18 C 146/2022

Plný text

Okresní soud v Jihlavě rozhodl samosoudkyní JUDr. Petrou Pipkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k pozemku parc. č. st. , číslo, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , číslo, – objekt k bydlení, pozemku parc. č. , číslo, – zahrada a pozemku parc. č. , číslo, – ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. , číslo, pro obec a katastrální území , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrálního pracoviště , adresa, , se zrušuje.

II. Nemovitosti uvedené ve výroku I., tedy pozemek parc. č. st. , číslo, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , číslo, – objekt k bydlení, pozemku parc. č. , číslo, – zahrada a pozemku parc. č. , číslo, – ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. , číslo, pro obec a katastrální území , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrálního pracoviště , adresa, , se přikazují do výlučného vlastnictví žalovaného.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni vypořádací podíl v částce 450 000 Kč, a to do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Podanou žalobou se žalobkyně po žalovaném domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví s odůvodněním, že žalobkyni a žalovanému náleží do podílového spoluvlastnictví pozemek parc. č. st. , číslo, – zastavená plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , číslo, – objekt k bydlení, pozemek parc. č. , číslo, – zahrada, a pozemek parc. č. , číslo, – ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. , číslo, pro obec a katastrální území , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrálního pracoviště , adresa, (dále jen „předmětné nemovitosti“). Výše spoluvlastnického podílu žalobkyně na předmětných nemovitostech činí ½ a výše spoluvlastnického podílu žalovaného rovněž 1/2. Žalobkyně nemá zájem být nadále podílovým spoluvlastníkem předmětných nemovitostí, z tohoto důvodu kontaktovala žalovaného a snažila se s ním domluvit na zrušení spoluvlastnictví a způsobu vypořádání spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem. S ohledem na skutečnosti, že žalovaný s žalobkyní dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví uzavřít odmítá, nezbývá žalobkyni jinak, než se domáhat zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudní cestou. Z podstaty předmětných nemovitostí (zejména v případě budovy č. p. , číslo, ) je zřejmé, že jejich rozdělení není možné. Žalobkyně proto navrhuje, aby spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem bylo vypořádáno tak, že předmětné nemovitosti budou přikázány žalobkyni, která i přesto, že ½ obvyklé ceny předmětných nemovitostí byla odborným vyjádřením , tituly před jménem, , jméno FO, stanovena částkou 350 000 Kč, je připravena žalovanému vyplatit vypořádací podíl ve výši 450 000 Kč; kromě toho projevila žalobkyně také aktivní a konstruktivní snahu o vypořádání spoluvlastnického podílu.

2. Žalovaný ve vyjádření ze dne , datum, uvedl, že obecně má zájem vyřešit otázku podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitým věcem, ovšem nesouhlasí s navrhovaným způsobem vypořádání spoluvlastnictví. Současně žalovaný navrhl přerušení řízení podle § 109 odst. 2 písm. c) o.s.ř. s odůvodněním, že žalobou podanou u zdejšího soudu dne , datum, (věc vedena pod sp. zn. , spisová značka, ) se domáhá nahrazení projevu vůle na uzavření kupní smlouvy s žalobkyní na spoluvlastnický podíl žalobkyně na předmětných nemovitostech s tím, že v rámci telefonického hovoru žalovaného s jednatelem žalobkyně byla uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní. Na podporu svého tvrzení žalovaný soudu předložil zejména záznam telefonického hovoru mezi žalovaným a jednatelem žalobce a nedatovanou a nepodepsanou kupní smlouvu, která mu byla dle jeho tvrzení žalobkyní zaslána.

3. Soud návrh na přerušení řízení podle § 109 odst. 2 písm. c) o.s.ř. zamítl s odůvodněním, že v řízení sp. zn. , spisová značka, není tvrzena žádná skutečnost, která by mohla s účinností ex tunc (zpětně) mít vliv na právní poměry účastníků tohoto řízení, tedy zejména otázka jejich vlastnického práva k spoluvlastnickému podílu na nemovitostech, které jsou předmětem řízení. Soud je tedy v takovém případě dle ust. § 980 odst. 2 o. z. povinen vycházet z právního stavu tak, jak je zapsán v katastru nemovitostí.

4. Z nesporných tvrzení účastníků, výpisu z katastru nemovitostí a z úřední činnosti soudu bylo zjištěno, že žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, každý z id. ½. Ke dni vyhlášení tohoto rozsudku nebyla mezi účastníky uzavřena žádná dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, když i řízení vedené před zdejším soudem pod sp. zn. , spisová značka, ve věci nahrazení projevu vůle žalobkyně na uzavření kupní smlouvy s žalovaným na spoluvlastnický podíl žalobkyně na předmětných nemovitostech nebylo dosud pravomocně skončeno.

