20 C 48/2021

Plný text

Okresní soud v Jihlavě rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Jiráskem, Ph.D., ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o 90 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 90 000 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 90 000 Kč od [datum] do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 43 900 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení], advokátky.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Jihlavě na náhradě nákladů řízení částku 188 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. <b>I. Vymezení věci</b> 1. Podanou žalobou se žalobce po žalované domáhal zaplacení částky 90 000 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že dne [datum] uzavřel jako kupující s žalovanou jako prodávající kupní smlouvu, jejímž předmětem byla jednotka [číslo] – byt vymezená v budově [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. [číslo] na budově a pozemku, a to za kupní cenu 1 976 000 Kč (dále jen„ byt“). Při předání bytu byl žalobce informován, že pod podlahovou krytinou je beton. Po předání bytu žalobce demontoval vestavěnou skříň a podlahovou, krytinu, neboť byla v jednom místě lehce propadlá, aby toto místo opravil. Zjistil však, že jsou zde na sebe navrstveny prosívka, polystyren (který není určen na podlahu), dvoje parkety, OSB desky a následně plovoucí podlaha, což samo o sobě je konstrukční vadou, neboť takto rekonstruovaná podlaha není v souladu s technologickými postupy. Žalobce dále zjistil, že za skříní a pod podlahovou krytinou zřejmě vzlínala voda a jejím dlouhodobým působením došlo k rozpadu vrstveného materiálu, ke vzniku hniloby a k napadení podlahy plísněmi a dřevomorkou domácí. Podlaha byla v dezolátním, zdraví ohrožujícím stavu, přičemž na tuto skutečnost žalobce nebyl upozorněn. Dne [datum] žalobce uplatnil u žalované nárok na slevu z kupní ceny ve výši 90 000 Kč, avšak žalovaná nabídla pouze částku 20 000 Kč.

2. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala. Uvedla, že před prodejem jednala s více realitními kancelářemi ohledně ceny bytu, neboť se jedná o byt z 60. let minulého století situovaný v přízemí domu bez podsklepení, a v důsledku špatné či již stářím poškozené izolace domu je vzlínající vlhkostí poškozena podlaha. Ta byla viditelně propadlá a pohupovala se. Žalovaná tak získala informaci, že cena bytu je cca 2 000 000 Kč, přičemž bez existence uvedené vady by byla kupní cena o 300 000 až 400 000 Kč vyšší. Kupní cenu zohledňující vadu domluvil se zprostředkovatelem [právnická osoba] syn žalované, [jméno] [příjmení] [jméno] vadné podlaze byl žalobce před prodejem informován; žalobci nikdy nebylo sděleno, že pod podlahou je beton. Z důvodu špatného stavu podlahy se byl žalobce v bytě několikrát podívat a měl možnost se s ním v neomezeném rozsahu seznámit včetně možnosti sondy do podlahy, pokud by ji požadoval. Žalobce dle žalované musel vadu poznat a nadto byl na ni upozorněn žalovanou i zprostředkovatelem. Žalobce měl a mohl předpokládat celkové poškození podlahy a že k odstranění tohoto stavu bude muset proběhnout rekonstrukce a budou muset být vynaloženy finanční náklady. Výše požadované slevy z kupní ceny nadto není nijak odůvodněna. <b>II. Provedené důkazy a skutková zjištění soudu</b> 3. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalobce koupil od žalované byt kupní smlouvou ze dne [datum] za kupní cenu ve výši 1 976 000 Kč [obec] byla zprostředkována společností [právnická osoba], za níž jednala Ing. [jméno] [příjmení]. Byt byl žalobci předán dne [datum]; žalobce následně uplatnil dne [datum] u žalované právo z vady podlahy, avšak na úhradě požadované slevy z ceny se účastníci nedohodli. Soud dále provedl důkazy listinami, nahrávkou telefonického hovoru a výslechem svědků.

