15 C 210/2023

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl soudkyní Mgr. Kateřinou Hendrichovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro 117 504 Kč / bezdůvodné obohacení

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 114 660,90 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 114 660,90 Kč od 28. 06. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se v části, v níž se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 2 843,10 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 2 843, 10 Kč od 28. 06. 2023 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 94.738,40 Kč, k rukám právního zástupce žalobkyně, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Karlových Varech – náklady státu, jejichž výše a splatnost bude stanovena samotným usnesením.

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 28. 06. 2023 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 117 504 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení. Skutkově uváděla, že žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, o rozloze 136 m2 v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Pozemek“). Na Pozemku je umístěna stavba č. p. , číslo, zapsaná na LV , Anonymizováno, , která je ve výhradním vlastnictví žalované (dále jen „Stavba“). Žalovaná Pozemek užívá, aniž by za toto užívání žalobkyni čehokoliv hradila. Odpovídající nájemné bylo žalobkyní oceněno na částku 24 Kč/m2 za jeden kalendářní měsíc, což za období od 01. 06. 2020 do 31. 05. 2023 činí žalovanou částku. Žalovaná bezdůvodné obohacení ani na písemnou výzvu žalobkyně neuhradila.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a namítala, že pozemek nacházející se vedle stavby, tj. pozemek nezastavěný stavbou, není ve výhradním užívání žalované, ale jedná se o veřejně přístupnou pozemní komunikaci. Vlastnictví žalobkyně k Pozemku žalovaná nikterak nesporovala, namítala však, že stav, kdy jsou Pozemek i Stavba ve vlastnictví odlišných subjektů, způsobila žalobkyně. Žalovaná v minulosti uzavřela se žalobkyní kupní smlouvu, na základě, které se žalovaná zavázala převést Stavbu do vlastnictví žalobkyně za sjednanou kupní cenu. K převodu Stavby do vlastnictví žalobkyně došlo zápisem jejího vlastnického práva do katastru nemovitostí, ze strany Žalobkyně jako kupující nedošlo k zaplacení sjednané kupní ceny ve prospěch žalované jako prodávající a na základě toho byla žalovaná nucena od uvedené kupní smlouvy odstoupit a domáhat se vrácení Stavby. Následně bylo ze strany Okresního soudu v Karlových Varech potvrzeno vlastnické právo žalované ke Stavbě. Žalovaná žalobkyni společně se Stavbou prodala i Pozemek. Prodej Stavby a Pozemku však byl uskutečněn dvěma samostatnými kupními smlouvami, přičemž žalobkyně kupní cenu pozemku uhradila, a proto nedošlo spolu se zrušením koupě Stavby i ke zrušení koupě Pozemku. Žalovaná tehdy namítala i zrušení koupě Pozemku z důvodu okolností, vedoucích k zániku kupní smlouvy na Stavbu, nicméně soud nepřisvědčil návrhu žalované, která se domáhala určení svého vlastnického práva k Pozemku. Žalovaná se tak domnívá, že je to naopak ona, kdo je věřitelem vůči žalobkyni, když výše popsaným protiprávním jednáním žalobkyně v minulosti, byla žalovaná nucena zrušit kupní smlouvu na Stavbu. Žalovaná utrpěla újmu spočívající ve znehodnocení Stavby. Tato újma ve formě peněžité škody vznikne žalované v okamžiku, kdyby došlo k prodeji Stavby za cenu nižší než by činila výše kupní ceny v případě, že by žalovaná byla zároveň vlastníkem Pozemku. S odkazem na ustanovení § 8 OZ by tedy jednání žalobkyně, která se domáhá náhrady za údajné bezdůvodné obohacení, nemělo být způsobilé užívání právní ochrany. Zároveň žalovaná v případě, že by soud žalobě vyhověl, navrhla, aby při rozhodování o nákladech řízení soud aplikoval ustanovení § 150 o. s. ř.

