11 C 184/2021

Plný text

Okresní soud v Jihlavě rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Lubomírem Křikavou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o vyklizení bytu

I. Žalovaný je povinen vyklidit byt [číslo] o velikosti 1+1 s příslušenstvím, který se nachází ve 2. podlaží v domě [adresa], ulici [ulice] č. or. 5 v [obec], do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 2 000 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou dne [datum] proti žalovanému domáhal vyklizení a předání bytu [číslo] o dispozici 1+1 s příslušenstvím, který se nachází ve 2. podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] č. or. 5 v [obec] (dále též„ předmětný byt“). V odůvodnění žaloby žalobce uvedl, že je vlastníkem předmětnému bytu, přičemž na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] byl přenechán do užívání žalovanému. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou jednoho roku od [datum], dodatkem [číslo] ze dne [datum] pak byla smlouva prodloužena na dobu neurčitou. Žalovaný se zavázal za užívání bytu hradit žalobci nájemné ve výši [částka] měsíčně a zálohy na služby ve výši [částka] měsíčně. Strany si ujednaly, že výše nájemného může být upravována žalobcem podle aktuální výše inflace nebo cen jednotlivých dodavatelů služeb. Žalobce uvedl, že žalovaný přestal hradit nájemné od listopadu 2020. Žalobce vyzýval žalovaného k úhradě dlužného nájemného, žalovaný však závadný stav nenapravil. Žalobce proto dopisem ze dne [datum] vypověděl nájem bytu bez výpovědní lhůty pro porušení povinností žalovaného zvlášť závažným způsobem a současně žádal žalovaného o odevzdání bytu žalobci (výpověď nájmu bytu byla schválena usnesením Rady [územní celek] [číslo] na schůzi dne [datum]). Žalovaný byt žalobci nepředal, žalobce jej proto opětovně vyzval dopisem ze dne [datum] k vyklizení a předání bytu nejpozději do [datum]; ani poté žalovaný byt nepředal a dle žalobce jej užívá neoprávněně. Žalovaný se nikdy se žalobcem nepokusil uzavřít dohodu – svůj dluh neuhradil a neprojevil zájem sjednat novou nájemní smlouvu.

2. Žalovaný uznal právní důvod zániku nájemní smlouvy. Uvedl, že nájemné neplatil z toho důvodu, že ke dni [datum] s ním byl ukončen pracovní poměr a neměl dostatek finančních prostředků. Žalovaný má již uzavřenou novou pracovní smlouvu. Na možnost řešení jeho situace se dotazoval na pracovišti v ulici [ulice], kde však neměli podrobnější informace a k dohodě nedošlo. Žalovaný je připraven obnovit pravidelné platby nájemného a uhradit dlužné nájemné.

3. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem a jejím předmětem byl byt [číslo] o dispozici 1+1 ve 2. podlaží domu [adresa] v ulici [ulice], č. or. 5 v [obec]. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že vlastníkem předmětného bytu je žalobce. Žalobce se zavázal pronajmout byt žalovanému se všemi součástmi a příslušenstvím tak, jak je specifikováno v dokumentu označeném jako Pasport objektu, jež je přílohou nájemní smlouvy. Žalovaný se zavázal hradit nájemné ve výši [částka] a zálohy na poskytované služby ve výši [částka], jak vyplývá také z přiloženého výpočtového listu. Nájemné a zálohy se žalovaný zavázal hradit od okamžiku účinnosti smlouvy, tj. [datum], po dobu jednoho roku. Účastníci spolu uzavřeli dne [datum] Dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, čímž došlo k prodloužení platnosti smlouvy na dobu neurčitou. Žalovaný byl povinen první nájemné uhradit do [datum], každé další nájemné pak do posledního dne v měsíci. Ve smlouvě bylo současně ujednáno, že výše nájemného může být upravována pronajímatelem každoročně k 1. červenci podle aktuálního procenta inflace oznámeného Českým statistickým úřadem, nebo při změně právních předpisů upravujících neregulované nájemného, příp. při zvýšení cen jednotlivých dodavatelů služeb (v takovém případě má být vyúčtování provedeno jednou ročně k 31. 12.).

4. Z evidenčního listu nájemného soud zjistil, že od [datum] by nájemné za předmětný byt (resp. byt s totožnou dispozicí) činilo [částka] a zálohy na služby [částka], celkem tedy [částka] měsíčně.

