5 C 59/2020

Plný text

Okresní soud v Jindřichově Hradci rozhodl samosoudkyní JUDr Gabrielou Strnadovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul . jméno příjmení sídlem adresa o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z prostor určených k podnikání <b>I. Výpověď z nájmu nebytového prostoru - prodejny s výlohou a příslušenstvím, umístěného v prvním nadzemním podlaží budovy [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] pro katastrální území a obec Třeboň, datovaná dnem [datum], doručená žalobkyni téhož dne, je neoprávněná.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.</b> 1. Žalobou doručenou podepsanému soudu dne [datum] se žalobkyně domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z prostor určených k podnikání dle ustanovení § 2314 odst. 3 občanského zákoníku. Žalobkyně (nájemce) a žalovaná (pronajímatel) uzavřely dne [datum] smlouvu o nájmu prostor určených k podnikání, které se nacházejí v 1. nadzemní podlaží budovy [adresa], nacházející se na pozemku parc. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Třeboň pro katastrální území [obec], na listu vlastnictví [číslo], za účelem provozování rychlého občerstvení. Doba nájmu byla sjednána na dobu 10 let. Doba nájmu byla následně změněna dodatkem ze dne [datum] tak, že nájem končí dne [datum]. V bodu IV. nájemní smlouvy byla sjednána možnost jednostranné výpovědi nájemní smlouvy nájemcem nebo pronajímatelem a výpovědní lhůta v délce šesti (6) měsíců. Důvody výpovědi nájemní smlouvy nebyly sjednány. Dne [datum] obdržela žalobkyně dokument označený jako Výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] (dále jen jako„ výpověď“). Právní zástupce žalobkyně zaslal dne [datum] žalované v souladu s § 2314 odst. 1 občanského zákoníku námitky vůči výpovědi, dle kterých je podaná výpověď neplatná a v rozporu s právními předpisy. Právní zástupce žalované zaslal právnímu zástupci žalobkyně dne [datum] e-mail, ve kterém považuje námitky proti výpovědi za nedůvodné a očekává vyklizení předmětu nájmu a jeho předání nejpozději do [datum]. Žalobkyně trvá na neplatnosti výpovědi ze dne [datum] a v souladu s ustanovením § 2314 odst. 3 občanského zákoníku podává k příslušnému soudu žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi z nájemní soudy z důvodu její neplatnosti - viz rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 5461/2017. Výpověď z nájmu prostor určených k podnikání uzavřeného na dobu určitou je upravena v § 2309 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení může pronajímatel vypovědět nájem před uplynutím sjednané doby, ale pouze ze dvou taxativně uvedených zákonných důvodů. Nájem na dobu určitou je možné vypovědět pouze z důvodů stanovených zákonem nebo z důvodů ujednaných ve smlouvě, je-li současně ujednána výpovědní doba. Není-li naplněn zákonný důvod a strany si výpovědní důvody nesjednaly, není možné jednostranně nájem skončit před uplynutím doby jeho trvání. V nájemní smlouvě si nájemce (žalobkyně) a pronajímatel (žalovaná) v článku IV. smlouvy sjednali pouze výpovědní dobu v délce šesti (6) měsíců, nikoliv výpovědní důvody. Z tohoto důvodu se na výpověď nájemní smlouvy vztahuje ustanovení § 2309 občanského zákoníku a pro platnou výpověď musí být splněn jeden ze dvou zákonných důvodů. Ve výpovědi ze dne [datum] žádný ze zákonných důvodů nebyl uveden. Pouze bylo uvedeno, že žalovaná (pronajímatel)„ nemá zájem na udržování nájemního vztahu, (…) hodlá využívat prostory jiným způsobem“. Nejedná se tedy ani o důvod pod ustanovením § 2309 písm. a) občanského zákoníku, ani o hrubé porušení povinností nájemce vůči pronajímateli dle § 2309 písm. b) občanského zákoníku a vzhledem k tomu, že není naplněn ani jeden ze zákonných důvodů pro výpověď nájemní smlouvy prostor sloužících k podnikání uzavřené na dobu určitou, je výpověď neplatná. Při jednání dne [datum] žalobkyně dodává, že dalším důvod neplatnosti výpovědi spatřuje v tom, že neobsahuje poučení o tom, že nájemce může vznést námitky a bránit se podáním žaloby.

