7 C 70/2020

Plný text

Okresní soud v Jičíně rozhodl soudkyní JUDr. Janou Valentovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného o zdržení se protiprávního jednání,

I. Žaloba s návrhem na vydání rozsudku, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zdržet se veškerého jednání, kterým by bránil žalobci ve výkonu jeho nájemního práva k nemovitým věcem zapsaným na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], zejména v bránění žalobci v přístupu k těmto nemovitým věcem a nakládání s movitými věcmi ve vlastnictví žalobce zde se nacházejících, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce se žalobou podanou u soudu domáhal vydání rozsudku, kterým by soud uložil žalovanému zdržet se veškerého jednání, kterým by bránil žalobci ve výkonu jeho nájemního práva k nemovitým věcem zapsaným na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], zejména v bránění žalobci v přístupu k těmto nemovitým věcem a v nakládání s movitými věcmi ve vlastnictví žalobce zde se nacházejících. Tvrdil, že žalovaný je vlastníkem nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], [územní celek], a to včetně rodinných domů [adresa] a [adresa], a to na základě kupní smlouvy uzavřené v insolvenčním řízení vedeném ve věci [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa], který byl původním majitelem nemovitých věcí. Žalobce uzavřel s p. [příjmení] ve dnech 18.7.2009 a 20.7.2012 smlouvy o nájmu výše nemovitých věcí, nájem byl sjednán na dobu určitou, a to do 18.7.2034, resp. do 20.7.2036. Žalobce se snažil žalovaného kontaktovat se žádostí, aby mu umožnil vstup do objektů [adresa], kde měl žalobce umístěny i své věci, neboť měl předmětné nemovité věci v úmyslu na základě uzavřené nájemní smlouvy nadále užívat. Žalovaný však žádosti žalobce setrvale odmítal, nájemní smlouvy nerespektoval, zakazoval žalobci vstup na pozemky, vyměnil veškeré zámky u domů a svévolně likviduje movité věci ve vlastnictví žalobce, které se zde nacházely či nacházejí, aniž by předtím alespoň vyzval žalobce k jejich vyzvednutí. Tento stav trvá. Stejně tak stále trvá nájemní vztah, nájemní smlouva je platná a žalobce je i nadále oprávněn předmětné nemovitosti užívat. Žádný úkon směřující k ukončení nájmu nebyl ani z jedné smluvní strany učiněn. Žalovaný mu brání v užívání nemovitých věcí a působí mu újmu na jeho právech a škodu.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí. Učinil nesporným, že je vlastníkem předmětných nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví], kat. území [příjmení] [obec]. Zpochybnil aktivní legitimaci žalobce k podání žaloby, neboť dle žalobce nájemní smlouva, o kterou žalobce své užívací právo opírá je neplatná a žalobce ani nedisponuje jinou smlouvou, která by ho k užívání nemovitých věcí opravňovala. Tvrdí, že veškeré movité věci, které se v nemovitostech nacházejí, mají charakter skládky, věcí odložených. V této souvislosti poukázal na záznam učiněný insolvenční správkyní původního majitele nemovitostí [jméno] [příjmení] v rámci insolvenčního řízení vedeného proti jmenovanému. Objekt je neobyvatelný, slouží pouze jako skládka odpadu, žalobcem nebyl nikdy fakticky užíván. Poukázal na to, že počínání žalobce považuje za rozporné s dobrými mravy.

3. Z obsahu kupní smlouvy uzavřené dne 23.10.2019 mezi [anonymizováno] [jméno] [příjmení] – insolvenční správkyní dlužníka [jméno] [příjmení] na straně prodávající a žalovaným na straně kupující vzal soud za prokázané, že žalobce se stal na základě této smlouvy uzavřené v rámci insolvenčního řízení vedeného ve věci dlužníka [jméno] [příjmení] u [název soudu] pod sp. zn. [insolvenční spisová značka] vlastníkem nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] vedeného u [stát. instituce], [stát. instituce] pro [územní celek], kat. území [příjmení] [obec], a to pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům [adresa], pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům [adresa], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo]. Na základě uvedené smlouvy byl žalovaný zapsán jako vlastník nemovitých věcí v katastru nemovitostí.

4. Žalobce soudu předložil nájemní smlouvu o nájmu domu uzavřenou mezi [jméno] [příjmení] na straně pronajímatele a žalobcem na straně nájemce dne 18.7.2009. Ve smlouvě je v čl. I uvedeno, že pronajímatel je výlučným vlastníkem pozemku par. č. st. [anonymizováno] o výměře [výměra] zapsaném na [list vlastnictví], kat. území [příjmení] [obec]. Pronajímatel pronajímá nájemci dům za účelem bydlení. Nájemné za užívání domu bylo stanoveno částkou 500 Kč na celou dobu nájmu, bylo uhrazeno jednorázově při uzavření nájemní smlouvy. Nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou, tj. na dobu od 18.7.2009 do 18.7.2034. Nájemce se smlouvou mimo jiné zavázal pronajatý dům užívat pouze k bydlení, dům nepoškozovat, chovat se tak, aby v domě byl pořádek a klid, umožnit pronajímateli na jeho výzvu vstup do domu, aby pronajímatel mohl stav domu průběžně kontrolovat, odstranit závady a poškození, které v domě způsobil sám nebo ten, kdo s ním bydlí.

