14 C 215/2023

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl samosoudkyní Mgr. Vladimírou Fikkerovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] pro určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu a na vydání věcí

I. Žaloba na určení, že výpověď žalované ze dne 4. 5. 2023 ohledně nájmu nebytového prostoru umístěného ve II. nadzemním podlaží budovy [adresa] na pozemku parc. č. 217, vše v k. ú. [obec], je neoprávněná, se zamítá.

II. Žaloba na určení, že výpověď žalované ze dne 4. 5. 2023 ohledně nájmu podlahové plochy umístěné v příčné hale v I. nadzemním podlaží budovy [adresa] na pozemku parc. č. 217, vše v k. ú. [obec], je neoprávněná, se zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 6.000Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou žalobou dne 17. 7. 2023 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by bylo určeno, že výpověď žalované ze dne 4. 5. 2023 ohledně nájmu nebytového prostoru umístěného ve 2. nadzemním podlaží budovy [adresa] na pozemku parc. č. 217 a ohledně nájmu podlahové plochy umístěné v příčné hale v 1. nadzemním podlaží budovy [adresa] na pozemku parc. č. 217, vše v k. ú. [obec], je neplatná, a dále že žalovaná je povinna vydat žalobci movité věci specifikované v příloze. Skutkově uváděl, že žalobce měl od žalované pronajatý nebytový prostor o výměře 30 m2 (původně 50,38 m2) ve 2. nadzemním podlaží [ulice] kolonády na základě Smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené dne 1. 1. 2004 ve znění dodatku č. 1 z roku 2007 (dále jen„ Smlouva o nájmu“) a dále plochu v příčné hale [ulice] kolonády na základě Dohody související se Smlouvou o nájmu nebytových prostor z 1. 1. 2004 uzavřené v březnu 2008 (dále jen„ Dohoda“). Dne 4. 5. 2023 byla žalobci do jeho datové schránky doručena výpověď žalované z nájmu, do které žalobce podal ve smyslu ust. § 2314 občanského zákoníku včasné námitky. Žalovaná na výpovědi setrvala s tím, že námitky nepovažuje za důvodné. Neoprávněnost výpovědi zdůvodňoval žalobce 1. její neurčitostí (podle názoru žalobce vedle sebe existují dvě samostatné nájemní smlouvy, ale z výpovědi žalované není zřejmé, jaký předmět nájmu žalovaná svou výpovědí mínila vypovědět, zda oba či některý z nich), 2. rozporem délky výpovědní doby se zákonem (ve výpovědi byla uvedena výpovědní lhůta 14 dnů, dle § 2312 občanského zákoníku činí výpovědní doba u nájmu sjednaného na dobu neurčitou 6 měsíců, 3. rozporem způsobu doručení výpovědi se smluvním ujednáním (dle smlouvy měla být veškerá podání a jiná oznámení doručována osobně nebo poštou, žalovaná však výpověď zaslala do datové schránky). Nárok na vydání movitých věcí specifikovaných v příloze zdůvodňoval žalobce tím, že žalovaná neoprávněně zadržela movité věci, které měl žalobce umístěné v pronajatých prostorách.

2. Všechny žalobcem uplatněné nároky sice souvisely s nájmem pronajatých prostor, nicméně se nejednalo o navzájem provázané nároky, ale o samostatné nároky mající rozdílný skutkový základ a právní posouzení. Krom toho se u nároků týkajících se posouzení platnosti výpovědi jednalo pouze o spor o právní hodnocení, který bylo možné rozhodnout na základě předložených listinných důkazů při jednom jednání, zatímco u nároku vyplývajícího z uplatněného zadržovacího práva se jednalo o spor vyžadující obsáhlejší dokazování ohledně zjištění skutkového stavu a jeho právního posouzení. S ohledem na zájem účastníků na rychlém vyřešení sporu a nastolení právní jistoty, nepovažoval soud za vhodné a účelné projednávat všechny žalobní nároky v jednom řízení, a usnesením ze dne 10. 5. 2024, č. j. 14 C 215/2023-332 rozhodl o vyloučení nároku o vydání movitých věcí k samostatnému jednání. Byť proti uvedenému usnesení není odvolání přípustné, žalobce je napadl odvoláním.

