10 C 162/2022

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl soudkyní Mgr. Blankou Magliovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátkou [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o 395 000 Kč / náhrada škody

I. Žaloba na zaplacení částky 274 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 274 000 Kč od 5. 5. 2022 do zaplacení se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 255 807 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se domáhal uhrazení částky ve výši 395 000 Kč s odůvodněním, že v důsledku nečinnosti žalovaného, který - přestože byl k tomu povinen dle stanov společenství vlastníků jednotek i podle zákona - nepřistoupil v přiměřené době k odstranění havarijního stavu společných částí domu (střecha, krov a konstrukcí mezi 5. a 6 NP a podlah mezi 4. a 5. NP), a znemožnil tak žalobci užívat v době od měsíce května 2014 do měsíce května 2021 svou bytovou jednotku [číslo] umístěnou v 5. a 6. NP a 1. PP domu, čímž mu vznikla škoda představovaná dlužným nájemným uhrazeným za jiné byty, které si byl nucen pronajmout. V roce 2014 bylo žalobcem zjištěno, že společné části domu – střecha, krov a konstrukce mezi 5. a 6. NP a podlah mezi 4. a 5. NP – jsou v havarijním stavu, neboť mají narušenou statiku a jsou napadené houbami a dřevomorkou. Tato skutečnost byla žalovanému známa od roku 2015. Dne 31. 8. 2016 bylo Magistrátem města Karlovy Vary vydáno stavební povolení, podle něhož měly být zahájeny stavební práce, k tomuto však nedošlo. Žalobce v roce 2019 podal žalobu na nečinnost, načež stavební úřad nařídil nutné úpravy. Rekonstrukce střechy byla dokončena až na jaře 2020, bytová jednotka žalobce však byla zničená a nebyla mu předána až do května 2021, kdy ji prodal. Sám si byl nucen po tuto dobu pronajmout byt, za jehož užívání hradil nájemné ve výši 6 000 Kč měsíčně do září 2017, od října 2017 částku 10 000 Kč měsíčně a od října 2018 částku 11 000 Kč. Žalobce se domáhá náhrady škody za období od října 2017 do října 2018 ve výši 131 000 Kč (12 x 10 000 Kč a 1 x 11 000 Kč), neboť tuto škodu uplatnil již v rámci námitky započtení ve sporu vedeném zdejším soudem pod sp. zn. 15 C 97/2019, a není tudíž promlčená, a dále za období od května 2019 do dubna 2021 (24 x 11 000 Kč).

2. Žalovaný nárok žalobce odmítl. Nesouhlasil s tvrzením, že by žalobci vznikla škoda v žalované výši, ani že by vznikla v příčinné souvislosti s jednáním žalovaného, když důvodem neužívání bytové jednotky žalobcem byla podle žalovaného zejména skutečnost, že žalobce chtěl tuto jednotku rekonstruovat, k čemuž neměl stavební povolení. Žalovaný nepopíral, že střešní trámy domu [adresa] byly ve špatném stavu. Projektová dokumentace na opravu střechy vypracovaná v březnu 2016 [titul] [příjmení] [příjmení], [příjmení], [příjmení] a [příjmení] ([právnická ] [osoba]), na jejímž základě bylo vydáno stavební povolení, však příliš vycházela vstříc záměrům žalobce ohledně rekonstrukce jeho bytu (předsedkyní SVJ byla matka žalobce) a vedla k tomu, že náklady na rekonstrukci střechy by dosáhly částky 4 – 5 miliónů korun, proto žalovaný podle této dokumentace nepostupoval; uvedenou projektovou dokumentaci nechal žalovaný prověřit statikem [titul] [příjmení], emailem z 1. 3. 2017 pak neúspěšně požádal projektanty o úpravu projektu tak, aby nadále nezahrnoval práce týkající se bytu žalobce, oslovil znalce [titul] [příjmení] o vypracování posudku ke stavu domu a způsobu řešení závad v projektu, a nakonec dne 26. 8. 2019 uzavřel smlouvu o dílo se [právnická osoba] s.r.o., která opravu střechy dokončila dne 28. 5. 2020 za poloviční cenu oproti původně odhadové ceně. Žalovaný sdělil tuto skutečnost téhož dne žalobci e-mailem, žalobce však nikterak nereagoval, byt nepřevzal a nezačal užívat, a to až do prodeje bytu v květnu 2021. Dále strana žalovaná namítla promlčení nároku žalobce za období do dubna 2019.

