13 C 49/2025

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl soudcem Mgr. Oldřichem Umlaufem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného pro 64 792 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 1 876 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % p. a. z této částky od 2. 9. 2024 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 5 000 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 57 916 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % p. a. z této částky od 14. 2. 2025 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 53 455 Kč, k rukám právního zástupce žalobce, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

1. Žalobce se žalobou ze dne 14. 2. 2025 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by žalovanému byla uložena povinnost k zaplacení částky 1 876 Kč s příslušenstvím na dlužném nájemném, částky 5 000 Kč na smluvní pokutě, částky 57 916 Kč s příslušenstvím na náhradě škody - nákladech vynaložených na uvedení předmětu nájmu do původního stavu, skutkově uváděje, že dne 17. 10. 2023 byla mezi účastníky uzavřena podnájemní smlouva ohledně bytu č. , hodnota, ve 3. nadzemním podlaží domu č.p. , adresa, , byt byl předán zpět dne 25. 9. 2024, žalovaný byl v prodlení s hrazením části nájemného za září roku 2024, kdy žalovaný byt opustil aniž splnil své povinnosti dle čl. V odst. 6 podnájemní smlouvy, tj. byt nevyklidil, nevymaloval, neuklidil a neodstranil závady, které v bytě způsobil. Žalobci tak vznikl nárok na smluvní pokutu dle čl. V odst. 6 podnájemní smlouvy tak i na náhradu škody za vynaložené náklady na uvedení předmětu nájmu do původního stav, kdy byt byl žalovaným zanechán v dezolátním stavu, poškozený. Poškození spočívalo ve znečištění bytu, jeho nevymalování, poškození omítky, poškození lina, poškození zárubní, poškození kuchyňské linky, poškození skříně, chybějících vnitřních dveří do chodby, neodevzdání klíče od poštovní schránky, předání poškozeného klíče od sklepního prostoru. Žalobce na uvedení bytu do původního stavu vynaložil náklady větší než požadovanou částku 57 916 Kč, kdy zohlednil amortizaci. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaným nebylo ničeho zaplaceno přes předžalobní výzvu, nezbylo žalobci než se se svými nároky obrátit na soud. V podání z 15. 7. 2025 (po poučení ze strany soud dle § 118a ods.t 1 o.s.ř.) žalobce doplnil svá tvrzení ve vztahu ke konkretizaci poškození bytu tak, že znečištění bytu je zřejmé z fotografií focených bezprostředně po předání bytové jednotky, nevymalování je zřejmé z fotodokumentace, kdy zdi, lišty, podlahy i strop jsou špinavé a flekaté. Poškození omítky je zřejmé z fotodokumentace, kdy ve zdech (omítkách) jsou jednotlivé vrypy, které musely být opraveny a následně vymalovány, lino bylo poškozeno na mnoha místech, poškrábáním a různými vrypy, tak i propálením, kdy muselo být celé vyměněno, zárubně dveří byly poškozeny vrypy i natržením svrchní vrstvy, dveře do obývacího pokoje chyběly, dveře do koupelny a na WC byly odřené, poškrábané, kuchyňská linka byla znečištěna, digestoř poškrábána a znečištěna rzí, skříňky kuchyňské linky byly znečištěny, poškrábány, na některých byla odloupnuta svrchní vrstva, na některých dvířkách či skříňkách byly díry, některé šuplíky skříňky byly znečištěny tak, že špína nešla vyčistit. Poškozená vestavná skříň byla poškrábána a byly do ní udělány vrypy. Pokud jde o neodevzdaný klíč od poštovní schránky, poškozený klíč od sklepního prostoru, bylo třeba zakoupit novou FAB vložku do sklepa a zhotovit nový klíč k poštovní schránce. Uvedená poškození žalobce opravil, kdy za vymalování uhradil , jméno FO, dle vystavených faktur částku 5 243 Kč, za opravu poškozené omítky dle vystavené faktury uhradil , jméno FO, částku 3 000 Kč, za opravu (výměnu) poškozeného lina dle vystavených faktur uhradil , jméno FO, částku 24 020 Kč (z důvodu amortizace uplatněna polovina), za opravu poškozených zárubní a dveří (jejich výměnu za nové) dle vstavených faktur uhradil , jméno FO, částku 22 711,70 Kč (z důvodu amortizace uplatněna polovina), za opravu elektroinstalace, drobné opravy jako demontáž poškozených žaluzií, WC prkénka dle vystavené faktury uhradil , jméno FO, částku 2 000 Kč, za opravu poškozené kuchyňské linky, její demontáž, likvidaci dle vystavených faktur uhradil , jméno FO, 3 500 Kč, za linku bez spotřebičů 61 000 Kč (z důvodu amortizace uplatněna částka 12 200 Kč), za opravu poškozené skříně dle vystavené faktury uhradil , jméno FO, částku 1 000 Kč, za FAB vložku, klíč ke schránce uhradil dle vystavených dokladů 412 Kč.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil do protokolu o jednání dne 26. 6. 2025 tak, že uplatněný nárok na dlužném nájemném ve výši 1 876 Kč s příslušenstvím, tak i na smluvní pokutě ve výši 5 000 Kč uznal. Pokud jde o nárok na náhradu škody ve výši 57 916 Kč, s tímto nesouhlasil, uváděje, že již v době, kdy se do bytu nastěhoval se svojí přítelkyní , jméno FO, byt nebyl v dobrém stavu, v koupelně opadávaly kachlíky, u kuchyňské linky se odlamovaly plasty šuplíků, což nafotil a vyrozuměl pana , jméno FO, , požádal o opravu. Pokud jde o vyklizení bytu, to proběhlo po dohodě s panem , jméno FO, na konci září roku 2024, kdy toto vyřizovala makléřka paní , jméno FO, , k předání došlo před domem, do bytu nešli, spěchal do práce, na kapotě auta podepsal listiny o skončení nájmu. Pokud jde o stav bytu při jeho odevzdání, zůstaly ve zdi díry po poličkách, byly poškozené dveře. Ostatní uváděné věci ohledně poškození a znečištění bytu žalovaný odmítl s tím, že byt byl vymalován, nedošlo ke znečištění bytu, poškození omítek, lina, kuchyňské linky, skříní. Sklepní kóje byla vyklizena, klíč předán paní , jméno FO, .

