18 C 7/2021

Plný text

Okresní soud v Jihlavě rozhodl samosoudkyní JUDr. Petrou Pipkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení nemovitostí

I. Žaloba o uložení povinnosti žalovanému vyklidit pozemky zapsané u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno], [stát. instituce], v katastru nemovitostí pro [územní celek] a [katastrální uzemí], na listu vlastnictví [číslo] to: -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 2946 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 1560 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 783 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 8542 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 5377 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 2787 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 9765 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 4064 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 5430 m2 -) parcelní číslo. [číslo] ornou půdu o výměře 6079 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 1871 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 198 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 3083 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 1732 m2 -) parcelní [číslo] ornou půdu o výměře 6744 m2 a tyto pozemky vyklizené předat žalobkyni do 15 dnů od právní moci rozsudku, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 10 164 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalovaného.

1. Podanou žalobou se žalobkyně po žalovaném domáhala vyklizení pozemků zapsaných a [list vlastnictví] v [katastrální uzemí]. Svou žalobu odůvodnila tím, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí předmětných pozemků, které nabyla na základě usnesení Okresního soudu v Jihlavě ze dne 11.6.2018, č.j. 26 D 1036/2017-303. Dne 25.11.2015 byla mezi žalovaným a právním předchůdcem žalobkyně (jejím zemřelým otcem) uzavřena nájemní smlouva, ve které je v čl. I. odst. 2. uvedeno, že pronajímatel je výlučným vlastníkem zemědělských pozemků o celkové výměře 20.1226 ha, jejichž úplný seznam je uveden v příloze č. 1 této smlouvy. Žalobkyně nemá k dispozici přílohu č. 1, který by byla podepsána jejím právním předchůdcem. Nájemní smlouva je pro neurčitost neplatným právním jednáním, protože právní předchůdce žalobkyně nikdy nepodepsal přílohu č. 1 a není tak zřejmé, co bylo předmětem nájmu. Při jednání konaném dne 24.6.2021 dále žalobkyně uvedla, že výměra pozemků uvedených v příloze č. 1 a pozemků uvedených v katastru nemovitostí pod stejným parcelním číslem nesouhlasí. Dále žalobkyně odkázala na výpověď z nájmu zemědělských pozemků ze dne 7.9.2018 o celkové výměře 20.1226 ha, jejichž seznam byl přílohou této výpovědi. Na základě této výpovědi pak měl žalovaný vydat pozemky k 1.10.2019, k čemuž nedošlo, a žalovaný je i nadále užívá bez právního důvodu.

2. Žalovaný k žalobě ve svém písemném vyjádření ze dne 12.3.2021 uvedl, že s podanou žalobou nesouhlasí. Namítl, že mezi ním a právním předchůdcem žalobkyně panem [jméno] [příjmení] byla uzavřena platná nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo přenechání zemědělských pozemků o celkové výměře 20.1556 ha k dočasnému užívání za účelem provozování podnikatelské činnosti. Pokud jde o údajnou neplatnost smlouvy z důvodu absence podpisu pronajímatele na příloze č. 1 smlouvy, žalovaný odkazuje na závěr Nejvyššího soudu v usnesení ze dne 2.9.2014, sp. zn. 23 Cdo 1932/2014 a na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.12.2005, sp. zn. Odo 937 /2003 žalovaný má za to, že absence podpisu pronajímatele na Příloze č. 1 smlouvy není vadou, jež by měla za následem neplatnost smlouvy. Pokud jde o výpověď nájemní smlouvy ze dne 7.9.2018, žalovaný je přesvědčen o neplanosti tohoto jednostranného adresovaného právního jednání, přičemž odkazuje na znění § 2229 občanského zákoníku. Výpověď v rozporu s tímto ustanovením neobsahuje žádný výpovědní důvod, kromě toho byla výpověď doručena pouze jednomu z účastníků smlouvy, tedy žalovanému, a nikoli jeho manželce a synovi.

3. Provedeným dokazováním byl zjištěn následující skutkový stav:

4. Z výpisu z Katastru nemovitostí, prokazujícího stav ke dni 14.1.2021, bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastnicí pozemků označených v žalobě. Pozemky nabyla děděním, její vlastnické právo bylo do Katastru nemovitostí zapsáno na základě usnesení Okresního soudu v Jihlavě o dědictví, č.j. 26 D -1036/2017 303 ze dne 11.6.2018, které nabylo právní moci dne 11.6.2018.