3. Výrokem II. rozsudku zdejšího soudu ze dne 5. 12. 2023, č. j. 10 C 162/2022-74, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 21. 6. 2024, č. j. 18 Co 38/2024-116, byla žaloba co do částky 121 000 Kč (náhrada škody za období od června 2020 do dubna 2021) zamítnuta a předmětem řízení zůstala nadále částka ve výši 274 000 Kč (náhrada škody za období od října 2017 do října 2018 a od května 2019 do března 2021).

4. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce byl do 5. 5. 2021 vlastníkem bytové jednotky [číslo] umístěné v 5. a 6. NP a 1. PP v budově [adresa] postavené na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec], a to na základě dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví z roku 2015. V roce 2015 byl zjištěn havarijní stav společných částí domu – střechy, krovu a konstrukcí mezi 5. a 6. NP a podlah mezi 4. a 5. NP, a to z důvodu narušení statiky a napadení dřevomorkou. Dne 31. 8. 2016 bylo Magistrátem města Karlovy Vary pod [číslo jednací] [spisová značka] vydáno stavební povolení k rekonstrukci střechy, krovů a stropu předmětného objektu, a to na základě projektové dokumentace společnosti [právnická] [osoba] z března 2016 zpracované [titul] [příjmení] [příjmení], [příjmení], [příjmení] a [příjmení]; stavba měla být dokončena do 2 let ode dne nabytí právní moci tohoto povolení, tedy do 11. 10. 2018. Toto stavební povolení obsahovalo poznámku, podle níž po ukončení stavebních úprav bude následovat rekonstrukce stávajících bytů v 5. NP řešená samostatnou projektovou dokumentací. Proti závěrům uvedeným v projektové dokumentaci [právnická] [osoba] se posudkem z 23. 8. 2016 vyjádřil [titul] [příjmení], který uvedl, že projekt sleduje zároveň záměr žalobce vybudovat v podkroví nový byt; návrh dispozic bytu žalobce by totiž neměl být součástí projektu. Dne 3. 4. 2017 byli na shromáždění vlastníků vyzváni projektanti společnosti [právnická] [osoba] k úpravě projektu v tom směru, aby z něj vypustili veškeré práce týkající se bytu žalobce s tím, že by se nadále týkal pouze nezbytně nutných oprav společných částí domu, což odmítli. Na základě objednávky stavebního úřadu byl dne 25. 10. 2017 vypracován [titul] [příjmení] statický posudek na stav dřevěných konstrukcí krovu a stropu, podle něhož byla stabilita konstrukce krovu a stropní konstrukce mezi 4. a 5. NP vážně ohrožena, čímž byl ohrožován i život a zdraví osob při pohybu na a pod těmito konstrukcemi. Žalovaný na počátku roku 2018 oslovil za účelem zpracování znaleckého posudku znalce [titul] [jméno] [příjmení], který v srpnu téhož roku vypracoval nový posudek ke stavu domu a způsobu řešení závad projektu. Na základě tohoto znaleckého posudku uzavřel žalovaný po odsouhlasení na shromáždění dne 5. 8. 2019 a po vyjednání úvěru odsouhlaseného na shromáždění dne 28. 6. 2019, dne 14. 10. 2019 smlouvu se [právnická osoba] s.r.o. Dne 16. 4. 2019 podal žalobce ke Krajskému soudu v Plzni žalobu na ochranu proti nečinnosti Magistrátu města Karlovy Vary ve správním řízeném pod spisovou značkou [číslo] [spisová značka]. Poté, co Magistrát města Karlovy Vary dne 3. 6. 2019 vydal rozhodnutí o nařízení nutných zabezpečovacích pracích, vzal žalobce výše uvedenou žalobu zpět. Žalobce měl od října 2017 v [obec] v [část obce] pronajatý byt o velikosti 3+1, za který hradil nájemné nejprve 10 500 Kč a od října 2018 nájemné ve výši 11 500 Kč, v obou případech včetně zálohy na vodu ve výši 500 Kč. Výše obvyklého nájemného v bytě odpovídajícímu rozlohou bytu, který žalobce nemohl užívat, činilo od října 2017 do září 2018 částku 10 000 Kč, od října 2018 pak částku 11 000 Kč měsíčně, a to až do května 2021. Po ukončení stavební části rekonstrukce střechy a krovu na jaře 2020 nebylo ze strany žalovaného požádáno o kolaudační souhlas a tento souhlas nebyl do dnešního dne udělen. Žalobce vyzval žalovaného dopisem z 27. 4. 2022 k náhradě škody ve výši 395 000 Kč.