3. Ze smlouvy z 17. 10. 2023 soud zjistil, že byla uzavřena mezi , jméno FO, a , Jméno žalovaného, . Předmětem smlouvy dle čl. I bylo přenechání do podnájmu bytové jednotky č. 6 ve 3. podlaží domu na adrese , adresa, s tím, že zde bylo výslovně uvedeno, že nemovitost je způsobilá k řádnému užívání, nic nebrání nastěhování podnájemce, o předání bude vyhotoven předávací protokol, který bude přílohou č. 1 smlouvy. Podnájemce výslovně potvrdil, že si nemovitost před uzavřením smlouvy prohlédl, že její vybavení a stav odpovídá údajům ve smlouvě a že takto ji od pronajímatele bez připomínek přejímá. V čl. II bylo upraveno nájemné a plnění spojená s užíváním nemovitosti, smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 10. 2024. Dle čl. IV bylo mimo jiné uvedeno, že podnájemce je povinen užívat nemovitost k účelu bydlení s péčí řádného hospodáře a platit nájemné, podnájemce odpovídá za veškeré škody. Dle čl. V bod 6 bylo uvedeno, že v případě skončení nájmu je podnájemce povinen nemovitost uklidit a vyklidit, vybílit, odstranit závady a předat jí pronajímatel. Při prodlení se splněním této povinnosti dává podnájemce pronajímateli výslovný souhlas k otevření nemovitosti, jejímu vyklizení na náklady podnájemce. V případě porušení této povinnosti je podnájemce povinen uhradit pronajímateli smluvní pokutu až ve výši 5 000 Kč a účelně vynaložené náklady na uvedení do původního stavu. Součástí smlouvy byl předávací protokol – příloha č.

1. V předávacím protokolu byl uveden popis stavu a vybavení jednotlivých místností s tím, že při předání nemovitosti byla pořízena fotodokumentace pro účely porovnání rozdílu stavu nemovitosti a vybavení při vzniku a zániku nájmu, protokol byl podepsán za pronajímatele tak i za podnájemce, a to bez výhrad.

