108 C 9/2021

Plný text

Okresní soud v Jihlavě rozhodl samosoudcem Mgr. Radkem Pavlačkou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem údaje o zástupci jméno příjmení anonymizováno adresa o 2 135 408 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 1 200 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 1 066 367,02 Kč od 3. 12. 2021 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 133 632,98 Kč od 10. 2. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v části, v níž se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 935 408 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 994 175 Kč od 16. 10. 2020 do 2. 12. 2021, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 72 192,02 Kč od 5. 6. 2021 do 2. 12. 2021 a s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 935 408 Kč od 10. 2. 2023 do zaplacení.

III. Žalobkyni se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Jihlavě náhradu nákladů řízení ve výši 2 707,32 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Jihlavě náhradu nákladů řízení ve výši 3 445,68 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou dne 13. 7. 2021 se žalobkyně po žalovaném původně domáhala úhrady částky 1 066 367,02 Kč s příslušenstvím. V odůvodnění žaloby uvedla, že mezi stranami byla uzavřena ústní smlouva o dílo, kdy žalobkyně se zavázala provést pro žalovaného rekonstrukci a stavební úpravy domu [adresa], a to do fáze způsobilé ke kolaudaci, dle projektové dokumentace při zohlednění požadavků žalovaného, který se zavázal dílo převzít a uhradit dohodnutou cenu. Cena díla měla být určena odhadem rozpočtu, žalovaný byl seznámen s průběžným navýšením (k němuž došlo v důsledku změn požadovaných žalovaným) a proti zvýšení ničeho nenamítal. K předání a převzetí první části díla došlo v srpnu 2020, kdy bylo započato užívání nemovitosti, dne 2. 11. 2020 pak došlo k úplnému dokončení díla a žalobkyně zaslala žalovanému předávací protokol; ten však žalovaný nepodepsal. I přesto však žalovaný spolu s dalšími osobami nemovitost užívali a na jaře 2021 pak žalovaný jednu z bytových jednotek v nemovitosti prodal, z čehož je provedení a převzetí díla patrné. Celková cena díla činí 5 343 475 Kč. Žalobkyně žalovanému vystavila dne 29. 7. 2020 fakturu č. [číslo faktury] na částku 4 349 300 Kč se splatností dne 5. 8. 2020, na kterou byl proveden zápočet zálohy ve výši 400 000 Kč a uhradit tak zbývalo 3 949 300 Kč, a dále fakturu ze dne 5. 10. 2020 č. [číslo faktury] na částku 994 175 Kč se splatností 15. 10. 2020. Žalovaný dále uhradil dne 6. 8. 2020 částku 200 000 Kč, dne 7. 8. 2020 částku 200 000 Kč, dne 27. 8. 2020 částku 200 000 Kč, dne 31. 8. 2020 částku 1 890 000 Kč, dne 1. 6. 2021 částku 1 000 000 Kč a dne 4. 6. 2021 částku 500 000 Kč; celkem tedy uhradil částku 4 390 000 Kč. Provedené úhrady žalobkyně s ohledem na prodlení s úhradami faktur započetla nejdříve na příslušenství a jistinu dřívější faktury, na fakturu č. [číslo faktury] tak zbývá uhradit částku 72 192,02 Kč a fakturu č. [číslo faktury] pak zbývá uhradit v celém rozsahu. Průběžnými úhradami přitom dle názoru žalobkyně došlo k uznání dluhu ze strany žalovaného. V reakci na vyjádření žalovaného žalobkyně podáním ze dne 3. 1. 2022 sdělila, že předmět díla byl mezi stranami sjednán, když žalovaný sám uvedl, že žalobkyni poskytl projektovou dokumentaci a účel tohoto poskytnutí mu byl znám. Co se týče činností, které žalobkyně provedla, uvedla tato jejich souhrn (např. demolice, vystavění stěn, montáž izolace střechy, instalace elektrického rozvodu, fasáda). Žalobkyně nově tvrdila, že žalovaný měl žalobkyni jako cenu díla převést vlastnické právo ke dvěma zbudovaným bytovým jednotkám. Z důvodu nedodržení časového harmonogramu a zjištění, že žalovaný měl jednotky nabízet k prodeji i dalším osobám, přistoupila žalobkyně k následné fakturaci částek, na které žalovaný hradil mimo jiné platbami označenými příslušným variabilním symbolem. Žalobkyně také zopakovala shora uvedené informace ohledně předání a převzetí díla; protokol žalovaný odmítl podepsat, stejně jako písemné zachycení uzavřené smlouvy o dílo. Žalobkyní vyúčtovaná cena 5 343 475 Kč sestává z částky 869 133,20 Kč za materiál, z částky 1 243 512,25 Kč za práce provedené přímo žalobkyní a z částky 3 230 829,55 Kč za práce provedené subdodavateli.

2. Žalobkyně poté, co jí při jednání soud poskytl poučení dle § 118a odst. 2 občanského soudního řádu, podáním ze dne 3. 1. 2023 změnila a rozšířila žalobu o částku 1 069 040,98 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně nově tvrdila, že žalovaný porušil smlouvu o dílo, když na ni nepřevedl vlastnické právo k nově zbudovaným bytovým jednotkám a v důsledku chování žalovaného, který příslušné bytové jednotky prodal, jí vznikla škoda ve výši určené znaleckým posudkem, který současně předložila. Změna žaloby byla připuštěna usnesením Okresního soudu v Jihlavě ze dne 6. 2. 2023, č. j. 108 C 9/2021-425.

3. Žalovaný ve svém vyjádření žalobou uplatněný nárok neuznal a označil žalobu za nedůvodnou. Uvedl, že mezi stranami nedošlo k dohodě o podstatných náležitostech smlouvy o dílo. Podle žalovaného si strany nedohodly dostatečně určitě předmět díla, ani jeho ceně, v důsledku čehož tedy nedošlo k uzavření smlouvy. Účastníci jednali o společném investičním záměru tak, že žalobkyně měla provést v nemovitosti žalovaného rekonstrukční a stavební práce, za něž mělo dojít k převodu dvou bytových jednotek. Nedošlo nicméně k přesnému vymezení díla a k dohodě o jiném způsobu úhrady. Původně dohodnutý převod jednotek byl komplikován obtížným sjednáváním dohody o změně prohlášení vlastníka s manželi [příjmení] (vlastníci 1. NP budovy), načež žalobkyně bez předchozí dohody začala žalovanému fakturovat částky za provedené práce; pod tlakem situace žalovaný začal provádět úhrady, které považoval za přiměřené, na což si také nechal zpracovat odhad stavebního technika, který za oprávněnou označil částku 4 028 548,46 Kč Celkem tak žalovaný žalobkyni uhradil částku 4 390 000 Kč, ostatní částky považoval za nepřiměřené, což žalobkyni také sdělil. Není tedy dle jeho názoru možné provedené úhrady posuzovat jako uznání dluhu. Dále žalovaný podotkl, že nedošlo k žádnému předání výsledku činnosti žalobkyně. Ve vyjádření ze dne 11. 3. 2022 pak žalovaný uvedl, že žalobkyně měla na své náklady vybudovat jednotky a následně se stát jejich vlastníkem; k naplnění této dohody však nedošlo a žalobkyně začala neoprávněně fakturovat žalovanému nedostatečně určené částky, s nimiž žalovaný opakovaně vyjadřoval nesouhlas. Tímto postupem žalobkyně předchozí dohodu v zásadě popřela. K okolnostem předání a převzetí díla doplnil, že k tomuto nedošlo, neboť žalobkyně pouze bez souhlasu žalovaného ukončila práce a nemovitost opustila, což za předání jistě považovat nelze. Konečně pak žalovaný uzavřel, že dle jeho názoru lze ve věci uvažovat spíše o bezdůvodném obohacení, nikoli o (ne) plnění ze smlouvy o dílo. Vyjádřením ze 7. 4. 2022 pak žalovaný doplnil, že dodatečně vypracovanou smlouvu o dílo skutečně nepodepsal, a to proto, že rozsahem ani cenou neodpovídala skutečnosti a žalobkyně se jejím prostřednictvím pouze pokoušela potvrdit již vytvořený stav.