5. Mezi účastníky bylo sporné, zda žalovaný zajistil opravu střechy, krovu a konstrukcí mezi 5. a 6. NP a podlah mezi 4. a 5. NP napadených dřevomorkou a staticky narušených v přiměřené době.

6. Ze stanov společenství vlastníků jednotek z 2. 12. 2016 zjištěno, že žalovaný jakožto subjekt pověřený správou domu měl povinnost zajišťovat mimo jiné údržbu a opravy společných částí (čl. III. bod 3).

7. Z e-mailu matky žalobce z 5. 2. 2015 [právnická osoba] bylo zjištěno, že od prosince 2014 byl byt žalobce neobyvatelný z důvodu totální rekonstrukce, jejíž předpokládaná doba byla minimálně do září – října 2015.

8. Z posudku [titul] [příjmení] z 3. 5. 2015 vypracovaného na základě prohlídky prostor včetně bytu žalobce dne 30. 3. 2015 byla prokázána souvislá destrukce paty krovu dřevomorkou, která poškodila též stropní trámy s tím, že v rámci opravy bude nutno odstranit veškeré poškozené dřevo se souvisejícími vrstvami a předpokládá se též odstranění všech konstrukcí krovu po střední vaznici, případně odstranění konstrukce krovu a její nahrazení nespalnou konstrukcí.

9. Ze zápisu ze schůze shromáždění vlastníků jednotek z 8. 9. 2015 bylo zjištěno, že zde spoluvlastníci projednávali havarijní stav stropu mezi patrem a podkrovím s tím, že všichni dostali do emailu zprávu statika [jméno], zprávu o mykologickém šetření a vyjádření projektantů.

10. Kritický, téměř havarijní stav některých nosných konstrukcí střechy a stropů zaviněného dlouhodobým zatékáním srážkových vod do konstrukce střechy objektu a s tím spojeným výskytem dřevokazných škůdců (dřevomorky domácí) byl potvrzen i soubornou technickou zprávou [jméno] [příjmení] – [právnická] [osoba] z měsíce března 2016 (částí A3 a B1).

11. Z posudku [titul] [příjmení] z 23. 8. 2016 bylo zjištěno, že projekt zpracovaný společností [právnická] [osoba] vychází z požadavků majitelů prostorů v podkroví, když bourání starých příček a vytváření nových, vkládání ocelových nosníků a rámu, vkládání nových izolací a vytváření nových povrchů podlah a stěn bylo navrženo dle dispozice bytů, které chtějí v podkroví vytvořit majitelé těchto prostor; náklady na stavební úpravy majitelé jednotek v podkrovním prostoru a žalované nejsou rozlišeny.

12. Z e-mailu společnosti [právnická osoba] z 1. 3. 2017 bylo zjištěno, že tato společnost jakožto správce objektu na základě pověření od žalovaného vyzvala projektanta [příjmení] ke schůzce za účelem úpravy projektové dokumentace a revizi výkazu výměr a rozpočtu na nezbytně nutné části s tím, že by z projektu byly vypuštěné části týkající se opravy jednotky v soukromém vlastnictví.

13. Ze zápisu ze shromáždění vlastníků jednotek z 3. 4. 2017 soud zjistil, že vlastníci tohoto dne řešili problematiku havarijního stavu stropů a části střechy včetně skutečnosti, že správce nemovitosti [anonymizováno] jednal s projektanty ze společnosti [právnická] [osoba], poté, co s jejich projektem nesouhlasilo společenství vlastníků jednotek, a to za účelem možnosti jeho úpravy. Projektanti odmítli projekční řešení upravovat s výjimkou striktního rozdělení výkazu výměr a rozpočtu a vyčlenění všech položek, které nejsou věcí společných částí domu s tím, že by si je zaplatil vlastník bytu v podkroví pan [celé jméno žalobce]. Z tohoto zápisu bylo dále zjištěno, že v bytě žalobce je uskladněný těžký materiál na opravu bytu (velké množství sádrokartonů), přičemž stropní konstrukci by bylo třeba odlehčit.

14. Z protokolu Magistrátu města Karlovy Vary o jednání z 22. 11. 2017 bylo zjištěno, že téhož dne jednal stavební úřad se spoluvlastníky předmětného bytového domu o řešení havarijního stavu s tím závěrem, že do konce roku 2017 bude stavebnímu úřadu předložen statický posudek a předběžný harmonogram prací.

