4 C 311/2021

Plný text

Okresní soud v Jihlavě rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Cejpkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o oprávněnost výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď ze dne 31. 8. 2021 daná žalovanou žalobci z nájmu bytu [číslo] o velikosti 2+1 ve 3. poschodí budovy stojící na adrese [adresa žalované], je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů ve výši 21 800 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobce advokátky Mgr. [jméno] [příjmení].

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice Okresnímu soudu v Jihlavě náhradu nákladů řízení v plné výši, která bude určena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení na účet Okresního soudu v Jihlavě [číslo] s uvedením variabilního symbolu [číslo].

1. Žalobce se žalobou podanou dne 18. 10. 2021 bránil proti výpovědi z nájmu bytu [číslo] nacházejícího se v budově na adrese [adresa žalované]. Tuto výpověď žalobce obdržel do datové schránky od žalované dne 31. 8. 2021. Předmětný byt měl žalobce v nájmu na základě smlouvy uzavřené se žalovanou dne 1. 11. 2011. Nájem bytu byl sjednán na dobu neurčitou. Žalobce se bránil proti důvodům uvedeným ve výpovědi. Namítal, že neprovedl žádný zásah do zateplení stropu, pouze vyříznul malou drážku do sádrokartonu na stropě. Po výzvě žalované tento zásah opravil. Dále namítal, že instalací kuchyňské linky přímo v úrovni zásuvky nedošlo k porušení bezpečnostních předpisů, položením nové dlažby v koupelně a na toaletě nedošlo ke vzlínání vlhkosti do příčky ani ke zvýšení vlhkosti a její následné kondenzaci v bytě. Žalobce popřel, že by instalací led osvětlení porušil bezpečnostní či jiné normy. Žalobce dále namítal, že ustanovení v nájemní smlouvě o tom, že pronajímatel může dát nájemci výpověď z nájmu bez uvedení důvodu, je neplatné pro rozpor se zákonem. Žalobce tvrdil, že jde o smyšlené výpovědní důvody, přičemž hlavním motivem pro výpověď nájmu je nevýhodnost sjednaného nájmu pro obec. Žalobce na výzvu doplnil, že pro vyříznutí sádrokartonu v ložnici neměl souhlas pronajímatele, naopak pro instalaci linky a položení dlažby tento souhlas měl od tehdejšího starosty [příjmení]. Žalobce vyříznul sádrokarton v prosinci 2014, když potřeboval v ložnici umístit vysokou skříň. Teprve 7. 2. 2020 ho žalovaná vyzvala k nápravě a žalobce tuto opravu zařídil v dubnu 2020 prostřednictvím odborníka [jméno] [příjmení]. Dále žalobce uvedl, že linku nainstaloval a dlažbu položil v listopadu 2011, neboť linka v bytě chyběla a dlažba byla zastaralá a neestetická.

2. Žalovaná ve své obraně zdůraznila, že na výpovědi nájmu trvá, neboť žalobce bez souhlasu pronajímatele provedl stavební úpravy ve výpovědi popsané a tím hrubě porušil povinnosti nájemce. V důsledku vyříznutí podhledu došlo k poškození parotěsné folie a mnoho let pronikala vlhkost do tepelné izolace a kondenzovala v půdním prostoru. Tím došlo ke ztrátě tepelné a protipožární funkce izolace. Žalobce tak poškodil majetek pronajímatele a náklady na opravu budou enormní. Byt je v důsledku zvýšené vlhkosti vyvolané pokládkou dlažby a koberce plesnivý, odpadává omítka ze zdí, loupe se malba. Zásahy do elektroinstalace vystavil žalobce nebezpečí požáru celý dům a majetek ostatních nájemníků, nehledě na nebezpečí úrazu elektrickým proudem. Žalobce byl vyzván k opravě kvalifikovanou stavební společností a za dozoru obce, což nerespektoval.

