10 C 174/2022

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl soudkyní Mgr. Blankou Magliovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátkou [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o 715 000 Kč náhrada škody + 170 489 Kč / sleva z nájmu + 9 950 Kč / pokuta

I. Žaloba na uhrazení částek 655 000 Kč, 170 489 Kč, 60 000 Kč a 9 950 Kč se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 109 142 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalované.

1. Žalobkyně se vůči žalované domáhala zaplacení částky ve výši 1 137 575 Kč z titulu náhrady škody v podobě ušlého zisku ve výši 750 000 Kč měsíčně a skutečné škody ve výši 60 000 Kč, a dále z titulu uplatněné slevy z nájemného ve výši 317 625 Kč a pokuty za nepředložení vyúčtování služeb za rok 2020 ve výši 9 950 Kč. Škoda v podobě ušlého zisku měla být žalobkyni způsobena tak, že ji žalovaná přenechala coby pronajímatelka k užívání nebytové prostory nacházející se v [obec], ulice [adresa] [adresa], v 1. podzemním podlaží, 1. nadzemním podlaží a 2. nadzemním podlaží domu, o celkové výměře 350 m2, avšak kvůli nedostatkům v zajištění protipožárních opatření bylo žalobkyni příslušnou autoritou v oblasti požární ochrany zakázáno v době od 10. 10. 2019 do 20. 12. 2019 (resp. do 24. 2. 2019), tyto prostory užívat; výše ušlého činí částku 300 000 Kč měsíčně a žalobkyni tak byla celkem způsobena škoda ve výši 750 000 Kč. Slevy z nájemného ve výši 317 625 Kč za dobu od 10. 10. 2019 do 24. 2. 2019 se žalobkyně domáhala z důvodu, že žalovanou pronajaté prostory měly vady v podobě nefunkčního výtahu, praskliny na stropech a podlahách, odpojení přívodu vody a nedostatku přístupu k vodoměru a plynoměru, přičemž v souvislosti s těmito vadami vznikla žalobkyni další škoda ve výši 60 000 Kč. Dále žalobkyně požadovala po žalované pokutu dle ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 Sb. z důvodu nepředložení řádného vyúčtování skutečné spotřeby energií a služeb za rok 2020, přičemž za období od 1. 5. 2021 do uplatnění tohoto nároku dne 16. 11. 2021, činí tato pokuta ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení celkem částku 9 950 Kč.

2. Po opakovaných výzvách soudu k doplnění jednotlivých tvrzení (usnesení z 23. 5. 2022, výzvy z 29. 6. 2022, z 1. 9. 2022 a z dne 23. 2. 2023) uvedla žalobkyně k jednotlivým požadovaným nárokům pouze následující skutečnosti, přičemž nevyhovění výzvám soudu mělo vliv na celkový závěr ve věci, jak ostatně vyplývá i z právního hodnocení obsaženého v bodech 23 a násl. tohoto rozsudku.Zákaz užívat předmětné prostory měl být vydán zástupcem Hasičského záchranného sboru ústně, přičemž možnost užívat tyto prostory jako prodejnu byla vázána na odstranění některých závad společností [právnická osoba] Výši požadovaného ušlého zisku odvíjela žalobkyně od měsíčních tržeb, jichž dosáhla v jiných měsících, a v průběhu řízení změnila své původní tvrzení tak, že se mělo jednat o částku 262 000 Kč měsíčně. Co se týče požadované slevy z nájmu, uplatnila žalobkyně tento nárok vůči žalované během soudního jednání ve věci vedené u zdejšího soudu pod spisovou značkou 17 C 23/2020 dne 18. 5. 2020 poté, co vady předmětu nájmu oznamovala žalované telefonicky, elektronicky i písemně. V průběhu řízení změnila žalobkyně své tvrzení nejprve tak, že sleva z nájmu byla jednatelem žalobkyně [příjmení] [jméno] požadována ústně či prostřednictvím whatsappové komunikace, později pak, že o slevu z nájmu požádal písemně jednatel žalobkyně dne 2. 1. 2020. Co se týče skutečné škody v celkové výši 60 000 Kč, vznikla žalobkyni tak, že z důvodu nefunkčního výtahu musela hradit stěhovací služby za stěhovací služby částku 44.800 Kč za období od 15. 1. 2020 do 25. 4. 2020, částku 10 000 Kč vynaložila žalobkyně na nákup barelů vody v době od 9. 2. 2020 do 6. 3. 2020, kdy ji žalovaná odpojila od přívodu vody a částku 6 000 Kč uhradila žalobkyně za úklidové služby po havárii vody dne 6. 11. 2020.