4. Při jednání dne 11. 10. 2022 bylo mezi stranami učiněno nesporným, že probíhalo jednání o realizaci stavebních úprav na nemovitosti [adresa] v [obec] s tím, že bylo jednáno i o odměně v podobě převodu vlastnického práva ke dvěma bytům. Nespornou byla také skutečnost, že žalobkyně prováděla v předmětné nemovitosti stavební činnosti a žalovaný v souvislosti s tím uhradil částku 4 028 548,46 Kč. <b>Listinné důkazy</b> 5. Z faktury č. [číslo faktury] ze dne 29. 7. 2020 se splatností 5. 8. 2020 bylo zjištěno, že žalobkyně touto vyúčtovala žalovanému částku 4 349 300 Kč za stavební úpravy objektu na p. [číslo] [obec]. Fakturou č. [číslo faktury] ze dne 5. 10. 2020 se splatností 15. 10. 2020 pak žalobkyně žalovanému vyúčtovala částku 994 175 Kč.

6. Z průvodní zprávy, souhrnné technické zprávy, plánů realizace projektu a dokumentace objektů vypracovaných [právnická osoba] [anonymizována tři slova] pro žalovaného jako objednatele k úpravám objektu [parcelní číslo] (nemovitost [adresa], [okres]) soud zjistil, že náklady na stavební úpravy byly odhadnuty orientační částkou 4 mil. Kč. Úpravy se měly týkat pouze 2. a 3. NP a touto úpravou měly vzniknout celkem čtyři bytové jednotky (byt [číslo] o ploše 62,17 m2, byt [číslo] o ploše 70,02 m2, byt [číslo] o ploše 53,56 m2 a byt [číslo] o ploše 53,56 m2). Z upraveného plánu 3. NP pak vyplývá změna výměr tak, že byt [číslo] měl mít nadále plochu 53,56 m2, byt [číslo] však nově 63,55 m2.

7. Z fotografií nemovitosti [ulice a číslo], [okres], pořízených v září 2019, je zřejmý tehdejší stav nemovitosti – budova měla pouze jedno plné nadzemní podlaží a nad ním byl dostavěn pouze menší atelier. Ze snímku obrazovky na stránkách [webové stránky] se podává, že žalovaný coby prodejce v inzerátu z [datum] nabízel k prodeji rozestavěný byt o velikosti 3+kk za 2 590 000 Kč.

8. Rozhodnutím [stát. instituce], stavebního úřadu (dále též jen„ SÚ“), ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] 2018, bylo vydáno rozhodnutí o umístění stavby na stavbu objektu občanské vybavenosti na adrese [ulice a číslo] v [obec], spočívající ve změně – nástavbě a přístavbě stávajícího objektu a vybudování nové plynovodní přípojky. SÚ povolil změnu stavby před jejím dokončení v rozsahu stavebních úprav 2. a 3. NP objektu za účelem vybudování čtyř bytových jednotek.

9. Výzvou k účasti na závěrečné kontrolní prohlídce (vedenou pod sp. zn. [spisová značka] 2020) ze dne 21. 8. 2020 vyzval SÚ žalovaného k účasti na této kontrolní prohlídce dne 17. 9. 2020. Z předmětného spisu SÚ pak dále bylo zjištěno, že při kontrole byly zjištěny skutečnosti vyžadující zjednání nápravy (osazená okna nesplňovala požadovaný stupeň požární bezpečnosti, nebyla provedena nástupní plocha na venkovní schodiště, nebyly dokončeny balkony ve 2. NP a bytové jednotky nebyly dokončeny), k níž byl žalovaný vyzván výzvou ze dne 2. 10. 2020; lhůta byla určena do 31. 12. 2020. Náprava provedena nebyla, v důsledku čehož SÚ dne 20. 1. 2021 vydal rozhodnutí, kterým byla zamítnuta žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí.

10. Z připojeného spisu SÚ sp. zn. [spisová značka] 2020 bylo zjištěno, že dne 24. 8. 2020 podal žalovaný žádost o povolení předčasného užívání stavby, kterou vzal dne 2. 9. 2020 zpět. Z připojeného spisu SÚ sp. zn. [spisová značka] 2021 bylo zjištěno, že dne 8. 2. 2021 podal žalovaný žádost o kolaudaci dílčí části nemovitosti – 3. NP, žádost byla dne 15. 2. 2021 vzata zpět. Tutéž žádost podal žalovaný dne 8. 3. 2021 (vedeno pod sp. zn. [spisová značka] 2021), když kolaudační souhlas byl vydán dne 28. 5. 2021. Z připojeného spisu SÚ sp. zn. [spisová značka] 2021 bylo zjištěno, že dne 30. 6. 2021 podal [jméno] [příjmení] žádost o kolaudaci bytu [číslo] kolaudační souhlas byl vydán dne 18. 8. 2021. Z připojeného spisu SÚ sp. zn. [spisová značka] [číslo] bylo zjištěno, že dne 11. 7. 2022 podal žalovaný žádost o kolaudaci bytu [číslo] kolaudační souhlas byl vydán dne 9. 8. 2022.

11. Ze záznamu o převzetí zálohy se podává, že jednatel žalobkyně dne 15. 2. 2020 převzal od žalovaného částku 400 000 Kč coby zálohu na stavbu [adresa]; záznam je podepsán jednatelem žalobkyně i žalovaným. Z výpisů z účtu a detailů obratů na účtu žalobkyně byly zjištěny vklady hotovosti dne 6. 8. 2020 ve výši 200 000 Kč a dne 7. 8. 2020 ve výši 200 000 Kč, dále pak převody z účtu žalovaného dne 27. 8. 2020 ve výši 200 000 Kč, dne 31. 8. 2020 ve výši 1 890 000 Kč, dne 1. 6. 2021 ve výši 1 000 000 Kč (přijetí této částky bylo potvrzeno také e-mailem zástupce žalobkyně ze dne 1. 6. 2021) a dne 4. 6. 2021 ve výši 500 000 Kč. Dne 29. 7. 2020 byl dále žalobkyní vystaven příjmový pokladní doklad [anonymizováno] [rok] na částku 400 000 Kč, která měla dle označení účelu představovat úhradu na fakturu [číslo faktury]; tato faktura a doklad byly žalovanému zaslány e-mailem ze dne 29. 7. 2020.

12. Ze zápisu o tlakové zkoušce kanalizace vyplývá, že dne 23. 6. 2020 byla provedena zkouška v objektu [adresa], přičemž nebyly shledány žádné závady. Dle záznamu o kontrole provozuschopnosti hasicích přístrojů pak byla dne 15. 9. 2020 provedena tato kontrola na adrese [adresa].