3. Při ústním jednání konaném dne 06. 02. 2024 soud účastníkům sdělil předběžný právní názor, a to že považuje za zcela bezvýznamné pro posouzení dané věci, okolnosti, za kterých došlo ke stávající situaci, tedy že Stavba a Pozemek jsou ve vlastnictví rozdílných subjektů. Žalobkyně setrvala na svém stanovisku. Žalovaná pak namítla, že výše uplatněného nájemného je vysoká a zároveň vznesla námitku promlčení za období od 01. 06. 2020 do 27. 06. 2020. Následně účastníci učinili nespornými následující skutková tvrzení:-žalobkyně byla výlučným vlastníkem Pozemku (pozemku parc. č. , hodnota, o rozloze 136 m2, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, ) v rozhodném období, tj. v období žalovaném. Na Pozemku je umístěna Stavba č. p. , číslo, , která byla v rozhodném období ve výlučném vlastnictví žalované,-v rozhodném období žalovaná Pozemek užívala a za užívání Pozemku nebylo ničeho hrazeno,-rozdílné vlastnictví Pozemku a Stavby vzniklo v důsledku odstoupení žalované od kupní smlouvy z důvodu nezaplacení kupní ceny žalobkyní,-žalobkyně před podáním žaloby vyzývala žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení, a to dne 18. 05. 2023 a 05. 06. 2023.Sporná mezi účastníky zůstala výše bezdůvodného obohacení, důvodnost nároku žalobkyně a dále, zda je nárok žalobkyně částečně promlčen.K prokázání výše bezdůvodného obohacení žalobkyně soudu předložila tržní posouzení hodnoty nemovitosti vypracované společností , právnická osoba, ., dle kterého výše obvyklého nájemného za Pozemek činí částku 25 Kč/m2.

4. Dále bylo k důkazu provedeno odborné vyjádření soudního znalce Ing. Martina Polepila ze dne 17. 03. 2024, z nějž je patrné, že dle předběžného průzkumu a analýzy, se jeví obvyklé nájemné stanovené spol. , právnická osoba, . jako přiměřené, spíše při dolní hranici. Nicméně spolehlivých dat a zdrojů zjištění obdobného nájemného je obecně nedostatek a pokud by se nedohledalo dostatek relevantních porovnávacích vzorků, pak by bylo namístě (pro max. objektivnost výstupů) uvažovat o určení tržní hodnoty nájemného, a tedy použít kombinaci a závěrečnou interpretaci více metod, tedy nejen porovnávací hodnotu (metodu), ale i např. i metodu simulace obvyklého nájemného, např. analogicky jako při výpočtu hodnoty věcného břemene (§ 39a, odst. 2 oceň. vyhlášky), v tom případě lze predikovat i možné navýšení nájemného oproti avizovanému (oceněnému). Následně byl znalec usnesení soudu ze dne 10. 04. 2024 č. j. 15 C 210/2023-55 ustanoven k podání znaleckého posudku ústně při jednání soudu, přičemž jeho úkolem bylo stanovit obvyklé nájemné Pozemku, s tím, že na Pozemku je umístěna Stavba ve výhradním vlastnictví žalované. Znalec při svém výslechu uvedl, že měl k dispozici odborné vyjádření firmy , právnická osoba, ., které vyhodnotil a konstatoval, že je víceméně přiměřené, tj. vychází z tzv. porovnávací hodnoty z nabídek realitních kanceláří, což je u obvyklého nájemného takovýchto nemovitostí obvyklé. Dále znalec uvedl, že je víc nástrojů, protože samozřejmě je to tak problematická záležitost, kde musí být i ty další metody. Vychází se, např. ze simulovaného nájemného, které vychází z ceny pozemků a procenta a z toho se počítá procentuální výše nájemného. Odborná veřejnost má k dispozici literaturu, kde se uvádí 3- 7 % z ceny pozemku, prováděcí vyhláška v aktuálním znění, aktuálního zákona o oceňování dokonce toto stanoví na 5 %, když to bude analogicky aplikovatelné na výpočet ročního užitku věcného břemene, což je vlastně roční užitek z věcného břemene, je vlastně nájemné, v tomto případě, Pozemku. Pak výsledek vychází ve výši, pokud by se předpokládalo, že by obvyklá cena pozemku je mezi 6 – 8 000 Kč/ za m2, v průměru 27 Kč, což odpovídá intencím zjištěného rozmezí odborného vyjádření firmy , právnická osoba, ., s tím, že částka 24 Kč je přiměřená jako obvyklé nájemné. K razantním výkyvům na trhu s obvyklým nájemným v průběhu tří let dle znalce nedochází. Znalec rovněž uvedl, že si kontroluje nabídky na známých realitních serverech a dotazy z realitních kanceláří a má samozřejmě i svojí vlastní databázi, kterou rovněž zohlednil. Znalec se domnívá, že realitní kancelář objektivně vyhodnotila výše obvyklého nájemního. Domnívá se dokonce, že jí stanovila při nižších mezích, protože pokud by se použilo simulované nájemné, tak by bylo pravděpodobně možné se dostat i na vyšší částku, ale vždy je lepší přihlížet k porovnávaným hodnotám, které vychází z trhu. Znalec rovněž uvedl, že není zcela obvyklá daná situace, kdy vlastnictví budovy a pozemku pod ním je rozdílné, ale lze se s tím setkat, kdy četnost je menší, ale vzorek je možné dohledat. Dále znalec uvedl, že pokud by měl následně zpracovat písemný znalecký posudek, použil by více metod, ze kterých by následně udělal průměr. Předpokládá však, že by výsledek byl minimálně v takové výši, jako je v odborném vyjádření, případně vyšší.