3. Z výpovědi nájmu bytu datované dne 31. 8. 2021 bylo zjištěno, že ji žalovaná adresovala žalobci. Výpověď byla žalobci odeslána datovou zprávou. Obec vypověděla nájem bytu [číslo] v [adresa žalované] přenechaného žalobci nájemní smlouvou ze dne 1. 11. 2011. Žalovaná důvod pro výpověď nájmu spatřovala v hrubém porušení povinností nájemce, neboť žalobce provedl neoprávněně stavební úpravy bytu, a to zejména: 1) vyříznul sádrokartonový podhled v ložnici, v důsledku čehož dochází k průniku vlhkosti do tepelné foukané izolace stropu a nosného systému podhledu. 2) Žalobce nainstaloval v rozporu s bezpečnostními předpisy kuchyňskou linku v jedné úrovni s elektrickou zásuvkou. 3) Žalobce bez souhlasu pronajímatele položil na toaletě a v koupelně dlažbu a dále v chodbě koberec. Dále žalovaná odkázala na popis dalších neoprávněných stavebních úprav na znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] 2021 ze dne 30. 8. 2021. Žalovaná vytknula žalobci, že náklady na stavební úpravy přesáhly částku 300 Kč, a proto si žalobce podle nájemní smlouvy měl obstarat předchozí souhlas obce. Závěrem žalovaná uvedla, že je oprávněna podle nájemní smlouvy vypovědět nájem bez uvedení důvodu. Žalovaná poučila ve výpovědi žalobce o právu vznést proti výpovědi námitky anebo podat žalobu. Žalovaná upozornila žalobce na plynutí výpovědní lhůty v délce třech měsíců. Přílohou výpovědi měl být uvedený znalecký posudek, dále fotodokumentace a zápis z prohlídky bytu ze dne 17. 8. 2021. Ze znaleckého posudku [číslo] 2021 Ing. [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu stavebních úprav provedených v předmětném bytě. Ing. [jméno] [příjmení] byl jmenován jako znalec z oboru ceny a odhady nemovitostí, dále je autorizovaným technikem v oboru pozemních staveb. Znalec během návštěvy bytu dne 17. 8. 2021 zjistil, že v chodbě byl na linoleu položen koberec. Hrany schodů v chodbě nebyly označeny. Znalec dále pozoroval poškozenou omítku na příčce koupelny a toalety. V kuchyni byly stopy po stékající vlhkosti. V kuchyni byla linka namontovaná v jedné úrovni se zásuvkou. V chodbě byla napojena na stropní světlo dvojlinka. V ložnici byl vyříznutý sádrokarton ve stropě. Otvor byl v době návštěvy znalce již opravený. V bytě došlo k výměně dveří. Závěrem znalec ohodnotil úpravy na částku 15 000 Kč. K posudku jsou připojeny fotografie z prohlídky bytu. Z vyjádření znalce ze dne 29. 12. 2021 bylo zjištěno, že znalec se ohradil proti podané žalobě a vymezil se v závěru svého vyjádření proti zástupkyni žalobce a žalobci neadekvátním způsobem. Lze proto důvodně pochybovat o nestrannosti znalce v tomto sporu. Obsahem vyjádření je ještě doplnění informace, že znalec při ocenění stavebních úprav použil porovnávací metodu. V protokolu o kontrole bytu sepsaného dne 17. 8. 2021 bylo uvedeno starostou obce totéž, co uvedl znalec [příjmení]. V závěru jsou uvedeny výhrady žalobce. Z protokolu o prohlídce bytu ze dne 5. 2. 2020 bylo zjištěno, že starosta obce vytknul zástupci žalobce [jméno] [příjmení] nedovolené úpravy v bytě. Z nájemní smlouvy bylo zjištěno, že ji uzavřela žalovaná jako pronajímatel bytu a žalobce jako nájemce dne 1. 11. 2011. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou a týkal se bytu [číslo] v budově stojící na adrese [obec a číslo] Smlouva obsahovala ujednání o tom, že nájemce je povinen na své náklady zajistit drobné opravy, kterými se rozumí, např. výměny vypínačů, zásuvek, jističů, osvětlení, linolea, opravy dveří, oken, sprch, baterií. Dále se za drobné opravy považují opravy bytu, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne 300 Kč. Nájemce je povinen neprodleně oznámit pronajímateli potřebu opravy, které přesahují uvedený rámec a které je povinen provést pronajímatel. Závěrem smlouva obsahovala ujednání, že nájem lze ukončit výpovědí i bez uvedení důvodu. Uvedený byt byl podle předávacího protokolu žalobci předán starostou [územní celek] 1. 11. 2011. Z dodatků ke smlouvě nic podstatného pro řešení tohoto sporu zjištěno nebylo. Námitky zástupkyně žalobce adresované obci [obec] ze dne 8. 9. 2021 se svým obsahem shodují s tvrzeními uvedenými v žalobě. Z výzvy žalované žalobci ze dne 7. 2. 2020 bylo zjištěno, že obec po žalobci požadovala informaci, kdy ke stavebním úpravám v bytě došlo, vyzvala žalobce k uvedení bytu do původního stavu odbornou firmou nejpozději do 31. 3. 2020 a dále, aby žalobce obci sdělil termín započetí prací tak, aby pronajímatel mohl práce kontrolovat. Z protokolu ze dne 11. 1. 