3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Namítala, že žalobce se domáhá určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu, netvrdí však, ani neprokazuje naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu ve smyslu ust. § 80 o. s. ř. Přezkumu oprávněnosti výpovědi dle ust. § 2314 občanského zákoníku se již žalobce domáhat nemůže, neboť mu uplynula prekluzivní dvouměsíční lhůta k podání žaloby. Přezkum výpovědi z nájemní smlouvy prostoru sloužícího podnikaná uzavřené na dobu neurčitou je navíc z pohledu judikatury a komentářové literatury prakticky zcela vyloučen (viz rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 3111/2019). Pokud jde o žalobcovy námitky do výpovědi, pak námitka neurčitosti výpovědi neobstojí, neboť mezi účastníky byla uzavřena pouze jedna nájemní smlouva, nikoli dvě nájemní smlouvy, přičemž Dohoda je nedokonale označeným Dodatkem č. 2 smlouvy o nájmu. V té souvislosti odkazovala na Zápis z jednání mezi žalovanou a žalobcem ve věci rozšíření nájmu ve [ulice] kolonádě sepsaný dne 17. 3. 2008, v němž smluvní strany písemně vyjádřily svou vůli uzavřít dodatek ke stávající smlouvě o nájmu. Ani dohodnutá délka výpovědní doby 14 dnů není v rozporu s ust. § 2312 občanského zákoníku, neboť právní úprava je dispozitivní. Žalovaná dodržela i formu doručení písemné výpovědi dle smlouvy, když v čl. XIV. odst. 14.4 je stanoveno, že podání a jiná oznámení je třeba doručit osobně nebo doporučenou poštovní zásilkou, aniž by však tím byly dotčeny další prostředky, kterými lze prokázat doručení. Žalovaná použila ve smyslu ust. § 564 občanského zákoníku přísnější formu doručení do datové schránky, forma tedy byla dodržena a samotné doručení do datové schránky proběhlo bezvadně a prokazatelně. Dále uváděla, že žalobce opomněl soudu sdělit, že již od začátku roku 2021 přestal platit nájemné za prostory v I. nadzemním podlaží [ulice] kolonády a od začátku rok 2022 i nájemné za prostory ve II. nadzemním podlaží [ulice] kolonády a byl při jednáních se zástupci města v dubnu 2023 upozorněn na nutnost řešení situace výpovědí z nájmu, pokud nebude dosaženo uznání dluhu a dohody o splátkovém kalendáři.

4. Žalobce následně uvedl, že uzavření dvou nájemních smluv potvrzuje i skutečnost, že nájemné bylo žalobci pravidelně vyúčtováno za každý předmět nájmu zvlášť, nikoli jednou částkou, a dále, že předmětem nájemní smlouvy z roku 2008 nebyl nebytový prostor ve smyslu zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, nýbrž podlahová plocha části haly [ulice] kolonády. Vzhledem k tomu, že pronajatý prostor není místností či souborem místností (nemá čtyři stěn, je ze dvou stran otevřen do prostoru a nelze jej uzamknout), byla Dohoda z roku 2008 smlouvou o nájmu uzavřenou ve smyslu ust. § 663 a násl. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., která nemusela mít zákonné náležitosti dle zákona o nebytových prostorách. Bylo-li v dohodě odkázáno na zápis z jednání ze dne 17. 3. 2008, bylo to výlučně z důvodu stanovení výše nájemného s tím, že po dosažení cílového stavu bude uzavřena dohoda nová, nikoli další dodatek. Na rozdíl od smlouvy z roku 2004 nebyla v dohodě z roku 2008 sjednána výpovědní doba a výpovědní důvody, proto nelze u obou předmětů nájmů postupovat shodně dle podmínek sjednaných ve smlouvě z roku 2004.

5. Žalovaná setrvala na názoru, že mezi účastníky byla uzavřena jedna smlouva o nájmu nebytového prostoru a dva dodatky, úmyslem smluvních stran zachyceným v zápisu ze dne 17. 3. 2008 bylo rozšíření předmětu nájmu. Pokud by Dohoda byla samostatnou nájemní smlouvou, nebylo by důvodu v ní uvádět, že je dohodou se smlouvou o nájmu související. Nájemné bylo žalobci účtováno odděleně za každý z prostor v I. a II. nadzemním podlaží z důvodu lepší účetní přehlednosti. Námitka žalobce, že pronajatý prostor v I. nadzemním podlaží [ulice] kolonády není nebytovým prostorem podle zákona č. 116/1990 Sb., nemá opodstatnění, celá [ulice] kolonády byla slovy zákona nebytovým prostorem. V případě, že by dohoda byla samostatnou nájemní smlouvou, byla by neplatná, neboť neobsahuje podstatné náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor ve smyslu ust. § 3 zákona (není v ní určen předmět nájmu, účel nájmu, není v ní uvedena úhrada za poskytovaná plnění, není uvedena doba, na kterou se nájem uzavírá, ani že by se jednalo o smlouvu na dobu neurčitou).