13. E-mailem ze dne 21. 7. 2019 zaslal žalovaný [e-mail]) jednateli žalobkyně [e-mail]) projekt spolu s upraveným plánem 3. NP objektu. E-mailem ze dne 5. 2. 2020 pak byla zaměstnankyní žalobkyně zaslána žalovanému objednávka ze dne 3. 11. 2019, kterou objednal žalovaný u žalobkyně stavební a demoliční práce na objektu [adresa] s tím, že domluvená cena prací za období od listopadu 2019 do března 2020 činila 400 000 Kč bez DPH. Ze zápisu o předání a převzetí staveniště ze dne 5. 11. 2019 bylo zjištěno, že mezi žalovaným coby objednatelem a žalobkyní coby zhotovitelem, zastoupenou jednatelem, došlo k předání a převzetí staveniště objektu [adresa]. Zápis je podepsán oběma stranami. E-mailem ze dne 24. 4. 2020 zaslala žalobkyně žalovanému návrh smlouvy o dílo bez uvedení data, jejímž předmětem mělo být provedení díla –stavební úpravy na objektu [adresa], ze strany žalobkyně pro žalovaného. Celková cena díla byla stanovena na 5 000 000 Kč s DPH s tím, že první splátka ve výši 400 000 Kč měla být splatná 15. 2. 2020 v hotovosti, druhá splátka ve výši 1 000 000 Kč do 3 dnů po dokončení vnitřních omítek a částka 3 600 000 Kč pak do 10 dnů od předání díla. E-maily ze dnů 15. 5. 2020 a 29. 7. 2020 žalobkyně vyzývala žalovaného k podpisu smluv a úhradám faktur; současně bylo provedeno vyčíslení nákladů ve výši 4 349 300 Kč.

14. Ze snímků obrazovky, na nichž je zachycena SMS komunikace mezi žalovaným a osobou označenou jako„ [jméno] [příjmení]“ v období od 2. 7. 2019 do 25. 10. 2020 vyplývá, že žalovaný nejprve jednateli žalobkyně sdělil adresu nemovitosti ([ulice a číslo]), od ledna 2020 pak již jednatel žalobkyně žalovaného opakovaně upomínal o poskytování financí např. za účelem výplaty zaměstnanců. Ve zprávě ze 14. ledna je jednatelem žalobkyně zmíněno, že peníze uhrazené žalovaným žalobkyni budou následně odečteny z prodeje jednotek, které mají být na jednatele žalobkyně převedeny.

15. E-mailem ze dne 7. 10. 2020 zaslal jednatel žalobkyně žalovanému konečné vyčíslení nákladů, související fakturu č. [číslo faktury], a vyzval jej k úhradě. Dále pak uvedl, že již dojde k dokončení finálních prací. Z předmětného vyčíslení nákladů jsou zřejmé jednotlivé položky (dodávky a montáže oken, podhledů, podlah, hromosvodu, zateplení fasády a ostatní práce), přičemž celková částka odpovídá faktuře č. [číslo faktury]. Z e-mailu ze dne 15. 10. 2020 zaslaného žalobkyni žalovaným pak vyplývá, že žalovaný jako možnosti úhrady pohledávky žalobkyně navrhoval převod celého patra na jednatele žalobkyně, příp. prodej volného bytu a výplaty peněz z prodeje. E-maily žalobkyně žalovanému a jeho matce [e-mail]) ze dnů 2. 11. 2020 až 14. 12. 2020 se žalobkyně opakovaně domáhala úhrady dlužných částek za provedené práce, když dle původní dohody měly být jako platba převedeny byty z 3. NP. V e-mailu z 2. 11. 2020 již žalobkyně označila dům z její strany za hotový, o případné nedokončené práce měly být faktury poníženy; přílohou e-mailu byla smlouva o dílo (resp. její návrh), datovaná ke dni 3. 11. 2019, jejímž předmětem mělo být provedení díla – bourací a demoliční práce na objektu [adresa], ze strany žalobkyně pro žalovaného. Celková cena takto specifikovaného díla byla stanovena na 400 000 Kč bez DPH.

16. Předžalobní výzvou ze dne 17. 12. 2020 vyzval právní zástupce žalobkyně žalovaného k úhradě částky 2 474 312,17 Kč s příslušenstvím do 7 dnů od doručení výzvy. Dle dodejky byla výzva podána k poštovní přepravě dne 18. 12. 2020.

17. Z e-mailové komunikace mezi jednatelem žalobkyně, zástupcem žalobkyně a zástupcem žalovaného od 18. 12. 2020 do 21. 1. 2021 soud zjistil, že mezi stranami probíhala komunikace ohledně smlouvy o dílo, úhrad ze strany žalovaného a možného řešení, když e-mailem ze dne 21. 1. 2021 byla žalobkyni navržena možnost převodu jedné z jednotek, jejíž cena by se započetla na cenu díla. Žalobkyně již s převodem nesouhlasila, navrhla však, aby žalovaný jednotku prodal a jí byla cena uhrazena z prodeje; podmínkou však bylo, aby k této úhradě došlo do března 2021. Žalobkyně současně požádala žalovaného o podpis písemné formy smlouvy o dílo. Při další komunikaci žalovaného s jednatelem žalobkyně pak tito jednali o úhradě prostředků žalovaným, včetně přepisu bytu či případném převodu finančních prostředků z jeho prodeje. E-mailem ze dne 15. 3. 2021 bylo žalovanému zasláno nacenění dokončovacích prací (podlahy, obklady, dlažba, vybavení koupelen, balkony, světla, zásuvky, kočárkárna). E-mailem ze dne 4. 5. 2021 zaslal právní zástupce žalovaného právnímu zástupci žalobkyně návrh dohody o narovnání.

18. Ze shora uvedeného návrhu dohody o narovnání pak vyplývá, že tato měla být uzavřena mezi žalovaným a žalobkyní s tím, že v ní strany měly učinit nesporným uzavření ústní smlouvy o dílo na zhotovení díla – rekonstrukce a stavebních úprav domu na adrese [adresa]. Současně měly strany učinit nespornou úhradu ve výši 2 890 000 Kč ze strany žalovaného. Naopak sporné mezi stranami mělo být provedení a dokončení díla ze strany žalobkyně, když dle žalovaného nemělo plnění odpovídat dohodnutému rozsahu a současně nebyla oprávněná ani požadovaná cena. Žalovaný by se pak v dohodě zavázal uhradit žalobkyni částku 1 500 000 Kč, ke dni uzavření dohody by dosud realizované plnění bylo považováno za předané a dokončené, a strany by se vzdaly jakýchkoli dalších nároků.

19. V souhrnném listu stavby a krycím listu rozpočtu ze dne 14. 12. 2020 určil [jméno] [příjmení] náklady na provedení stavebních úprav objektu částkou 4 028 548,46 Kč. Z vyjádření Ing. [jméno], autorizovaného inženýra pro pozemní stavby, ze dne 12. 3. 2022 bylo zjištěno, že rozpočet stavby (vypracovaný [jméno] [příjmení], pozn. soudu) neobsahoval některé položky a některé částky neodpovídaly skutečnosti či byly podhodnoceny (např. cena elektroinstalačních prací, cena zateplovacího systému atd.).

20. Nedatovanou a nepodepsanou smlouvou o budoucí kupní smlouvě na nemovitost, v níž je jako budoucí prodávající uveden žalovaný a jako budoucí kupující [jméno] [příjmení], mělo dojít k závazku žalovaného převést byt [číslo] atelier [číslo] příslušné podíly na pozemku za cenu 3 500 000 Kč Kupní smlouva byla žalovanému zaslána e-mailem dne 24. 8. neuvedeného roku. Čestným prohlášením ze dne 1. 7. 2021 prohlásil [jméno] [příjmení], že mu žalovaný v srpnu 2020 nabízel k prodeji nemovitost nacházející se na adrese [adresa]. K prodeji nedošlo, žalovaný si našel jiné zájemce.