5. Z výzvy ze dne [datum] a dodejky soud zjistil, že žalovaný neuhradil nájemné za listopad a prosinec 2020 v celkové výši [částka] a byl vyzván k jeho úhradě nejpozději do 15 dnů od doručení výzvy (tj. od [datum]). Z výzvy ze dne [datum] a dodejky soud zjistil, že žalovaný dlužné nájemné neuhradil a byl v prodlení s úhradou dalšího nájemného, a sice za leden 2021. Žalovaný byl vyzván k úhradě dluhu v celkové výši [částka] a současně upozorněn na možnost výpovědi nájmu bez výpovědní doby v případě neuhrazení dluhu.

6. Z usnesení [stát. instituce], [stát. instituce] z 66. schůze Rady [územní celek] konané dne [datum] soud zjistil, že Rada [územní celek] usnesením [číslo] schválila výpověď předmětného bytu pro porušení povinností vyplývajících z nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem.

7. Z dopisu označeného jako Výpověď z nájmu bytu a z dodejky soud zjistil, že žalovaný neuhradil dlužné nájemné, ani další nájemné za únor 2021. Žalobce vypověděl nájem bytu bez výpovědní lhůty s upozorněním, že nájem končí doručením této výpovědi (výpověď byla žalovanému doručena [datum]). Současně žalobce vyzval žalovaného, aby nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu odevzdal byt žalobci prostřednictvím technika oddělení správy realit Majetkového odboru [stát. instituce]. Žalovaný byl také poučen, že má právo podat ve lhůtě do 2 měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena, návrh k soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

8. Z výzvy ze dne [datum] a dodejky soud zjistil, že žalovaný byt žalobci nepředal. Žalovaný byl tedy opětovně vyzván k vyklizení a předání bytu ve lhůtě do [datum] (a k úhradě dlužného nájemného).

9. Z rozhodnutí Úřadu práce ČR – krajské [pobočka] ze dne 20. 5. 2021, [číslo jednací], soud zjistil, že žalovanému byla od [datum] přiznána podpora v nezaměstnanosti (přičemž poslední zaměstnání žalovaného bylo ukončeno ke dni [datum]). Ukončení pracovního poměru vyplývá i z výpovědi zaměstnavatele žalovaného [právnická osoba] a potvrzení při změně zaměstnání. K výpovědi žalovaného došlo z důvodu organizačních změn, přičemž žalovanému náleželo odstupné ve výši trojnásobku průměrného měsíčního výdělku, s výplatou ke dni [datum].

10. Z výše provedených důkazů má soud za prokázané, že žalobce přenechal žalovanému předmětný byt jako jeho výlučný vlastník do osobního užívání na dobu neurčitou na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] s účinností od [datum] ve znění dodatku [číslo] ke smlouvě ze dne [datum]. Žalovaný byl povinen hradit žalobci měsíční nájemné a zálohy na služby vždy do posledního dne kalendářního měsíce v celkové výši [částka]. Strany si sjednaly možnost zvýšit nájemné podle aktuálního vývoje cen. Uvedené skutečnosti, tj. existence nájmu bytu a povinnost hradit nájemné v uvedené výši, žalovaný nijak nezpochybnil. Soud má dále z jednotlivých výzev i vyjádření žalovaného za prokázané, že mu v průběhu nájemního vztahu vznikl dluh na nájemném (nájemné nehradil déle než půl roku před podáním žaloby). Pro uvedené neplnění platebních povinností žalovaného žalobce vypověděl nájemní smlouvu s účinností ke dni [datum]. Této výpovědi předcházelo opakované vyzývání žalovaného k odstranění závadného stavu, tj. zaplacení dlužného nájemného. Současně s výpovědí žalobce vyzval žalovaného k vyklizení a předání bytu ve lhůtě do 1 měsíce od skončení nájmu a dále v dodatečné lhůtě do [datum]. Zejména pak z tvrzení žalovaného, který tuto skutečnost nevyvrátil, má soud za prokázané, že žalovaný nesplnil svoji povinnost předmětný byt vyklidit a předat zpět žalobci. Žalovaný ani soudu netvrdil, že by se účinně pokoušel o nápravu závadného stavu, příp. uzavření nové nájemní smlouvy.