6. První ústní jednání bylo nařízeno na 30. 5. 2024, dne 23. 5. 2024 zaslal žalobce soudu návrh na delegaci nutnou z důvodu, že má důvodnou obavu z možných negativních postupů zástupců Města Karlovy Vary, které je zřizovatelem žalované, vůči Okresnímu soudu v Karlových Varech a jeho soudcům a že má pochybnosti o nepodjatosti vyřizující soudkyně a dalších soudců, a to se zřetelem na poměr soudců k žalované, resp. jejímu zřizovateli, jakož i k dříve projednávaným soudním věcem. Jeho obavy měly být umocněny i vyjádřením ředitele žalované [příjmení] [jméno] při osobním jednání, že žalovaná a její zřizovatel umí ovlivnit soud, případně vyměnit přidělenou soudkyni.Vyřizující soudkyně považovala vznesenou námitku podjatosti za nedůvodnou, neboť k žalované, jejímu zřizovateli ani k projednávané věci nemá žádný vztah, Ing. [jméno] nezná, spory, v nichž jako jeden z účastníků vystupuje Město Karlovy Vary, běžně projednávala a projednává, v žádném případě nelze dle výsledků těchto sporů dovodit, že by Městu Karlovy stranila, ostatně ze strany účastníků takových řízení nebyla námitka podjatosti soudkyně nikdy vznesena. Vzhledem ke skutečnosti, že věc bylo možné rozhodnout při prvním jednání, soudkyně ústní jednání neodvolala a účastníkům sdělila, že spis bude předložen s námitkou podjatosti nadřízenému soudu po jednání, případně s odvoláním do rozsudku ve věci samé.Dne 29. 5. 2024 bylo soudu doručeno další žalobcovo podání označené jako doplnění vznesené námitky podjatosti a doplnění návrhu žalobce na delegaci nutnou. Zde se žalobce vyslovil proti procesnímu postupu soudu, a to proti rozhodnutí o vyloučení nároku na vydání věci k samostatnému řízení, které soudem nebylo odůvodněno. Uvedl, že v důsledku vyloučení nároku dojde k situaci, kdy soudem bude rozhodnuto o neplatnosti výpovědi, ale žalobce bude nadále čekat na rozhodnutí soudu o vydání věcí. Vystěhování veškerého prodejního sortimentu žalobce z předmětu nájmu žalovaným a jeho zadržování po dobu jednoho roku má pro podnikatelskou činnost žalobce fatální důsledky a je pro žalobce likvidační. Je rovněž možné, že soud nedůvodně předjímá výsledek soudního sporu a je připraven žalobu zamítnout. Ve vztahu k vyřizující soudkyni a dalším soudům uvedl, že budova soudu sousedí s budovou magistrátu, soudci, přísedící a pracovníci magistrátu se vzájemně znají, neformálně se scházejí na obědech apod.Při ústním jednání žalobce námitku podjatosti ještě doplnil tak, že obavu z podjatosti soudců v něm vzbudil zastupitel za [příjmení] pan [příjmení], který mu řekl, že v této politicky exponované věci nebude v jeho očích rovné postavení před soudem, protože město je v přesile. Dále uvedl, že proti vyřizující soudkyni konkrétně nic nemá, ani mít nechce, ale ředitel žalované mu v minulosti před restaurací Srdcovka řekl, že pokud se věc bude vyvíjet jiným směrem, bude výměna soudce.Ředitel žalované [příjmení] [jméno] uvedl, že žalobcova tvrzení jsou sprostá lež, k soudu žádné vazby nemá, nikoho na soudě nezná. S žalobcem se skutečně setkal v restauraci, žalobce jej tam verbálně napadl s tím, že má zanechat protiprávního jednání vůči jeho osobě, že je pod diktátem ODS a Ladnsmanschaftu. Zástupce žalované považoval rovněž námitku podjatosti za nedůvodnou, žalobce při ústním jednání sám uvedl, že je paranoidní a že se kvůli tomu léčil, což vysvětluje jeho chování včetně toho, že prohlásil, že zástupce žalované je pod vlivem BIS a má prsty v euthanasii jeho maminky. Postup žalobce považoval za obstrukční, dle jeho názoru situace nastolená předběžnými opatřeními žalobci zcela vyhovuje, žalobce pronajaté prostory užívá již 3 roky a 5 měsíců, aniž by cokoliv platil.

7. Mezi účastníky nebylo sporu o skutkovém stavu, sporné mezi nimi bylo právní posouzení, zda mezi účastníky byla uzavřena jedna smlouva o nájmu se dvěma dodatky či vícero samostatných smluv, a dále posouzení oprávněnosti výpovědi z nájmu z hlediska žalobcových námitek.

8. Žalobce předložil soudu jako důkazy k prokázání svých tvrzení Smlouvu o nájmu ze dne 1. 1. 2004, Dodatek č. 1 ke Smlouvě o nájmu z roku 2007, Dohodu související se Smlouvou o nájmu nebytových prostor z 1. ledna 2004, výpověď ze dne 4. 5. 2023, dopis ze dne 19. 5. 2023, námitky ze dne 30. 5. 2023, vyjádření žalované k námitkám ze dne 19. 6. 2023, doručenky, podací arch a doklad o odeslání. K prokázání tvrzení, že Dohoda z roku 2008 je samostatnou nájemní smlouvou, nikoli dodatkem ke smlouvě o nájmu, navrhoval důkaz dopisem žalované ze dne 10. 11. 2011, e-mailem žalované ze dne 28. 6. 2011, dopisem žalované ze dne 28. 2. 2022, upomínkou žalované ze dne 11. 8. 2021, zprávou žalované ze dne 3. 9. 2014 pro jednání Rady města dne 16. 9. 2014, fakturami žalované na vyúčtování nájemného. Dále navrhoval důkaz výslechem [jméno] [příjmení] a JUDr. PhDr. [jméno] [příjmení], PhD., kteří byli přítomni jednání dne 17. 3. 2008 a kteří by se měli vyjádřit k tomu, zda předmětem jednání byly podmínky nové nájemní smlouvy, či dodatku. Žalovaná navrhovala k důkazu Zápis z jednání mezi SPLZAK a žalobcem ve věci rozšíření nájmu ve [ulice] kolonádě ze dne 17. 3. 2008, fotografie prostoru [ulice] kolonády z roku 2088, fotografie současného stavu.