5. Důkazy k navržené žalovanou ke sporné otázce důvodnosti žalovaného nároku, a to ze spisu zdejšího soudu sp. zn. 15 C 7/2011 odstoupení od kupní smlouvy, kupní smlouvu a rozsudek, soud jako nadbytečné s ohledem na svůj předběžný právní názor, soud neprováděl.

6. Z nesporných tvrzení účastníků a provedených důkazů soud zjistil následující skutkový stav: žalobkyně byla výlučným vlastníkem Pozemku (pozemku parc. č. , hodnota, o rozloze 136 m2, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, ) v rozhodném období, tj. v období žalovaném. Na Pozemku je umístěna Stavba č. p. , číslo, , která byla v rozhodném období ve výlučném vlastnictví žalované, přičemž v rozhodném období žalovaná Pozemek užívala a za užívání Pozemku nebylo ničeho hrazeno. Stav, kdy vlastnictví právo k Pozemku svědčilo žalobkyni a vlastnické právo ke Stavbě svědčilo žalované, vzniklo v důsledku odstoupení žalované od kupní smlouvy z důvodu nezaplacení kupní ceny žalobkyní. Obvyklé nájemné za užívání Pozemku se pohybuje mezi 24-27 Kč/m2. Žalobkyně před podáním žaloby vyzývala žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení, a to dne 18. 05. 2023 a 05. 06. 2023.

7. Podle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”) kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

8. Podáním, doručeným soudu na elektronickou podatelnu bez elektronického podpisu den před nařízeným ústním jednání, tj. 17. 6. 2024 v 14:31 hod., přičemž vyřizující soudkyni bylo předloženo krátce před jeho začátkem, žalovaná jednak vznesla vůči žalobkyni vzájemný návrh formou započtení pohledávky žalované do výše 117.504 Kč ve smyslu ust. § 97 resp. § 98 o. s. ř., a to z důvodu, že dne 31. 1. 2024 došlo k zápisu změny vlastníka Stavby na Pozemku s tím, že s právními účinky ke dni 5. 1. 2024 se vlastníkem Stavby stala obchodní společnost , právnická osoba, ., IČ: , IČO, . Právním důvodem změny vlastníka nemovitosti bylo rozhodnutí Exekutorského úřadu , adresa, č. j. , Anonymizováno, o udělení příklepu. S právními účinky ke dni 5. 1. 2024 tedy žalovaná pozbyla vlastnického práva ke Stavbě a zároveň utrpěla v důsledku protiprávního jednání žalobkyně v minulosti, spočívajícího v nesplnění závazku žalobkyně zaplatit kupní cenu Stavby na Pozemku, škodu ve výši rozdílu mezi částkou výtěžku z dražebního prodeje Stavby ve výši 3.180.000, - Kč a výší obvyklé ceny Stavby v případě, že by žalovaná byla rovněž vlastníkem Pozemku. Žalovaná se o vzniklé újmě dozvěděla až se značným časovým odstupem po zápisu změny vlastníka Stavby na Pozemku do katastru nemovitostí, přičemž neměla možnost tyto skutečnosti zjistit dříve, neboť statutární osoba žalované – jednatel žalované Oleg Korobov – je státním příslušníkem Ruské federace s trvalým pobytem v Jekatěrinburgu, Ruská federace, bez možnosti vstupu na území České republiky a s velice omezenou možností korespondence vůči území České republiky v důsledku platných mezinárodních sankcí ze strany České republiky vůči občanům Ruské federace. Jednak podáním žalovaná navrhla odročení jednání soudu dne 18. 6. 2024, kdy za účelem prokázání nároku uplatněného vzájemným návrhem (z důvodů procesní ekonomie), žádala o poskytnutí dodatečné lhůty k vyhotovení znaleckého posudku, přičemž dále uvedla, že důvodem pro odročení jednání je rovněž kolize se soudním jednáním u Obvodního soudu pro Prahu 9 ve věci vedené pod sp. zn. 7 C 174/2022, které je nařízeno na 13:00 hod. a zástupce žalované nebyl schopen zajistit substituci.

9. Usnesením ze dne 18. 6. 2024 č. j. 15 C 210/2023–69, byl návrh žalované na odročení ústního jednání nařízeného na týž den, zamítnut.