4. Z dokladu z 5. 10. 2024 soud zjistil, že dle tohoto byla uhrazena částka 219 Kč za FAB vložku zakoupenou v obchodě OBI Česká republika s.r.o., provozovna Karlovy Vary. Dle dokladu ze 7. 10. 2024 byla uhrazena částka 193 Kč v prodejně Karstav group s.r.o. Karlovy Vary.

5. Z faktury ze dne 14. 11. 2024 vystavené , jméno FO, soud zjistil, že tímto byla vyúčtována částka 3 000 Kč za opravu stěn bytu č. 6 , adresa, , která byla odběratelem , jméno FO, uhrazena.

6. Z faktury č. , hodnota, ze dne 11. 12. 2024 soud zjistil, že tímto dodavatel Sepos s.r.o. vyúčtoval odběrateli částku 22 711 Kč za zboží zde specifikované, a to jednotlivé kusy dveří, zárubní, kdy odběratelem byl , Jméno žalobce, .

7. Z faktury č. , hodnota, soud zjistil, že tímto dodavatel , jméno FO, vyúčtoval dne 20. 11. 2024 odběrateli , jméno FO, částku 3 500 Kč za vymalování bytu č. 6, , adresa, .

8. Z faktury č. 15/2024 z 18. 12. 2024 soud zjistil, že tímto dodavatel , jméno FO, vyúčtoval odběrateli panu , jméno FO, částku 75 000 Kč za provedení demontáže, likvidaci staré kuchyňské linky (3 500 Kč), za výměnu zárubní a dveří (6 500 Kč), za opravu vestavné skříně 1 000 Kč, za demontáž a montáž parapetu, začištění po elektroinstalaci, drobné opravy (2 000 Kč), za výrobu a montáž kuchyňské linky se zapojením 60 000 Kč.

9. Z dokladu – účtenky z 18. 11. 2024 soud zjistil, že v obchodě Deco Czech a.s. v Karlových Varech byla uhrazena částka 157 Kč za jednotlivé položky, a to sádra bílá, Primalex stěrka vnitřní.

10. Z dokladu – účtenky z 15. 11. 2024 soud zjistil, že v obchodě Deco Czech a.s. byla uhrazena částka 1 586 Kč za položky zde specifikované, a to Primalex Plus, Primalex penetrace, páska maskovací, sádra bílá, tmel akrylátový.

11. Z faktury č. , hodnota, z 25. 11. 2024 soud zjistil, že tímto , jméno FO, vyúčtoval odběrateli , jméno FO, částku 24 020 Kč ve vztahu k bytové jednotce č. 6, a to za demontáž a odvoz původní krytiny, vyhlazení podkladu stěrkou, dodání a montáž obvodových lišt, přechodové lišty, montáž PVC celoplošnou fixací.

12. Z výzvy k plnění z 5. 2. 2025 soud zjistil, že tímto žalobce vyzval žalovaného k úhradě částky 57 916 Kč na náhradě nákladů za uvedení bytu č. 6 v domě čp. , Anonymizováno, , , adresa, do původního stavu, tak i k úhradě částky 1 876 Kč na dlužném nájemném, částky 5 000 Kč na smluvní pokutě.

13. Ze souboru fotografií Příloha B zachycujících byt č. 6 v domě čp. , adresa, soud zjistil, že na fotografiích je zobrazen stav jednotlivých místností bytu, tj. stav chodby, stav obytné místnosti s kuchyňskou linkou, stav koupelny, stav toalety, stav balkonu (v době předání bytu do užívání podnájemce), Anonymizováno14. Ze souboru fotografií příloha C-T soud zjistil, že zde je zachycen stav bytu č. 6 v domě čp. , adresa, na fotografiích je zobrazen stav jednotlivých místností a příslušenství bytu, tj. stav chodby, stav obytné místnosti s kuchyňskou linkou, stav koupelny, stav toalety, stav balkonu, stav omítek, stav podlahové krytiny, stav kuchyňské linky (digestoře, skříněk, dvířek), stav parapetu, stav zárubní s obložkami, stav vestavné skříně (v době předání bytu ze strany podnájemce zpět pronajímateli). Na fotografiích jsou vidět jednotlivá poškození, a to v případě omítek viditelné vrypy, v případě podlahové krytiny vrypy a její propálení, v případě koupelny a toalety jejich znečištění, v případě kuchyňské linky znečištění digestoře, poškození skříněk a dvířek kuchyňské linky, poškození zárubní, absence interiérových dveří, poškození vestavné skříně.

15. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že pokud jde o byt č. 6 v 3. nadzemní podlaží domu č. , hodnota, , , adresa, byl na začátku nájemního vztahu předán panu , jméno FO, , u čehož byla osobně, byt byl v bezvadném stavu, byl vyhotoven předávací protokol, ve kterém to bylo potvrzeno, existovala fotodokumentace bytu, a to dle existující inzerce (fotografie příloha B, které byly svědkyni soudem předestřeny). Při ukončení nájemního vztahu k bytu se s panem , jméno FO, sešla před domem, kdy spěchal na vlak, předal jí pouze klíče od bytu, do bytu tak šla již sama a nafotila jeho stav. Byt nebyl uklizen, nebyl vymalován, byla poškozena kuchyňská linka, propálené lino, škrábance na zdech, poškozená dvířka skříněk v předsíni. Detailně vše nafotila včetně poškození lina, rozbitých dveří. S panem , jméno FO, byla domluvena předem, že stav bytu bude nafocen, takto postupuje v případě pana , jméno FO, vždy, kdy při předání i převzetí bytu se vyhotovují fotografie, nájemník je obvykle přítomen, a to že fotografie souhlasí se zapisuje do předávacího protokolu. Ohledně předestřených fotografií (příloha C-T) svědkyně uvedla, že jde o fotografie bytu, které pořídila. Svědkyně dále uvedla, že dle její vědomosti pan , jméno FO, následně dělal rekonstrukci bytu, kdy po jejím provedení byt znovu pronajímala. V bytě bylo nové lino, kuchyňská linka, koupelna, pan , jméno FO, určitě neměl v plánu takovou rekonstrukci původně dělat.

16. Vzhledem k tomu, že si jednotlivá dílčí skutková zjištění uvedená shora vzájemně neodporují soud na ně odkazuje, jakožto na souhrnný skutkový závěr.

17. Dle ust. § 2913 odst. 1, občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

18. Dle ust. § 2951 odst. 1, občanského zákoníku, škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

19. V souladu s ustanovením § 153a občanského soudního řádu (zákon č.99/1963 Sb.) ohledně nároku na zaplacení částky 1 876 Kč s příslušenstvím, částky 5 000 Kč na smluvní pokutě, rozhodl soud rozsudkem pro uznání, jak uvedeno ve výroku I. – II. tohoto rozhodnutí, neboť žalovaný do protokolu o jednání tyto nároky uznal a soud neshledal ohledně těchto nároků vyplývajících z předmětného právního vztahu účastníků jakéhokoliv rozporu s kogentními ustanoveními právního řádu České republiky.

20. V souladu s citovanými zákonnými ustanoveními, na základě skutkového stavu, jak uvedeno shora, shledal soud žalobou uplatněný nárok na náhradu škody (účelně vynaložených nákladů na uvedení bytu do původního stavu) včetně příslušenství důvodným, jak uvedeno ve výroku III. tohoto rozhodnutí, a to z následujících důvodů:

21. Z provedených důkazů, a to smlouvou ze 17. 10. 2023, předávacího protokolu, fotografií v příloze B spisu, tak i výpovědi svědkyně , jméno FO, , se podává, že mezi účastníky vznikl právní vztah ve smyslu § 2274 a následující občanského zákoníku, přičemž žalobce přenechal žalovanému k užívání předmětný byt č. , hodnota, , žalovaný v čl. I smlouvy, tak i v předávacím protokolu ze dne 17. 10. 2023, výslovně potvrdil, že si byt a jeho vybavení prohlédl, byt přejímá bez výhrad. K zániku smluvního vztahu účastníků došlo v září roku 2024, kdy žalovaný předal klíče od bytu, jak konkrétně uváděno ve výpovědi svědkyně , jméno FO, . Z provedených důkazů, a to výpovědi svědkyně , jméno FO, , tak i fotografií předmětného bytu, které byly pořízeny svědkyní v době předání bytu žalovanému k užívání dne 17. 10. 2023, tak i v době bezprostředně po předání klíčů od bytu ze strany žalovaného v září roku 2024, se podává, že ke dni 17. 10. 2023 byl předmětný byt ve stavu způsobilém k užívání (bez vad), v září 2024 po předání klíčů od bytu žalovaným, stav bytu neodpovídal obvyklému opotřebení, zařízení bytu, jeho vybavení, bylo poškozeno, jak konkrétně uvedeno ve skutkových zjištěních shora. Lze uzavřít, že žalovaný porušil smluvní povinnost dle čl. V bod 6 smlouvy uzavřené mezi účastníky, kdy po skončení smluvního vztahu byt nevrátil ve stavu odpovídajícímu obvyklému opotřebení. Z provedených důkazů, a to jednotlivými fakturami, doklady, jak uváděno shora, má soud za prokázáno, že žalobce vynaložil náklady na odstranění jednotlivých dílčích vad, poškození bytu, která zde byla v době jeho předání (vrácení) žalobci, jakožto pronajímateli. Z listinných důkazů se podává, že žalobce za opravy bytu spočívající v jeho úklidu, vymalování, opravě poškozených omítek, výměně poškozené podlahové krytiny, opravě poškozené vestavné skříně, výměně a opravě poškozených dveří a zárubní, tak i kuchyňské linky, uhradil dodavatelům ceny vyúčtované jednotlivými fakturami. Ve smyslu ust. § § 2951 občanského zákoníku, lze uzavřít, že žalobce provedl na své náklady opravu poškození bytu a jeho zařízení, za které odpovídá žalovaný. Pokud jde o výši škody, z listinných důkazů, jak uvedeno shora, se podává, že žalobce vynaložil konkrétní částky za opravu poškozených omítek, za výměnu poškozeného lina, za úklid znečištěného bytu, za opravu a výměnu zařízení bytu (dveře, kuchyňská linka), za výměnu zámku dveří, a to v příčinné souvislosti s poškozením bytu a jeho zařízení, za které žalovaný odpovídá. Nerozhodnou je skutečnost, že částky vynaložené žalobcem na provedení oprav jsou v souhrnu vyšší než stanovená výše náhrady škody, neboť byla zohledněna amortizace, tj. opotřebení odpovídající běžnému užívání, částka 57 916 Kč představuje účelně vynaložené náklady na uvedení bytu do původního stavu. Soud neprovedl důkazní návrhy výpověďmi svědků, a to jednotlivých dodavatelů, neboť sporné skutečnosti ohledně vynaložených nákladů na provedené opravy bytu vzal za prokázány ze samotných listinných dokladů (vystavených faktur dodavatelů). Soud neprovedl důkazní návrhy výpověďmi svědků , jméno FO, a , Anonymizováno, (ke stavu bytu v době vyklizení), neboť žalovaný přes výzvu soudu neposkytl soudu součinnost za účelem provedení těchto navržených důkazů. S ohledem na shora uvedené skutečnosti rozhodnuto, jak uvedeno ve výroku III. tohoto rozhodnutí, kdy výši úroků z prodlení soud stanovil v zákonné výši dle nařízení vlády č. 351/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů, a to za období prodlení žalovaného s plněním jeho peněžitého závazku k náhradě škody ve smyslu § 1970 občanského zákoníku, tj. uplynutím lhůty k plnění dle předžalobní výzvy.

22. Výrok IV. o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1, § 142a o.s.ř., kdy žalobci, který byl ve věci zcela úspěšný, přiznány účelně vynaložené náklady na uplatňování práva sestávající ze soudního poplatku ve výši 3 240 Kč, náhrady nákladů právního zastoupení, tj. odměny advokáta za 10 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 vyhlášky 177/1996 Sb. (převzetí a příprava zastoupení, sepis a podání žaloby, výzva k plnění před podáním žaloby, vyjádření ve věci ze dne 15. 7. 2025, ze dne 25. 8. 2025, porada s klientem dne 20.8.2025, účast u jednání soudu dne 26. 6. 2025, dne 7. 8. 2025, dne 27. 11. 2025, dne 15. 1. 2026) po 3 700 Kč dle § 7 ( z tarifní hodnoty 64 792 Kč), 10 režijních paušálů po 450 Kč dle § 13 téže vyhlášky, náhrady za ztrátu času, tj. 40 půlhodin po 100 Kč dle § 14 téže vyhlášky, jakož i DPH se k touto vztahující, celkem ve výši uvedené ve výroku rozhodnutí.