3. V průběhu řízení vzala žalobkyně žalobu zpět co do požadované ušlého zisku ve výši 95 000 Kč a co do návrhu na vrácení části uhrazeného nájemného ve výši 147 136 Kč; o tyto částky bylo řízení zastaveno.

4. Žalovaná s nároky uplatněnými žalobou nesouhlasila, když zejména popírala, že by existovalo jakékoli veřejnoprávní rozhodnutí o zákazu užívání předmětných prostor. K nedostatkům pronajatých prostor žalovaná uvedla, že byť žalobkyně nejprve sdělila, že výtah vůbec nepotřebuje, nakonec jej užívala takovým způsobem, že jej bylo nutno opakovaně opravovat. K odpojení přívodu vody na dobu asi pěti dnů stejně jako k žalobkyní uváděné havárii vody v listopadu 2020 došlo až po skončení nájemní smlouvy na konci ledna 2020 a vzhledem k absenci nájemního vztahu od 1. 2. 2020 je otázkou, jakou povinnost měla žalovaná vůči žalobkyni porušit. Žalovaná dále odmítla, že by žalobkyně požádala o slevu z nájmu a k žalobkyní předloženému prohlášení z 2. 1. 2020, které považuje za padělek, uvedla, že nemůže mít žádné účinky, neboť sleva zde není vůbec vyčíslena. K požadované pokutě za nedoložení vyúčtování uvedla žalovaná, že pokutu váže zákon na včasné nepředložení vyúčtování nikoli na skutečnost, že součástí tohoto vyúčtování nebyly podklady, což žalovaná ve skutečnosti reklamovala.

5. Mezi účastníky bylo nesporné, že účastníci dne 4. 10. 2019 uzavřeli smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání, na jejímž základě žalovaná, co by vlastník pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], k. ú. a obec Karlovy Vary, pronajala žalobkyni nebytové prostory sloužící k podnikání v této nemovitosti umístěné v 1. PP, 1. NP a 2. NP o výměře 350 m2 za účelem provozování činností specializovaný maloobchod a maloobchod se smíšeným zbožím; mezi účastníky byl nesporný obsah této smlouvy založené ve spisu, jakož i skutečnost, že její součástí byl předávací protokol z 10. 10. 2019. Ke dni 10. 10. 2019 byly předmětné nebytové prostory předány žalobkyni. Nájemné za měsíce říjen 2019 až únor 2020 bylo žalobkyní uhrazeno v plné výši.

6. Mezi účastníky bylo sporné, zda mohla žalobkyně nebytové prostory hned užívat či zda ji bylo toto užívání zakázáno Hasičským záchranným sborem prostřednictvím společnosti [právnická osoba] z důvodu nedostatečného zajištění protipožárních opatření, výše ušlého zisku, skutečnost, zda a kdy požádala žalobkyně žalovanou o slevu z nájemného za období od 10. 10. 2019 do 24. 2. 2020, zda a jaká škoda vznikla žalobkyni v souvislosti s jí tvrzenými vadami nebytových prostor, zejména, zda v pronajatých nebytových prostorách byl nefunkční výtah, a zda musela žalobkyně z tohoto důvodu zaplatit za stěhovací služby částku 44 800 Kč za období od 15. 1. 2020 do 25. 4. 2020, zda vznikla žalobkyni v souvislosti s cíleným odpojení od přívodu vody v období od 9. 2. 2020 do 6. 3. 2020 škoda ve výši 10 000 Kč, a to v souvislosti s nákupem vody v barelech, zda a k jaké havárii vody došlo dne 6. 11. 2020 v pronajatých nebytových prostorách a v této souvislosti vznikla žalobkyni škoda ve výši 6.000 Kč za úklidové služby a zda žalovaná předložila žalobkyni podklady k vyúčtování služeb za rok 2020.