11. Podle § 3074 odst. 1 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

12. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

13. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

14. Podle § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle § 2291 odst. 2 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Podle § 2291 odst. 3 o. z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

15. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. Podle § 1042 o. z. se vlastník může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

16. Na základě zjištěného skutkového stavu s přihlédnutím k výše uvedeným zákonným ustanovením soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla platně a účinně uzavřena nájemní smlouva. Závazkový vztah sice vznikl před účinností občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., tj. před [datum], nicméně v souladu s citovaným přechodným ustanovením se na předmětný nájem aplikují ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu dle § 2235 a násl. o. z. (jakožto speciální úprava nájmu), se subsidiárním použitím obecné úpravy nájmu dle § 2201 a násl. o. z. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný porušil své povinnosti vyplývající ze smlouvy, když žalobci jako pronajímateli nehradil řádně sjednané nájemné včetně souvisejících úhrad za užívání bytu v souladu s § 2247 o. z. (tzv. zálohy na služby). Vzhledem k trvání dluhu a výši dluhu byl naplněn výpovědní důvod dle § 2291 o. z. pro ukončení nájmu bytu výpovědí bez výpovědní doby. Žalovaný byl ke dni podání žaloby v prodlení s úhradou nájemného a nákladů na služby za dobu více než tří měsíců, což lze kvalifikovat jako porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. Žalobce opakovaně vyzýval žalovaného k odstranění protiprávního stavu ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z., tj. k úhradě dlužného nájemného. Ze strany žalovaného však k nápravě nedošlo. Žalobce současně upozornil žalovaného ve smyslu § 2290 o. z. na možnost bránit se výpovědi u soudu ve lhůtě do 2 měsíců od doručení výpovědi. V uvedené lhůtě však žádný obdobný návrh ze strany žalovaného soudu nebyl doručen.

17. Nájem bytu tedy skončil ke dni 12. 4. 2021, tj. okamžikem, kdy výpověď byla doručena do vlastních rukou žalovaného. Na této skutečnosti nemůže nic změnit ani fakt, že žalovaný je ochoten uhradit dlužné nájemné a znovu hradit běžné nájemné. Z výše uvedených důvodů soud považuje výpověď žalobce z nájmu bytu za důvodnou (když současně byly splněny další zákonné podmínky pro výpověď dle § 2291 o. z.). Z toto důvodu předmětný nájem bytu již skončil k výše uvedené datu a žalovanému zanikla povinnost hradit běžné nájemné (§ 1998 odst. 2 o. z.). Žalovanému však vznikl ve smyslu § 1908 o. z. dluh, který je povinen hradit i po zániku závazkového vztahu (posouzení dluhu však není předmětem řízení o vyklizení bytu). Za dobu trvání nájemního vztahu žalovaný neučinil žádné smysluplné kroky k nápravě protiprávního stavu, ačkoliv určité rady a návody dostával od žalobce, potažmo i soudu ve smyslu snahy o smírné vyřešení sporu. Žalovaný se však spokojil pouze s tím, že se jednou neúspěšně pokusil o vyřešení situace a teprve až při jednání soudu sdělil, že hodlá uzavřít novou nájemní smlouvu. Žalovaný ani přes výzvu soudu ve smyslu § 118b odst. 1 o. s. ř. nedoplnil skutková tvrzení ani důkazní návrhy, které by vedly ke zjištění, že se aktivně snažil o odstranění protiprávního stavu, příp. zda tento stav byl skutečně odstraněn (což by v důsledku vedlo k odpadnutí výpovědního důvodu). Dosavadní přístup žalovaného však za takovou aktivní snahu dle § 2291 odst. 3 o. z. považovat nelze.

18. Jak bylo uvedeno, výpověď nájmu bytu byla podaná důvodně. Žalovaný pak byl povinen již na základě ustanovení § 2292 o. z. byt odevzdat pronajímateli v den, kdy nájem končí. Žalovaný byl ke splnění této povinnosti žalobcem vyzýván, a to dokonce opakovaně, ačkoliv dle zákona stačí jen jedna výzva k vyklizení. Pokud tedy žalovaný užíval předmětný byt i po [datum], neměl k tomu platný právní důvod. Dopustil se tak neoprávněného užívání bytu a zasáhl do vlastnického práva žalobce. Žalobce je proto v souladu s § 1040 a 1042 o. z. oprávněn domáhat se po žalovaném vyklizení a předání předmětného bytu. Soud tedy výrokem I. tohoto rozsudku žalobě v plném rozsahu vyhověl a uložil žalovanému povinnost vyklidit předmětný byt, přičemž v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. mu k tomu určil lhůtu 15 dnů od právní moci rozsudku.

19. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Jelikož žalobce dosáhl plného úspěchu ve věci, má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených na uplatnění svého práva představující pouze zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč. V souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. soud uložil žalovanému, aby náhradu nákladů zaplatil žalobci do 3 dnů od právní moci rozsudku, neboť pro jinou lhůtu plnění neshledal důvody.