12 C 307/2024

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl soudcem JUDr. Radomírem Kubelkou ve věci žalobce: obec IČO IČO sídlem adresa zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o 226 134 Kč s přísl.

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 226 134 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně od 4. 10. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 15 167 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou domáhal zaplacení částky 294 333 Kč s příslušenstvím z titulu dlužného nájemného, resp. náhrady za užívání bytu po skončení nájmu, a dále nedoplatku po vyúčtování služeb. V průběhu jednání byla věc co do částky 68 199 Kč s příslušenstvím, představující nedoplatek po vyúčtování služeb za období od 1. 1. 2023 do 20. 7. 2023, vyloučena k samostatnému projednání a rozhodnutí. Předmětem tohoto řízení tak zůstal nárok na zaplacení částky 226 134 Kč s příslušenstvím.

2. Soud vzal za svá skutková zjištění nesporná tvrzení účastníků a odkazuje na ně jako na skutkový závěr ve věci (ust. § 120 odst. 3 o.s.ř): Žalobce je výlučným vlastníkem pozemku p. č. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Na základě smlouvy o nájmu bytu č. , číslo, ze dne 17. 3. 2014 přenechal žalobce žalované k užívání byt č. , číslo, o velikosti 3+1 na dobu určitou pěti let od podpisu smlouvy, přičemž žalovaná se zavázala platit nájemné ve výši 33 000 Kč měsíčně a účastníci si sjednali inflační doložku, tj. že sjednané nájemné může pronajímatel každoročně k 1. 7. upravit mírou inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen za 12 měsíců posledního kalendářního roku proti průměru 12 měsíců předposledního kalendářního roku zveřejněnou Českým statistickým úřadem. Žalobce dal žalované dne 27. 8. 2018 výpověď z nájmu bytu, která jí byla doručena dne 26. 9. 2018, přičemž výpovědní doba uplynula dne 31. 12. 2018. K exekučnímu vyklizení žalované z bytu došlo dne 20. 7. 2023. Evidenčním listem platným od 1. 7. 2021 byla úhrada za užívání bytu stanovena částkou 34 030 Kč. Žalovaná neuhradila náhradu za užívání bytu za měsíce leden až červen 2023 ve výši 204 180 Kč a za období od 1. 7. 2023 do 20. 7. 2023 ve výši 21 954 Kč.

3. Soud posoudil věc po právní stránce: Podle ust. § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

4. Podle ust. § 2202 odst. 1 občanského zákoníku lze pronajmout i část nemovité věci.

5. Podle ust. § 2236 odst. 1 občanského zákoníku se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení; ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.

6. Podle ust. § 2295 občanského zákoníku má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

7. Na základě skutkového závěru (nesporných tvrzení účastníků) soud uzavřel, že nájemní poměr žalované k bytu skončil uplynutím výpovědní doby dne 31. 12. 2018. Žalovaná však byt žalobci neodevzdala ke dni skončení nájmu a užívala jej až do 20. 7. 2023, kdy došlo k exekučnímu vyklizení. Za dobu od ledna 2023 do 20. 7. 2023 přitom žalovaná ničeho neuhradila. Žalobci proto vzniklo právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného podle ust. § 2295 občanského zákoníku. Výše této náhrady byla mezi účastníky rovněž nesporná, a to 34 030 Kč měsíčně, resp. poměrná část za období od 1. 7. 2023 do 20. 7. 2023 ve výši 21 954 Kč.

8. K obraně žalované soud uvádí, že žalovaná namítala, že při uzavření nájemní smlouvy jednala v omylu, případně že na ní byl spáchán podvod, a odkazovala též na příkazní smlouvu ze dne 2. 10. 2014. Tato obrana však nemohla obstát již proto, že sama žalovaná netvrdila konkrétní skutkové okolnosti, z nichž by bylo možno dovodit účast žalobce na tvrzeném omylu či podvodném jednání. Naopak při jednání bylo výslovně uvedeno, že žalovaná nechce tvrdit aktivní podíl žalobce na takovém jednání a že příkazní smlouva se vztahuje k Městské části Praha 1, nikoli k žalobci. Z uvedeného důvodu nejsou tvrzení žalované způsobilá založit závěr o neplatnosti či jiné právní neúčinnosti nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky tohoto řízení.

9. Pokud žalovaná dále namítala neplatnost nájemní smlouvy z toho důvodu, že v domě nebyly vymezeny samostatné bytové jednotky, ani tato námitka není důvodná. Občanský zákoník výslovně připouští, aby předmětem nájmu byla i část nemovité věci. Platnost nájmu bytu proto není podmíněna tím, aby pronajatý byt byl současně vymezen jako samostatná jednotka ve smyslu úpravy bytového spoluvlastnictví. Rozhodující je, zda byl předmět nájmu dostatečně určitě vymezen a zda šlo o prostor určený a užívaný k bydlení. V projednávané věci bylo mezi účastníky nesporné, že žalobce přenechal žalované k užívání konkrétně označený byt č. 6 o velikosti 3+1 v označeném domě, že žalovaná tento byt dle nájemní smlouvy určený k bydlení převzala a dlouhodobě užívala, resp. jej měla k dispozici (je bez právního významu, zda tam skutečně bydlela). Již z těchto nesporných zjištění plyne, že předmět nájmu byl vymezen dostatečně určitě. Samotná absence vymezení bytové jednotky jako samostatné nemovité věci proto nevede k neplatnosti nájemní smlouvy.