21. Z kupní smlouvy ze dne 30. 6. 2021 uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako kupujícími za účasti [právnická osoba] [anonymizována tři slova] jako zprostředkovatele bylo zjištěno, že touto byl ujednán převod jednotky [číslo] spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a na pozemku p. [číslo] dále ideální podíl na pozemku p. [číslo]. Kupní cena jednotky o velikosti 3+kk byla sjednána částkou 2 940 000 Kč včetně provize zprostředkovateli ve výši 50 000 Kč. Prodejce se ve smlouvě zavázal dokončit práce a úpravy domu ve společných částech, dále pak opravit vstupní dveře do bytu, opravit oloupanou fasádu na terase bytu a praskliny mezi stropem a zdmi a na omítce v celém bytě. Součástí smlouvy byla specifikace vnitřního vybavení bytu rozdělená na jednotlivé místnosti – kuchyň (kuchyňská linka + ostrůvek, skříňky nad linkou, LED stropní světla), koupelna (sprchový kout, zrcadlo, umyvadlo, koupelnová skříňka, LED stropní světla), WC (WC mísa, LED stropní světla, boiler, těleso koupelnové elektrické), ložnice (vestavěná skříň, LED stropní světla), chodba (vestavěná skříň malá, velká, LED stropní světla), pokoj a balkon (LED stropní světla). Z kupní smlouvy ze dne 12. 8. 2021 uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a [jméno] [příjmení] jako kupující pak soud zjistil, že touto byl ujednán převod jednotky [číslo] se souvisejícím spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku. Kupní cena jednotky o velikosti 3+kk byla sjednána na částku 2 700 000 Kč. Dle čl. II., odst. 8 potvrdila kupující podpisem, že si je vědoma stavební nedokončenosti převáděné bytové jednotky, kdy dosud chybí koupelny, podlahové krytiny, vnitřní dveře včetně obložek, osvětlovací tělesa, vypínače a zásuvky, stejně jako skutečnosti, že v bytě je vytápění zajištěno podlahovým topením a z tohoto důvodu se v jednotce nenachází rozvod ústředního topení a radiátory.

22. Dle výpisu z Katastru nemovitostí (dále též jen„ KN“) byl žalovaný ke dni 11. 7. 2021 vlastníkem jednotek [číslo] dále pak rozestavěné jednotky [číslo] v budově [adresa], vše zapsáno na [list vlastnictví] v k. ú. [obec], [příjmení] [okres]. K jednotce [číslo] bylo vedeno řízení č. V [číslo] 2021 ze dne 1. 7. 2021, v němž žalovaný figuroval jako zástavce a zástavním věřitelem byla [právnická osoba] Dne 12. 7. 2021 pak bylo založeno řízení č. V [číslo] 2021, v němž žalovaný figuroval jako převodce a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako nabyvatelé. K jednotce [číslo] bylo dne 19. 8. 2021 založeno řízení č. V [číslo] 2021, v němž žalovaný figuroval jako povinný/zástavce a [právnická osoba], jako oprávněný/zástavní věřitel. Dále pak k téže jednotce bylo dne 30. 8. 2021 založeno řízení č. V [číslo] 2021, v němž žalovaný figuroval jako převodce a [jméno] [příjmení] jako nabyvatel. Ke dni 31. 8. 2021 byl žalovaný vlastníkem pouze jednotek [číslo]. Vlastníky jednotky [číslo] (jiný nebytový prostor) v téže budově byli manželé [příjmení], vlastníkem jednotky [číslo] (rozestavěná jednotka) pak byl [jméno] [příjmení]. Z výpisu z KN byl ke dni 10. 1. 2023 žalovaný vlastníkem pouze rozestavěné jednotky [číslo].

23. Dle znaleckého posudku [číslo] ze dne 29. 12. 2022 předloženého žalobkyní, který byl zpracován [celé jméno znalce], znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny se specializací nemovitosti, činila obvyklá cena oceňovaných nemovitostí (bytových jednotek [číslo]) ke dni 12. 8. 2021 6 325 408 Kč. Znalec využil porovnávací metodu, dle níž za využití nemovitostí v lokalitě podle podobného technického stavu a velikosti byla stanovena hodnota bytu [číslo] (o velikosti 54,92 m2) na částku 2 877 648 Kč a bytu [číslo] (o velikosti 65,4 m2) na částku 3 447 760 Kč. Znalec jako porovnávané nemovitosti využil v dané době realizované prodeje cihlových bytů s cenami od 48 089,35 Kč za m2 do 58 557,69 Kč za m2. Znalec za účelem ohodnocení neprováděl prohlídku nemovitosti, použité fotografie ohledně stavu dokončenosti získal z inzerce k prodeji jednotek a dále vycházel z prohlášení žalobkyně. Dle tohoto v době prodeje nebyla v bytě [číslo] dokončena koupelna, podlahové krytiny, vnitřní dveře včetně obložek, osvětlovací tělesa, kryty vypínačů a zásuvek, nebyly provedeny sanitární prvky ani obklady stěn. V případě bytu [číslo] neměla být dokončena koupelna, vnitřní dveře včetně obložek a osvětlovací tělesa, nebyly provedeny sanitární prvky ani obklady stěn v koupelně. Dokončeny naopak byly podlahové krytiny, kryty vypínačů a zásuvek. Náklady na dokončení obou bytových jednotek odhadla žalobkyně částkou celkem 220 000 Kč (110 000 Kč na jeden byt). Při následném výslechu znalec uvedl, že na závěrech posudku trvá. Při jeho vypracování vycházel z předpokladu, že hodnocené byty jsou zmodernizované, v novostavbě, prohlídku však nerealizoval; toto není běžným postupem. Veškeré podklady pro znalecký posudek znalec získal od žalobkyně, dále si sám obstaral fotografie z inzerátů apod. K porovnání využil údajů z jiných prodejů obdobně hodnotitelných bytů, které proběhly v obdobném místě a čase, případné rozdíly v lokalitě zohlednil v koeficientu. Při konečném ohodnocení se pak držel u střední hranice, aby byla v co nejvyšší míře vyloučena odchylka porovnávaných bytů, které byly nové, leč nevybavené, od bytů, s nimiž je porovnával, které naopak byly starší, ale vybavené. Cena, za kterou poté žalovaný byty prodal, se dle znalce pohybuje na nejnižší úrovni, srovnatelné s byty panelákovými, přičemž byty zděné a panelové jsou dle znalce výrazně rozdílné. Co se týče hodnoty dokončovacích prací, vycházel znalec z odhadu žalobkyně, tj. z částky 110 000 Kč na každý z bytů. <b>Výslechy svědků</b> 24. Svědkyně [jméno] [příjmení], manželka jednatele žalobkyně, při výslechu uvedla, že se na ni a jejího manžela jako na zástupce žalobkyně obrátil v létě 2019 žalovaný s tím, že by chtěl realizovat přestavbu nemovitosti v [obec]. Od počátku bylo sjednáno, že výstavbu měla financovat žalobkyně, poté na ni měly být převedeny dvě bytové jednotky ve 3. NP, konkrétně byty [číslo] O této dohodě věděla mimo jiné také matka žalovaného. Z tohoto způsobu úhrady však sešlo, neboť žalovaný neměl v pořádku potřebné podklady; současně byty nabízel, příp. rovnou prodal, jiným osobám. Žalobkyně měla na byty zájemce, když byty plánovala prodat za cenu okolo 2 800 000 Kč za byt v kolaudační fázi (bez vybavení). Po neúspěchu s dodržením přepisu bytů požadovala žalobkyně po žalovaném úhradu ceny za dílo na základě faktur, když za tímto účelem si měl žalovaný půjčit 2 000 000 Kč od své matky; po několika úhradách měl žalobkyni sdělit, že uhradil dostatečnou sumu a více hradit nebude. Konkrétní datum provedení činností nebylo dle svědkyně sjednáno. Písemná smlouva mezi stranami uzavřena nebyla, neboť žalovaný žádný z návrhů žalobkyně nepodepsal; tyto návrhy byly žalovanému zasílány až v průběhu provádění prací. Na základě ústní smlouvy bylo sjednáno vystavění zdí, střechy, otvorů pro okna a dveře a jejich osazení atd.; stavba měla být provedena do fáze způsobilé ke kolaudaci v souladu s projektovou dokumentací, konkrétní soupis a ocenění prací vypracován nebyl. Vnitřní vybavení si měli vybrat majitelé bytů sami. Počátek prací svědkyně odhadla na listopad 2019, dokončení ke kolaudaci pak na srpen 2020, neboť se do jednoho z bytů již stěhovali [příjmení]; samotná kolaudace stavby proběhla v září 2020. O tom, že na tyto osoby žalovaný převedl byt, který přislíbil žalobkyni, se dozvěděli zhruba na jaře 2020. Při žádném z jednání neměl žalovaný k provádění stavby žádné výhrady, přesto však žalobkyni ze stavby asi třikrát„ odstavil“. Co se týče víceprací, uvedla svědkyně, že se jednalo o zateplení fasády, zastavění balkonů aj.

