17 C 233/2022

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl samosoudcem Mgr. Ondřejem Doubkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem údaje o zástupci pro: vyklizení nemovitých věcí

I. Žalovaný je povinen vyklidit jednotky [číslo] [číslo] vymezené podle zákona o vlastnictví bytů v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Karlovy Vary, obci [obec], a to do patnácti dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci, k rukám zástupce žalobce, náhradu nákladů řízení v částce 23.150 Kč ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se domáhal na žalovaném vyklizení jednotek uvedených ve výroku tohoto rozhodnutí. Jednotka [číslo] byla nebytovou jednotkou – garáží, jednotka [číslo] byla bytem. Žalobce tvrdil, že je vlastníkem uvedené bytové jednotky a spoluvlastníkem nebytové jednotky s podílem ½. Žalovaný obě dvě jednotky užívá, ač podle žalobce k tomu nemá žádné právo. V reakci na obranu žalovaného, že byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, žalobce doplnil svou argumentaci tak, že nájemní smlouva sice sledovala nájem obou dvou jednotek na dobu určitou s automatickým prodloužením v případě řádného plnění platebních povinností žalovaného podle smlouvy, avšak ze smlouvy nelze dostatečně určitě zjistit, jaké konkrétní nemovité věci předmětem nájmu byly. Dále pak žalobce namítal, že žalovaný sice poskytl žalobci plnění za užívání jednotek, avšak toto plnění neodpovídalo výši nájemného a plateb za služby podle smlouvy. Již z tohoto důvodu se nemohl nájem obou dvou jednotek obnovit a skončil nejdéle uplynutím doby stanovené ve smlouvě. Žalobce dále poukázal na to, že z opatrnosti vyzval žalovaného v průběhu řízení k vyklizení obou dvou jednotek s tím, že s případným prodloužením nájmu nesouhlasí.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Namítal předně, že žalovanému nebyla doručena před nařízením prvního jednání ve věci žaloba. Dále poukazoval na nájemní smlouvu z 15. 5. 2021, která byla mezi účastníky uzavřena s tím, že nájemní vztah v souladu s touto smlouvou i nadále existuje a žaloba na vyklizení je z tohoto důvodu předčasná. Namítal též, že výpověď z nájemní smlouvy nebyla žalovanému nikdy doručena, žalobce ji ostatně ani netvrdí a ničím neprokazuje, a že žalovaný plnil povinnosti podle nájemní smlouvy (a poukazoval na platby ve výši 55.000 Kč).

3. Důvody, pro které soud neodročil první jednání ve věci dne 27. 3. 2023 (prakticky pro neuvedení vážných důvodů pro odročení), vč. údajů o tom, kdy a jakým způsobem byla žalovanému před prvním jednáním ve věci doručena žaloba, jsou obsaženy v usnesení z 8. 3. 2023, č.j. 17 C 233/2022-48. Pokud jde o důvody, které uváděl žalovaný v podání z 9. 5. 2023 (pro nekonání jednání soudu dne 10. 5. 2023, pak mimosoudní jednání účastníků o realizaci prodeje nemovitých věcí není překážkou pro projednání a rozhodnutí věci (za situace, kdy žalobce na svém nároku setrval a prodej věcí se do dne rozhodnutí soudu nerealizoval).

4. Mezi účastníky bylo nesporné vlastnické (spoluvlastnické) právo žalobce k uvedeným jednotkám, a proto soud neprováděl důkaz informacemi o jednotkách (č.l. 3 a 4). Mezi účastníky bylo dále nesporné (žalovaný to nerozporoval), že žalobce žalovaného vyzval před podáním žaloby k vyklizení nemovitosti, a proto soud neprováděl důkaz výzvou z 1. 12. 2022 a doklady o jejím doručení žalovanému a jeho zástupci (č.l. 5 a 6).

5. Mezi účastníky bylo nesporné, že jimi byla uzavřena (písemná) nájemní smlouva z 15. 5. 2021, která se týkala předmětných nemovitých věcí. Mezi účastníky bylo rovněž nesporné, jaká byla společná vůle stran uvedené nájemní smlouvy, tedy že účastníci sledovali úmysl poskytnout uvedené jednotky žalovanému užívání za úplatu na dobu určitou s možností prodloužením.

6. Mezi účastníky pak bylo sporné, zda vztah mezi účastníky v souladu s nájemní smlouvou skončil, zejména s ohledem na spornou otázku automatické prolongace nájemní smlouvy dle čl. IV. odst. 2.

