10 C 133/2023

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl soudkyní Mgr. Blankou Magliovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátkou [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] pro 90 098,55 Kč / úhrada opravy

I. Žaloba na zaplacení částky 90 098,55 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 90 098,55 Kč od 20. 12. 2022 do zaplacení ve výši 15 % ročně, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 48 787,20 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobce se po žalované jakožto jednom ze spoluvlastníků pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je bytový dům [adresa], v katastrálním území Rybáře, domáhal zaplacení poměrné části nákladů, které byl na základě § 135 odst. 6 stavebního zákona povinen uhradit namísto vlastníka stavby v souvislosti s neodkladným provedením nutných zabezpečovacích prací na kanalizační přípojce náležející k výše specifikovanému domu. Provedení těchto prací bylo žalobci nařízeno rozhodnutím Magistrátu města Karlovy Vary, odboru stavebního úřadu, z 20. 7. 2022, č. j. [číslo] [číslo] [anonymizováno] poté, co byl v důsledku poruchy kanalizační přípojky připojující bytový dům [ulice a číslo] [obec], stojící na parcele [číslo] k. ú. [část obce], zjištěn propadající se chodník na veřejném prostranství pozemku p. [číslo] k. ú. [část obce]. Nutné zabezpečovací práce provedla společnost [právnická osoba], za cenu 859 864 Kč, tuto částku uhradil žalobce dne 22. 11. 2022 a následně vyzval dne 7. 12. 2022 jednotlivé spoluvlastníky k úhradě této částky dle jejich podílů.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, neboť vlastníkem kanalizační přípojky a tedy osobou povinnou nést náklady na neodkladné zabezpečovací práce byl dle jejího názoru žalobce. Žalobce totiž jako původní vlastník obytného domu [adresa] se stavební parcelou [číslo] o výměře 171 m2 v k. ú. [část obce], na níž obytný dům stojí, převedl uvedené nemovitosti kupní smlouvou z 15. 5. 1998 na žalovanou a další popsané vlastníky jednotek, se vším příslušenstvím a součástmi, a to jmenovitě se stavební parcelou [číslo] o výměře 171 m2 s venkovními úpravami (zpevněné plochy – beton, zděný plot). Z textu smlouvy tedy nevyplývá, že by kromě zde specifikovaného příslušenství a součástí došlo k převodu jiných věcí, včetně kanalizační přípojky, a kanalizační přípojka tudíž zůstala ve vlastnictví původního vlastníka, a to žalobce. Dále žalovaná namítala nedostatek své pasivní legitimace ve věci, neboť dle jejího názoru by mělo být žalováno společenství vlastníků jednotek jako správce bytového domu společenství vlastníků jednotek, neboť správou domu se rozumí údržba a oprava společných částí.