4. Ze smlouvy o zprostředkování soud zjistil, že byla uzavřena dne [datum] mezi [právnická osoba] jako zprostředkovatelem a žalovanou jako vlastníkem a jejím předmětem bylo zprostředkování prodeje předmětného bytu za cenu 1 976 000 Kč, jejíž součástí je i provize zprostředkovatele ve výši 76 000 Kč Smlouva neobsahuje žádná ujednání ohledně stavu bytu nebo podrobnosti ohledně způsobu stanovení prodejní ceny. Z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalovanou jako prodávající a žalobcem jako kupujícím vyplývá, že jejím předmětem byl prodej uvedeného bytu za kupní cenu 1 976 000 Kč Smlouva neobsahuje žádná ujednání ohledně způsobu stanovení kupní ceny ani ohledně existujících vad bytu; její součástí je pouze obecná klauzule, že se kupující seznámil s právním i faktickým stavem bytu a kupuje jej ve stavu, v jakém se nachází. Podle předávacího protokolu byl byt předán žalobci dne [datum]; předávací protokol neobsahuje žádný záznam o zjištěných vadách.

5. Z nedatované SMS komunikace soud zjistil, že žalovaná odepisovala paní [příjmení], že je v sobotu v práci, takže nemůže a tázala, se zda paní [příjmení] může jiný den. Na to odpovídá zřejmě paní [příjmení], zda si mohou předat alespoň klíče a podpis by se uskutečnil jindy:„ Pán se chce ještě podívat na tu podlahu“.

6. Z fotografií předložených žalobcem je patrný stav podlahy po odkrytí svrchní vrstvy – plovoucí podlahy. Jsou zde zřetelné polystyrenové desky, na nichž se nachází rozpadlá dřevěná parketová podlaha a na ní jsou položeny rovněž v důsledku vlhka degradující OSB desky. Lze pozorovat plíseň a následky hnilobných procesů. Z čestného prohlášení [jméno] [příjmení], truhláře a podlaháře, vyplývá, že dne [datum] navštívil předmětný byt za účelem posouzení stavu podlahy. Dle jeho vyjádření přišla parketová podlaha do styku s vodou a byla znehodnocena plísní, hnilobou a objevila se zde dřevomorka domácí. [příjmení] došlo k zakrytí viditelnosti, nerovností a poškození této podlahy, byly použity OSB desky, které to úplně uzavřely, a proces škody se urychlil. Plovoucí podlaha na OSB deskách vypadala pěkná, ale od té parketové části došlo k znehodnocení OSB desek. Jediné řešení, aby majitel mohl v bytě bydlet, je kompletně podlahu vybourat, chemicky se zbavit dřevomorky domácí a poté udělat kvalitní betonový podklad, na který se potom položí nová podlaha. Z položkového rozpočtu vyhotoveného na objednávku žalobce zhotovitelem [příjmení] [příjmení] je patrný rozpočet ceny rekonstrukce podlahy (o rozměru necelých 37 m2) v bytě, přičemž celková cena včetně DPH činí částku 102 287 Kč.

7. Z e-mailové komunikace mezi Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] je zřejmé, že žalobce zasílal Ing. [příjmení] fotografie odkryté podlahy, na což Ing. [příjmení] reagovala konstatováním„ takto je masakr“ a otázkou, zda se s tím, žalobce nechce obrátit na majitele. Na to žalobce reagoval tak, že by byl rád, aby Ing. [příjmení] zprostředkovala nějaké finanční vyrovnání, jinak to bude řešit soudně. Následuje e-mail Ing. [příjmení] adresovaný žalované a jejímu synovi, v němž je Ing. [příjmení] žádá o vyjádření, neboť„ co našel (žalobce) pod podlahou nebylo to, o čem jsme mluvili a jak jsme byt prezentovali. Navíc Váš syn tvrdil, že tam proběhla rekonstrukce potrubí a proto je podlaha propadlá, nicméně žádná rekonstrukce neproběhla.“ Z emailu ze dne [datum] odeslaného Ing. [jméno] [příjmení] vyplývá, že na základě propadlé podlahy se cena stanovila cca o 60 000 Kč méně kvůli případné opravě. O podmáčení a propadení byl klient informován. Toto ale není ta skrytá vada – jelikož to bylo řečeno.

8. Výzvou ze dne [datum] vyzval žalobce prostřednictvím své zástupkyně žalovanou k úhradě slevy z kupní ceny ve výši 90 000 Kč, a to do [datum] z e-mailů ze dne 23. 9. a [datum] adresovaných zástupkyní žalobce zástupci žalované vyplývá, že strany vedly ohledně slevy z kupní ceny (neúspěšná) jednání.

