť žalovaný nepodal včas ve lhůtě 2 měsíců od obdržení reakce žalobkyně, která nevzala výpověď podle § 2314 odst. 3 o. z. zpět. Byť k soudu napadla dne 30. 11. 2020 žaloba o určení neplatnosti výpovědi, řízení však bylo pro nezaplacení soudního poplatku pravomocně zastaveno ke dni 4. 2. 2021. Ačkoli zastavení řízení není meritorním rozhodnutím, žalovaný včas, ve lhůtě podle § 2314 odst. 3 in fine o. z. žalobu a došlo k prekluzi práva domoci se vyslovení neplatnosti výpovědi.

13. Ačkoli žalovaný vznesl námitky k absolutní neplatnosti výpovědi pro kolizi s § 3 zák. č. 120/2020 Sb., soud se s takovou kvalifikací výpovědi neztotožňuje. Ust. § 2314 o. z. nekoncentruje námitky nájemce pouze na námitky podle obecného předpisu – občanského zákoníku, ale může se jednat o námitky vycházející z jiného právního předpisu, jak jej zmiňoval žalovaný, tak i námitky, které mají původ ve smluvní úpravě. Jinak řečeno ust. § 2314 o. z. nelimituje v rámci námitek nájemce, aby nemohl vznést námitky i podle jiného právního předpisu než zák. č. 89/2012 Sb. nebo na podkladě smluvního ujednání. Kolize s dispozicí ust. § 3 odst. 1 zák. č. 120/2020 Sb. není spojena s neplatností právního jednání, ať již relativní či absolutní, ale bylo lze právě v rámci námitek uplatnit námitky proti výpovědi, a pro případ, že by byly předneseny včas a nebylo jim vyhověno konvalidací výpovědi pronajímatelem, potom by započala běžet uplynutím doby ke zpětvzetí výpovědi dvouměsíční lhůta k určení neplatnosti výpovědi. Bez ohledu na možnou důvodnost argumentace žalobce odkazem na § 3 zák. č. 120/220 Sb., a bez bližšího posuzování, zda námitky vzhledem ke své hmotněprávní povaze byly uplatněny včas, jsou tyto skutečnosti bezvýznamné, neboť řízení o určení neplatnosti výpovědi bylo zastaveno a lhůta k podání žaloby, která má prekluzivní charakter, uplynula marně a žalovaný tím pozbyl možnosti zvrátit účinek vypovězení nájmu prostoru sloužícího podnikání. Sluší se uvést, že argumentace žalovaného uváděná v odstavci 13 odůvodnění rozhodnutí ani nebyla obsažena v námitkách proti výpovědi.

14. Nedůvodnými jsou také námitky týkající se blíže neupřesněné relutární pohledávky žalovaného z právního důvodu investic do předmětu nájmu včetně zápočtu, neboť předmětem řízení nebyly pohledávky, které měly některému z účastníků vzejít z užívání prostor, ale soud byl vázán toliko předmětem řízení a posouzením, zda jsou naplněny podmínky pro zjištění, že žalobci nesvědčí prze shora uvedených důvodů jakýkoli právní důvod předmět nájmu užívat a žalobkyni tak svědčí uplatněný nárok na vyklizení prostoru sloužícího podnikání.

15. Podobně nedůvodnými je odkaz žalovaného na neochotu žalobkyně uzavřít novou nájemní smlouvu, jelikož ta předešlá zanikla výpovědí, jejíž platnost se žalovanému nepodařilo zvrátit postupem podle § 2314 o. z. a bylo na žalobkyni a její vůli, zda bude s žalovaným opětovně kontrahovat.

16. Výrokem I. se žalovanému ukládá vyklidit prostor sloužící podnikání, jak je definován smlouvou a v korelaci s ní i knihovním zápisem a to v vzhledem k povaze věci v patnáctidenní pariční lhůtě podle § 160 o. s. ř.

17. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 142a odst. 1 o. s. ř., když žalovanému byla adresována předžalobní výzva a žalobkyni se nedostalo uspokojení ani po zahájení řízení (vizte usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2015, sp. zn. 29 Cdo 4388/2013).

18. Celkem dosáhly útraty žalobce částky 15.164 Kč, přičemž z uvedené částky připadá na odměnu za 3 úkony právní služby po 2, 500 Kč za přípravu a převzetí věci, vyhotovení předžalobní výzvy ze dne 14. 5. 2021 a sepis žaloby, tj. 7.500 (3 x úkon stanovený podle § 9 odst. 3 písm. e) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif), 3 režijní paušály po 300 Kč podle § 13 odst. 3 cit. vyhl., 21 % DPH částka 1.764 Kč a na soudní poplatek částka 5.000 Kč.

19. Lhůta k zaplacení nákladů řízení je stanovována shodně jako výrokem I. jako patnáctidenní podle § 160 o. s. ř. V případě nákladů řízení se místo plnění určuje podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

20. O útratách řízení o předběžném opatření, zahájeného po vyhlášení rozsudku, nemohlo být prozatím pro podaný opravný prostředek rozhodováno a bude k tomu přistoupeno v rámci konečného rozhodnutí v rámci tohoto řízení.