2. Žalovaná navrhuje žalobu zamítnout, když možnost jednostranné výpovědi nájmu byla sjednána v čl. IV. smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne [datum] Smluvní strany rozšířily možnosti výpovědi, a to právě v čl. IV. smlouvy, a to aniž by si zde ujednaly důvody takové výpovědi. Smlouva tak umožňuje každé ze smluvních stran smlouvu vypovědět, a to bez udání důvodů, v šesti měsíční výpovědní době, která počíná plynout prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. V daném případě zaslala žalovaná žalobkyni výpověď dne [datum], která byla prokazatelně doručena jak prostřednictvím pošty, tak datovou schránkou když žalobkyně proti výpovědi vznesla dopisem ze dne [datum] námitky. Výpovědní doba plyne od [datum] a skončí [datum]. V ustanovení § 2302 a násl. občanského zákoníku zejména tedy v ustanovení § [číslo], není výslovně zakázáno odchýlit se od ustanovení o výpovědi nájmu na dobu určitou ze strany pronajímatele, či nájemce v nájemní smlouvě. Ujednání o výpovědi v čl. IV. smlouvy je tak platné. Je běžnou praxí, že se ve smlouvách o nájmu prostor sloužících k podnikání smluvní strany odchýlí od zákona a rozšíří si možnost výpovědi nájemní smlouvy, či odchylně od zákona upraví délku výpovědní doby. Důvodem bývá větší volnost pro obě strany v případě změn na trhu apod. Právní úprava je dispozitivní. Strany si mohou některé výpovědní důvody vyloučit, mohou si upravit i jiné výpovědní důvody, ujednat si jinak délku a běh výpovědní doby. Ostatně k tomu dospěla ohledně předchozí úpravy judikatura po předchozích legislativních změnách (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 23 Cdo 2799/2009). Námitky proti výpovědi dle ustanovení § 2314 odst. 1 občanského zákoníku žalovaná neuznává a považuje za zmatečné. Žalobkyně namítá, že ve výpovědi žalovaná uvádí výpovědní dobu 3 měsíce. To však není pravda, výpovědní doba není ve výpovědi ze dne [datum] uvedena. Námitky považuje žalovaná za neopodstatněné a výpověď za oprávněnou. K tvrzení žalobkyně ohledně dalšího důvodu neplatnosti výpovědi, neboť neobsahuje poučení o tom, že nájemce může vznést námitky a bránit se podáním žaloby, žalovaná uvádí, že se jedná o zvláštní právní úpravu určenou pouze pro nájem bytu.

3. Existence žalobkyně plyne z úplného výpisu společnosti z obchodního rejstříku, který je veden Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka [číslo].

4. Mezi účastnicemi není sporu o tom, že žalovaná je výlučnou vlastnictví pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], vše zapsáno na [list vlastnictví] pro katastrální území a obec Třeboň. V prvním nadzemním podlaží této budovy se nachází komerční prostor – prodejna s výlohou a příslušenstvím, který žalovaná přenechala k užívání žalobkyni za účelem provozování rychlého občerstvení [anonymizováno] [příjmení] [příjmení] [jméno], a to do [datum] za úplatu ve výši [částka] měsíčně. Účastnice podepsaly listinu ze dne [datum] - Smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a listinu ze dne [datum] – dodatek ke smlouvě o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Z nájemní smlouvy a dodatku je zřejmé, že účastnice jsou oprávněny smlouvu vypovědět písemně; výpovědní doba činí 6 měsíců a počne plynout prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Dále lze nájem ukončit dohodou nebo odstoupením od smlouvy z důvodů uvedených v zákoně nebo ve smlouvě.