7. Mezi účastníky bylo nesporné, že v souvislosti s nájmem uvedených jednotek byla žalovaným poskytnuta plnění žalobci 2x 15.000 Kč (ve dnech 18. 6. 2021 a 19. 5. 2021) a že bylo poskytnuto plnění ve výši 25.000 Kč (dne 5. 5. 2021). Mezi účastníky však již bylo sporné, co bylo účelem poskytnutí tohoto plnění. Podle žalobce částky 2x 15.000 Kč byly hrazeny jako nájemné, částka 25.000 Kč se týkala dodávky služeb. Žalovaný uvedené platby prezentoval jako platby nájemného.

8. Soud vycházel ze smlouvy o nájmu bytu z 15. 5. 2021, jak byla předložena žalovaným v příloze e-mailu z 27. 3. 2023 a která je založena na č.l. 55 – 58 spisu. Z uvedené smlouvy z čl. I. vyplývalo, že předmětem nájmu mají být jednotky, kterých se týká toto řízení; údaj o jednotce [číslo] je evidentně písařskou chybou, účastníci měli nepochybně na mysli jednotku [číslo]. Podle čl. IV. odst. 1 uvedené smlouvy nájem založený smlouvou byl sjednáván na dobu určitou od 1. 5. 2021 do 31. 4. 2022 (chybné neexistující datum má být evidentně 30. 4. 2022). Podle čl. IV. odst. 2 smlouvy pokud ani jedna ze smluvních stran nejpozději měsíc před skončením doby, na kterou byl nájem sjednán, neoznámí druhé straně, že nechce v nájmu pokračovat, měla být prodlužována smlouva o další rok, a to i opakovaně, to však za podmínky, že nájemce nebude v prodlení s platbami podle čl. V. smlouvy. Podle čl. V. smlouvy účastníci sjednali nájemné 15.000 Kč měsíčně a dále se dohodli na tom, že nájemce na sebe převede a bude vlastním jménem a na vlastní odpovědnost hradit dodávky tepla, vodného, stočného, osvětlení společných prostor, fond oprav a správní poplatek, dodávky plynu, elektrické energie, telekomunikačních a datových služeb, rádio, svoz komunálního odpadu a jiné poplatky, dále jen služby. Nájemné bylo splatné k 5. dni v měsíci od 5. 5. 2021, a to složením, nebo bezhotovostním převodem na uvedený účet pronajímatele.

9. Z výpisu plateb z internetového bankovnictví (výstřižku z tohoto bankovnictví) z č.l. 84 vyplývalo, že 18. 6. 2021 a 19. 5. 2021 uhradil žalovaný žalobci vždy částku 15.000 Kč. To, že uvedené částky hradil žalovaný, sice z listiny zřejmé nebylo, nebylo zřejmé ani, z jakého účtu je hrazeno na jaký účet, koneckonců nebylo zřejmé ani to, že platba byla poskytnuta na sjednaný účet žalobce. Protože však žalobce potvrdil úhradu těchto částek, soud nadále z této listiny vycházel. Pokud byl 2x předložen snímek obrazovky s údajem o úhradě částky 25.000 Kč z účtu žalovaného na uvedený účet žalobce (č.l. 85 a 86), jednalo se o totožný snímek obrazovky téže bankovní transakce v částce 25.000 Kč, která měla být uskutečněna 5. 5. 2021. U transakce byl uveden účel platby„ splátka bytu [ulice]“. Mezi účastníky bylo sporné, jaký byl účel platby (žalobce odkazoval na nájemné, žalovaný na úhradu za služby), pro rozhodnutí soudu o žalobě, resp. posouzení toho, zda došlo k prodloužení nájmu, nebylo účelové určení platby podstatné.

10. Z dopisu z 27. 3. 2023 a dokladu o jeho doručení do datové schránky zástupci žalovaného 28. 3. 2023 vyplývalo, že žalobce v souladu s čl. IV. odst. 2 oznámil žalovanému, že nechce pokračovat nadále ve smluvním vztahu z nájemní smlouvy. Uvedená informace byla činěna z opatrnosti, protože žalobce vycházel z neplatnosti smlouvy z důvodu neurčitosti a protože nebyla splněna podmínka uvedená v čl. IV. odst. 2 smlouvy. Z výpisu z aplikace PostaOnline, podací stvrzenky a závady (č.l. 100, 117) bylo zřejmé, že žalobce zasílal uvedený dopis též žalovanému na adresu podle smlouvy, že dne 30. 3. 2023 došlo k uložení zásilky pro nezastižení adresáta a že dne19. 4. 2023 byla zásilka jako nepřevzatá vrácena odesílateli (zástupci žalobce).