5. Z nájemní smlouvy ze dne 25.11.2015 uzavřené mezi [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa žalovaného], [IČO], [datum narození], bytem a místem podnikání [obec a číslo], jako nájemcem, za účasti [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [obec a číslo], manželky nájemce, a pana [celé jméno žalovaného], [datum narození], bytem [obec a číslo], syna nájemce, bylo zjištěno, že smlouva se mj. týkala zemědělských pozemků o celkové výměře 20.1226 ha, jejichž úplný seznam je uveden v příloze č. 1 této smlouvy (dále označené jako nemovitosti 2), které pronajímatel přenechává touto smlouvou nájemci k dočasnému užívání za účelem provozování podnikatelské činnosti nájemce jako subjektu podnikajícího v oblasti zemědělství, nájemce tyto za uvedeným účelem přejímá. V čl. II odst. 1 bylo sjednáno, že nájemní vztah založený touto smlouvou je uzavřen od data její účinnosti do 30.9.2024. Dále bylo v čl. II. ad I. odst. 2) (tedy ohledně předmětných pozemků) sjednáno, že nájemní vztah zanikne uplynutím doby a před jejím uplynutím dále písemnou dohodou účastníků, výpovědí v jednoroční lhůtě, a to ke dni 1.10 běžného roku. Nájemní smlouva byla podepsána všemi účastníky smlouvy, tj. [jméno] [příjmení], [celé jméno žalovaného], [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalovaného], [datum narození].

6. Z přílohy č. 1 bylo zjištěno, že jsou zde uvedeny pozemky v celkové výměře 201 226 m2, mj. pozemky p. [číslo] o výměře 2946 m2, p. [číslo] o výměře 1560 m2, p. [číslo] o výměře 783 m2, p. [číslo] o výměře 8 326 m2 , 1112 m2 o výměře 5179 m2, p. [číslo] o výměře 2572 m2, p. [číslo] o výměře 1 871 m2, p. [číslo] o výměře 1654 m2 a p.č . 1720 m2 o výměře 3 507 m2, ve všech případech se jedná o pozemky vedené ve zjednodušené evidenci. Mezi pozemky není uveden pozemek p. [číslo] výměry pozemků uvedené v katastru nemovitostí a v příloze [číslo] se neshodují v případě pozemků p. [číslo].

7. Z výpovědi z nájmu zemědělských pozemků ze dne 7.9.2018 a doručenky ze dne 10.9.2018 bylo zjištěno, že výpověď byla z pověření žalobkyně sepsána jejím právním zástupcem JUDr. [jméno] [příjmení]. Ve výpovědi je uvedeno, že žalobkyně nabyla vlastnická práva k zemědělským pozemkům, které užívá žalovaný v k.ú. [obec] u [obec] jako nájemce na základě nájemní smlouvy ze dne 25.11.2015 a které jsou specifikovány v příloze [číslo] označené nájemní smlouvy. Dále je ve výpovědi uvedeno, že je přikládána kopie seznamu nemovitostí k doložení vlastnických práv žalobkyně, kdy pouze v mezidobí od roku 2015, kdy byla uzavřena předmětná nájemní smlouva, byly nově v katastru nemovitostí zaevidovány zemědělské pozemky původně vedené ve zjednodušené evidenci nově jako pozemkové parcely. Žalobkyně touto výpovědí vypověděla nájemní vztah k pozemkům v k.ú. [obec] u [obec] o celkové výměře 20.1226 ha tak, jak jsou blíže specifikovány k datu uzavření nájemní smlouvy v příloze č. 1 označené nájemní smlouvy s tím, že nájemní vztah zanikne k 1.10.2019. Výpověď byla žalovanému doručena dne 10.9.2018.