15. Ze znaleckého posudku [titul] [příjmení] [číslo] [rok] z 20. 8. 2018 bylo zjištěno, že stav nosných konstrukcí stropu mezi 4. a 5. NP a též stav konstrukce krovu je dlouhodobě špatný a nevyhovující, alarmující je stav pozednice v celém rozsahu, četně napadeny a zdegradovány jsou konce značného počtu krokví. K projektu společnosti [právnická] [osoba] znalec uvedl, že tento projekt řeší nápravu způsobem korespondujícím s budoucím využitím podkroví a výrazně zvyšujícím únosnost konstrukce podlahy mezi 4. a 5. NP, přičemž lze použít méně náročný způsob nápravy spočívajícím pouze v obnovení statické funkce konstrukce krovu a stropu mezi 4. a 5. NP.

16. Kompletní havarijní stav celé střechy a stropu mezi 4. a 5. NP byl potvrzen i vyjádřením projektanta [jméno] [příjmení] z 23. 11. 2018, z něhož bylo dále zjištěno, že některé nosné konstrukce byly v tak havarijním stavu, že kdykoli mohlo dojít k jejich prolomení a tím i ohrožení života a zdraví osob s tím, a že neustálým odkládáním řešení dochází k další postupné degradaci jednotlivých konstrukcí objektu.

17. Ze stanoviska statika [titul] [jméno] z 22. 11. 2018 bylo zjištěno, že provizorní podepření stropu nad 4. NP bylo třeba provést okamžitě, neboť stav stropních trámů je beze sporu havarijní a nebezpeční jejich prolomení hrozí kdykoli. Stav konstrukcí se časem zhoršuje a každé další oddalování oprav je nebezpečné pro obyvatele 4. NP případně i nižších podlaží.

18. Z vyjádření [titul] [příjmení] ze 7. 12. 2018 bylo zjištěno, že projekt navrhovaný [titul] [jméno] nezpochybňuje, nejedná se však pouze o nápravu vadného stavu, nýbrž o přípravu budoucích zásahů za účelem využití prostoru podkroví pro vestavbu.

19. Z usnesení Krajského soudu v Plzni z 26. 6. 2019, č. j. 30 a 54/ 2019, bylo zjištěno, že řízení o žalobě na ochranu proti nečinnosti žalovaného Magistrátu města Karlovy Vary podané [celé jméno žalobce] dne 16. 4. 2019 bylo zastaveno z důvodu zpětvzetí žaloby poté, co Magistrát města Karlovy Vary dne 3. 6. 2019 rozhodl o nařízení nutných zabezpečovacích prací.

20. Ze zápisu ze shromáždění vlastníků jednotek z 5. 8. 2019 bylo zjištěno, že vlastníkům byla v souvislosti s řešením havarijního stavu střechy předložena cenová nabídka [právnická osoba] [právnická osoba] ve výši 2 593 250 Kč, která byla schválena. Ze zápisu ze shromáždění vlastníků jednotek z 26. 8. 2019 bylo zjištěno, že spoluvlastníci rozhodli, že rekonstrukci provede [právnická osoba] v požadovaném termínu (na podzim 2019) s tím, že smlouva bude uzavřena do týdne.

21. Z vyjádření žalobce z 14. 6. 2019 ve věci 15 C 97/2019 bylo zjištěno, že v tomto řízení žalobce sdělil svůj úmysl provést rekonstrukci svého bytu s tím, že již má sjednánu hypotéku s bankou. Tato skutečnost byla potvrzena též dopisem žalobce z 15. 10. 2018.

22. Z emailů žalobce ze 17. 3. 2020, z 28. 5. 2020, ze sdělení stavebního úřadu z 12. 4. 2023 a z 23. 11. 2023 nebyly pro tuto fázi řízení zjištěny žádné právně významné skutečnosti.

23. Dle závazného právního názoru odvolacího soudu vyjádřeného v rozsudku z 21. 6. 2024, č. j. 18 Co 38/2024-116, se bylo v řízení dále třeba zabývat skutečností, zda a případně kdy by byl žalobce schopen splnit podmínky k tomu, aby se mohl v jím vymezené rozhodné době do předmětné bytové jednotky nastěhovat, tedy zrekonstruovat ji tak, aby byla obyvatelná.

24. Usnesením z 11. 7. 2024 proto soud vyzval žalobce dle § 118a odst. 1 občanského soudního řádu k doplnění tvrzení týkajících se obyvatelnosti předmětné bytové jednotky a označení důkazů k těmto tvrzením s tím, že pokud tak neučiní, může to mít za následek neúspěch ve věci. Identická výzva včetně poučení byla žalobci dána i při jednání konaném ve věci dne 17. 12. 2024.