2021 o kontrole bytu bylo zjištěno, že žalovaná vyzvala žalobce k předložení dokumentace o opravě bytu, vyjádření stavebního dozoru, stavebního deníku, doklady o použitých materiálech. Ze zprávy o mimořádné revizi elektrického zařízení [číslo] ze dne 12. 5. 2022 [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že elektroinstalace v předmětném bytě je schopná provozu bez nebezpečí. Ze zápisu o převzetí díla datovaného 29. 4. 2020 bylo zjištěno, že zhotovitel [jméno] [příjmení] provedl od 28. 4. 2020 do 29. 4. 2020 pro žalovaného opravu sádrokartonového podhledu včetně porušené parotěsné folie. Tuto opravu provedl páskou [anonymizována dvě slova]. Zápis o převzetí díla podepsal za žalobce jeho zástupce [jméno] [příjmení]. Z e-mailu zaslaného starostou obce zástupkyni žalobce dne 2. 8. 2021 bylo zjištěno, že starosta mj. zdůraznil, že byt pronajatý žalobci je určen pro mladé rodiny. Žalovaný však byt dva roky neužívá a nájem na základě staré smlouvy ztrácí pro obec jakýkoliv přínos. Totéž bylo zjištěno z protokolu o jednání před soudem ze dne 12. 5. 2020 ve věci sp. zn. 12 C 31/2020, výslechu starosty obce. Z informací o pozemku p. č. st. 110 v [katastrální uzemí] bylo zjištěno, že budovu stojící na tomto pozemku vlastní žalovaná. Z certifikátu minerální drtě [anonymizována dvě slova] a z prohlášení o vlastnostech nebylo nic podstatného pro rozhodnutí zjištěno. Z vyjádření [stát. instituce], odboru [anonymizováno] ze dne 31. 1. 2022 bylo zjištěno, že stavební úřad na základě fotografií předložených žalovanou dospěl k závěru, že žalobce zasáhnul vyříznutím sádrokartonu do střešního pláště a může dojít k poškození skladby v důsledku srážení vlhkosti a zatékání srážkové vody. Z vyjádření [anonymizováno] ze dne 2. 2. 2022 bylo zjištěno, že při poškození parotěsné folie dochází vlivem zkondenzované vlhkosti ke ztrátě vlastností tepelné izolace. Z vyjádření [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že revizní technik komentoval žalovanou předložené fotografie-instalaci kuchyňské linky, připojení LED osvětlení tak, že tato instalace z hlediska bezpečnosti není schopná provozu. Z faktur vystavených dne 6. 6. 2016 a 21. 7. 2016 bylo zjištěno, že [anonymizována dvě slova] vyúčtovala žalované za foukaní izolace v domě [adresa] částky 20 691 Kč a 26 015 Kč. Z rozsudku Okresního soudu v Jihlavě ze dne 2. 6. 2020, č.j. 12 C 31/2020-59, potvrzeného rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 28. 4. 2021, č.j. 19 Co 185/2020-83 bylo zjištěno, že žalobce se domohl určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou mu žalovaná dala dne 6. 12. 2019. Z faktury č. N110101186 bylo zjištěno, že žalovanému byla dne 3. 11. 2011 nákup kuchyňské linky účtována částka 11 150 Kč. Z pokladního lístku vystaveného [právnická osoba] dne 6. 12. 2014 došlo k nákupu zboží v hodnotě 9 274 Kč. Z e-mailové komunikace ze dne 30. 4. 2020 bylo zástupkyní žalobce protistraně sděleno, že drážka v sádrokartonu je opravená. Z výpisu ze živnostenského rejstříku bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] má zapsaný předmět podnikání –zednictví, obor přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti. Z vyúčtování plynu za rok 2020 bylo zjištěno, že dodavatel žalobci vystavil fakturu za odběr 0, [číslo] MWh, za rok 2021 vyúčtoval dodavatel odběr 2, [číslo] MWh plynu. Na předložených fotografiích jsou běžné dveře. Ze znaleckého posudku [číslo] 2021 Ing. [jméno] [příjmení], znalce z oboru stavebnictví, a z jeho výslechu bylo zjištěno, že zvýšená vlhkost a plíseň v bytě, která se projevila v důsledku kondenzace na stěnách či stropě bytu, může mít různý původ, a to jednak promrzající nedostatečně silné zdivo, nesprávně provedené napojení vnějších parapetů na špaletu okna, nedostatečný výkon ventilátoru v koupelně a absence sání do koupelny. Způsob opravy sádrokartonu nad skříní zhodnotil znalec v kontextu kvality zbývajícího sádrokartonového podhledu jako dostatečně kvalitní. Za závažnou slabinu pro tepelnou izolaci považoval znalec výlez do půdního prostoru, který nebyl opatřen žádným parotěsným řešením ani nebyl tepelně izolován, a vlhko z bytu tímto poměrně velkým otvorem mohlo a stále může pronikat do půdního prostoru a do tepelné izolace. Vlhkost se v zimních měsících může srážet na plechu střechy a následně kapat na tepelnou izolaci. Po konzultaci s revizním technikem dospěl znalec k závěru, že zásuvka za linkou není v rozporu s normou ČSN [číslo], jde pouze o řemeslnou a estetickou nedokonalost. Odlupující se barvu