5. Z emailové komunikace účastníků, z návrhu na vypořádání vztahů vyplývajících z podílového spoluvlastnictví nemovitých věcí ze dne , datum, včetně podací stvrzenky, z výzvy k poskytnutí součinnosti při uzavření smlouvy ze dne , datum, a z nepodepsaného a nedatovaného návrhu kupní smlouvy bylo zjištěno, že žalobkyně oslovila žalovaného dne , datum, jako spoluvlastníka předmětných nemovitostí s dotazem, zda žalovaný souhlasí se společným prodejem těchto nemovitostí s tím, že vlastní prodej by zařídila žalobkyně a na prodejní ceně by se účastníci domluvili. V reakci na tento dopis dne , datum, žalovaný v zastoupení , jméno FO, sdělil, že na místě by byla i varianta, že žalovaný podíl žalobkyně odkoupí a s tím, že žalobkyně byla vyzvána ke sdělení požadované částky vypořádacího podílu. Na tento email žalobkyně sdělila, že je ochotna svůj podíl prodat za 600 000 Kč, a opětovně navrhla společný prodej. Žalobkyně následně snížila požadovanou částku vypořádacího podílu na 450 000 Kč, na což jí bylo žalovaným (zastoupeným , jméno FO, ) v emailové zprávě ze dne , datum, sděleno, že o prodej nemovitosti zájem nemá a za odkup jejího podílu žalobkyni nabízí 340 000 Kč. Dopisem ze dne , datum, vyzvala žalobkyně žalovaného prostřednictvím svého právního zástupce k dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Žalobkyně v dopise uvedla, že má zájem o odkup spoluvlastnického podílu žalovaného za kupní cenu ve výši 350 000 Kč; s ohledem na skutečnost, že žalovaný v minulosti na konkrétní nabídku žalobkyně nijak nereagoval, vychází žalobkyně z toho, že o odkup podílu žalobkyně nemá zájem. Dopisem ze dne , datum, nazvaným „Výzva k poskytnutí součinnosti při uzavření smlouvy“ vyzval žalovaný žalobkyni k poskytnutí potřebné součinnosti spočívající v podpisu přiložené kupní smlouvy. Odkázal přitom na svůj telefonní hovor s jednatelem žalobkyně , jméno FO, , ve kterém bylo dosaženo dohody, že žalobkyně prodá svůj spoluvlastnický podíl žalovaného za částku 350 000 Kč, přičemž předmětná částky odpovídá ocenění nemovitosti , tituly před jménem, , jméno FO, , které bylo ze strany žalobkyně založeno do spisu sp. zn. , spisová značka, . V telefonním rozhovoru bylo rovněž dohodnuto, že žalobkyně zajistí vypracování smluvní dokumentace, což se také skutečně stalo, a žalovaný obdržel dne , datum, na svou emailovou adresu , e-mail, návrh smlouvy. Žalovaný se s žalobkyní následně spojil, kdy sdělil, že návrh smlouvy je pro něho akceptovatelný a chtěl se dohodnout o formalitách ohledně podpisu. Ze strany jednatele žalobkyně mu však bylo sděleno, že žalobkyně již nemá zájem smlouvu uzavřít, a to navzdory jasné dohodě a navzdory skutečnosti, že textace kupní smlouvy byla v plném znění akceptována. Z nedatovaného a nepodepsaného návrhu kupní smlouvy bylo zjištěno, že jako prodávající je v ní uvedena žalobkyně jednající jednatelem , jméno FO, a jako kupující žalovaný. Předmětem koupě měla být id. ½ předmětných nemovitostí, a to za kupní cenu 350 000 Kč.

