20 C 367/2022

Plný text

Okresní soud v Jihlavě rozhodl samosoudcem Mgr. Igorem Petreckým ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou JUDr. jméno příjmení , LL.M., Ph.D. sídlem adresa o nahrazení projevu vůle I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobce domáhal, aby soud nahradil projev vůle žalované směřující k uzavření kupní smlouvy s žalobcem ve znění: <i>KUPNÍ SMLOUVA</i> <i>uzavřená dle ustanovení § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, níže uvedeného dne, měsíce a roku mezi těmito stranami:</i> <i>[právnická osoba], [IČO]</i> <i>se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo]</i> <i>zastoupena jednatelem [jméno] [příjmení], [datum narození]</i> <i>(dále rovněž jako,,Strana prodávající“ na straně jedné)</i> <i>a</i> <i>[celé jméno žalobce], [rodné číslo]</i> <i>bytem [adresa], [PSČ] [obec a číslo]</i> <i>(dále rovněž jako„ [příjmení] kupující“ na straně druhé)</i> <i>I. </i> <i>Předmět koupě</i> <i>[příjmení] prodávající je dle svého prohlášení a dále na základě příslušného nabývacího titulu podílovým spoluvlastníkem ideální 1/2 těchto nemovitých věcí:</i> <i>- pozemek parcelní číslo st. 166 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [obec], [adresa] – rodinný dům</i> <i>- pozemek parcelní [číslo] – zahrada</i> <i>- pozemek parcelní [číslo] – ostatní plocha</i> <i>Tyto nemovitosti se nachází v obci [obec], katastrální území Stará Říše, zapsány na listu vlastnictví [číslo] vedeny u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava.</i> <i>II. </i> <i>Obsah kupní smlouvy</i> <i>[příjmení] prodávající se zavazuje Straně kupující odevzdat a umožnit nabýt do jejího vlastnictví Předmět koupě, a to se všemi právy a povinnostmi, součástmi a příslušenstvím podle stavu dnešního, jak je oběma smluvním stranám znám, v těch mezích a hranicích, jak [příjmení] prodávající Předmět koupě vlastnila a užívala, nebo k tomu byla oprávněna a [příjmení] kupující se zavazuje Předmět koupě včetně všech práv a povinností, součástí a příslušenství převzít a zaplatit Straně prodávající sjednanou kupní cenu, jak je uvedena v článku III. této smlouvy.</i> <i>III. </i> <i>Kupní cena</i> <i>(1) Smluvní strany ujednávají, že kupní cena Předmětu koupě činí celkem částku ve výši – 350 000 Kč, slovy: tři sta padesát tisíc korun českých (dále pouze„ Kupní cena“).</i> <i>(2) Smluvní strany ujednávají, že Kupní cena bude Stranou kupující uhrazena Straně prodávající do tří dnů od podpisu této kupní smlouvy převodem na účet vedený u [příjmení] [příjmení] [příjmení] Republic and [právnická osoba], číslo účtu [bankovní účet].</i> <i>(3) Smluvní strany dále ujednávají, že návrh na vklad vlastnického práva k Předmětu koupě do katastru nemovitostí bude podán Stranou kupující. Správní poplatek ve výši 2000 Kč bude hrazen Stranou kupující.</i> <i>IV. </i> <i>Prohlášení stran</i> <i>(1) [příjmení] kupující prohlašuje, že se před podpisem této smlouvy seznámila s věcným stavem Předmětu koupě a výslovně se vzdává práva na uplatnění vad Předmětu koupě.</i> <i>(2) [příjmení] prodávající prohlašuje a zaručuje se za to, že:</i> <i>a) je vlastníkem Předmětu koupě, Předmět koupě není ve společném jmění manželů a vlastnické právo k Předmětu koupě není předmětem žádného soudního sporu;</i> <i>b) na Předmětu koupě neváznou nedoplatky daní, správních poplatků anebo jiné dluhy;</i> <i>c) na Předmětu koupě neváznou zástavní práva, podzástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, práva stavby, ani jakákoli jiná práva ve prospěch třetích osob, např. práva plynoucí z nájmu, podnájmu, pachtu, výprosy, výpůjčky, užívání či obdobného právního vztahu;</i> <i>d) ode dne podpisu kupní smlouvy neučiní nebo neumožní žádná právní jednání, kterými by právní či faktické postavení Strany kupující k Předmětu koupě bylo nepříznivě dotčeno nebo omezeno;</i> <i>e) proti ní nebylo zahájeno jakékoli soudní řízení či řízení před správním orgánem, které by se týkalo dispozičního práva k jejímu majetku nebo by jinak ovlivňovalo její majetek a že proti ní není vedena exekuce, vedeno insolvenční řízení či veden soudní výkon rozhodnutí a zákaz disponovat s Předmětem koupě jí nebyl uložen soudem v rámci předběžného opatření;</i> <i>V. </i> <i>Závěrečná ustanovení</i> <i>(1) Smluvní strany přijímají práva i závazky vyplývající z této smlouvy a podle ní lze v katastru nemovitostí na příslušných listech vlastnictví pro obec Stará Říše a katastrální území Stará Říše vyznačit skutečnosti touto smlouvou nastalé.</i> <i>(2) Pro případ, že by katastr nemovitostí odmítl na základě této smlouvy provést vklad vlastnického práva, zavazují se smluvní strany tuto smlouvu nahradit, a to nejpozději do 15 dnů ode dne oznámení zamítavého rozhodnutí katastrálního úřadu Straně kupující, smlouvou novou, případně písemným dodatkem, tak, aby byly odstraněny překážky pro provedení vkladu a byl při tom zachován co nejvíce obsah a smysl této smlouvy.</i> <i>(3) Smluvní strany prohlašují, že tato smlouva byla sepsána podle jejich pravé, svobodné a vážné vůle, nikoliv v tísni, z nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti, a že vzájemná plnění smluvních stran nejsou vůči sobě v hrubém nepoměru.</i> <i>(4) Tato smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem podpisu smlouvy všemi účastníky.</i> <i>(5) Tato smlouva se vyhotovuje ve třech stejnopisech, přičemž každý účastník smlouvy obdrží po jednom vyhotovení a jedno vyhotovení opatřené úředně ověřenými podpisy smluvních stran obdrží [příjmení] kupující, přičemž bude podáno spolu s návrhem na vklad vlastnického práva k Předmětu koupě ve prospěch Strany kupující příslušnému katastrálnímu úřadu.</i> <i>V ……………….. dne ……………….. V ……………….. dne ………………..</i> <i>Prodávající Kupující</i> <i>[právnická osoba] [celé jméno žalobce]</i> <i>[jméno] [příjmení], jednatel</i> <b>II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 36 300 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], advokátky.</b> 1. Podanou žalobou se žalobce domáhal, aby soud nahradil projev vůle žalované směřující k uzavření kupní smlouvy ve znění dle výroku I. tohoto rozsudku. Žalobce tvrdil, že mezi ním a žalobkyní došlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a to ústně - telefonickým rozhovorem. Že existuje možnost ústního uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ústní formou dovozuje žalobce z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že dle jejího názoru nebylo v předmětném telefonickém rozhovoru ujednáno s dostatečnou určitostí o nezbytných náležitostech smlouvy o smlouvě budoucí kupní a tato tedy nemohla vzniknout. Nadto je žalobkyně přesvědčena o nemožnosti uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem je závazek uzavření kupní smlouvy na nemovitou věc. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021 považuje za jednorázový exces, který již byl podroben doktrinální kritice, a naopak poukázala mimo jiné na rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 18. 10. 2021, sp. zn. 27 Co 184/2021, podle něhož je třeba dovodit obligatorní písemnou formu, má-li být předmětem hlavní smlouvy převod vlastnického práva k nemovité věci.