9. Z nahrávky telefonické hovoru předloženého žalobcem soud zjistil, že se jedná o hovor mezi žalobcem a Ing. [jméno] [příjmení] a jeho předmětem je situace po odkrytí podlahy a po schůzce zástupců účastníků. Ing. [příjmení] v nahrávce potvrzuje, že věděla pouze o propadlé podlaze, přičemž na základě zpětné vazby od zájemců o byt s žalovanou řešila, zda provést rekonstrukci podlahy za cca 60 až 80 tisíc korun. Jelikož žalovaná do podlahy investovat nechtěla, domluvili se na nižší ceně, ale jen kvůli propadlé podlaze, nikoliv kvůli plísni apod. Jaký byl ve skutečnosti stav podlahy, Ing., [příjmení] nevěděla. V další části hovoru se jeho strany zabývaly tím, jak mohla vada vzniknout a dalšími otázkami, které nejsou pro věc rozhodné.

10. Svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] vypověděla, že v bytě byla očividná vada – propadlá podlaha. Na základě zpětné vazby zájemců s majiteli řešila, zda podlahu opraví, a domluvili se, že si to zájemce udělá již podle svého. Z tohoto důvodu tam zřejmě byla poskytnuta i sleva; předpokládalo se, že cena opravy je asi 1 000 Kč za m2, byt má 55 m2, takže sleva byla si 50 – 60 tisíc korun. Byla zde i možnost, že se vymění jenom propadlý kousek podlahy. Ve zprostředkovatelské smlouvě je již uvedena kupní cena po slevě. Žalobce o propadlé podlaze věděl (šlo o propad 5 – 10 cm v pásu širokém asi 20 cm, který vedl přes celý obývák), v propadlém místě bylo cítit, že se podlaha houpe. Syn žalované svědkyni sdělil, že tam, praskla voda nebo že tam dělali přívod hlavního uzávěru a na základě havárie vody se to propadlo. O celkovém rozsahu vady nicméně nevěděl nikdo; poškození bylo větší, než se původně myslelo. Žalobce si byt prohlížel několikrát, jednou si přivedl známého, o němž se svědkyně domnívala, že je to odborník, který se na podlahu podíval. O možnosti provedení sondy do podlahy se s žalobcem nebavili. Svědkyně si nepamatovala, zda s žalobcem jednala o slevě z ceny; domnívala se ale, že další sleva z ceny poskytnuta nebyla.

11. Svědkyně [jméno] [příjmení], správkyně předmětného domu, vypověděla, že před nastěhováním žalobce do bytu v tomto bytě nebyla. V minulosti si sousedé stěžovali na hlučné topení, ale nikdy se nezjistilo, co bylo příčinou, protože do bytu jim nebyl přechozími majiteli umožněn přístup. V souvislosti s bytem nikdy neřešila žádnou havárii ani vadnou izolaci či vzlínání vody. [příjmení] je pod celým domem, ale nikoliv pod podlahou bytu.

12. Svědek [jméno] [příjmení], syn žalované, vypověděl, že byt nejprve prodávala jiná makléřka za 2 300 000 Kč, pak se domluvili s paní [příjmení] na prodejní ceně 2 100 000 Kč kvůli vadné podlaze. Jelikož si zájemci na podlahu dále stěžovali, byla cena ještě snížena. Svědek se s žalobcem potkal na prohlídce, ukázal mu byt, upozornil na podlahu a uvedl, jak je sestavená (parkety, OSB desky, plovoučka); určitě žalobci nesdělil, že je pod plovoucí podlahou beton. S žalobcem hovořili o možnosti opravy podlahy – svědek např. navrhl, že by ta propadlá část šla vystěrkovat. Nevěděl ale, jak to celé vypadá. [příjmení] [příjmení] i žalobci svědek, sdělil, že je pod podlahou šachta, což by mohla být jedna z příčin propadu podlahy. V šachtě jsou nějaké kabely, elektrika, potrubí, inženýrské sítě. Svědek podlahu sám rekonstruoval v roce 2013; není odborník na podlahy, ale nastudoval si návod. V bytě dle svědka nikdy nedošlo k havárii s vodou, nikdy nebyl problém s radiátorem nebo stoupačkami; sousedi si pouze stěžovali na bzučení radiátoru. Svědek si neuměl vysvětlit, jak je možné, že se pod podlahou našla dřevomorka, hniloba a že to bylo vlhké.