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že mezi žalobcem jakožto prodávajícím a žalovanou jakožto jedním z kupujících byla dne 15. 5. 1998 uzavřena kupní smlouva, na jejímž základě žalovaná nabyla do bezpodílového spoluvlastnictví se svým manželem [jméno] [příjmení] ideální podíl ve výši 37,1 % k domu [adresa] se vším příslušenstvím a součástmi, t.j. se stavební parcelou č . 46, 171 m2 s venkovními úpravami (zpevněné plochy – beton, zděný plot), vše v k. ú. [část obce] Dohodou o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k budově [adresa], postavené na pozemku [parcelní číslo] v obci [obec], k. ú. [část obce], ze dne 27. 5. 2010 nabyla žalovaná do svého výlučného vlastnictví jednotku [číslo] v budově [adresa] a dále ideální podíl na společných částech budovy a na pozemku [parcelní číslo]. Žalovaná je spoluvlastnicí pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je bytový dům [adresa] v K. Ú. [část obce], a to v rozsahu [číslo]. Dne 20. 7. 2022 bylo Magistrátem města Karlovy Vary, úřad územního plánování a stavební úřad vydáno rozhodnutí o nutných zabezpečovacích pracích na stavbě kanalizační přípojky k domu [adresa] v k. ú. [část obce], kde byl v tomto místě zjištěn propadající chodník na veřejném prostranství parc. [číslo] k. ú. [část obce], a podle § 135 odst. 3 stavebního zákona bylo [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba], nařízeno provedení nutných zabezpečovacích prací v podobě opravy kanalizační přípojky k domu [adresa] [obec] a oprava propadlého chodníku nad kanalizační přípojkou do původního stavu. Objednávkou z 10. 8. 2022 [právnická osoba] a kanalizace [obec] objednala u [jméno] [příjmení], stavební obchodní činnost, výměnu kanalizační přípojky včetně následné opravy rozpadajícího chodníku v [obec] v ulici [adresa]. Fakturou [číslo] z 6. 10. 2022 vyzval [jméno] [příjmení] [právnická osoba] a kanalizace [obec] k úhradě částky 859 864 Kč a to na základě soupisu skutečných provedených prací ze 4. 10. 2022, tato částka byla panu [příjmení] uhrazena 24. 10. 2022. Fakturou [číslo] z 25. 10. 2022 [právnická ] a [osoba] [obec] vyzvala žalobce k úhradě částky 859 864 Kč v souvislosti s provedením stavebních prací na akci oprava-výměna kanalizační přípojky, dle výše specifikovaného rozhodnutí stavebního úřadu. Žalobce uhradil částku 859 864 Kč [právnická osoba] a [právnická osoba] [obec] dne 22. 11. 2022. Žalobce vyzval dopisem ze dne 7. 12. 2022 žalovanou k úhradě částky 98 098,55 Kč ve lhůtě 7 dnů od obdržení výzvy, přičemž tato výzva byla k vyzvednutí na poště dne 12. 12. 2022.

4. Mezi účastníky bylo sporné vlastnictví kanalizační přípojky k bytovému domu [ulice a číslo].

5. Ze stanov Společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo], [PSČ] [obec] soud zjistil, že společenství provádí správu domu, jíž se rozumí zejména zajišťování údržby a oprav společných částí.

6. Z předžalobní výzvy ze 7. 12. 2022 bylo zjištěno, že žalobce vyzýval k úhradě částky 859 864 Kč jednotlivé spoluvlastníky a zároveň i společenství vlastníků jednotek.

7. Z dopisu Společenství vlastníků jednotek, [ulice a číslo], [PSČ] [obec], z 6. 1. 2023 bylo zjištěno, že na shora uvedenou předžalobní výzvu reagovalo Společenství vlastníků jednotek.

8. Z rozhodnutí Magistrátu města Karlovy Vary, úřadu územního plánování a stavebního úřadu, o nutných zabezpečovacích pracích z 20 7. 2022, č. j. [číslo] [číslo], bylo dále zjištěno, že bylo rozesláno jednotlivým vlastníkům, na vědomí pak bylo zasláno společenství vlastníků jednotek.

9. Z dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k budově [adresa], obec Rybáře, postavené na pozemku [parcelní číslo], k. ú. [část obce], obec Karlovy Vary, z 27. 5. 2010 bylo zjištěno, že mezi účastníky vymezené společné části budovy byla též domovní přípojka kanalizace.

10. Z vyjádření stavebního úřadu ze dne 2. 10. 2023 bylo zjištěno, že obecně by bez kanalizační přípojky bylo užívání bytového domu bez kanalizační přípojky v rozporu se správními předpisy.

11. Z podnětu Města Karlovy Vary z 9. 6. 2022 bylo zjištěno, že Město Karlovy Vary sdělilo stavebnímu úřadu, že kupní smlouvou z 15. 5. 1998 došlo k převodu obytného domu [adresa] včetně parcely [číslo] k. ú. [část obce], s veškerými součástmi a příslušenstvím s tím, že byť ve smlouvě nebyla tato formulace zvolena nejšťastněji, je třeba smlouvu vykládat dle úmyslu jednajících stran, kterým jednoznačně bylo převést dům včetně pozemku, na kterém byl vystavěn, a včetně všech součástí a příslušenství, tedy i kanalizační přípojky, bez níž by dům nemohl být vůbec užíván.

12. Ze znaleckého posudku znalce [jméno] [příjmení] z 3. 12. 1998, jehož předmětem bylo zjištění ceny obytného domu [adresa] a pozemku st. [parcelní číslo] bylo zjištěno, že znalec co se týče kanalizace, oceňoval pouze kanalizaci vnitřní.