5. Žalobce soudu předložil první dvě strany nájemné smlouvy uzavřené mezi jím na straně nájemce a [jméno] [příjmení] na straně pronajímatele, v níž se v čl. I konstatuje, že pronajímatel je výlučným vlastníkem pozemku par. č. st. [anonymizováno] o výměře [výměra] zapsaném na [list vlastnictví], kat. území [příjmení] [obec]. Pronajímatel pronajímá nájemci dům za účelem bydlení. Nájemné za užívání domu bylo stanoveno částkou 1.000 Kč na celou dobu nájmu, bylo uhrazeno jednorázově při uzavření nájemní smlouvy. Nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou, tj. na dobu od 20.7.2012 do 20.7.2036. Nájemce se smlouvou mimo jiné zavázal pronajatý dům užívat pouze k bydlení, dům nepoškozovat, chovat se tak, aby v domě byl pořádek a klid, umožnit pronajímateli na jeho výzvu vstup do domu, aby pronajímatel mohl stav domu průběžně kontrolovat, odstranit závady a poškození, které v domě způsobil sám nebo ten, kdo s ním bydlí. Žalobce doplnil, že nájemní smlouva byla uzavřena dne 20.7.2012.

6. Soudu bylo předloženo usnesení Policie ČR, KŘP [územní celek], ÚO [obec], OO [obec] ze dne [datum] čj. [anonymizováno] [číslo], z jehož obsahu vzal soud za prokázané, že policie odložila trestní věc podezření ze spáchaní přečinu neoprávněný zásad do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru dle § 208/2 trestního zákoníku, kterého se měl dopustit žalovaný tím, že dne 12.12.2019 v době od 8,30 hodin do 10,14 hodin v [adresa] měl jako vlastník domu [adresa] spolu se svými dělníky rozebírat dveře, volně se pohybovat po bytě a vynášet z něj nábytek, čímž měl bránit v užívání domu podnájemnímu [jméno] [příjmení], který v uvedeném domě obývá byt na základě sepsané podnájemní smlouvy, kterou měl sepsanou s nájemníkem domu tj. žalobcem. V odůvodnění uvedeného usnesení je uvedeno, že žalobce předmětné nemovité věci nikdy neužíval.

7. Žalovaný soudu předložil fotografie domu a okolí domu [adresa] zachycující nepořádek kolem domu, jedná se v podstatě o skládku zničených, nepotřebných věcí.

8. Ve spise [název soudu] sp. zn. [insolvenční spisová značka] je založeno sdělení jakož i protokol z jednání, které proběhlo na místě samém, tj. na nemovitostech zapsaných na [list vlastnictví], kat. území [příjmení] [obec], za přítomnosti insolvenční správkyně [anonymizováno] [příjmení] a tajemníka [stát. instituce] [anonymizováno] [příjmení]. Dovnitř domů nebylo možno vstoupit pro reálné nebezpečí úrazu a pro hygienické nebezpečí. Dle sdělení tajemníka městského úřadu dlužník, tj. [jméno] [příjmení], nikdy v žádném z domů nebydlel – na místě samém bylo zjištěno, že to ani není možné, neboť ani v jednom z domů zde bydlet nedá. Na místě byly zámečníkem vyměněny zámky a klíče byly předány správkyni. Byla pořízena fotodokumentace.

9. V řízení bylo shodnými tvrzeními stran sporu jakož i shora citovanou kupní smlouvou prokázáno, že žalovaný je vlastníkem nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví], kat. území [příjmení] [obec].

10. Jak bylo uvedeno shora, žalobce se žalobou domáhá vydání rozsudku, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zdržet se veškerého jednání, kterým by mu bránil ve výkonu jeho nájemního práva k nemovitým věcem zapsaným na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí] [anonymizováno], zejména v bránění v přístupu k těmto nemovitým věcem a bránění v nakládání s movitými věcmi v jeho vlastnictví, které se v nemovitých věcech nacházejí. Svůj nárok tedy opírá o nájemní smlouvy uzavřené mezi ním a [jméno] [příjmení] – bývalým majitelem nemovitých věcí – v roce 2009 a 2012.