8. Právní vztah mezi účastníky je založen smlouvou ze dne 25.11.2015, kterou soud podle jejího obsahu hodnotí jako smlouvu o zemědělském pachtu ve smyslu § [číslo] a násl., kdy se jedná o podtyp pachtovní smlouvy podle § 2332 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ občanský zákoník“). K rozdílům mezi nájemní a pachtovní smlouvou se vyjádřil Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, kde mj. dovodil, že v případě pachtu je věc využívána vlastní pílí a úsilím; základním rozlišovacím kritériem mezi pachtem a nájmem je hospodářská funkce smlouvy, kdy je nutno vycházet z obsahu smlouvy. Podle § 2345 odst. 1 občanského zákoníku, je-li propachtován zemědělský nebo lesní pozemek, je ujednán zemědělský pacht. V případě smlouvy uzavřené mezi účastníky jsou jejím předmětem zemědělské pozemky, které jsou přenechány nájemci k dočasnému užívání za účelem provozování podnikatelské činnosti nájemce jako subjektu podnikajícího v oblasti zemědělství, takže je zcela zřejmé, že účelem smlouvy je získání hospodářského výnosu z požívání pozemku nájemcem (tzv. ius fruendi).

9. Soud se dále zabýval námitkou žalobkyně, že smlouva ze dne 25.11. 2015 je neplatná z důvodu její neurčitosti, neboť vymezení předmětu pachtu není uvedeno ve smlouvě samé, ale v příloze [číslo] kterou žalobkyně nemá k dispozici; žalobkyně dále tvrdila, že její právní předchůdce s touto přílohou nebyl seznámen a ani ji nepodepsal.

10. V řízení bylo zjištěno, předmětem zemědělského pachtu podle smlouvy jsou„ zemědělské pozemky o celkové výměře 20.1226 ha, jejichž úplný seznam je uveden v příloze č. 1 této smlouvy“. Žalovaný soudu předložil listinu označenou jako příloha č. 1, kde jsou uvedeny pozemky v k. ú. [obec] u [obec] o celkové výměře 201 226 m2 (což odpovídá 20, 1226 ha); některé z uvedených pozemků o celkové výměře 60,961 ha jsou nyní předmětem tohoto řízení.

11. Skutečnost, že pozemky byly uvedeny v samostatné příloze, na kterou smlouva pouze odkazuje, nemůže způsobovat samo o sobě neplatnost této smlouvy, podle rozhodnutí NS ČR ve věci sp. zn. 29 Odo 937/2003 neplatnost smlouvy nezpůsobuje ani to, že přílohy smlouvy nejsou podepsány. Soud považuje za podstatné pro toto řízení, že na přílohu č. 1 odkazuje výpověď, vypracovaná tehdejším zástupcem žalobkyně [příjmení] [příjmení]. Z výpovědi je patrné, že tehdejší právní zástupce žalobkyně neměl v době jejího vypracování žádné pochybnosti o tom, co bylo předmětem pachtu, přílohu č. 1 ve výpovědi výslovně zmiňuje s tím, že upřesňuje, že zemědělské pozemky původně vedené ve zjednodušené evidenci jsou nově vedeny jako pozemkové parcely. Soud tedy považuje tvrzení žalobkyně o tom, že přílohu č. 1 nemá k dispozici a její právní předchůdce s ní nebyl ani seznámen, za účelové, neboť od počátku smluvního vztahu až do data 7.9.2018 nebylo mezi účastníky sporné, co tvoří předmět pachtovní smlouvy. Žalovaný na pozemcích, které jsou předmětem řízení, podle shodných skutkových tvrzení účastníků a podle dalších důkazů k datu 7.9.2018 hospodařil a hospodaří na nich i po tomto datu dosud. Pachtovní smlouva přitom není smlouvou, která by obligatorně vyžadovala ke své platnosti písemnou formu. Pokud žalovaná uváděla při jednání konaném dne 24.6.2021, že její otec byl v době uzavření pachtovní smlouvy již vyššího věku a potřeboval jistou nápomoc, kterou mu žalobkyně poskytla, tak z tohoto tvrzení plyne, že žalobkyně nepochybně svému otci pomohla s obstaráním jeho záležitosti tak, aby byl mezi otcem žalobkyně a žalovaným s dostatečnou určitostí dohodnut předmět nájmu tak, jak je běžné u osob rozumných a plně svéprávných. Z tohoto důvodu soud neprováděl další dokazování výslechem účastníků, neboť skutečnosti, které by bylo možno zjistit z jejich výpovědi, soud prokázal jinak (viz § 131 o.s.ř. a contrario) a provádění těchto důkazů by bylo již nadbytečné.