5. Dne [datum] byla žalobkyni doručena (nesporné prohlášení) listina, označená jako výpověď nájemní smlouvy, kterou žalovaná s odkazem na článek IV. nájemní smlouvy vypovídá nájemní smlouvu ve sjednané výpovědní době s tím, že nemá zájem na pokračování nájemního vztahu zejména s ohledem na imise, které z provozovny vnikají do nemovitosti a okolí; prostory hodlá využít jiným způsobem. Navrhuje uzavřít dohodu s tím, že nájem skončí dřív. Dne [datum] byla žalované doručena (nesporné prohlášení) listina označená jako námitky proti výpovědi dle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku, z které se podává, že žalobkyně namítá neplatnost výpovědi, protože smlouva byla uzavřena na dobu určitou a může být vypovězena poté, co budou naplněny zákonné důvody. Dne [datum] byla žalobkyni doručena (nesporné prohlášení) emailem odpověď žalované, z které je zřejmé, že žalovaná námitky neuznává a považuje je za neopodstatněné - v nájemní smlouvě je v čl. IV. sjednána možnost jednostranné výpovědi pro obě dvě smluvní strany, a to v 6 měsíční výpovědní době, výpovědní doba započala běžet dnem [datum] a skončí [datum]; občanský zákoník dává smluvním stranám možnost odchýlit se od zákona a ujednat si práva a povinnosti odlišně, neodporuje-li to zákonu.

6. Dokazování, jak popsáno shora, vyhodnotil soud jako dostačující k tomu, aby bylo možno věc po skutkové stránce uzavřít a následně posoudit z hledisek právních. Provedené důkazy hodnotil soud jednotlivě a všechny v jejich vzájemné souvislosti postupem dle ustanovení § 132 o. s. ř. Soud vyhověl všem důkazním návrhů.

7. O skutkovém stavu věci učinil soud tento závěr: Žalovaná je výlučnou vlastnictví pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], vše zapsáno na [list vlastnictví] pro katastrální území a obec Třeboň. V prvním nadzemním podlaží budovy se nachází komerční prostor – prodejna s výlohou a příslušenstvím, který žalovaná přenechala do [datum] k užívání žalobkyni za účelem provozování rychlého občerstvení za úplatu ve výši [částka] měsíčně a to na základě smlouvy o nájmu uzavřené dne [datum], ve znění dodatku ze dne [datum]. V nájemní smlouvě se účastnice, mimo jiné, dohodly, že nájem lze vypovědět písemně; výpovědní doba je šest měsíců; dále lze nájem ukončit dohodou nebo dostoupením od smlouvy z důvodů uvedených v zákoně nebo ve smlouvě. Dne [datum] byla žalobkyni doručena výpověď nájemní smlouvy, kde žalovaná s odkazem na článek IV. nájemní smlouvy vypovídá nájemní smlouvu ve sjednané výpovědní době, když nemá zájem na pokračování nájemního vztahu zejména s ohledem na imise, které z provozovny vnikají do nemovitosti a okolí; prostory hodlá využít jiným způsobem. Dne [datum] obdržela žalovaná námitky žalobkyně k podané výpovědi; žalobkyně namítla neplatnost výpovědi, neboť smlouva byla uzavřena na dobu určitou a může být vypovězena poté, co budou naplněny zákonné důvody. Žalovaná se k námitkám vyjádřila dne [datum] tak, že je neuznává, považuje je za neopodstatněné, když v nájemní smlouvě je v čl. IV. sjednána možnost jednostranné výpovědi pro obě dvě smluvní strany, a to v 6 měsíční výpovědní době.