v koupelně přičítal znalec nedostatečnému výkonu ventilátoru. Kvalitu dlažby položené v koupelně a na toaletě považoval znalec za dostatečnou, vytknul pouze absenci silikonu ve spárách podél stěn. Odpadnutí omítky na příčce koupelny přisuzoval znalec průsaku velkého množství vody zatékají např. netěsným odpadem u sprchy, vyloučil, že by příčinou takové poruchy byl chybějící silikon v rozích dlažby. Závěrem tedy znalec nepovažoval úpravy provedené žalobcem za poškození bytu či riziko pro bytový dům. Nebyl proveden výslech znalce [příjmení] především proto, že jeho úkolem bylo ocenění stavebních úprav, což nebylo pro řešení tohoto sporu významné. Naopak zásadní bylo, zda a jaký dopad měly stavební úpravy např. na požární bezpečnost, tepelnou izolaci, nebezpečí úrazu elektrickým proudem, zvýšení vlhkosti v interiéru atd. Znalec [příjmení] pro řešení těchto otázek neměl zapsanou nutnou specializaci z oboru stavebnictví. Neméně podstatné bylo, že znalec ve svém vyjádření ze dne 29. 12. 2021 projevil evidentní antipatii vůči žalobci a jeho zástupkyni, tedy zaujetí proti jedné ze stran tohoto řízení. Znalec v době řízení nefiguroval navíc již v seznamu znalců a znalecký posudek nebyl opatřen doložkou podle § 127a občanského soudního řádu. Z výslechu starosty obce Aleše Bořila bylo zjištěno, že v prosinci 2019 si všiml nové dlažby, díry v sádrokartonu a koberce v chodbě. Následně vyzval žalobce k uvedení bytu do původního stavu. Při prohlídce bytu v únoru 2020 zjistil, že byt je vlhký a nevětrá se v něm, neboť žalobce odcestoval za prací do zahraničí. Již v roce 2016 starostu upozornil na slehnutí tepelné izolace na půdě domu [jméno] [příjmení], starosta hovořil o vybraném„ hnízdě“ v izolaci. Starosta k tomu uvedl, že nyní již ví, že na vině byla porušení parotěsné folie žalobcem. Starosta skrz otvor v sádrokartonu rukou zjistil, že nad proříznutou folií chybí tepelná izolace. V bytě je od roku 2002 namontovaný původní výlez na půdu, podle starosty byl výlez opatřen gumovým těsněním. V bytě žalobce od prázdnin 2019 netopí. Starosta uvedl, že byt v roce 2011 tehdy v pozici místostarosty předával žalobci a byt byl v dobrém stavu: Nebyla v něm plíseň, byt byl nově vymalován, byla v něm linka i svítidla, dlažba nebyla popraskaná, dveře byly bez poškození. Starosta nedal v minulosti žalobci svolení se staveními úpravami žalobci. Žalobce oproti tomu při své účastnické výpovědi uvedl, že pro instalaci nové linky a výměnu dlažby měl ústně udělený souhlas od starosty [jméno] [příjmení]. Starosta souhlas udělil při společné jízdě automobilem v listopadu 2011. Při převzetí bytu zatékalo do obývacího pokoje a ani jeden ventilátor nefungoval. Ve sprše na zdi a na stropě se odlupovala barva, nelze tedy tvrdit, že byt byl od začátku v bezproblémovém stavu. Žalobce krátce po převzetí bytu namontoval do kuchyně novou linku, která bohužel zasáhla do zásuvky, žalobce nikdy nezažil zkrat nebo požár při používání linky. V tomtéž období položil do sprchy a na toaletu novou dlažbu, aniž by ji spároval silikonem podél zdí. Původní dlažbu žalobce považoval za zastaralou, popraskanou a nehygienickou. Dále ve stejném období položil na linoleum koberec. [příjmení] v sádrokartonovém stropě žalobce vyříznul odlamovacím nožem, zřejmě nedopatřením na několika místech propíchnul také parotěsnou folii, žádná izolace se na žalobce nevysypala. Stalo se tak v souvislosti s montování skříně z [anonymizováno]. Na výzvu obce se žalobce snažil urychleně zajistit opravu, což se mu i přes epidemii Covid podařilo. LED osvětlení žalobce nikdy nezprovoznil. Žalobce v bytě i přes svou nepřítomnost topí a větrá. Z výslechu bývalého starosty [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že se žalobcem v autě nikdy nejel. Nevzpomněl si, zda udělil žalobci souhlas se stavebními úpravami, či zda do bytu zatékalo. Z výslechu svědka [celé jméno žalobce] bylo zjištěno, že žalobce v roce 2011 vybavil byt linkou a položil v něm podlahu, kterou od svědka získal. Svědek si všimnul vlhkosti v koupelně a mapy na stropě a u futer dveří. Svědek v poslední době v bytě nepozoroval zápach ani zvýšenou vlhkost. Z výslechu svědka [jméno] [jméno] bylo zjištěno, že byl nájemcem předmětného bytu před žalobcem. Svědek vyloučil mapy nebo fleky na stěnách, byt podle něho byl v normálním stavu a nezatékalo do něho, stav dlažby byl také dobrý. Svědek si při stěhování z bytu odvezl svou kuchyňskou linku. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že opravil pro žalobce sádrokarton v ložnici a zalepil porušenou parotěsnou folii, resp. jednotlivé dírky v ní, páskou určenou pro použití v interiéru. Svědek se živí montáží sádrokartonů a má školení od [právnická osoba], předního výrobce. Délku porušené folie svědek odhadnul na celkem 1m. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] bylo zjištěno, že při foukání tepelné izolace v domě si všimnul světlejšího místa v minerální vatě, místo bylo více slehnuté než okolní vata. Svědek usuzoval, že příčinou byla pronikající vlhkost, zpětně nebyl schopen určit, v jakém místě na půdě uvedený defekt pozoroval. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, v bytě žalobce instaloval linku, položil koberec a dlažbu hned po nastěhování se. Byt podle něho byl v normálním stavu, nevzpomněl si, že by na stěnách pozoroval mapy či skvrny. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že zpracoval revizní zprávu týkající se elektroinstalace v bytě podle fotografií předložených žalovanou. Svědek je revizním technikem a během výslechu vyloučil, že by instalací linky přímo na zásuvku hrozil požár nebo nebezpečí úrazu elektrickým proudem. Jediný problém spatřoval v absenci přístupu k zásuvce. K vodiči zachyceného na fotografiích ze dne 17. 8. 2021 svědek uvedl, že za specifické situace může dojít k požáru: A to kumulativně 1) vodič bude mít průměr pouze 1mm menší, 2) dojde k jiskření, 3) roztaví se izolace vodiče a 4) vodič se v důsledku vadného uchycení prověsí. Ve všech ostatních případech dojde v důsledku zkratu k vybavení jističe. V návaznosti na výslech byla žalovaná vyzvána, aby uvedla a prokázala, jaký vodič žalobce k LED světlu instaloval a dále jaký jistič v bytě je, aby bylo možné o riziku požáru v bytě uvažovat jako o reálné hrozbě. Žalovaná v této souvislosti žádný důkaz nad rámec k důkazu čtených fotografií neoznačila. Z těchto fotografií ovšem nelze požadované charakteristiky zjistit, na což byla žalovaná během jednání upozorněna. Při ohledání bytu dne 23. 6. 2022 soudce zjistil, že na chodbě a na schodišti domu jsou masivní mapy od vlhkosti či plísně. V chodbě bytu je koberec na linoleu, z příčky u koupelny se drolí omítka, půdní výlez je obyčejná dřevotřísková deska bez těsnění. Na půdě je položená minerální vata a na ní foukaná izolace, drážka v sádrokartonu v ložnici je opravená. Sádrokarton v obývacím pokoji je popraskaný, stejně tak omítka u okna. Ve sprše se odlupuje malba. Koupelna a toaleta jsou odvětrány malými ventilátory. Z důvodu nadbytečnosti nebyl proveden opakovaný výslech [jméno] [příjmení]. Bývalý starosta jasně uvedl, že si nepamatuje, že by žalobci udělil s úpravami bytu souhlas. Takové vyjádření nelze dotyčnému zazlívat vzhledem k tomu, že výslech proběhnul po téměř 11 letech od doby, kdy měl podle žalobce souhlas udělit.

4. Během řízení nevyvstala pochybnost o pravosti listin, důvěryhodnosti některého svědka či znalce [příjmení] [příjmení]. Znalecký posudek Ing. [příjmení] byl jedním ze stěžejních důkazů pro rozhodnutí, neboť tento posudek 1) řešil rozhodné skutečnosti, tedy zda došlo v důsledku stavebních úprav k poškození či znehodnocení bytu žalované, 2) byl zpracován znalcem ze správného oboru, tj. oboru stavebnictví, 3) znalec svůj posudek při výslechu obhájil, neboť adekvátně a logicky reagoval na dotazy soudce a účastníků řízení, 4) znalecký posudek neodporoval jiným důkazům, naopak odpovídal například zjištění při ohledání bytu. Na základě výše uvedeného dokazování lze dospět k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalobce jako nájemce užívá byt [číslo] v budově stojící na adrese [adresa žalované] ve vlastnictví žalované. Nájem byl sjednán mezi účastníky řízení smlouvou ze dne 1. 11. 2011 na dobu neurčitou. Žalovaná nájem ukončila výpovědí doručenou žalobci dne 31. 8. 2021. Žalovaná popsala důvody výpovědi z části explicitně ve výpovědi a z části odkázala na popis v posudku Ing. [anonymizováno], který byl k výpovědi přiložen. Žalobce se nejprve proti výpovědi bránil námitkami a následně včas podanou žalobou. Nájem žalovaná vypověděla z důvodu stavebních úprav, které žalobce provedl a ke kterým si nevyžádal předchozí souhlas pronajímatele. Žalobce neprokázal, že by od tehdejšího starosty [jméno] [příjmení] získal souhlas pro instalaci linky a položení dlažby v koupelně a na toaletě. Svědek pometlo verzi žalobce o společné jízdě automobilem a ústním souhlasu nepotvrdil. Na základě předložených účtenek, výpovědi svědků [celé jméno žalobce] a [příjmení] lze uvěřit, že žalobce linku a