13. Svědkyně [jméno] [příjmení], matka žalobce, vypověděla, že byla na prohlídce bytu s žalovaným před koupí a jediné, co ji zarazilo, byla prošlápnutá podlaha. Byli však ujištěni, že se to dá jednoduše bez velkých zásahů opravit. Makléřka jim sdělila, že je pod podlahou nějaký kanálek na kabely, což by mohl být důvod propadu. Svědkyně má vystudovanou stavební průmyslovku a pracuje jako technickohospodářský pracovník ve stavební společnosti, a proto si ji syn přibral na prohlídku podlahy. Z podlahy ale nebylo patrno, že by pod ní byla taková skladba, jaká byla následně odhalena. Žalovaný svědkyni přeposílal inzerát na byt, kde závada popsána nebyla. Od předání bytu žalobce bydlel u svědkyně a hradil jídlo. Svědkyně žalobci nedoporučila sondu do podlahy, neboť ji nenapadlo, že by to šlo v cizím bytě udělat.

14. Svědek [příjmení] [příjmení] vypověděl, že po koupi bytu jej žalobce vzal na prohlídku podlahy. V jedné místnosti za dveřmi byl pruh asi 1,5 x 1 m, který se nepřirozeně prohýbal oproti ostatní podlaze. Na první pohled by to nikdo nepoznal; kdyby si nestoupli na to místo, takto nepoznají. Svědek žalobci říkal, že pod podlahou bude něco špatného a jediná možnost je podlahu rozebrat a podívat se. Zbývající část podlahy byla v pořádku. Svědek není odborník na podlahy, ale doma si je sám pokládal a občas někde vypomáhal. <b>III. Hodnocení důkazů, neprovedené důkazy a závěr o skutkovém stavu</b> 15. Soud důkazy hodnotil jednotlivě a ve vzájemné souvislosti. Účastníci neměli námitek proti pravosti či věrohodnosti jednotlivých listinných důkazů (včetně fotografií). Jelikož soud sám žádné poznatky v tomto směru v průběhu řízení nezískal, bez dalšího z těchto důkazů vycházel. Smluvní dokumentace včetně protokolu o předání prokazuje v podstatě pouze skutečnost, že došlo k převodu bytu a jeho předání žalobci; z hlediska vady podlahy se z ní nelze ničeho dozvědět. SMS komunikace mezi žalovanou a svědkyní [příjmení] sice prokazuje, že již před podpisem kupní smlouvy byla řešena podlaha v bytě, avšak není z ní zřejmé, v jaké souvislosti (to se dozvídáme až z výpovědí svědků, viz níže). Fotografie, čestné prohlášení pana [příjmení] a položkový rozpočet prokazují obsah a rozsah vady podlahy a výši nákladů na její odstranění.

16. E-mailovou komunikaci mezi svědkyní [příjmení] a žalobcem i žalovanou pak nelze posuzovat odděleně od záznamu telefonického hovoru mezi touto svědkyní a žalobcem a od její svědecké výpovědi. Tyto důkazy na jedné straně dokládají to, že mezi žalobcem, žalovaným a svědkyní bylo jednáno ohledně vady podlahy spočívající v tom, že podlaha byla na jednom místě (pruh cca 1 – 2 m2) v jedné místnosti propadlá (resp. se při chůzi prohýbala); tato vada byla zřetelná a nebyla žalobci nijak tajena. Na druhé straně tyto důkazy poměrně věrně dokumentují překvapení svědkyně z obsahu a rozsahu vady po odkrytí podlahy.