25. Žalobce na základě tohoto poučení uvedl, že samotný projekt pro rekonstrukci bytové jednotky měl následovat až po rekonstrukci společných částí domu. Pro tuto rekonstrukci měl přislíbený úvěr od [právnická osoba] ve výši 1 431 396 Kč. Pro zajištění pouhé obyvatelnosti bytu (nikoli tedy původně zamýšlené rekonstrukce) by bylo třeba provést povrchové úpravy zdí, stropů a podlah, elektroinstalaci, připojení radiátorů a zapojení vody, přičemž toto vše by trvalo maximálně dva měsíce; nové příčky by nebylo třeba stavět. V dalším vyjádření žalobce doplnil, že za účelem zajištění obyvatelnosti bytové jednotky žalobce by bylo třeba zateplit podkroví, provést SDK podhled, vyzdít příčky, provést vnitřní omítky, podlahy, elektrikářské a topenářské práce, vodu a kanalizaci, osadit dveře, obklady, dlažby a malování, přičemž předpokládaná doba potřebná pro provedení prací činila 4 měsíce. K prokázání svých tvrzení žalobce navrhl vyjádření [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení].

26. Žalovaný s tvrzeními žalobce nesouhlasil s tím, že žalobce by měl tvrdit a prokázat, jaké konkrétní práce měly být provedeny v rámci skutečně zamýšlené rekonstrukce bytu, tedy propojení místností v 5. a 6. NP do jednoho bytu, přičemž pro realizaci tohoto záměru by bylo zapotřebí stavebního povolení. Poukazoval rovněž na skutečnost, že dle sdělení žalobce od rekonstrukce ustoupil sám žalobce z důvodu vyostřených vztahů v domě. Dále žalovaný zpochybnil dostatečnost a určitost tvrzení žalobce i pro případ, že by se měla bytová jednotka stát obyvatelnou pouhým vrácením do původního stavu, když dle jeho názoru nestačil stručný a obecný popis rekonstrukce bez vazbu na konkrétní místnosti. Kvůli této obecnosti nebylo totiž možno ani posoudit, zda bylo třeba získat pro rekonstrukci bytu stavební povolení, když nebylo zřejmé, kde by byly postaveny příčky apod. Žalobce neměl žádný projekt ani sjednanou firmu, tvrzená dvouměsíční doba rekonstrukce je nevěrohodná a je v rozporu s tvrzením o době čtyřměsíční.

27. Z vyjádření [jméno] [příjmení] z 26. 8. 2024 soud zjistil, že [jméno] [příjmení] kromě vypracování potřebné projektové dokumentace pro rekonstrukci podkrovních prostor v domě zahájil i projektové práce na rekonstrukci bytu žalobce pro účely stavebního řízení, ty však vzhledem k vývoji vzájemných vztahů v domě nebyly dokončeny. Co se týče obyvatelnosti předmětného bytu, uvedl [jméno] [příjmení], že v roce 2014 2016 byl byt fakticky neobyvatelný – chyběly zde příčky, nebyla provedena elektroinstalace, připojen vodovod, kanalizace, radiátory atd. Dle dohody se stavební firmou by bylo možno byt učinit obyvatelným během 2 měsíců, a to provedením nových příček, povrchových úprav stávajících zdí, zateplením stropů a šikmých podhledů včetně úprav povrchů, nových povrchů podlah a provedením kompletní elektroinstalace, připojením radiátorů, zapojením vody a kanalizace včetně osazení nových zařizovacích předmětů, osazeních nových dveří a zárubní atd., přičemž na tyto běžné stavební úpravy bez zásahů do nosných zdí a konstrukcí není třeba stavební povolení ani ohlášení.

28. Ze zprávy k technickému stavu objektu [ulice a číslo] [titul] [jméno] [příjmení] z 28. 1. 2025 soud zjistil, že předpoklad trvání prací na bytové jednotce (zateplení podkroví, provedení SDK podhledu, vyzdění příček, provedení vnitřních omítek, podlah, elektrikářských a topenářských prací, vody a kanalizace, osazení dveří, obkladů, dlažby, malování atd.) byl 4 měsíce.

29. Z fotografií pořízených [jméno] [příjmení] soud zjistil, v jakém stavu se nacházel byt žalobce v době zahájení rekonstrukce.