9. Ze Smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené dne 1. 1. 2004 mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem soud zjistil, že jejím předmětem bylo užívání nebytového prostoru o výměře 50,38 m2, umístěného ve 2. nadzemním podlaží budovy [adresa] vystavěné na pozemku p. č. 217 v k. ú. [obec] (dále jen„ [ulice] kolonáda“) za účelem provozování prodejní galerie sklářských výrobků a výtvarného umění za částku 12.595 Kč bez DPH měsíčně (dále jen„ Nájemní smlouva“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou počínaje dnem 1. 1. 2004. V čl. XII bylo ujednáno, že smlouvu lze skončit výpovědí kterékoli ze smluvních stran s tím, že výpovědní doba činí 14 dnů a počíná běžet ode dne následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně. V čl. XIV bylo dohodnuto, že veškerá podání a jiná oznámení, která se doručují smluvním stranám, je třeba doručit osobně, nebo doporučenou listovní zásilkou. Aniž by tím byly dotčeny další prostředky, kterými lze prokázat doručení, má se za to, že oznámení bylo řádně doručené při osobním doručení dnem faktického přijetí oznámení příjemcem, nebo dnem, v němž bylo doručeno osobě na příjemcově adrese určené k přebírání listovních zásilek, nebo dnem, kdy bylo doručováno osobě na příjemcově adrese určené k přebírání listovních zásilek a tato osoba odmítla listovní zásilku převzít, a při doručování poštou dnem předání listovní zásilky příjemci, nebo dnem, kdy příjemce při prvním pokusu o doručení zásilku z jakýchkoli důvodů nepřevzal či odmítl zásilku převzít, a to i přesto, že se v místě doručen nezdržuje, pokud byla na zásilce uvedena adresa pro doručování dle čl. 14, resp. 14.4 smlouvy.

10. Z Dodatku č. 1 ke smlouvě o nájmu nebytových prostor z 1. ledna 2004 uzavřeného mezi účastníky na podzim roku 2007 soud zjistil, že jeho předmětem byla změna předmětu nájmu tak, že se předmětem nájmu staly nebytové prostory o výměře 30 m2 ve 2. nadzemním podlaží [ulice] kolonády, a nájemné bylo stanoveno částkou 7.500 Kč bez DPH měsíčně (dále jen„ Dodatek“).

11. Z Dohody související se smlouvou o nájmu nebytových prostor z 1. ledna 2004 uzavřené v březnu 2008 soud zjistil, že se účastníci dohodli, že žalobce je od 18. 3. 2008 oprávněn zahájit provizorní prodej v příčné hale [ulice] kolonády (dále jen„ Dohoda“) s tím, že v souladu se Zápisem z jednání mezi SPLZK a žalobcem ze dne 17. 3. 2008 bude nájemné činit za místo provizorního prodeje 29.000 Kč, po dosažení cílového stavu bude uzavřena nová dohoda.

12. Ze zápisu z jednání mezi SPLZAK a [celé jméno žalobce] ve věci rozšíření nájmu ve [ulice] kolonádě ze dne 17. 3. 2008 soud zjistil, že účastníci vyjádřili shodu na podmínkách, za nichž spolu uzavřou dohodu o změně (dodatek) ke stávající nájemní smlouvě. Jednalo se zejména o rozšíření předmětu nájmu o prostory vymezené v plánu vyhotoveném Ing. [příjmení] pod označením A1 (1,8 m2) a B (4 m2) a o stanovení sazby nájemného ve výši 29.000 Kč měsíčně (po poskytnutí slevy za provoz a údržbu relaxační plochy). V zápisu bylo dále uvedeno, že zápis není nájemní smlouvou, pouze vyjadřuje záměry účastníků, a že se účastníci dohodli, že od 18. 3. 21008 je nájemce oprávněn zahájit provizorní prodej za podmínek, které budou dohodnuty.

13. Z výpovědi„ Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 1. 2004“ ve znění„ Dodatku č. 1 k smlouvě o nájmu nebytových prostor z 1. ledna 2004“ a ve znění„ Dohody související se smlouvou o nájmu nebytových prostor z 1. ledna 2004“ soud zjistil, že žalovaná bez uvedení důvodu vypověděla uvedené smlouvy, které označila za jeden závazek, výpovědní lhůta činila 14 dnů s tím, že počne běžet ve smyslu ust. § 12 zákona č. 116/1990 Sb. za použití ust. § 3028 odst. 3 občanského zákoníku od prvého dne měsíce následujícího po dni doručení výpovědi. Výpověď byla doručena do žalobcovy datové schránky dne 5. 5. 2023.