7. Z vyjádření Hasičského záchranného sboru Karlovarského kraje z 24. 5. 2022 soud zjistil, že v předmětných nebytových prostorách nebyl prováděn žádný výkon státního požárního dozoru a že žádný zákaz používání těchto prostor nebyl vydán.

8. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení], zaměstnance společnosti [právnická osoba], který se na základě žádosti správce objektu prováděl prohlídku předmětných nebytových prostor z hlediska požární prevence, bylo zjištěno, že jednateli žalobkyně neřekl nic o zákazu užívání prostor. Po této prohlídce byla externím spolupracovníkem pan [příjmení], který je v této oblasti autorizován, vydána zpráva o možnosti odstranění dříve instalovaného samozhášecího zařízení z předmětných prostor a o potřebném počtu hasicích přístrojů. Tyto přístroje byly instalovány dne 10. 12. 2019 (potvrzeno dokladem o kontrole a údržbě hasicích přístrojů na čl. 13 spisu, dokladem o kontrole provozu schopnosti na čl. 31 spisu a dokladem z 10. 12. 2019 na čl. 32 spisu).

9. Z výslechu svědka [titul] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že k předání nebytových prostor žalobkyni došlo, aniž by byly shledány jakékoli nedostatky, na předávacím protokolu bylo uvedeno„ bez závad“. Co se týče žalobkyní tvrzené nefunkčnosti výtahu, jedná se o nákladní výtah, který při přípravě prostoru k pronájmu fungoval. Byť jednatel žalobkyně nejprve tvrdil, že výtah nebudou používat, začal následně hlásit jeho poruchy, které jednou či dvakrát opravila [právnická osoba]. K havárii vody v nebytových prostorech došlo v listopadu 2020, k odpojení vody na tři až pět dní v měsíci únoru 2020, po té co žalobkyně přestala platit a byla jí dána výpověď ke konci ledna 2020 s tím, že k vyklizení prostor mělo dojít na začátku měsíce února 2020. Tímto důkazem bylo dále potvrzeno, že pravidelné revize v oblasti protipožárního zabezpečení provádí v nemovitosti v pravidelných intervalech společnost [právnická osoba], k žádnému zákazu užívání prostor nedošlo.

10. Protokolem z jednání ve věci 17 C 23/2020 z 18. 5. 2020 nebylo potvrzeno, že by žalobkyně požádala o slevu z nájmu.

11. Z whatsappové zprávy jednatele žalobkyně z 1. 11. 2019 bylo zjištěno, že správce nemovitosti pana [jméno] vyzval k servisu výtahu.

12. Z faktury [číslo] z 13. 9. 2019, ze zakázkových listů, na jejichž základě byla vydána, a z příloh k nabídce bylo zjištěno, že [právnická osoba] a.s. vyzvala žalovanou k úhradě částky ve výši 19 893,70 Kč za opravu výtahu v podlaží p. 0 + p. 2 v budově na adrese [ulice] [číslo] dne 9. 9. 2019, výměnu tlačítka a odbornou zkoušku. Z faktury [číslo] z 14. 11. 2019 bylo zjištěno, že žalovaná byla [právnická osoba] a.s. vyzvána k úhradě částky 2 057 Kč za seřízení spínače kontroly lan výtahu a přezkoušení, Z faktury [číslo] z 21. 11. 2019 bylo zjištěno, že žalovaná byla [právnická osoba] a.s. vyzvána k úhradě částky 4 114 Kč za opravu dveří a kontrolu jistícího prvku.