13. Ze smlouvy o zřízení služebnosti stezky včetně na ni navazujícího výpisu z katastru nemovitostí nebyly zjištěny žádné právně významné skutečnosti.

14. Na základě provedeného dokazování a vymezených nesporných skutečností dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu.Mezi účastníky bylo nesporné, že mezi žalobcem jakožto prodávajícím a žalovanou jakožto jedním z kupujících byla dne 15. 5. 1998 uzavřena kupní smlouva, na jejímž základě žalovaná nabyla do bezpodílového spoluvlastnictví se svým manželem [jméno] [příjmení] ideální podíl ve výši 37,1 % k domu [adresa] se vším příslušenstvím a součástmi, t. j. se stavební parcelou č . 46, 171 m2 s venkovními úpravami (zpevněné plochy – beton, zděný plot), vše v k. ú. [část obce]. Znalec [jméno] [příjmení], který pro účely daňového přiznání dne 3. 12. 1998 vypracoval znalecký posudek, jehož předmětem bylo zjištění ceny obytného domu [adresa] a pozemku st. [parcelní číslo] oceňoval - co se týče kanalizace - pouze kanalizaci vnitřní. Dohodou o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k budově [adresa], postavené na pozemku [parcelní číslo] v obci [obec], k. ú. [část obce], ze dne 27. 5. 2010 nabyla žalovaná do svého výlučného vlastnictví jednotku [číslo] v budově [adresa] a dále ideální podíl na společných částech budovy a na pozemku [parcelní číslo]; v této dohodě byla jakožto společná část budovy vymezena též domovní přípojka kanalizace. Žalovaná je spoluvlastnicí pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je bytový dům [adresa] v K. Ú. [část obce], a to v rozsahu [číslo]. Správou domu, jíž se rozumí zejména zajišťování údržby a oprav společných částí budovy, bylo pověřeno Společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo], [PSČ] [obec]. Dne 9. 6. 2022 sdělilo Město Karlovy Vary stavebnímu úřadu, že kupní smlouvou z 15. 5. 1998 došlo k převodu obytného domu [adresa] včetně parcely [číslo] k. ú. [část obce], s veškerými součástmi a příslušenstvím s tím, že byť ve smlouvě nebyla tato formulace zvolena nejšťastněji, je třeba smlouvu vykládat dle úmyslu jednajících stran, kterým jednoznačně bylo převést dům včetně pozemku, na kterém byl vystavěn, a včetně všech součástí a příslušenství, tedy i kanalizační přípojky, bez níž by dům nemohl být vůbec užíván. Dne 20. 7. 2022 bylo Magistrátem města Karlovy Vary, úřad územního plánování a stavební úřad vydáno rozhodnutí o nutných zabezpečovacích pracích na stavbě kanalizační přípojky k domu [adresa] v k. ú. [část obce], kde byl v tomto místě zjištěn propadající chodník na veřejném prostranství parc. [číslo] k. ú. [část obce], a podle § 135 odst. 3 stavebního zákona bylo [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba], nařízeno provedení nutných zabezpečovacích prací v podobě opravy kanalizační přípojky k domu [adresa] [obec] a oprava propadlého chodníku nad kanalizační přípojkou do původního stavu; toto rozhodnutí bylo rozesláno jednotlivým vlastníkům, na vědomí pak bylo zasláno společenství vlastníků jednotek. Objednávkou z 10. 8. 2022 [právnická osoba] a kanalizace [obec] objednala u [jméno] [příjmení], stavební obchodní činnost, výměnu kanalizační přípojky včetně následné opravy rozpadajícího chodníku v [obec] v ulici [adresa]. Fakturou [číslo] z 6. 10. 2022 vyzval [jméno] [příjmení] [právnická osoba] a [anonymizováno] [obec] k úhradě částky 859 864 Kč a to na základě soupisu skutečných provedených prací ze 4. 10. 2022, tato částka byla panu [příjmení] uhrazena 24. 10. 2022. Fakturou [číslo] z 25. 10. 2022 [právnická osoba] a kanalizace [obec] vyzvala žalobce k úhradě částky 859 864 Kč v souvislosti s provedením stavebních prací na akci oprava-výměna kanalizační přípojky, dle výše specifikovaného rozhodnutí stavebního úřadu. Žalobce uhradil částku 859 864 Kč [právnická osoba] a [anonymizováno] [obec] dne 22. 11. 2022. Žalobce vyzval dopisem ze dne 7. 12. 2022 žalovanou k úhradě částky 98 098,55 Kč ve lhůtě 7 dnů od obdržení výzvy, přičemž tato výzva byla k vyzvednutí na poště dne 12. 12. 2022; kromě jednotlivých spoluvlastníků bylo stejnou předžalobní výzvou k úhradě částky 859 864 Kč vyzváno též společenství vlastníků jednotek, které dne 6. 1. 2023 na tuto výzvu též reagovalo. Obecně by bez kanalizační přípojky bylo užívání bytového domu bez kanalizační přípojky v rozporu se správními předpisy.