17. Důvěryhodnost výpovědi svědkyně [příjmení] považuje soud v obecné rovině za mírně sníženou – při jejím výslechu bylo zřetelné, že na některé otázky odpovídá vyhýbavě. Dle názoru soudu je tato skutečnost dána zřejmě tím, že se svědkyně snažila nepoškodit ani jednu stranu sporu. Současně je třeba mít na paměti i skutečnost, že v druhé polovině telefonického rozhovoru, který byl proveden k důkazu, je zřejmá (byť asi neúmyslná) snaha žalobce předestřít svědkyni svou verzi příběhu. Přes tyto výhrady k důkazní hodnotě výpovědi z ní má soud především za prokázané (a to i ve spojení se-maily a telefonickým hovorem výše), že snížení kupní ceny se týkalo výlučně viditelné – propadlé části podlahy v obývacím pokoji; v žádném případě se nejednalo o slevu za rozpadlou hnijící podlahu s plísní a dřevomorkou domácí ve dvou místnostech bytu. Tento závěr je kromě důkazů podepřen i logickou úvahou: jestliže nikdo z účastníků ani svědků neznal v době prodeje skutečný stav podlahy (což výslovně před soudem potvrdila i žalovaná), nemohla být na takto skrytou vadu z povahy věci poskytnuta jakákoliv sleva z kupní ceny.

18. Výpověď svědka [příjmení] soud považuje za obecně důvěryhodnou, jeho výpověď byla spontánní a soud neshledal, že by chtěl některé skutečnosti zamlčovat či upravovat. Jeho výpověď do značné míry potvrzuje skutečnosti zjištěné z výpovědi svědkyně [příjmení] včetně skutečnosti, že v době prodeje nebyla známa podstata a rozsah vady. Z výslechu svědkyně [příjmení] soud nezjistil žádnou pro věc podstatnou skutečnost. Ačkoliv svědkové [příjmení] a Zelený uvedli, že mají k žalobci přátelský vztah, soud při jejich výslechu nezjistil, že by měli záměr nějak žalobci stranit. Jejich výpovědi považuje za obecně i konkrétně důvěryhodné (byť se svědek [příjmení] zjevně mýlil v závěru, že na prohlídce podlahy byl až po koupi bytu, jak následně vyjasnil žalobce). Jejich výpovědi nadto více méně pouze potvrzují skutečnosti zjištěné již z jiných důkazů, tj. existenci kousku propadlé podlahy před uzavřením kupní smlouvy. Z výpovědi svědkyně [příjmení] lze mít kromě toho ve spojení s výpovědí svědka [příjmení] a svědkyně [příjmení] za prokázané, že žalobci bylo před prodejem sděleno, že důvodem propadnuté podlahy může být kanálek na kabely pod podlahou a že by toto propadnutí mělo jít lehce spravit (např. vystěrkováním).

19. Soud pro nadbytečnost neprovedl důkaz výslechem [jméno] [příjmení], neboť obsah a rozsah vady byl prokázán jeho čestným prohlášením a fotografiemi, přičemž účastníci řízení proti těmto důkazům ničeho nenamítali. Dále soud neprovedl důkaz inzerátem na byt, neboť z výpovědí svědků [příjmení], [příjmení] a [příjmení] má za prokázané, že kupní cena byla stanovena se zohledněním pouze vady spočívající v propadlé části podlahy v obývacím pokoji a nikoliv ve vztahu k následně zjištěné kompletní vadě podlahy ve dvou pokojích. Tento důkaz by tak byl nadbytečný stejně jako výslechy realitních makléřů [příjmení], [příjmení] a [jméno]. Konečně soud neprovedl ani důkaz výslechem žalované, neboť pro rozhodnutí podstatné skutečnosti byly prokázány jinak a účastnický výslech má místo pouze tam, kde rozhodné skutečnosti nelze jinak zjistit.

20. Pro úplnost soud uvádí, že pro rozhodnutí věci nepovažoval za nezbytné vyřešit, zda skladba podlahy je sama o sobě konstrukční vadou (tj. zda bylo při její rekonstrukci postupováno v souladu s doporučenými technologickými postupy). Stejně tak nebylo nezbytné zjišťovat, jakým konkrétním způsobem došlo ke znehodnocení podlahy. Stav podlahy totiž nepochybně vykazoval vadu, neboť materiál podlahy se rozpadal, hnil, vyskytovala se zde plíseň a dřevomorka domácí. S ohledem na objektivní odpovědnost prodávajícího za vady prodávané věci, je pak nerozhodné, co způsobilo příslušné děje a procesy vedoucí k tomuto stavu podlahy.