14. Z dopisu ze dne 19. 5. 2023 soud zjistil, že, že žalobce vyslovil nesouhlas s výpovědí ze dne 4. 5. 2023.

15. Z námitek ze dne 30. 5. 2023 soud zjistil, že žalobce vznesl do výpovědi žalované ze dne 4. 5. 2023 námitky. Žalobce namítal neurčitost výpovědi, neboť nebytové prostory nebyly žalobci pronajaty na základě jedné nájemní smlouvy ve znění dodatků, nýbrž na základě dvou samostatných nájemních smluv – smlouva o nájmu nebytových prostor z 1. 1. 2004 a Dohoda související se smlouvou o nájmu nebytových prostor z roku 2008, a pokud výpověď směřovala k výpovědi smlouvy ve znění dodatků, pak dohoda a nájem prostoru v příčné hale [ulice] kolonády nejsou výpovědí dotčeny. Dále namítal rozpor délky výpovědní doby s ust. § 2312 občanského zákoníku, podle něhož je výpovědní doba šestiměsíční., a dále namítal nedodržení sjednané formy pro právní úkon výpovědi, kdy v čl. XIV bylo ujednáno doručování osobně nebo doporučenou listovní zásilkou, zatímco žalovaná zaslala výpověď žalobci prostřednictvím datové schránky. Zásilka byla uložena k vyzvednutí na poště k vyzvednutí dne 31. 5. 2023, žalovaná ji převzala dne 6. 6. 2023.

16. Z vyjádření žalovaného k námitkám ze dne 19. 6. 2023 doručeného dne 23. 6. 2023 do datové schránky právního zástupce žalobce soud zjistil, že žalovaný námitky nepovažoval za důvodné a na své výpovědi setrval.

17. Z fotografií z roku 2008 zachycující část prostor [ulice] kolonády užívaných žalobcem soud zjistil, že na ploše je umístěn prodejní pult s vystavenými výrobky a jedna skleněná vitrína s vystavenými výrobky (tato plocha činí řádově jednotky m2), další výrobky jsou umístěny na podstavcích na lavičkách u oken. Z fotografií z roku 2023 soud zjistil, že krom původního prodejního pultu a jedné skleněné vitríny se na ploše sahající o několik metrů hlouběji do haly [ulice] kolonády nachází řada dalších skříněk a vitrín s vystavenými výrobky, celý prostor ohraničený přenosnými zábranami s fotografiemi uměleckých děl zaujímá odhadem několik desítek m2 plochy.

18. Ze zprávy pro jednání Rady města dne 16. 9. 2014 (případně 23. 9. 2004) zpracované dne 3. 9. 2014 Ing. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je předkládána žádost žalobce o změnu nájemce nebytových prostor [ulice] kolonády v 2. NP o výměře 30 m2 z fyzické osoby [celé jméno žalobce] na společnost [právnická osoba]

19. Z faktury VF 465 ze dne 31. 12. 2015 a z faktury VF 379 ze dne 19. 10. 2015 soud zjistil, že žalovaná účtovala žalobci nájemné za 4. čtvrtletí roku 2015 dle dohody z 18. 3. 2008 a dle smlouvy o nájmu z roku 2004 samostatně, u smlouvy o nájmu počátkem čtvrtletí, u dohody koncem čtvrtletí. Z faktury č. 2019 ze dne 24. 1. 2019, z faktury č. 2019 ze dne 11. 4. 2019, z faktury č. 2019 ze dne 23. 7. 20019, z faktury č. 2019 ze dne 10. 10. 2019, z faktury č. 20200013 ze dne 30. 1. 2020, z faktury č. 2021 ze dne 31. 3. 2021, z faktury č. 2021 ze dne 22. 6. 2021, z faktury č. 2021 ze dne 30. 9. 2021, z faktury č. 2021 ze dne 31. 12. 2021, soud zjistil, že žalovaná účtovala žalobci čtvrtletně nájemné dle smlouvy o nájmu nebytových prostor za období roku 2019 až 2021. Z faktury č. 524 ze dne 3. 1. 2019, z faktury č. 2019 ze dne 1. 4. 2019, z faktury č. 2019 ze dne 2. 7. 2019, z faktury č. 2019 ze dne 30. 9. 2019, z faktury č. 2019 ze dne 7. 1. 2020, z faktury č. 20200094 ze dne 3. 4. 2020, z faktury č. 2 2003 ze dne 4. 1. 2021, z faktury č. 2021 ze dne 31. 3. 2021, z faktury č. 2021 ze dne 30. 6. 2021, z faktury č. 2021 ze dne 30. 9. 2021, z faktury č. 2021 ze dne 31. 12. 2021 soud zjistil, že žalovaná účtovala žalobci čtvrtletně nájemné dle dohody z 18. 3. 2008 za období roku 2019 až 2021.