8. V ustanovení § 2314 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen: „občanský zákoník“), se podává, že vypovídaná strana má do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, právo vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne (odstavec 2). Podle odstavce 3 vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Žalobkyně podala žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi v souladu s ustanovením § 2314 občanského zákoníku v zákonné dvouměsíční lhůtě k podepsanému soudu. V rozsudku sp. zn. 26 Cdo 5461/2017 Nejvyšší soud České republiky dovodil s poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 3862/2015 (nezabýval-li se soud v řízení o neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 2290 o. z. otázkou zdánlivosti či absolutní neplatnosti výpovědi, bylo jeho právní posouzení neúplné) a na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 (Nejvyšší soud dále uzavřel, že s ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána„ po právu“, tedy v souladu se zákonem), že neexistuje žádný rozumný důvod, pro který by uvedené závěry nebylo možno vztáhnout rovněž na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání v řízení podle § 2314 odst. 3 o. z. Toto ustanovení je (s výjimkou obligatorního uplatnění námitek) obdobou ustanovení § 2290 o. z., a tudíž i jeho účel a smysl je třeba chápat obdobně a je třeba se při přezkumu oprávněnosti výpovědi zabývat i otázkou zdánlivosti a platnosti výpovědi.

9. Mezi účastnicemi byla platně uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor na dobu určitou v souladu s ustanovením § [číslo], § 2302 a násl. občanského zákoníku. Nájem na dobu určitou lze vypovědět i před uplynutím sjednané doby - za podmínek stanovených v občanském zákoníku či ve smlouvě o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (smluvní strany si mohou dohodnout i jiné výpovědní důvody) – srovnej rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 5461/2017). Zákonné důvody, které umožňují pronajímateli vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, obsahuje ustanovení § 2309 občanského zákoníku, kde se podává, že pronajímatel má právo nájem na dobu určitou vypovědět i před uplynutím ujednané doby: a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo, b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § [číslo], nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. Jedná se ustanovení dispozitivní, strany mohou výčet důvodů rozšířit, zúžit, popř. si sjednat podmínky, za kterých lze smlouvu vypovědět i bez udání důvodu (srovnej: [příjmení], M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 [číslo]). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, 511 s .; [příjmení], E., [příjmení], H.: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, 396 s . V ustanovení § 2310 občanského zákoníku je zakotveno, že ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná (odstavec 1). Výpovědní doba je tříměsíční (odstavec 2).

10. Shrnuto, vzhledem k výše uvedenému, shledává soud výpověď jako neoprávněnou. Jazykové vyjádření právního jednání zachycené v nájemní smlouvě vyložil soud prostředky gramatickými, logickými i systematickými a má za nepochybné, že účastnice si v nájemní smlouvě domluvily formu výpovědi a výpovědní dobu; smlouvou však nemodifikovaly zákonem stanovené výpovědní důvody, ani si výslovně nesjednaly možnost smlouvu vypovědět bez udání důvodu. Předmětnou nájemní smlouvu lze tedy vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů. Důvody uvedené v posuzované výpovědi nekorespondují s důvody vymezenými v ustanovení § 2309 občanského zákoníku, proto soud žalobě vyhověl.

11. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka] Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t.. Žalobkyni nebyly přiznány náklady řízení v požadované výši, když sepis námitek ze dne [datum] soud nepovažuje za úkon, který lze podřadit pod náklady řízení, jedná se o náklad, který by účastnice musela vynaložit, i kdyby k soudnímu řízení nedošlo.

12. Pokud žalovaná namítá, že žalobkyni nepřísluší náhrada nákladů řízení, jelikož ve věci nebyla zaslána předžalobní výzva dle ustanovení § 142a o. s. ř., pak soud se s tímto názorem neztotožňuje; předžalobní výzva připadá v úvahu výhradně u žalob na plnění; nikoli u žaloby předpokládané v ustanovení § 2314 odst. 3 občanského zákoníku, kdy žalobkyně vznesla k výpovědi včas námitky a žalobkyně nevzala výpověď v zákonem stanovené lhůtě zpět.