30. Soud má za to, že žalobce na výše uvedenou výzvu soudu dostatečně nereagoval, neboť doplněná tvrzení jsou příliš obecná a neurčitá (obsahují např. pouze příkladmý výčet prací nutných k zajištění obyvatelnosti jednotky) a zcela postrádají návaznost na konkrétní bytovou jednotku žalobce. Ve vzájemném rozporu jsou i samotná tvrzení o předpokládané délce trvání těchto prací, když v jednom z vyjádření jsou uvedeny 2 a ve druhém 4 měsíce, a ani v jednom z nich není zohledněna potřeba jiných činností nutně souvisejících s každou rekonstrukcí (tedy vypracování projektu, shánění materiálu, oslovení stavební firmy, případná nutnost získání stavebního povolení). Stejně jako tvrzení jsou v rozporu i oba předložené důkazy, když oběma těmto důkazům lze dále vytýkat značnou obecnost (v podstatě by odpovídaly jakékoli jiné rekonstrukci nemovitosti).

31. V důsledku zjištěného úpadku žalobce v rámci insolvenčního řízení vedeného Krajským soudem v Plzni pod sp. zn. [insolvenční spisová značka] došlo v průběhu řízení k jeho přerušení ze zákona; rovněž podle § 252 odst. 1 insolvenčního zákona zanikla právní moc právního zástupce žalobce. Insolvenční správce žalobce sice dle § 264 odst. 1 insolvenčního zákona nepodal návrh na pokračování v řízení a nestal se účastníkem řízení namísto žalobce, návrh na pokračování však podal žalovaný, a žalobce tak zůstal účastníkem řízení. Přestože byl opakovaně předvoláván k ústnímu jednání ve věci, bez omluvy se k soudu nedostavil a připravil se tak o možnost dalšího poučení soudem o tom, že neunáší břemeno tvrzení a břemeno důkazní ve smyslu vyplývajícím z rozhodnutí odvolacího soud.

32. Na základě nesporných skutečností a výše uvedených dílčích skutkových zjištění učinil soud ve věci následující závěr o skutkovém stavu:

33. Žalobce byl do 5. 5. 2021 vlastníkem bytové jednotky [číslo] umístěné v 5. a 6. NP a 1. PP v budově [adresa] postavené na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec], a to na základě dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví z roku 2015. Od prosince 2014 byl byt žalobce neobyvatelný z důvodu zamýšlené totální rekonstrukce s předpokládaným ukončením nejdříve v září či říjnu 2015. Po následném zjištění havarijního stavu společných prostor měla být rekonstrukce bytu žalobce provedena po ukončení stavebních úprav společných částí domu.

34. Žalovaný měl jakožto subjekt pověřený správou domu povinnost zajišťovat mimo jiné údržbu a opravy společných částí budovy [adresa] postavené na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec]. Předsedkyní výboru žalovaného byla od roku 2015 matka žalobce; z této funkce byla odvolána na konci roku 2016.

35. V roce 2015 byl zjištěn havarijní stav společných částí domu, a to střechy, krovu a konstrukcí mezi 5. a 6. NP a podlah mezi 4. a 5. NP, způsobený narušením statiky a napadením dřevomorkou. Stabilita konstrukce krovu a stropní konstrukce mezi 4. a 5. NP byla vážně ohrožena a svým stavem ohrožovaly tyto konstrukce život a zdraví osob při pohybu na a pod nimi. Tato skutečnost byla žalovanému známá již od roku 2015, neustálým odkládáním řešení došlo k další postupné degradaci jednotlivých konstrukcí objektu, stav stropních trámů byl havarijní a hrozilo jejich prolomení.

