3 C 53/2026

Plný text

Okresní soud v Jihlavě rozhodl soudkyní Mgr. Michaelou Kubrickou ve věci žalobce: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Adresa žalované proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované o vyklizení bytu

I. Žalovaná je povinna vyklidit byt č. , hodnota, o velikosti 2+kk s příslušenstvím, který se nachází v 1. nadzemním podlaží budovy č. p. , adresa, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , zapsaném na listu vlastnictví č. , hodnota, , a vyklizený jej předat žalobci do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 5 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalované vyklizení bytu č. , hodnota, o velikosti 2+kk s příslušenstvím, který se nachází v 1. nadzemním podlaží budovy č. p. , adresa, . V odůvodnění žaloby žalobce uvedl, že žalovaná užívala byt na základě nájemní smlouvy ze dne 29. 4. 2025. Žalovaná však řádně neplatila sjednané nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a současně nesplnila povinnost vyplývající ze smlouvy, podle níž byla povinna do 45 dnů od uzavření smlouvy uzavřít na své jméno smlouvy o odběru elektrické energie a plynu. Žalovaná nezaplatila nájemné a zálohy na služby za měsíce květen a červen 2025. V důsledku toho žalobce vypověděl žalované uzavřenou nájemní smlouvu dopisem ze dne 25. 7. 2025. Žalovaná si zaslanou písemnost převzala osobně dne 28. 7. 2025. Následně byla žalovaná dne 3. 12. 2025 vyzvána k vyklizení nemovitosti.

2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila a k jednání dne 15. 4. 2026 se nedostavila, ačkoli byla řádně předvolána. Soud proto jednal a věc rozhodl podle § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), v její nepřítomnosti.

3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav věci.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 1. 11. 2025 soud zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, .

5. Z nájemní smlouvy ze dne 29. 4. 2025 soud zjistil, že smlouva byla uzavřena mezi účastníky řízení. Jako předmět nájmu je ve smlouvě označen byt č. , hodnota, o velikosti 2+kk s příslušenstvím, který se nachází v 1. nadzemním podlaží budovy č. p. , adresa, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , zapsaném na listu vlastnictví č. , hodnota, . Nájem byl uzavřen na dobu určitou od 1. 5. 2025 do 30. 4. 2026. Z článku 4. odst. 1 této smlouvy soud zjistil, že výše nájemného a výše záloh na služby spojené s užíváním bytu je uvedena v evidenčním listu, který je přílohou č. , hodnota, této smlouvy a tvoří nedílnou součást smlouvy. Z článku 4 odst. 3 nájemní smlouvy soud zjistil, že strany se dohodli na každoroční úpravě výše nájemného s účinností od 1. 7. daného kalendářního doku. Z článku 5 odst. 12 nájemní smlouvy soud zjistil, že nájemce se zavázal nejdéle do 45 dnů ode dne uzavření smlouvy na své jméno uzavřít smlouvy na odběr energií spojených s užíváním bytu (el. energie, zemní plyn). V opačném případě je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní době pro hrubé porušení povinností nájemce. Přílohou č. , hodnota, nájemní smlouvy je pasport bytu obsahující specifikaci bytu, včetně uvedení užitné plochy v jednotlivých místnostech. Z evidenčního listu nájemného platného od 1. 5. 2025 soud zjistil, že celkové měsíční nájemné činí částku 7 585 Kč. Od 1. 7. 2025 byl evidenční list nájemného aktualizován tak, že celkové měsíční nájemné činí částku 7 720 Kč. Přílohu č. , hodnota, nájemní smlouvy tvoří domovní řád a přílohu č. , hodnota, tvoří pokyny pro nájemce bytu ve vlastnictví žalobce k provádění běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním bytu.