6. Z „Určení obvyklé ceny číslo položky: , číslo, “, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , , adresa, , a z její aktualizace vypracované týmž znalcem (který je zapsán v seznamu znalců jako znalec pro obor stavebnictví, odvětví ekonomika, ceny a odhady nemovitostí) bylo zjištěno, že obvyklá cena předmětných nemovitostí byla určena částkou 700 000 Kč. Své závěry uvedené v tomto odborném vyjádření znalec na výzvu soudu písemně odůvodnil tím, že rodinný dům č. p. , číslo, v obci , adresa, pravděpodobně z 20. let minulého století je ve velmi špatném až havarijním stavebně technickém stavu s poškozenými prvky dlouhodobé životnosti k asanaci nebo velmi nákladné rekonstrukci, a to včetně nosných zdí, stropů a krovu. Zdivo je popraskané, určené v případě rekonstrukce ke statickému zajištění, stropy prohnuté, svědčící o snížené statické únosnosti stropních rámů, krokve sedlového krovu v několika místech rovněž prohnuté. To vše svědčí o skutečnosti, že dřevěné nosné prvky v objektu jsou napadené dřevokazným hmyzem a dřevokaznými houbami, a svým stavem ohrožují bezpečnost osob v objektu bydlících. Interiéry objektu svědčily o tom, že je obýván sociálně slabšími spoluobčany. Objekt je neudržovaný v těsném sousedství velmi frekventované silnice I/23 , adresa, . Vzhledem k této skutečnosti a jako znalec a stavební inženýr s 40letou praxí učinil znalec ten závěr, že jakákoliv rekonstrukce objektu by byla neúčelná a zejména neekonomická. Nejlepším řešením by byla jeho asanace a uvolněné místo využít pro výstavbu jiného objektu, jinak situovaného k silnici. S tímto záměrem bylo také provedeno ocenění tzn. prodej volných pozemků za cenu v místě a čase obvyklou po odpočtu nákladů na asanaci rodinného domu č. p. , číslo, . Dne , datum, znalec sdělil soudu, že vzhledem k vývoji na trhu s podobnými nemovitostmi, ale zejména ke stavebně technickému stavu objektu k datu , datum, předpokládá, že aktuální obecná cena by byla stejná za předpokladu, že u objektu k dnešnímu dni nedošlo ke změnám. Ze shodných tvrzení účastníků vzal soud za prokázané, že k žádným takovým změnám objektu po datu , datum, nedošlo.

7. Výpisu z účtu žalovaného bylo zjištěno, že konečný zůstatek ke dni , datum, činil , částka, , z výpisu z účtu žalobkyně bylo zjištěno, že ke dni , datum, činil zůstatek na účtu , částka, .

8. Z čestného prohlášení podepsaného , jméno FO, , nar. , datum, , bytem , adresa, bylo zjištěno, že tato osoba nemá dobré vztahy s jednatelem žalobkyně, jednatel žalobkyně s ním nekomunikuje. Podepsaná soba se domnívá, že jednatel žalobkyně byl ve vězení za rozsáhlou trestnou činnost, byl také 2x v insolvenci. Níže podepsaný se stará o svoji maminku, které je 80 let a není v dobrém zdravotním stavu. Byl by rád, kdyby se majitelem domu stal žalovaný, se kterým má dobré vztahy, dobré zkušenosti a také nás zde s mají maminkou nechá dožít.

9. Podle § 1140 zák. č. 89/2012 S., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení od spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

10. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

11. Podle § 1144 odst. 1 o. z. Je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

12. Podle § 1147 věta prvá o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.

13. Soud provedené důkazy hodnotil jednotlivě a ve vzájemné souvislosti.

14. Na základě provedeného dokazování má soud za zjištěný následující skutkový stav věci.

15. Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, každý z id. ½. Oba spoluvlastníci shodně prohlásili, že již nechtějí setrvávat ve spoluvlastnictví, když ani přes veškerou snahu soudu se v řízení nepodařilo dosáhnout uzavření jakékoli dohody účastníků o zrušení a způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem. Ve smyslu § 1143 o. z. jsou tedy dány důvody pro to, aby o zrušení spoluvlastnictví rozhodl soud, což bylo učiněno výrokem I. tohoto rozsudku.

16. Pokud jde o způsob vypořádání, zabýval se soud nejprve možností reálného rozdělení nemovitostí. Podle toho, jak byly nemovitosti popsány v odborném vyjádření znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , tvoří předmětné nemovitosti navzájem funkční celek, kdy součástí jednoho z pozemků je stavba – objekt bydlení. Jedná se o dům samostatně stojící přízemní bez podsklepení se sedlovou střechou s volným půdním prostorem; okolní pozemky mají celkovou výměru , hodnota, m2. Je obecně známou skutečností (nevyžadující ani samostatné znalecké zkoumání), že v takovém případě není reálné rozdělení nemovitostí možné, neboť taková možnost přichází do úvahy pouze u pozemků nezastavěných, případně zastavěných více objekty bydlení (v případě dvou spoluvlastníků tedy dvěma objekty bydlení). Pokud se žalovaný u jednání konaného dne , datum, domáhal doplnění znaleckého posudku, který by se vyjádřil přímo k možnosti reálného rozdělení nemovitostí, soud tento důkazní návrh zamítl, neboť se jedná o důkazní návrh vznesený jednak až po koncentraci řízení, jednak o důkazní návrh nadbytečný.