21. Na základě provedeného dokazování má soud za zjištěný následující skutkový stav věci. Žalovaná uzavřela dne [datum] se společností [právnická osoba] jednající svědkyní [příjmení] smlouvu o zprostředkování, jejímž předmětem byl prodej bytu. Prodejní cena byla stanovena na 1 976 000 Kč včetně provize, přičemž byla stanovena s ohledem na skutečnost, že v obývacím pokoji bytu se vyskytuje vada – propadlá podlaha v rozsahu velkém asi 2 m2. Žalobce se byl jako zájemce na byt několikrát podívat, z toho dvakrát v doprovodu svědků [příjmení] a [ulice]. V průběhu prohlídek bylo žalobci svědkem [příjmení] i svědkyní [příjmení] sděleno, že důvodem pohupování podlahy může být kanálek na kabely, který vede pod podlahou, a že by tato vada měla jít jednoduše opravit. Žalobce uzavřel s žalovanou dne [datum] kupní smlouvu, kterou byt koupil za výše uvedenou kupní cenu, a dne [datum] jej převzal. Následně žalobce odstranil svrchní část podlahy a zjistil, že ve dvou pokojích se jednotlivé vrstvy podlahy rozpadají, hnijí, jsou napadeny plísněmi a dřevomorkou domácí. K odstranění tohoto stavu by bylo třeba vynaložit částku přesahující 100 000 Kč. Žalobce vyzval žalovanou k poskytnutí slevy z kupní ceny bytu ve výši 90 000 Kč do [datum]. <b>IV. Aplikovatelné právní předpisy</b> 22. Podle § 2099 odst. 1 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), je věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Podle § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

23. Podle § 2100 odst. 1 věta první o. z. zakládá právo kupujícího z vadného plnění vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Podle § 2103 o. z. však kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

24. Podle § 2106 odst. 1 o. z. platí, že je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle odst. 2 téhož ustanovení kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Podle odst. 3 nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § [číslo].

25. Podle § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Podle odst. 1 dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. Konečně podle odst. 3 neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

26. Podle § 2002 odst. 1 věta druhá je podstatné takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Podle § 1958 odst. 2 o. z. neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. <b>V. Právní posouzení věci</b> 27. V případě prodeje věci (včetně věci nemovité) zakotvuje občanský zákoník objektivní odpovědnost prodávajícího za vady věci. Prodávající se této poměrně přísné odpovědnosti může zprostit v podstatě pouze tehdy, byla-li vada předmětem jednání smluvních stran, tj. byla zahrnuta do úvah účastníků kupní smlouvy při jejím uzavírání. K tomu může dojít výslovně (v textu kupní smlouvy či ústním upozorněním) nebo i konkludentně, pokud je vada zjevná (§ 2103 o. z.).

28. V projednávané věci nebyla otázka vady podlahy řešena ve smluvní dokumentaci. Z provedeného dokazování však vyplývá, že se o podlaze v průběhu kontraktačního procesu jednalo. Předmětem těchto jednání ovšem byla výhradně vada spočívající v propadnuté (pohupující se) podlaze o rozsahu cca 2 m2 v obývacím pokoji. V souvislosti s touto vadou pak byla žalobci ze strany svědka [příjmení] a svědkyně [příjmení] poskytnuta zavádějící informace, že důvodem prohnutí podlahy může být kanálek na kabely vedoucí pod podlahou, přičemž oprava této vady nebude složitá. Pouze ve vztahu k takto pojaté vadě lze proto konstatovat, že žalobce akceptoval kupní cenu bytu (a v tomto rozsahu by mu tedy nárok na slevu z kupní ceny nemohl vzniknout, neboť o vadě věděl).