6. Z dopisu ze dne 25. 7. 2025 soud zjistil, že žalobce sdělil žalované, že do uvedeného data neuhradila nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu za měsíce květen a červen 2025 a současně že nesplnila svou povinnost uzavřít do 45 dnů od podpisu nájemní smlouvy na své jméno smlouvu na odběr elektrické energie a plynu, čímž hrubě porušila své povinnosti nájemce. Žalobce proto tímto dopisem žalované sdělil, že vypovídá nájem žalované v tříměsíční výpovědní době, která běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co byla výpověď doručena. Žalovaná byla současně poučena o tom, že může podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku ve spojení s § 2290 občanského zákoníku podat ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Výpověď nájmu si žalovaná osobně převzala dne 28. 7. 2025, což stvrdila svým podpisem.

7. Výzvou ze dne 3. 12. 2025 žalobce vyzval žalovanou k vyklizení a předání bytu, který byl předmětem nájemní smlouvy do 10 dnů od převzetí výzvy. Výzvu si žalovaná převzala podle připojené doručenky dne 17. 12. 2025.

8. Ze seznamu předpisů žalované soud zjistil, že žalovaná neuhradila nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu za měsíce květen až říjen 2025.

9. Z výpisu usnesení Rady města , adresa, ze dne 6. 1. 2026 soud zjistil, že na schůzi č. , hodnota, konané dne 24. 7. 2025 schválila Rada města , adresa, ukončení smlouvy o nájmu bytu č. , hodnota, ze dne 29. 4. 2025 o velikosti 2+kk na , adresa, uzavřené s žalovanou.

10. Z výše provedených důkazů má soud za prokázané, že žalobce přenechal žalované předmětný byt jako jeho výlučný vlastník do osobního užívání na dobu určitou na základě nájemní smlouvy ze dne 29. 4. 2025. Žalovaná byla povinna hradit žalobci měsíční nájemné a zálohy ve výši určené evidenčním listem, přičemž žalovaná byla povinna také do 45 dnů ode dne uzavření smlouvy uzavřít na své jméno smlouvy o odběru elektrické energie a plynu. Strany si sjednaly pravidelné zvyšování nájemného vždy od 1. 7. příslušného kalendářního roku. Soud má dále za prokázané, že žalovaná neuhradila nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu za měsíce květen a červen 2025 a současně nesjednala do 45 dnů od uzavření nájemní smlouvy na své jméno smlouvy o odběru elektrické energie a plynu. Žalovaná nehradila nájemné ani za další měsíce kalendářního roku 2025. Pro porušení smluvených povinností žalované žalobce vypověděl nájemní smlouvu dopisem ze dne 25. 7. 2025. Výzvou ze dne 3. 12. 2025 vyzval žalobce žalovanou k vyklizení bytu. Žalovaná zůstala v řízení nečinná, tedy netvrdila ani neprokázala, že by byt již předala, soud má tedy za to, že žalovaná nesplnila svoji povinnost předmětný byt vyklidit a předat zpět žalobci.

11. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

12. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle § 2288 odst. 3 o. z. vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

13. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

14. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. Podle § 1042 o. z. se vlastník může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