15. Po právní stránce posoudil soud věc následovně:

16. Podle § 135 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, stavební úřad nařídí vlastníku stavby provedení nutných zabezpečovacích prací, jestliže stavba svým technickým stavem ohrožuje zdraví a životy osob nebo zvířat, není-li nutné ji neodkladně odstranit. Podle odst. 3 téhož ustanovení hrozí-li nebezpečí z prodlení, zajistí odstranění stavby nebo nutné zabezpečovací práce podle odstavců 1 a 2 stavební úřad prostřednictvím stavebního podnikatele, který je k jejich provedení odborně vybaven; takovému podnikateli může stavební úřad provedení prací nařídit. Podle odst. 6 téhož ustanovení náklady vynaložené na neodkladné odstranění stavby a na nutné zabezpečovací práce nese vlastník stavby. Pokud stavební úřad zajistil provedení prací podle odstavce 3 stavebním podnikatelem a vlastník se s tímto podnikatelem nedohodl na úhradě nákladů, uhradí je a na vlastníkovi vymáhá obec, jejíž obecní úřad je stavebním úřadem.

17. Podle § 1190 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, je osobou odpovědnou za správu domu společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.

18. Podle § 1194 odst. 1 občanského zákoníku společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

19. Vzhledem k tomu, že všechny rozhodné skutečnosti byly mezi účastníky nesporné, zabýval se soud pouze dvěma právními otázkami, a to v první řadě existencí pasivní legitimace žalované, jejíž nedostatek žalovaná namítala, a dále též otázkou vlastnictví kanalizační přípojky. Co se týče pasivně legitimovaného subjektu, je zřejmé, že ani správní úřad ani sám žalobce si v této otázce zřejmě nebyli zcela jistí, když správní úřad při rozesílání rozhodnutí o provedení nutných prací obesílal též společenství vlastníků jednotek a žalobce vyzýval opakovaně k úhradě vynaložených částek jednotlivé spoluvlastníky i společenství vlastníků jednotek. Je pravdou, že podle shora citovaného ustanovení § 135 odst. 6 stavebního zákona nese náklady vynaložené na neodkladné odstranění stavby a stavební práce obecně vlastník stavby. Jedná-li se však o stavbu patřící do spoluvlastnictví vlastníků jednotek, v níž vykonává správu společenství vlastníků jednotek, nezdá se však odpověď na otázku, kdo je v případě soudního řízení osobou aktivně či pasivně legitimovanou, již tak jednoznačná. Podle výše citovaného ustanovení § 1194 občanského zákoníku zajišťuje společenství vlastníků domu správu domu a pozemku. Výklad pojmu„ správa domu“, je však rozkolísaný a k němu vztahující se judikatura se v čase vyvíjí způsobem naznačujícím rozšíření tohoto výkladu. V rozsudku NS ČR 28 Cdo 3372/2007 byla dovozena věcná legitimace společenství vlastníků jednotek k podání žaloby na vyklizení společné části domu užívané třetí osobou bez právního důvodu s tím, že se jedná o výkon práva ve věci spojené se správou společných částí domu. V rozsudku NS ČR 29 Cdo 3269/2010 bylo společenství vlastníků jednotek uznáno jakožto věcně legitimované k podání negatorní žaloby podle § 126 odst. 1 SOZ, neboť i podání žaloby proti obtěžování hlukem je možné podřadit pod správu domů a pozemků v širším smyslu. Podle rozsudku 26 Cdo 5610/2015 bylo společenství vlastníků jednotek aktivně legitimováno k podání žaloby na vydání bezdůvodného obohacení vůči třetí osobě, které získala užíváním společných částí domu, s odůvodněním, že společenství vlastníků vzniká přímo ze zákona a má právní subjektivitu i způsobilost právně jednat omezenou na stanovený předmět činnosti a nejedná z pouhého pověření vlastníků, nýbrž vykonává svá práva a povinnosti jako by bylo samo vlastníkem. V rozsudku NS ČR 26 Cdo 379/2019 (R 70/2020) byla shledána aktivní legitimace společenství vlastníků jednotek k podání žaloby k odvrácení hrozící újmy na společných částech domu podle § 2903 odst. 2 NOZ, s tím, že judikatura dovolacího soudu dovodila oprávnění společenství vlastníků jednotek v rámci správy domu a pozemku podat ohledně společných částí domu jak žalobu vyplývající z práva věcného – tj. negatorní, tak žalobu odvíjející se z práva závazkového.