17. Vzhledem k tomu, že reálné rozdělení nemovitostí nepřicházelo do úvahy, aplikoval soudu ust. § 1147 věta prvá o. z., a rozhodl o přikázání věci do výlučného vlastnictví jednomu ze spoluvlastníků. Vycházel přitom ze zjištění, že oba spoluvlastníci mají o přikázání nemovitostí zájem a oba prokázali, že mají dostatek finančních prostředků pro uhrazení přiměřené náhrady.

18. Pokud jde o otázku, kterému z obou spoluvlastníků budou předmětné nemovitosti přikázány, soud konstatuje, že vycházel z poměrů obou spoluvlastníků, které byly zásadně stejné. Žádný ze spoluvlastníků totiž předmětné nemovitosti neužívá k bydlení, či k podnikání, jejich spoluvlastnické podíly jsou stejné a oba navrhli v průběhu řízení jako přiměřenou náhradu stejnou částku - 450 000 Kč. Soud tedy v rámci svojí volné úvahy zohlednil především průběh předsmluvních jednání účastníků, které vyústily ze strany žalobkyně až v zaslání písemného návrhu kupní smlouvy žalovanému, čímž žalobkyně výslovně deklarovala svoji ochotu bezprostředně přistoupit k uzavření kupní smlouvy s žalovaným, za zcela konkrétních podmínek uvedených ve smlouvě, a tedy se za úplatu vzdát svého spoluvlastnického podílu. Dále soud hodnotil i způsob využití nemovitostí. Žalovaný předložil čestné prohlášení osoby, který je t. č. uživatelem předmětných nemovitostí (bez ohledu na právní titul, na kterém je toto užívání nemovitostí založeno). Toto čestné prohlášení nebylo co do svého obsahu žalobkyní nijak zpochybněno, když žalobkyně netvrdila, že předmětné nemovitosti nejsou podepsanou osobou skutečně užívány. Soud přihlédl k tomu, že žalovaný se zřejmě o užívání nemovitostí zajímá, s uživateli nemovitostí je v osobním kontaktu, pravděpodobně má s nimi i dobré vztahy, a to na rozdíl od žalobkyně. Dalšímu pokojnému užívání tak spíše svědčí to, aby se výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí stal žalovaný, jak soud rozhodl ve výroku II. rozsudku.

19. Výrokem III. byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobkyni vypořádací podíl ve výši 450 000 Kč, představující přiměřenou náhradu za ztrátu jeho vlastnického práva. V této souvislosti lze odkázat na ustálenou judikaturu, zejména na nález Ústavního soudu ČR z , datum, , sp. zn. , spisová značka, , kde Ústavní soud (v podmínkách předchozí právní úpravy, použitelné však i za účinnosti o.z.) uvedl, že tuto přiměřenou náhradu „je nutno chápat jako hodnotový ekvivalent, vyjádřený v penězích, umožňující podle místních podmínek obstarání obdobné věci, jakou představoval podíl spoluvlastníka, přisouzený ostatním spoluvlastníkům. Přiměřená náhrada musí vyjadřovat cenu, závislou nejen na konstrukci a vybavení, ale i na poptávce a nabídce v daném místě a čase.“ V rozsudku z , datum, , sp. zn. , spisová značka, , publikovaném v časopise Právní rozhledy č. , číslo, , pak Nejvyšší soud ČR uvedl, že „základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování“. Soud při stanovení přiměřené náhrady vycházel z odborného vyjádření znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , včetně jeho aktualizace k datu blízkému datu vyhlášení rozsudku, a dále z návrhů účastníků, kteří byli shodně ochotni uhradit vyšší částku než částku stanovenou tímto odborným vyjádřením. Sledem na skutečnost, že výrok III. má povahu konstitutivní, a se zohledněním výše vypořádacího podílu, byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř. i delší lhůta k plnění, v trvání 30 dnů.

20. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, tak, že nikomu z účastníků právo na náhradu nákladů nepřiznal. Vycházel přitom především z aktuálního Stanoviska pléna Ústavního soudu sp. zn. , spisová značka, , v jehož právní větě je uvedeno, že „v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, majícím povahu iudicii duplicis, není-li žaloba zamítnuta, zpravidla nelze určit, který účastník měl ve věci plný úspěch (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Je proto obecným východiskem pro rozhodování o nákladech řízení souladným s ochranou vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 a práva na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, aby žádný z účastníků neměl právo na náhradu nákladů řízení vůči jinému účastníku, ledaže by pro to byly dány zvláštní důvody.“ Zmiňované zvláštní důvody pak soud v řízení neshledal.