3. Soud se plně ztotožnil s názorem žalované, že má-li být předmětem budoucí koupě nemovitá věc, musí mít i smlouva o smlouvě budoucí kupní písemnou formu. Uvedený názor ostatně přímo vyplývá ze samotného textu zákona, jelikož § 560 občanského zákoníku stanoví, že písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

4. Žalobce zaujal stanovisko, že ústním ujednáním uzavřel takovou smlouvu, jejímž prostřednictvím došlo ke vzniku vymahatelného závazku žalované převést své vlastnické právo k nemovité věci na žalobce. Jakkoli se možná lze ztotožnit s tím, že vlastní smlouvou o smlouvě ještě k převodu vlastnického práva nedochází, nelze se již ztotožnit s tím, že by takový závazek bylo možno sjednat ústně a nadto telefonicky. <b>5. Výsledek je totiž totožný a je jím to, že (budoucímu) kupujícímu vzniká soudně vymahatelný nárok na převod vlastnictví k nemovité věci.</b> 6. Smysl § 560 občanského zákoníku shledává soud v tom, že chrání účastníky právního vztahu mimo jiné i před impulzivním nebo jinak nepromyšleným jednáním či dokonce i před možným nedorozuměním až lstem v rámci kontraktace. Obligatorní písemná forma právního jednání dává účastníkům jistotu v tom směru, že mohou svobodně a důkladně projednat obsah jakékoli smlouvy, jejímž výsledkem je změna ve vlastnictví nemovité věci.

7. Lapidárně řečeno § 560 občanského zákoníku chrání prostor vymezený pro kontraktační proces v tak závažné věci, jakou je převod vlastnického práva k nemovité věci tím, že vlastní závazek svěřuje podepsanému papíru.

8. Ochrana prostoru pro kontraktaci má svou důležitost proto, že v rámci podrobného vyjednávání nezřídka může docházet k situacím, z nichž by bylo možno pro třeba i pouhou verbální neobratnost dovozovat uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. [jméno], kde zákon pro projevy vůle směřující ke změnám v právních vztazích týkajících se nemovitých věcí vyžaduje vyšší úroveň formy právního jednání, by takový následek musel být nutně nežádoucí.

9. Nakonec je soud toho názoru, že pokud by bylo možno uzavírat smlouvy o smlouvách budoucích kupních, jejichž finálním výsledkem by byly převody nemovitých věcí, ústní formou, ztratil by § 560 občanského zákoníku naprosto smysl.

10. Podle § 1785 občanského zákoníku platí, že smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

11. Podle § 1786 občanského zákoníku platí, že zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

12. Podle § 1787 občanského zákoníku platí, že nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud.

13. Vzhledem k soudem shora podanému právnímu názoru se již soud nezabýval otázkou, zda smlouva o smlouvě budoucí kupní mezi účastníky vznikla a je pro nedostatek formy neplatná nebo zda nevznikla vůbec, neboť to na výsledku řízení nemohlo ničeho změnit a jelikož žalobce i přes procesní poučení setrval při svém tvrzení, že k uzavření smlouvy došlo ústně, nezbylo soudu než žalobu zamítnout.

14. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 36 300 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 350 000 Kč (hodnota nemovité věci dle návrhu výroku rozsudku) sestávající z částky 9 700 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 30 000 Kč ve výši 6 300 Kč.