25. Svědkyně [jméno] [příjmení], matka žalovaného, při výslechu uvedla, že mezi žalobkyní a žalovaným došlo k dohodě o přestavbě nemovitosti na byty. Ohledně úhrady ceny za provedené dílo má svědkyně pouze obecné informace, cena měla být dle ní uhrazena až po dokončení stavby, konkrétní způsob jí není znám. Jeden z bytů vlastní [příjmení], kteří se do něj také nastěhovali. Svědkyně poskytla žalovanému 2 000 000 Kč k úhradě faktur žalobkyně, tato částka jí již byla vrácena. V době, kdy žalobkyně začala požadovat úhradu ceny díla, nechal žalovaný na nemovitost zpracovat posudek za účelem ohodnocení stavby. Žalobkyně některé z faktur zaslala přímo svědkyni, tato je však nehradila, neboť se jí netýkaly. Žádnými dalšími informacemi ohledně stavby, smluv či úhrad a případných problémů svědkyně nedisponuje, neboť se o tuto záležitost nezajímala, jde o záležitost jejího syna.

26. Svědkyně [jméno] [příjmení], odborná referentka SÚ, při výslechu uvedla, že na budově [ulice a číslo] probíhaly stavební úpravy od roku 2000 či 2001. Původně bylo povoleno užívání [anonymizováno] ve spodním patře, zbytek domu byl rozestavěný, nahoře měl být byt a ateliér. Žalovaný se jako stavebník angažoval ve změně stavby před dokončením, zhruba od roku 2018. Změna spočívala v tom, že namísto původního plánu měly být vybudovány čtyři byty. Ve věci bylo podáno vícero žádostí o kolaudaci, kolaudovaly se byty jeden po druhém a dle svědkyně byla podána také jedna žádost o předčasné užívání; tato byla vzata zpět. V případě žádosti, které nebylo vyhověno (zamítnuta 20. 1. 2021 pod sp. zn. [spisová značka] 2020, pozn. soudu), nebyl dokončen balkon, přestože měl být součástí bytové jednotky, a v mokrých částech (koupelna, záchod) nebyly obklady a dlažba, což je podmínkou pro kolaudaci. Ve věci tak bylo vydáno více kolaudačních souhlasů. Na konkrétní stav bytů si svědkyně nevzpomněla, pokud by však bylo třeba něco pro účely kolaudace opravit, byl by k tomu dle ní stavebník vyzván.

27. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že s žalobkyní spolupracoval na přestavbě nemovitosti v ulici [ulice] v [obec], konkrétně na úpravách omítek, stěn, dodávali okna a dveře, prováděli elektrické vytápění aj. Práce byly započaty v zimě, v průběhu došlo asi ke dvěma přerušením prací, k ukončení pak dle odhadu svědka došlo na podzim dalšího roku. Jednatel žalobkyně před zahájením prací sdělil svědkovi, že horní dva byty má dostat do vlastnictví. Práce byly žalobkyní zahájeny bouráním, na místě byly pouze nosné konstrukce, betonová podlaha atd. Měly se přebourat příčky a budova měla být zvednuta o jedno podlaží, kdy původně bylo nad cukrárnou pouze jedno patro a nad ním dostavěný ateliér, který se boural. Poskytnutá stavební dokumentace byla dle názoru svědka srozumitelná, docházelo pouze k dílčím změnám zejména co se týče dispozic. Ohledně potřebných prací svědek jednal vždy s jednatelem žalobkyně, se žalovaným byl v kontaktu pouze jednou. Vždy předem nacenil žalobkyní požadované práce a materiál, písemnou smlouvu uzavřenou neměli. Svědek také dodával potřebnou dokumentaci pro kolaudační řízení související s jím provedenými pracemi.

28. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že jako zaměstnanec žalobkyně pracoval na stavbě na ulici [ulice] v [obec] zhruba od ledna 2020 do května či června 2020; žalobkyně měla na stavbě více zaměstnanců. Na stavbě prováděli bourací práce, stavěli zdi, pomáhali s dalšími pracemi. V době přítomnosti svědka na stavbě již bylo zhotoveno zvednutí dalšího patra, v průběhu se dělaly rozvody elektřiny, vody, topení, kanalizace; došlo k několika změnám oproti původnímu plánu. Sám žalovaný byl na stavbě několikrát přítomen, účastnil se prací, prováděl kontrolu. V závěru měly být postaveny čtyři byty. Sám svědek byl na stavbě naposledy přítomen, když byla dokončená elektřina, zdi, byla hotová příprava na podlahové topení a balkony. V době, kdy se svědek pohyboval na stavbě, zaslechl, že měla být mezi žalovaným a žalobkyní uzavřena dohoda o tom, že si mezi sebe rozdělí vystavené byty.

29. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že byl žalobkyní osloven k provedení prací na zakázce při výstavbě bytového domu v [obec], kde byly vytvářeny čtyři jednotky. Jeho společnost dělala podlahy, poté byli osloveni na další práce, například tak dělali část stropu, zateplení. Jednání mezi žalobkyní a žalovaným se svědek neúčastnil. Jednatel žalobkyně mu pouze hned na začátku prací sděloval, že má za stavbu přislíbené dva byty. Svědek současně uvedl, že i jemu žalovaný nabízel jeden byt, pokud dokončí všechny práce, o čemž mluvil i s jednatelem žalobkyně. Před zahájením prací ze strany svědka již v domě byly hotové hrubé rozvody elektřiny. Svědek práce prováděl na základě projektu a dohody s jednatelem žalobkyně, případné změny pak probíhaly na základě požadavku žalovaného; změny spočívaly zejména ve změně dispozic. V době, kdy svědek stavbu opouštěl, byl již jeden z bytů připraven k nastěhování, ostatní byty byly rozestavěné. V jednom z nich například nebyly ani dokončeny obklady v koupelně, v dalším pak nebyly podlahy, zaměstnanci žalobkyně také dokončovali venkovní schodiště.

30. Svědek [příjmení] [příjmení] uvedl, že byl žalobkyní osloven k práci na zakázce pro žalovaného v [obec], kdy svědek měl provádět vodoinstalatérské práce. Jednalo se o předělávku domu na bytové jednotky, práce probíhaly v létě 2019 nebo 2020. Svědek byl na stavbě osobně přítomen, bylo zapotřebí v celém rozsahu realizovat zavedení vody a kanalizace do horních pater, kde bylo pouze částečně rozdělané kanalizační potrubí. Takto svědek realizoval práce v prvním a druhém patře nemovitosti, jednalo se o čtyři byty. Na stavbu dojížděli v závislosti na připravenost ostatních prací. V poslední fázi docházelo ke kompletaci bytu ve 3. NP, který již byl obložen, byla položená podlaha i hotová koupelna. Další byt na tomto patře byl rozestavěný, dle dohody se koupelna neměla dodělávat, realizaci měli provést nájemci. Svědek ke svým pracím příležitostně vyžadoval spolupráci žalovaného, například pro účely komunikace s majitelkou cukrárny (kavárny), či k dodání plánů ze stavebního úřadu. Tato spolupráce příliš nefungovala, plány žalovaný nedodal, na stavbu dojížděl opožděně apod. Sám svědek fakturoval práce žalobkyni, o ujednáních žalobkyně se žalovaným nemá povědomí.

31. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že zakoupil v květnu 2021 od žalovaného byt [číslo], který opravovala žalobkyně. O koupi jednali zhruba dva měsíce dopředu, svědek zamýšlel koupit od žalovaného všechny čtyři byty, což však nebylo možné (nejméně jeden již byl prodaný) a nakonec se nedohodli na ceně. Cena zakoupeného bytu byla 2 100 000 Kč. Nemovitost byla před kolaudací, předmětný byt byl nedokončený. Svědek si sám zařizoval podlahové krytiny, dveře, parapety, sociální zařízení, koupelnu, obklady, dlažby, veškeré vybavení, kuchyň i balkon. S jednatelem žalobkyně svědek před koupí bytu nezávazně jednal o dokončení prací na bytu, nakonec si vše zařídil sám, neboť se také pohybuje ve stavebnictví. Toto dokončení prací stálo svědka zhruba 550 000 Kč. Svědek nemá povědomí o tom, jaký si žalobkyně se žalovaným sjednali způsob úhrady prací.

32. Svědek [jméno] [příjmení], bratr žalovaného, uvedl, že na stavbě jednou vypomáhal s instalací vaty, celkem byl v nemovitosti přítomen zhruba čtyřikrát. Dále se o nemovitost, proces stavby ani smluvní vztahy svého bratra nezajímal a bližší informace nemá.

33. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že jej žalovaný na přelomu srpna a září 2021 oslovil k provedení prací na koupelně a WC jednoho z bytů ve 3. NP nemovitosti v [obec]. Byty byly v rozestavěném stavu (bez podlah, podhledů atd.), svědek v těchto dvou místnostech provedl zednické i obkladačské práce a po jejich skončení (zhruba po třech měsících) pak již byly zcela kompletní, připraveny k prodeji. Instalatérské práce, voda i elektřina již byly nachystány. V bytech ve 2. NP probíhaly další práce, těchto se však svědek neúčastnil a stav bytů mu není znám. Před dokončením prací svědka proběhla schůzka s budoucími majiteli, kteří požadovali rychlejší dokončení bytu. Pokyny k provedení prací zadával sám žalovaný, částečně do podob zasahoval také budoucí majitel. Práce žalovanému vyfakturoval částkou 147 000 Kč, žalovaný částku uhradil. <b>Neprovedené a nevyužitelné důkazy</b> 34. Soud nezjistil žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí této věci z žalobkyní předloženého vyčíslení nákladů a faktur (vystavených jak na jméno žalobkyně, tak na jméno jejího jednatele) od [právnická osoba] a.s., [právnická osoba] [země] spol. s r. o., [právnická osoba], [jméno] [příjmení], [právnická osoba], [právnická osoba], [právnická osoba], [jméno] [příjmení], [právnická osoba], [právnická osoba], [právnická osoba], [příjmení] [příjmení], [právnická osoba], [anonymizováno] 1 [právnická osoba], [právnická osoba], [právnická osoba], [právnická osoba] [obec] spol. s r. o., [právnická osoba], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [jméno], [právnická osoba], [příjmení] [jméno] [příjmení], [právnická osoba], [anonymizováno] – [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] a.s. Pro rozhodnutí ve věci nebyla relevantní ani rámcová smlouva na fasádní lešení pro rok 2020, předávací protokol pro montáž lešení, osvědčení o školení jednatele žalobkyně k montáži dveří, certifikáty k výrobkům, prohlášení o shodě, záruční listy, návody k obsluze konstrukcí či doklady o kontrole a montáži provozuschopnosti požárně bezpečnostního zařízení.

35. Soud neprovedl důkaz výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], neboť tento byl s ohledem na skutečnosti, ke kterým by se svědkyně měla vyjadřovat (povědomí jednatele žalobkyně o záměru žalovaného prodat byt panu [příjmení] a panu [příjmení]) a které nejsou pro rozhodnutí ve věci relevantní, zhodnocen jako nadbytečný. Dále soud neprovedl důkaz zpracováním znaleckého posudku pro stanovení obvyklé ceny stavebních prací, když i v tomto případě měl soud provedení takového důkazu za nadbytečné, a to zejména s ohledem na to, že účastníci byli poučeni o způsobu hodnocení ostatních provedených důkazů a zjištění. Konečně pak soud neprovedl důkaz listinami předloženými žalovaným, konkrétně e-mailem ze dne 5. 5. 2021, fakturami [právnická osoba], ze dnů 27. 4. 2021 a 3. 5. 2021, fakturou [právnická osoba], ze dne 31. 5. 2021, a fakturou [právnická osoba] ze dne 27. 4. 2021, neboť jejich provedení bylo vyhodnoceno jako nadbytečné, když pro rozhodnutí ve věci samé nejsou relevantní a skutečnosti v nich uvedené již byly dostatečně prokázány ostatními provedenými důkazy.

36. Dále pak soud neprovedl žalobkyní navržené výslechy svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], když jejich navržení neodpovídalo principu zákonné koncentrace řízení, o níž byli účastníci řádně poučeni, a s ohledem na skutečnost, že by k nim z těchto důvodů soud nemohl přihlížet, byly vyhodnoceny jako nadbytečné. <b>Hodnocení důkazů</b> 37. Soud se s ohledem na učiněná zjištění nejprve zabýval otázkou, zda a v jaké podobě byl mezi stranami ujednán rozsah prací a cena. Jednání o předmětu díla a ceně byli přítomni žalovaný, jednatel žalobkyně a jeho manželka. Tedy jediným přímým svědkem byla manželka jednatele žalobkyně a zaměstnankyně žalobkyně, jejíž věrohodnost je v důsledku manželského svazku a zaměstnaneckého poměru narušená. Nicméně podle soudu lze vycházet z projektové dokumentace předané žalovaným, v níž je předmět díla dostatečně určitě zachycen a podle níž byla výstavba bytových jednotek, dle zjištění SÚ, realizována (s drobnými odchylkami). Pokud jde o dohodu o ceně, byl to žalovaný, který ve svém vyjádření k žalobě poukázal na původní dohodu o převodu vlastnictví ke dvěma bytovým jednotkám. Žalobkyně teprve poté upravila svá skutková tvrzení v souladu s vyjádřením žalovaného. Žalovaný také jednoznačně u jednání soudu označil konkrétní byty ([číslo] [číslo]), které měly být žalované převedeny do vlastnictví. Že takováto dohoda mezi stranami skutečně byla uzavřena vyplývá i z následné vzájemné emailové komunikace, kdy sám žalovaný navrhuje„ návrat k původní dohodě“ a převedení vlastnictví k bytům. Jako nepřímé důkazy pak lze použít výpovědi svědků (včetně matky žalovaného), kterým byl zprostředkován obsah dohody o převodu vlastnického práva k bytům jako ceny za dílo. Dokončení díla do stádia nutného pro kolaudaci je podle soudu prokázáno jednotlivými rozhodnutími SÚ. <b>Závěr o skutkovém stavu</b> 38. S ohledem na provedené dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Mezi žalobkyní a žalovaným byla v roce 2019 uzavřena ústní smlouva o dílo, na jejímž základě měla žalobkyně provést bourací a stavební práce v nemovitosti žalovaného na adrese [adresa]. Práce měly být provedeny dle projektové dokumentace vypracované [právnická osoba] [anonymizována tři slova], v jejímž rámci byly náklady odhadnuty na 4 000 000 Kč. Výsledkem těchto prací mělo být zbudování 2. a 3. NP v nemovitosti tak, aby vznikly čtyři bytové jednotky. Předmětné bytové jednotky měly být zhotoveny do fáze nutné pro kolaudaci s tím, že dokončovací práce budou prováděny až podle přání budoucích majitelů. Termín ukončení prací mezi stranami dohodnut nebyl. Co se týče úhrady ceny za provedené dílo, sjednaly si strany naturální plnění v podobě převodu dvou z takto vybudovaných bytových jednotek ze žalovaného na žalobkyni (resp. jejího jednatele). Žalobkyně pak měla své náklady spojené s provedením díla uhradit z ceny, za níž by nabyté bytové jednotky prodala. Žalobkyně tedy stavební práce řádně provedla a dílo dokončila do sjednané fáze (tj. tak, aby stavba byla způsobilá ke kolaudaci), když v červnu a září 2020 byly úspěšně provedeny kontroly kanalizace a hasicích přístrojů. Sám žalovaný již v srpnu 2020 žádal o povolení předčasného užívání stavby a v září 2020 proběhla kontrola ze strany SÚ za účelem kolaudace; v tomto případě nakonec kolaudační souhlas vydán nebyl, 3. NP bylo úspěšně zkolaudováno v květnu 2021. V průběhu prací však byl z důvodů na straně žalovaného převod předmětných jednotek zdržen, resp. znemožněn, proto žalobkyně oproti původní dohodě začala požadovat úhradu vynaložených nákladů na základě faktur č. [číslo faktury] a [číslo faktury]; celkem žalobkyně požadovala úhradu částky 5 343 475 Kč. Žalovaný v období od 15. 2. 2020 do 4. 6. 2021 uhradil žalobkyni částku ve výši 4 390 000 Kč, další částky uhradit odmítl, neboť je považoval za nepřiměřené žalobkyní provedeným pracím. Žalovaný také přistoupil k prodeji bytových jednotek v domě, a to včetně jednotek přislíbených žalobkyni, když dne 30. 6. 2021 došlo k prodeji jednotky [číslo] dne 12. 8. 2021 pak jednotky [číslo]; celková částka, kterou žalovaný za prodej těchto jednotek utržil, činila 5 590 000 Kč. <b>Právní hodnocení</b> 39. Podle § 1725 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „o. z.“), smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah. Podle § 1726 věta první o. z. považují-li strany smlouvu za uzavřenou, ač si ve skutečnosti neujednaly náležitost, již měly ve smlouvě ujednat, hledí se na projev jejich vůle jako na uzavřenou smlouvu, lze-li, zvláště s přihlédnutím k jejich následnému chování, rozumně předpokládat, že by smlouvu uzavřely i bez ujednání této náležitosti.