36. V březnu 2016 byla společností [právnická] [osoba] zpracována projektová dokumentace, na jejímž základě bylo dne 31. 8. 2016 Magistrátem města Karlovy Vary pod [číslo jednací] [spisová značka] vydáno stavební povolení k rekonstrukci střechy, krovů a stropu předmětného objektu, která měla být dokončena do 2 let ode dne nabytí právní moci tohoto povolení, tedy do 11. 10. 2018. Tuto dokumentaci nechali někteří spoluvlastníci žalovaného posoudit statikem [titul] [příjmení], podle jehož vyjádření ze srpna 2016 vycházel zpracovaný projekt z požadavků majitelů prostorů v podkroví, kteří zde plánovali vytvořit nové byty, a náklady na stavební úpravy jednotek v podkrovním prostoru a na potřebnou rekonstrukci společných částí nebyly rozlišeny. Žalovaným požadovanou úpravu projektu společnosti [právnická] [osoba] zpracovatelé projektu dne 3. 4. 2017 odmítli. Na základě žádosti žalovaného z počátku roku 2018 zpracoval znalec [titul] [jméno] [příjmení] nový posudek ke stavu domu a méně finančně náročnému způsobu nápravy špatného stavu společných částí domu spočívajícím pouze v obnovení statické funkce konstrukce krovu a stropu mezi 4. a 5. NP. Na základě tohoto znaleckého posudku uzavřel žalovaný po odsouhlasení na shromáždění dne 5. 8. 2019 a po vyjednání úvěru odsouhlaseného na shromáždění dne 28. 6. 2019, dne 14. 10. 2019 smlouvu se [právnická osoba] s.r.o. za sjednanou cenu 2 593 250 Kč. K dokončení opravy došlo v květnu 2020, což žalovaný žalobci sdělil emailem dne 28. 5. 2020.

37. Dne 22. 11. 2017 jednal o řešení havarijního stavu se spoluvlastníky předmětného bytového domu stavební úřad, načež je vyzval k předložení statického posudku a předběžného harmonogramu prací do konce roku 2017. Žalobou z 16. 4. 2019 se žalobce u Krajského soudu v Plzni domáhal ochrany proti nečinnosti Magistrátu města Karlovy Vary ve správním řízeném pod spisovou značkou [číslo jednací] [spisová značka]. Po vydání rozhodnutí o nařízení nutných zabezpečovacích pracích dne 3. 6. 2019 vzal žalobce výše uvedenou žalobu zpět.

38. Žalobce měl od října 2017 v [obec] v [část obce] pronajatý byt o velikosti 3+1, za který hradil nájemné nejprve 10 500 Kč a od října 2018 nájemné ve výši 11 500 Kč, v obou případech včetně zálohy na vodu ve výši 500 Kč. Výše obvyklého nájemného v bytě odpovídajícímu rozlohou bytu, který žalobce nemohl užívat, činilo od října 2017 do září 2018 částku 10 000 Kč, od října 2018 pak částku 11 000 Kč měsíčně, a to až do května 2021.

39. Žalobce vyzval žalovaného dopisem z 27. 4. 2022 k náhradě škody ve výši 395 000 Kč.

40. Po právní stránce posoudil soud věc následovně.

41. Podle § 1012 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit.

42. Podle § 1190 věty první občanského zákoníku osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků.

43. Podle § 1189 odst. 1 občanského zákoníku správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

44. Podle § 1222 občanského zákoníku prováděcí právní předpis stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.

45. Podle § 5 nařízení vlády č. 366/2013 odst. 1 písm. a) – b) jsou společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, zejména vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu a střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních.

46. Podle § 2910 občanského zákoníku, škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.

47. Podle § 2952 občanského zákoníku se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.“48. Na základě citovaných zákonných ustanovení dospěl soud k závěru, že žalobce jakožto vlastník shora specifikované jednotky měl právo tuto jednotku užívat, když právo věc užívat (ius utendi et fruendi) je jedním z dílčích oprávnění vyplývajících vlastníku z jeho vlastnického práva. Toto právo nemohl žalobce vykonávat od počátku roku 2015, a to v důsledku havarijního stavu společných částí domu, a to střechy, krovu a konstrukcí mezi 5. a 6. NP a podlah mezi 4. a 5. NP, způsobeného narušením statiky a napadením dřevomorkou49. Osobou odpovědnou za správu domu, v němž se bytová jednotka žalobce nacházela, a tedy za vše, co nenáleží vlastníku jednotky a je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí včetně činností spojených s údržbou a opravou společných částí a s udržováním nebo zlepšením zařízení v domě sloužících všem spoluvlastníkům domu, je žalovaný. Žalovaný byl tedy v projednávaném případě povinen konat a v přiměřené době zajistit opravu společných částí budovy.

50. Dále se soud zabýval otázkou, byly-li splněny předpoklady pro náhradu škody vzniklé žalobci tím, že musel v předmětném období vynaložit finanční prostředky v souvislosti s obstaráním jiného bydlení v nájemním bytě, tedy zda se žalovaný dopustil protiprávního jednání a zda je mezi způsobenou škodou a tímto jednáním příčinná souvislost.