20. Z upomínky ze dne 11. 8. 2021 soud zjistil, že žalovaná upomínala žalobce o úhradu faktur č. 2 2003, č. 2021 a 2021.

21. Z dopisu ze dne 10. 11. 2021 soud zjistil, že žalovaná v korespondenci s právním zástupcem žalobce rozlišovala Smlouvu nájmu nebytových prostor ze dne 1. 1. 2004 ve znění Dodatku č. 1 a Dohodu související se smlouvou nájmu nebytových prostor ze dne 18. 3. 2008.

22. Z dopisu ze dne 28. 2. 2022 soud zjistil, že žalovaná v korespondenci s právním zástupcem žalobce uváděla:“ Pokud Váš klient uplatňuje slevu z nájmu ve výši 75 % nájemného za užívání místa provizorního prodeje dle Dohody související se smlouvou o nájmu nebytových prostor z 1. ledna 2004 a 50 % užívání nebytových prostorů ve 21. NP dle Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 1. 2004 ve znění Dodatku č. 1“.

23. Z e-mailu ze dne 28. 6. 2022 soud zjistil, že žalovaná žalobci sdělila, že žalobce není oprávněn v prostorách [ulice] kolonády provádět výstavu Glassfest 2022, neboť dle čl. IV odst. 4.1 Smlouvy o nájmu nebytových prostor z 1. ledna 2024 je předmět nájmu ve II. NP přenecháván do užívání za účelem prodejní galerie sklářských výrobků a výtvarného umění, dle dohody související se Smlouvou je nájemce oprávněn zahájit provizorní prodej v příčné hale [ulice] kolonády, výstavy skla je oprávněn pořádat dle čl. II. odst. 2.1 smlouvy ve znění Dodatku č. 1 po dohodě s pronajímatelem.

24. Vzhledem k tomu, že jednotlivá zjištění učiněná z provedených důkazů si neodporují, odkazuje na ně soud jako na skutkový závěr ve věci samé.

25. Soud neprovedl žalobcem navrhovaný důkaz - výslech [jméno] [příjmení] a JUDr. PhDr. [jméno] [příjmení], PhD., neboť tento považoval za nadbytečný. V úvodu samotného zápisu je totiž uvedeno, že se účastníci shodli na podmínkách, za nichž spolu uzavřou dohodu o změně (dodatek) ke stávající nájemní smlouvě, je tedy zřejmé, že úmyslem účastníků zápisu bylo v budoucnu uzavřít další dodatek ke stávající nájemní smlouvě.

26. Soud dospěl k následujícím právním závěrům: Podle ust. § 3074 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

27. Podle ust. § 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“) se za nebytové prostory pro účely tohoto zákona považují a) místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půd, b) byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.

28. Podle ust. § 3 zákona č. 116/1990 Sb. nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

29. Podle ust. § 37 odst. 1 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. musí být právní úkon učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

30. Podle ust. § 2302 odst. 1 občanského zákoníku ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužících podnikání obecná ustanovení o nájmu.

31. Podle ust. 2308 písm. b) občanského zákoníku nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor.

32. Podle ust. § 2312 občanského zákoníku jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

33. Podle ust. § 2314 odst. 1, 2, 3 občanského zákoníku vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

34. S odkazem na ust. § 3074 občanského zákoníku (viz bod 25 rozsudku) aplikoval soud na otázku posouzení vzniku nájmu zákon č. 116/1990 Sb. Soud se neztotožnil s právním názorem žalobce, že prostory pronajaté na základě Dohody, na rozdíl od prostor dle smlouvy o nájmu, nepodléhaly režimu zákona č. 116/1990 Sb. z důvodu, že se nejednalo o prostor ohraničený stěnami a pod uzamčením. Vzhledem k tomu, že podle ust. § 1 zákona č. 116/1990 Sb. byly za nebytové prostory kromě jiného považovány i části veřejně přístupných prostorů a budov, bylo naopak nutné vymezenou plochu v příčné hale [ulice] kolonády za nebytový prostor ve smyslu zákona č. 116/1990 Sb. považovat. V dalším již soud na právní vztah účastníků aplikoval ustanovení občanského zákoníku § 2302 a následujících upravující nájem prostor sloužících k podnikání. Prostory sloužící k podnikání ve smyslu tohoto ustanovení jsou prostory nebo místnosti, které jsou pronajaté za účelem provozování podnikatelské činnosti a které alespoň převážně podnikání slouží bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen, přičemž takovým prostorem může být i místnost, kde se provozuje tzv. svobodné povolání, umělecká tvorba, lékařská činnost apod., nelze vyloučit ani nájem prodejního místa tzv. stánku či pultu. (viz komentář občanského zákoníku C.H.BECK). Dle názoru soudu prostory pronajaté jak na základě smlouvy o nájmu, tak na základě Dohody (bez ohledu na níže uvedené posouzení platnosti) uvedené podmínky splňovaly.

35. Žalobce sice v petitu žaloby navrhoval určení neplatnosti výpovědi, při ústním jednání však na výzvu soudu upřesnil, že se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi dle ust. § 2314 občanského zákoníku, tudíž nebylo nutno řešit otázku existence naléhavého právního zájmu podle ust. § 80 o. s. ř.

36. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce obdržel 5. 5. 2023 výpověď z nájmu, proti níž v zákonné lhůtě 30 dnů (30. 5. 2023) vznesl písemné námitky, že žalovaná poté ve lhůtě jednoho měsíce nevzala výpověď zpět a že žalobce podal ve lhůtě dvou měsíců dne 4. 7. 2023 žalobu na určení neplatnosti výpovědi. Smyslem žaloby dle ust. § 2314 občanského zákoníku na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání je odstranit spor o naplnění výpovědních důvodů a omezit po určité době možnost přezkum oprávněnosti výpovědi, typicky v žalobách na plnění. Podle judikatury Nejvyššího soudu (viz rozsudek sp. zn. 26 Cdo 4249/2016) je však třeba vnímat přezkum výpovědi v širším slova smyslu, kdy jako neoprávněnou výpověď je třeba posuzovat i výpověď neplatnou či zdánlivou, a to bez ohledu na naplnění výpovědního důvodu, neboť taková výpověď nebyla dána po právu, v souladu se zákonem. Vzhledem k tomu, že se žalobce domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi podle ust. § 2314 občanského zákoníku, ačkoli žalobní petit zní na určení neplatnosti výpovědi, zabýval se soud při posouzení nároku žalobce tvrzeným důvodem neplatnosti výpovědi, tj. neurčitostí samotné výpovědi.

37. V té souvislosti soud nejprve posuzoval, zda prostory ve [ulice] kolonádě byly žalobci pronajaty na základě jedné smlouvy ve znění dvou dodatků či na základě dvou samostatných smluv. Ve smlouvě o nájmu je v čl. XVI. 16. 4. uvedeno, že změny smlouvy jsou možné„ pouze písemnou formou, chronologicky číslovanými dodatky, s projevy smluvních stran na téže listině“. V souladu s tímto ustanovením uzavřeli účastníci písemný dodatek č. 1, na jehož základě došlo ke snížení rozsahu pronajaté plochy ve 2. nadzemním podlaží [ulice] kolonády. Jiná situace nastala u Dohody, která ani jako dodatek ke smlouvě označena nebyla.. Tuto Dohodu je třeba hodnotit v souvislosti s další listinou, a to se Zápisem z jednání mezi SPLZAK a žalobcem ve věci rozšíření nájmu ve [ulice] kolonádě ze dne 17. 3. 2008. V uvedeném zápise se účastníci dohodli, za jakých podmínek uzavřou dodatek k nájemní smlouvě, byl zde vymezen předmět nájmu údaji o umístění a velikosti plochy, nájemné včetně slevy a další ujednání, a zároveň zde bylo výslovně uvedeno, že se nejedná o nájemní smlouvu, ale pouze o vyjádření záměrů účastníků, a že od 18. 3. 2008 je žalobce oprávněn zahájit provizorní prodej za podmínek, které budou dohodnuty. Co se týče vztahu Dohody k zápisu, Dohoda na zápis odkazovala pouze co do výše nájemného a také ze zápisu přejala prohlášení účastníků, že od 18. 3. 2008 je žalobce oprávněn zahájit provizorní prodej. Přihlédneme-li k bezprostřední časové souvislosti sepisu zápisu a Dohody, kdy Dohoda byla sepsána v týž den jako zápis, maximálně den poté, a dále k ujednání účastníků v Dohodě, že po dosažení cílového stavu bude uzavřena nová dohoda, je možné uzavřít, že Dohoda není dodatkem ke smlouvě předjímaným účastníky v zápisu. Dle názoru soudu byla Dohoda samostatnou smlouvou, která zajišťovala dočasné řešení vztahu účastníků - užívání prostor v příčné hale [ulice] kolonády do doby, než bude sepsán řádný dodatek ke smlouvě o nájmu, přičemž o provizoriu takového řešení svědčí i formulace„ po dosažení cílového stavu bude uzavřena nová dohoda.“ Závěru o existenci dvou samostatných smluv nasvědčuje i důkaz předložený žalobcem – zpráva pro jednání Rady města dne 16. 9. 2014, z něhož je zřejmé, že v souvislosti se změnou nájemce (místo žalobce společnost [právnická osoba]) sama žalovaná rozlišovala existenci dvou samostatných smluvních vztahů, když změna nájemce se měla týkat pouze jednoho z nich. Nepřímo v tento závěr svědčí i k důkazu provedená korespondence a faktury na vyúčtování nájemného. S ohledem na uvedené bylo nutné platnost Dohody jako samostatné smlouvy o nájmu nebytových prostor posuzovat z hlediska zákona č. 116/1990 Sb. Podstatnými náležitostmi smlouvy o nájmu nebytových prostor jsou dle ust. § 3 předmět a účel nájmu, výše nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení a údaj o předmětu podnikání. V Dohodě však není vymezen předmět nájmu (není vůbec zřejmé, jaké konkrétní prostory či část prostor má žalobce užívat – umístění, velikost), předmět podnikání ani v ní nejsou stanoveny úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním prostoru či způsob jejich určení, a proto je Dohoda z důvodu nedostatku podstatných náležitostí podle ust. § 37 občanského zákoníku neplatná.