40. Podle § 2586 odst. 1 o. z. smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu. Cena díla je ujednána dostatečně určitě, je-li dohodnut alespoň způsob jejího určení, anebo je-li určena alespoň odhadem. Mají-li strany vůli uzavřít smlouvu bez určení ceny díla, platí za ujednanou cena placená za totéž nebo srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek. Podle § 2587 o. z. dílem se rozumí zhotovení určité věci, nespadá-li pod kupní smlouvu, a dále údržba, oprava nebo úprava věci, nebo činnost s jiným výsledkem. Dílem se rozumí vždy zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části. Podle § 2590 odst. 2 o. z. není-li doba plnění ujednána, provede zhotovitel dílo v době přiměřené jeho povaze. Má se za to, že je čas plnění ujednán ve prospěch zhotovitele. Dle § 2604 o. z.je dílo provedeno, je-li dokončeno a předáno. Podle § 2605 odst. 1 o. z. dílo je dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. Objednatel převezme dokončené dílo s výhradami, nebo bez výhrad. Podle § 2607 odst. 1 věty první o. z. má-li být dokončení díla prokázáno provedením ujednaných zkoušek, považuje se provedení díla za dokončené úspěšným provedením zkoušek. Podle § 2610 odst. 1 o. z. vzniká právo na zaplacení ceny díla provedením díla.

41. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Podle § 2951 odst. 1 o. z. škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

42. Dle § 1968 věty první o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dle § 1969 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení, může věřitel vymáhat splnění dluhu, anebo může od smlouvy odstoupit za podmínek ujednaných ve smlouvě nebo stanovených zákonem. Dle § 1970 o. z. dále po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

43. Na základě shora uvedených skutečností s přihlédnutím k citovaným zákonným ustanovením dospěl soud k závěru, že nárok žalobkyně je zčásti důvodný. Mezi žalobkyní a žalovaným byla uzavřena ústní smlouva o dílo, jejímž předmětem byly stavební a bourací práce na domě ve vlastnictví žalovaného na adrese [adresa]. Bylo dohodnuto, že na základě projektové dokumentace provede žalobkyně ve prospěch žalovaného v prostorech žalovaného sjednané bourací a stavební práce, jejich výsledkem bude vybudování čtyř bytových jednotek. Jako cena bylo sjednáno naturální plnění v podobě převodu vlastnického práva ke dvěma nově zřízeným bytům, které měly být výsledkem činnosti žalobkyně. Dílo bylo dostatečně určitě vymezeno odkazem na předanou projektovou dokumentaci, která obsahuje podrobný popis toho, co je třeba udělat, z jakých materiálů má být dílo provedeno a v jaké odhadované výši se může cena za dílo pohybovat. Pouze pro případ, že by snad některá ze základních skutečností, která měla být ujednána, nebyla mezi stranami jednoznačná, lze podle soudu vycházet z § 1726 o. z., dle nějž lze nahradit podstatné části smlouvy i následným jednáním. Je zcela nepochybné, že žalovaný věděl, co se má provádět, byl s prováděním díla seznámen a dokonce se realizace účastnil (jak vypověděli svědci), a žalobkyně také věděla, jaké dílo je očekáváno a za jaké plnění. To, že následně nedošlo k písemnému potvrzení obsahu ujednání dle názoru soudu nečiní žádného problému, protože i z dalších skutečností, které vyplynuly z dokazování (předání staveniště, předání dokladů, atestů, účast subdodavatelů žalobkyně na stavbě) jednoznačně prokazují, že smlouva byla mezi stranami uzavřena.

44. K námitce žalovaného ohledně nedostatečné konkretizace způsobu vypořádání plnění ze smlouvy soud pracoval s rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3862/2015 (dostupným na www.nsoud.cz), z něhož vyplývá, že vymezení bytů, které se posuzují a byly vymezeny podle zákona o vlastnictví bytů, je třeba popsat v souladu s tímto zákonem, ale veškeré právní jednání a následné obligace, transakce se řídí o. z. a z tohoto důvodu dospěl soud k závěru, že smlouva byla ujednána dostatečně.

45. Pokud žalovaný ve své obraně uváděl, že nedošlo k provedení a předání díla dle ujednání, tato nemůže obstát. Dle názoru soudu dílo bylo provedeno, což vyplývá z předmětu ujednání, kdy byty měly být zhotoveny do fáze nutné pro kolaudační řízení s výjimkou závěrečných dokončovacích prací, které následně měly být realizovány s ohledem na jednotlivá přání budoucích vlastníků. Samotná kolaudace proběhla u všech bytů s tím, že žalovaný podal žádost o kolaudaci již v době, kdy byty zřejmě ještě nevykazovaly naplnění sjednané dohody, a proto první žádost byla úřadem zamítnuta s ohledem na zjištěné nedostatky. Podle odůvodnění rozhodnutí SÚ bylo jediným důvodem zamítnutí žádosti nedostatečné dokončení balkonových částí, jiné nedostatky popsány nebyly. I s ohledem na data provedení jednotlivých zkoušek, které byly žalovanému předány (červen a září 2020) a které následně použil v rámci kolaudačního řízení, vyplývá, že zásadní práce související s dílem prováděla pro žalovaného žalobkyně. Realizace kolaudace i předání potřebných dokumentů dostatečně prokazuje dokončení i předání díla, resp. provedení pokusu o předání, když k samotnému předání ve formě protokolárního zachycení nedošlo, přestože žalovaný byl žalobkyní e-mailovou komunikací vyzýván.