dlažbu instaloval v listopadu 2011, drážku v sádrokartonu žalobce vyříznul v roce 2014 po nákupu skříně, o čemž svědčí pokladní lístek z [anonymizováno]. Především při ohledání bytu a na základě znaleckého posudku z oboru stavebnictví zpracovaného Ing. [příjmení] bylo prokázáno, že žalobce položil dlažbu dostatečně kvalitně. Absence silikonu v rozích nezapříčila vzlínání vody do příčky a odpadnutí omítky v chodbě, neboť takovou poruchu muselo vyvolat podstatně větší množství vody než voda, která steče na podlahu po sprchování. Dále bylo prokázáno rovněž znaleckým posudkem Ing. [příjmení] a ohledáním bytu, že za případným pronikáním vlhkosti do tepelné izolace na půdě stojí především naprosto jednoduchý výlez na tuto půdu, který není opatřen ani těsněním ani tepelnou izolací. Výslechem svědka [příjmení] byla prokázána verze žalobce, že žalobce vyříznutím drážky v sádrokartonu poškodil parotěsnou folii spíše na několika místech v celkové délce zhruba 1m než po celé délce skříně 2m. Naopak nelze uvěřit tomu, že by se na žalobce po proříznutí folie vysypala tepelná izolace a že tedy moc dobře již v roce 2014 věděl, co způsobil. Při ohledání bylo prokázáno a totéž potvrdil svědek [příjmení], že na půdě je jako první vrstva izolace položená minerální vata, která se z půdy nemohla vysypat, teprve na této vrstvě se nachází foukaná izolace. Žalobce tedy nedbale a bez souhlasu pronajímatele vyříznul drážku v sádrokartonu o velikosti cca 20 X 200cm a nechtíc propíchnul parotěsnou folii. Po výzvě žalované v únoru 2020 však žalobce v dubnu 2020 zajistil opravu u [jméno] [příjmení], který měl dostatečnou odbornost a který opravu provedl kvalitně (např. při porovnání sádrokartonu na stropě obývacího pokoje). Zcela jistě nešlo vyříznutím sádrokartonu o zásah do skladby střešního pláště, jak se k záležitosti vyjádřil stavební úřad. Takové hodnocení je přehnané, neboť žalobce nenarušil ani hydroizolaci a termoizolaci střechy. Je faktem, že nasycení izolantu vlhkostí sníží jeho tepelný odpor, zásadní pro pronikání vlhkosti na půdu však byl nekvalitní půdní výlez, který se navíc nachází u zdroje vlhkosti z kuchyně při vaření. Zároveň lze souhlasit se znalcem [příjmení], že vlhkost nashromážděná na půdě se v průběhu času odvětrá z půdního prostoru větráky [anonymizováno], o kterých hovořil starosta [příjmení]. Svědek [příjmení] nepotvrdil, že prohlubeň v minerální vatě se nacházela právě nad místem, kde žalobce vyříznul sádrokarton. Kondenzace vlhkosti v důsledku jejího zvýšení či nevětrání bytu se nepotvrdila, neboť žalobce naopak prokázal účty za plyn, že byt vytápí a prostřednictvím svého zástupce [anonymizováno] se o byt stará, včetně větrání. Dotyčný [anonymizováno] figuruje v delším časovém úseku na protokolech o prohlídkách bytu, na zápisu o předání opravy sádrokartonu. Nelze proto stopy po stékající vodě u okna v kuchyni spojovat s úpravami, které žalobce provedl. Loupající se malba ve sprše na stropě a na stěně je výsledkem kondenzace páry po sprchování, a to v důsledku nedostatečné ventilace místnosti slabým ventilátorem bez sání do místnosti, viz znalecký posudek Ing. [příjmení]. Prasklina na zdi v obývacím pokoji mohla podle téhož posudku vzniknout různými vlivy, např. v důsledku zatékání vody kvůli špatně ukončenému parapetu nebo v důsledku promrzání slabé stěny nebo může jít pouze o defekt omítky. Položení koberce do chodby bytu není stavební úpravou, neboť nedošlo k zásahu do konstrukce bytu či jeho součástí. Vzhledem k tomu, že koberec byl položen na původním linoleu, tedy neprodyšné krytině, nelze v této souvisloti uvažovat o zvýšení vlhkosti v interiéru. Montáží kuchyňské linky v jedné úrovni se zásuvkou nevystavilo byt a dům žalované riziku požáru či jinému riziku. Uvedené při svém výslechu potvrdil revizní technici [jméno] [příjmení] a v revizní zprávě [číslo] [jméno] [příjmení]. Jediným nedostatkem byla nepřístupnost zásuvky a řemeslná či estetická nedokonalost provedení. Napojení dvojlinky ze světla k LED osvětlení podle žalovanou pořízené fotografie mohlo ohrozit dům požárem, avšak pouze ve zcela specifické situaci popsané [jméno] [příjmení]. Pro závěr o tomto riziku však žalovaná neprokázala, jaký vodič žalobce použil. Především se jeví se podle vyjádření [jméno] [příjmení] při výslechu mnohem pravděpodobnější, že dojde ke zkratu a vybavení jističe v bytě dříve, než se nebezpečí újmy na zdraví či majetku rozšíří. Podle předložených fotografií a zjištění při ohledání se v bytě nacházely běžné interiérové dveře.