29. Následně zjištěná vada podlahy spočívající v tom, že ve dvou pokojích se jednotlivé vrstvy podlahy rozpadají, hnijí, jsou napadeny plísněmi a dřevomorkou domácí, je ovšem kvalitativně i rozsahem jinou vadou, než o které bylo jednáno před podpisem kupní smlouvy. Tuto vadu soud hodnotí jako skrytou, neboť do odkrytí svrchní vrstvy podlahy o ní nevěděla ani žalovaná, ani svědci, ani žalobce. Jedná se o vadu prodané věci ve smyslu § 2099 odst. 1 ve spojení s § 2095 o. z., za níž žalovaná nese objektivní odpovědnost a která zakládá právo žalobce z vadného plnění podle § 2100 odst. 1 o. z. 30. [příjmení] žalované proti tomuto nároku žalobce nemůže obstát. Především, jak vyplývá již z hodnocení důkazů a závěru o skutkovém stavu, žalobce na tuto vadu nebyl žalovanou upozorněn (byl upozorněn na vadu jinou). Žalobci rovněž nebyla z důvodu této vady poskytnuta sleva – s žalobcem o slevě jednáno vůbec nebylo. Kupní cena pak byla sice stanovena (po dohodě mezi žalovanou a svědkyní [příjmení], tj. bez účasti žalobce) s ohledem na stav podlahy – avšak pouze ve vztahu k propadnuté (pohupující se) podlaze o rozsahu cca 2 m2 v obývacím pokoji. Kupní cena nemohla zohlednit vadu uplatněnou v žalobě, neboť o této vadě nikdo do prodeje bytu nevěděl. Z tohoto důvodu se rovněž nemohlo jednat o vadu zjevnou a žalovaná se nemůže své odpovědnosti zprostit podle § 2103 o. z. Na tom nic nemění skutečnost, že žalobce věděl o propadnuté podlaze, že si mohl byt prohlédnout a že mu svědek [příjmení] sdělil, že pod prohnutým místem podlahy bude něco špatného a jediná možnost je tak podlahu rozebrat. K rozebrání podlahy a odhalení vady totiž nedošlo a navíc byla žalobci poskytnuta zavádějící informace o pravděpodobném důvodu propadlé podlahy (kanálek), která neodpovídala skutečnosti. Argumentace žalované, že žalobce měl před prodejem požadovat rozebrání podlahy nebo sondu do podlahy, není pro věc relevantní. Samozřejmě, pokud by žalovaná nechala podlahu rozebrat či provést do ní sondu, stala by se ještě před uzavřením smlouvy ze skryté vady vada zjevná, a účastníci by ji tak mohli zahrnout do vyjednávání o kupní smlouvě. Jelikož ovšem k takovému postupu nedošlo, zůstala objektivní odpovědnost za skrytou vadu na žalované, která se jí nemůže zprostit tvrzením, že kdyby žalobce chtěl podlahu rozebrat, mohl vadu zjistit. Žalovaná se v této souvislosti nemůže dovolávat ani § 4 odst. 1 a § 3 odst. 2 písm. c) o. z. – jestliže sama žalovaná stejně jako všichni svědci neměli v době prodeje tušení o podstatě a rozsahu vady podlahy, je zcela absurdní po žalobci požadovat, aby on na základě jemu dostupných informací takovou vadu předpokládal.

31. Soud dále dospěl k závěru, že se jedná o podstatné porušení kupní smlouvy ze strany žalované ve smyslu § 2106 odst. 1 o. z. V tomto ohledu soud vyšel z analogické aplikace § 2002 odst. 1 věta druhá o. z., který definuje podstatné porušení smlouvy. Rozhodující je přitom zejména rozsah vady (většina podlahové plochy) a její podstata, která vyžadovala urychlené řešení, jinak by byt nemohl být využíván ke svému účelu, neboť mohlo hrozit i poškození zdraví plísněmi a spóry. Žalovaná by tak v době uzavření smlouvy musela předpokládat (pokud by sama o vadě věděla), že by žalobce kupní smlouvu neuzavřel, pokud by o této vadě věděl (tedy přinejmenším ne za stejných cenových podmínek). Žalobce přitom v souladu s podmínkami § 2106 o. z. bez zbytečného odkladu žalované oznámil vadu a rovněž jí sdělil, jaké právo z vady uplatňuje – přiměřenou slevu ceny, čímž splnil veškeré zákonné podmínky pro přiznání žalovaného nároku.