46. Za této situace podle názoru soudu vzniklo žalobkyni právo domáhat se sjednaného naturálního plnění jako poskytnutí dohodnuté odměny za provedené dílo. V důsledku administrativních problémů způsobených se zápisem nově vzniklých jednotek v KN došlo k jistým nesrovnalostem mezi stranami a žalovaný v mezidobí i s ohledem na tlak ze strany žalobkyně, která bezdůvodně začala vyžadovat placení částek, které podle dohody jí neměly náležet, přistoupil k prodeji daných bytů. Tímto nicméně porušil svou smluvní povinnost, ke které se zavázal. Zavázal se za dílo převést vlastnické právo k bytům a tím, že se jich v důsledku kupních smluv zbavil, způsobil žalobkyni škodu, za kterou je odpovědný. Svým protiprávním jednáním zavinil vznik toho, že na straně žalobkyně nedošlo k očekávanému nabytí majetku v podobě převzetí vlastnického práva k daným bytům. V příčinné souvislosti s chováním žalovaného tedy vznikla škoda a žalovaný za ni odpovídá, neboť se předpokládá jeho zavinění. To, že v průběhu následného vyjednávání žalobkyně projevila v rámci e-mailové komunikace neochotu převzít byt, který zatím nebyl převeden, podle názoru soudu nemění nic na původním závazku a tato skutečnost jde pouze k tíži žalobkyně a jejího chování v průběhu plnění závazkového vztahu. Původní dohoda o tom, co má být plněno a za jakou hodnotu nicméně nebyla žádným způsobem změněna, a to ani konkludentně, neboť v tom případě by mezi stranami muselo být jednoznačně určitě sjednáno, že původní dohoda má být nahrazena novou a muselo by být zcela jednoznačně určeno, jaká hodnota, částka za dílo má být zaplacena. K ničemu takovému však nedošlo, žalovaný dal žalobkyni jednoznačně najevo, že částka požadována žalobkyní není pro něj akceptovatelná, tedy její návrh na změnu smlouvy neakceptoval a zaplatil částku, kterou sám uznal za vhodnou. Tuto skutečnost však nelze považovat za dohodu ohledně náhrady původní sjednané ceny. Proto došlo ke změně závazkového vztahu na vztah z porušení smlouvy a vztah z náhrady škody a soud se zabýval tím, v jaké výši žalobkyni škoda vznikla.

47. Žalobkyně k prokázání svého nároku nechala vypracovat znalecký posudek, kterým byla obvyklá cena jednotek [číslo] [číslo] určena na částku 6 325 408 Kč. Soud má za to, že dosažené, skutečně realizované ceny za prodej předmětných bytů (jak vyplývají z kupních smluv za současného porovnání s bytem nabízeným žalovaným v inzerátu) nebyly vyvráceny zpracovaným znaleckým, ani ve spojení s doplněním znalce. Znalec využil k určení hodnoty bytů realizované prodeje srovnávaných nemovitostí, nicméně dle názoru soudu tyto srovnávané nemovitosti nebyly natolik podobné nemovitostem, které měl znalec oceňovat. Za situace, kdy v rámci tržního prostředí bylo dosaženo kupní ceny za dané nemovitosti ve stavu, ve kterém se skutečně nacházely i za přispění realitní kanceláře, není důvodu se nedomnívat, že takto dosažená cena je v místě a čase obvyklá. Ostatně i dosažené ceny v rámci kupních smluv realizovaných žalovaným se pohybují v rozmezí, se kterým znalec pracoval a soud má proto za to, že žalobkyni vznikla škoda ve výši 5 590 000 Kč.

48. Žalobkyně na vzniklou škodu započetla platby, které žalovaný v průběhu poskytl, což byla částka 4 390 000 Kč. Rozdíl tedy činí 1 200 000 Kč. Tato částka tak byla žalobkyni jako náhrada škody přiznána a ve zbytku musela být žaloba zamítnuta.

49. Soud posuzoval i otázku počátku prodlení, když vycházel z toho, že škoda mohla vzniknout nejdříve po prodeji bytů, k čemuž došlo smlouvami z 12. 8. 2021 a 30. 6. 2021, tj. až poté mohla žalobkyně požadovat plnění z titulu škody. Jakékoli předchozí výzvy byly učiněny v rozporu se smlouvou a žalovaný se tedy v té době nemohl nacházet v prodlení. Za dobu předcházející výzvě k vydání náhrady škody, za kterou je toliko nutné považovat okamžik doručení žaloby a následné změny žaloby, tj. 2. 12. 2021, kdy byla doručena žaloba, a 9. 2. 2023 kdy bylo doručeno rozšíření žaloby, tak nemohly být úroky z prodlení přiznány. V okamžik doručení žaloby a jejího rozšíření byl žalovaný vyzván k plnění, když podle zákona měl plnit bezodkladně a pokud tak neučinil, dostal se do prodlení (ve smyslu § 1970 o. z.) a od data 3. 12. 2021 a 10. 2. 2023 měl plnit úrok z prodlení v zákonné výši (dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb.), tj. ve výši 8,25 %, resp. 15 %. Soud proto žalobkyni přiznal úroky z prodlení ve výši a za období, které je v souladu s uvedenými závěry. I ohledně úroků z prodlení tedy bylo žalobě částečně vyhověno a částečně byla tato zamítnuta. <b>Náklady účastníků</b> 50. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 ve spojení s § 150 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále též jen „o. s. ř.“). Podle pravidla poměru úspěchu a neúspěchu ve věci by úspěch žalobkyně, která se domáhala plnění ve výši 2 456 732,88 Kč (včetně kapitalizovaných úroků z prodlení ke dni vyhlášení rozsudku), činil 56 % (částka 1 375 770,44 Kč včetně příslušenství ke dni vyhlášení rozsudku), ve zbytku (tj. ve 44 %) byla žalobkyně neúspěšná. Míra náhrady nákladů řízení by tedy činila 12 %, nicméně s ohledem na znění § 150 o. s. ř. dospěl soud k názoru, že žalobkyni není na místě přiznat žádnou náhradu nákladů řízení. Okolnosti, na kterých bylo toto rozhodnutí založeno, vyplývají z provedeného dokazování a průběhu chování stran před podáním žaloby a v průběhu realizace díla. Byla to žalobkyně, která do samotného plnění ze smlouvy vnesla jistou míru nepřesnosti, když začala žalovaného zcela bezdůvodně a v rozporu s uzavřenou dohodou vyzývat, aby poskytl plnění finanční místo toho, aby na žalovaného působila směrem k dodržení smlouvy a k realizaci převodu vlastnického práva k nově zřízeným bytům. Tato skutečnost včetně toho, že v průběhu jednání o narovnání vztahů sama žalobkyně prohlásila, že v určitou fázi nemá zájem o převod bytů, nicméně v tu dobu byt ještě nebyl ani zapsán v KN, když nebyla realizována dohoda o změně prohlášení spoluvlastníků, je podle názoru soudu vhodná pro zvláštní přístup k náhradě nákladů řízení. <b>Náklady státu</b> 51. V průběhu řízení vznikly náklady státu na znalečném, které bylo vyplaceno znalci, který byl ve věci slyšen, a to ve výši 6 153 Kč. Podle ustanovení § 148 odst. 1 o. s. ř. bylo stranám uloženo (s ohledem na výše přijatý závěr) plnit podle poměru úspěchu a neúspěchu, tj. žalovanému bylo uloženo uhradit 3 445,68 Kč (56 % z částky) a žalobkyni pak částku 2 707,32 Kč (44 % z částky).