5. Podle přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) se nájem řídí tímto zákonem, i když ke vzniku nájmu došlo před 1. 1. 2014 jako v tomto případě. Stejně tak se zákonem č. 89/2012 Sb. řídí výpověď z nájmu a přezkum její oprávněnosti. Žaloba byla podána dne 18. 10. 2021, tedy včas ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy žalobci výpověď došla (31. 8. 2021) podle § 2290 o. z. Výpověď splňovala formální a obsahové náležitosti podle § 2286 o. z. Popsat výpovědní důvody lze ve výpovědi samotné, ale lze také odkázat na jiný dokument, který je k výpovědi připojen, jako se stalo v daném případě připojením znaleckého posudku Ing. [anonymizováno]. V takovém případě jedno právní jednání – výpověď z nájmu tvoří dvě listiny – výpověď a znalecký posudek. Připojení druhého dokumentu, v němž pokračuje popis výpovědních důvodů, je zásadní pro to, aby se nájemce k výpovědním důvodům mohl vyjádřit a případně se adekvátně bránit. V daném případě podle obsahu námitek i žaloby se znalecký posudek dostal do dispozice žalobce, který se mohl seznámit s důvody výpovědi.

6. Lze souhlasit s argumentací žalobce, že nájemci nelze dát platně výpověď z nájmu bytu bez uvedení důvodů, a to s odkazem na takové ujednání v nájemní smlouvě. Takové ujednání je totiž v důsledku svého rozporu s § 2288 odst. 3 o. z. absolutně neplatné.

7. Podle předložené nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 11. 2011 nebylo mezi účastníky řízení sjednáno to, co žalovaná tvrdí, že žalobce směl provést pouze stavební úpravy do částky 300 Kč bez souhlasu pronajímatele. Článek VI. smlouvy totiž upravuje, kdo provede opravu. Tento článek tedy neupravuje souhlas pronajímatele při stavebních úpravách nájemce. Uvedený článek smlouvy pouze v závěru stanoví, že nájemce pronajímateli neprodleně oznámí nutnost větší opravy. Opět jde tedy o něco jiného než vyžádání si souhlasu před provedením stavební úpravy.

8. Vzhledem k datu uzavření nájemní smlouvy a instalací linky či dlažby v listopadu 2011 se na tato jednání žalobce vztahovala úprava obsažená v § 694 původního občanského zákoníku z. č. 40/1964 Sb., podle něhož nájemce nesmí bez souhlasu pronajímatele provádět stavební úpravy ani jiné podstatné změny v bytě. V případě porušení této povinnosti se pronajímatel mohl po nájemci domáhat bezodkladného odstranění provedené úpravy či změny. [ulice] úprava účinná od 1. 1. 2014, která se podle názoru soudu v tomto případě vztahovala na vyříznutí drážky v sádrokartonu, neboť k ní došlo v prosinci 2014, nedoznala oproti předchozí úpravě výrazné změny. Podle ustanovení § 2264 odst. 1 o. z. může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo změnu bytu, pokud s tím souhlasí pronajímatel. [příjmení] je pouze to, že nájemce může podat žalobu na nahrazení projevu vůle v případě, že přes nesouhlas pronajímatele potřebuje provést úpravu v bytě z důvodu zdravotního postižení. Pro úpravu v zákonech č. 40/1964 Sb. a [číslo] Sb. je dále společné, že pronajímatel může nájem bytu vypovědět jen tehdy, pokud nájemce poruší své povinnosti dostatečně intenzivně. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. se jedná o hrubé porušení povinností nájemcem, stejně tak byla výpověď z nájmu bytu podmíněna v § 711 odst. 2 písm. b) zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. I v současnosti lze tedy využít judikaturu vztahující se k původní úpravě, a to především závěry z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 7. 3. 2005 ve věci sp zn. 26 Cdo 2751/2004:„ K hlediskům pro posouzení intenzity porušení nájemcových povinností nepochybně patří okolnost, zda nájemce svým jednáním způsobil pronajímateli škodu (případně v jaké výši), zda způsobil újmu na právech či oprávněných zájmech jiných subjektů (např. ostatních nájemců bytů v domě), jaká byla motivace jeho jednání, dále také okolnost, zda dosud řádně plnil své povinnosti nájemce bytu, eventuálně jaká doba uplynula od porušení nájemcových povinností do dne dání výpovědi z nájmu bytu. Bez významu nebude v naznačených souvislostech ani okolnost, zda svým jednáním nájemce porušil eventuálně i jiné právní předpisy (např. předpisy týkající se požární ochrany, stavební zákon a předpisy související).