11. Soudce nepovažoval za potřebné provádět důkaz elektronickým platebním rozkazem a návrhem na jeho vydání ve věci požadavku žalobce na vypořádání užívání jednotek žalovaným (č.l. 72 a 73), protože bylo věcí žalovaného, aby tvrdil plnění svých povinností podle nájemní smlouvy.

12. Nájemní smlouva obsahovala v čl. VIII. výhradní právo odkupu nemovitosti s tím, že žalovaný měl právo požádat pronajímatele po dobu trvání nájmu o odkup nemovitosti za kupní cenu ve výši 6.500.000 Kč a pronajímatel, tedy žalobce, se zavazoval žalovanému nemovitost za tuto kupní cenu prodat. Platba ve výši 25.000 Kč tak mohla mít souvislost s uvedeným ujednáním. Jak již bylo řečeno, pro výsledek sporu to význam nemělo, protože výše nájemného (bez plateb za služby) činila za dobu 12 měsíců 180.000 Kč; i pokud by byly zohledněny platby žalovaným netvrzené, uvedené v návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu, byly by úhrady v celkové výši pouze 105.000 Kč, a to je třeba odhlédnout ještě od toho, že se jedná pouze o nájemné, nikoliv o další platby, které podle čl. V měly být hrazeny.

13. Mezi účastníky probíhalo jednání o prodeji nemovitých věcí třetí osobě. Pro to svědčí informace poskytované žalovaným a částečně souhlasné informace poskytované žalobcem, viz scany podpisových stran kupních smluv (č.l. 110 a 111) a informace o hrazení zálohy na kupní cenu. Pro rozhodnutí soudu o vyklizení jednotek v návaznosti na posouzení, zda došlo k ukončení nájemních vztahů, to však význam nemělo.

14. Soud dospěl ke skutkovému závěru, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu týkající se obou dvou jednotek na dobu určitou jednoho roku od 1. 5. 2021 do 30. 4. 2022 s ujednáním o prodloužení nájmu a s ujednáním o právu kterékoliv smluvní strany předem prodloužení vyloučit; prodloužení bylo vyloučeno při prodlení nájemce s platbami dle čl. V. smlouvy. Před podáním žaloby byl žalovaný vyzván k vyklizení bytu, dále pak bylo žalovanému oznámeno, dopisem z 27. 3. 2023, že žalobce nemá nadále zájem setrvávat v nájemním vztahu podle předmětné nájemní smlouvy. Celkový úhrad plateb žalovaného v souvislosti s nájmem činil maximálně 105.000 Kč.

15. Soud dospěl k právnímu závěru: Podle § 2201 z.č. 89/2012 Sb. (dále jen „o.z.“) v nájemní smlouvě se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2230 odst. 1 o.z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Podle § 2230 odst. 2 o.z. ustanovení odst. 1 se nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, byla-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla.

16. Ustanovení § [číslo] a násl. jsou zvláštní ustanovení týkající se nájmu bytů a domů určených k bydlení. Podle § 2285 o.z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že nájem je znovu ujednán na tutéž dobu na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. To neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

17. Podle § 603 o.z. práva a povinnosti zaniknou uplynutím doby, na kterou byly omezeny. Podle § 548 odst. 1 o.z. vznik, změnu, nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky. Je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní. Podle § 548 odst. 2 o.z. podmínka je odkládací, závisí vždy na jejím splnění, zda právní následky jednání nastanou. Podmínka je rozvazovací, závisí na jejím splnění, zda právní následky již nastalé, pominou.

18. Podle § 553 odst. 1 o.z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Podle § 533 odst. 2 o.z. byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě, ale hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku.

19. Podle § 555 odst. 1 o.z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle § 556 odst. 1 o.z. co je vyjádřeno slovem nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé strany znám a musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

20. Podle § 1040 odst. 1 o.z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby jej vydal.

21. Účastníci uzavřeli ohledně obou jednotek výše uvedenou písemnou nájemní smlouvu podle § 2201 o.z. a § 2235 a násl. o.z. Pokud jde o námitku žalobce, že z nájemní smlouvy dostatečně určitě nevyplývá, co bylo předmětem nájmu podle § 553 odst. 1, odst. 2 o.z., tedy, že nedošlo k uzavření právního vztahu, ke kterému nebylo možné přihlížet, pak z postoje účastníků je zcela jasně zřejmé, co uzavřením nájemní smlouvy sledovali. Ostatně i žalobce potvrdil, že společná vůle účastníků byla pořídit nájem obou dvou jednotek na stanovenou dobu s automatickou prolongací. K nájemní smlouvě je tedy jako k právnímu jednání potřeba přihlížet (pokud by snad měli účastníci pochybnosti, pak by tyto byly k dnešnímu dni nepochybně vyjasněny).