11. Vzhledem k tomu, že žalobce namítal neplatnost předmětných nájemních smluv a tedy i aktivní legitimaci žalobce ve sporu, soud ještě před tím, než mohl posoudit důvodnost žaloby, tj. rozhodnout ve věci, musel se jako otázkou předběžnou zabývat otázkou platnosti nájemních smluv. <i>12. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.</i> 13. Vzhledem k tomu, že nájemní smlouvy byly uzavřeny před 31.12.2013, tj. přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., otázku platnosti nájemních smluv a tedy vzniku nájemního vztahu soud posuzoval dle zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku (dále jen„ občan. zák.“).

14. V čl. I nájemní smlouvy uzavřené dne 18.7.2009 i dne 20.7.2012 je vždy uvedeno, že [jméno] [příjmení] jako pronajímatel pronajímá žalobci dům za účelem bydlení. Z tohoto důvodu soud otázku vzniku nájmu nemohl posuzovat dle § 685 a násl. občan. zák., který upravuje nájem bytu, ale vycházel z ustanovení § 663 a násl. občan. zák. <i>15. Dle § 663 občan. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.</i> 16. Podstatnými náležitostmi nájemní smlouvy tedy jsou vymezení předmětu nájmu, přenechání věci do užívání (braní užitků) a úplata.

17. Občanský zákoník pro uzavření nájemní smlouvy dle obecných ustanovení zákona nepředepisoval žádnou formu, pro uzavření nájemní smlouvy nevyžadoval písemnou formu, nájemní smlouvu bylo tedy možné uzavřít písemně, ústně ale i konkludentně.

18. V daném případě se strany rozhodly projevit svou vůli uzavřít nájemní smlouvu v písemné podobě, což také realizovaly tím, že nájemní smlouvy datované dny 18.7.2009 a 20.7.2012 podepsaly.

19. Byly-li nájemní smlouvy sjednány písemně, musel být dodržen požadavek určitosti předmětu nájmu – tj. předmět nájmu musel být ve smlouvě dostatečně určitě konkretizován. Nebyl-li požadavek určitosti předmětu nájmu dodržen, stíhal takový písemný právní úkon - ač tato forma nebyla povinná - sankce absolutní neplatnosti dle § 37 odst. 1 občan. zák.

20. Jak bylo uvedeno shora, v textu čl. I smluv je uvedeno, že pronajímatel pronajímá nájemci dům za účelem bydlení. V čl. I smluv je rovněž uvedeno, že pronajímatel je vlastníkem pozemku parc. č. st. [anonymizováno] resp. č. st. [anonymizováno], ale není již zde uvedeno, že je vlastníkem jakéhokoliv domu, není zde uvedeno, že na předmětných pozemcích je nějaký dům postaven. Ani z jednoho ustanovení smluv neplyne žádná souvislost mezi pozemkem a domem, není zřejmé, o jaký dům, který by měl být žalobcem za účelem bydlení užíván, by se mělo jednat. Předmětem nájmu obou smluv je vždy pouze dům bez jakéhokoliv bližšího označení, předmětem nájmu není žádný pozemek. Podle právní úpravy platné v době uzavření smluv stavba nebyla součástí pozemku, existovalo oddělení vlastnictví k pozemku a stavbě. Součástí pozemku se stavba stala až dnem 1.1.2014, tj. dnem nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., a to za předpokladu, že vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku ke dni 1.1.2014 svědčilo téže osobě.

21. S ohledem na shora uvedené soud uzavírá, že označení předmětu nájmu v obou nájemních smlouvách je neurčité, nájemní smlouvy je tedy třeba považovat za absolutně neplatné ve smyslu § 37 odst. 1 občan. zák. Dle uvedeného ustanovení právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný. <i>22. Dle § 1042 o.z. vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.</i> <i>23. Dle § 1044 o.z. má-li někdo věc u sebe, aniž mu svědčí domněnka podle § 1043, může uplatnit právo náležející vlastníku na ochranu svým vlastním jménem.</i> 24. Občanský zákoník poskytuje ochranu práv nejen vlastníku, ale obdobnou ochranu poskytuje i tomu, kdo má věc u sebe i z jiného právního důvodu, tímto důvodem může být např. nájem. Tato osoba ochranu uplatňuje vlastním jménem a pro sebe, avšak věcnou legitimaci odvozuje od vlastníka věci. Domáhat se tedy může jak vydání věci dle § 1040 o.z., tak i zdržení se jiného rušení dle § 1042 o.z., avšak pouze po dobu, dokud trvá jeho obligační titul.

25. Vzhledem k tomu, že v daném případě s ohledem na výše učiněný závěr o absolutní neplatnosti nájemních smluv žalobci nájemní právo ani žádný jiný právní důvod detence nesvědčí, považuje soud žalobu za nedůvodnou, a proto byla v celém rozsahu zamítnuta.

26. Výrok soudu ohledně náhrady nákladů řízení má oporu v ustanovení § 142 odst. 1 zákona č.99/1963 Sb. občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Vzhledem k tomu, že se úspěšný žalovaný práva na náhradu nákladů řízení vzdal, soud rozhodl tak, že žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení nemá.