13. Z dopisu správce nemovitosti [titul] [příjmení] žalobkyni z 22. 4. 2021 bylo zjištěno, že žalobkyni je v příloze zároveň zasíláno vyúčtování služeb za rok 2020. Z e-mailu jednatele žalobkyně z 28. 4. 2021 soud zjistil, že sdělil žalované, že téhož dne mu bylo doručeno vyúčtování, proti němuž – z důvodu nezaslaných podkladů podá reklamaci. Z reklamace, která byla přílohou e-mailu z 20. 5. 2021, bylo zjištěno, že žalobkyně reklamuje vyúčtování za rok 2020 z důvodu, že nebylo podloženo dokumenty.

14. Soud sice k důkazu provedl listinu nazvanou jako„ Zadost o snizeni najemneho“, na níž je uvedeno datum 2. 1. 2020, předloženou žalobkyní, z této listiny však pro její sníženou věrohodnost nevyšel. Nevěrohodnost této listiny spatřuje soud v tom, že se jedná o kopii nižší kvality s vynechaným textem; soudu byla předložena po několikáté změně tvrzení žalobkyně k tomu, jakým způsobem mělo být požádáno o slevu z nájemného a nekoresponduje se žádným dalším provedeným důkazem, žalovaná doručení takovéto listiny popírá.

15. Z dokladu o kontrole provozu schopnosti požárních hydrantů z 24. 2. 2021 na čl. 14 p. v. spisu.i z osvědčení z 20. 1. 2020 na čl. 15 spisu nebyly zjištěny žádné právně významné skutečnosti.

16. Shora uvedená dílčí skutková zjištění považuje soud za částečný skutkový závěr ve věci, když z důvodu chování žalobkyně setrvale neplnící svou povinnost tvrzení i povinnost důkazní nebylo možno učinit celkový závěr ve věci. Žalobkyně byla opakovaně (např. při jednání dne 5. 3. 2024 či usnesením z 6. 6. 2024) vyzývána k předložení dalších jí navrhovaných důkazů, a to reklamace z 20. 4. 2021, výdajových dokladů a faktur, případně výpisů z účtu, v souvislosti se zaplacením stěhovacích služeb a dokladů k nákupu vody v období od 9. 2. 2020 do 6. 3. 2020, což však neučinila. K jednání se opakovaně nedostavil ani jednatel žalobkyně, a nebylo proto možné provést jeho – žalobkyní navrhovaný – účastnický výslech.

17. Po právní stránce posoudil soud věc následovně.

18. Podle § 2913 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Podle odst. 2 téhož ustanovení se škůdce povinnosti k náhradě zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

19. Podle § 2952 občanského zákoníku se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.

20. Podle § 2208 odst. 1 občanského zákoníku oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podle odst. 2 téhož ustanovení má nájemce právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného. Podle odst. 3 téhož ustanovení neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

21. Podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Podle odst. 2 téhož ustanovení výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

22. Podle § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. do 30 dnů od doručení vyúčtování může příjemce služeb písemně požádat poskytovatele služeb, aby příjemci služeb doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a aby umožnil příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Této žádosti poskytovatel služeb vyhoví do 30 dnů od jejího doručení. Podle odst. 2 téhož ustanovení případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1. Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Včas uplatněné námitky musí poskytovatel služeb vyřídit do 30 dnů od jejich předložení.

23. Soud přezkoumal věc dle citovaných ustanovení a dospěl k následujícímu právnímu závěru.

24. Žalobkyně se uplatněnou žalobou domáhala nároku z titulu náhrady škody, slevy z nájmu a pokuty. K tomu, aby byla se svou žalobou úspěšná, byla podle § 101 odst. 1 písm. a) a b) občanského soudního řádu povinna jednak tvrdit všechny pro rozhodnutí věci významná tvrzení a jednak plnit důkazní povinnost. Přes opakovaná poučení soudu však žalobkyně ve vztahu ke všem požadovaným nárokům důkazní povinnost nesplnila a ve vztahu k některým z nich pak ani neuvedla všechna významná tvrzení.