12. V řízení bylo dále zjištěno, že výměry některých pozemků uvedených v příloze č. 1 neodpovídají výměrám týchž pozemků uvedeným v katastru nemovitostí. V této souvislosti soud odkazuje na rozhodnutí NS ČR ve věci 30 Cdo 2552/2006, které dovodilo, že„ vzhledem k tomu, že výměra pozemku nebyla a není závazným údajem evidence nemovitostí, resp. katastru nemovitostí v době převodu a později zjištěnou skutečnou výměrou, nelze se s odstupem času dovolávat rozdílu mezi výměrou uvedenou v evidenci nemovitostí v době převodu a později zjištěnou skutečnou výměrou“. Rozhodnutí se sice týká opravy zřejmých nesprávností v katastrálním operátu provedených po uzavření smlouvy, lze je však aplikovat i na předmětnou věc. Zde byly pozemky vedené v době uzavření smlouvy v zjednodušené evidenci převedeny na pozemkové parcely, došlo pravděpodobně ke sloučení některých pozemků s jinými či k oddělení některého z pozemků. Celková výměra pronajatých pozemků nicméně odpovídá s tím, že jak je shora uvedeno, mezi účastníky nebylo a není sporné, které pozemky je žalovaný oprávněn na základě pachtovní smlouvy užívat.

13. Žalobkyně dále tvrdila, že pacht byl ukončen k datu 1.10.2019 písemnou výpovědí ze dne 7.9.2018. Tuto výpověď jako jednostranný právní akt žalobkyně soud považuje za neúčinnou, nezpůsobilou vyvolat zánik pachtovní smlouvy ze dne 25.11.2015 z následujících důvodů:

14. O výpovědi bylo mezi účastníky smlouvy ujednáno, že ji lze dát v jednoroční lhůtě, a to ke dni [číslo] běžného roku. V daném případě je třeba aplikovat ustanovení § 2229 občanského zákoníku (použitelné subsidiárně podle § 2341 občanského zákoníku), podle kterého nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. V daném případě nebyly mezi účastníky důvody výpovědi ujednány a ani nebylo v rámci smluvní volnosti stran sjednáno, že výpověď lze dát i bez uvedení výpovědních důvodů. Vzhledem k tomu, že pachtovní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, nelze ji v v tomto případě platně vypovědět.

15. Kromě toho pro úplnost soud rovněž dovozuje, že nájemní smlouva byla sjednána mezi právním předchůdcem žalobkyně jako propachtovatelem, žalovaným jako pachtýřem, za účasti [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalovaného]. Všemi těmito osobami byla smlouva i podepsána. Ve smlouvě není pojednáváno pouze o právech a povinnostech propachtovatele a pachtýře, ale i dalších účastníků smlouvy - smlouva někde hovoří výslovně pouze o„ nájemci“ a„ pronajímateli“, jinde o„ účastnících smlouvy“, výslovně je zmiňován přechod nájmu v případě úmrtí nájemce na jeho syna [celé jméno žalovaného]. Podle rozhodnutí NS ČR ve věci 28 Cdo 2700/2007 se stává jednostranný právní úkon perfektním, resp. způsobilým vyvolat zamýšlené právní účinky, jakmile je oznámen druhé straně. Pokud je na dotčené straně smlouvy více osob, je nezbytné, aby výpověď byla adresována a doručena každé z nich. V projednávaném případě však došlo k doručení výpovědi pouze žalovanému, nikoli dalším účastníkům smlouvy.

16. Vzhledem k tomu, že žalovaný je oprávněn užívat pozemky označené v žalobě na základě platně uzavřené pachtovní smlouvy a nebylo prokázáno, že by tato smlouva byla platně ukončena, soud žalobu o vyklizení těchto pozemků v plném rozsahu zamítl.

17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalovanému, který byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 10 164 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 9 odst. 3 písm. e) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava jednání, písemné vyjádření k žalobě a účast u jednání konaného 24.6.2021) včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 8 400 Kč ve výši 1 764 Kč, přiznanou podle § 137 odst. 1 o.s.ř. Lhůta k zaplacení náhrady těchto nákladů byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř., když pro určení jiné lhůty než třídenní nebyl shledán důvod.