20. Bylo-li tedy v citované judikatuře společenství vlastníků jednotek přiznáno mimo jiné oprávnění domáhat se splnění nároku na vydání bezdůvodného obohacení soudní cestou, musí platit i opačně, že je-li společenství vlastníků jednotek povinno spravovat společné části domu (jíž kanalizační přípojka beze sporu je) a tuto povinnost za něj splní třetí osoba, má být touto osobou žalován právě ten, který byl povinen plnit, a nikoli jednotliví vlastníci.

21. Z uvedených důvodů dospěl soud k závěru, že námitka žalované ohledně nedostatku její pasivní legitimace ve věci je důvodná a žalobu zamítl. Co se však týče druhé právní otázky, dospěl přes argumentaci strany žalované k tomu, že vlastnictví předmětné kanalizační přípojky přešlo při převodu budovy v roce 1998 ze žalobce na spoluvlastníky nemovitosti. Pro určení vlastnictví přípojky byl totiž podstatný její právní charakter v roce 1998, kdy došlo k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětné nemovitosti, tedy zda na ni bylo v té době nahlíženo jako na příslušenství či jako na součást věci hlavní. Pokud by na přípojku bylo nahlíženo jako na součást dle § 120 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. (k tomu viz rozsudek NS ČSR ze dne 31. 1. 1990 sp. zn. 3 CZ 3/90), nebylo by ji dle názoru soudu třeba v kupní smlouvě na rozdíl od příslušenství výslovně specifikovat. Tato skutečnost vyplývá například z rozsudku NS ČR 29 Cdo 4869/2009, podle něhož součást hlavní věci přechází na nabyvatele hlavní věci bez dalšího, tedy i když není tak výslovně uvedena, identifikována, individualizována ve smlouvě o převodu hlavní věci, přičemž vědomí nabyvatele hlavní věci o tom, zda spolu s hlavní věcí nabývá její součást, není právně rozhodné. Obecně platí, že součástí věci je vše, co k této věci jako hlavní podle její povahy fyzicky a zároveň funkčně náleží a nemůže od ní být odděleno, aniž by se tím hlavní věc znehodnotila. Neoddělitelnost není přitom jen fyzická a technická, ale i funkční, kdy znehodnocením je třeba rozumět funkční újmu, kdy hlavní věc by již nemohla sloužit svému účelu. Skutečnost, že vydáním zákona č. 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích došlo ke změně úpravy právního charakteru přípojek, na uvedeném ničeho nemění. Žalovanou tvrzený úmysl žalobce převést bytový domu bez kanalizační přípojky sloužící výhradně k odkanalizování tohoto domu, a tuto přípojku si ponechat, se navíc jeví soudu jako nelogický a nepravděpodobný.

22. Ze všech uvedených důvodů tedy soud žalobu zamítl, a to včetně požadovaného příslušenství.

23. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšnou, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 48 787,20 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 90 098,55 Kč sestávající z částky 4 740 Kč za každý z osmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně osmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 40 320 Kč ve výši 8 467,20 Kč.