25. Co se týče nároku na náhradu škody v podobě ušlého zisku, nepodařilo se žalobkyni ani přes poučení o tom, že neunáší důkazní břemeno a o následcích této skutečnosti, prokázat tvrzení, že ji bylo veřejnoprávní autoritou v oblasti požární ochrany zakázáno pronajaté prostory užívat, a tedy že žalovaná nesplnila svou povinnost předat žalobkyni nebytové prostory ve stavu způsobilém k užívání. Pokud žalobkyně ve vyjádření z 18. 9. 2023 částečně změnila svá tvrzení, stalo se tak již po koncentraci řízení při jednání dne 25. 4. 2023 a soud se touto změnou již nezabýval. Z uvedených důvodů soud nezkoumal v rovině tvrzení ani v rovině důkazní podrobněji ani výší ušlého zisku, a to s ohledem na procesní ekonomii.

26. Co se týče nároku na náhradu skutečné škody, rozdělila jej žalobkyně na částku, kterou musela vynaložit na úhradu stěhovacích služeb, na náklady na úklid po havárii vody v listopadu 2020 a na náklady na balenou vodu v únoru 2020. Ve vztahu k nákladům na úklid a na balenou vodu, neunesla žalobkyně břemeno tvrzení ohledně toho, jakou povinnost měla žalovaná porušit, když k oběma událostem došlo již po skončení nájemního vztahu k 30. 1. 2020, ani břemeno důkazní, když ani přes výzvu nedoložila jí označené důkazy. Ve vztahu k nákladům na stěhovací služby nebylo provedenými důkazy prokázáno, že by výtah nebyl funkční a žalobkyně dále neprokázala ani, že by jí vznikly náklady na stěhovací služby.

27. Co se týče nároku na slevu z nájmu požadovanou z důvodu vad, které pronajaté prostory měly v období od 10. 10. 2019 do 24. 2. 2020 (nedostatky v zajištění požární ochrany, nefunkční výtah, nefunkční přívod vody, praskliny ve stropech), dospěl soud k závěru, že se žalobkyni zejména nepodařilo prokázat své – opakovaně měněné tvrzení o tom, že by právo na slevu z nájemného u žalované v zákonem stanovené prekluzivní lhůtě vůbec uplatnila. Kromě toho jsou tvrzení ohledně některých vad (praskliny ve stropě a podlahách, zalepení ventilace, zabarikádování únikových východů a neoprávněné skladování nábytku) neurčitá a ničím neprokazovaná, nefunkčnost výtahu po uvedenou dobu se žalobkyni prokázat nepodařilo; u odpojení vody bylo již ze samotných tvrzení účastníků zřejmé, že k němu došlo až po skončení nájemního vztahu.

28. V řízení bylo prokázáno, že vyúčtování služeb bylo žalobkyni doručeno dne 28. 4. 2021 v zákonné lhůtě, a je tedy zřejmé, že žalobkyni nemohl vzniknout nárok na pokutu spojenou s pozdním doručením vyúčtování. Co se týče další námitky žalobkyně, že vyúčtování neobsahovalo podklady, poukazuje soud na to, že podklady nemusí být přílohou vyúčtování a že žalobkyně ani nežádala o možnost nahlédnout do podkladů k vyúčtování za účelem pořízení jejich kopie jak to výše citované ustanovení § 8 zákona č. 67/2013 Sb. předpokládá.

29. Ze všech shora uvedených důvodů dospěl soud k závěru, že žalobkyně neunesla důkazní břemeno a částečně ani břemeno tvrzení, a žalobu v celém rozsahu zamítl.

30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 109 142 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 1 132 000 Kč sestávající z částky 12 860 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z tarifní hodnoty ve výši 895 459 Kč sestávající z částky 11 900 Kč za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 90 260 Kč ve výši 18 942 Kč.