“ 9. Při zvážení výše uvedených hledisek lze po provedeném dokazování a výše uvedenému závěru o skutkovém stavu dospět k jedinému posouzení. Žalobce sice porušil svou povinnost a od pronajímatele neměl souhlas se stavebními úpravami, nejednalo se však o tak závažná porušení povinností nájemcem, aby mohla žalovaná důvodně nájem skončit výpovědí ze dne 31. 8. 2021. Především znaleckým posudkem Ing. [příjmení] z oboru stavebnictví bylo prokázáno, že stavební úpravy (drážka v sádrokartonu a položení dlažby) neměly dopad na konstrukci bytu či domu a nedošlo k jejich znehodnocení či poškození. Instalací kuchyňské linky nedošlo k ohrožení domu požárem podle vyjádření revizních techniků [příjmení] a [příjmení]. Rovněž vodič k LED osvětlení nepředstavoval s největší pravděpodobností pro dům nebezpečí požáru. Žalovaná v této souvislosti ani po poučení podle § 118a odst. 3 občanského soudního řádu neprokázala, že by žalobce použil nevhodný a nebezpečný kabel. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobce byt poškozoval záměrně a systematicky, jak žalovaná líčila. Žalobce se svými úpravami snažil byt zařídit či zútulnit ho, jak trefně zhodnotil svědek [příjmení]. Dlažba v koupelně a na toaletě byla provedena dostatečně kvalitně, což bylo patrné i během ohledání. Chybí pouze zatmelení spáry u zdi silikonem. Tento zásah nelze za poškození bytu považovat. Defekty na výmalbě či omítce nelze s činností žalobce spojovat a platí závěr znalce [příjmení] [příjmení], že v této souvislosti má vliv stav domu jako takového a stáří bytu. Pokud již k poškození bytu došlo, a to vyříznutím drážky v sádrokartonu, žalobce zařídil bez prodlení odborně provedenou opravu již v dubnu 2020. Při posouzení oprávněnosti výpovědi nejsou bez významu ani časové souvislosti a uplynutí řady let, od chvíle, kdy žalobce úpravy provedl, do chvíle, kdy mu žalovaná z tohoto důvodu dala výpověď 31. 8. 2021. Tato výpověď se jeví jako účelová, vezme-li se v potaz obsah e-mailu starosty obce zástupkyni žalobce, nepříznivý výsledek žalované ve sporu vedeného u Okresního soudu v Jihlavě sp. zn. 12 C 31/2020 o oprávněnost předchozí výpovědi (řízení skončilo pravomocně na jaře 2021), povědomí žalované o úpravách minimálně od února 2020.

10. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobci, jež byl v řízení zcela úspěšný, právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Tyto náklady se skládají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna 1 500 Kč za jeden úkon právní služby stanovená podle § 9 odst. 1 a § 7 bod 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč. Zástupkyně žalobce učinila následující úkony podle § 11 odst. 1 a. t.: 1) převzetí a příprava zastoupení, 2) sepsání žaloby, 3) doplnění tvrzení ze dne 25. 3. 2022, 4) účast na jednání před soudem dne 6. 4. 2022 od 12:30 do 13:35 hodin, 5) a 6) účast na jednání dne 4. 5. 2022 od 08:30 do 12:11 hodin, 7) vyjádření s doplněním důkazů ze dne 13. 5. 2022, 8) účast na ohledání bytu dne 23. 6. 2022, 9) -11) účast na jednání dne 27. 6. 2022 od 08:30 do 11:10 a od 12:33 do 14:52 hodin, tzn. náhrada za odměnu zástupkyně činila 16 500 Kč, dále náhrada hotových výdajů za 11 úkonů sestávající z částky 300 Kč za každý úkon podle § 13 odst. 4 a. t., tzn. částka 3 300 Kč Celkem tedy náhrada nákladů řízení činila 21 800 Kč.

11. V tomto řízení vznikly náklady státu, a to znalečné ve výši 1 641 Kč náležející znalci [příjmení] [příjmení] za výslech během jednání dne 27. 6. 2022. Výše nákladů nebyla v době vydání rozsudku známa, a proto soud rozhodnul podle § 155 odst. 1 o. s. ř. o dodatečném určení výše nákladů v samostatném usnesení. Pro rozhodnutí o tom, který z účastníků řízení zaplatí státu náhradu nákladů řízení, byl určující výsledek řízení podle § 148 odst. 1 o. s. ř. V tomto případě byla žalovaná neúspěšná, a proto České republice – Okresnímu soudu v Jihlavě nahradí výše uvedené znalečné.