32. Jelikož základ nároku žalobce je dán, zabýval se soud dále jeho výší. Z konstantní judikatury Nejvyššího soudu vyplývá, že pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo.„ Rozsah snížení ceny musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu; výše slevy tak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost“ (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4442/2018, které shrnuje dosavadní judikaturu a konstatuje její aplikaci i na poměry, které se řídí o. z.). Soud tak přihlédl k tomu, že vadou byla zasažena většina podlahy bytu (dva pokoje o výměře 37 m2), přičemž vada byla takového charakteru, že jí bylo třeba neprodleně odstranit kvůli zdravotním rizikům. Pokud by vada nebyla odstraněna, bylo by užívání bytu ztíženo či časem znemožněno. V důsledku opravy podlahy žalobce nemohl byt tři měsíce užívat, přičemž dle položkového rozpočtu přesáhla cena opravy 100 000 Kč. Za této situace se žalobcem požadovaná sleva z ceny ve výši 90 000 Kč odpovídající 4,5 % kupní ceny, jeví soudu jako přiměřená.

33. Jelikož žalobce žalovanou vyzval ve smyslu § 1958 odst. 2 o. z. k plnění ve lhůtě do [datum], avšak žalobkyně dlužnou částku nezaplatila, ocitla se následujícím dnem v prodlení. Žalobce tak má rovněž nárok na úrok z prodlení podle § 1970 o. z. z dlužné částky od [datum] do zaplacení, přičemž výše úroku z prodlení vyplývá z nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Soud tedy žalobě v plném rozsahu vyhověl a uložil žalované, aby žalobci dlužnou částku zaplatila v obecné třídenní lhůtě podle § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád dále jen „o. s. ř.“), neboť pro jinou lhůtu k plnění neshledal důvody. <b>VI. Náhrada nákladů řízení</b> 34. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobce byl ve věci plně úspěšný, a má proto právo na náhradu nákladů řízení. Ty jsou v jeho případě tvořeny odměnou jeho zástupkyně za sedm úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, jednání s protistranou dne [datum], podání žaloby, vyjádření k odporu žalované, další porada s klientem přesahující jednu hodinu dne [datum], účast na jednání před soudem dne [datum] – dva úkony) podle § 11 odst. 1 písm. a), c), d), g) a i) vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), přičemž mimosmluvní odměna za jeden úkon právní služby činí z tarifní hodnoty 90 000 Kč částku 4 700 Kč (§ 7 ve spojení s § 8 odst. 1 advokátního tarifu. Dále zástupkyni žalobce náleží odměna ve výši jedné poloviny mimosmluvní odměny (tj. 2 350 Kč) za úkon právní služby spočívající v jednoduché výzvě k plnění ze dne [datum], která neobsahuje právní rozbor věci (§ 11 odst. 2 písm. h) advokátního tarifu). Konečně zástupkyni žalobce náleží odměna ve výši jedné poloviny mimosmluvní odměny (tj. 2 350 Kč) za úkon právní služby spočívající v účasti při jednání dne [datum]. Při tomto jednání sice nebyl pouze vyhlášen rozsudek, nýbrž byla též přednesena závěrečná řeč zástupkyní žalobce a konstatována závěrečná řeč žalované, nicméně neprobíhalo žádné dokazování ani jiné procesní úkony soudu a následně byl ihned vyhlášen rozsudek. Podle názoru soudu je proto tento úkon právní služby nejbližší úkonu specifikovanému v § 11 odst. 2 písm. f) advokátního tarifu. K odměně zástupkyně žalobce soud připočetl náhradu hotových výdajů zástupkyně spojených s těmito úkony právní služby, přičemž tato náhrada činí za jeden úkon právní služby částku 300 Kč, tj. celkem částku 2 700 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu) a zaplacený soudní poplatek ve výši 3 600 Kč Celkem tedy žalobci na náhradě nákladů řízení náleží částka 43 900 Kč. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. soud uložil žalované zaplatit tuto náhradu k rukám zástupkyně žalobce v obecné třídenní lhůtě podle § 160 odst. 1 o. s. ř., neboť pro jinou lhůtu ani zde neshledal důvody.

35. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Výsledek řízení lze v této věci ztotožnit s úplným neúspěchem žalované, kterou tak stíhá povinnost nahradit státu náklady řízení. Ty jsou tvořeny svědečným vyplaceným svědkyni [příjmení] ve výši 188 Kč. Soud proto žalované uložil, aby tuto částku České republice uhradila v obecné třídenní lhůtě.