15. Na základě zjištěného skutkového stavu s přihlédnutím k výše uvedeným zákonným ustanovením soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla platně a účinně uzavřena nájemní smlouva. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná porušila své povinnosti vyplývající ze smlouvy, neboť nehradila nájemné a zálohy na služby související s užíváním bytu. Současně žalovaná porušila svou povinnost vyplývající z čl. 5 odst. 12 nájemní smlouvy, neboť do 45 dnů od uzavření smlouvy neuzavřela na své jméno smlouvy o odběru elektrické energie a plynu. Čl. 5 odst. 12 nájemní smlouvy toto porušení výslovně váže na možnost výpovědi nájmu ze strany pronajímatele v tříměsíční výpovědní době. Soud má za to, že porušení nájemní smlouvy, kterých se dopustila žalovaná, lze hodnotit jako hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Žalovaná neplatila nájem a zálohy na služby po dobu dvou měsíců a současně neuzavřela na své jméno smlouvy o odběru elektrické energie a plynu. Zákon kvalifikuje neplacení nájemného po dobu alespoň tří měsíců za zvlášť závažné porušení povinností (§ 2991 odst. 2 o. z.), pro které je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem dokonce bez výpovědní doby, čemuž však musí předcházet výzva k odstranění závadného chování (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016). V nyní řešené věci nešlo o neplacení nájmu po tak dlouhou dobu (žalovaná nájem neplatila „jen“ po dobu dvou měsíců), což bez dalšího nelze hodnotit jako zvlášť závažné porušení povinností ve smyslu § 2991 odst. 2 o. z., nicméně toto jednání je nutno hodnotit jako hrubé porušení povinností nájemce, pro které je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět v tříměsíční výpovědní době ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Právo na zaplacení nájemného je základním právem pronajímatele, přičemž žalovaná neplatila nájemné a zálohy na služby související s užíváním bytu od samého počátku, co uzavřela nájemní smlouvu. Nadto porušila další povinnost výslovně ve smlouvě ujednanou, když neuzavřela do 45 dnů od uzavření nájemní smlouvy na své jméno smlouvy o odběru el. energie a plynu. Soud proto částečně uzavírá, že jednání žalované představovalo hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájemní smlouvy, pro které byl žalobce oprávněn nájem vypovědět v tříměsíční výpovědní době podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.

16. Pokud jde o podmínky výpovědi ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., v tomto případě zákon nestanoví jako podmínku předchozí výzvu k nápravě závadného chování (protiprávního stavu). V případě výpovědi z nájmu v tříměsíční výpovědní době pro hrubé porušení povinností nájemce je k oprávněnosti výpovědi jen třeba, aby porušení povinnosti trvalo ke dni doručení výpovědi (viz již citovaný rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4249/2016), což v daném případě splněno bylo. Výpověď z nájmu byla žalované doručena dne 28. 7. 2025, přičemž žalovaná neplatila nájem a zálohy na služby za měsíce květen až říjen 2025 (jak vyplynulo z doloženého seznamu předpisů) a neuzavřela na své jméno smlouvy o odběru elektrické energie a plynu.

17. Výpověď byla žalované doručena dne 28. 7. 2025, výpovědní doba proto v souladu s § 2286 odst. 1 o. z. začala běžet od 1. 8. 2025 a skončila dne 31. 10. 2025. Žalobce současně upozornil žalovanou ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z. a § 2290 o. z. na možnost podat návrh soudu na přezkoumání výpovědi ve lhůtě do 2 měsíců od doručení výpovědi. Výpověď sice neobsahovala poučení o možnosti vznést proti ní námitky, absence tohoto poučení však neplatnost výpovědi nezpůsobuje (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018-II.). Žalovaná žádný návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi soudu ve stanovené dvouměsíční lhůtě nedoručila. Nájem bytu tedy skončil ke dni 31. 10. 2025, tj. uplynutím výpovědní doby. Žalovaná tak byla povinna již na základě ustanovení § 2292 o. z. byt odevzdat pronajímateli v den, kdy nájem končí. Žalovaná byla ke splnění této povinnosti žalobcem následně i vyzvána, a to dopisem ze dne 3. 12. 2025. Od 1. 11. 2025 tedy žalovaná užívá předmětný byt bez platného právního důvodu. Soud tedy výrokem I. tohoto rozsudku žalobě v plném rozsahu vyhověl a uložil žalované povinnost vyklidit předmětný byt, přičemž v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. jí k tomu určil lhůtu 15 dnů od právní moci rozsudku.

18. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Jelikož žalobce dosáhl plného úspěchu ve věci, má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených na uplatnění svého práva představující pouze zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč. V souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. soud uložil žalované, aby náhradu nákladů zaplatila žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku, neboť pro jinou lhůtu plnění neshledal důvody.