10. Nad rámec uvedeného soud dodává, že ani případná odlišnost stavebně právního režimu pronajatého prostoru by nemohla bez dalšího vylučovat uplatnění režimu nájmu bytu. Ustanovení § 2236 odst. 1 občanského zákoníku výslovně stanoví, že ujednají-li si strany k obývání nájem jiného než obytného prostoru, jsou zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. O to méně lze v poměrech této věci přijmout závěr, že by jen z důvodu nevymezení samostatné jednotky nebylo možno žalované uložit povinnost hradit plnění odpovídající užívání bytu po skončení nájmu.

11. Žalovaná dále v průběhu řízení namítala, že požadovaná výše plnění je nepřiměřená. Ani tuto námitku soud neshledal důvodnou. V řízení nešlo o určení přiměřeného nájemného soudem ani o přezkum jednostranného zvýšení nájemného; předmětem řízení byl nárok pronajímatele na náhradu podle § 2295 občanského zákoníku ve výši ujednaného nájemného za dobu, po kterou žalovaná po skončení nájmu byt neodevzdala. Zákon v tomto ustanovení stanoví jednoznačně, že pronajímateli náleží náhrada ve výši ujednaného nájemného. Soud proto nebyl oprávněn tuto částku podle volné úvahy moderovat. Soud se v tomto směru ztotožňuje s argumentací žalobce, že žalovaná po skončení nájmu byt dobrovolně nevyklidila a k jeho odevzdání došlo až v rámci exekuce; nelze proto připustit, aby z vlastního porušení povinnosti těžila tím, že by soud zákonem Soud proto soud žalobě v rozsahu částky 226 134 Kč s příslušenstvím vyhověl.

12. O úroku z prodlení soud rozhodl dle ust. § 1970 občanského zákoníku, vázán žalobním návrhem, když dle nájemní smlouvy měla žalovaná platit nájem vždy nejpozději do posledního dne každého kalendářního měsíce, ze který se nájemné platí. Žalovaná se dostala do prodlení se splněním peněžitého dluhu od každého prvního dne následujícího po měsíci, za který měla být náhrada za užívání bytu po skončení nájmu placena. Dluh na úhradě za užívání vznikl v období ledna až července 2023. Pokud žalobce požaduje zákonný úrok z prodlení až od 4. 10. 2024, nebylo důvodu k jeho nepřiznání.

13. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobce měl ve věci plný úspěch v části, o níž bylo tímto rozsudkem rozhodováno. Soud však nepřiznal žalobci náhradu nákladů za zastoupení advokátem. Judikatura dlouhodobě vychází z toho, že u statutárních měst lze presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení k tomu, aby byla schopna kvalifikovaně hájit svá práva a zájmy vlastními silami, aniž by musela využívat externí právní zastoupení. Není-li v konkrétním řízení prokázán opak, nejsou náklady na zastoupení advokátem náklady účelně vynaloženými. Srov. zejména usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 315/2017, usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 993/2017, dále usnesení Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3181/20, I. ÚS 4224/18 a III. ÚS 2052/20. U statutárních měst platí judikaturní pravidlo: presumpce vlastního odborného aparátu, proto externí advokát zpravidla není účelný náklad, ledaže město prokáže, že šlo o věc: mimořádně složitou, vysoce specializovanou, neobvyklou pro jeho běžnou agendu, případně s mezinárodním či jiným specifickým prvkem. Skutečnost, že žalovaná vznášela více právních námitek, sama o sobě z běžné nájemní agendy nečiní věc natolik výjimečnou, aby odůvodnila přenesení odměny externího advokáta na neúspěšnou stranu. Soud proto přiznal žalobci na náhradě nákladů řízení částku 14 717 Kč za zaplacený soudní poplatek a dále částku 450 Kč jako náhradu za sepis žaloby dle ust. § 151 odst. 3 o. s. ř. za přiměřeného použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 300 Kč za jeden úkon dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky. Soud však přiznal částku 450 Kč, neboť po novelizaci advokátního tarifu s účinností od 1. 1. 2025, podle níž činí paušální náhrada výdajů na vnitrostátní poštovné, místní hovorné a přepravné částku 450 Kč za jeden úkon právní služby podle ust. § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., by přiznání pouze 300 Kč vedlo k neodůvodněnému rozlišování mezi nezastoupeným účastníkem a účastníkem zastoupeným advokátem. Takový výklad by byl v rozporu se zásadou rovnosti účastníků řízení podle čl. 37 odst. 3 Listiny základních práv a svobod. Soud proto v tomto rozsahu považuje ust. § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. za neaplikovatelné a vzniklou mezeru v právu vyplňuje analogickým použitím ust. § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Nezastoupenému účastníku tak náleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč za každý úkon, jak dovodil i Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 28 Cdo 2638/2025.