10. V dané věci bylo mezi účastníky nesporné jednak vlastnictví Stavby a Pozemku, jednak užívání Pozemku žalovanou bez právního důvodu, i to, že za toto užívání žalovaná žalobkyni ničeho nehradila. Podle výše citovaného zákonného ustanovení se tak žalovaná na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila a musí tak tento majetkový prospěch vydat. Výše bezdůvodného obohacení uplatněného touto žalobou byla prokázána jednak odborným vyjádřením spol. , právnická osoba, ., jednak vyjádřením znalce Ing. Martina Polepila a jeho následným znaleckým posudkem, provedeným ústně při jednání soudu. Námitkou žalované, že stav, kdy vlastnické právo ke Stavbě a vlastnické právo k Pozemku svědčí rozdílným subjektům, způsobila žalobkyně výše popsaným jednání, soud považuje pro posouzení nároku uplatněného žalobkyní v tomto řízení, za irelevantní, když tato námitka měla být řešena v řízení o určení vlastnického práva, které již u zdejšího soudu proběhlo, nikoliv v řízení o vydání bezdůvodného obohacení.

11. Za důvodnou však soud považuje námitku žalované, že nárok žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení za období od 01. 06. 2020 do 27. 06. 2020 je s ohledem na podání žaloby dne 28. 6. 2023, promlčen. Podle § 619 o. z., jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla. Podle § 621 o. z., okolnosti rozhodné pro počátek běhu promlčecí lhůty u práva na vydání bezdůvodného obohacení zahrnují vědomost, že k bezdůvodnému obohacení došlo, a o osobě povinné k jeho vydání. Podle § 629 o. z., promlčecí lhůta trvá tři roky. Majetkové právo se promlčí nejpozději uplynutím deseti let ode dne, kdy dospělo, ledaže zákon zvlášť stanoví jinou promlčecí lhůtu. Z citovaných zákonných ustanovení vyplývá, že pokud jde o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy mohlo být takové právo uplatněno poprvé (např. podáním žaloby u příslušného soudu). Promlčení u bezdůvodného obohacení počíná běžet v momentě, kdy se poškozený dozví o tom, že k bezdůvodnému obohacení došlo, jakož i o osobě povinné k jeho vydání. Přestože se výše bezdůvodného obohacení v daném případě rovná výši obvyklého nájemného, nedopadají na něj zákonná ustanovení o splatnosti nájemného (§ 2218 odst. 1 o. z.) a bezdůvodné obohacení se tak promlčuje po jednotlivých dnech, kdy k němu mělo dojít. Proto soud žalobu za období od 01. 06. 2020 do 27. 06. 2020 zamítl, když shledal nárok žalobkyně promlčeným.

12. Závěrem pak soud dodává, že k tvrzením uvedeným žalovanou v podání specifikovaném v odst. 8 tohoto rozsudku nepřihlížel. Přestože žalovaná v podání uplatněný nárok označila za „vzájemný návrh“, jedná se o námitku započtení, přičemž tato pohledávka nebyla uplatněna u žalobkyně (což žalovaná ani netvrdí) a jedná se tak o pohledávku nejistou i neurčitou ve smyslu ust. § 1987 odst. 2. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”). Dále je třeba podotknout, že námitka započtení byla soudu zaslána po koncentraci řízení, když důvody uváděné žalovanou v podání, kterými pozdní uplatnění nároku odůvodňuje, nelze považovat za relevantní. Tvrzená problematická komunikace s jednatelem žalované, který trvale žije v Ruské federaci, se soudu s ohledem na různé možnosti elektronické komunikace, jeví značně nevěrohodnou. Nadto je žalovaná právně zastoupena, a tak její zájmy na území České republiky měly být řádně hájeny právě zvoleným právním zástupcem.

13. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 94.738,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

14. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jenž byl v řízení neúspěšná pouze v nepatrné výši, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 94.738,40 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5.876 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 117.504 Kč sestávající z částky 5.820 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 5.820 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 5.820 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 5.820 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 8. 9. 2023, z částky 5.820 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 25. 9. 2023, z částky 5.820 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 27. 11. 2023, z částky 5.820 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 6. 2. 2024, z částky 5.820 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 15. 3. 2024, z částky 5.820 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t., z částky 5.820 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 19. 3. 2024, z částky 5.820 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 25. 4. 2024 a z částky 5.820 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 18. 6. 2024 včetně dvanácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 73.440 Kč ve výši 15.422,40 Kč. Soud žalobkyni nepřiznal nárok na náhradu nákladů řízení za vyjádření k výzvě soudu ze dne 9. 4. 2024, když žádnou takovou výzvu soud žalobkyni nezasílal a žádné vyjádření žalobkyně datované 9. 4. 2024 soudu doručeno nebylo.