38. Výpověď žalované je označena jako Výpověď Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 1. 2004 ve znění Dodatku č. 1 k smlouvě o nájmu nebytových prostor z 1. ledna 2004 ve znění Dohody související se smlouvou o nájmu nebytových prostor z 1. ledna 2004 a vychází ze skutečnosti, že mezi účastníky byla uzavřena jedna nájemní smlouva a že Dohoda je pouze nedokonale označený dodatek smlouvy o nájmu. Soud sice dospěl k jinému závěru, nicméně bez ohledu na to, zda je či není Dohoda dodatkem smlouvy o nájmu, či zda je samostatnou smlouvou, je z výpovědi naprosto zřejmá a jasná vůle žalované jako pronajímatele ukončit užívání veškerých prostor ve [ulice] kolonádě ze strany žalobce. Dle názoru soudu se tedy jedná o zcela určitý projev vůle směřující k zániku všech závazkových vztahů, které měly žalobci založit právo k užívání prostor [ulice] kolonády ke svému podnikání, a žalobcova námitka neplatnosti výpovědi pro její neurčitost není proto důvodná.

39. Pokud soud v bodě 36 rozsudku dovodil, že Dohoda je neplatná, je užívání prostor v 1. NP dle Dohody neoprávněným užíváním ze strany žalobce a žalobce, který není nájemcem na základě platného nájemního vztahu, není aktivně legitimován k podání žaloby na posouzení oprávněnosti výpovědi z nájmu dle § 2314 občanského zákoníku, když taková žaloba má sloužit jedině a pouze k ochraně práv řádného nájemce. Soud proto žalobu na určení neplatnost/oprávněnosti (k tomu srovnej bod 40 rozsudku) výpovědi ohledně nájmu podlahové plochy umístěné v příčné hale v 1. NP [ulice] kolonády v bodě II. rozsudku zamítnul.

40. Nadále posuzoval soud další žalobcovy námitky pouze ve vztahu k výpovědi ohledně smlouvy o nájmu. Co se týče výpovědní doby, byla v čl. XII. Smlouvy o nájmu stanovena v délce 14 dnů. Je pravdou, že podle ust. § 2312 občanského zákoníku je pro případ výpovědi nájemního vztahu uzavřeného na dobu neurčitou stanovena výpovědní doba v délce 6 měsíců, nicméně toto ustanovení je dispozitivní povahy, strany smlouvy jím nejsou vázány a mohou se od něj odchýlit. Ujednání účastníků o výpovědní době 14 dnů tedy není v rozporu se zákonem. Stejně tak neshledal soud důvodnou námitku ohledně nedodržení formy doručení. V čl. XIV. smlouvy bylo ujednáno, že veškerá podání a jiná oznámení, která se doručují smluvním stranám, je třeba doručit osobně nebo doporučenou poštovní zásilkou. Mezi účastníky bylo přitom nesporné, že výpověď byla žalobci doručena prostřednictvím datové schránky. Soud má za to, že doručení do datové schránky je v daném případě, kdy faktické doručení žalobci není zpochybňováno, řádným doručením, neboť forma doručování do datové schránky je moderní formou doručování, která v době uzavření smlouvy o nájmu neexistovala a která je postavena na roveň doručování poštovní zásilkou či doručování osobního.

41. S ohledem na uvedené soud žalobu na určení neplatnosti/neoprávněnosti výpovědi ohledně nájmu nebytového prostoru umístěného v 2. NP [ulice] kolonády v bodě I. rovněž zamítnul. V souladu s rozsudkem Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 909/ 2003 (Nejvyšší soud ve skutkově obdobné věci dovodil, že pokud je žalobní petit přesný, určitý a srozumitelný, soud neporuší ustanovení § 155 odst. 1 o. s. ř. nebo jiné zákonné ustanovení, jestliže použitím jiných slov vyjádří ve výroku rozhodnutí stejná práva a povinnosti, kterých se žalobce domáhal) formuloval soud výroky I. a II. rozsudku oproti žalobnímu petitu odlišně, když ze skutkových tvrzení a vyjádření žalobce bylo zřejmé, že žalobce se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi podle § 2314 občanského zákoníku.

42. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 6.000 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 1 x 2.000 Kč za odvolání do předběžného opatření ze dne 7. 8. 2023 a 1 x 1.000 Kč ze dne 2. 10. 2023 a z 10 paušálních náhrad po 300 Kč dle § 1, 2 odst. 3 vyhl. č. 254/2015 Sb. (odvolání ze dne 7. 8. 2023 a ze dne 2. 10. 2023, vyjádření ze dne 8. 12. 2023, 19. 2. 2024, 13. 3. 2024, 18. 3. 2024, 1 x příprava k jednání, 3 x ú. j. 30. 5. 2024) ve výši 3.000 Kč).