51. Protiprávnost jednání žalovaného, by v daném případě bylo možno dovodit, pokud by k odstranění havarijního stavu společných částí budovy nedošlo v přiměřené době. Proto soud zkoumal, jaká doba byla k opravě společných částí budovy (a tedy k odstranění havarijního stavu) přiměřená. V řízení bylo prokázáno, že po zjištění havarijního stavu společných částí budovy na počátku roku 2015 došlo po více než 12 měsících v průběhu roku 2016 ke zpracování projektu na rekonstrukci budovy, přičemž v důsledku výhodnosti tohoto projektu pro žalobce (a nevýhodnosti pro žalovaného) byla následně řešena nejprve možnost přepracování tohoto projektu (8 měsíců), poté zadání nového projektu [titul] [příjmení] (8 měsíců), jehož vypracování a odsouhlasení žalovaným si vyžádalo dalších 20 měsíců. Samotná rekonstrukce zahájená na podzim roku 2019 pak trvala cca 7,5 měsíce. Přestože tedy havarijní stav společných částí domu ohrožoval život a zdraví osob pohybujících se na stropních konstrukcích mezi 4. a 5. NP a pod nimi, byla rekonstrukce společných částí budovy dokončena až po více než pěti letech od zjištění havarijního stavu. Je zřejmé, že v rámci tohoto období došlo k některým prodlevám, které nelze hodnotit jinak než jako nepřiměřené (např. doba 7 měsíců mezi ověřením neekonomičnosti původního projektu v srpnu 2016 a dotaz na jeho přepracování v březnu 2017, 8 měsíců mezi odmítnutím přepracování v dubnu 2017 a oslovení znalce [titul] [příjmení] na začátku roku 2018, 8 měsíců zpracování znaleckého posudku apod.), tedy že omisivní jednání žalovaného v uvedených obdobích bylo protiprávní. Z dále uvedených důvodů se však soud podrobnější úvahou, po jakou dobu bylo neodstranění havarijního stavu legitimní a kdy již ne, nezabýval.

52. Jak totiž vyplývá z rozsudku odvolacího soudu, nelze dovodit příčinnou souvislost mezi samotným neodstraněním protiprávního stavu v přiměřené době a škodou vzniklou placením nájemného, bez toho, aby žalobce dále tvrdil a prokázal, zda a kdy by byly úspěšně dokončeny rekonstrukční práce v jeho bytě a on by jej tak mohl skutečně užívat. Jak však již bylo uvedeno shora, neunesl žalobce ani samotné břemeno tvrzení ohledně obyvatelnosti bytové jednotky, a příčinnou souvislost mezi jím tvrzeným porušením zákonné (i smluvní) povinnosti žalovaného a škodou v podobě žalobcem hrazeného nájmu tak nelze dovodit. Z uvedených důvodů soudu nezbylo než žalobu ve zbývající části rovněž zamítnout.

53. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 255 807 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 395 000 Kč sestávající z částky 9 900 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 1. 8. 2022, z částky 39 600 Kč (4 x 9 900 Kč) za písemná podání nebo návrhy ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 8. 8. 2022, 6. 9. 2022, 9. 1. 2024 a 16. 1. 2024, z částky 79 200 Kč (8 x 9 900 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. dne 5. 1. 2023, 28. 2. 2023, 16. 3. 2023 (2 úkony – jednání od 9,02 hodin do 11, 31 hodin), 20. 6. 2023, 21. 9. 2023 (2 úkony – jednání od 9,00 hodin do 11,30 hodin), 28. 11. 2023, z částky 4 950 Kč za účast na vyhlášení rozsudku dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. dne 5. 12. 2023 a z částky 9 900 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 12. 6. 2024 včetně patnácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 12. 6. 2024 náhrada 1 972,43 Kč za 180 ujetých km v částce 1 372,43 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,3 l /100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 150 022,43 Kč ve výši 31 504,71 Kč, a dále ze zaplaceného soudního poplatku v částce 13 700 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 274 000 Kč sestávající z částky 18 840 Kč (2 x 9 420 Kč) za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 30. 9. 2024 a 19. 3. 2025, z částky 28 260 Kč (3 x 9 420 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. dne 17. 12. 2024, dne 29. 4. 2025 a dne 17. 6. 2025, včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t., cestovní náhrada v celkové výši 1 016,31 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 29. 4. 2025 náhrada 484,74 Kč za 24 ujetých km v částce 184,74 Kč (35,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,3 l /100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 300 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 17. 6. 2025 náhrada 531,57 Kč za 28 ujetých km v částce 231,57 Kč (35,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,9 l /100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 300 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 50 066,31 Kč ve výši 10 513,93 Kč.