22. Pokud je o výklad nájemní smlouvy (§ 555 odst. 1, § 556 odst. 1 o.z.), pak soud vycházel z textu nájemní smlouvy a dále z toho, co účastníci o smlouvě v průběhu jednání vyjevili. Je zřejmé, že účastníci odchylně vykládají ustanovení o automatické prolongaci smlouvy, ani žalovaný (který prakticky nevysvětlil, jak toto ustanovení smlouvy konkrétně vykládá) nepopírá, že by důvodem pro ukončení nájemního vztahu uplynutím doby bylo to, že žalovaný své povinnosti podle nájemní smlouvy neplnil. Žalovaný tvrdí (obecně) plnění těchto povinností, neoznačil však k tomuto plnění dostatečné důkazy. Dokonce tvrdil zaplacení nižší částky, než kterou zmínil žalobce v řízení o zaplacení částky podle jeho verze způsobu užívání jednotek žalovaným.

23. Účastníci zjevně chtěli omezit účinky nájemního vztahu podle § 603 o.z. na určitou dobu, současně pak vázali (jinak automatickou) prolongaci nájemního vztahu odchylně od ustanovení § 2230 a § 2285 o.z. na splnění podmínky, že nedošlo k prohlášení o vůli některé ze smluvních stran v nájemním vztahu nepokračovat alespoň měsíc před uplynutím sjednané doby; jako obecnou překážku prodloužení nájmu bylo sjednáno neplnění platebních povinností nájemce podle čl. V smlouvy (pro tento případ nebylo zřejmě prohlášení o vyloučení pokračování nájmu potřebné). Vzhledem k tomu, že v řízení žalovaný (ani) netvrdil, že by v úplném rozsahu splnil své povinnosti podle čl. V. nájemní smlouvy, a nic takového ani ze spisu nevyplynulo, bylo tím vyloučeno, v souladu s odkládací podmínkou podle § 548 odst. 1, odst. 2 o.z., aby se nájemní vztah po datu 30. 4. 2021 prodloužil o další rok.

24. Je třeba ještě doplnit, že z čl. IV. odst. 2 vyplývá též právo stran nájemní smlouvy prolongaci vyloučit, pokud tak oznámí alespoň jeden měsíc před plánovaným skončením nájemního vztahu. Žalobce tak nepochybně učinil jak podáním žaloby, tak předžalobní výzvou k vyklizení a konečně dopisem z 27. 3. 2023. I kdyby tedy došlo k prodloužení nájemního vztahu na dobu od 1. 5. 2022 do 30. 4. 2023, v době rozhodování soudu již takto prolongovaný nájemní vztah skončil. Podle názoru soudu výše došlo k ukončení vztahu již k 30. 4. 2021 (s ohledem na neplnění povinností žalovaného podle čl. V.).

25. Soud poskytl žalobci ochranu v souladu s § 1040 o.z. a rozhodl o povinnosti žalovaného uvedené jednotky vyklidit. V této souvislosti není podstatné, co uvádí na svou obranu žalovaný, tedy že fakticky jednotky neužívá; i z jeho vyjádření je zřejmé, že s těmito jednotkami disponuje, má od nich klíče a má do nich přístup.

26. Konečně nebylo podstatné, že žalobce je pouze spoluvlastníkem nebytové jednotky. Nikdo z účastníků nenamítal, že by nebyl oprávněn s ohledem na svůj podíl na společné věci, předmětnou jednotku pronajmout. Pokud by tak oprávněn nebyl, byl by nepochybně oprávněn domáhat se vyklizení nebytové jednotky (rozsudek Nejvyššího soudu z 23. ledna 2017, sp. zn. 21 Cdo 4931/2016) a tedy i pro tento případ by žaloba musela být posouzena jako důvodná.

27. Vzhledem k tomu, že žalobce byl ve věci zcela úspěšný, soud mu podle § 142 odst. 1 o.s.ř. přisoudil právo na plnou náhradu nákladů řízení. Žalobci byla přisouzena částka 23.150 Kč sestávající ze soudního poplatku 5.000 Kč a dále nákladů na právní zastoupení, což představovalo 6 úkonů právní služby po 2.500 Kč dle § 7 bod 5., § 9 odst. 3 písm. a), § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb. (převzetí zastoupení, sepsání žaloby, účast na jednání soudu dne 27. 3. 2023 a 10. 5. 2023 a písemná vyjádření ve věci z 27. 3. 2023 a 3. 4. 2023), dále náhrady hotových výdajů 6x 300 Kč dle § 13 odst. 4 vyhl.č. 177/1996 Sb. a konečně DPH dle § 137 odst. 3 písm. a) o.s.ř. 3.150 Kč.